{"id":5514,"date":"2012-03-30T14:27:50","date_gmt":"2012-03-30T16:27:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=5514"},"modified":"2012-03-30T14:27:50","modified_gmt":"2012-03-30T16:27:50","slug":"stj-recurso-especial-acao-civil-publica-impugnacao-de-ato-de-incorporacao-imobiliaria-condominio-especial-horizontal-de-casas-lei-4-591%e2%81%8464-alegada-bu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=5514","title":{"rendered":"STJ: Recurso especial \u2013 A\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica \u2013 Impugna\u00e7\u00e3o de ato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u2013 Condom\u00ednio especial horizontal de casas (Lei 4.591\u204464) \u2013 Alegada burla ao sistema de loteamento urbano previsto na Lei 6.766\u204479 \u2013 N\u00e3o configura\u00e7\u00e3o \u2013 Incorporadora \u2013 Responsabilidade pela constru\u00e7\u00e3o \u2013 Atribui\u00e7\u00e3o aos adquirentes do im\u00f3vel \u2013 Possibilidade \u2013 Cumprimento dos requisitos previstos na Lei 4.591\u204464 \u2013 S\u00famulas 5 e 7\u2044STJ."},"content":{"rendered":"

EMENTA<\/strong><\/p>\n

RECURSO ESPECIAL. A\u00c7\u00c3O CIVIL P\u00daBLICA. IMPUGNA\u00c7\u00c3O DE ATO DE INCORPORA\u00c7\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA. CONDOM\u00cdNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591\u204464). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766\u204479. N\u00c3O CONFIGURA\u00c7\u00c3O. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA CONSTRU\u00c7\u00c3O. ATRIBUI\u00c7\u00c3O AOS ADQUIRENTES DO IM\u00d3VEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI 4.591\u204464. S\u00daMULAS 5 E 7\u2044STJ. 1. O recurso especial n\u00e3o \u00e9 vi\u00e1vel quanto \u00e0 alegada ofensa ao art. 32 da Lei Municipal 3.525\u204498, tendo em vista o enunciado 280 da S\u00famula do eg. Supremo Tribunal Federal. 2. O loteamento, disciplinado pela Lei 6.766\u204479, difere-se do condom\u00ednio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591\u204464 (art. 8\u00ba). E a diferen\u00e7a fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condom\u00ednio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que no primeiro h\u00e1 mero intuito de edifica\u00e7\u00e3o (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de constru\u00e7\u00e3o. No segundo, no entanto, se ainda n\u00e3o houver a edifica\u00e7\u00e3o pronta ou em constru\u00e7\u00e3o, deve, ao menos, existir aprova\u00e7\u00e3o de um projeto de constru\u00e7\u00e3o. 3. Na hip\u00f3tese dos autos, a colenda Corte Estadual – com base na an\u00e1lise do projeto de implanta\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio de casas previamente aprovado pela Prefeitura, do memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es da obra, do ato de incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, bem como dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades aut\u00f4nomas e a incorporadora – concluiu que se tratava de verdadeiro condom\u00ednio horizontal de casas e de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, e n\u00e3o de loteamento. Entendeu, nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591\u204464. Al\u00e9m disso, concluiu que n\u00e3o houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei 6.766\u204479, uma vez que n\u00e3o ficou comprovada nenhuma inten\u00e7\u00e3o da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno. 4. O fato de a incorporadora n\u00e3o ficar respons\u00e1vel pela edifica\u00e7\u00e3o direta das casas do condom\u00ednio n\u00e3o caracteriza, por si s\u00f3, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei 6.776\u204479. Ao contr\u00e1rio, o art. 29 da Lei 4.591\u204464 expressamente prev\u00ea essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando n\u00e3o for tamb\u00e9m construtor, escolher t\u00e3o somente alienar as fra\u00e7\u00f5es ideais, sem se compromissar com a execu\u00e7\u00e3o direta da constru\u00e7\u00e3o do empreendimento incorporado, de modo que esta poder\u00e1 ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do im\u00f3vel, com terceiro – o construtor. Nessas hip\u00f3teses, para que fique caracterizada a vincula\u00e7\u00e3o entre a aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es do terreno e o neg\u00f3cio de constru\u00e7\u00e3o, basta que o incorporador, no ato de incorpora\u00e7\u00e3o, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprova\u00e7\u00e3o de projeto de constru\u00e7\u00e3o. 5. No caso em apre\u00e7o, consoante se dessume dos v. ac\u00f3rd\u00e3os (apela\u00e7\u00e3o e embargos infringentes) proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora apenas celebrou contrato de compra e venda de fra\u00e7\u00f5es ideais, vinculando-o a projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado pela Municipalidade, n\u00e3o ficando ela pr\u00f3pria respons\u00e1vel pela constru\u00e7\u00e3o das casas nos condom\u00ednios. A incorporadora, autorizada pela Lei 4.591\u204464, providenciou a aprova\u00e7\u00e3o de projeto de constru\u00e7\u00e3o perante a Administra\u00e7\u00e3o Municipal e o incluiu no Memorial de Incorpora\u00e7\u00e3o, levado a Registro no Cart\u00f3rio Imobili\u00e1rio. No contrato celebrado com os adquirentes do im\u00f3vel, ficou firmada a responsabilidade destes em providenciar a obra em conjunto com a construtora. 6. Diante das conclus\u00f5es da colenda Corte de origem, delineadas com base no acervo f\u00e1tico-probat\u00f3rio dos autos e nas cl\u00e1usulas dos ajustes celebrados entre as partes, n\u00e3o h\u00e1 outra solu\u00e7\u00e3o sen\u00e3o, na via estreita do recurso especial, adotar o suporte f\u00e1tico delineado na inst\u00e2ncia ordin\u00e1ria, tendo em vista os \u00f3bices previstos nos enunciados n\u00ba 5 e 7 da S\u00famula do eg. STJ, para, ent\u00e3o, concluir pela lisura do ato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria do empreendimento, registrado no Registro de Im\u00f3veis competente e aprovado pelo Munic\u00edpio. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido. (STJ \u2013 REsp n\u00ba 709.403 \u2013 SP \u2013 4\u00aa Turma \u2013 Rel. Min. Raul Ara\u00fajo \u2013 DJ 10.02.2012)<\/strong><\/p>\n

AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos e relatados estes autos, em que s\u00e3o partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e Luis Felipe Salom\u00e3o votaram com o Sr. Ministro Relator.<\/p>\n

Bras\u00edlia (DF), 06 de dezembro de 2011 (data do julgamento).<\/p>\n

MINISTRO RAUL ARA\u00daJO \u2013 <\/strong>Relator.<\/p>\n

RELAT\u00d3RIO<\/strong><\/p>\n

O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARA\u00daJO (Relator):<\/strong><\/p>\n

Na origem, \u00f3rg\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo ajuizou a\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica contra SANP AGROPECU\u00c1RIA LTDA, LUIZ PAULO DE CAMARGO ANDRADE, \u00c1LVARO CAMARGO ANDRADE, N\u00c1DIA BAPTISTA DE CAMARGO ANDRADE e S\u00c9RGIO CAMARGO ANDRADE, objetivando a declara\u00e7\u00e3o de nulidade de registro de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de empreendimento denominado “Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1”<\/em>, localizado no Munic\u00edpio de Indaiatuba, no Estado de S\u00e3o Paulo. Alegou, para tanto, o Parquet<\/em> que, embora o empreendimento tenha sido nominado como condom\u00ednio especial horizontal, regido, portanto, pela Lei 4.591\u204464, na realidade, configurava loteamento disfar\u00e7ado, o qual deveria observar as determina\u00e7\u00f5es da Lei 6.766\u204479 e a exig\u00eancia de reserva de \u00e1rea p\u00fablica, prevista na Lei Municipal 3.525\u204498. Requereu, na exordial, a declara\u00e7\u00e3o de nulidade do referido registro e a condena\u00e7\u00e3o dos requeridos a regularizar o loteamento, no prazo de 120 dias, reservando \u00e1reas p\u00fablicas no percentual de 35%, nos termos da Lei Municipal 3.525\u204498, sob pena de multa di\u00e1ria de 100 sal\u00e1rios m\u00ednimos, e, alternativamente – na impossibilidade de promover a referida regulariza\u00e7\u00e3o -, a responder em pec\u00fania.<\/p>\n

Na primeira inst\u00e2ncia, o pedido foi julgado procedente (fls. 565\u2044579), tendo sido acolhida, na r. senten\u00e7a, a tese de que se tratava de loteamento disfar\u00e7ado de condom\u00ednio horizontal e, assim, n\u00e3o foram observadas as exig\u00eancias previstas na Lei 6.766\u204479 e na Lei Municipal 3.525\u204498.<\/p>\n

Em sede de apela\u00e7\u00e3o, a Quinta C\u00e2mara de Direito Privado do c. Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido formulado na a\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica, nos termos de ac\u00f3rd\u00e3o assim ementado:<\/p>\n

“1.) Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel – A\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica ajuizada pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico – Senten\u00e7a de proced\u00eancia<\/em><\/p>\n

2.) Condom\u00ednio especial de casas – Lei 4591\u204464, artigo 8\u00ba, al\u00edneas ‘a’, ‘c’ e ‘d’.<\/em><\/p>\n

3.) Apela\u00e7\u00e3o plena (CPC, 515) – Admiss\u00e3o do pleito de assist\u00eancia simples formulado por compromissada compradora – Reexame de todos os temas, inclusive os atinentes \u00e0s quest\u00f5es prejudiciais – Rejeitado o pleito recursal de nulidade da senten\u00e7a por arg\u00fci\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de postula\u00e7\u00e3o de tutela declarat\u00f3ria quanto \u00e0 nulidade do registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

4.) Interpreta\u00e7\u00e3o do artigo 3\u00ba da Lei 7.347\u204485 – Polo passivo incompleto em raz\u00e3o da aus\u00eancia de todos os adquirentes dos im\u00f3veis, dos credores hipotec\u00e1rios e da Municipalidade – Quest\u00e3o superada em decorr\u00eancia do provimento recursal.<\/em><\/p>\n

5.) Distin\u00e7\u00e3o entre propriedade vertical (CC, 623 e 628), propriedade horizontal (Lei 4591\u204464, 1\u00ba), condom\u00ednio especial horizontal de casas (Lei 4.591\u204464, 8\u00ba, ‘a’) e loteamento urbano (Lei 6.766\u204479).<\/em><\/p>\n

6.) Condom\u00ednio especial aprovado desde 1992 – Incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio registrada previamente no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis local – Projeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria previamente aprovado pela Municipalidade.<\/strong><\/em><\/p>\n

7.) Prote\u00e7\u00e3o constitucional (CF, 5\u00ba, XXII e XXI), 30, I, e VIII, 182, \u00a7\u00a7 1\u00ba e 2\u00ba e 236), buscando a corporifica\u00e7\u00e3o de uma forma de urbaniza\u00e7\u00e3o de propriedade privada.<\/em><\/p>\n

8.) Incid\u00eancia dos comandos dos artigos 115, 524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do C\u00f3digo Civil e artigos 1\u00ba e 252 da Lei 6015\u204473.<\/em><\/p>\n

9.) Posicionamentos doutrin\u00e1rios a prop\u00f3sito do tema.<\/em><\/p>\n

10.) Aus\u00eancia de Ilegalidade no empreendimento imobili\u00e1rio, pois, a Lei 4591\u204464 n\u00e3o prev\u00ea \u00e1rea m\u00ednima de constru\u00e7\u00e3o para o condom\u00ednio de casas.<\/strong><\/em><\/p>\n

11.) Interesse urban\u00edstico do Munic\u00edpio preservado em face do princ\u00edpio da legalidade (Lei 4591\u204464, art 32) e da autonomia municipal.<\/strong><\/em><\/p>\n

12.) Inaplicabilidade da Lei 6766\u204479.<\/strong><\/em><\/p>\n

13.) \u00c0 unanimidade, admitida a apela\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

14.) Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Ac\u00f3rd\u00e3o com o 3\u00ba Juiz.”<\/em> (fl. 697, grifo nosso)<\/p>\n

O referido ac\u00f3rd\u00e3o foi mantido no julgamento dos embargos infringentes (fls. 770\u2044774) pela colenda Corte estadual, conforme ementa a seguir transcrita:<\/p>\n

“EMBARGOS INFRINGENTES – A\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica proposta pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico – Pretens\u00e3o de ver declarada a nulidade de ato registr\u00e1rio – Incorpora\u00e7\u00e3o de empreendimento imobili\u00e1rio – Ac\u00f3rd\u00e3o que acolhe o apelo da incorporadora e julga improcedente a a\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica – irresigna\u00e7\u00e3o – Alega\u00e7\u00e3o de que desrespeitada a Lei n\u00b0 6.766\u204479 – Descabimento – Lei n\u00b0 4.591\u204464 que n\u00e3o estipula a obrigatoriedade de observa\u00e7\u00e3o de \u00e1rea m\u00ednima para constru\u00e7\u00e3o de resid\u00eancias – Regularidade junto \u00e0 Prefeitura Municipal – Mantido o entendimento da douta maioria – Embargos rejeitados.” <\/em>(fl. 770)<\/p>\n

Da\u00ed, o Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo interp\u00f4s, com fundamento na al\u00ednea a<\/em> do permissivo constitucional, o presente recurso especial, aduzindo, em suas raz\u00f5es recursais, viola\u00e7\u00e3o aos arts. 1\u00ba, 3\u00ba, 8\u00ba, 28 e 29 da Lei 4.591\u204464, aos arts. 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba, 4\u00ba, I, e \u00a7 1\u00ba, 6\u00ba, 7\u00ba, 9\u00ba, 12, 18, 19, 22, 43, par\u00e1grafo \u00fanico, e 47 da Lei 6.766\u204479 e ao art. 32 da Lei Municipal 3.525\u204498.<\/p>\n

Afirma, em s\u00edntese, que, embora “SANP AGROPECU\u00c1RIA LTDA sinalizasse que incorporaria um condom\u00ednio especial horizontal de casas ao abrigo da Lei n\u00ba 4.591\u204464, portanto sinalizava empreender um condom\u00ednio deitado, tal direcionamento era apenas virtual, porque na realidade pretendia e na verdade empreendeu um loteamento, alienando lotes de terrenos e n\u00e3o casas, com o que infringiu as Leis Federais n\u00bas 4.591\u204464 e 6.766\u204479, al\u00e9m da Lei Municipal n\u00ba 3.525\u204498<\/em>” (fl. 786). Salienta, ademais, que a incorporadora n\u00e3o se responsabilizou pela constru\u00e7\u00e3o das casas, o que descaracteriza a atividade de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e, assim, a inten\u00e7\u00e3o de forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio horizontal.<\/p>\n

Aduz, ainda:<\/p>\n

“<\/em>(…) a conclus\u00e3o de que o empreendimento era um loteamento mascarado sob a forma de condom\u00ednio especial tamb\u00e9m \u00e9 extra\u00edda da pr\u00f3pria impossibilidade de se abrigar, em uma \u00fanica unidade aut\u00f4noma de 20,00 m2 (vinte metros quadrados), sala\u2044quarto, cozinha e banheiro, como encontramos no memorial de especifica\u00e7\u00e3o (art. 3\u00ba – fl. 107).<\/em><\/p>\n

\u00c9 \u00f3bvio que uma unidade aut\u00f4noma t\u00e3o pequena n\u00e3o abrigaria todos esses c\u00f4modos, nem uma fam\u00edlia, e a empresa incorporadora, ao sinalizar a possibilidade de modifica\u00e7\u00e3o do projeto, j\u00e1 indicava que o objeto principal da aliena\u00e7\u00e3o era o terreno e a ampla possibilidade de se construir, t\u00edpico loteamento de terrenos, burlando a Lei 4.591\u204464, que n\u00e3o admite a desvincula\u00e7\u00e3o do terreno e constru\u00e7\u00e3o, e tamb\u00e9m a Lei Federal 6.766\u204479 e a Lei Municipal n\u00ba 3.525\u204498, as quais, ao tratarem de loteamento imp\u00f5em regras restritivas que devem ser observadas pelos loteadores, o que n\u00e3o ocorreu no caso” <\/em>(fl. 786)<\/p>\n

Requer, ao final, o provimento do recurso especial para, restabelecendo a r. senten\u00e7a que julgou procedente a a\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica, declarar nulo o registro de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, condenando os requeridos: (I) a regularizar o loteamento, no prazo de 120 dias, reservando \u00e1reas p\u00fablicas no percentual previsto na Lei Municipal 3.525\u204498, sob pena de multa di\u00e1ria de 100 sal\u00e1rios m\u00ednimos; e (II) na impossibilidade de promover a referida regulariza\u00e7\u00e3o, a responder em pec\u00fania.<\/p>\n

Contrarraz\u00f5es apresentadas \u00e0s fls. 858\u2044872, pugnando os ora recorridos pelo n\u00e3o conhecimento do recurso especial e, alternativamente, por seu desprovimento.<\/p>\n

Admitido o recurso na origem, subiram os autos (fls. 875\u2044878).<\/p>\n

Instado a se manifestar, o d. \u00f3rg\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico Federal opinou, no parecer de fls. 893\u2044896, pelo n\u00e3o conhecimento do recurso especial, sob o fundamento de que “o ac\u00f3rd\u00e3o recorrido enfrentou a mat\u00e9ria de apela\u00e7\u00e3o com base nos fatos e nas provas da causa, carreadas aos autos. Rever o posicionamento do Tribunal <\/em>a quo, no sentido de se examinar a natureza do empreendimento implantado, se condom\u00ednio especial horizontal ou simples loteamento, bem como se foram atendidas as especificidades t\u00e9cnicas de infra-estrutura, demandaria revolver as provas, o que \u00e9 defeso sendo a S\u00famula n.\u00ba 07 dessa Corte<\/em>“.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

VOTO<\/strong><\/p>\n

O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARA\u00daJO (Relator):<\/strong><\/p>\n

A controv\u00e9rsia dos autos cinge-se \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o, no caso concreto, de o empreendimento imobili\u00e1rio denominado “Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1” – localizado no Munic\u00edpio de Indaiatuba, no Estado de S\u00e3o Paulo – configurar condom\u00ednio especial horizontal de casas, regido pela Lei 4.591\u204464, ou loteamento urbano, disciplinado pela Lei 6.766\u204479. E, a partir dessa aferi\u00e7\u00e3o, analisar a viabilidade do pedido, formulado pelo Parquet <\/em>estadual, de declara\u00e7\u00e3o de nulidade de registro de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria do referido empreendimento, por haver burlado as normas do sistema de parcelamento do solo urbano.<\/p>\n

Cabe, ent\u00e3o, de in\u00edcio, distinguir as duas esp\u00e9cies de empreendimentos.<\/p>\n

De um lado, o PARCELAMENTO DO SOLO URBANO<\/span><\/strong>, do qual resultam lotes, \u00e9 regido pela Lei 6.766\u204479, subdividindo-se nas seguintes esp\u00e9cies: (a) loteamento que consiste na subdivis\u00e3o de glebas em lotes, destinando-se \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de ruas, vielas ou outros logradouros p\u00fablicos (\u00a7 1\u00ba do art. 2\u00ba da Lei 6.766\u204479); (b) desdobramento que consiste na subdivis\u00e3o de glebas em lotes, destinando-se \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, mas com aproveitamento da malha vi\u00e1ria e dos equipamentos p\u00fablicos j\u00e1 existentes (\u00a7 2\u00ba do art. 2\u00ba da Lei 6.766\u204479); (c) desdobro – subdivis\u00e3o de lotes em lotes – que n\u00e3o t\u00eam previs\u00e3o na mencionada Lei 6.766\u204479, mas em leis municipais.<\/p>\n

Conv\u00e9m transcrever o referido art. 2\u00ba da Lei 6.766\u204479:<\/p>\n

“Art. 2\u00ba – O parcelamento do solo urbano poder\u00e1 ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposi\u00e7\u00f5es desta Lei e as das legisla\u00e7\u00f5es estaduais e municipais pertinentes. <\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba – Considera-se loteamento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o, de logradouros p\u00fablicos ou prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o das vias existentes. <\/strong><\/em><\/p>\n

\u00a7 2\u00ba – Considera-se desmembramento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, desde que n\u00e3o implique na abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, nem no prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou<\/strong><\/em> amplia\u00e7\u00e3o dos j\u00e1 existentes.<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a7 3\u00ba <\/em>(VETADO)<\/p>\n

\u00a7 4\u00ba Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura b\u00e1sica cujas dimens\u00f5es atendam aos \u00edndices urban\u00edsticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.<\/em><\/p>\n

\u00a7 5\u00ba Consideram-se infra-estrutura b\u00e1sica os equipamentos urbanos de escoamento das \u00e1guas pluviais, ilumina\u00e7\u00e3o p\u00fablica, redes de esgoto sanit\u00e1rio e abastecimento de \u00e1gua pot\u00e1vel, e de energia el\u00e9trica p\u00fablica e domiciliar e as vias de circula\u00e7\u00e3o pavimentadas ou n\u00e3o.<\/em><\/p>\n

\u00a7 6\u00ba A infra-estrutura b\u00e1sica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir\u00e1, no m\u00ednimo, de: <\/em><\/p>\n

I – vias de circula\u00e7\u00e3o; <\/em><\/p>\n

II – escoamento das \u00e1guas pluviais;<\/em><\/p>\n

III – rede para o abastecimento de \u00e1gua pot\u00e1vel;<\/em><\/p>\n

IV – solu\u00e7\u00f5es para o esgotamento sanit\u00e1rio e para a energia el\u00e9trica domiciliar.”<\/em> (grifo nosso)<\/p>\n

Nesse contexto, tanto os loteamentos como os desdobramentos pressup\u00f5em a subdivis\u00e3o de glebas em lotes com destina\u00e7\u00e3o \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o<\/span>. A finalidade habitacional \u00e9 pressuposto essencial ao parcelamento do solo urbano. N\u00e3o o \u00e9, entretanto, a constru\u00e7\u00e3o ou o projeto de constru\u00e7\u00e3o propriamente dito. Basta que a divis\u00e3o das glebas em lotes tenha a finalidade habitacional para a caracteriza\u00e7\u00e3o do parcelamento do solo urbano.<\/p>\n

Uma das modalidades de loteamento, al\u00e9m do comum, \u00e9 o fechado. Nas palavras de Luiz Ant\u00f4nio Scavone Junior<\/strong>, o \u201cloteamento fechado nada mais \u00e9 que o resultado da subdivis\u00e3o de uma gleba em lotes destinados \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o e de logradouros p\u00fabicos, cujo per\u00edmetro da gleba original, ao final, \u00e9 cercado ou murado de modo a manter aceso controlado. Nesse caso, os propriet\u00e1rios, mediante regulamento averbado junto \u00e0 matr\u00edcula do loteamento, s\u00e3o obrigados a contribuir para as despesas decorrentes da manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os e equipamentos p\u00fablicos que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de concess\u00e3o entre o Munic\u00edpio e uma associa\u00e7\u00e3o criada para esse fim<\/em>\u201d (Direito Imobili\u00e1rio. Teoria e Pr\u00e1tica.<\/em> 3\u00aa ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 111).<\/p>\n

O loteamento fechado, no entanto, n\u00e3o tem disciplina espec\u00edfica na Lei 6.766\u204479, mas pode ser tratado, no que couber, segundo as regras do loteamento comum.<\/p>\n

De outro lado, os CONDOM\u00cdNIOS HORIZONTAIS<\/span><\/strong> t\u00eam regramento na Lei 4.591\u204464, a qual estabelece que, para sua caracteriza\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1ria a exist\u00eancia de edifica\u00e7\u00f5es constru\u00eddas ou em constru\u00e7\u00e3o (art. 1\u00ba) ou, ao menos, de plano para sua constru\u00e7\u00e3o, aprovado pela autoridade administrativa competente (art. 8\u00ba), n\u00e3o bastando apenas a exist\u00eancia de terrenos meramente destinados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, como ocorre com os loteamentos ou desdobramentos de que trata a Lei 6.766\u204479. Eis os dispositivos da referida lei, cuja transcri\u00e7\u00e3o \u00e9 \u00fatil ao deslinde da controv\u00e9rsia:<\/p>\n

“Art. 1\u00ba As edifica\u00e7\u00f5es ou conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, de um ou mais pavimentos, constru\u00eddos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou n\u00e3o-residenciais, poder\u00e3o ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir\u00e1, cada unidade, propriedade aut\u00f4noma sujeita \u00e0s limita\u00e7\u00f5es desta Lei.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba Cada unidade ser\u00e1 assinalada por designa\u00e7\u00e3o especial, num\u00e9rica ou alfab\u00e9tica, para efeitos de identifica\u00e7\u00e3o e discrimina\u00e7\u00e3o. <\/em><\/p>\n

\u00a7 2\u00ba A cada unidade caber\u00e1, como parte insepar\u00e1vel, uma fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordin\u00e1ria <\/em><\/p>\n

(…)<\/p>\n

Art. 7\u00ba O condom\u00ednio por unidades aut\u00f4nomas instituir-se-\u00e1 por ato entre vivos ou por testamento, com inscri\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria no Registro de Im\u00f3vel, dele constando; a individualiza\u00e7\u00e3o de cada unidade, sua identifica\u00e7\u00e3o e discrimina\u00e7\u00e3o, bem como a fra\u00e7\u00e3o ideal sobre o terreno e partes comuns, atribu\u00edda a cada unidade, dispensando-se a descri\u00e7\u00e3o interna da unidade.<\/em><\/p>\n

Art. 8\u00ba Quando, em terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio, o promitente comprador, o cession\u00e1rio deste ou o promitente cession\u00e1rio sobre ele desejar erigir mais de uma edifica\u00e7\u00e3o, observar-se-\u00e1 tamb\u00e9m o seguinte:<\/em><\/strong><\/p>\n

a) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s unidades aut\u00f4nomas que se constitu\u00edrem em casas t\u00e9rreas ou assobradadas, ser\u00e1 discriminada a parte do terreno ocupada pela edifica\u00e7\u00e3o e tamb\u00e9m aquela eventualmente reservada como de utiliza\u00e7\u00e3o exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fra\u00e7\u00e3o ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder\u00e1 \u00e0s unidades;<\/em><\/strong><\/p>\n

b) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s unidades aut\u00f4nomas que constitu\u00edrem edif\u00edcios de dois ou mais pavimentos, ser\u00e1 discriminada a parte do terreno ocupada pela edifica\u00e7\u00e3o, aquela que eventualmente for reservada como de utiliza\u00e7\u00e3o exclusiva, correspondente \u00e0s unidades do edif\u00edcio, e ainda a fra\u00e7\u00e3o ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder\u00e1 a cada uma das unidades;<\/em><\/p>\n

c) ser\u00e3o discriminadas as partes do total do terreno que poder\u00e3o ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os v\u00e1rios tipos de unidades aut\u00f4nomas;<\/em><\/strong><\/p>\n

d) ser\u00e3o discriminadas as \u00e1reas que se constitu\u00edrem em passagem comum para as vias p\u00fablicas ou para as unidades entre si.” <\/em><\/strong>(grifo nosso)<\/p>\n

Como visto, nos termos da Lei 4.591\u204464, os condom\u00ednios horizontais pressup\u00f5em a exist\u00eancia de edifica\u00e7\u00f5es. O art. 8\u00ba desse diploma legal, embora admita a possibilidade de condom\u00ednio em terreno onde n\u00e3o haja edifica\u00e7\u00e3o, exige, ao menos, a exist\u00eancia de plano para a constru\u00e7\u00e3o delas. H\u00e1, nesse caso, necessidade de aprova\u00e7\u00e3o de um projeto de constru\u00e7\u00e3o de casas t\u00e9rreas ou assobradadas ou de edif\u00edcios, ainda que n\u00e3o sejam edificados de imediato.<\/p>\n

Portanto, a conclus\u00e3o inafast\u00e1vel \u00e9 de que a mencionada Lei 4.591\u204464 n\u00e3o admite o condom\u00ednio sem vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, \u00e0 constru\u00e7\u00e3o. N\u00e3o basta, assim, a mera destina\u00e7\u00e3o do empreendimento \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, conforme ocorre no loteamento ou desmembramento (Lei 6.766\u204479).<\/p>\n

Com base nessas considera\u00e7\u00f5es, pode-se inferir que o loteamento, disciplinado pela Lei 6.766\u204479, difere-se do condom\u00ednio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591\u204464 (art. 8\u00ba). E a diferen\u00e7a fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condom\u00ednio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que, no primeiro, h\u00e1 mero intuito de edifica\u00e7\u00e3o (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de constru\u00e7\u00e3o. No segundo, no entanto, se ainda n\u00e3o houver a edifica\u00e7\u00e3o pronta ou em constru\u00e7\u00e3o, deve, ao menos, existir aprova\u00e7\u00e3o de um projeto de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A respeito do tema, a li\u00e7\u00e3o de Luiz Ant\u00f4nio Scavone Junior<\/strong>, in verbis:<\/em><\/p>\n

\u201cN\u00e3o se pode negar a exist\u00eancia de condom\u00ednio de casas, as chamadas ‘vilas’, que encontram sustent\u00e1culo nos arts. 8\u00ba e 68 da Lei 4.591\u204464, e que tamb\u00e9m se tem chamado de condom\u00ednio horizontal ou fechado.<\/em><\/p>\n

Entretanto, trata-se de instituto completamente diverso do loteamento e do desdobramento, regulados pela Lei 6.766\u20441979. <\/em><\/p>\n

A atividade de parcelar o solo urbano, de acordo com a defini\u00e7\u00e3o do ato trazida \u00e0 cola\u00e7\u00e3o pelo art. 2\u00ba da Lei 6.766\u20441979 deve, necessariamente, submeter-se \u00e0s normas desta Lei.<\/em><\/p>\n

Essa atividade, caracterizada pelo ato de subdividir uma gleba em lotes destinados \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o, jamais pode ser confundida com a de incorporar e construir estabelecida pela Lei 4.591\u20441964.<\/em><\/p>\n

Ora, o art. 28 da Lei 4.591\u204464 determina que \u00e9 considerada incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru\u00e7\u00e3o, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial, de edifica\u00e7\u00f5es ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n

Da atividade de parcelar o solo n\u00e3o surge a necessidade de edificar, mas, t\u00e3o somente, a finalidade de edifica\u00e7\u00e3o, infer\u00eancia que se extrai do termo \u201cdestina\u00e7\u00e3o \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o’ contido nos par\u00e1grafos do art. 2\u00ba da Lei 6.766\u20441979.<\/em><\/p>\n

(…)<\/p>\n

De fato, algumas semelhan\u00e7as existem entre o loteamento fechado e o condom\u00ednio deitado, o que explicam, em parte, a confus\u00e3o operada: per\u00edmetro de ambos os empreendimentos \u00e9 cercado e o acesso ao interior controlado; ambos h\u00e1 comunh\u00e3o de uso das vias internas e espa\u00e7os livres; e, nos dois tipos de empreendimento h\u00e1 a necess\u00e1ria aprova\u00e7\u00e3o pela Prefeitura Municipal.<\/em><\/p>\n

Entretanto, as semelhan\u00e7as param por a\u00ed, come\u00e7ando as diferen\u00e7as determinantes: <\/em><\/p>\n

I \u2013<\/em><\/strong> Regulamenta\u00e7\u00e3o da via interna.<\/em><\/strong> No condom\u00ednio deitado ou horizontal, a vida interna \u00e9 regulada pela Conven\u00e7\u00e3o nos moldes do art. 9\u00ba e seguintes da Lei 4.591\u20441964, enquanto que no loteamento fechado deve ser observado o regulamento de uso, que apenas subsidiariamente utiliza os ditames da Lei 4.591\u20441964.<\/em><\/p>\n

II \u2013<\/em><\/strong> Objeto. <\/em><\/strong>No condom\u00ednio deitado ou horizontal o objeto \u00e9 uma casa t\u00e9rrea ou assobradada \u2013 unidade aut\u00f4noma \u2013 bem como fra\u00e7\u00e3o ideal dos espa\u00e7os livres, enquanto que no loteamento fechado \u00e9 um lote de terreno, sem constru\u00e7\u00e3o<\/span>.<\/em><\/p>\n

III \u2013 Espa\u00e7os livres internos e vias de circula\u00e7\u00e3o.<\/em><\/strong> No condom\u00ednio deitado, as vias de circula\u00e7\u00e3o e os espa\u00e7os internos, que n\u00e3o comp\u00f5em a unidade aut\u00f4noma s\u00e3o fra\u00e7\u00f5es ideais de uso comum e propriedade dos cond\u00f4minos. No loteamento fechado, por for\u00e7a do art. 22 da lei 6.766\u20441979, os espa\u00e7os internos e vias de circula\u00e7\u00e3o s\u00e3o bens p\u00fablicos, apenas concedidos por ato administrativo ao uso exclusivo dos propriet\u00e1rios de lotes, podendo tal ato ser revogado.<\/em><\/p>\n

IV \u2013 Registro.<\/em><\/strong> O condom\u00ednio deitado submete-se aos tr\u00e2mites da Lei 4.592\u20441964, inclusive, \u00e0s vezes, com pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o, enquanto que o loteamento fechado submete-se ao disposto na Lei 6.766\u20441979, especificamente no seu art. 18.\u201d <\/em>(Direito Imobili\u00e1rio<\/em>. Teoria e Pr\u00e1tica. 3\u00aa ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Forense, 2011, pp. 122-123, grifo nosso)<\/p>\n

Na hip\u00f3tese dos autos, a colenda Quinta C\u00e2mara de Direito Privado do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo – com base na an\u00e1lise do projeto de implanta\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio de casas previamente aprovado pela Municipalidade, do memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es da obra, do ato de incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, bem como dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades aut\u00f4nomas e a incorporadora -, concluiu que se tratava de verdadeiro condom\u00ednio horizontal de casas e de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, e n\u00e3o de mero loteamento fechado. Entendeu, nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591\u204464. Al\u00e9m disso, que n\u00e3o houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei 6.766\u204479, uma vez que n\u00e3o ficou comprovada nenhuma inten\u00e7\u00e3o da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno.<\/p>\n

Eis alguns t\u00f3picos delineados pela c. Corte de origem, no julgamento da apela\u00e7\u00e3o, que aqui se revelam importantes citar (fls. 699\u2044713):<\/p>\n

I –<\/strong> “De pronto, inafast\u00e1vel acentuar que (a) a incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial em quest\u00e3o foi registrada no Cart\u00f3rio Imobili\u00e1rio local em 08\u204407\u204493; (b) antes, em 24\u204412\u204492, o projeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria obteve a aprova\u00e7\u00e3o da Municipalidade, acolhendo parecer favor\u00e1vel da sua Secretaria dos Neg\u00f3cios Jur\u00eddicos.”<\/em><\/p>\n

II – <\/strong>“N\u00e3o h\u00e1 d\u00favida nos autos que a apelante incorporadora, titulada na propriedade de \u00e1rea de terreno, decidiu sobre ela implantar um condom\u00ednio de casas nos moldes das al\u00edneas ‘a’, ‘c’ e ‘d’ do art. 8\u00ba da Lei 4.591\u204464.”<\/em><\/p>\n

III <\/strong>– “N\u00e3o se deu, como apregoado pelo apelado e acolhido na senten\u00e7a, a ocorr\u00eancia de v\u00edcios na proposta de comercializa\u00e7\u00e3o encorpada pelo memorial da incorpora\u00e7\u00e3o e documentos que o instru\u00edram.”<\/em><\/p>\n

IV<\/strong> – “Deve-se ter presente, tamb\u00e9m, que, ao contr\u00e1rio dos edif\u00edcios de apartamentos ou de conjuntos comerciais, nos condom\u00ednios de casas a fra\u00e7\u00e3o ideal, que comp\u00f5e coeficiente estipulado pelos cond\u00f4minos para, numa esp\u00e9cie de quinh\u00e3o, permitir a proporcionaliza\u00e7\u00e3o do custeio da constru\u00e7\u00e3o e do uso das coisas de uso comum e fim proveitoso do Condom\u00ednio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao valor da unidade imobili\u00e1ria, ao qual se calcula em rela\u00e7\u00e3o ao conjunto da edifica\u00e7\u00e3o, crit\u00e9rio que serve tanto para os condom\u00ednios de casas, quanto para os condom\u00ednios de apartamentos, de resto forma preceituada pelo \u00a7 3\u00ba do art. 1331 do Novo C\u00f3digo Civil brasileiro; (b) na propor\u00e7\u00e3o da \u00e1rea do terreno determinada como exclusiva de cada unidade aut\u00f4noma (jardim + quintal + \u00e1rea ocupada pela edifica\u00e7\u00e3o), crit\u00e9rio que n\u00e3o se presta para os edif\u00edcios de apartamentos\u2044conjuntos comerciais, pois a \u00e1rea ocupada pela edifica\u00e7\u00e3o \u00e9 a do conjunto (= edif\u00edcio).<\/strong><\/em><\/p>\n

Vale notar que a fra\u00e7\u00e3o ideal legitimamente indicada no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’ \u00e9 aquela nos moldes previstos na al\u00ednea ‘b’ retro, de resto aceita pelos cond\u00f4minos adquirentes de fra\u00e7\u00f5es ideais e compromisso de constru\u00e7\u00e3o das unidades a elas vinculadas via ades\u00e3o \u00e0 proposta contida no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o.<\/em><\/strong>” <\/em>(grifo nosso)<\/p>\n

V<\/strong> – “N\u00e3o h\u00e1 potestatividade (CC, 115) no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’ no concernente \u00e0s regras para a constru\u00e7\u00e3o de casas no espa\u00e7o exclusivo de suas unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n

A proposta contida no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, ofertada publicamente ao mercado atrav\u00e9s do seu registro no Of\u00edcio Imobili\u00e1rio competente, determinava que as casas tivessem 20 m2, assegurando-se aos cond\u00f4minos aderentes o direito de postular a aprova\u00e7\u00e3o de projeto substitutivo junto \u00e0 Municipalidade de Indaiatuba.<\/em><\/p>\n

Essa condi\u00e7\u00e3o n\u00e3o descaracterizou esta esp\u00e9cie de incorpora\u00e7\u00e3o, mas permitiu ao Munic\u00edpio que, no exerc\u00edcio do controle edil\u00edcio, pudesse, a qualquer tempo, fazer cumprir a legisla\u00e7\u00e3o vigente destinada a proteger o padr\u00e3o urban\u00edstico por ela determinado.”<\/em><\/p>\n

VI <\/em><\/strong>-“Os apelantes comprovam nos autos tamb\u00e9m que o terreno onde se acha implantado o ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’ n\u00e3o mais pertence \u00e0 apelante incorporadora, mas titulado aos cond\u00f4minos aderentes da incorpora\u00e7\u00e3o que, ainda mais, aprovaram na Municipalidade de Indaiatuba e efetivaram a constru\u00e7\u00e3o de resid\u00eancias em suas unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n

Ora, s\u00e3o leg\u00edtimos para pretender a nulidade do registro de eventual incorpora\u00e7\u00e3o, por v\u00edcio de forma, s\u00f3 aqueles que a tenham aderido, ou seja, os cond\u00f4minos, pois, no interesse deles \u00e9 que a lei determinou essa esp\u00e9cie de publicidade.<\/em><\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1, no entanto, qualquer interven\u00e7\u00e3o de cond\u00f4minos impugnando os termos da proposta que aderiram, corporificada no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e publicizada atrav\u00e9s de seu registro no Of\u00edcio Imobili\u00e1rio competente, sendo certo, ainda, que, o \u00fanico deles que interviu no feito na condi\u00e7\u00e3o de Assistente (fls. 646\u2044647 dos autos), ‘… postula pelo provimento do recurso de apela\u00e7\u00e3o, porque lhe interessa a manuten\u00e7\u00e3o do empreendimento como condom\u00ednio (Lei 4.591\u204464) … uma vez que adquiriu para viverem seguran\u00e7a e qualidade de vida, benef\u00edcios esses advindos da proposta da incorporadora, o que tamb\u00e9m ocorreu com dezenas de outros adquirentes que j\u00e1 residem no local .’ (textual)”<\/em><\/p>\n

VII<\/strong> – “Enfim, n\u00e3o ficou constatada ilegalidade no empreendimento telado, pois a Lei 4591\u204464 n\u00e3o estipula a obrigatoriedade de observa\u00e7\u00e3o de \u00e1rea m\u00ednima de constru\u00e7\u00e3o para o condom\u00ednio de casas.<\/em><\/p>\n

De outra parte, n\u00e3o h\u00e1 veda\u00e7\u00e3o para que o cond\u00f4mino promova o aumento de \u00e1rea constru\u00edda, desde que respeite a conven\u00e7\u00e3o condominial e obtenha a aprova\u00e7\u00e3o municipal e dos demais cond\u00f4minos, acautelando-se, ainda, para que n\u00e3o haja aumento da \u00e1rea do terreno.”<\/em><\/p>\n

Citem-se, ainda, os fundamentos da c. Corte estadual no julgamento dos embargos infringentes:<\/p>\n

“N\u00e3o se ignora que os atos registrados est\u00e3o sujeitos \u00e0s poss\u00edveis irregularidades e de tal monta que podem levar \u00e0 declara\u00e7\u00e3o de nulidade. O caso presente, todavia, n\u00e3o faz levar a este resultado.<\/em><\/p>\n

Toda uma s\u00e9rie de provid\u00eancias foram tomadas e levadas a efeito junto \u00e0 Municipalidade de Indaiatuba, que aprovou a incorpora\u00e7\u00e3o, vale dizer, seus projetos, n\u00e3o vendo neles irregularidades. Tamb\u00e9m o Registro de Im\u00f3veis ao proceder o registro cab\u00edvel n\u00e3o oficiou no sentido de sua recusa, por irregularidades.<\/em><\/strong><\/p>\n

Ali\u00e1s, a quest\u00e3o de fato, ou seja, a inten\u00e7\u00e3o das partes em burlar a lei e formar loteamento sob a capa de condom\u00ednio, que parece indispens\u00e1vel ao sucesso da a\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se mostra de todo comprovada nos autos.<\/em><\/strong><\/p>\n

Apenas por constar no projeto algo que a lei n\u00e3o pro\u00edbe, isto \u00e9, \u00e1rea m\u00ednima de constru\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se pode deduzir burla; at\u00e9 porque a possibilidade de modifica\u00e7\u00e3o do projeto se fazia poss\u00edvel pelos interessados e pelo que se percebe dos autos assim aconteceu.<\/em><\/p>\n

Ora, a pr\u00e1tica defende o direito do uso da propriedade, quando o propriet\u00e1rio faz dela uso respaldado pelo Poder P\u00fablico competente. No caso, a evid\u00eancia da aprova\u00e7\u00e3o dos projetos modificativos.<\/em><\/p>\n

Outrossim, se ocorria nas modifica\u00e7\u00f5es do projeto original, por cada um dos propriet\u00e1rios, les\u00e3o ao plano urban\u00edstico da cidade de Indaiatuba, cabia ao Poder P\u00fablico competente fiscalizar e impedir poss\u00edveis abusos. Aprovando as modifica\u00e7\u00f5es e n\u00e3o obstando as constru\u00e7\u00f5es que agora estariam sendo apontadas como irregulares, apenas respalda a regularidade que se prop\u00f5e.<\/em><\/strong><\/p>\n

Parece demasiado entender que as pessoas que agiram na conformidade da lei e obtiveram apoio legal para suas pretens\u00f5es, possam, agora, em procedimento do qual n\u00e3o participaram, ver seus direitos de propriedade e outros dela decorrentes, ou do uso das propriedades afastados em nome de um interesse sempre acobertado em outras esferas.” <\/em>(fls. 773\u2044774, grifo nosso)<\/p>\n

Em resumo, o colendo Tribunal de Justi\u00e7a estadual concluiu que:<\/p>\n

(I) o empreendimento realizado pelos recorridos vincula as unidades aut\u00f4nomas do terreno a edifica\u00e7\u00f5es, caracterizando-se como condom\u00ednio horizontal de casas;<\/p>\n

(II) est\u00e1 configurada hip\u00f3tese de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria;<\/p>\n

(III) foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591\u204464 para fins de forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio horizontal de casas. Tanto foi assim que os “documentos juntados aos autos permitem verificar que foi devidamente processada e fundamentada a aprova\u00e7\u00e3o do referido projeto pela Municipalidade de Indaiatuba, conforme se pode extrair dos judiciosos pareceres de fls. 258\u2044259, 260\u2044268 e 269 dos autos<\/em>” (fl. 702);<\/p>\n

(IV) n\u00e3o houve comprova\u00e7\u00e3o de inten\u00e7\u00e3o da incorporadora de burlar o sistema de loteamento fechado. A tese do recorrente de que teria ocorrido mera aliena\u00e7\u00e3o de lotes de terrenos, ao inv\u00e9s da incorpora\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio especial horizontal de casas, tamb\u00e9m n\u00e3o ficou evidenciada.<\/p>\n

Diante dessas conclus\u00f5es da colenda Corte local, delineadas com base no acervo f\u00e1tico-probat\u00f3rio dos autos e nas cl\u00e1usulas dos ajustes celebrados entre as partes, n\u00e3o h\u00e1 outra solu\u00e7\u00e3o sen\u00e3o, na via estreita do recurso especial, adotar o suporte f\u00e1tico delineado nas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias, tendo em vista os \u00f3bices previstos nos enunciados n.\u00ba 5 e 7 da S\u00famula do eg. STJ, para, ent\u00e3o, concluir pela lisura do ato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de empreendimento denominado “Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1\u201d, registrado no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis e aprovado pela Municipalidade.<\/p>\n

Ademais, o fato de a incorporadora n\u00e3o ficar respons\u00e1vel pela edifica\u00e7\u00e3o direta das casas do condom\u00ednio n\u00e3o caracteriza ofensa aos dispositivos legais invocados no especial. Ao contr\u00e1rio, a Lei 4.591\u204464 expressamente prev\u00ea essa possibilidade, conforme dispositivos a seguir transcritos:<\/p>\n

“Art. 28. As incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, em todo o territ\u00f3rio nacional, reger-se-\u00e3o pela presente Lei.<\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. Para efeito desta Lei, considera-se incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru\u00e7\u00e3o, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial, de edifica\u00e7\u00f5es ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas,<\/em><\/p>\n

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, comerciante ou n\u00e3o, que embora n\u00e3o efetuando a constru\u00e7\u00e3o, compromisse ou efetive a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno objetivando a vincula\u00e7\u00e3o de tais fra\u00e7\u00f5es a unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas ou em constru\u00e7\u00e3o sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetiva\u00e7\u00e3o de tais transa\u00e7\u00f5es, coordenando e levando a termo a incorpora\u00e7\u00e3o e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, pre\u00e7o e determinadas condi\u00e7\u00f5es, das obras conclu\u00eddas.<\/strong><\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. Presume-se a vincula\u00e7\u00e3o entre a aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es do terreno e o neg\u00f3cio de constru\u00e7\u00e3o, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cess\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es de terreno, j\u00e1 houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprova\u00e7\u00e3o de autoridade administrativa, o respectivo projeto de constru\u00e7\u00e3o, respondendo o alienante como incorporador.<\/strong>“<\/em> (grifo nosso)<\/p>\n

A interpreta\u00e7\u00e3o a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591\u204464 \u00e9 no sentido de que o incorporador, quando n\u00e3o for tamb\u00e9m construtor, pode escolher t\u00e3o somente alienar as fra\u00e7\u00f5es ideais, sem se compromissar com a execu\u00e7\u00e3o direta da constru\u00e7\u00e3o do empreendimento incorporado, de modo que esta poder\u00e1 ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do im\u00f3vel, com terceiro – o construtor. Nessas hip\u00f3teses, para que fique caracterizada a vincula\u00e7\u00e3o entre a aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es do terreno e o neg\u00f3cio de constru\u00e7\u00e3o, basta que o incorporador, no ato de incorpora\u00e7\u00e3o, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprova\u00e7\u00e3o de projeto de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Com efeito, o contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o deve incluir, obrigatoriamente, a constru\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis diretamente pela incorporadora. O ato de incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 diverso do ato de constru\u00e7\u00e3o, embora se vinculem.<\/p>\n

A doutrina, ao analisar a defini\u00e7\u00e3o legal de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, salienta, in verbis<\/em>:<\/p>\n

“O texto legal fornece elementos para a caracteriza\u00e7\u00e3o da atividade de incorpora\u00e7\u00e3o, permitindo conceitu\u00e1-la como a atividade como a atividade de coordena\u00e7\u00e3o e consecu\u00e7\u00e3o de empreendimento imobili\u00e1rio, compreendendo a aliena\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias em constru\u00e7\u00e3o e sua entrega aos adquirentes, depois de conclu\u00eddas, com a adequada regulariza\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis competente (art. 44).<\/em><\/p>\n

Tra\u00e7o caracter\u00edstico dessa atividade \u00e9 a ‘venda antecipada de apartamentos de um edif\u00edcio a construir’, que, do ponto de vista econ\u00f4mico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a capta\u00e7\u00e3o dos recursos necess\u00e1rios \u00e0 consecu\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o; a capta\u00e7\u00e3o de recursos, observam Orlando Gomes e Maria Helena Diniz, \u00e9 a opera\u00e7\u00e3o que ‘consiste em obter capital necess\u00e1rio \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, mediante venda, por antecipa\u00e7\u00e3o, dos apartamentos de que se construir\u00e1.’<\/em><\/p>\n

A atividade de constru\u00e7\u00e3o est\u00e1 presente no neg\u00f3cio jur\u00eddico da incorpora\u00e7\u00e3o, mas incorpora\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o se confundem, nem s\u00e3o no\u00e7\u00f5es equivalentes. A atividade da constru\u00e7\u00e3o s\u00f3 integrar\u00e1 o conceito de incorpora\u00e7\u00e3o se estiver articulada com a aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais do terreno e acess\u00f5es que elas haver\u00e3o de se vincular; mas, independente disso, a atividade de incorpora\u00e7\u00e3o pode, alternativamente, ser representada somente pela aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais objetivando sua vincula\u00e7\u00e3o a futuras unidades imobili\u00e1rias. Obviamente, a incorpora\u00e7\u00e3o compreende a constru\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio que a atividade da constru\u00e7\u00e3o seja exercida pelo pr\u00f3prio incorporador, pois este pode atribuir a outrem a constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/strong><\/p>\n

(…)<\/p>\n

Qualquer que seja a roupagem de que se revista, a incorpora\u00e7\u00e3o tem como elemento central a figura de um incorporador, que \u00e9 o formulador da ideia da edifica\u00e7\u00e3o, o planejador do neg\u00f3cio, o respons\u00e1vel pela mobiliza\u00e7\u00e3o dos recurso necess\u00e1rios \u00e0 produ\u00e7\u00e3o e comercializa\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias integrantes de edifica\u00e7\u00f5es coletivas, bem como pela sua regulariza\u00e7\u00e3o no registro de Im\u00f3veis, depois de prontas.<\/em><\/p>\n

O incorporador pode exercer uma ou todas as fun\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 atividade, como s\u00e3o os casos da atividade de constru\u00e7\u00e3o e de corretagem, mas para que fique caracterizada sua fun\u00e7\u00e3o de incorporador basta que, antes da conclus\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, efetive a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno vinculadas a futuras unidades imobili\u00e1rias que integrar\u00e3o um conjunto dessas unidades, em edifica\u00e7\u00e3o coletiva.<\/em><\/p>\n

A atividade da incorpora\u00e7\u00e3o tem natureza empresarial, pois a finalidade de lucro \u00e9 da sua ess\u00eancia, pouco importando seja o incorporador pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica.” <\/em>(CHALHUB, Melhim Namem<\/strong>. Da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria<\/em>, 3\u00aa ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Revonar, 2010, pp. 11-12, grifo nosso)<\/p>\n

“No art. 29, outras situa\u00e7\u00f5es ressaltam aos olhos e devem ser comentadas para que n\u00e3o paire nenhum d\u00favida sobre os contratos que foram, inclusive, tipificados pela Lei n. 4.591\u204464. Trata-se do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o, j\u00e1 referido, e do contrato de constru\u00e7\u00e3o, o qual ser\u00e1 analisado. O legislador destacou: ‘(…) embora n\u00e3o efetuando a constru\u00e7\u00e3o (…)’.<\/em><\/p>\n

Na verdade, n\u00e3o \u00e9 condi\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m para que se tenha a figura do incorporador que ele pr\u00f3prio seja o construtor. Pode at\u00e9 ser, como \u00e9 mais habitual hoje em dia, ou seja, h\u00e1 as figuras das ‘construtoras e incorporadoras’.<\/em><\/strong><\/p>\n

Mais uma vez, recorre-se \u00e0s palavras de Caio M\u00e1rio da Silva Pereira sobre o assunto, para que se possam esclarecer os pontos obscuros. O professor destaca que o incorporador pode ser o pr\u00f3prio dono do terreno, que pretende promover a constru\u00e7\u00e3o, pode ser um cond\u00f4mino ou um titular de direito de op\u00e7\u00e3o, ou at\u00e9 um simples especulador. Pode tamb\u00e9m ser o pr\u00f3prio construtor. \u00c9 poss\u00edvel tamb\u00e9m que o incorporador adquira o terreno e contrate um construtor. O incorporador pode negociar, com o dono do terreno, a troca do terreno por \u00e1rea constru\u00edda e contratar um construtor para a realiza\u00e7\u00e3o da obra. O incorporador pode ser, igualmente, um estabelecimento de cr\u00e9dito que financia a edifica\u00e7\u00e3o. Os pr\u00f3prios adquirentes do terreno podem pagar todo o pre\u00e7o da obra no decorrer da constru\u00e7\u00e3o ou financiar uma parte com o incorporador.<\/em><\/p>\n

V\u00ea-se, de forma clara, que n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio que o incorporador realize diretamente a constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio, da\u00ed a alus\u00e3o feita pelo art. 29 da LCI. Da mesma sorte, deve ficar patente que o incorporador n\u00e3o \u00e9 necessariamente o propriet\u00e1rio do terreno sobre o qual sera erguida a edifica\u00e7\u00e3o (art. 30, 1\u00aa parte).<\/em><\/p>\n

Everaldo Augusto Cambler \u00e9 cristalino na sua explica\u00e7\u00e3o sobre o tema aqui focalizado. Para ele, n\u00e3o se pode confundir a no\u00e7\u00e3o de ‘promo\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o’, que compete indiscutivelmente ao incorporador, com a no\u00e7\u00e3o de ‘constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel incorporado’.<\/em><\/strong><\/p>\n

O incorporador pode at\u00e9 realizar a constru\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o \u00e9 essa atividade que vai caracteriz\u00e1-lo como incorporador.<\/em><\/strong><\/p>\n

O art. 29 refere, na sequ\u00eancia, que o incorporador \u00e9 a pessoa que compromisse ou efetive a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno objetivando a vincula\u00e7\u00e3o de tais fra\u00e7\u00f5es \u00e0s unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas ou em constru\u00e7\u00e3o sob regime condominial. Infere-se da\u00ed que, necessariamente, o objeto da incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 coisa futura, ou seja, s\u00f3 se tem incorpora\u00e7\u00e3o se a edifica\u00e7\u00e3o \u00e9 ainda projeto a ser erguido ou se estiver em constru\u00e7\u00e3o, de modo que seja estiver pronta, vale dizer, ap\u00f3s a expedi\u00e7\u00e3o do ‘habite-se’ n\u00e3o se estar\u00e1 diante de uma incorpora\u00e7\u00e3o, mas sim de uma compra e venda de unidades aut\u00f4nomas (art. 30, parte final). Al\u00e9m disso, o incorporador poder\u00e1 celebrar contrato de promessa de compra e venda da unidade ou efetivar a venda, ainda que seja s\u00f3 projeto ou esteja em constru\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/em><\/p>\n

N\u00e3o se pode olvidar, nesse sentido, que se a unidade aut\u00f4noma ainda n\u00e3o est\u00e1 pronta, o incorporador s\u00f3 poder\u00e1 negociar a fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno vinculada a unidade condominial aut\u00f4noma futura.” <\/em>(BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de<\/strong>. Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e0 luz do CDC.<\/em> S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002, pp. 182-183, grifo nosso)<\/p>\n

Infere-se, portanto, que o ato de incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o pressup\u00f5e, necessariamente, que a incorporadora responsabilize-se diretamente pela constru\u00e7\u00e3o. H\u00e1 casos em que a incorporadora \u00e9 tamb\u00e9m construtora e, assim, al\u00e9m de promover a incorpora\u00e7\u00e3o, executa, ela pr\u00f3pria, a obra projetada, vendendo as unidades aut\u00f4nomas por pre\u00e7o global, compreendendo as cotas de terreno e de constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (Lei 4.591\u204464, art. 41). H\u00e1 casos, por\u00e9m, que o incorporador, por n\u00e3o ser tamb\u00e9m construtor, celebra com o adquirente da fra\u00e7\u00e3o ideal apenas contrato de compra e venda, ficando o contrato de constru\u00e7\u00e3o separado, cuja celebra\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser estabelecida entre o construtor e o incorporador ou entre aquele e os adquirentes do empreendimento. Nesses casos, haver\u00e1 um contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria separado, mas vinculado a um contrato de constru\u00e7\u00e3o, na modalidade empreitada (Lei 4.591\u204464, art. 55) ou administra\u00e7\u00e3o – pre\u00e7o de custo (Lei 4.591\u204464, art. 58).<\/p>\n

O art. 48 da Lei 4.591\u204464 bem explicita a quest\u00e3o, delineando que a constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel poder\u00e1 estar inclu\u00edda no contrato de incorpora\u00e7\u00e3o ou ser contratada, em separado, sob o regime de empreitada ou de administra\u00e7\u00e3o, seja por meio de ajuste celebrado entre a construtora e a incorporadora ou entre aquela e os adquirentes do empreendimento.<\/p>\n

Eis o teor das normas citadas:<\/p>\n

“Art. 41. Quando as unidades imobili\u00e1rias forem contratadas pelo incorporador por pre\u00e7o global compreendendo quota de terreno e constru\u00e7\u00e3o, inclusive com parte de pagamento ap\u00f3s a entrega da unidade, discriminar-se-\u00e3o, no contrato, o pre\u00e7o da quota de terreno e o da constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba Poder-se-\u00e1 estipular que, na hip\u00f3tese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a constru\u00e7\u00e3o, os efeitos da mora recair\u00e3o n\u00e3o apenas sobre a aquisi\u00e7\u00e3o da parte constru\u00edda, mas, tamb\u00e9m, sobre a fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.<\/em><\/p>\n

\u00a7 2\u00ba Poder-se-\u00e1 tamb\u00e9m estipular que, na hip\u00f3tese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno, os efeitos da mora recair\u00e3o n\u00e3o apenas sobre a aquisi\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal, mas, tamb\u00e9m, sobre a parte constru\u00edda, ainda que totalmente paga.”<\/em><\/p>\n

“Art. 48. A constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, objeto de incorpora\u00e7\u00e3o nos moldes previstos nesta Lei poder\u00e1 ser contratada sob o regime de empreitada ou de administra\u00e7\u00e3o conforme adiante definidos e poder\u00e1 estar inclu\u00edda no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba O Projeto e o memorial descritivo das edifica\u00e7\u00f5es far\u00e3o parte integrante e complementar do contrato;<\/em><\/p>\n

\u00a7 2\u00ba Do contrato dever\u00e1 constar a prazo da entrega das obras e as condi\u00e7\u00f5es e formas de sua eventual prorroga\u00e7\u00e3o.”<\/em><\/p>\n

“Art. 55. Nas incorpora\u00e7\u00f5es em que a constru\u00e7\u00e3o seja feita pelo regime de empreitada, esta poder\u00e1 ser a pre\u00e7o fixo, ou a pre\u00e7o reajust\u00e1vel por \u00edndices previamente determinados.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba Na empreitada a pre\u00e7o fixo, o pre\u00e7o da constru\u00e7\u00e3o ser\u00e1 irreajust\u00e1vel, independentemente das varia\u00e7\u00f5es que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.<\/em><\/p>\n

\u00a7 2\u00ba Na empreitada a pre\u00e7o reajust\u00e1vel, o pre\u00e7o fixado no contrato ser\u00e1 reajustado na forma e nas \u00e9pocas nele expressamente previstas, em fun\u00e7\u00e3o da varia\u00e7\u00e3o dos \u00edndices adotados, tamb\u00e9m previstos obrigatoriamente no contrato.<\/em><\/p>\n

\u00a7 3\u00ba Nos contratos de constru\u00e7\u00e3o por empreitada, a Comiss\u00e3o de Representantes fiscalizar\u00e1 o andamento da obra e a obedi\u00eancia ao Projeto e \u00e0s especifica\u00e7\u00f5es exercendo as demais obriga\u00e7\u00f5es inerentes \u00e0 sua fun\u00e7\u00e3o representativa dos contratantes e fiscalizadora da constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

\u00a7 4\u00ba Nos contratos de constru\u00e7\u00e3o fixados sob regime de empreitada, reajust\u00e1vel, a Comiss\u00e3o de Representantes fiscalizar\u00e1, tamb\u00e9m, o c\u00e1lculo do reajustamento.<\/em><\/p>\n

\u00a7 5\u00ba No Contrato dever\u00e1 ser mencionado o montante do or\u00e7amento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unit\u00e1rios referidos no art. 54, quando o pre\u00e7o estipulado for inferior ao mesmo.<\/em><\/p>\n

\u00a7 6\u00ba Na forma de expressa refer\u00eancia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a pre\u00e7o fixo.”<\/em><\/p>\n

“Art. 58. Nas incorpora\u00e7\u00f5es em que a constru\u00e7\u00e3o for contratada pelo regime de administra\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m chamado ‘a pre\u00e7o de custo’, ser\u00e1 de responsabilidade dos propriet\u00e1rios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposi\u00e7\u00f5es:<\/em><\/p>\n

I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes \u00e0s transa\u00e7\u00f5es ou aquisi\u00e7\u00f5es para constru\u00e7\u00e3o, ser\u00e3o emitidos em nome do condom\u00ednio dos contratantes da constru\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n

II – todas as contribui\u00e7\u00f5es dos cond\u00f4minos para qualquer fim relacionado com a constru\u00e7\u00e3o ser\u00e3o depositadas em contas abertas em nome do condom\u00ednio dos contratantes em estabelecimentos banc\u00e1rios, as quais, ser\u00e3o movimentadas pela forma que for fixada no contrato.”<\/em><\/p>\n

A respeito do tema, Pedro Elias Avvad <\/strong>leciona:<\/p>\n

“Se o incorporador n\u00e3o for, ele pr\u00f3prio, construtor ou, melhor dizendo, se a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o estiver sendo realizada por uma empresa construtora, nesse caso tem de existir um contrato de constru\u00e7\u00e3o que, segundo disp\u00f5e o art. 48 da Lei n\u00ba 4.591, de 1964, poder\u00e1 ser pelo regime de ‘empreitada’ ou por ‘administra\u00e7\u00e3o’ e poder\u00e1 ser contratada, pelo incorporador, ou diretamente entre os adquirentes e a construtora.<\/strong><\/em><\/p>\n

A ressalva inicial tem seu fundamento no fato de que o contrato de constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 pe\u00e7a fundamental da incorpora\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que n\u00e3o se inclui entre os documentos necess\u00e1rios ao arquivamento do memorial e poder\u00e1 n\u00e3o existir quando uma empresa construtora, al\u00e9m de promover a incorpora\u00e7\u00e3o e executar, ela pr\u00f3pria, a obra projetada, decide vender as unidades na forma do art. 41, isto \u00e9, por pre\u00e7o global, compreendendo a cota de terreno e a constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

Na hip\u00f3tese acima, n\u00e3o haver\u00e1 um contrato formal de constru\u00e7\u00e3o, que deixa de ser elemento espec\u00edfico da incorpora\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o contrato existir\u00e1 de forma acess\u00f3ria ou t\u00e1cita. O mesmo ocorre quando o incorporador contrata a constru\u00e7\u00e3o com terceiros, mas procede as aliena\u00e7\u00f5es por prego global, hip\u00f3tese esta que, como a anterior, ser\u00e1 apreciada no t\u00edtulo subseq\u00fcente.<\/em><\/p>\n

Deve-se, ainda, destacar que as duas modalidades de contrato de constru\u00e7\u00e3o previstas na lei podem ser ajustadas pela construtora escolhida pelo incorporador, diretamente com os adquirentes ou, ent\u00e3o, celebrado entre a construtora e o pr\u00f3prio incorporador, nesse caso, com ou sem sub-roga\u00e7\u00e3o aos compradores de unidades.<\/em><\/p>\n

Os contratos dever\u00e3o conter, e\u2044ou especificar, todos os elementos t\u00e9cnicos constantes do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e subordinar a constru\u00e7\u00e3o ao projeto aprovado, memorial descritivo, especifica\u00e7\u00f5es, prazo de entrega, de prefer\u00eancia das diversas etapas e o prazo final, fixando-se; ainda, as hip\u00f3teses de prorroga\u00e7\u00e3o e suspens\u00e3o do prazo, o pre\u00e7o, as condi\u00e7\u00f5es de pagamento, as penalidades e multas, bem assim as condi\u00e7\u00f5es especiais acaso acertadas.<\/em><\/p>\n

A lei prev\u00ea, tamb\u00e9m, nessa parte geral que, no contrato de constru\u00e7\u00e3o, celebrado com os adquirentes, ou a estes sub-rogado no momento da venda, se preveja a forma\u00e7\u00e3o de um ‘condom\u00ednio constru\u00e7\u00e3o’, com a realiza\u00e7\u00e3o de assembl\u00e9ias, modo de convoca\u00e7\u00e3o e forma de instala\u00e7\u00e3o e funcionamento, registro das atas no Cart\u00f3rio de T\u00edtulos e Documentos e a constitui\u00e7\u00e3o de Comiss\u00e3o de Representantes com as respectivas atribui\u00e7\u00f5es e prazo dos respectivos mandatos.<\/em><\/p>\n

Finalmente, diz a lei, o contrato deve estabelecer de quem ser\u00e1 a responsabilidade pelo pagamento das despesas com liga\u00e7\u00f5es de servi\u00e7os p\u00fablicos, nem sempre previs\u00edveis ao in\u00edcio da constru\u00e7\u00e3o, como \u00e0s relativas a instala\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, decora\u00e7\u00e3o de portaria e mobili\u00e1rio, que devem atender as delibera\u00e7\u00f5es dos compradores e possibilidades da maioria. Com esse dispositivo, o legislador liberou o incorporador da obrigatoriedade de incluir tais despesas no custo geral da obra, possibilitando, com isso, a cobran\u00e7a de tais despesas, destacadamente do pre\u00e7o da constru\u00e7\u00e3o, mediante rateio entre todas as unidades na propor\u00e7\u00e3o que for convencionada no contrato.” <\/em>(Direito Imobili\u00e1rio. Teoria Geral e Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios.<\/em> 2\u00aa ed., rev. e ampl., Rio de Janeiro: Renovar, 2009, pp. 627-628, grifo nosso)<\/p>\n

No caso em apre\u00e7o, consoante se dessume dos v. ac\u00f3rd\u00e3os proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora apenas celebrou contrato de compra e venda de fra\u00e7\u00f5es ideais, vinculando-o a projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado pela Municipalidade, n\u00e3o ficando ela pr\u00f3pria respons\u00e1vel pela constru\u00e7\u00e3o das casas no condom\u00ednio. A incorporadora, autorizada pela Lei 4.591\u204464, providenciou a aprova\u00e7\u00e3o de projeto de constru\u00e7\u00e3o perante a Administra\u00e7\u00e3o Municipal e o incluiu no Memorial de Incorpora\u00e7\u00e3o, levado a Registro no Cart\u00f3rio Imobili\u00e1rio. No contrato celebrado com os adquirentes do im\u00f3vel, ficou firmada a responsabilidade destes em providenciar a obra em conjunto com a construtora.<\/p>\n

Esclarecedor \u00e9 o trecho do v. aresto proferido em apela\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

“26. A apelante incorporadora, na proposta p\u00fablica consubstanciada pelo registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, compromissou-se pela aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno, pela implanta\u00e7\u00e3o da infra-estrutura condominial e vinculou ditas fra\u00e7\u00f5es ideais \u00e0s unidades aut\u00f4nomas do ‘Condom\u00ednio Residencial V\u00edllage Terras de Indai\u00e1’, que tamb\u00e9m foram distinguidas no memorial da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

\u00c9 verdade que a apelante incorporadora n\u00e3o se comprometeu a construir as resid\u00eancias em espa\u00e7o pr\u00f3prio a elas reservado em cada unidade aut\u00f4noma, nem poderia faz\u00ea-lo por lhe faltar habilita\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica para tanto.<\/em><\/p>\n

Sup\u00f5e dizer que a infra-estrutura relativa \u00e0s coisas de uso comum e fim proveitoso do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’ e das respectivas unidades aut\u00f4nomas foi mandada realizar pela pr\u00f3pria apelante incorporadora, em regime de incorpora\u00e7\u00e3o ‘a prazo e pre\u00e7os certos’ (Lei 4.591\u204464, 41 e 43).<\/em><\/p>\n

27. J\u00e1 a constru\u00e7\u00e3o das resid\u00eancias (parte interna das unidades aut\u00f4nomas) foi assumida pelos pr\u00f3prios cond\u00f4minos, cada um respondendo pela constru\u00e7\u00e3o e custeio de sua casa, dadas as singularidades que os condom\u00ednios de casas (art. 8\u00ba, al\u00edneas ‘a’, ‘c’ e ‘d’, da Lei 4.591\u204464) apresentam em rela\u00e7\u00e3o aos condom\u00ednios de apartamentos, embora em ambos suas unidades sejam detidas em regime de ‘propriedade horizontal’ ou ‘por unidades aut\u00f4nomas’.<\/em><\/p>\n

28. A assun\u00e7\u00e3o pelos cond\u00f4minos da obriga\u00e7\u00e3o de construir as resid\u00eancias configura a ado\u00e7\u00e3o do chamado regime de ‘administra\u00e7\u00e3o’ ou ‘a pre\u00e7o de custo’ para edifica\u00e7\u00e3o dessas casas (Lei 4.591\u204464, 58 a 62).” <\/em>(fls. 705\u2044706)<\/p>\n

Ressalte-se, por oportuno, que, como se v\u00ea, a aprova\u00e7\u00e3o, pela Municipalidade, do plano de constru\u00e7\u00e3o foi alcan\u00e7ada, conforme exig\u00eancia do par\u00e1grafo \u00fanico do art. 29 da Lei 4.591\u204464, sem que houvesse nenhuma impugna\u00e7\u00e3o judicial do respectivo processo administrativo ou do alvar\u00e1 que autorizou a implanta\u00e7\u00e3o do empreendimento. Este, ali\u00e1s, n\u00e3o \u00e9 o ato atacado na a\u00e7\u00e3o civil p\u00fablica que deu origem ao presente recurso especial.<\/p>\n

Veja-se trecho do v. ac\u00f3rd\u00e3o em apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel que bem delineia essa afirma\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

“14. A implanta\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio de casas exigia, nos moldes das normas constitucionais e infra-constitucionais, a aprova\u00e7\u00e3o do respectivo projeto pela Municipalidade de Indaiatuba<\/strong> seja em fun\u00e7\u00e3o do j\u00e1 citado art. 182, especialmente seu ‘caput’ e \u00a7\u00a7 1\u00ba e 2\u00ba, da CF, seja em raz\u00e3o de que ‘… Compete aos Munic\u00edpios … I \u2013 legislar sobre assuntos de interesse local; … VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupa\u00e7\u00e3o do solo urbano;..’ – textual – (CF, 30, I e VIII).<\/em><\/p>\n

15. Mandou, ent\u00e3o, a propriet\u00e1ria elaborar os projetos atrav\u00e9s do eng\u00b0 civil Oscar A. Beseggio, CREA 53.555\u2044D-SP (fls. 255\u2044256 dos autos), que confeccionou, ademais, o memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es da obra (fls. 252\u2044254 dos autos), levando ao crivo dos \u00f3rg\u00e3os competentes do Munic\u00edpio de Indaiatuba.<\/strong><\/em><\/p>\n

A pretendida ‘… defesa do regular padr\u00e3o de desenvolvimento urbano, que motiva a propositura da presente A\u00e7\u00e3o…’ (fls. 7 e 611 a 614 dos autos), foi, assim, devidamente tutelada pela aprova\u00e7\u00e3o da Municipalidade de Indaiatuba do citado projeto de condom\u00ednio de casas, conforme alvar\u00e1 expedido por aquela Comuna em 24.11.92, trazido aos autos, seja peto MP apelado (fts. 103 dos autos), seja pelos apelantes (fls. 270 dos autos).<\/em><\/strong><\/p>\n

16. Acresce, ademais, que o MP apelado n\u00e3o sustenta em sua exordial nem a nulidade do processo administrativo de aprova\u00e7\u00e3o do projeto do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’, nem do alvar\u00e1 que autorizou a implanta\u00e7\u00e3o daquele empreendimento.<\/em><\/strong><\/p>\n

Os documentos juntados aos autos pelos apelantes permitem verificar que foi devidamente processada e fundamentada a aprova\u00e7\u00e3o do referido projeto pela Municipalidade de Indaiatuba, conforme se pode extrair dos judiciosos pareceres de fls. 258\u2044259, 260\u2044268 e 269 dos autos.<\/em><\/p>\n

Foi por esta raz\u00e3o que, certamente, o sentenciante determinou que fosse dada mera ci\u00eancia desta a\u00e7\u00e3o \u00e0 Municipalidade de Indaiatuba que, inclusive, n\u00e3o interveio no feito por manifesto desinteresse.<\/em><\/strong><\/p>\n

17. Quer se dizer que, no plano da legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, os ora apelantes e os cond\u00f4minos aderentes da incorpora\u00e7\u00e3o do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’ (tamb\u00e9m ausentes do feito, embora atuais propriet\u00e1rios de suas fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno e respectivas unidades aut\u00f4nomas) t\u00eam at\u00e9 hoje o resguardo da aprova\u00e7\u00e3o pela Municipalidade competente dos projetos de implanta\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio de casas.<\/em><\/strong><\/p>\n

(…)<\/p>\n

No caso presente, as exig\u00eancias urban\u00edsticas foram supridas pela aprova\u00e7\u00e3o pela Municipalidade de Indaiatuba do projeto do ‘Condom\u00ednio Residencial Village Terras de Indai\u00e1’.<\/em><\/strong><\/p>\n

A comercializa\u00e7\u00e3o das unidades de dito empreendimento, durante sua fase de implanta\u00e7\u00e3o, se operou, por seu turno, via prote\u00e7\u00e3o do consumidor, corporificada pelo correspondente registro da sua incorpora\u00e7\u00e3o no Of\u00edcio Imobili\u00e1rio competente, devidamente instru\u00edda pelo projeto aprovado pela Municipalidade e demais documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591\u204464.<\/em><\/strong>” <\/em>(fls. 701\u2044704, grifo nosso)<\/p>\n

H\u00e1 que esclarecer, outrossim, que a Lei 4.591\u204464 n\u00e3o estipula a obrigatoriedade de observa\u00e7\u00e3o de \u00e1rea m\u00ednima para a constru\u00e7\u00e3o das casas, para fins de caracteriza\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio horizontal. Por outro lado, n\u00e3o h\u00e1 veda\u00e7\u00e3o, no caso, ao aumento da \u00e1rea constru\u00edda, desde que observada a conven\u00e7\u00e3o condominial, a aprova\u00e7\u00e3o municipal e dos demais cond\u00f4minos, e ainda que n\u00e3o haja aumento da \u00e1rea do terreno. Essas quest\u00f5es, de acordo com o v. aresto hostilizado, foram respeitadas.<\/p>\n

De todo modo, eventuais irregularidades quanto \u00e0 execu\u00e7\u00e3o ou modifica\u00e7\u00e3o do projeto apresentado devem ser fiscalizadas e apuradas pelo \u00f3rg\u00e3o p\u00fablico competente perante o Munic\u00edpio. N\u00e3o cabe, nesta sede recursal, ultrapassar o posicionamento do v. ac\u00f3rd\u00e3o recorrido para entender configurado algum fato lesivo ao Plano Urban\u00edstico do Munic\u00edpio ou mesmo o descumprimento dos termos do projeto de incorpora\u00e7\u00e3o aprovado pela municipalidade, presentes tamb\u00e9m os \u00f3bices das referidas S\u00famulas 5 e 7\u2044STJ.<\/p>\n

Por fim, quanto \u00e0 alegada ofensa ao art. 32 da Lei Municipal 3.525\u204498, o recurso especial n\u00e3o prospera, porquanto \u00e9 invi\u00e1vel, nesta via recursal, o exame da apontada ofensa a dispositivo de lei local, consoante disp\u00f5e o enunciado n\u00ba 280 da S\u00famula do eg. Supremo Tribunal Federal: “Por ofensa a direito local n\u00e3o cabe recurso extraordin\u00e1rio.<\/em>“<\/p>\n

Diante do exposto, o recurso especial deve ser parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido.<\/p>\n

\u00c9 como voto.<\/p>\n

Fonte: Boletim INR n\u00ba 5183 \u2013 Grupo Serac – S\u00e3o Paulo, 30 de Mar\u00e7o de 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

EMENTA RECURSO ESPECIAL. A\u00c7\u00c3O CIVIL P\u00daBLICA. IMPUGNA\u00c7\u00c3O DE ATO DE INCORPORA\u00c7\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA. CONDOM\u00cdNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591\u204464). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766\u204479. N\u00c3O CONFIGURA\u00c7\u00c3O. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA CONSTRU\u00c7\u00c3O. ATRIBUI\u00c7\u00c3O AOS ADQUIRENTES DO IM\u00d3VEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI 4.591\u204464. S\u00daMULAS 5 E 7\u2044STJ. 1. O […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-5514","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5514","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=5514"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5514\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=5514"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=5514"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=5514"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}