{"id":6813,"date":"2013-01-11T10:43:49","date_gmt":"2013-01-11T12:43:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=6813"},"modified":"2013-01-11T10:43:49","modified_gmt":"2013-01-11T12:43:49","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-debito-condominial-unidade-condominial-pertencente-a-mais-de-uma-pessoa-acao-de-cobranca-promovida-em-face-de-um-dos-proprietarios-a","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=6813","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00e9bito condominial \u2013 Unidade condominial pertencente a mais de uma pessoa \u2013 A\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a promovida em face de um dos propriet\u00e1rios \u2013 Acordo judicial \u2013 Da\u00e7\u00e3o em pagamento da totalidade do bem im\u00f3vel \u2013 Aus\u00eancia de anu\u00eancia dos demais propriet\u00e1rios \u2013 Invalidade e inefic\u00e1cia \u2013 Princ\u00edpio da continuidade e princ\u00edpio da disponibilidade \u2013 Ofensa \u2013 Desqualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo judicial confirmada \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Recurso desprovido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/em><\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0039765-86.2011.8.26.0100<\/strong>, da Comarca da CAPITAL<\/strong>, em que \u00e9 apelante CONDOM\u00cdNIO DR BOGHOS BOGHOSSIAN <\/strong>e apelado 18\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS <\/strong>da referida Comarca.<\/p>\n

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em negar provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.<\/p>\n

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI<\/strong>, Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a, JOS\u00c9 GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI<\/strong>, Vice-Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME,<\/strong> decano em exerc\u00edcio, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOS\u00c9 SILVEIRA PAULILO <\/strong>e ANTONIO CARLOS<\/strong> TRIST\u00c3O RIBEIRO<\/strong>, respectivamente, Presidentes das Se\u00e7\u00f5es de Direito P\u00fablico, Privado e Criminal do Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 12 de setembro de 2012.<\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00e9bito condominial \u2013 Unidade condominial pertencente a mais de uma pessoa \u2013 A\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a promovida em face de um dos propriet\u00e1rios \u2013 Acordo judicial – Da\u00e7\u00e3o em pagamento da totalidade do bem im\u00f3vel \u2013 Aus\u00eancia de anu\u00eancia dos demais propriet\u00e1rios \u2013 Invalidade e inefic\u00e1cia – Princ\u00edpio da continuidade e princ\u00edpio da disponibilidade \u2013 Ofensa – Desqualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo judicial confirmada – D\u00favida procedente \u2013 Recurso desprovido.<\/strong><\/p>\n

O interessado, ora apelante, inconformado com a desqualifica\u00e7\u00e3o para registro do mandado judicial de da\u00e7\u00e3o em pagamento<\/em>, tendo por objeto o bem im\u00f3vel descrito na matr\u00edcula n.\u00ba 85.887, requereu a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida pelo apelado, 18.\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo (fls. 08\/12), que a providenciou, aparelhando-a com documentos (fls. 04\/33).<\/p>\n

Ao manter a qualifica\u00e7\u00e3o negativa, ponderou: o im\u00f3vel dado em pagamento nos autos do processo de cobran\u00e7a instaurado pelo apelante, credor de contribui\u00e7\u00f5es condominiais, n\u00e3o pertence apenas ao r\u00e9u Sidney Camargo de Oliveira, o que impede, portanto, o acesso ao f\u00f3lio real perseguido, diante da impossibilidade de algu\u00e9m transmitir mais do que tem (fls. 02\/03).<\/p>\n

Na sua manifesta\u00e7\u00e3o, instru\u00edda com documentos (fls. 42\/51), o interessado alegou: os propriet\u00e1rios da unidade condominial s\u00e3o devedores solid\u00e1rios, no tocante \u00e0s contribui\u00e7\u00f5es condominiais; valendo-se da faculdade legal, ajuizou a\u00e7\u00e3o apenas em face de um dos propriet\u00e1rios, Sidney Camargo de Oliveira; julgado procedente o pedido, o r\u00e9u deu o im\u00f3vel em pagamento; a obriga\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos tem natureza propter rem<\/em>; a unidade condominial garante o pagamento das despesas condominiais; o acordo foi homologado judicialmente; a tutela dos interesses do condom\u00ednio prevalece; no momento, n\u00e3o \u00e9 mais poss\u00edvel ampliar o polo passivo da a\u00e7\u00e3o; enfim, descabidas as exig\u00eancias formuladas, a d\u00favida deve ser julgada improcedente (fls. 35\/41).<\/p>\n

Ap\u00f3s o parecer do Minist\u00e9rio P\u00fablico (fls. 53\/54), o MM Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a d\u00favida (fls. 56\/59), o interessado interp\u00f4s apela\u00e7\u00e3o, reiterando suas pondera\u00e7\u00f5es pret\u00e9ritas (fls. 63\/75), o recurso foi recebido nos seus regulares efeitos (fls. 76) e, depois da manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico (fls. 78\/79), os autos foram remetidos ao Conselho Superior da Magistratura (fls. 81), abrindo-se vista, em seguida, \u00e0 Procuradoria Geral de Justi\u00e7a, que se pronunciou pelo desprovimento do recurso (fls. 84\/85).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

O bem im\u00f3vel identificado na matr\u00edcula n.\u00ba 85.887 do 18.\u00ba Oficial de Im\u00f3veis desta Capital pertence, em condom\u00ednio, a Sylvio Camargo de Oliveira, Dorothi Santos de Oliveira, casados sob o regime da comunh\u00e3o universal de bens, e a Sidney Camargo de Oliveira (fls. 29\/33), que \u00e9 casado, sob o regime da comunh\u00e3o parcial de bens, com Katia Sant\u2019anna de Souza Oliveira (fls. 28).<\/p>\n

Com o prop\u00f3sito de saldar o d\u00e9bito condominial, objeto de condena\u00e7\u00e3o judicial, Sidney Camargo de Oliveira celebrou acordo com o interessado, ora apelante, homologado judicialmente, ajustando o pagamento indireto, mediante entrega da unidade condominial, sem, contudo, colher a concord\u00e2ncia dos copropriet\u00e1rios do bem im\u00f3vel.<\/p>\n

Destarte, o Oficial de Registro agiu corretamente, ao recusar o acesso do t\u00edtulo ao \u00e1lbum imobili\u00e1rio, fundado nos princ\u00edpios da continuidade e da disponibilidade (fls. 05\/06 e 07\/13): ali\u00e1s, a origem judicial do t\u00edtulo n\u00e3o dispensa a qualifica\u00e7\u00e3o, a confer\u00eancia destinada ao exame do preenchimento das formalidades legais atreladas ao ato registral.<\/p>\n

\u00c9 certo, n\u00e3o se ignora, que todos os propriet\u00e1rios da unidade condominial s\u00e3o respons\u00e1veis pelo pagamento das contribui\u00e7\u00f5es condominiais: a obriga\u00e7\u00e3o \u00e9 solid\u00e1ria, respondendo cada um deles, perante o credor, pela integralidade da d\u00edvida. Por isso, o d\u00e9bito condominial, a crit\u00e9rio do credor, pode ser exigido de quaisquer dos copropriet\u00e1rios, vale dizer, de um, alguns ou de todos.<\/p>\n

Tamb\u00e9m \u00e9 ineg\u00e1vel: a obriga\u00e7\u00e3o de pagamento das contribui\u00e7\u00f5es condominiais se qualifica como propter rem<\/em>: deve-se por causa da coisa (artigo 1.336, I, do CC\/2002); de acordo com Luciano de Camargo Penteado, \u201ca situa\u00e7\u00e3o de direito real \u00e9 causa eficiente pr\u00f3xima do surgimento da obriga\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n

De todo modo, nem a solidariedade aventada nem a singularidade de tal obriga\u00e7\u00e3o – expressa em sua causa aquisitiva, assentada na \u201ctitularidade de uma situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de direito das coisas\u201d, em s\u00edntese, distinguida por sua fonte, sua origem no estatuto de um direito real, ao qual submetida a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de soberania estabelecida entre o titular e a coisa -, levam, in<\/em> concreto<\/em>, \u00e0 desconsidera\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da continuidade e da disponibilidade.<\/p>\n

Sequer oportunizam a um dos devedores, o eleito pelo credor – ao exigir judicialmente o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o real -, dar, v\u00e1lida e eficazmente, em pagamento da d\u00edvida condominial, sem a anu\u00eancia dos demais copropriet\u00e1rios – tamb\u00e9m devedores, n\u00e3o se discute -, a totalidade do im\u00f3vel comum, mesmo que seja o vinculado ao d\u00e9bito condominial.<\/p>\n

A despeito de solid\u00e1ria e propter rem <\/em>a obriga\u00e7\u00e3o, o acordo de vontades entabulado entre um dos devedores solid\u00e1rios e o credor condominial, contemplando da\u00e7\u00e3o em pagamento, ent\u00e3o com substitui\u00e7\u00e3o da presta\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria (presta\u00e7\u00e3o devida) por im\u00f3vel (presta\u00e7\u00e3o substituta), n\u00e3o basta, apesar da chancela judicial, para conferir validade e efic\u00e1cia ao neg\u00f3cio jur\u00eddico e afastar a aplica\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da continuidade e disponibilidade.<\/p>\n

A rela\u00e7\u00e3o entre as partes, na da\u00e7\u00e3o em pagamento, rege-se, se determinado o pre\u00e7o da coisa, pelas regras do contrato de compra e venda (artigo 357 do CC\/2002), embora, \u00e9 verdade, n\u00e3o se confunda com tal modalidade contratual, \u201cporque sup\u00f5e necessariamente obriga\u00e7\u00e3o preexistente, enquanto a venda se basta a si pr\u00f3pria.\u201d<\/p>\n

Logo, o copropriet\u00e1rio do bem im\u00f3vel n\u00e3o pode, validamente, sem observar o direito de prefer\u00eancia dos outros copropriet\u00e1rios, alienar a estranhos – nem, portanto, dar-lhes em pagamento -, a sua parte ideal da coisa (artigos 504 e 1.322, ambos do CC\/2002) e, assim, muito menos, tem aptid\u00e3o, ainda que objetivando a quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bito condominial, para, sem a concord\u00e2ncia dos outros titulares de dom\u00ednio, vender ou dar em pagamento a totalidade do bem im\u00f3vel comum.<\/p>\n

Segundo Orlando Gomes, o cond\u00f4mino de coisa indivis\u00edvel, porque desprovido do poder de disposi\u00e7\u00e3o<\/strong>, pressuposto para a execu\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o de transfer\u00eancia assumida – ou por meio de venda e compra ou mediante da\u00e7\u00e3o em pagamento -, \u201cn\u00e3o pode vender a estranho sua parte se outro consorte a quiser tanto por tanto\u201d, e tampouco, por conseguinte, tem legitimidade para alienar o bem im\u00f3vel comum.<\/p>\n

O devedor solid\u00e1rio, no exerc\u00edcio de sua liberdade contratual, escorado no princ\u00edpio da autonomia privada, \u00e9 despido de poder, de legitimidade para transferir direitos que n\u00e3o lhe pertencem.: particularmente, al\u00e9m dos condicionamentos impostos \u00e0 venda de sua fra\u00e7\u00e3o ideal da coisa, n\u00e3o tem aptid\u00e3o para, em da\u00e7\u00e3o em pagamento, transmitir as partes ideais sob o dom\u00ednio dos outros copropriet\u00e1rios.<\/p>\n

Induvidosamente, superado o plano da validade, falta-lhe, para utilizar express\u00e3o cunhada por Ant\u00f4nio Junqueira de Azevedo, legitimidade-fator de efic\u00e1cia<\/em>, \u201cqualidade do agente consistente na aptid\u00e3o, obtida pelo fato de estar o agente na titularidade de<\/em> um poder<\/em>, para realizar eficazmente um neg\u00f3cio jur\u00eddico\u201d.<\/p>\n

Com efeito, n\u00e3o recebeu poderes para alienar as fra\u00e7\u00f5es ideais dos copropriet\u00e1rios do im\u00f3vel comum. A situa\u00e7\u00e3o equiparase \u00e0s vendas a non domino<\/em>. Por isso, a da\u00e7\u00e3o em pagamento, mesmo que eficaz entre os contratantes, n\u00e3o produz, ante a inexist\u00eancia de uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica (procura\u00e7\u00e3o, mandato) os efeitos normais, a efic\u00e1cia diretamente visada, a que alude o afamado professor das Arcadas.<\/p>\n

Consoante adverte Orlando Gomes: Parece absurda a venda de coisa alheia, pois, intuitivamente, a coisa vendida deve pertencer ao vendedor. Uma vez, por\u00e9m, que, pelo contrato, o vendedor se obriga, t\u00e3o-s\u00f3, a transferir a propriedade da coisa, nada obsta que efetue a venda de bem que ainda lhe n\u00e3o pertence; se consegue adquiri-lo para fazer a entrega prometida, cumprir\u00e1 especificamente a obriga\u00e7\u00e3o; caso contr\u00e1rio, a venda resolve-se em perdas e danos. A venda de coisa alheia n\u00e3o \u00e9 nula, nem anul\u00e1vel, mas simplesmente ineficaz. Se um cond\u00f4mino vende a coisa comum \u00e9, entretanto, anul\u00e1vel<\/strong>. (grifei).<\/p>\n

Logo, a respeit\u00e1vel decis\u00e3o de primeiro grau n\u00e3o admite reforma: o assento pretendido \u2013 baseado em neg\u00f3cio jur\u00eddico anul\u00e1vel e, no m\u00ednimo, ineficaz \u2013, representaria viola\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade, de modo a comprometer o exato encadeamento subjetivo das transmiss\u00f5es e aquisi\u00e7\u00f5es de direitos reais imobili\u00e1rios, e, mormente, importaria vulnera\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da disponibilidade, pois a ningu\u00e9m \u00e9 dado transmitir mais direitos do que tem.<\/p>\n

De resto, a hip\u00f3tese agitada nestes autos n\u00e3o se confunde com os precedentes jurisprudenciais lembrados pelo apelante, isto \u00e9, com as situa\u00e7\u00f5es de constri\u00e7\u00f5es e aliena\u00e7\u00f5es judiciais da totalidade da unidade condominial, efetivadas em processos de cobran\u00e7a de despesas condominiais, em execu\u00e7\u00f5es desencadeadas em face de um ou de alguns dos copropriet\u00e1rios, pois despojadas da marca da voluntariedade, do tra\u00e7o da autonomia privada.<\/p>\n

Em arremate, daquelas, direcionadas \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o coativa da presta\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria, os copropriet\u00e1rios, terceiros juridicamente interessados, s\u00e3o cientificados – ou depois, na constri\u00e7\u00e3o, ou antes, na hip\u00f3tese de aliena\u00e7\u00e3o judicial -, de sorte a possibilitar-lhes o exerc\u00edcio do contradit\u00f3rio e da ampla defesa, at\u00e9 porque ningu\u00e9m pode ser privado de seus bens sem o devido<\/strong> processo legal <\/strong>(artigo 5.\u00ba, LIV, da CF\/1988).<\/p>\n

Pelo todo exposto, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong>(D.J.E. de 10.01.2013 – SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0039765-86.2011.8.26.0100, da Comarca da CAPITAL, em que \u00e9 apelante CONDOM\u00cdNIO DR BOGHOS BOGHOSSIAN e apelado 18\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS da referida Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em negar provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, de conformidade com o […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-6813","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6813","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6813"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6813\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6813"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6813"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6813"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}