{"id":5860,"date":"2012-06-18T19:29:40","date_gmt":"2012-06-18T21:29:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=5860"},"modified":"2012-06-18T19:29:40","modified_gmt":"2012-06-18T21:29:40","slug":"1a-vrpsp-registro-instrumento-particular-de-compra-e-venda-vendedores-pessoas-fisicas-o-art-47-da-lei-no-8-21291-nao-exige-dessas-pessoas-nem-a-apresentacao-de-certidao-negativa-nem-a-declarac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=5860","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Registro. Instrumento particular de compra e venda. Vendedores pessoas f\u00edsicas; o art. 47 da Lei n\u00ba 8.212\/91 n\u00e3o exige dessas pessoas nem a apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o negativa, nem a declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de pend\u00eancias junto ao \u00f3rg\u00e3o previdenci\u00e1rio. Ademais, o art. 1.345 do C\u00f3digo Civil revogou tacitamente o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 4\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/64, de forma que o dispositivo revogado n\u00e3o pode servir de \u00f3bice ao registro do t\u00edtulo. D\u00favida improcedente."},"content":{"rendered":"

Processo 0007976-35.2012.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

CP 62<\/p>\n

D\u00favida<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n

13\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/p>\n

Erable Administra\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Ltda<\/p>\n

Vistos.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo 13\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital, que recusou o registro na matr\u00edcula n\u00ba 54.962 de instrumento particular de compromisso de compra e venda, por meio do qual os titulares de dom\u00ednio negociaram o im\u00f3vel com Erable Administra\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Ltda., ora suscitada.<\/p>\n

De acordo com o Registrador, o t\u00edtulo foi qualificado negativamente pela aus\u00eancia dos seguintes documentos: a) certid\u00e3o negativa do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS) em nome dos promitentes vendedores; b) declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de d\u00e9bitos condominiais. Apesar de n\u00e3o ter apresentado impugna\u00e7\u00e3o (fls. 42), a suscitada se manifestou nos autos que se encontram em apenso (fls. 41 destes autos e 2\/6 do apenso).<\/p>\n

O representante do Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o das exig\u00eancias (fls. 42, verso).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

Decido.<\/p>\n

A d\u00favida \u00e9 improcedente. A exig\u00eancia relativa \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o de Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito do INSS n\u00e3o encontra fundamento no art. 47 da Lei n\u00ba 8.212\/91, que tem a seguinte reda\u00e7\u00e3o: \u201cArt. 47. \u00c9 exigida Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito- CND, fornecida pelo \u00f3rg\u00e3o competente, nos seguintes casos:<\/p>\n

I – da empresa: a) na contrata\u00e7\u00e3o com o Poder P\u00fablico e no recebimento de benef\u00edcios ou incentivo fiscal ou credit\u00edcio concedido por ele; b) na aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o, a qualquer t\u00edtulo, de bem im\u00f3vel ou direito a ele relativo; c) na aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o, a qualquer t\u00edtulo, de bem m\u00f3vel de valor superior a Cr$ 2.500.000,00 (dois milh\u00f5es e quinhentos mil cruzeiros) incorporado ao ativo permanente da empresa; d) no registro ou arquivamento, no \u00f3rg\u00e3o pr\u00f3prio, de ato relativo a baixa ou redu\u00e7\u00e3o de capital de firma individual, redu\u00e7\u00e3o de capital social, cis\u00e3o total ou parcial, transforma\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de entidade ou sociedade comercial ou civil e transfer\u00eancia de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada;<\/p>\n

II – do propriet\u00e1rio, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, de obra de constru\u00e7\u00e3o civil, quando de sua averba\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30. \u00a7 1\u00ba A prova de inexist\u00eancia de d\u00e9bito deve ser exigida da empresa em rela\u00e7\u00e3o a todas as suas depend\u00eancias, estabelecimentos e obras de constru\u00e7\u00e3o civil, independentemente do local onde se encontrem, ressalvado aos \u00f3rg\u00e3os competentes o direito de cobran\u00e7a de qualquer d\u00e9bito apurado posteriormente. \u00a7 2\u00ba A prova de inexist\u00eancia de d\u00e9bito, quando exig\u00edvel ao incorporador, independe da apresentada no registro de im\u00f3veis por ocasi\u00e3o da inscri\u00e7\u00e3o do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o. \u00a7 3\u00ba Fica dispensada a transcri\u00e7\u00e3o, em instrumento p\u00fablico ou particular, do inteiro teor do documento comprobat\u00f3rio de inexist\u00eancia de d\u00e9bito, bastando a refer\u00eancia ao seu n\u00famero de s\u00e9rie e data da emiss\u00e3o, bem como a guarda do documento comprobat\u00f3rio \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o dos \u00f3rg\u00e3os competentes. \u00a7 4\u00ba O documento comprobat\u00f3rio de inexist\u00eancia de d\u00e9bito poder\u00e1 ser apresentado por c\u00f3pia autenticada, dispensada a indica\u00e7\u00e3o de sua finalidade, exceto no caso do inciso II deste artigo. \u00a7 5\u00ba O prazo de validade da Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito – CND \u00e9 de sessenta dias, contados da sua emiss\u00e3o, podendo ser ampliado por regulamento para at\u00e9 cento e oitenta dias. \u00a7 6\u00ba Independe de prova de inexist\u00eancia de d\u00e9bito: a) a lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retifica\u00e7\u00e3o, ratifica\u00e7\u00e3o ou efetiva\u00e7\u00e3o de outro anterior para o qual j\u00e1 foi feita a prova; b) a constitui\u00e7\u00e3o de garantia para concess\u00e3o de cr\u00e9dito rural, em qualquer de suas modalidades, por institui\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito p\u00fablica ou privada, desde que o contribuinte referido no art. 25, n\u00e3o seja respons\u00e1vel direto pelo recolhimento de contribui\u00e7\u00f5es sobre a sua produ\u00e7\u00e3o para a Seguridade Social; c) a averba\u00e7\u00e3o prevista no inciso II deste artigo, relativa a im\u00f3vel cuja constru\u00e7\u00e3o tenha sido conclu\u00edda antes de 22 de novembro de 1966. d) o recebimento pelos Munic\u00edpios de transfer\u00eancia de recursos destinados a a\u00e7\u00f5es de assist\u00eancia social, educa\u00e7\u00e3o, sa\u00fade e em caso de calamidade p\u00fablica. e) a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o civil localizada em \u00e1rea objeto de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria de interesse social, na forma da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. \u00a7 7\u00ba O cond\u00f4mino adquirente de unidades imobili\u00e1rias de obra de constru\u00e7\u00e3o civil n\u00e3o incorporada na forma da Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poder\u00e1 obter documento comprobat\u00f3rio de inexist\u00eancia de d\u00e9bito, desde que comprove o pagamento das contribui\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 sua unidade, conforme dispuser o regulamento\u201d.<\/p>\n

A leitura do dispositivo legal mencionado, principalmente de seus dois primeiros incisos, revela que pessoas f\u00edsicas est\u00e3o dispensadas da apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o negativa de d\u00e9bito junto ao INSS, com exce\u00e7\u00e3o da hip\u00f3tese de averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o (art. 47, II).<\/p>\n

No caso em tela, trata-se de registro de contrato de compromisso de compra venda cujos compromiss\u00e1rios vendedores s\u00e3o pessoas f\u00edsicas (fls. 22). Desse modo, n\u00e3o h\u00e1 fundamento para a recusa do t\u00edtulo por esse motivo, visto que para esse ato de registro o art. 47 da Lei n\u00ba 8.212\/91 n\u00e3o exige de pessoas f\u00edsicas nem a apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o negativa, nem a declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de pend\u00eancias junto ao \u00f3rg\u00e3o previdenci\u00e1rio.<\/p>\n

Tamb\u00e9m n\u00e3o se sustenta a recusa do registro pela aus\u00eancia de declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de d\u00e9bitos condominiais. Com efeito, nesse caso, a recusa do registro do t\u00edtulo est\u00e1 calcada no art. 4\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei n\u00ba 4.591\/64, que tem a seguinte reda\u00e7\u00e3o: \u201cPar\u00e1grafo \u00fanico – A aliena\u00e7\u00e3o ou transfer\u00eancia de direitos de que trata este artigo depender\u00e1 de prova de quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante para com o respectivo condom\u00ednio\u201d.<\/p>\n

Esse dispositivo, antes da entrada em vigor do C\u00f3digo Civil de 2002, tinha por objetivo resguardar o interesse do condom\u00ednio, cuja manuten\u00e7\u00e3o depende do correto pagamento das despesas condominiais. Ainda que o pagamento do d\u00e9bito condominial tenha ineg\u00e1vel natureza de obriga\u00e7\u00e3o propter rem, o legislador exigiu a comprova\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante por n\u00e3o haver dispositivo legal que obrigasse o adquirente a pagar os d\u00e9bitos anteriores \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o de seu direito.<\/p>\n

Em outras palavras: o registro do t\u00edtulo dependia da comprova\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o das despesas condominiais, porque as d\u00edvidas surgidas enquanto o im\u00f3vel era de propriedade do alienante n\u00e3o poderiam, em tese, ser exigidas do adquirente.<\/p>\n

Isso, no entanto, mudou. Com efeito, o art. 1.345 do C\u00f3digo Civil tem a seguinte reda\u00e7\u00e3o: \u201cArt. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos d\u00e9bitos do alienante, em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio, inclusive multas e juros morat\u00f3rios\u201d.<\/p>\n

O dispositivo mencionado, que n\u00e3o tem correspond\u00eancia no C\u00f3digo de 1916, ampliou a obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, visto que o responsabilizou por d\u00e9bitos, inclusive multas e juros morat\u00f3rios, originados antes de sua aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Sobre o assunto, ensina Francisco Eduardo Loureiro: \u201cO artigo, por\u00e9m, vai al\u00e9m. Disp\u00f5e que o adquirente arca com todos os d\u00e9bitos do alienante, inclusive multa e juros morat\u00f3rios.<\/p>\n

Logo, arca com d\u00edvidas vencidas no per\u00edodo anterior ao da aquisi\u00e7\u00e3o, ultrapassando a natureza propter rem da obriga\u00e7\u00e3o. Na li\u00e7\u00e3o cl\u00e1ssica de Antunes Varela, o artigo em exame descreve verdadeiro \u00f4nus real. Segundo o autor, \u201ca diferen\u00e7a pr\u00e1tica entre \u00f4nus e as obriga\u00e7\u00f5es reais, tal como a hist\u00f3ria do direito as modelou, est\u00e1 em que, quanto a estas, o titular s\u00f3 fica vinculado \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es constitu\u00eddas na vig\u00eancia de seu direito, enquanto nos \u00f4nus reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s presta\u00e7\u00f5es anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa a que est\u00e1 visceralmente unida a obriga\u00e7\u00e3o (Das obriga\u00e7\u00f5es em geral, 8. ed. Coimbra, Almedina, 1994, v. I, p. 202; no mesmo sentido, o profundo estudo de MESQUITA, Manuel Henrique. Obriga\u00e7\u00f5es reais e \u00f4nus reais. Coimbra, Almedina, 1990)\u201d (C\u00f3digo Civil Comentado, Coordena\u00e7\u00e3o Ministro Cezar Peluso, Manole, p\u00e1g. 1.213\/1.214).<\/p>\n

Desse modo, como o C\u00f3digo Civil atual \u00e9 expresso ao estatuir que o adquirente responde por d\u00e9bitos condominiais vencidos no per\u00edodo anterior ao da aquisi\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 mais motivo para o registro do t\u00edtulo translativo ficar condicionado \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o de prova da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es do alienante.<\/p>\n

O interesse do condom\u00ednio, com fundamento no art. 1.345 do C\u00f3digo Civil, est\u00e1 protegido.<\/p>\n

Isso quer dizer que, de modo t\u00e1cito, o art. 1.345 do C\u00f3digo Civil revogou o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 4\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/64, de forma que o dispositivo revogado n\u00e3o pode servir de \u00f3bice ao registro do t\u00edtulo.<\/p>\n

Ante o exposto, julgo improcedente a d\u00favida suscitada pelo Oficial do 13\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de Erable Administra\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis Ltda., para afastar as exig\u00eancias formuladas.<\/p>\n

Para os fins do art. 203, II, da Lei n\u00ba 6015\/73, servir\u00e1 esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta n\u00ba 01\/08, da 1\u00aa e 2\u00aa Varas de Registros P\u00fablicos da Capital. Oportunamente, ao arquivo.<\/p>\n

P.R.I.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 28 de maio de 2012.<\/p>\n

Carlos Henrique Andr\u00e9 Lisboa \u2013 Juiz de Direito<\/p>\n

(D.J.E. de 15.06.2012)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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