{"id":6135,"date":"2012-08-03T16:26:05","date_gmt":"2012-08-03T18:26:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=6135"},"modified":"2012-08-03T16:26:05","modified_gmt":"2012-08-03T18:26:05","slug":"registro-de-imoveis-hipoteca-judicial-qualificacao-registraria-admissivel-falta-de-impugnacao-admissibilidade-do-conhecimento-da-duvida-pertinencia-da","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=6135","title":{"rendered":"Registro de Im\u00f3veis \u2013 Hipoteca Judicial \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria admiss\u00edvel \u2013 Falta de impugna\u00e7\u00e3o \u2013 Admissibilidade do conhecimento da d\u00favida \u2013 Pertin\u00eancia da desqualifica\u00e7\u00e3o do mandado judicial para registro \u2013 Hipoteca da totalidade do im\u00f3vel – Devedora propriet\u00e1ria de parte ideal do bem im\u00f3vel objeto da hipoteca \u2013 Promessa de venda irretrat\u00e1vel da parte ideal \u2013 Cl\u00e1usula de impenhorabilidade – Princ\u00edpios da continuidade e da disponibilidade \u2013 Aus\u00eancia de requisitos subjetivo e objetivo da hipoteca \u2013 Natureza propter rem da obriga\u00e7\u00e3o afastada – D\u00favida procedente \u2013 Recurso n\u00e3o provido."},"content":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0000006-12.2011.8.26.0587<\/strong>, da Comarca de\u00a0S\u00c3O SEBASTI\u00c3O,\u00a0<\/strong>em que \u00e9 apelante\u00a0ASSOCIA\u00c7\u00c3O DOS AMIGOS DA ALDEIA DA BALEIA\u00a0<\/strong>e apelado o\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA\u00a0<\/strong>da referida Comarca.<\/p>\n

\u2018ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em negar provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.<\/p>\n

Participaram do julgamento os Desembargadores\u00a0IVAN RICARDO GARISIO SARTORI<\/strong>, Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a,\u00a0JOS\u00c9 GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI<\/strong>, Vice-Presidente do Tribunal de Justi\u00e7a,ANTONIO AUGUSTO CORR\u00caA VIANNA,\u00a0<\/strong>decano,\u00a0SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, HAMILTON ELLIOT AKEL E ANTONIO CARLOS TRIST\u00c3O RIBEIRO<\/strong>, respectivamente, Presidentes das Se\u00e7\u00f5es de Direito P\u00fablico, Privado, em exerc\u00edcio, e Criminal do Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 24 de maio de 2012.<\/strong><\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Hipoteca Judicial \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria admiss\u00edvel \u2013 Falta de impugna\u00e7\u00e3o \u2013 Admissibilidade do conhecimento da d\u00favida \u2013 Pertin\u00eancia da desqualifica\u00e7\u00e3o do mandado judicial para registro \u2013 Hipoteca da totalidade do im\u00f3vel – Devedora propriet\u00e1ria de parte ideal do bem im\u00f3vel objeto da hipoteca \u2013 Promessa de venda irretrat\u00e1vel da parte ideal \u2013 Cl\u00e1usula de impenhorabilidade – Princ\u00edpios da continuidade e da disponibilidade \u2013 Aus\u00eancia de requisitos subjetivo e objetivo da hipoteca \u2013 Natureza\u00a0propter rem\u00a0<\/em>da obriga\u00e7\u00e3o afastada – D\u00favida procedente \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n

A interessada, ora apelante, inconformada com a desqualifica\u00e7\u00e3o para registro do mandado de hipoteca judicial do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n.\u00ba 29.394, requereu a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida pelo apelado, Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o\/SP (fls. 07\/10), que a providenciou, mas mantendo a qualifica\u00e7\u00e3o negativa, pois, alega, a executada Ana Lu\u00edza n\u00e3o \u00e9 propriet\u00e1ria exclusiva do im\u00f3vel; ela prometeu a venda de sua parte ideal a uma das cond\u00f4minas, n\u00e3o tendo mais a faculdade de dispor do bem; os outros dois copropriet\u00e1rios n\u00e3o figuram como executados; a cl\u00e1usula de impenhorabilidade torna a coisa onerada insuscet\u00edvel de hipoteca; e, por fim, a natureza\u00a0propter rem\u00a0<\/em>da obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o justifica a viola\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade (fls. 03\/05).<\/p>\n

Ao requerer a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, a interessada ponderou: a obriga\u00e7\u00e3o da devedora tem naturezapropter rem<\/em>; o bem im\u00f3vel responde pelo d\u00e9bito; a cl\u00e1usula de impenhorabilidade n\u00e3o impede o registro da hipoteca; a promessa de venda n\u00e3o transferiu a propriedade pertencente \u00e0 devedora; em resumo, o t\u00edtulo apresentado comporta registro imobili\u00e1rio (fls. 07\/10).<\/p>\n

Uma vez notificada (fls. 05 verso), a interessada n\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o (fls. 34) e, depois da manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico (fls. 36), o MM Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a d\u00favida, mas apenas porque a hipoteca n\u00e3o poderia recair sobre a totalidade do bem im\u00f3vel, se a devedora \u00e9 somente copropriet\u00e1ria da coisa (fls. 38\/39).<\/p>\n

Contra a senten\u00e7a proferida, a interessada interp\u00f4s recurso de apela\u00e7\u00e3o, reiterando, em s\u00edntese, suas alega\u00e7\u00f5es pret\u00e9ritas, com a finalidade de obter o julgamento improcedente da d\u00favida e, subsidiariamente, a determina\u00e7\u00e3o visando ao registro de hipoteca sobre a parte ideal pertencente \u00e0 executada (fls. 46\/54).<\/p>\n

Recebido o recurso (fls. 55), a Douta Procuradoria Geral da Justi\u00e7a prop\u00f4s o n\u00e3o provimento do recurso (fls. 61\/64).<\/p>\n

Por meio do\u00a0site\u00a0<\/em>da ARISP, obteve-se c\u00f3pia da matr\u00edcula n.\u00ba 29.394 do Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o\/SP,\u00a0cuja juntada aos autos ora \u00e9 determinada<\/strong>.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

A origem judicial do t\u00edtulo (mandado de hipoteca judicial) apresentado para registro n\u00e3o torna prescind\u00edvel a qualifica\u00e7\u00e3o: a pr\u00e9via confer\u00eancia, destinada ao exame do preenchimento das formalidades legais atreladas ao ato registral, \u00e9 indispens\u00e1vel, inclusive nos termos do item 106 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a.<\/p>\n

A falta de impugna\u00e7\u00e3o da d\u00favida (fls. 34), embora formalizada a notifica\u00e7\u00e3o imposta pelo inciso III do artigo 198 da Lei n.\u00ba 6.015\/1973 (fls. 05 verso), n\u00e3o obsta o seu conhecimento, nos termos do artigo 199 da Lei n.\u00ba 6.015\/1973.<\/p>\n

A hipoteca judicial, destinada a garantir, contra a possibilidade de inadimplemento, a satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito extra\u00eddo da senten\u00e7a condenat\u00f3ria, recaiu sobre a totalidade do im\u00f3vel matriculado sob o n.\u00ba 29.394 do Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Sebasti\u00e3o\/SP (fls. 11), mas Ana Luiza Pereira Fernandes, contra quem proferida a decis\u00e3o judicial, \u00e9 propriet\u00e1ria apenas da parte ideal correspondente a 44% de tal bem (registro n.\u00ba 08 da matr\u00edcula n.\u00ba 29.394).<\/p>\n

Trata-se de circunst\u00e2ncia impeditiva do registro do mandado judicial, considerada a possibilidade de excuss\u00e3o, \u00ednsita \u00e0 garantia hipotec\u00e1ria: ora, o assento pretendido representaria viola\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade – comprometendo o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmiss\u00f5es e aquisi\u00e7\u00f5es de direitos reais imobili\u00e1rios -, e vulnera\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da disponibilidade, sob o \u00e2ngulo quantitativo, porquanto a ningu\u00e9m \u00e9 dado transmitir mais direitos do que tem.<\/p>\n

Ali\u00e1s, se Ana Luiza Pereira Fernandes, cond\u00f4mina, est\u00e1 autorizada, exclusivamente, a alienar a sua parte ideal (artigo 504 e 1.314 do C\u00f3digo Civil), a hipoteca, incidindo sobre a totalidade do bem im\u00f3vel, \u00e9 inv\u00e1lida: o requisito subjetivo de validade, previsto na primeira parte do\u00a0caput\u00a0<\/em>do artigo 1.420 do C\u00f3digo Civil, restou inobservado.<\/p>\n

Ademais, a inviabilizar, inclusive, a hipoteca da parte ideal pertencente \u00e0 Ana Luiza Pereira Fernandes – admitida, em tese, independentemente da divisibilidade do bem im\u00f3vel e do consentimento das outras duas cond\u00f4minas (\u00a7 2.\u00ba do artigo 1.420 do C\u00f3digo Civil) -, observo: com o registro do instrumento particular de promessa de venda e compra por meio do qual ela se comprometeu a transferir, \u00e0 copropriet\u00e1ria Maria L\u00edgia Vieira Gomes Pereira Fernandes, a fra\u00e7\u00e3o ideal que possui no bem im\u00f3vel, seu poder de dispor da coisa restou sensivelmente limitado (registro n.\u00ba 10 da matr\u00edcula n.\u00ba 29.394).<\/p>\n

Diante do registro do instrumento contratual, onde n\u00e3o se faz men\u00e7\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia de cl\u00e1usula de arrependimento, a propriedade do bem im\u00f3vel – valorado o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o constitu\u00eddo em favor da promitente compradora (artigos 1.225, VII, 1.227 e 1.417 do C\u00f3digo Civil) -, permanece sob a titularidade de Ana Luiza Pereira Fernandes, promitente vendedora, apenas \u201ccomo mera garantia do pagamento do pre\u00e7o.\u201d<\/p>\n

Marco Aurelio S. Viana, ao frisar que, pago o pre\u00e7o ajustado, o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do bem im\u00f3vel decorre da impossibilidade de arrependimento, e n\u00e3o necessariamente do registro do instrumento contratual, pontua: \u201cem verdade n\u00e3o se justifica a exig\u00eancia de registro pr\u00e9vio do contrato sen\u00e3o como forma de tutelar o promitente comprador contra a aliena\u00e7\u00e3o por parte do promitente vendedor, limitando ou reduzindo o poder de disposi\u00e7\u00e3o deste, ao mesmo tempo que arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura at\u00e9 mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418.\u201d<\/p>\n

Por isso, constitu\u00eddo o direito real, \u201cnovos atos de disposi\u00e7\u00e3o ou de onera\u00e7\u00e3o praticados pelo promitente vendedor em benef\u00edcio de terceiros, ainda que de boa-f\u00e9, s\u00e3o ineficazes frente ao promitente comprador\u201d.<\/p>\n

Logo, ainda que a propriedade exclusivamente tabular, esvaziada, integre o patrim\u00f4nio da promitente vendedora, soa deveras contradit\u00f3rio, dentro do contexto exposto, admitir o acesso do mandado de hipoteca judicial ao \u00e1lbum imobili\u00e1rio, porque se trata, repita-se, de garantia real vocacionada para aliena\u00e7\u00e3o do bem sobre o qual recai, aqui estorvada.<\/p>\n

Com efeito, uma sequela evanescida, fragilizada, desprovida de aptid\u00e3o para sujeitar, por v\u00ednculo real, o bem im\u00f3vel dado em garantia ao cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, \u00e9 incompat\u00edvel com a hipoteca.<\/p>\n

De mais a mais, se Ana Luiza Pereira Fernandes est\u00e1 privada da livre disposi\u00e7\u00e3o de sua parte ideal, ent\u00e3o por for\u00e7a do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, e, com isso, n\u00e3o tem legitima\u00e7\u00e3o para alien\u00e1-la, a hipoteca judicial tamb\u00e9m resta inexequ\u00edvel (artigo 1.420, caput, 1.\u00aa parte, do C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Na realidade, poder-se-ia, em tese, cogitar de uma garantia que reca\u00edsse sobre o saldo do pre\u00e7o n\u00e3o pago, a que, no caso, ainda tem direito a promitente vendedora, mas se trata de objeto insuscet\u00edvel de hipoteca, \u00e0 luz do rol taxativo contemplado no artigo 1.473 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Em s\u00edntese: \u00e0 vista do seu conte\u00fado e de sua oponibilidade\u00a0erga omnes<\/em>, o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o atribu\u00eddo \u00e0 Maria L\u00edgia Vieira Gomes Pereira Fernandes obsta, logicamente, o registro constitutivo da hipoteca judicial.<\/p>\n

Sob outro prisma, a despeito da cl\u00e1usula restritiva de impenhorabilidade – associada, no caso vertente, \u00e0 de incomunicabilidade (averba\u00e7\u00e3o n.\u00ba 09 da matr\u00edcula n.\u00ba 29.394) -, n\u00e3o implicar a inalienabilidade do bem im\u00f3vel e, particularmente, da parte ideal pertencente \u00e0 Ana Luiza Pereira Fernandes, n\u00e3o h\u00e1, no caso concreto, como descartar seu potencial impediente do registro do mandado de hipoteca judicial.<\/p>\n

De fato, tal esp\u00e9cie de hipoteca, n\u00e3o satisfeita a obriga\u00e7\u00e3o cujo cumprimento \u00e9 por ela garantida, leva, uma vez desencadeada a execu\u00e7\u00e3o, \u00e0 penhora do im\u00f3vel sobre o qual recaiu, imprescindivelmente: eventual in\u00e9rcia do credor importaria, ali\u00e1s – devido ao comportamento concludente extra\u00eddo da aus\u00eancia de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade no sentido da constri\u00e7\u00e3o judicial -, ren\u00fancia t\u00e1cita da garantia real.<\/p>\n

Destarte, vedada a penhora do bem especializado, a hipoteca \u00e9 inadmiss\u00edvel, porquanto n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel preencher o seu requisito objetivo de validade, estabelecido no artigo 1.420,\u00a0caput<\/em>, 2.\u00aa parte, do C\u00f3digo Civil. A prop\u00f3sito, Ademar Fioranelli perfilha id\u00eantico entendimento:<\/p>\n

Por seu lado, a cl\u00e1usula de impenhorabilidade visa subtrair o im\u00f3vel da garantia de credores, que n\u00e3o podem apreender o bem para satisfa\u00e7\u00e3o de obriga\u00e7\u00f5es. Ainda que o propriet\u00e1rio detenha o poder de disposi\u00e7\u00e3o, pela imposi\u00e7\u00e3o isolada da mesma cl\u00e1usula, n\u00e3o poder\u00e1 oferecer o bem assim gravado em garantia \u201chipotec\u00e1ria\u201d ou de \u201caliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria\u201d, direitos reais de garantia t\u00edpicos que t\u00eam como escopo assegurar a satisfa\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos concedidos. As conseq\u00fc\u00eancias imediatas, quando promovida a execu\u00e7\u00e3o para cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o contra\u00edda, s\u00e3o a penhora e a expropria\u00e7\u00e3o da coisa; e para a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a perda do dom\u00ednio em favor do credor fiduci\u00e1rio, ap\u00f3s purgada a mora.<\/em><\/p>\n

Por fim, as obriga\u00e7\u00f5es da devedora n\u00e3o nasceram de um direito real, n\u00e3o se qualificando, por conseguinte, e ao contr\u00e1rio do afirmado pela interessada, como\u00a0propter rem<\/em>: a sua fonte, na verdade, \u00e9 o enriquecimento sem causa.<\/p>\n

Realmente, o que a tornou devedora foram os servi\u00e7os prestados em seu benef\u00edcio ou apenas postos \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o, ainda que n\u00e3o usufru\u00eddos.<\/p>\n

De acordo com Luciano de Camargo Penteado, as obriga\u00e7\u00f5es reais, chamadas\u00a0propter rem\u00a0<\/em>(por causa da coisa), caracterizam-se pela sua causa aquisitiva, assentada na \u201ctitularidade de uma situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de direito das coisas\u201d, e n\u00e3o, assim, na manifesta\u00e7\u00e3o de vontade, na lei ou\u00a0no enriquecimento sem causa\u00a0<\/strong>.<\/p>\n

Desse modo, tamb\u00e9m sob esse enfoque, o registro do mandado de hipoteca judicial, contemplando a garantia a totalidade do bem im\u00f3vel especializado, resta inviabilizado.<\/p>\n

Pelo todo exposto,\u00a0nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

(a) JOS\u00c9 RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong>(D.J.E. de 01.08.2012)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00b0 0000006-12.2011.8.26.0587, da Comarca de\u00a0S\u00c3O SEBASTI\u00c3O,\u00a0em que \u00e9 apelante\u00a0ASSOCIA\u00c7\u00c3O DOS AMIGOS DA ALDEIA DA BALEIA\u00a0e apelado o\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS, T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JUR\u00cdDICA\u00a0da referida Comarca. \u2018ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, em negar provimento \u00e0 […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[154,155,118],"class_list":["post-6135","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo","tag-decisoes-csm","tag-hipoteca-judicial","tag-registro-de-imoveis"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6135","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6135"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6135\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6135"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6135"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6135"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}