{"id":658,"date":"2010-02-13T13:39:38","date_gmt":"2010-02-13T15:39:38","guid":{"rendered":"http:\/\/homologacao.26notas.com.br\/blog\/?p=658"},"modified":"2010-02-13T13:39:38","modified_gmt":"2010-02-13T15:39:38","slug":"personalidade-juridica-do-condominio-edilicio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=658","title":{"rendered":"Personalidade Jur\u00eddica do Condom\u00ednio Edil\u00edcio"},"content":{"rendered":"

Marcelo Guimar\u00e3es Rodrigues<\/em><\/strong><\/p>\n

Direito anterior: Decreto 5.481, de 25.6.28<\/p>\n

Direito atual: Lei 4.591, de 1964 – clique aqui<\/a><\/strong> (com a reda\u00e7\u00e3o da lei 4.864, de 1965 – clique aqui<\/a><\/strong>), C\u00f3digo Civil de 2002 (art. 1.331 a 1.358), LRP (art. 167, I, 17 e 23, 172 e 178, III) e CPC (art. 12, IX)<\/p>\n

1.Proposta do tema<\/strong><\/p>\n

A partir da edi\u00e7\u00e3o da CF\/88 (clique aqui<\/a><\/strong>), um novo marco foi estabelecido no \u00e2mbito das rela\u00e7\u00f5es civis, alterando-se profundamente a concep\u00e7\u00e3o fundamentalmente patrimonialista do C\u00f3digo Civil de 1916 (clique aqui<\/a><\/strong>) que, coerente com as codifica\u00e7\u00f5es do s\u00e9culo XIX, propagava o individualismo jur\u00eddico baseado na sistematiza\u00e7\u00e3o alem\u00e3 do estatuto jur\u00eddico dos bens.<\/p>\n

O que vemos agora, a partir de um claro envolvimento da Lei Maior com diversos institutos do direito civil, \u00e9 a sua crescente constitucionaliza\u00e7\u00e3o, movimento esse cujo m\u00e9rito \u00e9 impregnar a disciplina de valores fundamentais pautados na pessoa humana, impondo-nos a oportunidade de reexaminar estatutos tradicionais do direito civil sob uma nova \u00f3tica de efic\u00e1cia social, baseada na despatrimonializa\u00e7\u00e3o e repersonificadora. A personalidade jur\u00eddica e sua titularidade deixam de ser um abrigo do poder individual e s\u00e3o al\u00e7adas a um patamar superior do ordenamento, capaz de modelar a “autonomia privada” e de “submeter toda a atividade econ\u00f4mica a novos crit\u00e9rios de legitimidade.”2<\/sup><\/strong><\/p>\n

Neste descortino, importantes institutos do direito civil como a fam\u00edlia, as rela\u00e7\u00f5es contratuais, a posse e a propriedade, por exemplo, se sujeitam a uma nova leitura, imposs\u00edvel de ser obtida a partir dos sistemas tradicionais calcados na conceitua\u00e7\u00e3o cl\u00e1ssica do s\u00e9culo XIX, no que se insere igualmente a personalidade jur\u00eddica dos condom\u00ednios.<\/p>\n

Com efeito, temos hoje, claramente, novos conceitos de propriedade, a partir do que, mais correto ser\u00e1 mencionar propriedades<\/em> (assim mesmo, no plural), dentre as quais avulta a propriedade do condom\u00ednio em edif\u00edcios; todas, indistintamente, sem preju\u00edzo de suas diferentes peculiaridades, partindo de um conte\u00fado similar e essencial, justificadas pela intera\u00e7\u00e3o entre as necessidades, nem sempre sim\u00e9tricas, dos indiv\u00edduos e da sociedade, em que cada classe de bens determina uma forma diferenciada de apropria\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A evolu\u00e7\u00e3o da sociedade (= interesse social) e o leg\u00edtimo interesse econ\u00f4mico, pr\u00f3prio de uma economia de mercado (= fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do direito de propriedade), ditam a conveni\u00eancia e oportunidade que justificam o surgimento de novas configura\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas no tocante a apropria\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis e im\u00f3veis.<\/p>\n

Parece-me claro que o Direito, como ci\u00eancia jur\u00eddica e social, deve se adaptar \u00e0s novas necessidades transformadoras dos fen\u00f4menos sociais e econ\u00f4micos de forma geral e, no particular, no que diz respeito \u00e0 defini\u00e7\u00e3o da personalidade jur\u00eddica do condom\u00ednio especial, coerente com o momento de profundas mudan\u00e7as no direito civil brasileiro.<\/p>\n

2.Marco legal do condom\u00ednio em edif\u00edcios<\/strong><\/p>\n

O C\u00f3digo Civil de 2002 (clique aqui<\/a><\/strong>) disciplina essa modalidade de condom\u00ednio em seus artigos 1.331 a 1.358, a meu aviso derrogando parcela substancial da Lei de 1964 denominada de Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es (4.591).<\/p>\n

Via de regra, a constitui\u00e7\u00e3o desse condom\u00ednio especial n\u00e3o \u00e9 imposta, mas antes surge da vontade do(s) titular(es) do direito real de propriedade, por ato entre vivos ou testamento, ao submeter o empreendimento imobili\u00e1rio ao regime especial ditado nos diplomas legais acima referidos. \u00c9 instrumentalizada no memorial de institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio que instru\u00eddo com a documenta\u00e7\u00e3o exigida em lei ser\u00e1 obrigatoriamente registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel \u2013 Livro 2 (art. 167, I, n. 17 da LRP), do Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis da respectiva circunscri\u00e7\u00e3o territorial, abrindo caminho para o surgimento das unidades aut\u00f4nomas propriamente ditas (apartamentos, salas, lojas, boxes, vagas de garagem, etc.), cada qual correspondendo a uma fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno no qual foi erguida a edifica\u00e7\u00e3o, com matr\u00edculas novas e individuais.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, uma vez institu\u00eddo e especificado o condom\u00ednio especial, esse ser\u00e1 regido pela conven\u00e7\u00e3o respectiva, cuja exist\u00eancia decorre da necessidade de administra\u00e7\u00e3o das partes de uso comum da edifica\u00e7\u00e3o e que se equipara a um contrato social, disciplinando entre outras mat\u00e9rias, o pagamento das contribui\u00e7\u00f5es do condom\u00ednio, sua administra\u00e7\u00e3o, a compet\u00eancia das assembl\u00e9ias, san\u00e7\u00f5es, cria\u00e7\u00e3o de \u00f3rg\u00e3os decis\u00f3rios e de fiscaliza\u00e7\u00e3o, al\u00e9m do regimento interno. O instrumento da conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u00e9 sujeito tamb\u00e9m a registro obrigat\u00f3rio, mas perante o Livro 3 \u2013 Registro Auxiliar (art. 178, III LRP) do Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis da respectiva circunscri\u00e7\u00e3o territorial.<\/p>\n

Assim, em dois atos e registros distintos, consumados perante o mesmo Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis, nasce e se aperfei\u00e7oa juridicamente a figura do condom\u00ednio edil\u00edcio ou em planos horizontais, com legitimidade de representa\u00e7\u00e3o da coletividade dos cond\u00f4minos nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas impostas expl\u00edcita ou implicitamente da regular administra\u00e7\u00e3o de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros.<\/p>\n

Anote-se que a partir do registro de sua institui\u00e7\u00e3o, fica o condom\u00ednio obrigado a se cadastrar na Receita Federal a fim de obter o CNPJ (cadastro nacional de pessoas jur\u00eddicas), habilitando-o a contratar empregados, preencher livros fiscais, cadastrar-se junto ao INSS, FGTS, faturar compras e firmar contratos em geral. \u00c9 sujeito de direitos e obriga\u00e7\u00f5es como a generalidade das empresas, sendo obrigado inclusive a reter parcelas devidas ao INSS, PIS, Confins e CSLL (contribui\u00e7\u00e3o sobre o lucro l\u00edquido), etc.3<\/sup><\/strong> <\/sup><\/p>\n

3. Perfil sui<\/span> generis<\/span> do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/strong><\/p>\n

A personifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do condom\u00ednio edil\u00edcio, lacunosa na lei, \u00e9 um tema pouqu\u00edssimo desenvolvido na doutrina, circunst\u00e2ncias que sem d\u00favida dificultam, mas n\u00e3o impedem que o Judici\u00e1rio, quando provocado e diante do caso concreto decida a respeito, como de fato tem ocorrido em frequ\u00eancia crescente.<\/p>\n

O condom\u00ednio edil\u00edcio tem sido considerado sob os mais diversos enfoques: ‘ente jur\u00eddico’, persona<\/span> ficta<\/span> (ou ‘moral’, ‘intelectual’, ‘coletiva’), denomina\u00e7\u00e3o que, do ponto de vista do jusnaturalismo, conceitua comunidades ou corpora\u00e7\u00f5es, ou ‘comunidade de interesses ativos e passivos’, que n\u00e3o obstante se distingue perfeitamente dos titulares de cada uma das unidades aut\u00f4nomas, n\u00e3o \u00e9 enquadrado como uma pessoa jur\u00eddica em sentido estrito, de igual forma como se d\u00e1 com outros entes formais tais como o esp\u00f3lio da heran\u00e7a jacente ou vacante, a massa falida, a sociedade irregular, etc.<\/p>\n

Todavia, n\u00e3o se pode deixar de apontar algumas assimetrias na composi\u00e7\u00e3o desse rol.<\/p>\n

De in\u00edcio, revela observar o car\u00e1ter transit\u00f3rio dos demais entes formais o que torna despiciendo conferir a tais situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas uma prote\u00e7\u00e3o mais abrangente. J\u00e1 no condom\u00ednio edil\u00edcio, ocorre justamente o contr\u00e1rio de sorte que sua institui\u00e7\u00e3o \u00e9, sen\u00e3o perp\u00e9tua, ao menos perene, o que justifica sob v\u00e1rios aspectos, inclusive da seguran\u00e7a jur\u00eddica, a defini\u00e7\u00e3o de sua personalidade.<\/p>\n

Lado outro, revela o ato de sua institui\u00e7\u00e3o a conjuga\u00e7\u00e3o de todos os requisitos exigidos para a v\u00e1lida constitui\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica:<\/p>\n

a) a vontade humana criadora, com o direcionamento volitivo de v\u00e1rias pessoas em torno de uma finalidade comum e de um novo organismo;<\/p>\n

b) o cumprimento das condi\u00e7\u00f5es legais de sua forma\u00e7\u00e3o;<\/p>\n

c) liceidade de seus prop\u00f3sitos;<\/p>\n

d) a forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei;<\/p>\n

e) o obrigat\u00f3rio registro p\u00fablico na circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria respectiva com efic\u00e1cia constitutiva e opon\u00edvel perante terceiros.<\/p>\n

A despeito de todas essas circunst\u00e2ncias, o art. 44 (I a V) do C\u00f3digo Civil permanece ignorando o condom\u00ednio edil\u00edcio no rol de pessoas jur\u00eddicas de direito privado, basicamente pela teoria adotada na lei civil: “subsist\u00eancia, em cada cond\u00f4mino, da propriedade sobre toda a coisa”.4<\/sup><\/strong><\/p>\n

Com efeito, perdeu o C\u00f3digo Civil de 2002, “excelente oportunidade para reconhecer a personalidade jur\u00eddica desse condom\u00ednio como equiparada \u00e0 da pessoa jur\u00eddica. De fato, com sua personalidade an\u00f4mala, como definimos em nossa Teoria Geral (v. 1), o condom\u00ednio de apartamentos ou assemelhado, compra, vende, empresta, presta servi\u00e7os, emprega, recolhe tributos, etc. Nada impede, por exemplo, que o condom\u00ednio seja propriet\u00e1rio de unidades aut\u00f4nomas, lojas no t\u00e9rreo ou garagens, que loca e aufere renda para a comunidade condominial”.5<\/sup><\/strong><\/p>\n

A omiss\u00e3o da lei civil que h\u00e1 algumas d\u00e9cadas poderia ser taxada de inconveniente, atualmente j\u00e1 pode ser qualificada como algo grave, notadamente diante dos encargos e interesses sociais e econ\u00f4micos cada vez mais complexos que gravitam em torno desses condom\u00ednios, invariavelmente maiores e que vem dispondo de leque sempre mais variado de servi\u00e7os e rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, sobretudo nos grandes centros urbanos, locais em que a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e cotidianas situa\u00e7\u00f5es de viol\u00eancia v\u00e3o definindo uma nova forma de viver e de se relacionar.<\/p>\n

\u00c9 conhecido o caso concreto, que com frequ\u00eancia se repete Brasil afora, no qual o condom\u00ednio perdeu a op\u00e7\u00e3o de compra de um terreno cont\u00edguo que solu\u00e7\u00e3o daria ao cr\u00f4nico problema de falta de vagas para estacionamento de ve\u00edculos pela impossibilidade de se reunirem numa escritura 200 pessoas (= n\u00famero de cond\u00f4minos) para a compra em seu nome, pois o Tabeli\u00e3o recusou-se a lavrar a p\u00fablica forma na qual, para tal aquisi\u00e7\u00e3o, o s\u00edndico seria o representante do condom\u00ednio6<\/sup><\/strong>. S\u00e9rias dificuldades ter\u00e1 ainda o condom\u00ednio que decidir comprar um im\u00f3vel defronte ao pr\u00e9dio, com o objetivo de valorizar os apartamentos, impedindo a constru\u00e7\u00e3o de outro edif\u00edcio7<\/sup><\/strong>. Al\u00e9m disso, cumpre destacar a dificuldade adicional imposta ao condom\u00ednio que a despeito da legitimidade processual para deflagrar a a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a ou execu\u00e7\u00e3o judicial de quotas condominiais em atraso, estaria em princ\u00edpio alijado de adjudicar a unidade, a despeito de o art. 647 do CPC eleger essa modalidade de aliena\u00e7\u00e3o como preferencial. Ou seja, um verdadeiro paradoxo, pois torna in\u00f3cua e sem sentido sua capacidade postulat\u00f3ria, na medida em que lhe frustra obter qualquer resultado pr\u00e1tico, a satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito. Impedido ainda estar\u00e1 de adquirir unidade aut\u00f4noma e revert\u00ea-la ao uso comum de interesse dos cond\u00f4minos, conforme deliberado em assembl\u00e9ia ou ainda de requerer a constitui\u00e7\u00e3o de usufruto em seu favor.8<\/sup><\/strong><\/p>\n

A meu ver, o condom\u00ednio edil\u00edcio n\u00e3o se equipara \u00e0s associa\u00e7\u00f5es e sociedades civis, tampouco \u00e0s demais hip\u00f3teses do art. 44 do C\u00f3digo Civil de 2002. Instituto do direito real imobili\u00e1rio que \u00e9, tem escopo \u00fanico, diferenciado.<\/p>\n

Sua condi\u00e7\u00e3o \u00e9 sui<\/span> generis<\/span>, especial. E a despeito de tudo o que foi analisado a justificar o reconhecimento de sua personalidade jur\u00eddica, a verdade \u00e9 que somente ainda n\u00e3o o tem pela omiss\u00e3o do legislador, pela inexist\u00eancia de declara\u00e7\u00e3o formal e expressa da lei, pura e simplesmente, de sorte que, a rigor, nada no sistema jur\u00eddico brasileiro impede que o legislador o fa\u00e7a.<\/p>\n

4.Evolu\u00e7\u00e3o jurisprudencial \u2013 1\u00aa parte (personalidade judici\u00e1ria)<\/strong><\/p>\n

Do ponto de vista processual (= personalidade judici\u00e1ria), o condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 representado em ju\u00edzo e fora dele pelo s\u00edndico (pessoa natural), nos termos do art. 12, IX do CPC.<\/p>\n

Nem sempre foi assim.<\/p>\n

Partindo de uma vis\u00e3o formalista, nos primeiros tempos de vig\u00eancia da lei 4.591, cogitou-se em n\u00e3o se reconhecer a personalidade judici\u00e1ria do condom\u00ednio, sob o argumento exatamente de n\u00e3o se tratar de uma pessoa jur\u00eddica, da\u00ed porque nas a\u00e7\u00f5es em que figurava como parte deveria se fazer representar por todos os cond\u00f4minos individualmente, em litiscons\u00f3rcio que al\u00e9m de necess\u00e1rio, era unit\u00e1rio. Pouco a pouco os Tribunais evolu\u00edram no entendimento que o novo diploma legal ao criar a figura de um condom\u00ednio especial originou uma realidade jur\u00eddica denominada “pessoa formal”, legitimada para em seu pr\u00f3prio nome e representada pelo s\u00edndico atuar ativa ou passivamente em ju\u00edzo no resguardo dos direitos e interesses comuns, incluindo tudo o que fosse relacionado com a manuten\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio e com a disciplina de sua utiliza\u00e7\u00e3o.9<\/sup><\/strong> E assim aconteceu exatamente porque se o Direito tem uma finalidade e o direito processual \u00e9 o meio para o seu resguardo, o instrumento deve ser manejado de forma a cumprir, com a maior efic\u00e1cia poss\u00edvel a finalidade para a qual foi desenvolvido: resolver os conflitos de interesse pela aplica\u00e7\u00e3o do Direito.<\/p>\n

Contudo, em que pese tais atributos, ainda n\u00e3o possui o condom\u00ednio edil\u00edcio personalidade jur\u00eddica plena, pois perante a lei civil n\u00e3o \u00e9 considerado pessoa jur\u00eddica e o registro de sua institui\u00e7\u00e3o junto ao Servi\u00e7o Imobili\u00e1rio n\u00e3o \u00e9, por si s\u00f3, considerado apto a promover equipara\u00e7\u00e3o a pessoa jur\u00eddica, em que pese de fato essa realidade j\u00e1 exista a partir da solene manifesta\u00e7\u00e3o coletiva de interesses comuns equalizados por meio de uma assembl\u00e9ia.<\/p>\n

5. Evolu\u00e7\u00e3o jurisprudencial \u2013 2\u00aa parte (personalidade jur\u00eddica)<\/strong><\/p>\n

Dado que a personalidade judici\u00e1ria do condom\u00ednio edil\u00edcio foi reconhecida pelo legislador a partir da constru\u00e7\u00e3o jurisprudencial sobre a mat\u00e9ria, a evolu\u00e7\u00e3o do entendimento no tocante \u00e0 sua personalidade jur\u00eddica, a partir do que tem sido igualmente decidido pelo Judici\u00e1rio em casos concretos sinaliza a pavimenta\u00e7\u00e3o de similar caminho que, mais cedo ou mais tarde, ensejar\u00e1 esse reconhecimento na lei civil.<\/p>\n

Em verdade, inclusive corrigindo o que habitualmente tem sido propagado, coube ao Tribunal de Justi\u00e7a da Guanabara o pioneirismo em reconhecer a personalidade jur\u00eddica do condom\u00ednio em ac\u00f3rd\u00e3os relatados pelos Des. Olavo Tostes e Des. Salvador Pinto Filho nos idos de 1971 (apela\u00e7\u00f5es c\u00edveis 68.800 e 79.382 \u2013 DJGB 21\/1\/71, p. 37 e RT 453\/217), reportando-se esse \u00faltimo \u00e0 li\u00e7\u00e3o de SERPA LOPES, para quem o condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 “um fen\u00f4meno societ\u00e1rio dotado de personalidade jur\u00eddica”10<\/sup><\/strong>, ao passo que o primeiro chamava a aten\u00e7\u00e3o para o que, com seu elevado sendo da realidade, considerava “a inconsist\u00eancia do ponto de vista segundo o qual \u00e9 indispens\u00e1vel o reconhecimento estatal da exist\u00eancia das pessoas jur\u00eddicas”, na medida em que “os partid\u00e1rios da escola real\u00edstica viam nesse reconhecimento um ato meramente declarativo…”11<\/sup><\/strong>.<\/p>\n

Logo ap\u00f3s, o 3\u00ba Grupo de C\u00e2maras C\u00edveis do mesmo TJGB reafirmou o entendimento de que “o condom\u00ednio n\u00e3o s\u00f3 pode adjudicar os direitos do cond\u00f4mino inadimplente como tamb\u00e9m transmiti-los a terceiros, seja durante, seja ap\u00f3s a constru\u00e7\u00e3o (RT 467\/206)”. O Relator (Des. Santiago Costa) fundamentou em seu voto \u2013 e remanesce atual\u00edssimo – “lamentar que o legislador ainda se omitisse em declarar expressamente ser o condom\u00ednio pessoa jur\u00eddica distinta da pessoa de cada um de seus membros, tanto que tem \u00f3rg\u00e3os pr\u00f3prios (assembl\u00e9ia), contrata servi\u00e7os, inclusive de utilidade p\u00fablica, faz e desfaz contratos de trabalho, mant\u00e9m e movimenta contas banc\u00e1rias etc.: Para a pr\u00e1tica de todos esses e outros atos suscet\u00edveis de criar direitos e obriga\u00e7\u00f5es, tem-se-lhe reconhecido, pacificamente, capacidade jur\u00eddica. Que lhe falta ent\u00e3o para se-lhe atribuir personalidade jur\u00eddica? Simplesmente a declara\u00e7\u00e3o formal e expressa da lei, que, entretanto a reconhece implicitamente, a admitir que o condom\u00ednio seja capaz para o exerc\u00edcio de atos que, normalmente, s\u00f3 as pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas podem praticar e aos quais a ordem jur\u00eddica brasileira confere legitimidade e efic\u00e1cia incontest\u00e1veis (RT 467\/207).”12<\/sup><\/strong><\/p>\n

Muitos anos ap\u00f3s v\u00e1rias outras decis\u00f5es tem admitido a personalidade jur\u00eddica do condom\u00ednio para adjudicar o im\u00f3vel em hasta p\u00fablica em execu\u00e7\u00e3o ou cumprimento de senten\u00e7a ou mesmo para aquisi\u00e7\u00e3o pura e simples – e obter os registros respectivos -, mediante determinadas premissas, entre as quais prevalece a delibera\u00e7\u00e3o un\u00e2nime dos cond\u00f4minos em assembl\u00e9ia.<\/p>\n

Neste sentido, tamb\u00e9m decidi em senten\u00e7a proferida em processo de d\u00favida deflagrada pelo 5\u00ba Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis de Belo Horizonte, na condi\u00e7\u00e3o de titular, \u00e0 \u00e9poca, da Vara de Registros P\u00fablicos no Forum Lafayette da Capital Mineira13<\/sup><\/strong> (como de fato ocorrera igualmente em outros Estados).<\/p>\n

Ainda nessa linha, os enunciados 90 e 246 das Jornadas de Direito Civil da Justi\u00e7a Comum Federal, reconhecendo a personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n

Todas s\u00e3o situa\u00e7\u00f5es que diferem daquilo que consta no \u00a73\u00ba do art. 63 da lei 4.591 que permite que o empreendimento imobili\u00e1rio se d\u00ea pela uni\u00e3o de esfor\u00e7os para a constru\u00e7\u00e3o de um pr\u00e9dio com a atribui\u00e7\u00e3o de uma unidade aut\u00f4noma a cada cond\u00f4mino correspondente \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal adquirida e denominado de grupo fechado, estendendo-se ainda tal permiss\u00e3o \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o (= subroga\u00e7\u00e3o de direitos) da fra\u00e7\u00e3o ideal de cond\u00f4mino inadimplente, independentemente do pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A prop\u00f3sito desse dispositivo legal, e pouco tempo ap\u00f3s a entrada em vigor da Lei de 1964, d\u00favidas foram suscitadas pelos registradores de im\u00f3veis, questionando a possibilidade jur\u00eddica de o condom\u00ednio registrar as cartas de adjudica\u00e7\u00e3o em seu nome. Curioso \u00e9 que at\u00e9 um parecer do autor da lei foi utilizado, no qual, “a despeito de n\u00e3o reconhecer ao condom\u00ednio personalidade plena, sustentou que essa condi\u00e7\u00e3o existia para o fim especial de obter a adjudica\u00e7\u00e3o em seu nome e de v\u00ea-la registrada…”14<\/sup><\/strong><\/p>\n

6.Direito comparado<\/strong><\/p>\n

Em r\u00e1pido giro pelo direito comparado, mais evidenciado fica o descompasso da legisla\u00e7\u00e3o brasileira, de sorte que em Fran\u00e7a, desde 1965, \u00e9 reconhecida a personalidade jur\u00eddica do que l\u00e1 se denomina “sindicato de propriet\u00e1rios” (art. 14 da lei 60.577, de 10.7.65).<\/p>\n

Tomando exemplos mais pr\u00f3ximos, na Col\u00f4mbia desde a lei 675, de 2001, o condom\u00ednio \u00e9 dotado de personalidade jur\u00eddica expressa, ap\u00f3s a devida inscri\u00e7\u00e3o no \u00f3rg\u00e3o municipal pr\u00f3prio. E o mesmo se d\u00e1 na Argentina, com a lei 13.512, que apenas tratou de “confirmar o que j\u00e1 vinha sendo decidido e aplicado pelos tribunais de todo o pa\u00eds com aplausos de todos os doutrinadores”.15<\/sup><\/strong> <\/sup><\/p>\n

7.Observa\u00e7\u00f5es quanto ao conte\u00fado de projetos legislativos a respeito<\/strong><\/p>\n

Objetivando preencher a lacuna legal, recentemente tramitou16<\/sup><\/strong> <\/sup>o PL 4.816\/09, que tinha por objetivo acrescentar dispositivos \u00e0 Lei dos Registros P\u00fablicos e ao C\u00f3digo Civil de 2002, visando conferir “aos condom\u00ednios edil\u00edcios a oportunidade de se constitu\u00edrem pessoas jur\u00eddicas”.<\/p>\n

De fato, a iniciativa \u00e9 muito bem-vinda e deve ser reconhecido o m\u00e9rito do trabalho desenvolvido a fim de adequar o texto do projeto a um consenso m\u00ednimo entre os diversos e por vezes antag\u00f4nicos interesses envolvidos, o que nem sempre \u00e9 poss\u00edvel no embate pol\u00edtico. Por sua preocupa\u00e7\u00e3o em regulamentar tema de elevada import\u00e2ncia a consider\u00e1vel segmento da sociedade, creio que a mat\u00e9ria re\u00fane leg\u00edtimas condi\u00e7\u00f5es de ser reavaliada e brevemente prosperar no processo legislativo respectivo.<\/p>\n

Todavia, \u00e9 importante definir com seguran\u00e7a a espinha dorsal do que trata a natureza jur\u00eddica do instituto do condom\u00ednio edil\u00edcio, atento \u00e0 suas peculiaridades que, conforme acima anotado, n\u00e3o encontram similitude com nenhuma das pessoas jur\u00eddicas de direito privado indicadas no referido art. 44 do C\u00f3digo Civil de 2002.<\/p>\n

Neste particular, n\u00e3o me parece coerente que a proposi\u00e7\u00e3o de lei a respeito limite-se a oferecer uma op\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio em se transformar em pessoa jur\u00eddica. A ess\u00eancia jur\u00eddica das coisas em geral e desse instituto de direito real de propriedade imobili\u00e1ria em particular, normalmente n\u00e3o transige com a faculdade de ser ou n\u00e3o ser. Ou \u00e9 ou n\u00e3o \u00e9 pessoa jur\u00eddica. E essa escolha parte pura e simplesmente e se esgota num ju\u00edzo de valor do pr\u00f3prio legislador, que a definir\u00e1 em momento anterior. \u00c9 inconveniente que situa\u00e7\u00f5es rigorosamente id\u00eanticas possam ter tratamento diferenciado no plano jur\u00eddico, sob pena de gerar incerteza e inseguran\u00e7a. \u00c9 preciso convir que esse ente coletivo \u00e9 pessoa jur\u00eddica sui<\/span> generis<\/span> e a partir de sua institui\u00e7\u00e3o deve assumir tal condi\u00e7\u00e3o de forma vinculada e obrigat\u00f3ria o que, como desdobramento, dispensa a anu\u00eancia dos cond\u00f4minos.<\/p>\n

E a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio se d\u00e1, por meio de registro no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da respectiva circunscri\u00e7\u00e3o territorial, assim como sua conven\u00e7\u00e3o, inclusive para operar efeitos perante terceiros. Por isso, me parece desnecess\u00e1rio e, sobretudo equivocado pretender exigir que seus “atos constitutivos” sejam inscritos no registro civil de pessoas jur\u00eddicas como se equiparado fosse a sociedade ou associa\u00e7\u00e3o civil, o que n\u00e3o \u00e9.<\/p>\n

Em verdade, os registros de sua institui\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o no servi\u00e7o imobili\u00e1rio j\u00e1 produzem efic\u00e1cia constitutiva (e n\u00e3o apenas declarat\u00f3ria) no mundo jur\u00eddico traduzindo-se em bis in idem a exig\u00eancia de outro registro, agora no servi\u00e7o do registro civil de pessoas jur\u00eddicas, como se juridicamente poss\u00edvel fosse ter outras destina\u00e7\u00f5es ou objetivos que n\u00e3o regulamentar o uso, frui\u00e7\u00e3o e destina\u00e7\u00e3o compartilhada da propriedade im\u00f3vel em planos horizontais.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a disciplina jur\u00eddica j\u00e1 existente, p. ex., o art. 1.331, \u00a72\u00ba do C\u00f3digo Civil de 2002, da mesma forma o art. 2\u00ba da lei 4.591, de 1964, n\u00e3o deixa margem para outras condi\u00e7\u00f5es que em tese podem surgir no \u00e2mbito de uma associa\u00e7\u00e3o ou sociedade civil, por absoluta incompatibilidade. O condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 institu\u00eddo de forma perene e s\u00f3 deixar\u00e1 de existir, pela desapropria\u00e7\u00e3o, perda ou destrui\u00e7\u00e3o de seu objeto ou por delibera\u00e7\u00e3o de quem detenha a totalidade de suas fra\u00e7\u00f5es ideais. Assim, n\u00e3o se cogita de declara\u00e7\u00e3o de fins e tempo de dura\u00e7\u00e3o, condi\u00e7\u00f5es de extin\u00e7\u00e3o, requisitos para admiss\u00e3o, demiss\u00e3o e exclus\u00e3o de seus membros e outras peculiaridades incompat\u00edveis com um instituto de direito real imobili\u00e1rio, conforme previsto no referido Projeto.<\/p>\n

Lado outro, h\u00e1 lacuna no tocante ao quorum para a delibera\u00e7\u00e3o sobre aquisi\u00e7\u00e3o e venda de bens im\u00f3veis, lembrando que nos art. 1.342 e 1.343 do C\u00f3digo Civil de 2002 h\u00e1 previs\u00e3o de elevado quorum qualificado (2\/3) para situa\u00e7\u00f5es an\u00e1logas, o que pode comprometer a efic\u00e1cia do novo perfil que se deseja para o condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n

8.Conclus\u00f5es <\/strong><\/p>\n

A postura de que o condom\u00ednio edil\u00edcio se explica por si mesmo, ainda dominante na doutrina, mostra-se em flagrante descompasso com as necessidades sociais e econ\u00f4micas contempor\u00e2neas e explica um pouco a crise atual do direito de propriedade, fato determinado basicamente por seu vis\u00edvel estreitamento.<\/p>\n

O sistema jur\u00eddico brasileiro n\u00e3o \u00e9, absolutamente, incompat\u00edvel com a personifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do condom\u00ednio edil\u00edcio que, no entanto, deve ser compuls\u00f3ria, jamais facultativa, sob pena de semear inseguran\u00e7a e incerteza nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n

O princ\u00edpio da especialidade do registro imobili\u00e1rio, um dos vetores em que se ap\u00f3ia a confian\u00e7a da popula\u00e7\u00e3o no sistema registral, \u00e9 instrumento jur\u00eddico apto a permitir que a aquisi\u00e7\u00e3o de \u00e1reas privativas de im\u00f3vel em regime de co-propriedade a fim de serem colocadas ao uso comum, se realize com efic\u00e1cia e seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

A evolu\u00e7\u00e3o jurisprudencial a respeito do tema, desde a edi\u00e7\u00e3o da lei 4.591, de 1964 demonstra a imperiosa necessidade de se dotar o condom\u00ednio edil\u00edcio de personalidade jur\u00eddica, a fim de eliminar inconsist\u00eancias do sistema e aplacar a incoer\u00eancia daqueles que s\u00f3 admitem reconhec\u00ea-la em \u00faltimo caso.<\/p>\n

O Registro de Im\u00f3veis, por se tratar o condom\u00ednio edil\u00edcio de fen\u00f4meno intr\u00ednseco do direito real de propriedade imobili\u00e1ria, e que, dado sua ess\u00eancia especial, n\u00e3o se assemelha a nenhuma outra pessoa jur\u00eddica de direito privado, deve ter a atribui\u00e7\u00e3o exclusiva e privativa de constituir sua personalidade jur\u00eddica.<\/p>\n

9. Bibliografia<\/strong><\/p>\n

TEPEDINO, Gustavo. Crise de fontes normativas e t\u00e9cnica legislativa na parte geral do C\u00f3digo Civil de 2002. A Parte Geral do Novo C\u00f3digo Civil (Estudos na Perspectiva Civil-Constitucional). Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25.<\/p>\n

MONTEIRO. Washington de Barros. Direito Civil. 41\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007. Vol. 1, p. 131.<\/p>\n

VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2003, 3\u00aa ed., p.289-290.<\/p>\n

MALUF. Carlos Alberto Dabus e MARQUES.M\u00e1rcio Antero Motta Ramos. O Condom\u00ednio Edil\u00edcio no novo C\u00f3digo Civil. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2004, p. 12-13.<\/p>\n

C\u00c2MARA. Hamilton Quirino. Condom\u00ednio Edil\u00edcio \u2013 Manual Pr\u00e1tico. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 22-23.<\/p>\n

PAIVA. Jo\u00e3o Pedro Lamana. Possibilidade de Registro da Carta de Adjudica\u00e7\u00e3o pelo Condom\u00ednio Edil\u00edcio: Lei 4.591\/64 e Lei 10.406\/02. Trabalho apresentado no XXXV Congresso Nacional do IRIB, 2008.<\/p>\n

FRANCO. J. Nascimento. Condom\u00ednio. 3\u00aa edi\u00e7\u00e3o. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 255.<\/p>\n

ARAG\u00c3O. Severiano Ignacio de (cit.). Regime Jur\u00eddico do Condom\u00ednio Fechado. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p.32.<\/p>\n

RODRIGUES. Marcelo Guimar\u00e3es. Vara de Registros P\u00fablicos da Comarca de Belo Horizonte. Proc. n. 024.05.801.569-4.<\/p>\n

RACCIATTI. Hern\u00e1n. Propriedad horizontal por pisos o por departamentos. 2\u00aa ed. Buenos Aires: p. 174.<\/p>\n

__________________<\/p>\n

1 Palestra proferida no I Ciclo de Estudos do Departamento de Registros de Im\u00f3veis da SERJUS-ANOREG MG sobre Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias. Belo Horizonte, 12.12.09.<\/h6>\n
2 TEPEDINO, Gustavo. Crise de fontes normativas e t\u00e9cnica legislativa na parte geral do C\u00f3digo Civil de 2002. A Parte Geral do Novo C\u00f3digo Civil (Estudos na Perspectiva Civil-Constitucional). Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25.<\/h6>\n
3 Cf. Dec. 3.000, de 1999 e Lei 10.833, de 2003.<\/h6>\n
4 MONTEIRO. Washington de Barros. Direito Civil. Direito das Coisas. S\u00e3o Paulo: Saraiva, ano. Vol, p.<\/h6>\n
5 VENOSA. Silvio de Salvo . Direito Civil: Direitos Reais. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2003, 3\u00aa ed., p.289-290.<\/h6>\n
6 MALUF. Carlos Alberto Dabus e MARQUES. M\u00e1rcio Antero Motta Ramos. O Condom\u00ednio Edil\u00edcio no novo C\u00f3digo Civil. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2004, p. 12-13.<\/h6>\n
7 C\u00c2MARA. Hamilton Quirino. Condom\u00ednio Edil\u00edcio \u2013 Manual Pr\u00e1tico. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 22-23.<\/h6>\n
8 PAIVA. Jo\u00e3o Pedro Lamana. Possibilidade de Registro da Carta de Adjudica\u00e7\u00e3o pelo Condom\u00ednio Edil\u00edcio: Lei 4.591\/64 e Lei 10.406\/02. Trabalho apresentado no XXXV Congresso Nacional do IRIB, 2008.<\/h6>\n
9 FRANCO. J. Nascimento. Condom\u00ednio. 3\u00aa edi\u00e7\u00e3o. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 255.<\/h6>\n
10 ARAG\u00c3O. Severiano Ignacio de (cit.). Regime Jur\u00eddico do Condom\u00ednio Fechado. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p.32.<\/h6>\n
11 Idem.<\/h6>\n
12 FRANCO. J. Nascimento (cit.). Ob. cit., p. 263.<\/h6>\n
13 RODRIGUES. Marcelo Guimar\u00e3es. Vara de Registros P\u00fablicos da Comarca de Belo Horizonte. Proc. n. 024.05.801.569-4.<\/h6>\n
Senten\u00e7a<\/h6>\n
D\u00favida deflagrada perante este Ju\u00edzo especializado pela Oficiala Substituta do 1\u00ba Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis de Belo Horizonte, a requerimento de Condom\u00ednio do Edif\u00edcio Alg\u00eddia Ribas, a prop\u00f3sito de escritura p\u00fablica de compra e venda tendo por objeto o im\u00f3vel matriculado sob o n. 46.288.<\/h6>\n
Aponta a Oficiala Registradora que o im\u00f3vel foi adquirido pelo condom\u00ednio, e que de acordo com a orienta\u00e7\u00e3o doutrin\u00e1ria e jurisprudencial, condom\u00ednio n\u00e3o tem personalidade jur\u00eddica para adquirir bens, salvo a hip\u00f3tese do art. 63, \u00a73\u00ba, da Lei n. 4.591, de 1964, o que n\u00e3o \u00e9 o caso apresentado. Irresignado com a recusa da Oficiala em registrar o t\u00edtulo, requereu a suscita\u00e7\u00e3o de D\u00favida. Todavia, apesar de devidamente notificado e transcorrido o prazo legal, n\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o.<\/h6>\n
O Dr. Curador de Registros P\u00fablicos absteve-se de exarar parecer em face da aus\u00eancia de impugna\u00e7\u00e3o.<\/h6>\n
\u00c9 a s\u00edntese, no essencial. DECIDO.<\/h6>\n
Em melhor e detida an\u00e1lise do presente caso, estou a firmar entendimento de que o condom\u00ednio possui personalidade jur\u00eddica para adquirir im\u00f3vel, desde que preenchidos alguns requisitos legais.<\/h6>\n
\u00c9 certo que a Lei n. 4.591, de 1964, em seu art. 63, \u00a73\u00ba, atribui personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio para adquirir a unidade aut\u00f4noma, quando da constru\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, no caso do inadimplemento do cond\u00f4mino.<\/h6>\n
Entretanto, h\u00e1 uma lacuna na legisla\u00e7\u00e3o concernente aos condom\u00ednios edil\u00edcios e especiais com rela\u00e7\u00e3o a esta mat\u00e9ria.<\/h6>\n
Em artigo de autoria de J. Nascimento Franco, publicado em 1982, este defendia o reconhecimento desta personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio. Ressalta o jurista que:<\/h6>\n
\u201cEm suma, n\u00e3o se justifica mais a obstina\u00e7\u00e3o em se negar ao condom\u00ednio em edif\u00edcio, cujo instrumento de institui\u00e7\u00e3o esteja registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, o direito de adquirir bens im\u00f3veis, notadamente quando a assembl\u00e9ia geral autorizar o s\u00edndico a celebrar os contratos e a assinar a respectiva escritura.\u201d<\/h6>\n
\u201cO instrumento de institui\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o, uma vez registrado, equipara o condom\u00ednio, quando mais n\u00e3o seja, \u00e0s sociedades irregulares, que praticam centenas de atos no mundo dos neg\u00f3cios. Na realidade, o condom\u00ednio em edif\u00edcio distingue-se perfeitamente da pessoa de cada um dos cond\u00f4minos. Consequentemente, nada mais razo\u00e1vel do que consider\u00e1-lo com personalidade jur\u00eddica para as aquisi\u00e7\u00f5es de que necessite e autorizadas por sua assembl\u00e9ia geral.\u201d (Revista de Direito Imobili\u00e1rio do IRIB).<\/h6>\n
Neste sentido, deve o Oficial Registrador se ater a alguns requisitos para que possa registrar o t\u00edtulo em sua t\u00e1bula, como a presen\u00e7a de ata da assembl\u00e9ia geral do condom\u00ednio com delibera\u00e7\u00e3o e aprova\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o ou aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, pela unanimidade dos presentes \u00e0 assembl\u00e9ia. Ademais, o condom\u00ednio dever\u00e1 estar quite com todas as suas obriga\u00e7\u00f5es fiscais.<\/h6>\n
H\u00e1 de se ressaltar que j\u00e1 existem decis\u00f5es semelhantes em Tribunais Superiores, como se pode ver pelo recente ac\u00f3rd\u00e3o do Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo, no qual se decidiu pela possibilidade de registro de adjudica\u00e7\u00e3o em favor do condom\u00ednio, em caso similar ao dos presentes autos:<\/h6>\n
\u201cRegistro de Im\u00f3veis – D\u00favida julgada procedente – Registro de carta de adjudica\u00e7\u00e3o. – Condom\u00ednio Especial como adquirente – Aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica – Viabilidade de aquisi\u00e7\u00e3o, em tese, mediante aplica\u00e7\u00e3o anal\u00f3gica do artigo 63, \u00a73\u00ba, da Lei n. 4.591, de 1964 – Necessidade de aprova\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o, em assembl\u00e9ia geral dos cond\u00f4minos – Recurso Provido.\u201d (Ac. n 273-6\/7, de 23.02.2005).<\/h6>\n
Pelo exposto, julgo improcedente a presente nota de D\u00favida, recomendando a Oficiala Registradora a observ\u00e2ncia dos crit\u00e9rios aqui apontados para o registro do t\u00edtulo, sem preju\u00edzo das demais formalidades legais.<\/h6>\n
Isento de custas. Com o tr\u00e2nsito, cumpra-se o disposto no art. 203, II, da Lei n. 6.015, de 1973, seguindo-se \u00e0 baixa e arquivo dos autos.<\/h6>\n
P. R. I.<\/h6>\n
Belo Horizonte, 18 de outubro de 2005.<\/h6>\n
(ass.) JUIZ MARCELO Guimar\u00e3es RODRIGUES<\/h6>\n
14<\/strong> Idem, ibidem.<\/h6>\n
15<\/strong> RACCIATTI. Hern\u00e1n. Propriedad horizontal por pisos o por departamentos. 2\u00aa ed. Buenos Aires: p. 174.<\/h6>\n
16<\/strong> Ao que consta arquivado na respectiva Casa Legislativa.<\/h6>\n

*Desembargador do TJ\/MG<\/p>\n

Fonte: Migalhas<\/a>. Esta mat\u00e9ria foi colocada no ar originalmente em 12 de fevereiro de 2010.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Marcelo Guimar\u00e3es Rodrigues Direito anterior: Decreto 5.481, de 25.6.28 Direito atual: Lei 4.591, de 1964 – clique aqui (com a reda\u00e7\u00e3o da lei 4.864, de 1965 – clique aqui), C\u00f3digo Civil de 2002 (art. 1.331 a 1.358), LRP (art. 167, I, 17 e 23, 172 e 178, III) e CPC (art. 12, IX) 1.Proposta do […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[45],"class_list":["post-658","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos","tag-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/658","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=658"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/658\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=658"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=658"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=658"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}