{"id":9528,"date":"2014-05-15T14:12:33","date_gmt":"2014-05-15T16:12:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=9528"},"modified":"2014-05-15T14:12:33","modified_gmt":"2014-05-15T16:12:33","slug":"stj-direito-civil-recurso-especial-compromisso-de-venda-e-compra-esponsabilidade-cotas-condominiais-registro-na-matricula-do-imovel-imissao-na-posse-ciencia-inequivoca-artigos-analis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=9528","title":{"rendered":"STJ: Direito civil – Recurso especial – Compromisso de venda e compra – Esponsabilidade – Cotas condominiais – Registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel – Imiss\u00e3o na posse – Ci\u00eancia inequ\u00edvoca – Artigos analisados: Arts. 267, V e VI; 472 do CPC; Arts. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do c\u00f3digo civil."},"content":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.297.239 – RJ (2011\/0290806-3)<\/strong>
\n\u00a0RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI<\/strong>
\nRECORRENTE : FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS – FUNCEF
\nADVOGADO : MARCUS FL\u00c1VIO HORTA CALDEIRA E OUTRO(S)
\nRECORRIDO : CONDOM\u00cdNIO SHOPPING DA CAIXA
\nADVOGADO : APARECIDA AUGUSTO DE OLIVEIRA E OUTRO(S)
\nRECORRIDO : SOAREZ INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA
\nADVOGADO : ELIDA S\u00c9GUIN E OUTRO(S)
\nEMENTA<\/strong>
\nDIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATR\u00cdCULA DO IM\u00d3VEL. IMISS\u00c3O NA POSSE. CI\u00caNCIA
\nINEQU\u00cdVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 DO C\u00d3DIGO CIVIL.
\n1. A\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14.12.2011.
\n2. Discuss\u00e3o relativa \u00e0 responsabilidade do antigo propriet\u00e1rio de im\u00f3vel pelo pagamento das cotas condominiais.
\n3. \u00c9 cedi\u00e7o que, \u00e0 luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem na produ\u00e7\u00e3o de efeitos apenas em rela\u00e7\u00e3o aos integrantes na rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros n\u00e3o podem ser beneficiados ou prejudicados.
\n4. V\u00e1rios aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, n\u00e3o tendo o Tribunal de origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra a\u00e7\u00e3o e utiliz\u00e1-lo como refor\u00e7o de argumenta\u00e7\u00e3o para acolher o pedido condenat\u00f3rio.
\n5. Consoante o princ\u00edpio da obriga\u00e7\u00e3o propter rem, responde pela contribui\u00e7\u00e3o de pagar as cotas condominiais, na propor\u00e7\u00e3o de sua fra\u00e7\u00e3o ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obriga\u00e7\u00f5es de cond\u00f4mino. A d\u00edvida, assim, pertence \u00e0 unidade imobili\u00e1ria e deve ser assumida pelo propriet\u00e1rio ou pelo titular dos direitos sobre a unidade aut\u00f4noma, desde que esse tenha estabelecido rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica direta com o condom\u00ednio.
\n6. No que tange especificamente \u00e0s hip\u00f3teses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprud\u00eancia desta Corte \u00e9 no sentido da possibilidade de ajuizamento de a\u00e7\u00e3o para cobran\u00e7a de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promiss\u00e1rio comprador dependendo das circunst\u00e2ncias do caso concreto.
\n7. Ficando demonstrado que (i) o promiss\u00e1rio-comprador imitira-se na posse e (ii) o condom\u00ednio tivera ci\u00eancia inequ\u00edvoca da transa\u00e7\u00e3o, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a per\u00edodo em que a posse foi exercida pelo promiss\u00e1rio-comprador.
\n8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obriga\u00e7\u00f5es condominiais n\u00e3o \u00e9 o registro do compromisso de venda e compra, mas a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel, representada pela imiss\u00e3o na posse e pela ci\u00eancia do credor acerca da transa\u00e7\u00e3o.
\n9. Embora o registro do compromisso firmado em car\u00e1ter irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel, na matr\u00edcula do im\u00f3vel, seja apto a constituir o direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do C\u00f3digo Civil, no entendimento desta Corte, ele n\u00e3o implica necessariamente a obriga\u00e7\u00e3o de presta\u00e7\u00e3o condominial.
\n10. Uma vez comprovada a inexist\u00eancia da obriga\u00e7\u00e3o do compromiss\u00e1rio comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao per\u00edodo compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque n\u00e3o imitido na posse do bem, n\u00e3o se pode, agora, afirmar o contr\u00e1rio somente porque atualmente, ele \u00e9 o efetivo propriet\u00e1rio do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda
\n11. A exist\u00eancia de eventual cl\u00e1usula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando n\u00e3o h\u00e1 imiss\u00e3o na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poder\u00e1 fundamentar o exerc\u00edcio do direito de regresso, mas n\u00e3o vincula o condom\u00ednio.
\n12. Recurso especial n\u00e3o provido.
\nAC\u00d3RD\u00c3O<\/strong>
\nVistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, na conformidade dos votos e das notas taquigr\u00e1ficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas B\u00f4as Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.
\nBras\u00edlia (DF), 08 de abril de 2014(Data do Julgamento)
\nMINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora
\nRELAT\u00d3RIO<\/strong>
\nA EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora):<\/strong>
\nTrata-se de recurso especial interposto por FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS – FUNCEF, com base no art. 105, III, \u201ca\u201d, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, contra ac\u00f3rd\u00e3o proferido pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro (TJ\/RJ).
\nA\u00e7\u00e3o:<\/strong> de cobran\u00e7a de cotas condominiais, ajuizada por CONDOM\u00cdNIO SHOPPING DA CAIXA contra FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF e SOAREZ INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA., alegando, em suma, que os r\u00e9us se encontravam em d\u00e9bito com o condom\u00ednio no per\u00edodo compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, que antecedeu a imiss\u00e3o na posse do bem pelo compromiss\u00e1rio comprador do bem Col\u00e9gio Saint John Ltda.
\nContesta\u00e7\u00e3o:<\/strong> FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF sustentou, em s\u00edntese, a sua ilegitimidade passiva, haja vista que o im\u00f3vel em quest\u00e3o teria sido alienado a terceiro em data anterior ao per\u00edodo de cobran\u00e7a, por meio de compromisso de venda e compra registrado, no qual estava prevista a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das cotas condominiais.
\nSenten\u00e7a:<\/strong> julgou procedente o pedido para condenar os r\u00e9us ao pagamento dos valores devidos entre novembro de 1998 e julho de 1999, sob o fundamento de que, n\u00e3o obstante a aliena\u00e7\u00e3o do bem, por meio do compromisso de venda e compra firmado com o Col\u00e9gio Saint John Ltda., j\u00e1 fora decidido pelo TJ\/RJ, em sede da outra a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a proposta em face desde \u00faltimo, que somente a posse e a possibilidade de gozar, usar e fruir do bem marcariam o momento do in\u00edcio da obriga\u00e7\u00e3o de pagar as cotas condominiais (e-STJ fls. 502\/505). Foi interposta apela\u00e7\u00e3o pela FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF (e-STJ fls. 511\/530).
\nAc\u00f3rd\u00e3o: <\/strong>o TJ\/RJ negou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, conforme a seguinte ementa (e-STJ fl. 597\/600):
\nDireito Civil. Cobran\u00e7a. Cotas condominiais. Novembro de 1998 a julho de 1999. Im\u00f3vel cedido com imiss\u00e3o na posse do promitente comprador em data posterior ao per\u00edodo em d\u00e9bito. Legitimidade passiva do promitente vendedor. Senten\u00e7a de proced\u00eancia. Apela\u00e7\u00e3o reiterando a alega\u00e7\u00e3o de ilegitimidade passiva. Aus\u00eancia de fundamentos de m\u00e9rito capaz de conduzir a
\nreforma da senten\u00e7a. Manuten\u00e7\u00e3o. Artigo 557, \u00a71\u00ba do C\u00f3digo de Processo Civil.
\nPreliminar. Ilegitimidade passiva. Rejei\u00e7\u00e3o.
\nEm momento algum o apelante provou quando, efetivamente, o promitente comprador foi imitido na posse. \u00c0 m\u00edngua de qualquer outra prova, prevalece a solu\u00e7\u00e3o encontrada em ac\u00f3rd\u00e3o anteriormente julgado que decidiu pela improced\u00eancia do pedido de cobran\u00e7a de cotas em face daquele promitente comprador, em raz\u00e3o da sua imiss\u00e3o ter ocorrido apenas em agosto de 1999.
\nM\u00e9rito. O apelante n\u00e3o apontou qualquer argumento capaz de conduzir a reforma da senten\u00e7a, vez que deve suportar os encargos do im\u00f3vel aquele que desfrutou do dom\u00ednio \u00fatil. Artigo 1336, I do C\u00f3digo Civil.
\n\u201cCOBRAN\u00c7A. COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO DE PROPRIET\u00c1RIOS COM ALEGA\u00c7\u00c3O DE QUE A OBRIGA\u00c7\u00c3O \u00c9 DA LOCAT\u00c1RIA. DESACERTO. INTELIG\u00caNCIA DO ARTIGO 1.336, INCISO I, DO C\u00d3DIGO CIVIL. OBRGA\u00c7\u00c3O DE NATUREZA PROPTER REM E, PORTANTO, DE RESPONSABILIDADE DE QUE DETEM O DOM\u00cdNIO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO DOS R\u00c9US.\u201d
\n(2009.001.21261 \u2013 APELA\u00c7\u00c3O \u2013 DES. RAUL CELSO LINS E SILVA \u2013 Julgamento: 06\/05\/2009 \u2013 D\u00c9CIMA S\u00c9TIMA C\u00c2MARA C\u00cdVEL).
\nDesprovimento do recurso.
\nEmbargos de declara\u00e7\u00e3o:<\/strong> interpostos pela recorrente (e-STJ fls. 603\/618), foram rejeitados (e-STJ fls. 620\/623).
\nRecurso especial:<\/strong> interposto por FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF, como base na al\u00ednea \u201ca\u201d do permissivo constitucional (e-STJ fls. 626\/648), aponta ofensa aos seguintes dispositivos de lei:
\n(i) art. 535 do CPC, sob o fundamento de que o ac\u00f3rd\u00e3o recorrido foi omisso em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 ci\u00eancia do condom\u00ednio sobre a cl\u00e1usula de responsabilidade do Col\u00e9gio Saint John Ltda. pelo pagamento das taxas condominiais, bem como quanto aos efeitos do registro da promessa de compra e venda na matr\u00edcula do im\u00f3vel; e quanto \u00e0 impossibilidade de aplica\u00e7\u00e3o, na presente a\u00e7\u00e3o, da solu\u00e7\u00e3o dada em outra lide judicial, da qual o recorrente n\u00e3o fez parte;
\n(ii) arts. 1.225, VII; e 1.417 do C\u00f3digo Civil, pois o compromisso de venda e compra firmado em car\u00e1ter irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel, devidamente registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel, constitui direito real, ficando o seu titular, por consequ\u00eancia, sujeito \u00e0 presta\u00e7\u00e3o condominial, de car\u00e1ter propter rem em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel;
\n(iii) art. 267, VI, do CPC, haja vista a sua ilegitimidade passiva, decorrente da promessa de venda e compra do im\u00f3vel firmada com o Col\u00e9gio Saint John Ltda., e registrada na matr\u00edcula do im\u00f3vel antes do ajuizamento da presente a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, na qual havia previs\u00e3o expressa da responsabilidade do compromiss\u00e1rio comprador pelas despesas de condom\u00ednio desde a sua \u00a0assinatura;
\n(iv) art. 472 do CPC, com base na impossibilidade de aplica\u00e7\u00e3o da conclus\u00e3o de ac\u00f3rd\u00e3o proferido em a\u00e7\u00e3o, da qual a recorrente n\u00e3o participou, para afastar a responsabilidade do Col\u00e9gio Saint John Ltda. pelo pagamento das cotas condominiais.
\nExame de admissibilidade:<\/strong> o recurso foi inadmitido na origem pelo TJ\/RJ (e-STJ fls. 713\/719), tendo sido interposto agravo contra a decis\u00e3o denegat\u00f3ria, ao qual dei provimento para determinar o julgamento do recurso especial (e-STJ fls. 984).
\n\u00c9 o relat\u00f3rio.
\nVOTO<\/strong>
\nA EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora):<\/strong>
\nCinge-se a controv\u00e9rsia a determinar se o antigo propriet\u00e1rio do im\u00f3vel tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao per\u00edodo que antecedeu a imiss\u00e3o na posse do atual propriet\u00e1rio, que, \u00e0 \u00e9poca, era compromiss\u00e1rio comprador do bem.
\nA peculiaridade da hip\u00f3tese reside no fato de que o compromisso de compra e venda tinha cl\u00e1usula dispondo sobre a responsabilidade do compromiss\u00e1rio comprador pelo referido pagamento, desde a sua assinatura.
\n1. Da viola\u00e7\u00e3o do art. 535 do CPC.<\/strong>
\n01. Da an\u00e1lise do ac\u00f3rd\u00e3o recorrido, nota-se que a presta\u00e7\u00e3o jurisdicional dada corresponde \u00e0quela efetivamente objetivada pelas partes, sem v\u00edcio a ser sanado. O TJ\/RJ pronunciou-se de maneira a abordar todos os aspectos fundamentais do julgado, dentro dos limites que lhe s\u00e3o impostos por lei, tanto que integram o objeto do pr\u00f3prio recurso especial e ser\u00e3o enfrentados adiante.
\n02. O n\u00e3o acolhimento das teses contidas no recurso n\u00e3o implica omiss\u00e3o, obscuridade ou contradi\u00e7\u00e3o, pois ao julgador cabe apreciar a quest\u00e3o conforme o que ele entender relevante \u00e0 lide. N\u00e3o est\u00e1 o Tribunal obrigado a julgar a mat\u00e9ria posta a seu exame nos termos pleiteados pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento, consoante disp\u00f5e o art. 131 do CPC.
\n03. Por outro lado, \u00e9 pac\u00edfico no STJ o entendimento de que os embargos declarat\u00f3rios, mesmo quando manejados com o prop\u00f3sito de prequestionamento, s\u00e3o inadmiss\u00edveis se a decis\u00e3o embargada n\u00e3o ostentar qualquer dos v\u00edcios que autorizariam a sua interposi\u00e7\u00e3o.
\n04. Constata-se, em verdade, a irresigna\u00e7\u00e3o das recorrentes e a tentativa de emprestar aos embargos de declara\u00e7\u00e3o efeitos infringentes, o que n\u00e3o se mostra vi\u00e1vel no contexto do art. 535 do CPC.
\n2. Da Responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. <\/strong>
\n2.1. Premissas f\u00e1ticas<\/strong>
\n05. \u00c9 importante que se fa\u00e7a uma breve digress\u00e3o acerca do quadro f\u00e1tico que d\u00e1 suporte a presente demanda, conforme estabelecido pelas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias, a fim de se analisar a responsabilidade pela d\u00edvida condominial no per\u00edodo compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999.
\n06. A recorrente FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF era propriet\u00e1ria e cond\u00f4mina do im\u00f3vel em quest\u00e3o at\u00e9 novembro de 1997, quando celebrou compromisso de venda e compra do bem com o Col\u00e9gio Saint John Ltda. (e-STJ fls. 504).
\n07. No referido compromisso, o qual foi registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel posteriormente (julho de 2001), estava prevista a responsabilidade do Col\u00e9gio Saint John Ltda. pelo pagamento das cotas condominiais desde a sua respectiva assinatura (e-STJ fls. 550).
\n08. Configurado o inadimplemento, o recorrido CONDOM\u00cdNIO SHOPPING DA CAIXA ajuizou, ainda em 1999, a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a das cotas condominiais em face do compromiss\u00e1rio comprador do im\u00f3vel, a qual fora julgada improcedente, com tr\u00e2nsito em julgado, em raz\u00e3o da imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel pelo Col\u00e9gio Saint John Ltda. somente ter ocorrido em agosto de 1999 (e-STJ fls. 550), ou seja, posteriormente ao per\u00edodo do d\u00e9bito.
\n09. Diante disso, em 02.05.2003, o CONDOM\u00cdNIO SHOPPING DA CAIXA ajuizou nova a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, agora em face da recorrente FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS \u2013 FUNCEF, visando ao recebimento dos valores em aberto, referentes ao per\u00edodo em que ela ainda era propriet\u00e1ria bem e antes da imiss\u00e3o na posse do Col\u00e9gio Saint John Ltda.
\n10. O Tribunal de origem reconheceu a obriga\u00e7\u00e3o da recorrente tendo em vista que, conforme reconhecido na a\u00e7\u00e3o anterior, considerando que a imiss\u00e3o na posse do novo propriet\u00e1rio s\u00f3 ocorreu em agosto de 1999, a recorrente exercia o dom\u00ednio \u00fatil do bem no per\u00edodo do d\u00e9bito em quest\u00e3o.
\n11. Ficou consignado, ainda, pelo ac\u00f3rd\u00e3o, que \u201cdo contr\u00e1rio, n\u00e3o restaria ao credor qualquer meio para ver seu cr\u00e9dito satisfeito, pois a a\u00e7\u00e3o proposta em face do atual propriet\u00e1rio foi improcedente e, agora, em face do antigo propriet\u00e1rio n\u00e3o teria melhor sorte\u201d (e-STJ fl. 550).
\n2.2. Dos limites subjetivos da coisa julgada. <\/strong>
\n12. Sustenta a recorrente que o Tribunal de origem violou o art. 472 do CPC ao julgar procedente o pedido com base no que ficara decidido em sede de outra a\u00e7\u00e3o da qual a FUNCEF n\u00e3o fez parte.
\n13. Realmente, o simples fato da a\u00e7\u00e3o anterior, proposta em face do ent\u00e3o compromiss\u00e1rio comprador e atual propriet\u00e1rio do bem \u2013 Col\u00e9gio Saint John Ltda., – ter sido julgada improcedente n\u00e3o pode caracterizar o \u00fanico fundamento para a proced\u00eancia ou n\u00e3o da presente a\u00e7\u00e3o. Os argumentos que devem servir de base para a fixa\u00e7\u00e3o da responsabilidade pelo pagamento da d\u00edvida condominial, devem ser estritamente jur\u00eddicos e n\u00e3o representar uma compensa\u00e7\u00e3o pelo insucesso de outra demanda.
\n14. \u00c9 cedi\u00e7o que, \u00e0 luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem na produ\u00e7\u00e3o de efeitos apenas em rela\u00e7\u00e3o aos integrantes na rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros n\u00e3o podem ser beneficiados ou prejudicados.
\n15. Corresponde \u00e0 pr\u00f3pria natureza processual do instituto, j\u00e1 que, se foram as partes que objetivamente estabeleceram o conte\u00fado da decis\u00e3o transitada em julgado, somente a elas deve se restringir, n\u00e3o alcan\u00e7ando terceiros estranhos ao processo. A prop\u00f3sito, confiram-se os seguintes precedentes desta Corte: REsp 1.015.652\/RS, 3\u00aa Turma, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe de 12\/06\/2009 e REsp 206.946\/PR, 4\u00aa Turma, Rel. Min. S\u00e1lvio Figueiredo Teixeira, DJ de 07\/05\/2001.
\n16. Poder-se-ia at\u00e9 admitir a exce\u00e7\u00e3o, prevista no art. 42, \u00a73\u00ba, do CPC, se tivesse ocorrido o inverso, ou seja, se a a\u00e7\u00e3o anterior tivesse sido promovida em face da antiga propriet\u00e1ria e a presente a\u00e7\u00e3o estivesse sendo movida em face da adquirente ou cession\u00e1ria do im\u00f3vel.
\n17. Com efeito, na dic\u00e7\u00e3o do referido dispositivo legal, \u201ca senten\u00e7a, proferida entre as partes origin\u00e1rias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cession\u00e1rio\u201d. Mas, mesmo assim, deveria ter sido requerida, e aceita pela parte adversa, a substitui\u00e7\u00e3o processual, n\u00e3o se operando de forma autom\u00e1tica.
\n18. Considerando que, na hip\u00f3tese, a recorrente e antiga propriet\u00e1ria do bem n\u00e3o integrou a rela\u00e7\u00e3o processual na a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a anteriormente proposta, n\u00e3o pode sofrer os efeitos da coisa julgada l\u00e1 estabelecida, sendo perfeitamente cab\u00edvel nova discuss\u00e3o a respeito da sua responsabilidade pelo pagamento dos d\u00e9bitos condominiais em sede da presente a\u00e7\u00e3o.
\n19. E foi exatamente o que ocorreu na presente a\u00e7\u00e3o. V\u00e1rios aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, n\u00e3o tendo o Tribunal de origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra a\u00e7\u00e3o e utiliz\u00e1-lo como refor\u00e7o de argumenta\u00e7\u00e3o para acolher o pedido condenat\u00f3rio em face da FUNCEF.
\n20. Diante do exposto, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em viola\u00e7\u00e3o do art. 472 do CPC.
\n2.3. Da natureza propter rem da obriga\u00e7\u00e3o condominial<\/strong>
\n21. Consoante o princ\u00edpio da obriga\u00e7\u00e3o propter rem, responde pela contribui\u00e7\u00e3o de pagar as cotas condominiais, na propor\u00e7\u00e3o de sua fra\u00e7\u00e3o ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obriga\u00e7\u00f5es de cond\u00f4mino. A d\u00edvida, assim, pertence \u00e0 unidade imobili\u00e1ria e deve ser assumida pelo propriet\u00e1rio ou pelo titular dos direitos sobre a unidade aut\u00f4noma, desde que esse tenha estabelecido rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica direta com o condom\u00ednio. \u00c9 o que disp\u00f5e o art. 1.345 do C\u00f3digo Civil.
\n22. Nesse sentido o magist\u00e9rio de Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil Brasileiro. 2\u00ba volume: teoria geral das obriga\u00e7\u00f5es. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007, p. 11):
\nA for\u00e7a vinculante das obriga\u00e7\u00f5es propter rem manifesta-se conforme a situa\u00e7\u00e3o do devedor ante uma coisa, seja como titular do dom\u00ednio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obriga\u00e7\u00e3o, o devedor \u00e9 determinado de acordo com sua rela\u00e7\u00e3o em face de uma coisa, que \u00e9 conexa com o d\u00e9bito. Infere-se da\u00ed que essa obriga\u00e7\u00e3o prov\u00e9m sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cess\u00e3o de cr\u00e9dito, de subroga\u00e7\u00e3o, de sucess\u00e3o por morte, etc., a obriga\u00e7\u00e3o o seguir\u00e1, acompanhando-o em suas muta\u00e7\u00f5es subjetivas; logo, o adquirente do direito real ter\u00e1 de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma presta\u00e7\u00e3o em favor de outrem.
\n23. Sobre o tema por demais discutido nas Turmas de Direito Privado do STJ \u2013 legitimidade para responder por d\u00edvidas condominiais pret\u00e9ritas, quando ocorre altera\u00e7\u00e3o da titularidade do im\u00f3vel \u2013, esta c. Turma j\u00e1 teve a oportunidade de decidir que \u201co arrematante de im\u00f3vel em condom\u00ednio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o\u201d (AgRg no REsp 682.664\/RS, minha relatoria, DJ de 05\/09\/2005), admitindo-se, por exemplo, a responsabilidade do novo adquirente \u201cainda que se cuidem de cotas anteriores \u00e0 transfer\u00eancia do dom\u00ednio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo propriet\u00e1rio\u201d (REsp 869.155\/MG, 4\u00aa Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ de 25\/06\/2007).
\n2.3. Da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.<\/strong>
\n24. A partir dessas considera\u00e7\u00f5es sobre a natureza propter rem da obriga\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, em princ\u00edpio, poder-se-ia concluir que a recorrente seria, de fato, parte ileg\u00edtima para figurar no polo passivo da presente a\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o Col\u00e9gio Saint John Ltda., na condi\u00e7\u00e3o de atual propriet\u00e1rio, \u00e9 quem deve responder por todas as despesas condominiais, mesmo que anteriores \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.
\n25. Todavia, n\u00e3o se pode olvidar que (i) a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel foi precedida de compromisso de venda e compra; e (ii) conforme apurado em outra a\u00e7\u00e3o, os d\u00e9bitos em quest\u00e3o referem-se a per\u00edodo em que a recorrente ainda era propriet\u00e1ria do bem e n\u00e3o havia ocorrido a imiss\u00e3o na posse pelo compromiss\u00e1rio comprador.
\n26. No que tange especificamente \u00e0s hip\u00f3teses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprud\u00eancia desta Corte \u00e9 no sentido da possibilidade de ajuizamento de a\u00e7\u00e3o para cobran\u00e7a de quotas condominiais tanto em face do \u201cpromitente vendedor quanto sobre o promiss\u00e1rio comprador dependendo das circunst\u00e2ncias do caso concreto\u201d (EREsp n\u00ba 136.389\/MG, Relator Min. S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13\/9\/99; REsp 541.878\/DF, Relator Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 29.3.2004; REsp 712.661\/RS, 3\u00aa Turma, de minha relatoria, DJ de 1\u00ba\/07\/05; REsp 728.251\/SP, 4\u00aa Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ de 12\/09\/05), sem preju\u00edzo, todavia, de uma cab\u00edvel a\u00e7\u00e3o de regresso.
\n27. Essas considera\u00e7\u00f5es t\u00eam relev\u00e2ncia na hip\u00f3tese porque, conforme j\u00e1 mencionado, quando ajuizada a primeira a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, o Col\u00e9gio Saint John Ltda. ainda n\u00e3o era o propriet\u00e1rio do bem, mas compromiss\u00e1rio comprador, revelando-se necess\u00e1rio, para se determinar a legitimidade passiva ad causam e a responsabilidade pelo adimplemento da obriga\u00e7\u00e3o, aferir com quem, efetivamente, encontrava-se estabelecida a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material (uso, gozo e frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel).
\n28. Com efeito, de acordo com a jurisprud\u00eancia desta Corte, ficando demonstrado que (i) o promiss\u00e1rio-comprador imitira-se na posse e (ii) o condom\u00ednio tivera ci\u00eancia inequ\u00edvoca da transa\u00e7\u00e3o, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a per\u00edodo em que a posse foi exercida pelo promiss\u00e1rio-comprador.
\n29. Nesse ponto, \u00e9 importante ressaltar a prescindibilidade do registro do compromisso de venda e compra, bastando a comprova\u00e7\u00e3o da ci\u00eancia inequ\u00edvoca do condom\u00ednio acerca da aliena\u00e7\u00e3o do bem (AgRg no REsp 1320500\/SP AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2012\/0084902-0, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 11\/06\/2013; AgRg nos EAg 660515\/RJ, 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o, rel. Min. Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1\u00aa Regi\u00e3o, DJe de 27.02.2009, EREsp 261693\/SP, Rel. Min. Ruy Rosado Aguiar, Rel. p\/ ac\u00f3rd\u00e3o Ministro ARI PARGENDLER, DJ 10\/03\/2003, EResp 489.647\/RJ, 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o, Rel. Min. Luis Felipe Salom\u00e3o, DJe de 15\/12\/2009).
\n30. Considerando que, naquela primeira a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, ajuizada em face do compromiss\u00e1rio comprador, n\u00e3o foi demonstrada a imiss\u00e3o na posse do Col\u00e9gio Saint John Ltda., antes de agosto de 1999, o que, ali\u00e1s, tamb\u00e9m \u00e9 incontroverso nesses autos, verifica-se que, na realidade, quem possu\u00eda legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento d\u00edvida, haja vista a natureza propter rem da obriga\u00e7\u00e3o, era a promitente vendedora, ora recorrente, porque al\u00e9m de propriet\u00e1ria do bem, conforme o registro imobili\u00e1rio, exercia seu dom\u00ednio direto.
\n31. Portanto, uma vez comprovada, naquela oportunidade, a inexist\u00eancia da obriga\u00e7\u00e3o do compromiss\u00e1rio comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao per\u00edodo compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque n\u00e3o imitido na posse do bem, n\u00e3o se pode, agora, afirmar o contr\u00e1rio somente porque o Col\u00e9gio Saint John Ltda., atualmente, \u00e9 o efetivo propriet\u00e1rio do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda.
\n32. Conforme j\u00e1 mencionado, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obriga\u00e7\u00f5es condominiais n\u00e3o \u00e9 o registro do compromisso de venda e compra, mas a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel, representada pela imiss\u00e3o na posse e pela ci\u00eancia do credor acerca da transa\u00e7\u00e3o.
\n33. Embora o registro do compromisso firmado em car\u00e1ter irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel, na matr\u00edcula do im\u00f3vel, seja apto a constituir o direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do C\u00f3digo Civil, no entendimento desta Corte, ele n\u00e3o implica necessariamente a obriga\u00e7\u00e3o de presta\u00e7\u00e3o condominial.
\n34. Por essas raz\u00f5es, tamb\u00e9m n\u00e3o procede o argumento da recorrente no sentido de que o Col\u00e9gio Saint John Ltda. seria o respons\u00e1vel pelo pagamento das cotas condominiais, desde a assinatura do compromisso de venda e compra, porque havia cl\u00e1usula nesse sentido no instrumento contratual.
\n35. Com efeito, perante o credor, quem responde pelas d\u00edvidas condominiais, em regra, \u00e9 aquele que figura no registro imobili\u00e1rio como propriet\u00e1rio do bem, podendo, conforme jurisprud\u00eancia desta Corte, ser reconhecida a responsabilidade do promitente comprador, desde que ele tenha sido imitido na posse e o condom\u00ednio tenha ci\u00eancia inequ\u00edvoca da aliena\u00e7\u00e3o.
\n36. Nesse sentido, o registro do compromisso de venda e compra na matr\u00edcula do im\u00f3vel, poder\u00e1 implicar t\u00e3o somente o atendimento do segundo requisito, qual seja, a ci\u00eancia inequ\u00edvoca dos terceiros, e do condom\u00ednio, sobre a aliena\u00e7\u00e3o do bem. Mas, n\u00e3o tendo havido a imiss\u00e3o na posse do compromiss\u00e1rio comprador, o promitente vendedor continua a exercer o dom\u00ednio direto sobre o im\u00f3vel, usufruindo dos servi\u00e7os prestados pelo condom\u00ednio, os quais justificam a sua contribui\u00e7\u00e3o.
\n37. Assim, a exist\u00eancia de eventual cl\u00e1usula atribuindo de forma diversa essa responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando n\u00e3o h\u00e1 imiss\u00e3o na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poder\u00e1 fundamentar o exerc\u00edcio do direito de regresso, mas n\u00e3o vincula o condom\u00ednio.
\n38. Diante do exposto, o ac\u00f3rd\u00e3o recorrido, ao afirmar responsabilidade da antiga propriet\u00e1ria do bem pelo pagamento das cotas condominiais, na hip\u00f3tese, n\u00e3o violou os arts. 267, VI, do CPC e arts. 1.225, VII; e 1.417 do C\u00f3digo Civil, raz\u00e3o pela qual deve ser mantido.
\nForte nestas raz\u00f5es, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
\nCERTID\u00c3O<\/strong>
\nCertifico que a egr\u00e9gia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em ep\u00edgrafe na sess\u00e3o realizada nesta data, proferiu a seguinte decis\u00e3o:
\nA Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do
\nvoto da Sra. Ministra Relatora.
\nOs Srs. Ministros Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas B\u00f4as Cueva (Presidente) votaram com a Sra. Ministra Relatora.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

RECURSO ESPECIAL N\u00ba 1.297.239 – RJ (2011\/0290806-3) \u00a0RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : FUNDA\u00c7\u00c3O DOS ECONOMI\u00c1RIOS FEDERAIS – FUNCEF ADVOGADO : MARCUS FL\u00c1VIO HORTA CALDEIRA E OUTRO(S) RECORRIDO : CONDOM\u00cdNIO SHOPPING DA CAIXA ADVOGADO : APARECIDA AUGUSTO DE OLIVEIRA E OUTRO(S) RECORRIDO : SOAREZ INCORPORA\u00c7\u00d5ES LTDA ADVOGADO : ELIDA S\u00c9GUIN E OUTRO(S) EMENTA DIREITO […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-9528","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9528","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9528"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9528\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9528"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9528"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9528"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}