Ementa<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. SUSCITA\u00c7\u00c3O DE D\u00daVIDA. PARCELAMENTO DO SOLO. IMPUGNA\u00c7\u00c3O MINISTERIAL NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE LOTEAMENTO. PROJETO PARTICULAR QUE CONTEMPLA APENAS DESMEMBRAMENTO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SISTEMA VI\u00c1RIO EXISTENTE QUE ATENDE SUFICIENTEMENTE AS NECESSIDADES DA LOCALIDADE. LOTEAMENTO PRESCIND\u00cdVEL, SOB PENA DE INVIABILIZA\u00c7\u00c3O DO PARCELAMENTO DO SOLO. APLICA\u00c7\u00c3O DOS PRIMADOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. PARECER MINISTERIAL EQUIVOCADO. PRETENS\u00c3O REPELIDA. DECIS\u00c3O MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. \u00c0 vista dos princ\u00edpios da proporcionalidade e da razoabilidade, verificada a impossibilidade f\u00e1tica em se implementar um loteamento com todas as condi\u00e7\u00f5es e acr\u00e9scimos estruturais exigidos pela legisla\u00e7\u00e3o, a manuten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a que assegurou o aproveitamento racional da propriedade urbana \u00e9 medida de justi\u00e7a que vem ao encontro da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e resguarda o direito social \u00e0 moradia. Demais disso, n\u00e3o se verifica no caso em apre\u00e7o, o intuito do propriet\u00e1rio de driblar a necessidade de dedica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas para equipamentos urbanos, contando, inclusive com a anu\u00eancia do ente municipal.<\/p>\n
\u00cdntegra<\/p>\n
TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A DO ESTADO DE SANTA CATARINA<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 2011.057136-9, de Presidente Get\u00falio<\/p>\n
Relator: Des. Carlos Adilson Silva<\/p>\n
\u00d3rg\u00e3o Julgador: Terceira C\u00e2mara de Direito P\u00fablico<\/p>\n
Data de Julgamento: 03\/04\/2012<\/p>\n
Data da Publica\u00e7\u00e3o: 13\/04\/2012<\/p>\n
Juiz Prolator: Orlando Luiz Zanon J\u00fanior<\/p>\n
EMENTA: APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. SUSCITA\u00c7\u00c3O DE D\u00daVIDA. PARCELAMENTO DO SOLO. IMPUGNA\u00c7\u00c3O MINISTERIAL NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE LOTEAMENTO. PROJETO PARTICULAR QUE CONTEMPLA APENAS DESMEMBRAMENTO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SISTEMA VI\u00c1RIO EXISTENTE QUE ATENDE SUFICIENTEMENTE AS NECESSIDADES DA LOCALIDADE. LOTEAMENTO PRESCIND\u00cdVEL, SOB PENA DE INVIABILIZA\u00c7\u00c3O DO PARCELAMENTO DO SOLO. APLICA\u00c7\u00c3O DOS PRIMADOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. PARECER MINISTERIAL EQUIVOCADO. PRETENS\u00c3O REPELIDA. DECIS\u00c3O MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.<\/p>\n
\u00c0 vista dos princ\u00edpios da proporcionalidade e da razoabilidade, verificada a impossibilidade f\u00e1tica em se implementar um loteamento com todas as condi\u00e7\u00f5es e acr\u00e9scimos estruturais exigidos pela legisla\u00e7\u00e3o, a manuten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a que assegurou o aproveitamento racional da propriedade urbana \u00e9 medida de justi\u00e7a que vem ao encontro da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e resguarda o direito social \u00e0 moradia.<\/p>\n
Demais disso, n\u00e3o se verifica no caso em apre\u00e7o, o intuito do propriet\u00e1rio de driblar a necessidade de dedica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas para equipamentos urbanos, contando, inclusive com a anu\u00eancia do ente municipal.<\/p>\n
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 2011.057136-9, da comarca de Presidente Get\u00falio (Vara \u00danica), em que \u00e9 apelante Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de Santa Catarina, e apelado Alexandre da Rocha Souza:<\/p>\n
A Terceira C\u00e2mara de Direito P\u00fablico decidiu, \u00e0 unanimidade, negar provimento ao recurso.<\/p>\n
Custas legais.<\/p>\n
Participaram do julgamento, realizado nesta data, os Exmos. Srs. Des. Luiz C\u00e9zar Medeiros –<\/p>\n
Presidente, com voto e Des. Pedro Manoel Abreu.<\/p>\n
Florian\u00f3polis, 03 de abril de 2012.<\/p>\n
Carlos Adilson Silva, Relator<\/p>\n
RELAT\u00d3RIO<\/p>\n
Na comarca de Presidente Get\u00falio, o registrador substituto do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, atendendo parecer do Minist\u00e9rio P\u00fablico, apresentou suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida sobre a viabilidade ou n\u00e3o do desmembramento de im\u00f3vel urbano em lotes acess\u00edveis por uma servid\u00e3o.<\/p>\n
O Minist\u00e9rio P\u00fablico se op\u00f4s \u00e0 postula\u00e7\u00e3o, sob o fundamento de que \u00e9 invi\u00e1vel o mero desmembramento, haja vista que o parcelamento com abertura de vias de acesso deve ser feita sempre por loteamento (fls. 71-72).<\/p>\n
Sentenciando, o togado singular resolveu o m\u00e9rito para autorizar administrativamente o desmembramento proposto nos autos, com a institui\u00e7\u00e3o de servid\u00e3o (fls. 77-81).<\/p>\n
Inconformada, a representante do Minist\u00e9rio P\u00fablico interp\u00f4s recurso de apela\u00e7\u00e3o, reiterando o argumento que o caso posto em d\u00favida \u00e9 de loteamento e n\u00e3o de parcelamento, motivo pelo qual deve ser negado o registro solicitado (fls. 83-90).<\/p>\n
Contrarraz\u00f5es juntadas \u00e0s fls. 92.<\/p>\n
Ap\u00f3s, os autos ascenderam a esta Corte de Justi\u00e7a, sendo posteriormente distribu\u00eddos a este Relator, designado para atuar neste \u00d3rg\u00e3o Fracion\u00e1rio.<\/p>\n
Lavrou parecer pela douta Procuradoria-Geral de Justi\u00e7a o Exmo. Dr. Narc\u00edsio Geraldino Rodrigues no sentido de provimento do recurso (fls. 103-107).<\/p>\n
\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n
VOTO<\/p>\n
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade recursais, conhe\u00e7o do recurso.<\/p>\n
Na esp\u00e9cie, verifica-se que o im\u00f3vel objeto da controv\u00e9rsia \u00e9 o terreno de matr\u00edcula 5.689 do Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Presidente Get\u00falio, com a \u00e1rea de 4.041,00 m\u00b2, situado no Munic\u00edpio de Dona Emma (SC), consoante infere-se da certid\u00e3o de fls. 10, sendo o objetivo do propriet\u00e1rio repartir o referido im\u00f3vel em 6 lotes, com metragens de 307,70 m\u00b2 (lote 1), 605,30 m\u00b2 (lote 2), 483,40 m\u00b2 (lote 3), 456,65 m\u00b2 (lote 4), 429,90 m\u00b2 (lote 5) e 634,80 m\u00b2 (\u00fatil do lote 6), conforme mapeamento de fls. 25-26.<\/p>\n
O recurso n\u00e3o merece provimento.<\/p>\n
Vale lembrar, neste ponto, o ensinamento sempre lembrado de Hely Lopes Meirelles, a respeito da ineg\u00e1vel e sempre preeminente necessidade da ado\u00e7\u00e3o de “medidas estatais destinas a organizar os espa\u00e7os habit\u00e1veis, de modo a propiciar melhores condi\u00e7\u00f5es de vida ao homem na comunidade.” (Direito Municipal Brasileiro, 3\u00aa ed., S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, p. 33).<\/p>\n
No entanto, da criteriosa an\u00e1lise dos autos, constata-se que a \u00fanica forma efetiva de dividir o im\u00f3vel em lotes \u00e9 da maneira proposta pelo propriet\u00e1rio, porquanto a metragem de fundos \u00e9 muito superior \u00e0 linha de frente do im\u00f3vel para a rua p\u00fablica, conforme mapa total de fl. 27.<\/p>\n
Anote-se que as formalidades registrais foram preenchidas (documenta\u00e7\u00e3o acostada aos autos), bem como as autoridades municipais n\u00e3o se op\u00f5em \u00e0 reparti\u00e7\u00e3o do terreno, pois observadas as exig\u00eancias do Plano Diretor local (Lei Municipal 91\/2008), consoante fls. 21-24 (autoriza\u00e7\u00e3o da municipalidade) e nas fls. 63-65 e 69 (legisla\u00e7\u00e3o local).<\/p>\n
No entanto, persiste a d\u00favida quanto \u00e0 via de acesso aos referidos lotes, considerando o ponto de vista do propriet\u00e1rio, que pretende abrir uma servid\u00e3o com largura de 7,50 metros (fls. 27 e 68), em oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 tese do Minist\u00e9rio P\u00fablico, salientando ser necess\u00e1ria a abertura de via p\u00fablica de acesso, por entender cuidar-se de loteamento, ensejando a necessidade de uma rua com largura de 13,50 metros (fls. 62 e 73-74).<\/p>\n
De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana, “ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou amplia\u00e7\u00e3o de bairros, aumentando o espa\u00e7o urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fen\u00f4meno de reparti\u00e7\u00e3o de terra, desde que operado dentro do sistema urban\u00edstico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupa\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os j\u00e1 urbanizados, n\u00e3o afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.” (in “O Parcelamento do solo urbano\u201d. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1985, p. 51).<\/p>\n
A sustenta\u00e7\u00e3o ministerial est\u00e1 lastreada em interpreta\u00e7\u00e3o do art. 2\u00ba, \u00a7\u00a7 1\u00ba e 2\u00ba, da Lei 6.766\/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), segundo o qual:<\/p>\n
Art. 2\u00ba. O parcelamento do solo urbano poder\u00e1 ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposi\u00e7\u00f5es desta Lei e as das legisla\u00e7\u00f5es estaduais e municipais pertinentes.<\/p>\n
\u00a7 1\u00ba – Considera-se loteamento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o, de logradouros p\u00fablicos ou prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o das vias existentes.<\/p>\n
\u00a7 2\u00ba – Considera-se desmembramento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, desde que n\u00e3o implique na abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, nem no prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o dos j\u00e1 existentes”.<\/p>\n
Da leitura desses par\u00e1grafos, infere-se que haver\u00e1 o desmembramento no caso do aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, sem a abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, ou mesmo a modifica\u00e7\u00e3o daqueles j\u00e1 existentes, ao contr\u00e1rio do loteamento, que pressup\u00f5e dita abertura ou modifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Assim, segundo a Promotoria de Justi\u00e7a, a inten\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio \u00e9 “burlar as exig\u00eancias para loteamento” (fls. 76), na medida em que a “servid\u00e3o” seria uma “via de acesso” disfar\u00e7ada, raz\u00e3o pela qual a conduta correta \u00e9 efetuar-se um loteamento e n\u00e3o um desmembramento.<\/p>\n
Portanto, para o \u00f3rg\u00e3o ministerial os lotes deveriam necessariamente serem servidos por uma rua sem sa\u00edda.<\/p>\n
Apesar de sedutores os argumentos ventilados, analisando detidamente os autos e \u00e0 luz da pequena \u00e1rea do im\u00f3vel, conclui-se que o mesmo \u00e9 muito estreito para fins de loteamento.<\/p>\n
Como bem ressaltado pelo magistrado singular “acaso considerada a justificativa legal do Minist\u00e9rio P\u00fablico para impedir o desmembramento, a \u00fanica solu\u00e7\u00e3o plaus\u00edvel seria a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio vertical entre os atuais titulares dos lotes, como \u00fanica maneira de viabilizar a fun\u00e7\u00e3o social daquela propriedade.” (fls. 78).<\/p>\n
Nesse cen\u00e1rio, imperioso laborar-se em uma harmoniza\u00e7\u00e3o dos preceitos legais antes mencionados (art. 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba e 2\u00ba, da Lei do Parcelamento de Solo Urbano), considerando-se a realidade f\u00e1tica instalada e as diretrizes principiol\u00f3gicas da boa-f\u00e9 objetiva (art. 113 do CC\/2002) e da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade (art. 5\u00ba, XXIII, da CRFB).<\/p>\n
De acordo com a aprecia\u00e7\u00e3o conjugada dos textos normativos acima descritos, articulados com o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, e considerando o interesse da municipalidade no bom aproveitamento do im\u00f3vel em quest\u00e3o (delineado nos autos, especialmente as fls. 62), for\u00e7oso concluir pela admiss\u00e3o do desmembramento na hip\u00f3tese vertente.<\/p>\n
N\u00e3o se verifica a tentativa do propriet\u00e1rio em supostamente mascarar um loteamento com a cria\u00e7\u00e3o de um desmembramento com servid\u00e3o, \u00e0 vista da pequena \u00e1rea, de modo que a \u00fanica maneira de aproveit\u00e1-lo racional e razoavelmente \u00e9 promover seu desmembramento, com a institui\u00e7\u00e3o de uma servid\u00e3o, at\u00e9 porque inexiste espa\u00e7o suficiente no im\u00f3vel para aparelhos p\u00fablicos t\u00edpicos de loteamento, como ruas amplas e bem planejadas.<\/p>\n
Diante disso, n\u00e3o h\u00e1 malferimento aos preceitos da Lei de Parcelamento de Solo Urbano, pois o caso versa sim sobre um desmembramento, sem abertura de vias, mas com a institui\u00e7\u00e3o de uma servid\u00e3o, que n\u00e3o \u00e9 uma via p\u00fablica propriamente dita, haja vista que serve somente aos lotes daquele im\u00f3vel desmembrando, inclusive por n\u00e3o ter sa\u00edda.<\/p>\n
A premissa de que efetivamente se trata de uma servid\u00e3o (e n\u00e3o de uma via p\u00fablica somente cab\u00edvel em sede de loteamento) est\u00e1 bem fundada no fato de que se trata de um acesso sem sa\u00edda, ou seja, que n\u00e3o ser\u00e1 integrado na malha vi\u00e1ria municipal, e o passeio de acesso “serve” somente aos 06 (seis) lotes ora em quest\u00e3o e, portanto, n\u00e3o \u00e9 “via de acesso p\u00fablico” para outros mun\u00edcipes.<\/p>\n
Assim, n\u00e3o h\u00e1 inobserv\u00e2ncia ao art. 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba e 2\u00ba, da Lei 6.766\/1979, mas sim uma compatibiliza\u00e7\u00e3o do conceito legal de desmembramento com o primado da razoabilidade, no sentido de permitir sua conjuga\u00e7\u00e3o com o instituto legal da servid\u00e3o, sem ofensa \u00e0 leitura literal do artigo de lei, tudo com vistas \u00e0 articula\u00e7\u00e3o com o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, ou seja, confere-se outra interpreta\u00e7\u00e3o ao regramento jur\u00eddico, distinta daquela oferecida pelo \u00f3rg\u00e3o ministerial.<\/p>\n
Ainda nesse passo, registre-se que, mesmo denegado o desmembramento, o im\u00f3vel n\u00e3o poderia ser integralmente aproveitado (dividido em lotes para edifica\u00e7\u00f5es de 06 [seis] moradias), pois a amplia\u00e7\u00e3o da via de acesso de 7,50 metros para 13,50 metros consumiria enorme \u00e1rea \u00fatil do referido bem, resultando em ineg\u00e1vel d\u00e9ficit de razoabilidade no uso do solo urbano.<\/p>\n
Demais disso, absolutamente desproporcional seguir as regras de loteamento, estabelecidas para racionalizar a utiliza\u00e7\u00e3o de grandes glebas urbanas, para que se desmembre apenas 06 (seis) lotes, em im\u00f3vel estreito de pouco mais de 4.000 m\u00b2.<\/p>\n
No particular, incide o elemento da proporcionalidade em sentido estrito no sentido da exig\u00eancia de uma medida frente as desvantagens dos meios em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s vantagens do fim.<\/p>\n
Em outras palavras, n\u00e3o se trata aqui de afastar o interesse p\u00fablico em contar com vias amplas e seguras, mas simplesmente de impedir a atividade empresarial do propriet\u00e1rio do terreno.<\/p>\n
Razo\u00e1vel, portanto, a conjuga\u00e7\u00e3o dos permissivos legais de desmembramento com os de institui\u00e7\u00e3o de servid\u00e3o, estabelecimentos normativos elaborados justamente para situa\u00e7\u00f5es como a que ora se apresenta pois \u00e9 absolutamente desnecess\u00e1ria uma via de acesso, sem sa\u00edda, de 13,50 metros de largura apenas para servir 06 (seis) lotes de \u00e1rea residencial, que podem bem ser assistidos por uma servid\u00e3o de 7,5 metros de largura.<\/p>\n
Al\u00e9m de todo o exposto, n\u00e3o se vislumbra m\u00e1-f\u00e9 do propriet\u00e1rio em contornar a exig\u00eancia legal de loteamento, mas sim uma proposta de utiliza\u00e7\u00e3o do solo urbano que somente \u00e9 vi\u00e1vel mediante desmembramento com institui\u00e7\u00e3o de servid\u00e3o, mesmo porque tal destina\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 faticamente invi\u00e1vel diante das dimens\u00f5es e conforma\u00e7\u00f5es do terreno em tela, consoante se verifica dos documentos acostados aos autos, em especial os de fls. 25-27 e 58.<\/p>\n
Provada a inten\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio em viabilizar financeira e materialmente tal im\u00f3vel, insuscet\u00edvel de loteamento, deve ser aproveitado da \u00fanica forma que \u00e9 poss\u00edvel diante das condi\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas e f\u00e1ticas existentes, justamente sobre a \u00fanica modalidade pratic\u00e1vel, qual seja, o desmembramento com institui\u00e7\u00e3o de servid\u00e3o.<\/p>\n
Como bem asseverado na decis\u00e3o recorrida, “n\u00e3o desconhe\u00e7o que foi vetada a modifica\u00e7\u00e3o legal ao desmembramento com sistema vi\u00e1rio. Contudo, a justificativa apresentada pelo Presidente da Rep\u00fablica era evitar que fosse utilizado tal instituto de m\u00e1-f\u00e9, somente com o intuito de driblar a necessidade de dedica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas para aparelhos urbanos (cf. Nicolau Balbino Filho. Registro de Im\u00f3veis. 13 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2008. p. 364).” [fls. 80].<\/p>\n
Nesse sentido caminha a jurisprud\u00eancia deste Tribunal:<\/p>\n
“APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. SUSCITA\u00c7\u00c3O DE D\u00daVIDA. DESMEMBRAMENTO DE GLEBA DE TERRA. APROVEITAMENTO DO SISTEMA VI\u00c1RIO EXISTENTE. DESNECESSIDADE DE SE CRIAR SISTEMA DE INFRAESTRUTURA B\u00c1SICA. PARECER MINISTERIAL EQUIVOCADO. PRETENS\u00c3O REPELIDA. DECISUM MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.” (AC n. 2011.046378-7, de Joa\u00e7aba, Rel. Des. Saul Steil, j. em 18\/10\/2011).<\/p>\n
E do STJ: “Segundo o disposto no Decreto-Lei n\u00ba 271\/67, no loteamento exige-se a previs\u00e3o de infraestrutura, com cria\u00e7\u00e3o de vias p\u00fablicas e outros espa\u00e7os e equipamentos urbanos, que passam a integrar o dom\u00ednio p\u00fablico do Munic\u00edpio desde a data da inscri\u00e7\u00e3o do loteamento (art. 4\u00ba). No desmembramento, parcelamento de \u00e1rea de menor complexidade, tal exig\u00eancia \u00e9 dispensada, porque s\u00e3o suficientes o sistema vi\u00e1rio e os logradouros p\u00fablicos existentes. Nada impede, contudo, que, como no caso em exame, o propriet\u00e1rio desmembrador opte por criar via de acesso, cedendo a faixa respectiva ao Munic\u00edpio.” (REsp 323821\/RJ Ministra Maria Isabel<\/p>\n
Gallotti j. em 06\/12\/2011).<\/p>\n
Sublinhe-se, por fim, que a presente decis\u00e3o atende \u00e0s diretrizes de pol\u00edtica urbana previstas no Estatuto da Cidade, mormente quanto ao art. 2\u00ba, IX e XV, da Lei 10.257, no sentido do “aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais”, e principalmente na “justa distribui\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios e \u00f4nus decorrentes do processo de urbaniza\u00e7\u00e3o”.<\/p>\n
Com efeito, acaso seguida a promo\u00e7\u00e3o ministerial, certamente se estar\u00e1 sub-utilizando a \u00e1rea do im\u00f3vel, ante a diminui\u00e7\u00e3o do n\u00famero de lotes edific\u00e1veis, sem que se vislumbre qualquer benef\u00edcio ambiental ou de racionalidade urbana, em flagrante ofensa aos preceitos da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade (CRFB) e do aproveitamento urbano para moradia (Estatuto da Cidade).<\/p>\n
Ante o exposto, nego provimento ao recurso com base no aproveitamento racional da propriedade urbana (faceta da fun\u00e7\u00e3o social) e nos primados da proporcionalidade e razoabilidade.<\/p>\n
Por fim, junte-se a peti\u00e7\u00e3o protocolizada em 23\/11\/2011 sob o n\u00ba 029358.<\/p>\n
Este \u00e9 o voto.<\/p>\n