NOVAS PERSPECTIVAS<\/p>\n
Decis\u00e3o facilita regulamenta\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria em S\u00e3o Paulo<\/p>\n
Por Jos\u00e9 Renato Nalini<\/p>\n
O Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo sinalizou novo tratamento registr\u00e1rio \u00e0s hip\u00f3teses de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, o que facilita o acesso dos interessados \u00e0 prote\u00e7\u00e3o tabular. No julgamento da Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 3529-65.2011.8.26.0576, em que era apelante o Minist\u00e9rio P\u00fablico e apelado o munic\u00edpio de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, o ac\u00f3rd\u00e3o conferiu o entendimento da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a quanto ao alcance da Lei 11.977\/2009.<\/p>\n
Essa lei, mais conhecida por haver criado o programa \u201cMinha Casa Minha Vida\u201d, alterou a sistem\u00e1tica da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana. Seu objetivo \u00e9 tamb\u00e9m remover obst\u00e1culos e defici\u00eancias legislativas para que a finalidade prevista na legisla\u00e7\u00e3o venha a ser atendida sem os entraves postos pelo sistema do registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Introduziu o legislador mecanismos destinados a simplificar e conferir celeridade e seguran\u00e7a \u00e0s regulariza\u00e7\u00f5es, e eles se encontram em pleno vigor. Por isso \u00e9 que as pretens\u00f5es \u00e0 seguran\u00e7a registral em curso e aquelas que vierem a ser apresentadas aos registradores n\u00e3o podem ser impedidas por disposi\u00e7\u00f5es normativas colidentes com a nova lei.<\/p>\n
A regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana de interesse social incide sobre im\u00f3veis particulares e p\u00fablicos \u2014 artigo 47, incisos III, VI e VII. A lei federal \u00e9 eficaz independentemente da pr\u00e9via regulamenta\u00e7\u00e3o do munic\u00edpio \u2014 artigo 49, par\u00e1grafo \u00fanico. Foi ampliado o rol dos legitimados a promov\u00ea-la \u2014 artigo 50. Pode recair at\u00e9 mesmo sobre \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o permanente \u2014 artigo 54, par\u00e1grafo 1\u00ba. A convers\u00e3o da legitima\u00e7\u00e3o de posse em propriedade se faz pelo oficial de Registro de Im\u00f3veis, sem interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio \u2014 artigo 60. O munic\u00edpio pode reduzir o percentual de \u00e1reas destinadas ao uso p\u00fablico e da \u00e1rea m\u00ednima dos lotes definidos na legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento do solo urbano para os assentamentos consolidados antes da Lei 11.977\/2009 \u2014 artigo 52.<\/p>\n
As obras de implanta\u00e7\u00e3o da infraestrutura b\u00e1sica e de equipamentos comunit\u00e1rios h\u00e3o de ser feitas pelo poder p\u00fablico, bem como sua manuten\u00e7\u00e3o, antes de conclu\u00edda a realiza\u00e7\u00e3o jur\u00eddica das situa\u00e7\u00f5es dominiais dos im\u00f3veis \u2014 artigo 55, par\u00e1grafo \u00fanico. Admite-se a cindibilidade da regulariza\u00e7\u00e3o \u2014 artigos 51, par\u00e1grafo 3\u00ba e 57, par\u00e1grafos 8\u00ba e 10\u00ba. Prev\u00ea o auto de demarca\u00e7\u00e3o urban\u00edstica \u2014 artigos 47, inciso III, e 56. A legitima\u00e7\u00e3o de posse confere direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia e depois ser\u00e1 convertida em propriedade \u2014 artigo 59 e 60. H\u00e1 isen\u00e7\u00e3o de custas e emolumentos para o registro do auto de demarca\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, do t\u00edtulo de legitima\u00e7\u00e3o e de sua convers\u00e3o em t\u00edtulo de propriedade, bem como dos parcelamentos oriundos da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria de interesse social.<\/p>\n
Abre a lei a possibilidade de regulariza\u00e7\u00e3o de glebas parceladas para fins urbanos antes da Lei 6.766\/1979. Toda a tramita\u00e7\u00e3o do procedimento se faz no Registro de Im\u00f3veis, sem a participa\u00e7\u00e3o do juiz corregedor permanente ou interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio \u2014 artigos 48, inciso III, 50, par\u00e1grafo \u00fanico, 57 e par\u00e1grafos, 58, 60 e 65. \u00c9 o delegado desse servi\u00e7o p\u00fablico extrajudicial que converte a legitima\u00e7\u00e3o da posse em dom\u00ednio \u2014 artigo 60 \u2014 e n\u00e3o h\u00e1 de se exigir o atendimento aos requisitos da Lei de Loteamentos para o registro do parcelamento decorrente da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria de interesse social \u2014 artigo 65, par\u00e1grafo \u00fanico.<\/p>\n
Enfim, a mera leitura da lei evidencia que ela implica profunda reforma estrutural, cujo \u00eaxito s\u00f3 se atingir\u00e1 se os profissionais do Direito \u2014 notadamente o registrador \u2014 a observarem com desprendimento de longevos conceitos. Houve, por vontade democr\u00e1tica do legislador, quebra de paradigma que n\u00e3o pode ser ignorada e cujo intuito \u00e9 tornar acolhida como impregnada de licitude a situa\u00e7\u00e3o de milhares de assentamentos at\u00e9 ent\u00e3o considerados irregulares em todo o Brasil.<\/p>\n
Tudo o que antes era submetido ao Judici\u00e1rio, hoje deve ser feito pelo registrador. Continua a tend\u00eancia de se deslocar para os servi\u00e7os delegados extrajudiciais atribui\u00e7\u00f5es que, anteriormente, deveriam passar, necessariamente, pelo crivo do Estado-Juiz.<\/p>\n
A op\u00e7\u00e3o do legislador est\u00e1 clara quando ele estabeleceu como um dos princ\u00edpios da Lei 11.977\/2009, o est\u00edmulo \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial de conflitos \u2014 artigo 48, inciso IV \u2014 e definiu que o procedimento de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana deve ocorrer na serventia de im\u00f3veis desde a averba\u00e7\u00e3o do auto de demarca\u00e7\u00e3o at\u00e9 a convers\u00e3o da legitima\u00e7\u00e3o de posse em dom\u00ednio.<\/p>\n
A lei fala em \u201cocupa\u00e7\u00e3o\u201d e n\u00e3o em posse, exatamente para abrigar todas as situa\u00e7\u00f5es em que a pessoa habita, mora, reside, ou simplesmente \u201cocupa\u201d. N\u00e3o h\u00e1 necessidade de se invocar o conceito cl\u00e1ssico de \u201cposse\u201d, que poderia suscitar d\u00favidas. Mesmo os ocupantes titulares de dom\u00ednio de fra\u00e7\u00f5es ideais est\u00e3o beneficiados pela lei e o munic\u00edpio n\u00e3o precisa ser o propriet\u00e1rio para efetivar a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria.<\/p>\n
O julgamento un\u00e2nime da apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel citada pelo Conselho Superior da Magistratura representa um passo muito importante rumo \u00e0 efetividade da lei e constitui precedente para que os registradores n\u00e3o mais se recusem a registros nela baseados. Seu alcance \u00e9 imenso, porque os assentamentos irregulares no estado de S\u00e3o Paulo s\u00e3o milhares, a come\u00e7ar pela Capital, onde at\u00e9 o momento a mentalidade arcaica e a concep\u00e7\u00e3o do registro de im\u00f3veis como sacr\u00e1rio inexpugn\u00e1vel impedia a concretiza\u00e7\u00e3o da vontade do constituinte e do legislador.<\/p>\n
Pren\u00fancio de novos e melhores tempos para todos aqueles que t\u00eam direito \u00e0 moradia e merecem inclus\u00e3o na categoria dos donos de suas casas.<\/p>\n
Jos\u00e9 Renato Nalini\u00a0\u00e9 corregedor-geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n
Revista\u00a0Consultor Jur\u00eddico, 10 de abril de 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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