ITBI \u2013 Base de c\u00e1lculo \u2013 Contribuinte que busca aplicar ao imposto sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis (ITBI) a mesma base de c\u00e1lculo adotada pelo Munic\u00edpio para o c\u00e1lculo do IPTU \u2013 Impossibilidade \u2013 A base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor venal real do bem, assim tido como o valor de comercializa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Desta forma, no caso de transmiss\u00e3o de bem im\u00f3vel por compra e venda firmada entre particulares, a base de c\u00e1lculo do imposto de transmiss\u00e3o de compet\u00eancia municipal \u00e9 o valor real da opera\u00e7\u00e3o, devendo prevalecer sobre qualquer outro, pois o valor venal real \u00e9 uma grandeza que n\u00e3o se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta gen\u00e9rica de valores (IPTU). (STJ \u2013 AREsp n\u00ba 95.738 \u2013 SP \u2013 2\u00aa Turma \u2013 Rel. Min. Herman Benjamin \u2013 DJ 08.03.2012). (Ementa n\u00e3o oficial)<\/p>\n
DECIS\u00c3O MONOCR\u00c1TICA<\/p>\n
Trata-se de Agravo de decis\u00e3o que inadmitiu Recurso Especial (art. 105, III, “a” e “c”, da CF) interposto contra ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, cuja ementa \u00e9 a seguinte:<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O – Mandado de Seguran\u00e7a – ITBI – Base de c\u00e1lculo do tributo – Decreto n\u00ba 46.228 – A base de c\u00e1lculo do ITBI encontra-se definida sobre dois par\u00e2metros: ou \u00e9 o valor venal do qual o contribuinte j\u00e1 tem pr\u00e9vio conhecimento e \u00e9 indicado pela Fazenda P\u00fablica, ou ent\u00e3o \u00e9 o valor indicado no instrumento de compra e venda, sendo defeso ao Munic\u00edpio surpreender o contribuinte com outro valor que n\u00e3o reflita nenhuma destas realidades – Senten\u00e7a mantida – Recursos Improvidos (fl. 189, e-STJ).<\/p>\n
O agravante, nas raz\u00f5es do Recurso Especial, sustenta que ocorreu, al\u00e9m de diverg\u00eancia jurisprudencial, viola\u00e7\u00e3o do art. 38 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, sob o argumento de que:<\/p>\n
Os atos infra-legais em quest\u00e3o, apenas regulamentam a Lei Municipal aplic\u00e1vel, qual seja, 11.154\/91, institu\u00edda com base no artigo 156, II da Constitui\u00e7\u00e3o Federal que observando o disposto no artigo 38 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, regiamente reproduzido no artigo 7\u00ba, estabelece que a base de c\u00e1lculo do imposto ser\u00e1 o valor venal dos bens ou direito onerosamente transmitidos (fl. 212, e-STJ).<\/p>\n
Contraminuta apresentada \u00e0s fls. 294-306, e-STJ.<\/p>\n
Houve ju\u00edzo de admissibilidade negativo na inst\u00e2ncia de origem, o que deu ensejo \u00e0 interposi\u00e7\u00e3o do presente Agravo.<\/p>\n
\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n
Decido.<\/p>\n
Os autos foram recebidos neste Gabinete em 28.9.2011.<\/p>\n
A contribuinte defende que a base de c\u00e1lculo para o imposto sobre a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel (ITBI) deve ser exatamente a mesma adotada pelo Munic\u00edpio para o c\u00e1lculo do IPTU.<\/p>\n
O Tribunal de Justi\u00e7a acolheu o pleito, considerando que tanto o art. 33 do CTN, que trata do IPTU, como o art. 38 do mesmo C\u00f3digo, que cuida dos impostos sobre transmiss\u00e3o de bens (ITBI e ITCMD), definem a base de c\u00e1lculo como sendo o valor venal.<\/p>\n
O ac\u00f3rd\u00e3o merece reforma.<\/p>\n
Isso porque \u00e9 amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do im\u00f3vel.<\/p>\n
Basta consultar os bons dicion\u00e1rios para confirmar que venal indica “referente a venda” (Aur\u00e9lio), “relativo a venda” (Houaiss).<\/p>\n
Aliomar Baleeiro, em li\u00e7\u00e3o sempre acatada, confirma que “valor venal \u00e9 aquele que o im\u00f3vel alcan\u00e7ar\u00e1 para compra e venda \u00e0 vista, segundo as condi\u00e7\u00f5es usuais do mercado de im\u00f3veis” (Direito Tribut\u00e1rio Brasileiro. Rio de Janeiro: Forense. 11\u00aa ed., 2003, p. 249).<\/p>\n
Na verdade, a distor\u00e7\u00e3o existe relativamente ao IPTU, e n\u00e3o ao ITBI, tributo em an\u00e1lise neste processo.<\/p>\n
Isso porque os Munic\u00edpios lan\u00e7am o imposto sobre propriedade de of\u00edcio e, para viabilizar a cobran\u00e7a, acabam adotando f\u00f3rmulas gen\u00e9ricas que abarcam os milhares e, no caso de S\u00e3o Paulo, milh\u00f5es de im\u00f3veis tributados anualmente.<\/p>\n
Refiro-me \u00e0s famosas plantas gen\u00e9ricas de valores que, exatamente por serem avalia\u00e7\u00f5es unilaterais do valor venal desses bens, devem ser veiculadas por lei.<\/p>\n
Seria absurdo imaginar que o Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo avaliasse individualmente cada um dos milh\u00f5es de im\u00f3veis urbanos existentes em seu territ\u00f3rio para lan\u00e7ar anualmente o IPTU de of\u00edcio, da\u00ed a ado\u00e7\u00e3o das plantas gen\u00e9ricas. Cito a li\u00e7\u00e3o de Misabel Derzi, atualizada na j\u00e1 citada obra de Aliomar Baleeiro:<\/p>\n
Como \u00e9 tarefa dif\u00edcil para a Administra\u00e7\u00e3o, em um tributo lan\u00e7ado de of\u00edcio, como \u00e9 o caso do IPTU, avaliar a propriedade imobili\u00e1ria de milhares de contribuintes, medidas de simplifica\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o da lei t\u00eam sido tomadas pelo Poder Executivo. Uma dessas medidas s\u00e3o as plantas ou tabelas de valores, que retratam o pre\u00e7o m\u00e9dio do terreno por regi\u00e3o ou o pre\u00e7o do metro quadrado das edifica\u00e7\u00f5es, conforme padr\u00e3o construtivo, portanto o valor presumido do bem. (op. cit., p. 249).<\/p>\n
\u00c9 cedi\u00e7o que os valores existentes nas plantas gen\u00e9ricas de valores acabam situando-se abaixo, muitas vezes, do valor de mercado dos im\u00f3veis, n\u00e3o apenas por conta da sistem\u00e1tica adotada em sua elabora\u00e7\u00e3o, mas principalmente pelo fato de n\u00e3o serem, no mais das vezes, refeitas anualmente.<\/p>\n
Com efeito, sabemos que a jurisprud\u00eancia n\u00e3o aceita o reajuste real das plantas gen\u00e9ricas de valores por ato do Executivo. Na pr\u00e1tica, isso significa complexos projetos de lei, de longa tramita\u00e7\u00e3o e discuss\u00e3o pol\u00edtica, que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que a defasagem em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 real avalia\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis urbanos acaba aumentado a cada ano que passa.<\/p>\n
A sistem\u00e1tica de c\u00e1lculo e cobran\u00e7a do ITBI \u00e9 muito mais pr\u00f3xima da realidade. Nesse caso, o lan\u00e7amento \u00e9 por homologa\u00e7\u00e3o ou por declara\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ou seja, em vez de milh\u00f5es de lan\u00e7amentos de of\u00edcio anuais, caso do IPTU paulistano, h\u00e1 apenas milhares de opera\u00e7\u00f5es claramente individualizadas, com a declara\u00e7\u00e3o do real valor de venda do im\u00f3vel pelos pr\u00f3prios particulares que transmitem os bens.<\/p>\n
No ITBI, o pre\u00e7o efetivamente pago pelo adquirente do im\u00f3vel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como, repito, o valor de uma venda regular, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado.<\/p>\n
N\u00e3o \u00e9 por outra raz\u00e3o que a jurisprud\u00eancia do STJ \u00e9 pac\u00edfica ao admitir que, na hip\u00f3tese de hasta p\u00fablica, o pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o (e n\u00e3o o da avalia\u00e7\u00e3o) reflete o valor venal do im\u00f3vel e, portanto, deve ser adotado como base de c\u00e1lculo do ITBI:<\/p>\n
TRIBUT\u00c1RIO. RECURSO ESPECIAL. A\u00c7\u00c3O DECLARAT\u00d3RIA. ITBI. ARREMATA\u00c7\u00c3O JUDICIAL. BASE DE C\u00c1LCULO. VALOR DA ARREMATA\u00c7\u00c3O E N\u00c3O O VENAL. PRECEDENTE. DISS\u00cdDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO. DIREITO LOCAL. S\u00daMULA 280 DO STF. OMISS\u00c3O \u2013 ART. 535, CPC. INOCORR\u00caNCIA. RECURSO PROVIDO PELA AL\u00cdNEA “C”. 1. A arremata\u00e7\u00e3o representa a aquisi\u00e7\u00e3o do bem alienado judicialmente, considerando-se como base de c\u00e1lculo do ITBI aquele alcan\u00e7ado na hasta p\u00fablica. (Precedentes: (…). 2. (…) Tendo em vista que a arremata\u00e7\u00e3o corresponde \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem vendido judicialmente, \u00e9 de se considerar como valor venal do im\u00f3vel aquele atingido em hasta p\u00fablica. Este, portanto, \u00e9 o que deve servir de base de c\u00e1lculo do ITBI. (…) 7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido. (REsp 1188655\/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 20\/05\/2010, DJe 08\/06\/2010).<\/p>\n
TRIBUT\u00c1RIO. IMPOSTO DE TRANSMISS\u00c3O INTER VIVOS. BASE DE C\u00c1LCULO. VALOR VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIA\u00c7\u00c3O JUDICIAL. VALOR DA ARREMATA\u00c7\u00c3O. I – (…) Tendo em vista que a arremata\u00e7\u00e3o corresponde \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do bem vendido judicialmente, \u00e9 de se considerar como valor venal do im\u00f3vel aquele atingido em hasta p\u00fablica. Este, portanto, \u00e9 o que deve servir de base de c\u00e1lculo do ITBI. II – Recurso especial provido. (REsp 863.893\/PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALC\u00c3O, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17\/10\/2006, DJ 07\/11\/2006, p. 277)<\/p>\n
TRIBUT\u00c1RIO. IMPOSTO DE TRANSMISS\u00c3O DE BENS IM\u00d3VEIS. BASE DE C\u00c1LCULO. VALOR DA ARREMATA\u00c7\u00c3O. 1. O valor da arremata\u00e7\u00e3o \u00e9 que deve servir de base de c\u00e1lculo do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis. Precedentes do STJ. 2. Recurso Especial provido. (REsp 1182640\/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 06\/04\/2010, DJe 20\/04\/2010).<\/p>\n
O mesmo racioc\u00ednio se aplica \u00e0 transmiss\u00e3o por compra e venda entre particulares, como \u00e9 o caso dos autos. De fato, o valor real da opera\u00e7\u00e3o deve prevalecer em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o da planta gen\u00e9rica de valores.<\/p>\n
Perceba-se, portanto, que se h\u00e1 diverg\u00eancia entre a base de c\u00e1lculo do IPTU e do ITBI, a distor\u00e7\u00e3o estar\u00e1, em regra, no valor referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o TJ-SP.<\/p>\n
Nesse contexto, erra o Tribunal de Justi\u00e7a ao afastar o c\u00e1lculo da Prefeitura pela simples raz\u00e3o de haver diferen\u00e7a quanto \u00e0 base de c\u00e1lculo do imposto sobre a propriedade.<\/p>\n
No caso do IPTU, lan\u00e7ado de of\u00edcio pelo Fisco, se o contribuinte n\u00e3o concorda com o valor venal atribu\u00eddo pelo Munic\u00edpio, pode discuti-lo administrativa ou judicialmente, buscando comprovar que o valor de mercado (= valor venal) \u00e9 inferior ao lan\u00e7ado.<\/p>\n
Por outro lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lan\u00e7amento do ITBI (por declara\u00e7\u00e3o ou por homologa\u00e7\u00e3o) n\u00e3o merece f\u00e9, o Fisco igualmente pode question\u00e1-lo e arbitr\u00e1-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN, conforme conhecida jurisprud\u00eancia do STJ:<\/p>\n
ITBI. BASE DE C\u00c1LCULO. VALOR DE MERCADO. VIOLA\u00c7\u00c3O AOS ARTS. 535, II, E 458, II, DO CPC. INOCORR\u00caNCIA. PREQUESTIONAMENTO DO ART. 146 DO CTN. INOCORR\u00caNCIA. REEXAME DE PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. INADMISSIBILIDADE. S\u00daMULA 7\/STJ. (…) III – \u00c9 cedi\u00e7o na doutrina majorit\u00e1ria e na jurisprud\u00eancia dessa Corte que a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor real da venda do im\u00f3vel ou de mercado, sendo que at\u00e9 nos casos em que n\u00e3o houve recolhimento, pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lan\u00e7amento de of\u00edcio. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando de imposto que incide sobre a transmiss\u00e3o por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determina\u00e7\u00e3o de sua base de c\u00e1lculo na hip\u00f3tese mais geral, que \u00e9 a compra e venda, o pre\u00e7o. Este funciona no caso, como uma declara\u00e7\u00e3o de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou n\u00e3o, pelo fisco, aplicando-se, na hip\u00f3tese de diverg\u00eancia, a disposi\u00e7\u00e3o do art. 148 do CTN. ( “CURSO DE DIREITO TRIBUT\u00c1RIO”, Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, p. 398) IV \u2013 Conforme consignado no v. ac\u00f3rd\u00e3o, houve a devida intima\u00e7\u00e3o da complementa\u00e7\u00e3o do lan\u00e7amento, fato que a agravante alega n\u00e3o ter ocorrido. Entretanto, a an\u00e1lise da alegada irregularidade do procedimento administrativo fiscal demanda reexame de provas, o que \u00e9 inadmiss\u00edvel pela via eleita do especial, a teor da S\u00famula 07\/STJ. V – Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 1057493\/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALC\u00c3O, PRIMEIRA TURMA, julgado em 26\/08\/2008, DJe 04\/09\/2008).<\/p>\n
TRIBUT\u00c1RIO. ITBI. BASE DE C\u00c1LCULO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO FISCO. 1. Constituindo o valor venal do bem transmitido a base de c\u00e1lculo do ITBI, caso a import\u00e2ncia declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de c\u00e1lculo do referido imposto, desde que atendida a determina\u00e7\u00e3o do art. 148, do CTN. 2. Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, improvido. (REsp 261.166\/SP, Rel. Ministro JOS\u00c9 DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12\/09\/2000, DJ 06\/11\/2000, p. 192).<\/p>\n
Finalmente, h\u00e1 precedente da Segunda Turma em caso de inadimpl\u00eancia do contribuinte, reconhecendo que a base de c\u00e1lculo do ITBI a ser adotada no lan\u00e7amento de of\u00edcio \u00e9 o valor de mercado do im\u00f3vel:<\/p>\n
TRIBUT\u00c1RIO. ITBI. BASE DE C\u00c1LCULO. LAN\u00c7AMENTO PELO FISCO. BASE DE C\u00c1LCULO. VALOR DE MERCADO. ART. 38 DO CTN. APLICA\u00c7\u00c3O DE MULTA. S\u00daMULA 284\/STF. 1. Na hip\u00f3tese em que o contribuinte n\u00e3o recolhe o ITBI, afigura-se leg\u00edtimo o lan\u00e7amento efetuado pelo Fisco que arbitre, como base de c\u00e1lculo, o valor de mercado dos bens transmitidos. 2. A falta de indica\u00e7\u00e3o do dispositivo legal supostamente contrariado, por n\u00e3o permitir a compreens\u00e3o de quest\u00e3o infraconstitucional h\u00e1bil para viabilizar o tr\u00e2nsito do recurso especial, atrai o \u00f3bice previsto na S\u00famula n. 284\/STF. 2. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, n\u00e3o-provido.<\/p>\n
(REsp 210.620\/SP, Rel. Ministro JO\u00c3O OT\u00c1VIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 03\/05\/2005, DJ 27\/06\/2005, p. 308).<\/p>\n
Isso demonstra que valor venal real \u00e9 uma grandeza que n\u00e3o se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta gen\u00e9rica de valores, no caso do IPTU, ou na declara\u00e7\u00e3o do contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas hip\u00f3teses cabe \u00e0 parte prejudicada (contribuinte ou Fisco) questionar a avalia\u00e7\u00e3o realizada e demonstrar que o valor de mercado (valor venal) \u00e9 diferente.<\/p>\n
Seria perfeitamente v\u00e1lido, portanto, a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo Munic\u00edpio e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do im\u00f3vel (valor venal) \u00e9 inferior \u00e0quele que o Fisco adotou.<\/p>\n
N\u00e3o \u00e9 isso o que ocorre nestes autos.<\/p>\n
A contribuinte restringe-se a argumentar que o valor adotado para o lan\u00e7amento do IPTU deve ser obrigatoriamente utilizado para c\u00e1lculo do ITBI, o que n\u00e3o tem fundamento jur\u00eddico ou econ\u00f4mico.<\/p>\n
Diante do exposto, com fulcro no art. 544, \u00a7 3\u00ba, do CPC, conhe\u00e7o do Agravo e provejo o Recurso Especial.<\/p>\n
Publique-se.<\/p>\n
Intimem-se.<\/p>\n
Bras\u00edlia (DF), 14 de dezembro de 2011.<\/p>\n
MINISTRO HERMAN BENJAMIN \u2013 Relator.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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