CSM/SP: Empresa do ramo imobiliário com atividades conexas. Dispensa da certidão PGFN/SRF. Possibilidade.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.180-6/0, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MAURO VALDESSERA e apelado o 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça, BARRETO FONSECA, Revisor Convocado e Decano em exercício, VIANA SANTOS, RODRIGUES DA SILVA e EDUARDO PEREIRA, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Direito Privado e da Seção Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 15 de dezembro de 2009.

(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças – Portaria Conjunta PGFN/SRF nº 3, de 02 de maio de 2007 – Promitente vendedora que, conforme seu contrato social, tem como objeto social a promoção de empreendimentos do ramo imobiliário, a negociação de imóveis próprios, a compra e venda de imóveis, a promoção de incorporações imobiliárias, de loteamentos e demais atividades conexas no ramo imobiliário – Compromisso de compra e venda que, no caso concreto, diz respeito a frações ideais de terreno a que corresponderão futuras unidades autônomas em imóvel atualmente sujeito ao regime da incorporação imobiliária promovida pela promitente vendedora – Declaração, pela promitente vendedora, de que o imóvel integra seu ativo circulante e nunca foi lançado, de forma contábil, como ativo fixo – Suficiência para o efeito de dispensar a apresentação de Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Mauro Valdessera, tempestivamente, contra r. decisão que julgou procedente dúvida que foi suscitada em razão da recusa do Sr. 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em registrar instrumento particular de compromisso de compra e venda das frações ideais de 0,5857%, a que corresponderá a unidade autônoma nº 706, e 0,6080%, a que corresponderá a unidade autônoma nº 1503, ambas do Bloco I do Edifício Magnólia, a ser construída no imóvel, objeto da matrícula 119.886 que, por sua vez, se encontra sujeito ao regime da incorporação imobiliária, porque não foi apresentada a Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal.

O apelante alega, em suma, que a referência à realização de demais atividades conexas ao ramo imobiliário, contida no estatuto social da promitente vendedora, é fórmula normalmente utilizada para o “fechamento de cláusula” e não altera o fato de que a empresa alienante tem como atividade a promoção de incorporações imobiliárias e comercialização de imóveis assim construídos, como ocorre com aqueles que são objeto do contrato apresentado para registro. Afirma, ainda, que a promitente vendedora somente comercializa imóveis próprios. Diz que não são recusados registros de escrituras públicas em que utilizadas as mesmas fórmulas, para as cláusulas contratuais, contidas no instrumento particular de compromisso de compra e venda que apresentou. Assevera, por fim, que se for mantida a negativa do registro do título que apresentou deverão, também, ser anulados anteriores registros de alienações de unidades do mesmo empreendimento que o Oficial de Registro de Imóveis tenha realizado sem exigência da Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Como esclareceu o Sr. Oficial de Registro de Imóveis ao suscitar a dúvida, o único motivo da recusa do registro consistiu na falta de apresentação da Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal (expedida em conjunto pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional) prevista no artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei nº 8.212/91.

A referida certidão, segundo reconhecido na r. sentença recorrida, seria exigível porque a empresa alienante dos imóveis, além das atividades previstas na Portaria Conjunta PGFN/SRF nº 3, de 02 de maio de 2007, como aptas a ensejar a dispensa da apresentação de certidão negativa de débitos, tem como objeto social, também, a realização de outras atividades conexas do ramo imobiliário.

Por sua vez, o artigo 16, e seu parágrafo único, da Portaria Conjunta PGFN/SRF nº 3, de 02 de maio de 2007, dispõem que:

Art. 16. Fica dispensada a apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa. Parágrafo único. A certidão a que se refere este artigo será substituída por declaração, que constará do registro do imóvel, prestada pela pessoa jurídica alienante, sob as penas da lei, de que atende às condições mencionadas no caput, relativamente à atividade exercida, e que o imóvel objeto da transmissão não faz parte de seu ativo permanente”.

A razão dessa norma, como decorre de seu teor, é a de permitir a livre circulação, no mercado, de imóveis que sempre integraram ativo circulante de empresas que atuam no ramo imobiliário, mediante exercício das atividades de compra e venda, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda.

In casu, os imóveis objeto do contrato particular de compromisso de compra e venda consistem em frações ideais a que corresponderão duas futuras unidades autônomas do Bloco I – Edifício Magnólia, do Condomínio Panamby que, por seu turno, está submetido ao regime da incorporação imobiliária.

Essa incorporação imobiliária, ademais, é promovida pela empresa Bani Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. que também ostenta a qualidade de promitente vendedora das frações ideais do terreno a que estão vinculadas as futuras unidades autônomas que o apresentante do título compromissou comprar, como se verifica no contrato de fls. 08/12 e na certidão de fls. 39/220, relativa à matrícula nº 119.886 do 15º Registro de Imóveis da Capital, em que consta que o atual memorial da incorporação se encontra averbado sob nº 67 (fls. 174-verso).

Por outro lado, a promitente vendedora expressamente consignou, no item 9.1 do instrumento de compromisso de compra e venda, que: “A BANI declara que o imóvel sempre foi contabilmente lançado em seu ativo circulante, nunca integrando seu ativo fixo” (fls. 11).

Não há dúvida, portanto, que a empresa alienante tem como atividade a promoção de incorporação imobiliária e que os imóveis alienados, consistentes em frações ideais a que vinculadas futuras unidades autônomas de condomínio edilício em fase de construção, sempre integraram seu ativo circulante, com o que a exigência da Certidão Negativa de Débitos, por constar no contrato social que a alienante também exerce atividades conexas no ramo imobiliário, se mostra contrária à finalidade da dispensa prevista em norma específica.

Em igual sentido, cabe anotar, é o entendimento da douta Procuradoria Geral de Justiça, conforme r. parecer da lavra do Dr. Luiz Felippe Ferreira de Castilho Filho, em que consta:

E ainda que a norma fale “explora exclusivamente”, é possível o registro independentemente da apresentação da CND, mesmo na hipótese da empresa não explorar exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, bastando que o imóvel não integre o patrimônio fixo ou permanente da empresa, pois, na interpretação da lei, é de se buscar a sua vontade, prevalecendo esta sobre a letra” (fls. 247).

Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para julgar a dúvida improcedente.

(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 08.04.2010)