{"id":7678,"date":"2013-07-21T17:04:23","date_gmt":"2013-07-21T19:04:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=7678"},"modified":"2013-07-21T17:04:23","modified_gmt":"2013-07-21T19:04:23","slug":"1a-vrpsp-registro-de-imoveis-pedido-de-providencias-averbacao-de-caucao-locaticia-ll91-art-38-%c2%a7-1o-o-reconhecimento-de-firmas-dos-figurantes-e-testemunhas-pode-fazer-se-por-semelhanc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=7678","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Registro de im\u00f3veis – pedido de provid\u00eancias – averba\u00e7\u00e3o de cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia (LL91, art. 38, \u00a7 1\u00ba) – o reconhecimento de firmas dos figurantes e testemunhas pode fazer-se por semelhan\u00e7a ou por autenticidade, e n\u00e3o toca ao of\u00edcio do registro de im\u00f3veis exigir uma dessas formas em detrimento da outra – pedido procedente."},"content":{"rendered":"

Processo 0018618-33.2013.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Pedido de Provid\u00eancias<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n

Cassia Nahas Administra\u00e7\u00e3o de Bens Ltda<\/p>\n

Registro de im\u00f3veis – pedido de provid\u00eancias – averba\u00e7\u00e3o de cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia (LL91, art. 38, \u00a7 1\u00ba) – o reconhecimento de firmas dos figurantes e testemunhas pode fazer-se por semelhan\u00e7a ou por autenticidade, e n\u00e3o toca ao of\u00edcio do registro de im\u00f3veis exigir uma dessas formas em detrimento da outra – pedido procedente.<\/p>\n

CP 74<\/p>\n

Vistos etc.<\/p>\n

1. C\u00e1ssia Nahas Administra\u00e7\u00e3o de Bens Ltda. pediu provid\u00eancias (fls. 02-07) a esta corregedoria permanente.<\/p>\n

1.1. Em 18 de outubro de 2012, com fundamento na Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 LL91, art. 38, \u00a7 1\u00ba, a requerente pedira ao 5\u00ba Of\u00edcio do Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo (5\u00ba RISP) que averbasse, na matr\u00edcula 31.224 (fls. 41-46), uma cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia prestada por Law Kin Chong e Hwu Su Chiu Law para garantir contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o-residencial de im\u00f3vel celebrado entre a requerente e Maxim Administra\u00e7\u00e3o e Participa\u00e7\u00f5es Ltda., antes Calinda Administra\u00e7\u00e3o, Participa\u00e7\u00e3o e Com\u00e9rcio Ltda. (fls. 20-35).<\/p>\n

1.2. O 5\u00ba RISP negou a averba\u00e7\u00e3o, exigindo que a firma de todas as partes contratantes e das testemunhas fosse reconhecida por autenticidade, na forma da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 LRP73, art. 221, II, e do C\u00f3d. de Proc. Civil CPC73, art. 369 (fls. 71-77; em particular, fls. 72).<\/p>\n

1.3. Segundo a requerente, essa exig\u00eancia n\u00e3o teria lugar, porque a LRP73, art. 221, II, admitiria o reconhecimento de firmas assim por autenticidade, como por semelhan\u00e7a, como j\u00e1 teriam reconhecido o Superior Tribunal de Justi\u00e7a STJ (recurso especial REsp 302.469-MG fls. 59-69) e a E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo CGJ (processo CG 1.403\/96 fls. 89).<\/p>\n

1.4. Assim, outro rem\u00e9dio n\u00e3o teria restado \u00e0 requerente, a n\u00e3o ser pedir a este ju\u00edzo que, afastado o \u00f3bice posto pelo 5\u00ba RISP, mandasse proceder \u00e0 averba\u00e7\u00e3o pretendida.<\/p>\n

1.5. A requerente apresentou procura\u00e7\u00e3o ad iudicia<\/em> (fls. 08-18) e fez juntar documentos (fls. 19-91). 2. O 5\u00ba RISP prestou informa\u00e7\u00f5es (fls. 93-100). 2.1. Segundo o of\u00edcio do registro de im\u00f3veis, a LRP73, art. 221, II, de fato n\u00e3o exigiria reconhecimento de firmas por autenticidade, mas tampouco diria ser bastante o reconhecimento por semelhan\u00e7a.<\/p>\n

2.2. Partindo do pressuposto de que existe uma diferen\u00e7a no grau de efic\u00e1cia e no valor das presun\u00e7\u00f5es que decorrem do reconhecimento de firma, conforme se d\u00ea por semelhan\u00e7a ou autenticidade (STJ no REsp 302.469, verbis \u201c[…] o reconhecimento por semelhan\u00e7a […] tem a finalidade de atestar, com f\u00e9 p\u00fablica, que determinada assinatura \u00e9 de certa pessoa, ainda que com menor grau de seguran\u00e7a\u201d fls. 59; Amaral Santos: \u201cas demais formas de reconhecimento […] n\u00e3o permitem seja o documento particular considerado aut\u00eantico\u201d fls. 94), o 5\u00ba RISP afirma a necessidade da robustez do reconhecimento aut\u00eantico para a constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais.<\/p>\n

2.3. Ressalva que a doutrina se inclina por considerar aut\u00eantica a assinatura reconhecida por semelhan\u00e7a, mas que n\u00e3o foi essa a inten\u00e7\u00e3o do legislador, visto que, durante a discuss\u00e3o do CPC73, art. 369, expressamente se pretendeu estabelecer, como tal, somente a assinatura reconhecida na presen\u00e7a do tabeli\u00e3o.<\/p>\n

2.4. A decis\u00e3o do REsp 302.469, concernindo a problema de impugna\u00e7\u00e3o de assinatura (CPC73, art. 389, II), declara somente que o juiz pode dar por cumprido o \u00f4nus da prova por meio de documento com firma reconhecida por semelhan\u00e7a (caso contr\u00e1rio, essa esp\u00e9cie de reconhecimento n\u00e3o teria valor nenhum, o que \u00e9 absurdo); logo, as conclus\u00f5es desse julgado destinam-se a dar o sentido e o alcance do CPC73, art. 131, mas n\u00e3o se aplicam ao caso do registrador imobili\u00e1rio, que n\u00e3o tem liberdade de aprecia\u00e7\u00e3o de provas.<\/p>\n

2.5. A decis\u00e3o dada no processo CG 1.403\/96 aplica-se aos tabeli\u00e3es (e n\u00e3o a registradores) e, nesse contexto, \u00e9 inatac\u00e1vel, porque, realmente, n\u00e3o \u00e9 a conveni\u00eancia do tabeli\u00e3o que imp\u00f5e ou afasta o reconhecimento por autenticidade ou semelhan\u00e7a; no caso aqui discutido, por\u00e9m, n\u00e3o est\u00e1 em jogo a conveni\u00eancia ou n\u00e3o do registrador e, sim, de proteger o titular inscrito contra as fraudes sempre frequentes, como demonstram o quotidiano do of\u00edcio de registro de im\u00f3veis e da pr\u00f3pria corregedoria permanente. Ali\u00e1s, a cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia imobili\u00e1ria prevista na LL91 seria prop\u00edcia para a fraude, porque essa forma de garantia, n\u00e3o pressupondo tomada de posse, pode ser contratada ilicitamente, sem que dela tome conhecimento o dono. Ademais, tanto se disseminaram as fraudes, que para os neg\u00f3cios concernentes a ve\u00edculos automotores sempre se exige o reconhecimento de firmas por autenticidade (Conselho Nacional de Tr\u00e2nsito, Resolu\u00e7\u00e3o n. 282, de 26 de junho de 2008, art. 11; Departamento Nacional de Tr\u00e2nsito, Portaria n. 1.606, de 19 de agosto de 2005, arts. 13-14; Decreto Estadual n. 43.980, de 7 de maio de 1999; CGJ, proc. 118\/99 e Provimento CG 20\/1999).<\/p>\n

2.7. \u00c9 da tradi\u00e7\u00e3o do direito brasileiro exigir que os instrumentos particulares sejam reconhecidos por autenticidade (Decreto n. 482, de 14 de novembro de 1846, art. 8\u00ba; Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864, art. 8\u00ba, \u00a7 2\u00ba; Decreto n. 3.453, de 26 de abril de 1865, art. 77, \u00a7 2\u00ba; CC16, art. 851, verbis \u201cconhecidas do oficial do registro\u201d). Assim, os atos privados que ingressam no registro de im\u00f3veis entram na classe dos documentos aut\u00eanticos, autenticidade que adquirem quando recebem o reconhecimento de firmas (Afr\u00e2nio de Carvalho, Registro de Im\u00f3veis, 3\u00aa ed., 1982, p. 292), segundo o CPC73, art. 369.<\/p>\n

2.6. H\u00e1 paridade l\u00f3gica entre a exig\u00eancia de escritura p\u00fablica como forma dos atos imobili\u00e1rios (CC02, art. 108) e os requisitos das exce\u00e7\u00f5es (dentre elas, as cau\u00e7\u00f5es reais da LL91): assim, onde se admite o instrumento particular, \u00e9 logicamente necess\u00e1rio dotar essa esp\u00e9cie de t\u00edtulo de maior rigor no que respeita \u00e0 autenticidade das firmas que nele se ap\u00f5em. Se para a lavratura de escritura p\u00fablica \u00e9 imprescind\u00edvel o comparecimento pessoal, com o reconhecimento da identidade e capacidade dos figurantes e de quantos hajam comparecido ao ato (CC02, art. 215, \u00a7 1\u00ba, II), ent\u00e3o o reconhecimento por autenticidade \u00e9 o m\u00ednimo que se pode exigir nos instrumentos particulares: \u00e9 a \u201cnotarializa\u00e7\u00e3o\u201d desses instrumentos, conforme a tradi\u00e7\u00e3o do direito nacional.<\/p>\n

2.8. Na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 6.779-0-SP (Rel. Des. Sylvio do Amaral j. 9.2.1987; parecer do juiz Jos\u00e9 Renato Nalini), acerca do reconhecimento de firmas em contrato de loca\u00e7\u00e3o, ficou dito que a imperatividade do reconhecimento de firmas nos instrumentos particulares tem um fundamento racional i. e., a garantia da identidade das partes e que \u201cos documentos p\u00fablicos, em sentido estrito, s\u00e3o aut\u00eanticos. Mas a autenticidade nos documentos particulares prov\u00e9m do reconhecimento de firma por tabeli\u00e3o. O reconhecimento aut\u00eantico est\u00e1 previsto no artigo 369 do C\u00f3digo de Processo Civil\u201d.<\/p>\n

2.9. Finalmente, nos casos em que a parte n\u00e3o conseguisse comparecer ao tabeli\u00e3o para o reconhecimento por autenticidade, a exig\u00eancia formal poderia ser dispensada judicialmente, como admite, hoje, o Conselho Superior da Magistratura (Apel. C\u00edv. 0009896-29.2010.8.26.0451 e 0018356-39.2011.8.26.0590).<\/p>\n

3. O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pelo deferimento do pedido (fls. 102- 103).<\/p>\n

4. \u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>. Passo a fundamentar e a decidir.<\/strong><\/p>\n

5. A LRP73, art. 221, II, determina que os escritos particulares tragam reconhecidas as firmas das partes e testemunhas. Reconhecidas, diz, sem esclarecer se se trata de reconhecimento por autenticidade (C\u00f3d. de Proc. Civil, art. 369) ou por semelhan\u00e7a. Cabe, ent\u00e3o, perguntar: pode o registrador, em algum caso, ou alguns, ou todos, exigir ao interessado que o reconhecimento se fa\u00e7a por uma, ou por outra forma (na pr\u00e1tica, por autenticidade, meio que \u00e9 mais seguro)? As raz\u00f5es do 5\u00ba RI s\u00e3o ponder\u00e1veis, porque se fundam, todas, na necessidade de seguran\u00e7a jur\u00eddica, que \u00e9 a raz\u00e3o de ser do registro p\u00fablico. Entretanto, a constru\u00e7\u00e3o esbarra em que ningu\u00e9m est\u00e1 obrigado a fazer algo, sen\u00e3o em virtude de lei (Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica CF88, art. 5\u00ba I), e ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus<\/em>: se a pr\u00f3pria lei n\u00e3o exigiu, expressis verbis<\/em>, alguma forma espec\u00edfica de reconhecimento, \u00e9 porque qualquer delas basta, e n\u00e3o se pode exigir o contr\u00e1rio. Como diz a doutrina: \u201c14. Reconhecimento de firmas O reconhecimento de firmas, no sistema dos registros p\u00fablicos, somente pode ser exigido pelo oficial, como no caso das escrituras particulares, por efeito de disposi\u00e7\u00e3o expressa de lei\u201d (PONTES, Walmir. Registro de Im\u00f3veis. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 1982, p. 148) Responde-se, portanto: qualquer das duas formas de reconhecimento (por semelhan\u00e7a, ou por autenticidade) \u00e9 eficaz, e n\u00e3o pode o registrador fazer com que os interessados empreguem uma, e n\u00e3o outra.<\/p>\n

5.1. De fato conviria que no direito registral imobili\u00e1rio do Brasil mais e mais se restringisse o cabimento dos instrumentos particulares, e que se tendesse a admitir, como t\u00edtulos formais h\u00e1beis para ingresso, somente os atos notariais e judiciais, indubitavelmente mais seguros. Entretanto, assim n\u00e3o \u00e9, de maneira que, para bem ou para mal, o instrumento particular \u00e9 admitido com largueza e, como dito, para a sua constitui\u00e7\u00e3o n\u00e3o exigiu a lei, de modo expresso, o reconhecimento de firma por autenticidade.<\/p>\n

5.2. A inten\u00e7\u00e3o do legislador do CPC73 acerca do reconhecimento de firma por autenticidade \u00e9 interessante argumento, mas \u00e9 preciso notar que a LRP73, contempor\u00e2nea, n\u00e3o seguiu nessa ordem de ideias e, repita-se, das formas de reconhecimento de firma n\u00e3o excluiu a verifica\u00e7\u00e3o por semelhan\u00e7a.<\/p>\n

5.3. Realmente, os arestos invocados pela requerente (i. e., o REsp 302.469 e o proc. CG 1.403\/96) n\u00e3o s\u00e3o congruentes com este caso, porque a quest\u00e3o sobre os modos de reconhecimento foi apreciada, a\u00ed, sob outra luz (naquele caso, para decidir sobre \u00f4nus probat\u00f3rio; nesse, para orientar a conduta dos tabeli\u00e3es), e n\u00e3o est\u00e1 correto aplicar diretamente as conclus\u00f5es ent\u00e3o obtidas para a interpreta\u00e7\u00e3o da LRP73, art. 221, II; por\u00e9m, ainda que se prescinda desses julgados, volta-se a cair no mesmo ponto: a lei n\u00e3o distinguiu entre as formas de reconhecimento, de modo que n\u00e3o est\u00e1 em m\u00e3os dos of\u00edcios do registro de im\u00f3veis nem da corregedoria permanente dizer o contr\u00e1rio.<\/p>\n

5.4. N\u00e3o se duvida que a cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia se preste a artif\u00edcios e ardis, ou que os meios fraudulentos tanto se hajam disseminado, que certas autoridades administrativas (nomeadamente, as de tr\u00e2nsito) se tenham visto obrigadas a exigir maiores cautelas na documenta\u00e7\u00e3o de certos neg\u00f3cios (como a transmiss\u00e3o de ve\u00edculos automotores). O argumento, contudo, n\u00e3o \u00e9 s\u00f3lido o bastante para impor o reconhecimento por autenticidade aos instrumentos particulares de atos imobili\u00e1rios: afinal, em mat\u00e9ria de muito maior gravidade qual seja, a viagem de menores ao exterior foi dispensado o reconhecimento de firma por autenticidade (Resolu\u00e7\u00e3o n. 131 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, de 26 de maio de 2011, art. 1\u00ba, II e III, art. 2\u00ba, II, e art. 8\u00ba, \u00a7 1\u00ba).<\/p>\n

Vale dizer: os crit\u00e9rios pelos quais administrativamente se exija ou n\u00e3o o reconhecimento de firma por semelhan\u00e7a ou autenticidade s\u00e3o por demais casu\u00edsticos, e n\u00e3o bastam para fixar regra geral que sirva, no \u00e2mbito administrativo-registral, para conduzir uma interpreta\u00e7\u00e3o normativa que justifique aceitar somente o reconhecimento por autenticidade.<\/p>\n

5.5. Ademais, ainda que a tradi\u00e7\u00e3o de nosso direito possa exigir reconhecimento por autenticidade, de lege lata a exig\u00eancia n\u00e3o existe.<\/p>\n

5.6. Novamente, \u00e9 realmente curioso (ut alia non dicam<\/em>) que se tenha buscado munir a escritura p\u00fablica de tanta seguran\u00e7a (cf. CC02, art. 215) e, ao mesmo tempo, se hajam aberto tamanhas exce\u00e7\u00f5es em favor do instrumento particular como t\u00edtulo formal para ingresso no registro de im\u00f3veis. Infelizmente, por\u00e9m, \u00e9 esse o estado de coisas, e as op\u00e7\u00f5es legislativas n\u00e3o podem ser corrigidas na esfera administrativa.<\/p>\n

5.7. Por fim, na Ap. C\u00edv. n. 6779-0 foi dito que a autenticidade nos documentos particulares provenha do reconhecimento de firma por tabeli\u00e3o, e que o reconhecimento aut\u00eantico seja aquele previsto no CPC73, art. 369; por\u00e9m, para al\u00e9m disso a decis\u00e3o n\u00e3o foi, e tanto essas afirma\u00e7\u00f5es foram meros obiter dicta<\/em>, que em nenhum passo est\u00e1 exclu\u00edda a efic\u00e1cia do reconhecimento, por semelhan\u00e7a, das firmas de figurantes e testemunhas.<\/p>\n

6. Do exposto, julgo procedente o pedido de provid\u00eancias deduzido por C\u00e1ssia Nahas Administra\u00e7\u00e3o de Bens Ltda. e determino ao 5\u00ba Of\u00edcio do Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo a averba\u00e7\u00e3o, na matr\u00edcula 31.224, da cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia estipulada no instrumento de fls. 20-35 destes autos. N\u00e3o h\u00e1 custas, despesas processuais nem honor\u00e1rios advocat\u00edcios. Desta senten\u00e7a cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a (C\u00f3d. Judici\u00e1rio de S\u00e3o Paulo, art. 246).<\/p>\n

Oportunamente, arquivem-se.<\/p>\n

P. R. I.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, . Josu\u00e9 Modesto Passos Juiz de Direito<\/p>\n

(D.J.E. de 19.07.2013 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Processo 0018618-33.2013.8.26.0100 Pedido de Provid\u00eancias Registro de Im\u00f3veis Cassia Nahas Administra\u00e7\u00e3o de Bens Ltda Registro de im\u00f3veis – pedido de provid\u00eancias – averba\u00e7\u00e3o de cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia (LL91, art. 38, \u00a7 1\u00ba) – o reconhecimento de firmas dos figurantes e testemunhas pode fazer-se por semelhan\u00e7a ou por autenticidade, e n\u00e3o toca ao of\u00edcio do registro de […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-7678","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7678","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=7678"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7678\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=7678"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=7678"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=7678"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}