{"id":324,"date":"2010-01-18T13:10:37","date_gmt":"2010-01-18T15:10:37","guid":{"rendered":"http:\/\/homologacao.26notas.com.br\/blog\/?p=324"},"modified":"2010-01-18T13:10:37","modified_gmt":"2010-01-18T15:10:37","slug":"alguns-aspectos-da-fianca-no-inquilinato-apos-a-lei-12-1122009","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=324","title":{"rendered":"Alguns aspectos da fian\u00e7a no inquilinato, ap\u00f3s a lei 12.112\/2009"},"content":{"rendered":"

\u00a0\u00a0\u00a0 S\u00edlvio de Salvo Venosa<\/strong>*<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 O art. 12 da Lei do Inquilinato exp\u00f5e que “em casos de separa\u00e7\u00e3o de fato, separa\u00e7\u00e3o judicial, div\u00f3rcio ou dissolu\u00e7\u00e3o da uni\u00e3o est\u00e1vel, a loca\u00e7\u00e3o residencial prosseguir\u00e1 automaticamente com o c\u00f4njuge ou companheiro que permanecer no im\u00f3vel\u201d. Indubit\u00e1vel a l\u00f3gica e justi\u00e7a dessa norma, j\u00e1 presente na reda\u00e7\u00e3o original da lei, com m\u00ednima altera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 No art. 11 est\u00e3o presentes outras hip\u00f3teses de sub-roga\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, pois morrendo o locat\u00e1rio ali se estampa que nas loca\u00e7\u00f5es residenciais permanecem como inquilinos o c\u00f4njuge sobrevivente ou o companheiro ou sucessivamente os herdeiros necess\u00e1rios e pessoas que viviam sob a depend\u00eancia econ\u00f4mica do falecido. Nas loca\u00e7\u00f5es com finalidade n\u00e3o residencial, a sub-roga\u00e7\u00e3o ser\u00e1 para o esp\u00f3lio ou o sucessor do neg\u00f3cio, conforme o caso.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Em todas essas eventualidades, o \u00a7 1\u00ba do art. 12, introduzido pela lei 12.112\/2009<\/a>, determina que a sub-roga\u00e7\u00e3o ser\u00e1 comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locat\u00edcia. O \u00a7 2\u00ba do mesmo artigo, tamb\u00e9m trazido pela recente lei, explicita que o fiador poder\u00e1 exonerar-se do \u00f4nus, no prazo de 30 dias do recebimento da comunica\u00e7\u00e3o, ficando respons\u00e1vel pelos efeitos da fian\u00e7a durante 120 dias ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o ao locador.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Sendo a fian\u00e7a uma garantia pessoal, n\u00e3o \u00e9 exig\u00edvel que o fiador continue a garantir a obriga\u00e7\u00e3o de outro afian\u00e7ado com quem n\u00e3o contratou. Nas situa\u00e7\u00f5es d\u00fabias pode o fiador pedir declara\u00e7\u00e3o de exonera\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a. O texto atual coloca em situa\u00e7\u00e3o mais clara e confort\u00e1vel o fiador, o qual, no entanto, ficar\u00e1 respons\u00e1vel pela fian\u00e7a pelo prazo de 120 dias a contar de sua comunica\u00e7\u00e3o de exonera\u00e7\u00e3o no prazo de 30 dias, como reza o texto. Esse prazo de 120 dias \u00e9 conferido, evidentemente, a fim de que as partes, senhorio e inquilino sub-rogado, possam providenciar novo fiador ou estabelecer nova modalidade de garantia locat\u00edcia. Desse modo, ocorre uma acomoda\u00e7\u00e3o dos interessados, no que andou bem o legislador, fugindo do texto mais rigoroso do CC (art. 835<\/a>).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 A lei determina que a sub-roga\u00e7\u00e3o seja comunicada por escrito ao locador para que este possa exigir nova fian\u00e7a ou novas garantias permitidas na lei. \u00c9 evidente que, nas situa\u00e7\u00f5es conjugais, \u00e9 o pr\u00f3prio locat\u00e1rio origin\u00e1rio quem permanece no im\u00f3vel, nada se altera. Trata-se aqui de obriga\u00e7\u00e3o do inquilino sub-rogado. Na sua omiss\u00e3o praticar\u00e1 infra\u00e7\u00e3o legal. A finalidade da lei \u00e9 impedir que a loca\u00e7\u00e3o remanes\u00e7a sem garantias ou com garantia duvidosa. O locador poder\u00e1 exigir outra garantia. A lei n\u00e3o diz qual o prazo para o inquilino comunicar por escrito a sua sub-roga\u00e7\u00e3o na loca\u00e7\u00e3o. Como passa ele a responder pelos encargos da loca\u00e7\u00e3o, dever\u00e1 faz\u00ea-lo at\u00e9 o primeiro pagamento que efetuar dos alugueres, sob pena de transgredir a determina\u00e7\u00e3o legal. N\u00e3o obstante operar-se de pleno direito, a sub-roga\u00e7\u00e3o legal na loca\u00e7\u00e3o s\u00f3 se conclui depois de feita a comunica\u00e7\u00e3o e quem permanecer no im\u00f3vel indicar novo fiador. A sub-roga\u00e7\u00e3o se mant\u00e9m, contudo, se o locador se queda silente \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o recebida ou se o mesmo fiador concorda em garantir o novo obrigado. Pelos princ\u00edpios do contrato de fian\u00e7a, contudo, como regra geral, n\u00e3o pode o fiador garantir obriga\u00e7\u00e3o de quem n\u00e3o contratou. Interpreta-se e se aplica a fian\u00e7a restritivamente.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Conforme acentuado, a modifica\u00e7\u00e3o introduzida pelo \u00a72\u00ba permite que o fiador se exonere do encargo no prazo de 30 dias da comunica\u00e7\u00e3o do sub-rogado, isto \u00e9, daquele que permanece no im\u00f3vel. O fiador ficar\u00e1, por\u00e9m, ainda respons\u00e1vel pela garantia durante 120 dias ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o ao locador. Nesse per\u00edodo, cumpre ao locat\u00e1rio providenciar nova garantia locat\u00edcia, sob pena de infra\u00e7\u00e3o contratual. O texto \u00e9 importante, pois vem dirimir d\u00favidas na jurisprud\u00eancia.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Doutra parte, comunicada a mudan\u00e7a, silentes o locador e o fiador, n\u00e3o h\u00e1 mais que se responsabilizar o primitivo fiador que n\u00e3o garante o novo inquilino. Esta parece ser a melhor orienta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 N\u00e3o comunicada ao locador a sub-roga\u00e7\u00e3o, fica o inquilino sujeito \u00e0 a\u00e7\u00e3o de despejo. Isso porque resta o contrato sem a garantia pessoal fidejuss\u00f3ria. Nada impede, no entanto, que o inquilino preste outras garantias permitidas por lei, que n\u00e3o a fian\u00e7a.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 A lei fala em comunica\u00e7\u00e3o por escrito ao locador. N\u00e3o \u00e9 id\u00f4nea, portanto, a comunica\u00e7\u00e3o verbal. A lei anterior n\u00e3o fazia essa exig\u00eancia, mas era de se entender como dificilmente subsistente a comunica\u00e7\u00e3o verbal. Poss\u00edvel, tacitamente, no entanto, quando, por exemplo, o locador passasse a fornecer recibos em nome do novo inquilino. A comunica\u00e7\u00e3o deve ser escrita, n\u00e3o se exigindo maior formalidade, mas deve de ocorrer a inequ\u00edvoca ci\u00eancia do locador.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Recusando-se o locador a permitir a sub-roga\u00e7\u00e3o, n\u00e3o recebendo os alugu\u00e9is, por exemplo, poder\u00e1 o consorte remanescente propor a\u00e7\u00e3o de consigna\u00e7\u00e3o, em que far\u00e1 valer sua condi\u00e7\u00e3o legal. A mesma quest\u00e3o poder\u00e1 ser trazida como mat\u00e9ria de defesa em eventual a\u00e7\u00e3o de despejo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Estes e demais aspectos da lei inquilin\u00e1ria s\u00e3o por n\u00f3s tratados em nossa obra “Lei do Inquilinato Comentada”, prestes a sair devidamente atualizada em sua 10\u00aa edi\u00e7\u00e3o, pela Editora Atlas.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 *Juiz no Estado de S\u00e3o Paulo por 25 anos. Aposentou-se como membro do extinto Primeiro Tribunal de Al\u00e7ada Civil, passando a integrar o corpo de profissionais de grandes escrit\u00f3rios jur\u00eddicos brasileiros.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Fonte: Migalhas n. 2.308, 18\/01\/2010<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00a0\u00a0\u00a0 S\u00edlvio de Salvo Venosa* \u00a0\u00a0\u00a0 O art. 12 da Lei do Inquilinato exp\u00f5e que “em casos de separa\u00e7\u00e3o de fato, separa\u00e7\u00e3o judicial, div\u00f3rcio ou dissolu\u00e7\u00e3o da uni\u00e3o est\u00e1vel, a loca\u00e7\u00e3o residencial prosseguir\u00e1 automaticamente com o c\u00f4njuge ou companheiro que permanecer no im\u00f3vel\u201d. Indubit\u00e1vel a l\u00f3gica e justi\u00e7a dessa norma, j\u00e1 presente na reda\u00e7\u00e3o original […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[45],"class_list":["post-324","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos","tag-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/324","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=324"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/324\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=324"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=324"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=324"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}