1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Cumprimento de obrigação pendente do espólio – Promessa de compra e venda – Negócio jurídico não quitado – Bem que não saiu da esfera patrimonial do de cujus – Transmissão aos herdeiros – Necessidade de partilha – Dúvida procedente.

1102670-66.2018.8.26.0100

(CP – 500)

Dúvida

10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Int.: W. L. S. T.

Sentença (fls. 46/48):

Vistos.

Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis, a requerimento de W. L. S. T., que pretende registrar escritura de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 26.515.

Quando da tentativa de registro, o Oficial emitiu nota devolutiva afirmando que o cumprimento de obrigações pendentes pelo espólio do obrigado é previsto nos itens 105 e 105.1 do cap. XIV das NSCGJ.

Entretanto, no presente caso, embora a promessa de compra e venda tenha sido firmada entre o de cujus e os compradores, nem a lavratura da escritura, nem o pagamento integral do preço do imóvel foram efetuados.

Assim, não se enquadraria como mero cumprimento de obrigação pendente. Com o não recebimento do preço, o imóvel passou a integrar o patrimônio dos sucessores, sendo necessária a partilha, o recolhimento do imposto de transmissão e, somente depois, torna-se possível a venda pelos herdeiros.

Não houve impugnação do suscitante, entretanto há manifestação na Serventia Extrajudicial, em que afirma que não há dispositivo que mencione a obrigatoriedade da quitação do preço para que a obrigação adquirida quando em vida seja cumprida pelo Espólio.

Ademais, afirma que quando a falecida firmou o compromisso de venda e compra o imóvel deixou seu patrimônio nascendo a obrigação de outorga da escritura – e surgiu o direito creditório decorrente da promessa, o qual deve ser partilhado entre os herdeiros.

O Ministério Público juntou parecer favorável à manutenção do óbice registrário.

É o relatório. Decido.

Assiste razão ao Oficial. A despeito do alegado pelo interessado, o compromisso de compra e venda não retirou o imóvel da esfera de bens da promitente vendedora. A transmissão de propriedade somente se dá com o devido registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis competente. Assim dispõe o art. 1245 do Código Civil/2002:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Desse modo, o bem ainda pertence ao patrimônio do de cujus, daí a necessidade de que se proceda à partilha.

Nesse sentido:

“A propriedade imobiliária transfere-se inter vivos mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ocorrendo a morte do promitente vendedor antes da transferência imobiliária, torna-se imperioso que o bem venha a ser objeto de partilha ou sobrepartilha”. (Apelação Cível 1.0024.12.051218-1/001, Rel. Des.(a) Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL)

“Tendo o promitente-vendedor falecido antes de transferir o domínio do imóvel ao promitente comprador, é necessário que o bem seja objeto de partilha, ou sobrepartilha, caso findo o inventário, a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido”. (Apelação Cível 1.0024.10.304266-9/001, Rel. Des.(a) Maurício Barros, 6ª CÂMARA CÍVEL).

Quanto à quitação do preço, entendo que, como o valor do bem imóvel somente foi pago quando da outorga da escritura de compra e venda pelo espólio (fls. 38) efetuada após a morte da promitente vendedora, não há enquadramento nos itens 105 e 105.1 das NSCGJ.

Não se trata de mero cumprimento de obrigação – uma vez que não houve pagamento prévio o bem ainda integrava patrimônio de Cleide quando de seu falecimento. Caso o preço tivesse sido quitado anteriormente, se enquadraria na hipótese proposta pelo interessado posto que se trataria de mera formalidade da outorga da escritura de compra e venda.

O não pagamento do valor ensejou a transmissão direta do bem aos herdeiros, pelo princípio saisine, de modo que torna-se indispensável a partilha, com o recolhimento dos impostos devidos para que então a venda possa ser realizada.

Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pela Oficial do 10º Registro de Imóveis, a requerimento de W. L. S. T., mantendo o óbice registrário.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 23 de novembro de 2018.

Tania Mara Ahualli

Juiza de Direito

(DJe de 27.11.2018 – SP)