{"id":9170,"date":"2014-02-27T10:31:07","date_gmt":"2014-02-27T12:31:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=9170"},"modified":"2014-02-27T10:31:07","modified_gmt":"2014-02-27T12:31:07","slug":"conjur-comprador-de-imoveis-tem-onus-de-exigir-certidoes-pessoais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=9170","title":{"rendered":"Conjur: Comprador de im\u00f3veis tem \u00f4nus de exigir certid\u00f5es pessoais"},"content":{"rendered":"

Artigos
\n25 fevereiro 2014
\nAPRESENTA\u00c7\u00c3O DE CERTID\u00d5ES
\nComprador de im\u00f3veis tem \u00f4nus de exigir certid\u00f5es pessoais
\nPor\u00a0Bruno Mattos e Silva<\/a>
\n\u00c9 altamente controvertida a quest\u00e3o da necessidade de obten\u00e7\u00e3o certid\u00f5es de distribui\u00e7\u00e3o de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasi\u00e3o da compra ou da celebra\u00e7\u00e3o de contrato envolvedo a propriedade de um im\u00f3vel.
\nMuitas vezes h\u00e1 exig\u00eancia, por parte do tabeli\u00e3o, da apresenta\u00e7\u00e3o das referidas certid\u00f5es para a lavratura de escritura p\u00fablica que, ap\u00f3s o registro, ir\u00e1 transferir da propriedade do im\u00f3vel. Por isso \u00e0s vezes nos deparamos com a declara\u00e7\u00e3o, na escritura p\u00fablica, de que o comprador \u201cdispensou\u201d a apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certid\u00f5es de feitos ajuizados no foro de domic\u00edlio do vendedor ou de situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.
\nSitua\u00e7\u00e3o semelhante ocorre por ocasi\u00e3o da celebra\u00e7\u00e3o de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobili\u00e1ria, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de im\u00f3vel.
\nH\u00e1 uma quest\u00e3o pr\u00e1tica a ser resolvida: as certid\u00f5es pessoais do vendedor devem ser obtidas?
\nNingu\u00e9m est\u00e1 obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obriga\u00e7\u00e3o. \u00c9 o que disp\u00f5e o art. 5\u00ba, II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obriga\u00e7\u00e3o legal para que essas certid\u00f5es sejam apresentadas. Caso a conclus\u00e3o seja pela exist\u00eancia de norma determinando essa apresenta\u00e7\u00e3o, a solu\u00e7\u00e3o \u00e9 simples: as certid\u00f5es devem ser obtidas porque h\u00e1 norma estabelecendo essa obriga\u00e7\u00e3o. Caso contr\u00e1rio, a solu\u00e7\u00e3o demandar\u00e1 outra an\u00e1lise, como veremos.
\nUma corrente doutrin\u00e1ria sustenta que a necessidade de obten\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es de feitos ajuizados contra o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel decorre da Lei\u00a0 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente \u00e0 lavratura de escrituras p\u00fablicas, aplic\u00e1vel tamb\u00e9m a certas hip\u00f3teses em que o contrato relativo ao im\u00f3vel poder\u00e1 ser feito por instrumento particular. Com efeito, o par\u00e1grafo 2\u00ba do art. 1\u00ba da Lei 7.433\/85 menciona expressamente a necessidade de apresenta\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o de feitos ajuizados, nos seguintes termos:
\n\u201cArt 1\u00ba – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a im\u00f3veis, al\u00e9m dos documentos de identifica\u00e7\u00e3o das partes, somente ser\u00e3o apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.
\n(…)
\nPar\u00e1grafo 2\u00ba – O Tabeli\u00e3o consignar\u00e1 no ato notarial, a apresenta\u00e7\u00e3o do documento comprobat\u00f3rio do pagamento do Imposto de Transmiss\u00e3o inter vivos, as certid\u00f5es fiscais, feitos ajuizados, e \u00f4nus reais, ficando dispensada sua transcri\u00e7\u00e3o.
\n(…)\u201d
\nContudo, o inciso IV do art. 1\u00ba do regulamento dessa Lei \u2014 Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 \u2014 assim disp\u00f5e:
\n\u201cArt 1\u00ba Para a lavratura de atos notariais, relativos a im\u00f3veis, ser\u00e3o apresentados os seguintes documentos e certid\u00f5es:
\n(…)
\nIV – a certid\u00e3o de a\u00e7\u00f5es reais e pessoais reipersecut\u00f3rias, relativas ao im\u00f3vel, e a de \u00f4nus reais, expedidas pelo Registro de Im\u00f3veis competente, cujo prazo de validade, para este fim, ser\u00e1 de 30 (trinta) dias;
\n(…)\u201d
\nA reda\u00e7\u00e3o do inciso IV parece dar a entender que a obriga\u00e7\u00e3o de apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es de feitos ajuizados se limita \u00e0 a\u00e7\u00f5es que dizem respeito diretamente ao im\u00f3vel objeto da escritura p\u00fablica. Certid\u00f5es referentes ao vendedor, mas que n\u00e3o dizem respeito ao im\u00f3vel \u2014 por exemplo, a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a por quantia certa \u2014, n\u00e3o precisariam ser apresentadas. E mais: a certid\u00e3o de feitos ajuizados legalmente obrigat\u00f3ria \u00e9 a expedida pelo cart\u00f3rio imobili\u00e1rio e n\u00e3o pelos distribuidores forenses.
\nEm vista disso, h\u00e1 uma corrente doutrin\u00e1ria que sustenta a inexist\u00eancia de obriga\u00e7\u00e3o legal de apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certid\u00e3o do registrador imobili\u00e1rio, que constaria todas as informa\u00e7\u00f5es referentes ao im\u00f3vel e \u00e0s a\u00e7\u00f5es que dizem respeito ao im\u00f3vel. De acordo com essa tese, n\u00e3o deve o tabeli\u00e3o fazer constar da escritura p\u00fablica que o comprador \u201cdispensou\u201d a apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas n\u00e3o seriam obrigat\u00f3rias.
\nVamos admitir que est\u00e1 correta a tese que restringe o alcance da express\u00e3o \u201cfeitos ajuizados\u201d constante do par\u00e1grafo 2\u00ba do art. 1\u00ba da Lei 7.433\/85. Partindo desta premissa \u2014 inexist\u00eancia de obriga\u00e7\u00e3o legal de apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es dos distribuidores forenses \u2014, devemos concluir tamb\u00e9m que essas certid\u00f5es n\u00e3o devem ser obtidas pelo comprador?
\nPara responder a essa pergunta, devemos diferenciar obriga\u00e7\u00e3o de \u00f4nus.
\nA toda obriga\u00e7\u00e3o corresponde um direito. Assim, em face das obriga\u00e7\u00f5es de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a presta\u00e7\u00e3o ou a coisa etc. Caso a obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz ir\u00e1 determinar que a obriga\u00e7\u00e3o seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinar\u00e1 que o devedor pague a quantia, fa\u00e7a algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja cumprida, o Estado-juiz determinar\u00e1 provid\u00eancias execut\u00f3rias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.
\nEssa correspond\u00eancia entre obriga\u00e7\u00e3o e direito n\u00e3o existe quanto ao \u00f4nus. A pessoa que tem o \u00f4nus de fazer ou deixar de fazer algo n\u00e3o pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque n\u00e3o existe um direito de obrigar algu\u00e9m \u00e0 pr\u00e1tica do ato. A san\u00e7\u00e3o pelo n\u00e3o desincumbimento do \u00f4nus ser\u00e1 outra.
\nPossivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado est\u00e1 no direito processual, referente ao \u00f4nus da prova. A legisla\u00e7\u00e3o processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado \u2014 \u00f4nus da prova \u2014, hip\u00f3teses em que fatos n\u00e3o precisam ser provados \u2014 inexist\u00eancia de \u00f4nus da prova \u2014, hip\u00f3teses em que a parte contr\u00e1ria dever\u00e1 fazer a prova \u2014 invers\u00e3o do \u00f4nus da prova \u2014, etc. Toda vez que a lei estabelece poss\u00edveis consequ\u00eancias indesej\u00e1veis para a pr\u00e1tica de um ato ou para a aus\u00eancia da pr\u00e1tica de um ato, est\u00e1 estabelecendo uma san\u00e7\u00e3o ou um \u00f4nus.
\nN\u00e3o pode o juiz obrigar que algu\u00e9m se desincumba do \u00f4nus. A pessoa que n\u00e3o se desincumbir plenamente do \u00f4nus imposto pela lei sofrer\u00e1 ou poder\u00e1 sofrer as consequ\u00eancias jur\u00eddicas da aus\u00eancia da pr\u00e1tica do ato estabelecido. Assim, no exemplo do \u00f4nus da prova, a pessoa a quem incumbe o \u00f4nus da prova n\u00e3o poder\u00e1 ser obrigada a fazer a prova, mas poder\u00e1 receber uma decis\u00e3o desfavor\u00e1vel no processo judicial.
\nNas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias h\u00e1 diversas hip\u00f3teses em que \u00f4nus s\u00e3o estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o, com poss\u00edveis consequ\u00eancias para aquele que n\u00e3o se desincumbir do \u00f4nus. Muitas vezes \u00e9 necess\u00e1rio n\u00e3o apenas praticar o ato referente ao \u00f4nus, mas tamb\u00e9m, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. S\u00e3o hip\u00f3teses em que determinado fato ou ato jur\u00eddico n\u00e3o se encontra registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel, mas \u00e9 pass\u00edvel de atingir terceiro em raz\u00e3o de expressa disposi\u00e7\u00e3o de lei nesse sentido.
\nUma hip\u00f3tese interessante \u00e9 o caso da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o na hip\u00f3tese em que h\u00e1 a\u00e7\u00e3o em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do C\u00f3digo de Processo Civil.[1]<\/a>\u00a0A legisla\u00e7\u00e3o estabelece que, configurada essa hip\u00f3tese, o im\u00f3vel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poder\u00e1 ser penhorado para a satisfa\u00e7\u00e3o do credor do vendedor.
\nA quest\u00e3o da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o \u00e9, at\u00e9 hoje, altamente controvertida nos tribunais. H\u00e1 uma s\u00famula do STF a respeito do tema, uma s\u00famula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos d\u00edspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orienta\u00e7\u00e3o por parte do TST.[2]<\/a>
\nOutra hip\u00f3tese \u00e9 a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade de bem im\u00f3vel ap\u00f3s a decreta\u00e7\u00e3o da fal\u00eancia do vendedor, no qual o im\u00f3vel adquirido poder\u00e1 vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.[3]<\/a>
\nH\u00e1 ainda outras hip\u00f3teses, como aquisi\u00e7\u00e3o de bem em fraude contra credores \u2014 arts. 158 e 159 do C\u00f3digo Civil \u2014, de vendedor com interdi\u00e7\u00e3o judicialmente decretada \u2014 art. 3\u00ba, 9\u00ba, III e 1.773, todos do C\u00f3digo Civil \u2014, de bem considerado indispon\u00edvel \u2014 art. 36 da Lei 6.024, de 13 de mar\u00e7o de 1974 \u2014, etc.
\nEnfim, em diversas hip\u00f3teses, a lei estabelece poss\u00edveis consequ\u00eancias indesej\u00e1veis para o terceiro adquirente do im\u00f3vel, independente de m\u00e1-f\u00e9 ou de registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel. Se a lei estabelece hip\u00f3teses em que o comprador do im\u00f3vel pode vir a sofrer consequ\u00eancias jur\u00eddicas decorrentes da n\u00e3o obten\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es expedidas pelos distribuidores forenses, existe \u00f4nus.
\nAtualmente, h\u00e1 alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princ\u00edpio da\u00a0vis atractiva<\/em>\u00a0do registro imobili\u00e1rio. De acordo com esse princ\u00edpio, deve constar do registro imobili\u00e1rio tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o im\u00f3vel ou a sua propriedade. H\u00e1 corrente na jurisprud\u00eancia que, total ou parcialmente, acolhe esse princ\u00edpio e protege o comprador em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.
\nContudo, enquanto a jurisprud\u00eancia n\u00e3o estabelecer de forma un\u00edvoca que em nenhuma hip\u00f3tese ato ou fato n\u00e3o registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel poder\u00e1 atingir terceiros ou n\u00e3o forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hip\u00f3teses, haver\u00e1 para o comprador o \u00f4nus de obter as certid\u00f5es expedidas pelos distribuidores forenses.<\/p>\n

\n
\n<\/div>\n

[1]<\/a>\u00a0\u201cArt. 593. Considera-se em fraude de execu\u00e7\u00e3o a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de bens: (…) II – quando, ao tempo da aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo \u00e0 insolv\u00eancia; (…)\u201d
\n[2]<\/a>\u00a0Para mais informa\u00e7\u00f5es a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e.\u00a0Compra de im\u00f3veis: aspectos jur\u00eddicos, cautelas devidas, an\u00e1lise de riscos<\/em>. 9. ed. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2013.
\n[3]<\/a>\u00a0\u201cArt. 129. S\u00e3o ineficazes em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 massa falida, tenha ou n\u00e3o o contratante conhecimento do estado de crise econ\u00f4mico-financeira do devedor, seja ou n\u00e3o inten\u00e7\u00e3o deste fraudar credores: (…) VII \u2013 os registros de direitos reais e de transfer\u00eancia de propriedade entre vivos, por t\u00edtulo oneroso ou gratuito, ou a averba\u00e7\u00e3o relativa a im\u00f3veis realizados ap\u00f3s a decreta\u00e7\u00e3o da fal\u00eancia, salvo se tiver havido prenota\u00e7\u00e3o anterior. (…)\u201d
\nBruno Mattos e Silva<\/a>\u00a0\u00e9 advogado e autor dos livros\u00a0Direito de Empresa<\/em>\u00a0e\u00a0Compra de Im\u00f3veis<\/em>\u00a0(Ed. Atlas).
\nRevista\u00a0Consultor Jur\u00eddico<\/strong>, 25 de fevereiro de 2014<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Artigos 25 fevereiro 2014 APRESENTA\u00c7\u00c3O DE CERTID\u00d5ES Comprador de im\u00f3veis tem \u00f4nus de exigir certid\u00f5es pessoais Por\u00a0Bruno Mattos e Silva \u00c9 altamente controvertida a quest\u00e3o da necessidade de obten\u00e7\u00e3o certid\u00f5es de distribui\u00e7\u00e3o de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasi\u00e3o da compra ou da celebra\u00e7\u00e3o de contrato envolvedo a propriedade de um im\u00f3vel. Muitas vezes […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-9170","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9170","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9170"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9170\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9170"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9170"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9170"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}