{"id":6288,"date":"2012-09-12T17:58:09","date_gmt":"2012-09-12T19:58:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=6288"},"modified":"2012-09-12T17:58:09","modified_gmt":"2012-09-12T19:58:09","slug":"acao-anulatoria-de-escritura-publica-e-respectivo-registro-cadia-de-alienacoes-compromissos-de-compra-e-venda-e-cessoes-de-direitos-nao-registrados-relacoes-de-direito-pessoal-falta-de-quitaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=6288","title":{"rendered":"TJ|SP: A\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria de escritura p\u00fablica e respectivo registro – Cadia de aliena\u00e7\u00f5es – Compromissos de compra e venda e cess\u00f5es de direitos n\u00e3o registrados – Rela\u00e7\u00f5es de direito pessoal – Falta de quita\u00e7\u00e3o por compradores intermedi\u00e1rios – Escritura lavrada em face do \u00faltimo adquirente – Impossibilidade – Ofensa ao princ\u00edpio da continuidade dos registros p\u00fablicos – Prescri\u00e7\u00e3o – Inocorr\u00eancia – Ilegitimidade passiva do tabelionato reconhecida – Recurso provido."},"content":{"rendered":"

EMENTA<\/strong><\/p>\n

A\u00c7\u00c3O ANULAT\u00d3RIA DE ESCRITURA P\u00daBLICA E RESPECTIVO REGISTRO. CADIA DE ALIENA\u00c7\u00d5ES. COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA E CESS\u00d5ES DE DIREITOS N\u00c3O REGISTRADOS. RELA\u00c7\u00d5ES DE DIREITO PESSOAL. FALTA DE QUITA\u00c7\u00c3O POR COMPRADORES INTERMEDI\u00c1RIOS. ESCRITURA LAVRADA EM FACE DO \u00daLTIMO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. OFENSA AO PRINC\u00cdPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS P\u00daBLICOS. PRESCRI\u00c7\u00c3O. INOCORR\u00caNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TABELIONATO RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. 1. Caso envolvendo diversos contratos de cess\u00e3o de direitos sobre im\u00f3vel. Compromissos n\u00e3o registrados. Escrituras n\u00e3o lavradas. Rela\u00e7\u00f5es estritamente de direito pessoal. 2. A\u00e7\u00e3o interposta por um dos compradores e alienante intermedi\u00e1rio em face de todos os que figuraram na cadeira de rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas. Possibilidade. 3. Demanda que deve ser analisada sob a \u00e9gide do princ\u00edpio da continuidade registral, tendo em vista a aus\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica entre o \u00faltimo adquirente (em favor de quem foi lavrada e levada a registro a escritura) e os anteriores propriet\u00e1rios. 4. Falta de pagamento do pre\u00e7o ajustado no contrato de cess\u00e3o de direitos entabulado entre o autor e os corr\u00e9us que alienaram o im\u00f3vel para o \u00faltimo adquirente. Compromisso de compra e venda n\u00e3o aperfei\u00e7oado, eis que neg\u00f3cio bilateral. Impossibilidade de venda a terceiros e consequente outorga de escritura. Ofensa ao princ\u00edpio supramencionado. 5. Inocorr\u00eancia de prescri\u00e7\u00e3o. Direito de resolver que \u00e9 potestativo, submetendo-se \u00e0 decad\u00eancia. A\u00e7\u00e3o ajuizada menos de 10 anos ap\u00f3s a celebra\u00e7\u00e3o do compromisso entre o autor e os r\u00e9us inadimplentes. 6. Ilegitimidade passiva do Tabelionato reconhecida. A\u00e7\u00e3o sem cunho indenizat\u00f3rio. 7. Recurso provido para declarar nulos a escritura e respectivo registro, determinando-se a remessa de c\u00f3pia dos autos \u00e0 Egr\u00e9gia Corregedoria Geral de Justi\u00e7a para verifica\u00e7\u00e3o de eventual conduta irregular do Tabeli\u00e3o. 8. Apela\u00e7\u00e3o do autor provida, com determina\u00e7\u00e3o e feito julgado extinto sem julgamento do m\u00e9rito em rela\u00e7\u00e3o ao Tabelionato.\u00a0(TJSP \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0023064-88.2007.8.26.0068 \u2013 Barueri \u2013 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado \u2013 Rel. Des. Alexandre Lazzarini \u2013 DJ. 11.04.2012)<\/strong><\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0023064-88.2007.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que \u00e9 apelante PAUL ZAHOUL sendo apelados SHIRLEI APARECIDA MARTINS MARTINEZ, JOEL ALLEMANY MINGATOS FILHO, CARTORIO DE REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E TABELIAO DE NOTAS DE PIRAPORA DO BOM JESUS SP, RICARDO CESAR PINTO ANTUNES, NEUSA VENTURINI ANTUNES e ANTONIO DOMINGUES MARTINEZ.<\/p>\n

ACORDAM<\/strong>, em 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente sem voto), VITO GUGLIELMI E PERCIVAL NOGUEIRA.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 22 de mar\u00e7o de 2012.<\/p>\n

ALEXANDRE LAZZARINI\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0<\/strong>Relator.<\/p>\n

RELAT\u00d3RIO<\/strong><\/p>\n

A r. senten\u00e7a (fls. 311\/316), cujo relat\u00f3rio adota-se, julgou improcedente a \u201ca\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de cancelamento de escritura p\u00fablica c\/c cancelamento de registro imobili\u00e1rio\u201d movida pelo apelante, sob o fundamento de que, tendo este transferido os direitos que detinha sobre o im\u00f3vel para os r\u00e9us Antonio e Shirlei, mediante instrumento particular, n\u00e3o tem legitimidade para reclamar o bem, nem discutir eventual irregularidade na escritura e registro do im\u00f3vel.<\/p>\n

Honor\u00e1rios advocat\u00edcios fixados em 10% sobre o valor da causa para cada um dos patronos constitu\u00eddos pelos r\u00e9us.<\/p>\n

Foram rejeitados os embargos declarat\u00f3rios do autor (fls. 331), que ora apela, sustentando, preliminarmente, cerceamento de defesa, eis que n\u00e3o colhido o depoimento pessoal de todos os r\u00e9us, como deferiu o magistrado.<\/p>\n

Aduz que tais provas poderiam comprovar a falta de quita\u00e7\u00e3o, e a aus\u00eancia de autoriza\u00e7\u00e3o para lavratura da escritura em nome de terceiros.<\/p>\n

Quanto ao m\u00e9rito, alega que os apelados Antonio e Shirlei (para quem alienou os direitos sobre o im\u00f3vel descrito na inicial) n\u00e3o quitaram integralmente o pre\u00e7o aven\u00e7ado, ficando inadimplentes desde a parcela vencida em 06\/11\/99, e que, de acordo com o contrato, a escritura apenas poderia ser lavrada aos compradores ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o total do pre\u00e7o.<\/p>\n

Afirma, por conseguinte, que a cl\u00e1usula 9\u00aa do instrumento firmado com os recorridos Ricardo e Neusa, proibia a lavratura da escritura do im\u00f3vel em nome de terceiros, mas somente em nome do pr\u00f3prio apelante, ou a quem este indicasse.<\/p>\n

Sustenta que a escritura lavrada em nome do r\u00e9u Joel est\u00e1 contaminada por v\u00edcios de consentimento e erro, eis que n\u00e3o autorizada, e por conter a declara\u00e7\u00e3o falsa de que os apelados Antonio e Shirlei teriam pago ao apelante a integralidade do valor constante do documento particular de compra e venda firmado em 06\/09\/1999.<\/p>\n

Alega ter havido viola\u00e7\u00e3o aos princ\u00edpios da boa-f\u00e9 contratual e da fun\u00e7\u00e3o social do contrato, e n\u00e3o ter sido apresentada qualquer prova da quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Requer sejam declarados nulos a escritura lavrada em 18\/08\/2003 e respectivo registro, fazendo constar como leg\u00edtimo propriet\u00e1rio o autor, Paul Zahoul.<\/p>\n

Afirma que competia ao Tabeli\u00e3o exigir os comprovantes de quita\u00e7\u00e3o, o que n\u00e3o foi observado.<\/p>\n

Recurso processado sob os efeitos devolutivo e suspensivo (fls. 354).<\/p>\n

Contrarraz\u00f5es \u00e0s fls. 356\/358, 360\/367 e 369\/382.<\/p>\n

Requer o apelado Cart\u00f3rio de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas de Pirapora do Bom Jesus-SP, seja acolhida a sua preliminar de ilegitimidade passiva ou a manuten\u00e7\u00e3o da r. senten\u00e7a (fls. 369\/382).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

I) Observa-se nos autos que, em 20\/03\/1995, por meio de um \u201cinstrumento particular de compromisso de venda e compra de im\u00f3vel urbano<\/em>\u00a0com benfeitorias e da\u00e7\u00e3o em pagamento<\/em>\u201d, o apelante vendeu aos apelados\u00a0Ricardo Cesar Pinto Nunes e Neusa Venturini Antunes,\u00a0<\/strong>um im\u00f3vel localizado na Alameda Taquaritinga, 106, Alphaville, Residencial IV, Santana de Parna\u00edba\/SP.<\/p>\n

Como parte do pagamento, os apelados ofereceram o im\u00f3vel consubstanciado no \u201cTerreno Urbano, Lote 2, Quadra 1, Residencial<\/em>\u00a0Tambor\u00e9<\/em>\u201d (da\u00e7\u00e3o em pagamento).<\/p>\n

O autor\/apelante, contudo, n\u00e3o providenciou a lavratura e registro da respectiva escritura.<\/p>\n

Por conseguinte, em 06\/09\/1999, por meio de um \u201cinstrumento particular de promessa de cess\u00e3o de direitos de dom\u00ednio \u00fatil por<\/em>\u00a0aforamento da Uni\u00e3o<\/em>\u201d, o apelante vendeu o im\u00f3vel recebido em da\u00e7\u00e3o em pagamento aos corr\u00e9us\u00a0Antonio Domingues Martinez e Shirlei Aparecida<\/strong>\u00a0Martins Martinez,<\/strong>tendo sido acordado entre as partes que o pagamento seria feito de forma parcelada.<\/p>\n

Os mencionados r\u00e9us, por sua vez, tamb\u00e9m n\u00e3o exigiram a escritura p\u00fablica de compra e venda, e transferiram os direitos que tinham sobre o im\u00f3vel para o apelado\u00a0Joel Allemany Mingatos Filho<\/strong>, o qual, finalmente, requereu aos promitentes vendedores origin\u00e1rios (Ricardo e Neusa) a outorga da escritura, e formalizaram o registro.<\/p>\n

A escritura p\u00fablica foi lavrada em 18\/08\/03.<\/p>\n

Importante mencionar, outrossim, que nenhum dos compromissos foi levado a registro pelas partes, de tal maneira que a quest\u00e3o envolve rela\u00e7\u00f5es de natureza pessoal.<\/p>\n

II) O autor, atrav\u00e9s da presente a\u00e7\u00e3o, pretende o cancelamento da escritura e respectivo registro lavrados em favor de Joel, sustentando, em s\u00edntese, que os corr\u00e9us Antonio e Shirlei n\u00e3o teriam pago o pre\u00e7o total do im\u00f3vel, e que n\u00e3o foi chamado para autorizar a lavratura da mencionada escritura.<\/p>\n

III) Em que pese o respeit\u00e1vel entendimento adotado pelo MM. Juiz de origem, contudo, o presente recurso deve ser provido, eis que de rigor a proced\u00eancia da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A an\u00e1lise da demanda deve ser feita sob \u00e0 \u00e9gide do princ\u00edpio da continuidade dos registros p\u00fablicos, segundo o qual, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel individualmente considerado, deve existir uma cadeia l\u00f3gica e sequencial de titularidades, de tal maneira que a inscri\u00e7\u00e3o de um direito somente pode ser feita se o respectivo outorgante aparecer no registro como seu titular.<\/p>\n

A respeito do mencionado princ\u00edpio, alias, o Exmo. Des. Vito Guglielmi, no julgamento da apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 276.519-4\/2-00 (6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, j. em 20\/04\/2006) destacou a li\u00e7\u00e3o de Afranio de Carvalho, que ora se transcreve:<\/p>\n

\u201cO princ\u00edpio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades a vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente\u201d.\u00a0<\/em>(Registro de<\/strong>\u00a0<\/em>Im\u00f3veis<\/strong>. 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 304)<\/p>\n

A men\u00e7\u00e3o ao referido princ\u00edpio \u00e9 importante, tendo em vista a aus\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica entre os antigos propriet\u00e1rios (Ricardo e Neusa) e o \u00faltimo \u201ccomprador\u201d, Joel, a favor de quem foi diretamente lavrada e registrada a escritura do im\u00f3vel.<\/p>\n

Conforme o breve relato dos fatos realizado no item I, observa-se que a quest\u00e3o envolve uma cadeia de rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, ou seja, v\u00e1rios contratos de cess\u00e3o de direitos correspondentes ao \u201cdom\u00ednio \u00fatil por aforamento da Uni\u00e3o\u201d relativo ao im\u00f3vel descrito na exordial.<\/p>\n

E, de acordo com o art. 237, da Lei n\u00ba 6.015\/73 (Lei dos Registros P\u00fablicos), \u201cainda que o im\u00f3vel esteja matriculado, n\u00e3o se far\u00e1 registro<\/em>\u00a0que dependa da apresenta\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo anterior, a fim de que se preserve a<\/em>\u00a0continuidade do registro\u201d.<\/em><\/p>\n

Anota-se, ent\u00e3o, que a realiza\u00e7\u00e3o do registro depende da exist\u00eancia de t\u00edtulo anterior, guardando um encadeamento l\u00f3gico de direitos reais (os quais, diferente dos direitos de natureza pessoal, s\u00e3o dotados de oponibilidade\u00a0erga omnes\u00a0<\/em>contra todos justamente em raz\u00e3o de sua publicidade), para que haja, assim, estrita observ\u00e2ncia ao princ\u00edpio da continuidade registral.<\/p>\n

Por\u00e9m, como o caso em apre\u00e7o envolve rela\u00e7\u00f5es de direito pessoal, ante a aus\u00eancia de registro dos compromissos e escrituras, e, repita-se, ante a inexist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica direta entre o apelado Joel e os correqueridos Ricardo e Neusa, perfeitamente cab\u00edvel a presente demanda para discuss\u00e3o da escritura lavrada e respectivo registro.<\/p>\n

IV) Conforme j\u00e1 reconheceu este Tribunal de Justi\u00e7a em outras oportunidades, as a\u00e7\u00f5es de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, em que o \u00faltimo adquirente pretende a obten\u00e7\u00e3o de escritura, devem ser propostas contra todos os cedentes que figuraram na cadeia de cess\u00e3o de direitos do bem im\u00f3vel, sob pena de afronta aos preceitos da especialidade e continuidade dos registros p\u00fablicos.<\/p>\n

Nesse sentido:\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0047583-06.2008.8.26.0000<\/strong>, Rel. Des. Moreira Viegas, 5\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, j. em 15\/02\/2012;\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 9138496-41.2009.8.26.0000<\/strong>, Rel. Des. Caetano Lagrasta, 8\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, j. em 13\/10\/2011;\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 377.220-4\/4<\/strong>, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho, 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, j. em 21\/02\/2008;\u00a0Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba\u00a0276.519-4\/2-00<\/a><\/strong>, Rel. Des. Vito Guglielmi, 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, j. em 20\/04\/2006.<\/p>\n

O contr\u00e1rio, como a hip\u00f3tese em apre\u00e7o, portanto, tamb\u00e9m \u00e9 verdadeiro, tendo o autor (participante de uma das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas intermedi\u00e1rias) legitimidade e perfeito interesse em levantar eventual nulidade da escritura e registro feitos diretamente em favor de Joel.<\/p>\n

V) Assiste raz\u00e3o ao recorrente quanto ao v\u00edcio suscitado, qual seja, a falta de pagamento do pre\u00e7o ajustado no contrato de cess\u00e3o de direitos entabulado entre ele e os correqueridos Antonio e Shirlei.<\/p>\n

Isso porque, competia aos mencionados r\u00e9us a prova de quita\u00e7\u00e3o (art. 333, II, CPC), o que poderia ter sido feito com a simples apresenta\u00e7\u00e3o de recibo, comprovante de dep\u00f3sitos, etc.<\/p>\n

Todavia, preferiram quedar-se inertes, trazendo a mera alega\u00e7\u00e3o de que \u201cas provas carreadas nos autos em tela n\u00e3o trouxeram \u00e0 baila<\/em>\u00a0certeza da aus\u00eancia de quita\u00e7\u00e3o do contrato firmado com o Apelante<\/em>\u201d (fls. 357 trecho extra\u00eddo das contrarraz\u00f5es).<\/p>\n

Em contesta\u00e7\u00e3o, outrossim, limitaram-se a afirmar que o pagamento foi feito nos termos do contrato (fls. 219).<\/p>\n

Desse modo, sendo certa que a prova do pagamento compete a quem pagou (art. 320, CC e art. 333, II, CPC), deve ser reputado como verdadeiro o inadimplemento dos r\u00e9us Antonio e Shirlei.<\/p>\n

Importante mencionar, ainda, que nenhum dos outros requeridos apresentou qualquer prova de quita\u00e7\u00e3o do mencionado contrato intermedi\u00e1rio, de maneira que n\u00e3o se pode reputar como aperfei\u00e7oado.<\/p>\n

Evidente, portanto, que a informa\u00e7\u00e3o contida na escritura, no sentido de que os valores ajustados no referido contrato foram integralmente recebidos pelo apelante na forma contratada (fls. 21\/verso, item II, letra \u201cb\u201d), n\u00e3o \u00e9 verdadeira.<\/strong><\/p>\n

Ademais, n\u00e3o pode a escritura p\u00fablica da qual o apelante n\u00e3o foi parte estabelecer que \u201ca presente escritura cumpre e torna sem mais nenhum efeito o seguintes instrumentos particulares (…)\u201d, englobando, assim, o contrato entre Paul Zahoul (autor) e Antonio e Shirlei.<\/strong><\/p>\n

Da\u00ed, porque, imp\u00f5e-se que o fato seja levado a conhecimento da Egr\u00e9gia Corregedoria Geral de Justi\u00e7a.<\/strong><\/p>\n

VI) Sem guarida, por outro lado, a prescri\u00e7\u00e3o suscitada pelos recorridos.<\/p>\n

Isso porque, como \u00e9 cedi\u00e7o, a a\u00e7\u00e3o de reconhecimento de nulidade tem natureza declarat\u00f3ria, visando eliminar eventual vic\u00edo que n\u00e3o convalesce e nem se confirma com o decurso do tempo (art. 169, CC), de maneira que n\u00e3o \u00e9 suscet\u00edvel de prescri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Sob outro aspecto, embora tenha prescrito o direito do apelante de cobrar as parcelas inadimplidas pelos r\u00e9us Antonio e Shirlei, uma vez que o inadimplemento se deu em novembro\/1999 e a presente a\u00e7\u00e3o somente foi ajuizada em agosto\/2007, a pretens\u00e3o \u00e0 rescis\u00e3o contratual com a restitui\u00e7\u00e3o das partes ao seu\u00a0status quo ante<\/em>, ainda subsiste.<\/p>\n

Conforme j\u00e1 apreciou esta 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado em outra oportunidade (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0184527-69.2009.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 16\/02\/2012), o direito de resolver o contrato n\u00e3o tem natureza de direito subjetivo em sentido estrito, pois, como envolve uma manifesta\u00e7\u00e3o unilateral de vontade pelo contratante lesado, deve ser entendido como um direito potestativo propriamente dito.<\/p>\n

Disso decorre que mencionado direito n\u00e3o se encontra sujeito \u00e0 prescri\u00e7\u00e3o direta, mas sim \u00e0 decad\u00eancia.<\/p>\n

Mas, nesse interim, n\u00e3o tendo sido fixado um prazo espec\u00edfico de decad\u00eancia, a hip\u00f3tese se insere na regra geral de 10 anos do C\u00f3digo Civil em vigor (art. 205, CC\/2002) ou de 20 anos do C\u00f3digo Civil de 1916 (art. 177).<\/p>\n

Para melhor ilustrar o racioc\u00ednio esbo\u00e7ado, abaixo se transcreve um trecho do voto de Relatoria do Exmo. Des. Francisco Loureiro, relativo ao precedente acima mencionado:<\/p>\n

\u201cA resolu\u00e7\u00e3o se encaixa como um direito extintivo de impugna\u00e7\u00e3o, ou de agress\u00e3o, com a ressalva de que tem origem em fatos ocorridos em momento posterior ao do nascimento do contrato. Importante essa ressalva, para fazer a distin\u00e7\u00e3o entre a natureza da resolu\u00e7\u00e3o e a da anula\u00e7\u00e3o, ou declara\u00e7\u00e3o de nulidade, pautadas em fatos existentes no momento da estipula\u00e7\u00e3o. Lembre-se que, enquanto a a\u00e7\u00e3o de anula\u00e7\u00e3o ataca diretamente a rela\u00e7\u00e3o em seu fundamento, invalidando o contrato, a a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria mant\u00e9m integro o contrato, no plano da validade, afetando somente os seus efeitos.<\/em><\/p>\n

Como o exerc\u00edcio do direito de resolu\u00e7\u00e3o sup\u00f5e e requer uma manifesta\u00e7\u00e3o de vontade unilateral do contratante lesado, com o prop\u00f3sito de formar ou extinguir rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas concretas, a doutrina mais moderna o tem tratado como direito potestativo. Fala-se, assim, em direito formativo (porque transforma um estado jur\u00eddico) extintivo (porque essa transforma\u00e7\u00e3o desfaz a efic\u00e1cia jur\u00eddica j\u00e1 produzida) (Ruy Rosado Aguiar Junior, Extin\u00e7\u00e3o dos<\/strong>\u00a0Contratos por Incumprimento do Devedor, 2\u00aa. Edi\u00e7\u00e3o revista e atualizada,<\/strong>\u00a0AIDE, p. 26).<\/strong><\/em><\/p>\n

Disso decorre que o direito formativo extintivo, por sua natureza potestativa, n\u00e3o se encontra sujeito \u00e0 prescri\u00e7\u00e3o direta.<\/em><\/p>\n

Na li\u00e7\u00e3o de\u00a0Pontes de Miranda<\/strong>, a a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o, em vista de sua natureza de direito formativo extintivo, n\u00e3o tem prazo fixado de decad\u00eancia para ser proposta. Est\u00e1, todavia, atrelada a um direito de cr\u00e9dito do autor, de tal arte que, prescrita a a\u00e7\u00e3o credit\u00edcia, ficaria sem base a a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o(Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, vol. XXV, p. 365).<\/strong><\/em><\/p>\n

Ali\u00e1s, ainda que se admitisse que a pretens\u00e3o de resolver o contrato se encontra sujeita a prazo prescricional e n\u00e3o est\u00e1 a a\u00e7\u00e3o \u00e9 de cunho eminentemente pessoal, de modo que o prazo tamb\u00e9m seria vinten\u00e1rio no regime do C\u00f3digo Civil de 1.916.\u201d\u00a0<\/em>(destaques no original)<\/p>\n

Diante de tais fundamentos, e uma vez que a presente a\u00e7\u00e3o foi proposta menos de 10 anos da pr\u00f3pria data de celebra\u00e7\u00e3o do compromisso entabulado entre o autor\/apelante e os r\u00e9us Antonio e Shirlei, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em decad\u00eancia ou prescri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

VII) Superada tal quest\u00e3o e evidente o inadimplemento dos r\u00e9us Antonio e Shirlei, n\u00e3o h\u00e1 como se reputar aperfei\u00e7oado o compromisso decess\u00e3o de direitos celebrado entre as referidas partes.<\/p>\n

Isso porque, tendo o neg\u00f3cio jur\u00eddico verdadeira natureza de contrato de compra e venda, possui como caracter\u00edstica intr\u00ednseca a bilateralidade, em que a obriga\u00e7\u00e3o do alienante consiste na entrega da coisa, enquanto a presta\u00e7\u00e3o do adquirente se traduz no pagamento do pre\u00e7o (art. 481, CC).<\/p>\n

Desse modo, se os corr\u00e9us Antonio e Shirlei n\u00e3o adimpliram sua obriga\u00e7\u00e3o, n\u00e3o poderiam ter alienado direitos ao apelado Joel.<\/p>\n

Nesse diapas\u00e3o, uma vez rompida a cadeia de rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de direitos pessoais que justificava o direito real do requerido Joel, de rigor a anula\u00e7\u00e3o da escritura e respectivo registro efetuados na matr\u00edcula do im\u00f3vel, sob pena de ofensa ao princ\u00edpio basilar da continuidade dos registros p\u00fablicos.<\/p>\n

Importante lembrar, ainda, que n\u00e3o h\u00e1 qualquer prova nos presentes autos de que o autor tenha sido chamado para manifestar sua vontade a respeito da outorga da escritura.<\/p>\n

Competia ao adquirente Joel, ao adquirir um im\u00f3vel de quem n\u00e3o \u00e9 propriet\u00e1rio, tomar as cautelas necess\u00e1rias no sentido de verificar a cadeia de rela\u00e7\u00f5es precedentes, de maneira que lhe resta buscar eventuais direitos contra os alienantes (Shirlei e Antonio), se o caso, atrav\u00e9s de a\u00e7\u00e3o indenizat\u00f3ria.<\/p>\n

VIII) Ademais, considerando que o apelado Cart\u00f3rio de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas de Pirapora do Bom Jesus\/SP exerce fun\u00e7\u00e3o meramente administrativa sem responsabilidade jur\u00eddica, e que a presente a\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem cunho indenizat\u00f3rio, deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, de modo que, em rela\u00e7\u00e3o ao referido r\u00e9u, a a\u00e7\u00e3o deve ser extinta sem julgamento do m\u00e9rito (art. 267, VI, CPC).<\/p>\n

\u00c9 importante consignar, por\u00e9m, que tal fato n\u00e3o retira a responsabilidade do respectivo titular ou substituto pelos danos eventualmente causados a terceiros (art. 28), o que dever\u00e1 ser analisado pela via pr\u00f3pria, se o caso.<\/p>\n

XIX) Conclus\u00e3o.<\/p>\n

Portanto, o presente recurso deve ser provido para declarar nulos a escritura (fls. 21\/23) e respectivo registro efetuados na matr\u00edcula do im\u00f3vel descrito na inicial (R. n\u00ba 10\/38.218).<\/p>\n

Ademais, ante o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, declara-se o feito extinto sem julgamento do m\u00e9rito (art. 267, VI, CPC) em rela\u00e7\u00e3o ao r\u00e9u Cart\u00f3rio de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas de Pirapora do Bom Jesus\/SP.<\/p>\n

Por fim,\u00a0encaminhe-se c\u00f3pia\u00a0<\/strong>dos autos \u00e0 Egr\u00e9gia Corregedoria Geral de Justi\u00e7a para verifica\u00e7\u00e3o de eventual conduta irregular do Tabeli\u00e3o.<\/p>\n

Portanto,\u00a0d\u00e1<\/strong>–se provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o do autor, com determina\u00e7\u00e3o e julga-se o feito extinto sem julgamento do m\u00e9rito em rela\u00e7\u00e3o ao Tabelionato r\u00e9u.<\/strong><\/p>\n

ALEXANDRE LAZZARINI\u00a0<\/strong>\u2013 Relator.<\/p>\n

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EMENTA A\u00c7\u00c3O ANULAT\u00d3RIA DE ESCRITURA P\u00daBLICA E RESPECTIVO REGISTRO. CADIA DE ALIENA\u00c7\u00d5ES. COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA E CESS\u00d5ES DE DIREITOS N\u00c3O REGISTRADOS. RELA\u00c7\u00d5ES DE DIREITO PESSOAL. FALTA DE QUITA\u00c7\u00c3O POR COMPRADORES INTERMEDI\u00c1RIOS. ESCRITURA LAVRADA EM FACE DO \u00daLTIMO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. OFENSA AO PRINC\u00cdPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS P\u00daBLICOS. PRESCRI\u00c7\u00c3O. INOCORR\u00caNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TABELIONATO […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"class_list":["post-6288","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-decisoes-tjsp"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6288","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6288"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6288\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6288"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6288"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6288"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}