{"id":2962,"date":"2011-01-06T13:03:39","date_gmt":"2011-01-06T15:03:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/\/?p=2962"},"modified":"2011-01-06T13:03:39","modified_gmt":"2011-01-06T15:03:39","slug":"cgjsp-parcelamento-irregular-do-solo-urbano-fraude-fracao-ideal-caohurb-ministerio-publico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=2962","title":{"rendered":"CGJ\/SP: Parcelamento irregular do solo urbano. Fraude. Fra\u00e7\u00e3o ideal. Caohurb – Minist\u00e9rio P\u00fablico"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

PROCESSO CG-2.588\/2000 – CAPITAL – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A<\/p>\n

PARECER N\u00ba 348\/2001-E<\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis – Aliena\u00e7\u00e3o de partes ideais quantificadas em metragem quadrada – Ind\u00edcios registr\u00e1rios de que se trata de expediente para irregular desmembramento do im\u00f3vel – Fraude \u00e0 lei que impede o registro – Situa\u00e7\u00e3o evidenciada na verifica\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es das matr\u00edculas, e que deve ser necessariamente observada pelos tabeli\u00e3es de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura de instrumentos p\u00fablicos cujo registro se mostra invi\u00e1vel – Necessidade da inclus\u00e3o, em todos os instrumentos p\u00fablicos que envolvam a aliena\u00e7\u00e3o de partes ideais que possam caracterizar fraude \u00e0 lei de parcelamento do solo, de advert\u00eancia \u00e0s partes quanto ao fato de que n\u00e3o est\u00e1 sendo transmitida a propriedade de \u00e1rea certa e localizada – Altera\u00e7\u00e3o das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral de Justi\u00e7a.<\/p>\n

Excelent\u00edssimo Senhor Corregedor Geral da Justi\u00e7a.<\/strong><\/p>\n

Trata-se de expediente iniciado a partir de c\u00f3pia do termo de visita em correi\u00e7\u00e3o geral ordin\u00e1ria realizada em 05 de julho de 2.000, junto ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Atibaia, com o objetivo de viabilizar a coleta de dados e os estudos necess\u00e1rios para a ado\u00e7\u00e3o de medidas administrativas tendentes a obstar a prolifera\u00e7\u00e3o de parcelamentos informais do solo, realizados \u00e0 margem da legisla\u00e7\u00e3o protetiva em vigor, por meio da simples aliena\u00e7\u00e3o, em grande n\u00famero, de partes ideais de unidades imobili\u00e1rias, situa\u00e7\u00e3o preocupante e que foi constatada durante os trabalhos correcionais ent\u00e3o levados a efeito na referida Comarca.<\/p>\n

Foi autuado em apenso o Protocolado n\u00ba 37.944\/00, apresentado em 23 de agosto de 2.000 pelo Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justi\u00e7a de Habita\u00e7\u00e3o e Urbanismo – CAOHURB, do Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo, por meio do qual esse \u00f3rg\u00e3o exp\u00f5e sua preocupa\u00e7\u00e3o com a constata\u00e7\u00e3o de in\u00fameros casos, em todo o Estado, de fraude \u00e0 Lei n\u00ba 6.766\/79 implementada com a manipula\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do condom\u00ednio do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Narra o Minist\u00e9rio P\u00fablico, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a fraude, com o fracionamento do im\u00f3vel pelo loteador irregular, que “d\u00e1 ao parcelamento a roupagem de condom\u00ednio ordin\u00e1rio do C\u00f3digo Civil, denominando as parcelas do im\u00f3vel, nos instrumentos de compra e venda que celebra com os adquirentes, de\u00a0fra\u00e7\u00f5es ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas<\/em>, quando, de fato, cada uma dessas por\u00e7\u00f5es \u00e9 na verdade um LOTE, com localiza\u00e7\u00e3o exata na gleba, conferindo posse e dom\u00ednio exclusivo ao adquirente, que at\u00e9 mesmo o escolheu a partir de visita feita ao local em que est\u00e1 situado.”<\/p>\n

Tais vendas s\u00e3o instrumentalizadas, no entanto, sem refer\u00eancia a metragem certa, numera\u00e7\u00e3o e localiza\u00e7\u00e3o dos lotes, de forma a contornar a veda\u00e7\u00e3o administrativa expressa no item 151 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, tendo sido objeto da lavratura de escrituras p\u00fablicas pelos tabeli\u00e3es de notas, muitas das quais ingressam no registro imobili\u00e1rio, o que lhes confere a falsa apar\u00eancia de legalidade e legitimidade.<\/p>\n

Sugere o CAOHURB medidas que poderiam auxiliar no combate \u00e0 fraude, propondo: a) determina\u00e7\u00e3o administrativa de comunica\u00e7\u00e3o do fato, pelos not\u00e1rios e registradores, ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, ao Juiz Corregedor Permanente e \u00e0 Municipalidade, sempre que presentes ind\u00edcios objetivos que pudessem ser extra\u00eddos da pr\u00f3pria documenta\u00e7\u00e3o apresentada; b) inser\u00e7\u00e3o, nas escrituras p\u00fablicas, de declara\u00e7\u00e3o do adquirente no sentido de que a venda n\u00e3o dar\u00e1 ensejo \u00e0 forma\u00e7\u00e3o de novo n\u00facleo urbano, em desacordo com o contido nas Leis n\u00bas 6.766\/79, 4.591\/64 e Decreto-lei n\u00ba 58\/37, assim como da extens\u00e3o da declara\u00e7\u00e3o ao ato de registro das escrituras que eventualmente n\u00e3o a contiverem; e c) a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida com base nos crit\u00e9rios fornecidos pelas Normas de Servi\u00e7o.<\/p>\n

Com o requerimento oferece o Minist\u00e9rio P\u00fablico c\u00f3pia de julgados e de itens das normas de servi\u00e7os de outros Estados, todos pertinentes ao assunto em tela.<\/p>\n

Com o intuito de obten\u00e7\u00e3o de maiores dados sobre a situa\u00e7\u00e3o, em todo o Estado de S\u00e3o Paulo, dos parcelamentos irregulares implementados por meio de fra\u00e7\u00f5es ideais, desvirtuando o instituto jur\u00eddico do condom\u00ednio regulado no C\u00f3digo Civil, foram realizadas, pela Equipe de Correi\u00e7\u00f5es, visitas aos Oficiais de Registro de Im\u00f3veis das Comarcas de Jundia\u00ed e S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, cujos resultados se somam aos dados colhidos no curso das correi\u00e7\u00f5es gerais ordin\u00e1rias efetuadas no per\u00edodo.<\/p>\n

Dentre todo o material coletado foi escolhido aquele que melhor exemplifica e dimensiona a gravidade do problema objeto deste estudo, tendo sido determinada a juntada, dentre outros documentos: a) de c\u00f3pia da matr\u00edcula n\u00ba 11.253 do 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Jundia\u00ed, com 1.001 registros e averba\u00e7\u00f5es; b) de “fichas de controle das partes ideais” correspondentes a dezenas de matr\u00edculas do 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Jundia\u00ed; c) de c\u00f3pia da matr\u00edcula n\u00ba 35.155 do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Jundia\u00ed e da correspondente “matr\u00edcula auxiliar de controle das partes ideais”; d) de c\u00f3pia da matr\u00edcula n\u00ba 80.516 do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Jundia\u00ed, aberta em 12 de dezembro de 1996 e que j\u00e1 retrata a situa\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria do parcelamento irregularmente implementado por meio do condom\u00ednio de partes ideais; e) de c\u00f3pia da matr\u00edcula n\u00ba 9.761 do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Jundia\u00ed, cujo R.103\/9.761 trata da institui\u00e7\u00e3o de usufruto sobre parte ideal, cancelado nos termos da Av. 304\/9.761, assim como da correspondente “matr\u00edcula auxiliar de controle”; f) de material enviado pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Atibaia, com hist\u00f3rico da orienta\u00e7\u00e3o administrativa do Estado de S\u00e3o Paulo a respeito do tema, acompanhada de instrumento particular de compromisso de compra e venda de “fra\u00e7\u00e3o ideal” apresentado para registro acompanhado de planta do parcelamento irregular, com indica\u00e7\u00e3o da posse, identificada como Lote 8 da Quadra C; e g) de c\u00f3pia do traslado de escritura p\u00fablica lavrada pelo respons\u00e1vel pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto.<\/p>\n

Foi determinada a juntada, ainda, de c\u00f3pia do ac\u00f3rd\u00e3o referente ao julgamento da\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 72.365-0\/7<\/a>, por meio do qual o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em decis\u00e3o na qual Vossa Excel\u00eancia foi o relator, explicitou o entendimento no sentido da viabilidade de recusa de registro sempre que o oficial do registro de im\u00f3veis verifique, no exame de qualifica\u00e7\u00e3o, a presen\u00e7a, na matr\u00edcula ou no t\u00edtulo, de elementos que revelem a ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente.<\/p>\n

Vieram \u00e0 conclus\u00e3o, juntamente com estes autos, os do procedimento administrativo n\u00ba 147\/99 (anteriormente registrado sob o n\u00ba 044\/98) da Corregedoria Permanente da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, no qual foram relacionadas dezenas de matr\u00edculas daquela Comarca objeto de irregular parcelamento por meio do condom\u00ednio de partes ideais. Tais matr\u00edculas foram objeto de bloqueio conjunto, posteriormente levantado, e oferecem farto material comprobat\u00f3rio da irregularidade dos parcelamentos do solo correspondentes.<\/p>\n

Tamb\u00e9m s\u00e3o objeto de conclus\u00e3o conjunta os autos do Protocolado CG n\u00ba 19.512\/01, da Comarca de Taquaritinga, em apenso, e os autos do Protocolado CG n\u00ba 22.091\/01, formado por c\u00f3pia integral dos autos de a\u00e7\u00e3o penal processada perante a 4\u00aa Vara Criminal da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, cuja senten\u00e7a, da qual n\u00e3o consta not\u00edcia de tr\u00e2nsito em julgado, condenou o autor do parcelamento do solo em fra\u00e7\u00f5es ideais como incurso nas penas do artigo 50, inciso I, c.c. o par\u00e1grafo \u00fanico, inciso I, da Lei Federal n\u00ba 6.766\/79 e noticiou os fatos \u00e0 Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, para verifica\u00e7\u00e3o da regularidade da conduta do respons\u00e1vel pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabeli\u00e3o de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, de lavratura de escrituras relativas \u00e0 transmiss\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais em condom\u00ednio sem alerta para as partes contratantes quanto \u00e0 irregularidade do fracionamento do solo.<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio, no essencial.<\/p>\n

OPINAMOS<\/strong><\/p>\n

\u00c9 grave a situa\u00e7\u00e3o hoje vivenciada pelo registro imobili\u00e1rio de praticamente todo o Estado de S\u00e3o Paulo, representada pela prolifera\u00e7\u00e3o de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente que rege a mat\u00e9ria, com a indevida utiliza\u00e7\u00e3o do instituto jur\u00eddico do condom\u00ednio do C\u00f3digo Civil, por meio da aliena\u00e7\u00e3o, a significativa pluralidade de cond\u00f4minos que n\u00e3o guardam entre si rela\u00e7\u00e3o de parentesco ou outro fato que justificasse a comunh\u00e3o, de diminutas e similares fra\u00e7\u00f5es ideais do todo do im\u00f3vel, sem identificar, nos t\u00edtulos levados a registro, metragem certa, localiza\u00e7\u00e3o ou identifica\u00e7\u00e3o dos lotes, n\u00e3o obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que n\u00e3o s\u00e3o apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incid\u00eancia da veda\u00e7\u00e3o expressa no item 151 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a.<\/p>\n

E, embora sempre tenha havido efetiva preocupa\u00e7\u00e3o desta Corregedoria Geral no sentido de obstar a difus\u00e3o e multiplica\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m dessa modalidade de parcelamento irregular, verifica-se que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta passaram a se utilizar da correta argumenta\u00e7\u00e3o, expressa na orienta\u00e7\u00e3o administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualifica\u00e7\u00e3o os elementos registr\u00e1rios e aqueles expressos no t\u00edtulo, para, desvirtuando esse entendimento, obter a lavratura de instrumentos p\u00fablicos junto aos tabeli\u00e3es de notas e o registro desses t\u00edtulos pelo oficial de registro de im\u00f3veis, conferindo a essas aliena\u00e7\u00f5es a falsa apar\u00eancia de legitimidade.<\/p>\n

Fundada nesta orienta\u00e7\u00e3o manifestou-se, esta Corregedoria Geral, em agosto de 1.999, no Protocolado n\u00ba 18.965\/99, quanto \u00e0 inocorr\u00eancia, em tese, de falta administrativa por parte dos tabeli\u00e3es de notas ou dos registradores de im\u00f3veis, ou de v\u00edcio registr\u00e1rio que autorizasse a determina\u00e7\u00e3o de bloqueio das matr\u00edculas atingidas, limitando-se a recomendar, apenas a t\u00edtulo de cautela, aos not\u00e1rios e registradores que, no exerc\u00edcio de sua atividade, viessem a ter ci\u00eancia de fundados ind\u00edcios da efetiva\u00e7\u00e3o de parcelamento irregular, promovessem a remessa das informa\u00e7\u00f5es ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, viabilizando a pronta atua\u00e7\u00e3o desse \u00f3rg\u00e3o.<\/p>\n

Na seq\u00fc\u00eancia, passou a determinar, nos termos de correi\u00e7\u00e3o, a necessidade dessa comunica\u00e7\u00e3o para o Juiz Corregedor Permanente, para o Minist\u00e9rio P\u00fablico e para a Prefeitura Municipal, como expresso, por exemplo, no termo de correi\u00e7\u00e3o referente ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Atibaia, que deu origem a este procedimento.<\/p>\n

Seguiu-se a afirma\u00e7\u00e3o, nos autos do Protocolado CG n\u00ba 8.505\/00 da Comarca de Piracicaba, da viabilidade da recep\u00e7\u00e3o e arquivamento, pelo oficial de registro de im\u00f3veis, de comunica\u00e7\u00e3o oficial do Minist\u00e9rio P\u00fablico da instaura\u00e7\u00e3o de procedimento ou a\u00e7\u00e3o que verse sobre irregularidade no parcelamento do solo, informa\u00e7\u00e3o que constar\u00e1 das certid\u00f5es dos registros abrangidos pela not\u00edcia, com a advert\u00eancia e o esclarecimento de que esse arquivamento n\u00e3o se confunde com ato de averba\u00e7\u00e3o, nem impede a pr\u00e1tica de atos de registro ou averba\u00e7\u00e3o nos registros atingidos.<\/p>\n

Todas as medidas acima enumeradas foram tomadas no \u00e2mbito de compet\u00eancia da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, que passou a contar, a partir do julgamento, pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, em 15.02.01, da\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 72.365-0\/7<\/a>, em que Vossa Excel\u00eancia foi o relator, com eficiente instrumento no combate \u00e0 fraude.<\/p>\n

Neste aresto foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 um simples processo mec\u00e2nico, chancelador dos atos j\u00e1 praticados, mas parte, isso sim, de uma an\u00e1lise l\u00f3gica, voltada para a perquiri\u00e7\u00e3o da compatibilidade entre os assentamentos registr\u00e1rios e os t\u00edtulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita \u00e0 luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e imp\u00f5e a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da an\u00e1lise de elementos registr\u00e1rios, entendidos como tais os dados constantes das matr\u00edculas e revelem a evid\u00eancia de parcelamento irregular do solo, a exist\u00eancia de fraude e de ofensa \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente.<\/p>\n

S\u00e3o esclarecedoras as raz\u00f5es apontadas pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, o que recomenda sua integral transcri\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

“A presente d\u00favida foi suscitada pelo oficial registrador de im\u00f3veis da Comarca de Atibaia que, nas suas raz\u00f5es, relata a evolu\u00e7\u00e3o do entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a na quest\u00e3o relativa ao ingresso de t\u00edtulos referentes \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de partes ideais de im\u00f3veis, afirmando que se encontra pacificado o entendimento no sentido de que documenta\u00e7\u00e3o estranha ao t\u00edtulo n\u00e3o pode ser utilizada para a negativa do registro, o qual somente pode ser obstado quando presente, no t\u00edtulo, localiza\u00e7\u00e3o, designa\u00e7\u00e3o de quadra e lote, ou cl\u00e1usulas que contrariem as disposi\u00e7\u00f5es que regem o condom\u00ednio comum.<\/p>\n

Noticia o registrador que n\u00e3o obstante venha cumprindo tal orienta\u00e7\u00e3o, provocou, em face da gravidade da situa\u00e7\u00e3o presenciada em Atibaia, o Juiz Corregedor Permanente, que expediu a Portaria n\u00ba 04\/97, determinando, dentre outras provid\u00eancias, que os t\u00edtulos de transmiss\u00e3o de parte ideal de im\u00f3veis estivessem acompanhados de certid\u00e3o da Prefeitura Municipal que atestasse quanto \u00e0 regularidade da utiliza\u00e7\u00e3o do solo.<\/p>\n

Apresentadas as certid\u00f5es municipais, que por se referirem ao cadastro de apenas parte do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula e n\u00e3o esclarecerem quanto \u00e0 regularidade do uso do solo deixam de dar integral cumprimento aos termos da Portaria n\u00ba 04\/97 da Corregedoria Permanente, caracterizando fundada suspeita de implanta\u00e7\u00e3o irregular de parcelamento urbano, com infra\u00e7\u00e3o da lei n\u00ba 6.766\/79, foi recusado o registro.<\/p>\n

Seguiu-se a impugna\u00e7\u00e3o da apresentante do t\u00edtulo, que defendeu sua regularidade formal, a aus\u00eancia de elementos que revelassem localiza\u00e7\u00e3o ou identifica\u00e7\u00e3o da parcela ideal, e o respeito ao princ\u00edpio da continuidade, em face da anterior inscri\u00e7\u00e3o da mencionada parte ideal (R.9\/50.046). Afirmou, ainda, ser contradit\u00f3ria a conduta do registrador, que ao expedir a certid\u00e3o utilizada na formaliza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico omitiu qualquer v\u00edcio ou irregularidade, o que somente foi apresentado por ocasi\u00e3o do registro.<\/p>\n

Posta a quest\u00e3o nestes termos, mostra-se oportuna e importante a discuss\u00e3o do tema do ingresso no registro imobili\u00e1rio de t\u00edtulos que representem a transmiss\u00e3o de parte ideal do im\u00f3vel, assim como a correta express\u00e3o do entendimento adotado por este C. Conselho Superior da Magistratura, cujas decis\u00f5es anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou expressamente constantes do t\u00edtulo, n\u00e3o podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude \u00e0s normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.<\/p>\n

A qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 um simples processo mec\u00e2nico, chancelador dos atos j\u00e1 praticados, mas parte, isso sim, de uma an\u00e1lise l\u00f3gica, voltada para a perquiri\u00e7\u00e3o da compatibilidade entre os assentamentos registr\u00e1rios e os t\u00edtulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita \u00e0 luz das normas cogentes em vigor.<\/p>\n

No caso vertente, \u00e9 preciso visualizar, em sua totalidade, a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real do im\u00f3vel matriculado sob o n\u00ba 50.046, tal como indicada pelo f\u00f3lio real, o que, demonstrada a fraude \u00e0 lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente l\u00edcito, inviabiliza o registro postulado.<\/p>\n

Verifica-se, na hip\u00f3tese dos autos, a proced\u00eancia da d\u00favida, o que, no entanto, se d\u00e1 por raz\u00f5es diversas das constantes da argumenta\u00e7\u00e3o do registrador, fundada em documenta\u00e7\u00e3o estranha ao registro imobili\u00e1rio e ao t\u00edtulo, ou da decis\u00e3o de primeiro grau, que na esteira da manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico amparou-se na necessidade de retifica\u00e7\u00e3o do registro para apura\u00e7\u00e3o do remanescente.<\/p>\n

O que se constata, de forma inequ\u00edvoca, com a an\u00e1lise dos elementos registr\u00e1rios e do que consta do t\u00edtulo causal relativo ao registro pretendido, \u00e9 a utiliza\u00e7\u00e3o de expediente aparentemente l\u00edcito, qual seja, o condom\u00ednio tradicional, previsto no C\u00f3digo Civil, com a aliena\u00e7\u00e3o de partes ideais n\u00e3o localizadas e sem identifica\u00e7\u00e3o no t\u00edtulo, para burla da legisla\u00e7\u00e3o cogente que disp\u00f5e sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se n\u00e3o a implanta\u00e7\u00e3o de loteamento irregular, ao menos a efetiva\u00e7\u00e3o do desmembramento de no m\u00ednimo cinco pequenas glebas, que n\u00e3o obstante indicadas apenas como partes ideais, j\u00e1 foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas, o que se verifica pelo exame da matr\u00edcula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretens\u00e3o de nova transfer\u00eancia do que consta do R.9), situa\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria suficiente para, com fundamento no item 151, do Cap\u00edtulo XX, do Tomo II, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, que regulamenta a legisla\u00e7\u00e3o pertinente, obstar o registro postulado.<\/p>\n

Alterou-se de forma deliberada uma situa\u00e7\u00e3o de fato para escapar \u00e0 incid\u00eancia da norma. Simulou-se uma situa\u00e7\u00e3o para a lei n\u00e3o atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na cl\u00e1ssica li\u00e7\u00e3o de Miguel Maria de Serpa Lopes: “O significado do neg\u00f3cio em fraude \u00e0 lei \u00e9 o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido” (“Curso de Direito Civil – Introdu\u00e7\u00e3o, Parte Geral e Teoria dos Neg\u00f3cios Jur\u00eddicos”, vol. I, 5\u00aa ed., 1971, Freitas Bastos, n\u00ba 300, p\u00e1g. 398).<\/p>\n

Complementa esta id\u00e9ia o Des. Antonio Cezar Peluso: “A fraude \u00e0 lei, que no fundo \u00e9 fraude aos resultados pr\u00e1ticos das normas cogentes, \u00e0 medida que \u00e9 inevit\u00e1vel a incid\u00eancia e a efic\u00e1cia destas (n\u00e3o se frauda norma n\u00e3o cogente, porque sua incid\u00eancia n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria), aponta, desde logo, para id\u00e9ia de frustra\u00e7\u00e3o objetiva do ordenamento jur\u00eddico: a tipicidade da fraude \u00e0 lei est\u00e1 na contrariedade a direito, n\u00e3o propriamente na inten\u00e7\u00e3o ou no estado de \u00e2nimo dos agentes. A palavra ‘fraude’ est\u00e1 aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustra\u00e7\u00e3o (da lei cogente), n\u00e3o sendo essencial, na caracteriza\u00e7\u00e3o dessa figura jur\u00eddica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o prop\u00f3sito de eludir os resultados desfavor\u00e1veis da incid\u00eancia infal\u00edvel da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indaga\u00e7\u00e3o. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, \u00e9 que tenha havido a frustra\u00e7\u00e3o objetiva do resultado pr\u00e1tico previsto por norma jur\u00eddica cogente que incidiu, isto \u00e9, sua n\u00e3o aplica\u00e7\u00e3o”. E exemplifica: “Est\u00e1-se a usar de categoria jur\u00eddica l\u00edcita, que, objeto de regras n\u00e3o cogentes, \u00e9 o condom\u00ednio disciplinado pelo C\u00f3digo Civil, como sortil\u00e9gio para evitar os resultados pr\u00e1ticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo… (“Temas de Direito Urban\u00edstico 2” da Caohurb – Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justi\u00e7a da Habita\u00e7\u00e3o e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude \u00e0 Lei de Parcelamento do Solo e \u00e0 Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria, pag. 369 a 371).<\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 d\u00favida, pois, quanto \u00e0 irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplica\u00e7\u00e3o de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registr\u00e1rios e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.<\/p>\n

N\u00e3o autoriza o registro pretendido, por fim, a exist\u00eancia de anterior registro de venda da parte ideal em quest\u00e3o (R.9\/50.046), pois, como j\u00e1 decidido: “N\u00e3o socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas \u00e0 mesma matr\u00edcula, sendo pac\u00edfica a jurisprud\u00eancia deste Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura … no sentido de que erros pret\u00e9ritos do registro n\u00e3o autorizam novos e reiterados erros, dada a inexist\u00eancia de direito adquirido ao engano, como expresso no v. ac\u00f3rd\u00e3o que decidiu a apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel n\u00ba 28.280-0\/1, da Comarca de S\u00e3o Carlos, Relator o Desembargador Ant\u00f4nio Carlos Alves Braga: ‘Tranq\u00fcila a orienta\u00e7\u00e3o do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pret\u00e9ritos do registro n\u00e3o autorizam nova e repetida pr\u00e1tica do ato registr\u00e1rio irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. C\u00edv. n\u00bas. 14.094-0\/5, 15.372-0\/1, 13.616-0\/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)” (Ap. C\u00edv. n\u00ba 41.855-0\/1 – Comarca de Ja\u00fa, Rel. Des. Nigro Concei\u00e7\u00e3o, j. 6.2.98).<\/p>\n

Ante o exposto nego provimento ao recurso.”<\/p>\n

Verifica-se, portanto, que ap\u00f3s a publica\u00e7\u00e3o do aresto acima mencionado j\u00e1 n\u00e3o se pode aceitar como regular a efetiva\u00e7\u00e3o, por registrador de im\u00f3veis do Estado de S\u00e3o Paulo, de registros referentes a im\u00f3veis que se encontrem em situa\u00e7\u00e3o similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobili\u00e1rio, a continuidade de pr\u00e1tica delet\u00e9ria e que j\u00e1 contaminou um significativo n\u00famero de matr\u00edculas, dispersas por todo o nosso Estado.<\/p>\n

A preocupa\u00e7\u00e3o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a passa a se voltar, portanto, no \u00e2mbito do registro de im\u00f3veis, para a obten\u00e7\u00e3o de solu\u00e7\u00f5es e meios tendentes \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o, quando poss\u00edvel, desses im\u00f3veis j\u00e1 irregularmente parcelados, estudos que poder\u00e3o prosseguir nestes mesmos autos, dando continuidade ao trabalho at\u00e9 agora realizado.<\/p>\n

Mostra-se imprescind\u00edvel, ainda, em face da clareza com que a orienta\u00e7\u00e3o administrativa atual impede o registro de novos t\u00edtulos, a tomada de outras provid\u00eancias, abrangentes, tamb\u00e9m da atividade dos not\u00e1rios.<\/p>\n

A mais simples delas \u00e9 a de que seja dado car\u00e1ter normativo \u00e0 determina\u00e7\u00e3o de que os tabeli\u00e3es e registradores do Estado de S\u00e3o Paulo, sempre que, no exerc\u00edcio de sua atividade, vierem a ter ci\u00eancia de fundados ind\u00edcios da efetiva\u00e7\u00e3o de parcelamento irregular, promovam a remessa das informa\u00e7\u00f5es relativas ao fato ao Juiz Corregedor Permanente, para o Minist\u00e9rio P\u00fablico e para a Prefeitura Municipal, permitindo a cada um desses \u00f3rg\u00e3os a promo\u00e7\u00e3o das medidas pertinentes a sua respectiva esfera de compet\u00eancia.<\/p>\n

A essa \u00faltima provid\u00eancia deve somar-se a determina\u00e7\u00e3o, em car\u00e1ter normativo, de que os tabeli\u00e3es, \u00e0 semelhan\u00e7a do que consta do artigo 685 da Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registral da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado do Rio Grande do Sul, se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto neg\u00f3cios jur\u00eddicos de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais sempre que a an\u00e1lise de elementos objetivos revelem a ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente disciplinadora do parcelamento do solo, o que se justifica tanto em raz\u00e3o do dever imposto aos not\u00e1rios de orienta\u00e7\u00e3o dos usu\u00e1rios de seus servi\u00e7os, expresso na Lei Federal n\u00ba 8.935\/94, quanto \u00e0 irregularidade da instrumentaliza\u00e7\u00e3o, pelos tabeli\u00e3es de notas, de t\u00edtulos que sabidamente n\u00e3o ter\u00e3o ingresso no registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Havendo insist\u00eancia dos interessados na lavratura do ato notarial, mesmo alertados pelo tabeli\u00e3o de que a transfer\u00eancia de fra\u00e7\u00e3o ideal para a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio tradicional n\u00e3o implica na aliena\u00e7\u00e3o de parcela certa e localizada de terreno, dever\u00e1 ser obrigatoriamente inserida no instrumento p\u00fablico que formaliza o neg\u00f3cio jur\u00eddico expressa declara\u00e7\u00e3o das partes quanto \u00e0 ci\u00eancia dessa circunst\u00e2ncia.<\/p>\n

Portanto, o parecer que nos permitimos, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa Excel\u00eancia \u00e9 no sentido de, em face do inequ\u00edvoco impedimento do registro de novos t\u00edtulos decorrente da orienta\u00e7\u00e3o administrativa do Conselho Superior da Magistratura firmada no julgamento da Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 72.365-0\/7, determinar, em car\u00e1ter normativo: a) aos not\u00e1rios e registradores do Estado de S\u00e3o Paulo, sempre que, no exerc\u00edcio de sua atividade, vierem a ter ci\u00eancia de fundados ind\u00edcios da efetiva\u00e7\u00e3o de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informa\u00e7\u00f5es relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Minist\u00e9rio P\u00fablico e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeli\u00e3es de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto neg\u00f3cios jur\u00eddicos de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais sempre que a an\u00e1lise de elementos objetivos revelem a ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insist\u00eancia dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigat\u00f3ria inser\u00e7\u00e3o, no instrumento p\u00fablico que formaliza o neg\u00f3cio jur\u00eddico, de expressa declara\u00e7\u00e3o das partes da ci\u00eancia de que a transmiss\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal para a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio tradicional n\u00e3o implica na aliena\u00e7\u00e3o de parcela certa e localizada de terreno.<\/p>\n

Alvitramos, ainda, caso venha a ser aprovado o presente parecer, seja publicado juntamente com a r. decis\u00e3o de Vossa Excel\u00eancia, para conhecimento geral, assim como sua autua\u00e7\u00e3o, pelo DEGE 1.1. para a efetiva\u00e7\u00e3o de estudos tendentes \u00e0 necess\u00e1ria adapta\u00e7\u00e3o das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a.<\/p>\n

Sub-censura.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 01 de junho de 2.001.<\/p>\n

ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
\nEDUARDO MORETZSOHN DE CASTRO
\nLU\u00cdS PAULO ALIENDE RIBEIRO
\nMARCELO FORTES BARBOSA FILHO
\nMARIO ANTONIO SILVEIRA
\nJu\u00edzes Auxiliares da Corregedoria<\/strong><\/p>\n

DECIS\u00c3O:
\n<\/strong>Tratam os autos da quest\u00e3o relativa \u00e0 prolifera\u00e7\u00e3o de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente que rege a mat\u00e9ria, com a indevida utiliza\u00e7\u00e3o do instituto jur\u00eddico do condom\u00ednio tradicional, por meio da aliena\u00e7\u00e3o, a significativa pluralidade de cond\u00f4minos que n\u00e3o guardam entre si rela\u00e7\u00e3o de parentesco ou outro fato que justificasse a comunh\u00e3o, de diminutas e similares fra\u00e7\u00f5es ideais do todo do im\u00f3vel, sem identificar, nos t\u00edtulos levados a registro, metragem certa, localiza\u00e7\u00e3o ou identifica\u00e7\u00e3o dos lotes, n\u00e3o obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que n\u00e3o s\u00e3o apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incid\u00eancia da veda\u00e7\u00e3o expressa no item 151 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a.<\/p>\n

Essa mat\u00e9ria apresenta, hoje, indiscut\u00edvel import\u00e2ncia e relev\u00e2ncia, raz\u00e3o pela qual vem sendo objeto de estudos empreendidos pela Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, que, em face da gravidade da situa\u00e7\u00e3o constatada no registro imobili\u00e1rio de praticamente todo o Estado de S\u00e3o Paulo, apurada no curso de correi\u00e7\u00f5es gerais ordin\u00e1rias e de visitas extraordin\u00e1rias, busca alternativas e solu\u00e7\u00f5es no sentido de obstar a difus\u00e3o e multiplica\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta argumenta\u00e7\u00e3o, expressa na orienta\u00e7\u00e3o administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualifica\u00e7\u00e3o os elementos registr\u00e1rios e aqueles expressos no t\u00edtulo, para obter a lavratura de instrumentos p\u00fablicos junto aos tabeli\u00e3es de notas e o registro desses t\u00edtulos pelo oficial de registro de im\u00f3veis, conferindo a essas aliena\u00e7\u00f5es a falsa apar\u00eancia de legitimidade.<\/p>\n

Com a publica\u00e7\u00e3o da decis\u00e3o proferida pelo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 72.365-0\/7, da Comarca de Atibaia, foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 um simples processo mec\u00e2nico, chancelador dos atos j\u00e1 praticados, mas parte, isso sim, de uma an\u00e1lise l\u00f3gica, voltada para a perquiri\u00e7\u00e3o da compatibilidade entre os assentamentos registr\u00e1rios e os t\u00edtulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita \u00e0 luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e imp\u00f5e a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da an\u00e1lise de elementos registr\u00e1rios, entendidos como tais os dados constantes das matr\u00edculas e revelem a evid\u00eancia de parcelamento irregular do solo, a exist\u00eancia de fraude e de ofensa \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente.<\/p>\n

Invi\u00e1vel, em face da clareza com que agora expressa a orienta\u00e7\u00e3o administrativa, demonstrativa da irregularidade administrativa da efetiva\u00e7\u00e3o de novos registros referentes a im\u00f3veis em situa\u00e7\u00e3o similar, revela-se necess\u00e1ria a ado\u00e7\u00e3o de medidas complementares.<\/p>\n

Por tais raz\u00f5es, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Ju\u00edzes Auxiliares desta Corregedoria e determino,\u00a0em car\u00e1ter normativo<\/strong>: a) aos not\u00e1rios e registradores do Estado de S\u00e3o Paulo, sempre que, no exerc\u00edcio de sua atividade, vierem a ter ci\u00eancia de fundados ind\u00edcios da efetiva\u00e7\u00e3o de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informa\u00e7\u00f5es relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Minist\u00e9rio P\u00fablico e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeli\u00e3es de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto neg\u00f3cios jur\u00eddicos de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais sempre que a an\u00e1lise de elementos objetivos revelem a ocorr\u00eancia de fraude \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insist\u00eancia dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigat\u00f3ria inser\u00e7\u00e3o, no instrumento p\u00fablico que formaliza o neg\u00f3cio jur\u00eddico, de expressa declara\u00e7\u00e3o das partes da ci\u00eancia de que a transmiss\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal para a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio tradicional n\u00e3o implica na aliena\u00e7\u00e3o de parcela certa e localizada de terreno.<\/p>\n

Publique-se, juntamente com o parecer.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 05.6.01.<\/p>\n

LU\u00cdS DE MACEDO<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROCESSO CG-2.588\/2000 – CAPITAL – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTI\u00c7A PARECER N\u00ba 348\/2001-E Registro de Im\u00f3veis – Aliena\u00e7\u00e3o de partes ideais quantificadas em metragem quadrada – Ind\u00edcios registr\u00e1rios de que se trata de expediente para irregular desmembramento do im\u00f3vel – Fraude \u00e0 lei que impede o registro – Situa\u00e7\u00e3o evidenciada na verifica\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es das matr\u00edculas, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-2962","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cgj-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2962","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2962"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2962\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2962"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2962"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2962"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}