{"id":7026,"date":"2013-02-25T13:00:40","date_gmt":"2013-02-25T15:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=7026"},"modified":"2013-02-25T13:00:40","modified_gmt":"2013-02-25T15:00:40","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-cessao-da-posicao-contratual-de-compromissos-de-compra-e-venda-seguidos-da-celebracao-de-contratos-de-compra-e-venda-possibilidade-de-alienacao-da-propr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=7026","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Cess\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebra\u00e7\u00e3o de contratos de compra e venda \u2013 possibilidade de aliena\u00e7\u00e3o da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado \u2013 diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisi\u00e7\u00e3o pelo novo propriet\u00e1rio – Recurso provido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/em><\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0000294-57.2010.8.26.0372 <\/strong>da Comarca de MONTE MOR<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes \u00c1LVARO ROBERTO GINEFRA GON\u00c7ALVES E OUTROS <\/strong>e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDI\u00c7\u00d5ES E TUTELAS <\/strong>da referida Comarca.<\/p>\n

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em dar provimento ao recurso para julgar improcedente a d\u00favida e determinar o ingresso de todos os t\u00edtulos apresentados, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.<\/p>\n

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI<\/strong>, Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a, JOS\u00c9 GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI<\/strong>, Vice-Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO<\/strong>, Decano em exerc\u00edcio, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOS\u00c9 SILVEIRA PAULILO <\/strong>e ANTONIO CARLOS<\/strong> TRIST\u00c3O RIBEIRO<\/strong>, respectivamente, Presidentes das Se\u00e7\u00f5es de Direito P\u00fablico, Privado e Criminal do Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 13 de dezembro de 2012.<\/strong><\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI<\/strong>, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Cess\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebra\u00e7\u00e3o de contratos de compra e venda \u2013 possibilidade de aliena\u00e7\u00e3o da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado \u2013 diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisi\u00e7\u00e3o pelo novo propriet\u00e1rio – Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta contra r. senten\u00e7a que reconheceu impossibilidade do registro de compromissos de compra e venda em raz\u00e3o do princ\u00edpio da disponibilidade.<\/p>\n

Sustentam os apelantes a possibilidade do registro por conformes aos atos de transmiss\u00e3o realizados (a fls. 162\/175).<\/p>\n

A Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo provimento do recurso (a fls. 190\/194).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

A presente d\u00favida envolve o registro de cinco t\u00edtulos relativamente ao im\u00f3vel matriculado sob o n\u00ba. 12.331.<\/p>\n

Como consta da matr\u00edcula, o im\u00f3vel \u00e9 da propriedade dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri. Houve ainda o registro do compromisso de compra e venda dos propriet\u00e1rios \u00e0 empresa B. V. Loteamentos Imobili\u00e1rios Ltda e a cess\u00e3o desse direito da referida empresa ao Sr. \u00c1lvaro Roberto Ginefra Gon\u00e7alves (a fls. 07).<\/p>\n

O primeiro t\u00edtulo apresentado encerra o registro da cess\u00e3o de compromisso de compra e venda do Sr. \u00c1lvaro aos senhores Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes, no qual foi convencionado a necessidade da anu\u00eancia da empresa BG Im\u00f3veis e Empreendimentos Ltda., posteriormente, houve retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anu\u00eancia (a fls. 21\/26).<\/p>\n

O segundo t\u00edtulo trata da cess\u00e3o de compromisso de compra e venda dos Srs. Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes aos senhores Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho, no qual tamb\u00e9m foi convencionado a necessidade da anu\u00eancia da empresa BG Im\u00f3veis e Empreendimentos Ltda, posteriormente, igualmente, houve retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anu\u00eancia (a fls. 52\/59).<\/p>\n

O terceiro t\u00edtulo formaliza a compra e venda, mediante escritura p\u00fablica, dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri aos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho (a fls. 71\/72).<\/p>\n

O quarto t\u00edtulo envolve a compra e venda, mediante escritura p\u00fablica, dos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho ao Sr. Valdir Betarelli (a fls. 90).<\/p>\n

O quinto e \u00faltimo t\u00edtulo apresentado versa sobre a compra e venda, mediante escritura p\u00fablica, dos Srs. Valdir Betarelli e Elizete Celestina da Silva Betarelli ao Sr. Rog\u00e9rio leite Guedes (a fls. 99).<\/p>\n

A MM Ju\u00edza Corregedora decidiu pelo ingresso no f\u00f3lio real das cess\u00f5es de compromisso de compra e venda (primeiro e segundo t\u00edtulo) compreendendo desnecess\u00e1rias as anu\u00eancias em raz\u00e3o da extin\u00e7\u00e3o das empresas, indeferindo o acesso dos demais t\u00edtulos ante a nulidade das aliena\u00e7\u00f5es em raz\u00e3o das transmiss\u00f5es anteriores (a fls. 155\/159).<\/p>\n

Os dois primeiros t\u00edtulos s\u00e3o id\u00eanticos, utilizam o mesmo formul\u00e1rio, encerrando cess\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o contratual de compromissos de compra e venda mediante pagamento a vista com declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o e com expressa anu\u00eancia da empresa BG Im\u00f3veis e Empreendimentos Ltda que os firmou (a fls. 21\/23 e 52\/54).<\/p>\n

Nestes termos, considerando a aus\u00eancia de outras cess\u00f5es dos direitos de promitente comprador, absolutamente irrelevante o conte\u00fado dos outros dois contratos de retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o das cess\u00f5es de compromisso buscando afastar a necessidade de anu\u00eancia, porquanto n\u00e3o houve nova cess\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o contratual relativamente ao compromisso de compra e venda, mas sim contratos de compra e venda.<\/p>\n

Diante disso, ainda que por outro fundamento, era mesmo o caso do ingresso das cess\u00f5es de compromisso de compra e venda no registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Ainda que isso n\u00e3o tenha sido explicitado, relativamente aos contratos de compra e venda a decis\u00e3o da MM Ju\u00edza Corregedora Permanente seguiu a compreens\u00e3o de Orlando Gomes no sentido da limita\u00e7\u00e3o do poder de disposi\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio em decorr\u00eancia do direito real formado em decorr\u00eancia do registro do compromisso de compra e venda. \u00c9 o entendimento do renomado Professor:<\/p>\n

O direito real<\/em>sui generis do compromiss\u00e1rio reduz-se, verdadeiramente, \u00e0 simples limita\u00e7\u00e3o do poder de disposi\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio que o constitui. Uma vez <\/em>registrado proibido fica de alienar o bem, e, se o fizer, o compromiss\u00e1rio ou promitentecomprador, sendo titular de um direito com seq\u00fcela, pode reivindicar a propriedade do im\u00f3vel, tanto que execute o contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o contra\u00edda pelo promitente-vendedor <\/em>(Contratos. <\/em>Rio de Janeiro: Forense, <\/em>2000, p. 246).<\/p>\n

Essa vis\u00e3o, em verdade, afora a quest\u00e3o da forma, acaba por equiparar o compromisso de compra e venda ao contrato de compra e venda quanto aos efeitos jur\u00eddicos.<\/p>\n

Entretanto, o art. 1.245, par\u00e1grafo 1\u00ba, do C\u00f3digo Civil tem a seguinte reda\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1o Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Ora, o compromisso de compra e venda registrado, afora a exce\u00e7\u00e3o contida no art. 27, par\u00e1grafo 6\u00ba, da Lei n. 6.766\/79 e que n\u00e3o foi referida neste processo administrativo, n\u00e3o \u00e9 t\u00edtulo translativo da propriedade, se o fosse, n\u00e3o seria necess\u00e1rio seu cumprimento de forma volunt\u00e1ria por meio da celebra\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda ou por meio de senten\u00e7a de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

Nestes termos, o promitente-vendedor permanece titular da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de propriet\u00e1rio, a qual coexiste com o direito real decorrente do registro do compromisso, podendo transferi-la.<\/p>\n

Conforme Paulo Nader, o registro da promessa autoriza o promitente comprador a opor o seu direito contra quem adquiriu o im\u00f3vel posteriormente, mas n\u00e3o impede a efetiva\u00e7\u00e3o de venda superveniente, nem o seu registro <\/em>(Curso de direito civil: direito das coisas. <\/em>Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 412).<\/p>\n

Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda n\u00e3o resulta na transmiss\u00e3o da propriedade, sendo necess\u00e1rio celebrar o contrato de compra e venda, a par do esvaziamento deste em virtude do fato de todos os seus efeitos, normalmente, s\u00e3o antecipados pelo compromisso de compra e venda.<\/p>\n

Havendo registro do compromisso de compra e venda surge o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o opon\u00edvel ao promitente-vendedor ou seu sucessor, ou seja, o titular da propriedade, porquanto, seguindo a estrutura dos direitos reais, o direito real do promitente comprador adere \u00e0 coisa, no caso o bem im\u00f3vel.<\/p>\n

O art. 1.418 do C\u00f3digo Civil tem a seguinte reda\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Ora, os terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos <\/em>s\u00e3o os que, ap\u00f3s o registro do compromisso de compra e venda, adquiriram a propriedade do bem gravada com o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o decorrente do registro do compromisso de compra e venda.<\/p>\n

Desse modo, h\u00e1 distin\u00e7\u00e3o entre os direitos reais decorrentes do compromisso de compra e venda e da propriedade.<\/p>\n

Enfim, respeitados os entendimentos em contr\u00e1rio, \u00e9 poss\u00edvel ao propriet\u00e1rio, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade \u2013 n\u00e3o h\u00e1 que se falar em nulidade da transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n

Assim, \u00e9 vi\u00e1vel a transmiss\u00e3o da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade dever\u00e1 respeitar o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, dever\u00e1 transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o).<\/p>\n

Na especificidade do caso em julgamento, a sequ\u00eancia de contratos de compra e venda da propriedade, realizados por meio de instrumento p\u00fablico, demonstra o fato dos propriet\u00e1rios Celestino e Lydia venderam a propriedade a Edilene e Wanderley, seguindo-se da venda destes para Valdir e, por fim, deste e sua esposa para Rog\u00e9rio.<\/p>\n

Note-se que os propriet\u00e1rios venderam o im\u00f3vel para os \u00faltimos titulares dos direitos atinentes ao compromisso de compra e venda, apesar deste \u00faltimo n\u00e3o estar registrado.<\/p>\n

Nestes temos, respeitado o princ\u00edpio da continuidade, deve ser admitido o ingresso os t\u00edtulos pertinentes \u00e0s tr\u00eas compras e vendas por meio das quais houve a forma\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos para aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade, dependentes do modus adquirendi<\/em>.<\/p>\n

Pelo exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a d\u00favida e determinar o ingresso de todos os t\u00edtulos apresentados.<\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI<\/strong>, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator (D.J.E. de 22.02.2013 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0000294-57.2010.8.26.0372 da Comarca de MONTE MOR, em que s\u00e3o apelantes \u00c1LVARO ROBERTO GINEFRA GON\u00c7ALVES E OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDI\u00c7\u00d5ES E TUTELAS da referida Comarca. […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-7026","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7026","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=7026"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7026\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=7026"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=7026"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=7026"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}