1ª VRP|SP: Dúvida registral – Usucapião extrajudicial – Impugnação apresentada por herdeiro da titular tabular – Alegação de suspensão do prazo prescricional aquisitivo em razão de interdição de coerdeiro – Incapacidade absoluta decretada antes da vigência da Lei nº 13.146/2015 – Inteligência dos artigos 198, inciso I, e 1.244 do Código Civil – Existência de controvérsia jurídica relevante e necessidade de dilação probatória – Conflito de interesses incompatível com a via administrativa – Impugnação fundamentada reconhecida – Necessidade de remessa às vias ordinárias – Dúvida julgada procedente.

Processo Digital nº: 1011661-42.2026.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis

Requerido: L Vasconcelos Administração de Bens S/c Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de L. Vasconcelos Administração de Bens Ltda em decorrência de acolhimento de impugnação apresentada no curso de procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária de interesse da pessoa jurídica, cujo objeto é a fração ideal correspondente a 18,23% do imóvel descrito na matrícula n. 16.746 (prenotação n. 668.834).

O Oficial esclarece que a parte requerente já detém o registro de 81,77% do imóvel em seu favor, remanescendo pendente apenas a fração ideal objeto do pedido; que a posse invocada tem origem em instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 17 de abril de 2000, do qual participou a própria titular tabular, com cessão de direitos à parte requerente na mesma data; que, em 20 de abril de 2010, foram outorgadas as escrituras definitivas relativas às demais frações ideais; que a regularização da parcela remanescente não se concretizou porque a titular tabular faleceu em 18 de fevereiro de 2006 sem comparecer à outorga da escritura definitiva; que o herdeiro A. F. G. N. apresentou impugnação, noticiando o protocolo de escritura de inventário e partilha e o ajuizamento de ação de extinção de condomínio perante a 4ª Vara Cível do Foro Central desta Comarca (autos n. 4073503-69.2026.8.26.0100); que, em manifestações posteriores, o impugnante apontou a existência de herdeiro interditado por sentença datada de 04 de novembro de 2003 e falecido apenas em 12 de setembro de 2024 (R. A. G.); que reputou a impugnação fundamentada não pela mera titularidade dominial, mas por suscitar controvérsia juridicamente relevante quanto à fluência da prescrição aquisitiva, à luz dos artigos 198, inciso I, e 1.244 do Código Civil, bem como por eventual necessidade de intervenção do Ministério Público. Documentos vieram às fls. 02/409.

A parte requerente, por sua vez, aduz que a posse é mansa, pacífica e ininterrupta desde 17 de abril de 2000; que preenche todos os requisitos da usucapião há mais de vinte e cinco anos; que a titular tabular jamais se opôs à posse; que a conduta do impugnante configura comportamento contraditório, com violação da boa-fé objetiva (venire contra factum proprium); que o falecimento do herdeiro interditado, em 2024, não obsta o reconhecimento da usucapião (fls. 416/417).

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida com a consequente manutenção da decisão administrativa que reputou fundamentada a impugnação apresentada (fls. 418/420).

O impugnante apresentou manifestação às fls. 422/423, informando acerca da existência de ação de extinção de condomínio em trâmite perante a 4ª Vara Cível do Foro Central (fase de citação).

É o relatório. Fundamento e decido.

Inicialmente, necessário ressaltar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.

Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

Sabe-se que o procedimento da usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73.

As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória (destaques nossos):

“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.

420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeita-la- á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.

420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.

420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação“.

Como visto, na forma do subitem 420.3, Cap. XX, se o Oficial considerar infundada a impugnação, a rejeitará por meio de ato motivado e prosseguirá com o procedimento, cabendo à parte impugnante a apresentação de recurso. Nesse caso, o requerente será intimado para apresentar suas razões, com encaminhamento do feito à Corregedoria Permanente para apreciação.

Porém, se o Oficial considerar a impugnação fundada, encaminhará os autos ao juízo competente “depois de ouvir o requerente” (subitem 420.4). Conclui-se, portanto, que, para ouvir o requerente, o Oficial também deverá esclarecer, por ato motivado, porque considerou a impugnação fundada.

A análise das questões pelo Oficial é, assim, relevante para além da mera narrativa dos atos realizados ao longo do procedimento.

Note-se que a parte requerente pode concordar com as razões do Oficial e imediatamente desistir do procedimento extrajudicial, partindo, eventualmente, para as vias ordinárias.

De qualquer forma, estando o feito previamente instruído com as manifestações necessárias, o julgamento pelo Corregedor Permanente se dará de plano ou após instrução sumária como bem esclarece a norma, não cabendo produção de prova para que se demonstre a existência (ou inexistência) de óbice ao reconhecimento da usucapião.

Caberá ao juízo corregedor analisar apenas se a impugnação tem caráter meramente protelatório ou completamente infundado.

Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (subitem 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).

No caso concreto, a impugnação não se revela genérica, protelatória ou desprovia de fundamentação.

O impugnante, além de noticiar a lavratura de escritura de inventário e partilha da fração ideal objeto do pedido e o ajuizamento de ação de extinção de condomínio relativa ao mesmo imóvel, apontou circunstância juridicamente relevante consistente na existência de herdeiro interditado da titular tabular, R. A. G., cuja interdição foi decretada por sentença proferida em 04 de novembro de 2003. Ronie veio a falecer somente em 12 de setembro de 2024. Tal circunstância traz controvérsia efetiva acerca da fluência do prazo prescricional aquisitivo, notadamente porque, nos termos do artigo 198, inciso I, combinado com o artigo 1.244, ambos do Código Civil, aplicam-se à usucapião as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, não correndo esta contra os incapazes.

A questão ganha maior densidade porque a interdição foi decretada antes da alteração promovida pela Lei n. 13.146/2015, que restringiu a incapacidade absoluta aos menores de dezesseis anos, de modo que a definição acerca dos efeitos temporais dessa interdição sobre o período possessório invocado, iniciado em 2000, exige análise incompatível com os estreitos limites do procedimento extrajudicial, demandando cognição jurisdicional aprofundada e contraditório pleno, com possibilidade de dilação probatória.

A propósito, o C. Conselho Superior da Magistratura já assentou que, tratando-se de titular de domínio interditado antes da vigência do atual Estatuto da Pessoa com Deficiência, não flui o prazo da prescrição aquisitiva contra o interditado antes da entrada em vigor da Lei n. 13.146/2015, sendo que a incapacidade absoluta decretada em processo judicial não pode ser revista na via administrativa e o reconhecimento da usucapião deve ser induvidoso (Apelação n. 0009113-66.2023.8.26.0100, Relator Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 05/12/2023).

A isso se acresce o fato de que a própria sucessão da titular de domínio tornou-se objeto de providências posteriores, com a lavratura de escritura de inventário e partilha e ajuizamento de ação judicial relacionada ao imóvel (extinção de condomínio), circunstâncias que, somadas à presença de interesse de incapaz e à necessidade de intervenção do Ministério Público, evidenciam conflito de interesses incompatível com o processamento da pretensão pela via administrativa.

A impugnação, portanto, funda-se em elementos objetivos capazes de suscitar dúvida relevante sobre a configuração dos requisitos legais da usucapião pretendida, revelando-se correta a atuação do Oficial ao reconhecer sua fundamentação e remeter os autos a este juízo corregedor.

Assim por estar devidamente fundamentada e por não ser possível afastar de plano as razões opostas ao direito alegado, a questão deverá ser dirimida em ação própria, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, na qual a parte interessada poderá valer-se de todos os elementos possíveis, inclusive daqueles constantes do procedimento extrajudicial.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para reconhecer a impugnação como fundada, mantendo o óbice ao prosseguimento do procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião (prenotação n. 668.834), com a sua consequente extinção e cancelamento da prenotação após o trânsito em julgado. A parte requerente poderá emendar a petição inicial para ingresso na via judicial nos termos dos subitens 420.4, 420.5, 420.7 e 420.8 do Capítulo XX das NSCGJ.

Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. P.I.C.

São Paulo, 06 de agosto de 2026. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito

(DJe de 07.08.2026 – TJSP)