{"id":4723,"date":"2011-10-06T20:49:29","date_gmt":"2011-10-06T22:49:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=4723"},"modified":"2011-10-06T20:49:29","modified_gmt":"2011-10-06T22:49:29","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-duvida-registro-de-escritura-de-compra-e-venda-de-unidade-autonoma-negado-sob-alegacao-de-que-e-necessario-revalidar-o-registro-da-incorporacao-recusa-indevid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=4723","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis – D\u00favida. Registro de escritura de compra e venda de unidade aut\u00f4noma negado, sob alega\u00e7\u00e3o de que \u00e9 necess\u00e1rio revalidar o registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Recusa indevida – O descumprimento da exig\u00eancia do artigo 33 da Lei 4.591\/64 n\u00e3o deve impedir o registro de t\u00edtulo no qual o im\u00f3vel nele negociado n\u00e3o \u00e9 mais da titularidade do incorporador \u2013 Princ\u00edpio da especialidade objetiva observado \u2013 A escritura indica o percentual da fra\u00e7\u00e3o ideal que corresponder\u00e1 \u00e0 futura unidade aut\u00f4noma e que integra a \u00e1rea maior descrita na matr\u00edcula do im\u00f3vel e a esta se reporta – Exist\u00eancia, ademais, de cadastro na Prefeitura, deste im\u00f3vel em \u00e1rea maior, verdadeiro registro geral de sua identidade – Recurso provido."},"content":{"rendered":"

Registro de Im\u00f3veis – D\u00favida. Registro de escritura de compra e venda de unidade aut\u00f4noma negado, sob alega\u00e7\u00e3o de que \u00e9 necess\u00e1rio revalidar o registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Recusa indevida – O descumprimento da exig\u00eancia do artigo 33 da Lei 4.591\/64 n\u00e3o deve impedir o registro de t\u00edtulo no qual o im\u00f3vel nele negociado n\u00e3o \u00e9 mais da titularidade do incorporador \u2013 Princ\u00edpio da especialidade objetiva observado \u2013\u00a0 A escritura indica o percentual da fra\u00e7\u00e3o ideal que corresponder\u00e1 \u00e0 futura unidade aut\u00f4noma e que integra a \u00e1rea maior descrita na matr\u00edcula do im\u00f3vel e a esta se reporta –\u00a0 Exist\u00eancia, ademais, de cadastro na Prefeitura, deste im\u00f3vel em \u00e1rea maior, verdadeiro registro geral de sua identidade – Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

1- Tratam os autos de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 1\u00ba Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de Caraguatatuba, julgada prejudicada pela senten\u00e7a prolatada pelo Merit\u00edssimo Juiz de Direito Corregedor Permanente (fls.80\/82) sob o fundamento de que a irresigna\u00e7\u00e3o do apresentante do t\u00edtulo \u00e9 parcial e que, por tal raz\u00e3o, n\u00e3o deve ser conhecida.<\/p>\n

O t\u00edtulo apresentado, escritura p\u00fablica de venda e compra, foi recusado porque expirou o prazo de validade do registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, o que reclama atualiza\u00e7\u00e3o e revalida\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de n\u00e3o observar o princ\u00edpio da especialidade, na medida em que o t\u00edtulo n\u00e3o discrimina a incorpora\u00e7\u00e3o ou as caracter\u00edsticas do empreendimento imobili\u00e1rio. A descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, em fra\u00e7\u00e3o ideal, n\u00e3o obedece o artigo 225 da Lei 6.015\/73 e o artigo 2\u00ba da Lei 7.433\/85.<\/p>\n

O apelante afirma que n\u00e3o se conformou com nenhuma das exig\u00eancias e que em ato anterior \u00e0 suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, por n\u00e3o ter entendido uma delas, tentou aclar\u00e1-la e super\u00e1-la, caso a outra exig\u00eancia fosse afastada. Assim que ficou esclarecida a exig\u00eancia, a ela prontamente se op\u00f4s.<\/p>\n

Quanto ao m\u00e9rito, sustenta que o Oficial interpretou equivocadamente o artigo 33 da Lei 4.591\/64. A incorpora\u00e7\u00e3o foi concretizada, pois, estipulada a car\u00eancia e n\u00e3o denunciada no prazo estipulado, persiste o registro. Apenas no caso de renova\u00e7\u00e3o do prazo da car\u00eancia h\u00e1 necessidade de ser atualizada a documenta\u00e7\u00e3o e a incorpora\u00e7\u00e3o pode se concretizar at\u00e9 mesmo antes do prazo legal de cento e oitenta dias, basta que o incorporador estipule prazo menor.<\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 segunda exig\u00eancia, a d\u00favida suscitada foi omissa, porque n\u00e3o foi dito que as aliena\u00e7\u00f5es anteriores foram registradas na \u00fanica matr\u00edcula de n\u00famero 37.057 do empreendimento, porque este ainda n\u00e3o foi especificado, e que, assim, a escritura recusada atendeu o artigo 225 da Lei de Registros P\u00fablicos. Somente no caso de abertura de nova matr\u00edcula, teria sentido a exig\u00eancia.<\/p>\n

A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o conhecimento da d\u00favida, e, no m\u00e9rito, pelo improvimento do recurso (fls.104\/108).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n

2- A d\u00favida deve ser conhecida, porque, n\u00e3o obstante ao fato de inicialmente, no momento em que recebeu a nota de devolu\u00e7\u00e3o, o suscitado ter aventado a possibilidade de corrigir eventual falha do t\u00edtulo, verifica-se que nem mesmo nesta ocasi\u00e3o sua manifesta\u00e7\u00e3o permitiu concluir que ele realmente se conformou com uma das exig\u00eancias, j\u00e1 que primeiro mencionou o fato de a escritura estar em conson\u00e2ncia com a matr\u00edcula e que n\u00e3o entendia o motivo da exig\u00eancia, e, em seguida, apenas pediu que eventual falha fosse apontada e ressalvou que na hip\u00f3tese de a primeira exig\u00eancia ser superada, a segunda, se o caso, ou seja, se realmente fosse devida, poderia ser corrigida.<\/p>\n

Verifica-se, pois, que n\u00e3o houve manifesta\u00e7\u00e3o clara e conclusiva de conformismo com a exig\u00eancia, ao contr\u00e1rio, houve discord\u00e2ncia,\u00a0 com ressalvas, e, em posterior manifesta\u00e7\u00e3o, decorrente da formaliza\u00e7\u00e3o da d\u00favida, o suscitado demonstrou claramente inconformismo com todas as exig\u00eancias.<\/p>\n

Assim, passoa analisar a d\u00favidapropriamente dita, com base no artigo 515, \u00a7 1\u00ba e \u00a7 3\u00ba, do C\u00f3digo de Processo Civil, com a observa\u00e7\u00e3o de que o pr\u00f3prio apelante invocou este dispositivo legal.<\/p>\n

Incorpora\u00e7\u00e3o, no conceito deCaio M\u00e1rioda Silva Pereira, \u201c\u00e9 o contrato por via do qual uma pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica se obrigaa promover a constru\u00e7\u00e3ode edifica\u00e7\u00f5es ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas, para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial\u201d.(\u201cIncorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria\u201d \u2013Revistade Direito Imobili\u00e1rio n\u00ba 4, p. 9-18).<\/p>\n

O registro da incorpora\u00e7\u00e3o depende da apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos indicados no artigo 32 da Lei 4.591\/64, sem o que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel negociar as unidades em constru\u00e7\u00e3o ou a construir.<\/p>\n

Cuida-se de medida que visa proteger o adquirente das unidades integrantes do empreendimento.<\/p>\n

De acordo com o artigo 33 da Lei 4.591\/64 –\u00a0 \u201cO registro da incorpora\u00e7\u00e3o ser\u00e1 v\u00e1lido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda n\u00e3o se houver concretizado, o incorporador s\u00f3 poder\u00e1 negociar unidades depois de atualizara documenta\u00e7\u00e3o a quese refere o artigo anterior, revalidado o registro por igual prazo\u201d.<\/p>\n

Concretizar ou caracterizar a incorpora\u00e7\u00e3o significa tomar a iniciativa do empreendimento, que \u00e9 assumida pelo incorporador, mediante a aliena\u00e7\u00e3o de ao menos uma das unidades aut\u00f4nomas ou pela contrata\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, tudo de acordo com o conceito de incorpora\u00e7\u00e3o, acima mencionado.<\/p>\n

O artigo 34 da mesma Lei faculta a fixa\u00e7\u00e3o de prazo pelo incorporador para efetiva\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o, dentro do qual este poder\u00e1 desistir do empreendimento.<\/p>\n

Este prazo dentro do qual \u00e9 poss\u00edvel desistir do empreendimento, \u00e9 denominado prazo de car\u00eancia.N\u00e3o se confunde prazo de car\u00eancia com prazo de validade do registro. A regra do citado artigo 33 \u00e9 aplic\u00e1vel tanto na hip\u00f3tese de fixa\u00e7\u00e3o do prazo de car\u00eancia, quanto na hip\u00f3tese na qual n\u00e3o se estabelece car\u00eancia.<\/p>\n

No presente caso, os documentos necess\u00e1rios, previstos no artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/94 foram apresentados pela incorporadora e propriet\u00e1ria do terreno e a incorpora\u00e7\u00e3o foi registrada no dia 24 de julho de 1.991.N\u00e3o houve fixa\u00e7\u00e3o de car\u00eancia, o que significa que n\u00e3o havia a possibilidade de desist\u00eancia do empreendimento.<\/p>\n

Assim sendo, para verificar se a concretiza\u00e7\u00e3o se deu ou n\u00e3o no prazo de validade do registro, conforme previsto no artigo 33 da Lei de Condom\u00ednios e Incorpora\u00e7\u00f5es, basta confrontar a data em que foi feito o registro da incorpora\u00e7\u00e3o com a data em que a incorpora\u00e7\u00e3o foi concretizada.<\/p>\n

A incorpora\u00e7\u00e3o foi concretizada somente no ano de 1.997, data da lavratura das primeiras escrituras de compra e venda das futuras unidades condominiais, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 comprova\u00e7\u00e3o de negocia\u00e7\u00e3o de qualquer unidade integrante do empreendimento, quer por instrumento p\u00fablico, quer por particular, em \u00e9poca anterior, nem tampouco a contrata\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o ou o seu in\u00edcio.<\/p>\n

Assim, a concretiza\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o ocorreu anos depois do prazo de validade do registro, de modo que era de rigor a sua revalida\u00e7\u00e3o, mediante apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos exigidos no mencionado artigo 32 da mesma Lei, atualizados, para que os t\u00edtulos apresentados e indicados na matr\u00edcula n\u00ba 37.057 (R.05 a R.113) fossem registrados.<\/p>\n

Esta medida, de se exigir a revalida\u00e7\u00e3o do registro da incorpora\u00e7\u00e3o, na hip\u00f3tese de n\u00e3o ser concretizada no prazo estabelecido para a validade do registro, tem a mesma finalidade da regra do artigo 32 da Lei 4.591\/64, qual seja, proteger o adquirente da unidade integrante do empreendimento, pois, uma vez registrada a incorpora\u00e7\u00e3o, deve o empreendedor tratar de concretiz\u00e1-la em prazo razo\u00e1vel, e, caso n\u00e3o o fa\u00e7a, dever\u00e1 atualizar a documenta\u00e7\u00e3o, para demonstrar que as condi\u00e7\u00f5es anteriores n\u00e3o foram alteradas e o empreendimento continua com as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias e indispens\u00e1veis para ser levado adiante.<\/p>\n

Portanto, sob este aspecto, est\u00e1 correto o posicionamento do Oficial suscitante, de que houve indevido recebimento dos t\u00edtulos referentes \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de v\u00e1rias unidades aut\u00f4nomas integrantes da incorpora\u00e7\u00e3o, cujo prazo do registro estava, h\u00e1 muito, vencido.<\/p>\n

Na hip\u00f3tese de apresenta\u00e7\u00e3o de outros t\u00edtulos nas mesmas condi\u00e7\u00f5es, nos quais as unidades aut\u00f4nomas foram vendidas pela incorporadora a terceiros, o registro deve ser recusado, porque o erro pret\u00e9rito praticado pelo registrador da \u00e9poca n\u00e3o justifica outros e persiste o dever da incorporadora de revalidar o registro da incorpora\u00e7\u00e3o, para que a escritura da aliena\u00e7\u00e3o por ela realizada seja aceita para registro.<\/p>\n

Ocorre que o caso em tela \u00e9 diverso, porque a futura unidade aut\u00f4noma 22-A \u00e9 de propriedade de terceiro e n\u00e3o da incorporadora(conforme R.70 \u2013 fls.51 verso) motivo pelo qual n\u00e3o cabe impedir o registro da escritura de venda deste terceiro, que \u00e9 o titular do dom\u00ednio, a outrem, com base em obriga\u00e7\u00e3o que n\u00e3o se atribui a nenhum dos participantes deste neg\u00f3cio.<\/p>\n

A outra exig\u00eancia tamb\u00e9m deve ser afastada, porque o t\u00edtulo apresentado n\u00e3o afronta o princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n

A obra \u201cEstudos de Direito Registral Imobili\u00e1rio\u201d, resultante dos XXV e XXVI Encontros dos Oficiais de Registro de Im\u00f3veisdo Brasil – S\u00e3oPaulo\/1998 e Recife\/1999 (Sergio Antonio Fabris Editor \u2013 Porto Alegre\/2000 \u2013 p\u00e1ginas 135 e seguintes) ao tratar do assunto, faz considera\u00e7\u00f5es que bem se enquadram a esta d\u00favida e bem demonstram que o referido princ\u00edpio foi observado.<\/p>\n

A citada obra traz o conceito de especialidade objetiva, dado por Afr\u00e2nio de Carvalho na obra \u201cRegistro de Im\u00f3veis\u201d, segundo o qual \u201cO princ\u00edpio da especialidade significa que toda inscri\u00e7\u00e3o deve recair sobre um objeto precisamente individuado\u201d.<\/p>\n

Em seguida, comenta que, embora o princ\u00edpio da especialidade objetiva preexista \u00e0 Lei 6.015\/73, foi com a cria\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula que ele ganhou import\u00e2ncia fundamental para surgimento do cadastro imobili\u00e1rio, e, por tal raz\u00e3o, h\u00e1 exig\u00eancia, para abertura de matr\u00edcula, nos termos do artigo 176, \u00a7 1\u00ba, inciso II, item 3, da referida lei, \u201ca identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, mediante indica\u00e7\u00e3o de suas caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, \u00e1rea e denomina\u00e7\u00e3o, se rural, ou logradouro e n\u00famero, se urbano, e sua designa\u00e7\u00e3o cadastral, se houver\u201d.<\/p>\n

Na esp\u00e9cie, a matr\u00edcula n\u00ba. 37.057 foi aberta porque houve observ\u00e2ncia dos requisitos legais exigidos para tanto, e, do mesmo modo, os registros nela existentes, porque estavam de acordo com o terreno descrito nesta matr\u00edcula.<\/p>\n

O t\u00edtulo ora recusado faz men\u00e7\u00e3o ao terreno no qual a futura unidade aut\u00f4noma e que corresponder\u00e1 ao n\u00famero 22-A ser\u00e1 constru\u00edda, como perfeitamente descrito na matr\u00edcula n\u00ba 37.057, portanto, apresenta conformidade n\u00e3o s\u00f3 com a matr\u00edcula como tamb\u00e9m com o registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u00c9 suficiente esta men\u00e7\u00e3o ao terreno descrito na matr\u00edcula e no registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Deste modo, n\u00e3o h\u00e1 falar em afronta\u00a0 ao artigo 225 da Lei 6.015\/73, nem tampouco ao artigo 2\u00ba da Lei 7.433\/85, j\u00e1 que este dispositivo dispensa, nas escrituras p\u00fablicas e contratos particulares a elas equiparados, a descri\u00e7\u00e3o ou caracteriza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos, desde que constem da certid\u00e3o do registro imobili\u00e1rio os elementos descritivos.<\/p>\n

Observa-se ainda que, no t\u00edtulo recusado, h\u00e1 men\u00e7\u00e3o ao fato de o terreno, em \u00e1rea maior, na qual ser\u00e1 constru\u00eddo o empreendimento, e, portanto, a futura unidade 22-A, estar cadastrado na Prefeitura.<\/p>\n

A certid\u00e3o do registro imobili\u00e1rio com os elementos descritivos, demonstra observ\u00e2ncia \u00e0 especialidade objetiva, e,\u00a0 aliada ao mencionado cadastro, o qual atua, juntamente com a planta fiscal, como verdadeiro registro geral de sua identidade, n\u00e3o deixam d\u00favida alguma sobre a precisa localiza\u00e7\u00e3o do terreno onde ser\u00e1 constru\u00edda a futura unidade aut\u00f4noma.<\/p>\n

Diante do exposto, dou provimento ao recurso de apela\u00e7\u00e3o, para reformar a senten\u00e7a recorrida.<\/p>\n

(a) GILBERTOPASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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