{"id":3379,"date":"2011-03-11T14:42:23","date_gmt":"2011-03-11T16:42:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=3379"},"modified":"2011-03-11T14:42:23","modified_gmt":"2011-03-11T16:42:23","slug":"stj-direito-civil-aquisicao-de-imovel-gravado-com-hipoteca-sfh-contrato-de-promessa-de-compra-e-venda-registro-desnecessidade-para-a-oposicao-de-embargos-de-terceiro-em-que-se-discute-posse-sum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=3379","title":{"rendered":"STJ: Direito Civil. Aquisi\u00e7\u00e3o de Im\u00f3vel gravado com hipoteca. SFH. Contrato de Promessa de Compra e Venda. Registro. Desnecessidade para a oposi\u00e7\u00e3o de Embargos de Terceiro em que se discute posse. S\u00famula 84\/STJ. Inexist\u00eancia de efic\u00e1cia do gravame hipotec\u00e1rio perante o adquirente do im\u00f3vel. S\u00famula 308\/STJ. Diss\u00eddio not\u00f3rio. Recurso Especial Provido."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

EMENTA<\/strong><\/p>\n

DIREITO CIVIL. AQUISI\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEL GRAVADO COM HIPOTECA. SFH. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE PARA A OPOSI\u00c7\u00c3O DE EMBARGOS DE TERCEIRO EM QUE SE DISCUTE POSSE. S\u00daMULA 84\/STJ. INEXIST\u00caNCIA DE EFIC\u00c1CIA DO GRAVAME HIPOTEC\u00c1RIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IM\u00d3VEL. S\u00daMULA 308\/STJ. DISS\u00cdDIO NOT\u00d3RIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ \u2013 REsp n\u00ba 689.227 \u2013 AL \u2013 4\u00aa Turma \u2013 Rel. Min. Luis Felipe Salom\u00e3o \u2013 DJ 31.08.2010)<\/strong><\/p>\n

DECIS\u00c3O MONOCR\u00c1TICA<\/strong><\/p>\n

1. <\/strong>Cuida-se de recurso especial, com fundamento no art. 105, III, \u201ca\u201d e \u201cc\u201d, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, interposto contra ac\u00f3rd\u00e3o proferido pelo Tribunal Regional Federal da 5\u00aa Regi\u00e3o resumido nos seguintes termos:<\/p>\n

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISI\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEL HIPOTECADO EM GARANTIA DE D\u00cdVIDA DO SFH. TRANSCRI\u00c7\u00c3O NO REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO. 1. A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel s\u00f3 se perfaz mediante transcri\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transfer\u00eancia da propriedade no Registro de Im\u00f3vel (art. 530, do C\u00f3digo Civil). 2. A hipoteca que respalda a d\u00edvida contra\u00edda pela construtora atrav\u00e9s do SFH, devidamente inscrita no Registro de Im\u00f3vel, garante a satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito da CEF, independentemente de o devedor ter vendido o im\u00f3vel a terceiro mediante contrato de compra e venda que, n\u00e3o registrado no competente Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis, n\u00e3o implica transfer\u00eancia de propriedade. 3. Apela\u00e7\u00e3o improvida (fl. 159).<\/p>\n

Os embargos de declara\u00e7\u00e3o opostos em seguida foram rejeitados (fls.166\/171).<\/p>\n

A recorrente alega que o aresto em destaque violou o disposto nos arts. 21 e 22 da Lei n\u00ba 4.864\/65. Segundo entende, “a hipoteca n\u00e3o prevaleceria nos casos de financiamentos decorrentes do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o” (fl.178), pois a propriedade da construtora-mutu\u00e1ria seria transit\u00f3ria, uma vez que os im\u00f3veis seriam destinados \u00e0 venda.<\/p>\n

Invoca precedente desta Corte a fim de demonstrar diverg\u00eancia jurisprudencial a respeito do assunto.<\/p>\n

Salienta que “o terreno onde foi levantado o empreendimento era de propriedade de terceiros que, como pagamento pelo im\u00f3vel, receberam unidades aut\u00f4nomas do pr\u00e9dio que iria ser levantado. N\u00e3o houve a transmiss\u00e3o de propriedade entre os antigos donos do terreno e a Construtora, raz\u00e3o pela qual a Construtora n\u00e3o poderia ter ofertado em garantia o que n\u00e3o era seu” (fl. 183).<\/p>\n

Assim, assevera que o contrato de m\u00fatuo firmado entre a Caixa Econ\u00f4mica Federal-CEF e a empresa construtora Ducon encontra-se eivado de irregularidades, devendo ser desconstitu\u00edda a hipoteca ent\u00e3o efetuada, e, por consequ\u00eancia, afastada a penhora da unidade residencial da recorrente.<\/p>\n

Pugna pela reforma do ac\u00f3rd\u00e3o regional “para desconstituir a penhora sobre o apartamento constante do empreendimento FIORDES, diante da impossibilidade da hipoteca sobre constru\u00e7\u00f5es financiada atrav\u00e9s de opera\u00e7\u00f5es financeiras junto a Caixa Econ\u00f4mica Federal” (fl. 187).<\/p>\n

Nas contrarraz\u00f5es, a recorrida argumenta que o diss\u00eddio interpretativo n\u00e3o se encontra devidamente configurado e que os temas objeto do recurso especial n\u00e3o foram prequestionados pelo Tribunal a quo<\/em>. No m\u00e9rito, pleiteia a manuten\u00e7\u00e3o do aresto impugnado defendendo a tese de que o registro da hipoteca torna o neg\u00f3cio p\u00fablico e tem o cond\u00e3o da sequela, seguindo o im\u00f3vel com quem o estiver possuindo.<\/p>\n

Tamb\u00e9m houve interposi\u00e7\u00e3o de recurso extraordin\u00e1rio (fls. 239\/249), contrarrazoado \u00e0s fls. 262\/273.<\/p>\n

Admitidos ambos os apelos excepcionais (fls. 282), subiram os autos a esta Corte.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio. Decido.<\/p>\n

2. <\/strong>Tratando-se de diss\u00eddio not\u00f3rio, conhe\u00e7o do recurso pela al\u00ednea \u201cc\u201d e passo a examin\u00e1-lo.<\/p>\n

A controv\u00e9rsia tem origem em embargos de terceiro manejados pela recorrente contra a Caixa Econ\u00f4mica Federal-CEF e Ducon Constru\u00e7\u00f5es Ltda relativos \u00e0 a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o de contrato de m\u00fatuo firmado entre \u00e0s r\u00e9s.<\/p>\n

O relat\u00f3rio do ac\u00f3rd\u00e3o exarado pela Corte origin\u00e1ria esclarece que os embargantes adquiriram im\u00f3vel que estava sendo constru\u00eddo pela segunda-r\u00e9, ingressaram na posse justa e pac\u00edfica desse e o conclu\u00edram com verbas pr\u00f3prias.<\/p>\n

Do que consta, a hipoteca efetuada pela CEF estava registrada ao tempo em que celebrado o contrato de promessa de compra e venda entre a recorrente e a construtora, este n\u00e3o registrado.<\/p>\n

O fato de n\u00e3o ter havido o registro do ajuste de promessa de compra e venda n\u00e3o afasta a possibilidade de se alegar posse por meio de embargos de terceiro, como fez a recorrente. \u00c9 o que preconiza a S\u00famula 84\/STJ, cujo teor \u00e9 o seguinte: “\u00c9 admiss\u00edvel a oposi\u00e7\u00e3o de embargos de terceiro fundados em alega\u00e7\u00e3o de posse advinda do compromisso de compra e venda de im\u00f3vel, ainda que desprovido do registro”.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, seja anterior ou posterior ao contrato de promessa de compra e venda, a hipoteca firmada entre a construtora e a CEF n\u00e3o atinge os adquirentes do im\u00f3vel. Essa orienta\u00e7\u00e3o encontra-se cristalizada na S\u00famula 308\/STJ, que disp\u00f5e: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel”.<\/p>\n

Seguindo a mesma esteira, confiram-se:<\/p>\n

AGRAVO REGIMENTAL. AUSENCIA IMPUGNA\u00c7\u00c3O DOS FUNDAMENTOS DA DECIS\u00c3O AGRAVADA. \u00d4NUS DO AGRAVANTE. 1. N\u00e3o basta a agravante alegar que a mat\u00e9ria n\u00e3o se acha pacificada nesta Corte sem impugnar especificamente os fundamentos da decis\u00e3o, mormente quando o julgador decidiu com base em mat\u00e9ria sumulada. 2. \u201cA Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel\u201d <\/em>S\u00famula 308-STJ.<\/em> 3. Manifestamente infundado o agravo, com fundamento no art. 557 do CPC, aplico \u00e0 agravante a multa de 1% sobre o valor atualizado da causa. Nego provimento ao agravo, com a aplica\u00e7\u00e3o da multa (AgRg no REsp 691.818\/AL, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 03\/10\/2005);<\/p>\n

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AQUISI\u00c7\u00c3O DE UNIDADE IMOBILI\u00c1RIA EM CONSTRU\u00c7\u00c3O. HIPOTECA. S\u00daMULA n\u00ba 308\/STJ. 1. \u201cA hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou<\/em> posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia<\/em> perante os adquirentes do im\u00f3vel\u201d <\/em>(S\u00famula n\u00ba 308\/STJ).<\/em> 2. Agravo regimental desprovido (AgRg no REsp 692.360\/AL, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 14\/11\/2005);<\/p>\n

PROCESSO CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE. GARANTIA HIPOTEC\u00c1RIA DE FINANCIAMENTO. TERCEIROS DE BOA-F\u00c9. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLA\u00c7\u00c3O A DISPOSITIVO DE ORDEM CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME NA VIA DO RECURSO ESPECIAL.OCORR\u00caNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. S\u00daMULAS 282 E 356\/STF. S\u00daMULAS 84 E 308\/STJ. 1. A via do recurso especial n\u00e3o \u00e9 pr\u00f3pria para o exame de quest\u00f5es situadas no patamar do direito constitucional. 2. Aplicam-se os \u00f3bices previstos nas S\u00famulas n. 282 e 356\/STF quando as quest\u00f5es suscitadas no especial n\u00e3o foram debatidas no ac\u00f3rd\u00e3o recorrido nem, a respeito, foram opostos embargos de declara\u00e7\u00e3o. 3. \u201cA hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel\u201d (S\u00famula n. 308\/STJ). 4. \u201c\u00c9 admiss\u00edvel a oposi\u00e7\u00e3o de embargos de terceiro fundados em alega\u00e7\u00e3o de posse advinda do compromisso de compra e venda de im\u00f3vel, ainda que desprovido do registro\u201d (S\u00famula n. 84\/STJ). 5. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido (AgRg no REsp 558.364\/GO, Rel. Min. Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, DJ 07\/02\/2007);<\/p>\n

CIVIL E PROCESSUAL. AC\u00d3RD\u00c3O. NULIDADE N\u00c3O CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO INSUFICIENTE. EMPREENDIMENTO HABITACIONAL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADE AUT\u00d4NOMA. PAGAMENTO INTEGRAL DO D\u00c9BITO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CONSTRUTORA QUE N\u00c3O HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO. EXECU\u00c7\u00c3O HIPOTEC\u00c1RIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROCED\u00caNCIA. I. Aus\u00eancia de prequestionamento em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 tem\u00e1tica vinculada \u00e0 Lei de Fal\u00eancias. Incid\u00eancia das S\u00famulas ns. 282 e 356 do C. STF. II. O adquirente de unidade habitacional somente \u00e9 respons\u00e1vel pelo pagamento integral da d\u00edvida relativa aos im\u00f3vel que adquiriu, n\u00e3o podendo sofrer constri\u00e7\u00e3o patrimonial em raz\u00e3o do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, posto que, ap\u00f3s celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864\/65, de sorte que havendo a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o respectivo, o gravame n\u00e3o subsiste. III. Precedentes do STJ. IV. Recurso especial n\u00e3o conhecido (REsp 600.528\/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 17\/10\/2005);<\/p>\n

CIVIL E CONSUMIDOR. IM\u00d3VEL. INCORPORA\u00c7\u00c3O. FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-F\u00c9. N\u00c3O PREVAL\u00caNCIA DO GRAVAME. 1 \u2013 O entendimento pacificado no \u00e2mbito da Segunda Se\u00e7\u00e3o deste STJ \u00e9 no sentido de que, em contratos de financiamento para constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, n\u00e3o prevalece sobre a boa-f\u00e9 do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobili\u00e1ria. S\u00famula 308 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a. 2 \u2013 Agravo regimental n\u00e3o provido (AgRg no Ag 664.695\/RJ, Rel. Min. Fernando Gon\u00e7alves, DJ 22\/08\/2005).<\/p>\n

3. <\/strong>Ante o exposto, com fundamento no artigo 557, \u00a7 1\u00ba-A, do CPC, dou provimento ao recurso especial, para determinar o afastamento dos efeitos da penhora que recai sobre o im\u00f3vel objeto dos embargos de terceiro.<\/p>\n

Publique-se. Intime-se.<\/p>\n

Bras\u00edlia, 24 de agosto de 2010.<\/p>\n

Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o<\/strong> \u2013 Relator.<\/p>\n

Fonte:\u00a0Boletim Eletr\u00f4nico INR \u00a0n\u00ba 4485 – Grupo Serac –\u00a0S\u00e3o Paulo, 11 de Mar\u00e7o de 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

EMENTA DIREITO CIVIL. AQUISI\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEL GRAVADO COM HIPOTECA. SFH. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE PARA A OPOSI\u00c7\u00c3O DE EMBARGOS DE TERCEIRO EM QUE SE DISCUTE POSSE. S\u00daMULA 84\/STJ. INEXIST\u00caNCIA DE EFIC\u00c1CIA DO GRAVAME HIPOTEC\u00c1RIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IM\u00d3VEL. S\u00daMULA 308\/STJ. DISS\u00cdDIO NOT\u00d3RIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ \u2013 REsp n\u00ba […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-3379","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-stfstj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3379","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=3379"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3379\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=3379"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=3379"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=3379"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}