{"id":29,"date":"2009-09-09T16:11:00","date_gmt":"2009-09-09T18:11:00","guid":{"rendered":"http:\/\/homologacao.26notas.com.br\/blog\/?p=29"},"modified":"2009-09-09T16:11:00","modified_gmt":"2009-09-09T18:11:00","slug":"subfaturamento-na-transacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=29","title":{"rendered":"Subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"
Subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria
\nPor Mauro Ant\u00f4nio Rocha. Advogado e Coordenador Jur\u00eddico de Contratos Habitacionais da Caixa Econ\u00f4mica Federal, em S\u00e3o Paulo.
\n3 setembro 2009 08h09m
\nDos riscos e conseq\u00fc\u00eancias jur\u00eddico-patrimoniais do subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/div>\n
<\/strong><\/div>\n
1. Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong>
\nEscriturar a transmiss\u00e3o da propriedade por valor menor ao efetivamente contratado \u00e9 procedimento comum e regularmente utilizado no mercado imobili\u00e1rio. De mec\u00e2nica simpl\u00f3ria, basta que os contratantes instrumentalizem a transa\u00e7\u00e3o, de forma p\u00fablica ou particular, declarando valor inferior ao real, efetuando o comprador o pagamento da diferen\u00e7a do pre\u00e7o por meio diverso daquele declinado no instrumento e objeto do recebimento e quita\u00e7\u00e3o pelo vendedor.
\nEssa diverg\u00eancia entre o pre\u00e7o real e o valor declarado corresponde ao subfaturamento, il\u00edcito que no \u00e2mbito tribut\u00e1rio \u00e9 praticado com o objetivo de impedir a ocorr\u00eancia do fato gerador ou de reduzir a base de c\u00e1lculo do tributo.
\nAo subfaturar a transa\u00e7\u00e3o, muitas vezes com a interveni\u00eancia profissional ou participa\u00e7\u00e3o de terceiros, os contratantes distanciam-se da legalidade sem demonstrar discernimento ou conhecimento pleno dos riscos e das conseq\u00fc\u00eancias jur\u00eddico-patrimoniais que da\u00ed poder\u00e1 advir.
\nNo campo da preven\u00e7\u00e3o e combate aos crimes de lavagem ou oculta\u00e7\u00e3o de bens, direitos e valores o subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria constitui ind\u00edcio da proveni\u00eancia il\u00edcita dos recursos utilizados na aquisi\u00e7\u00e3o do bem ou, por outro lado, da poss\u00edvel destina\u00e7\u00e3o desses recursos para a pr\u00e1tica dos crimes previstos na Lei n\u00ba 9.613\/98 ou com eles relacionados. [1]
\nDe outra parte, al\u00e9m de caracterizar o subfaturamento e indicar a ilicitude dos recursos, a escritura\u00e7\u00e3o da venda por pre\u00e7o inferior ao contratado tipifica o crime de falsidade ideol\u00f3gica e invalida o ato viciado pela simula\u00e7\u00e3o, expondo o adquirente ao risco de redu\u00e7\u00e3o patrimonial no caso de anula\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio por alegada les\u00e3o ou evic\u00e7\u00e3o de direito.
\nEmbora sejam in\u00fameras as motiva\u00e7\u00f5es pessoais e econ\u00f4micas sugeridas para a ado\u00e7\u00e3o desse procedimento o objetivo almejado ser\u00e1 sempre a fraude ou a sonega\u00e7\u00e3o fiscal e a lavagem ou a oculta\u00e7\u00e3o de bens, direitos e valores.
\nO subfaturamento beneficiar\u00e1 exclusivamente ao adquirente do im\u00f3vel, a quem compete, salvo conven\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, o pagamento das despesas e dos impostos incidentes sobre a transmiss\u00e3o, nos termos do art. 490 do C\u00f3digo Civil, quando tiver por objetivo a redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do imposto sobre a transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria ou, ainda, do montante das custas e emolumentos incidentes sobre a transa\u00e7\u00e3o. Beneficiar\u00e1 exclusivamente ao vendedor sempre que tiver como objetivo a redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do imposto sobre o lucro imobili\u00e1rio, exceto na ocorr\u00eancia de ajuste para repasse parcial ao comprador sob a forma de desconto sobre o pre\u00e7o. Poder\u00e1, ainda, beneficiar a ambos, propiciando ao comprador a oculta\u00e7\u00e3o de recursos utilizados para a aquisi\u00e7\u00e3o e ao vendedor a redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo para a incid\u00eancia do imposto sobre o lucro imobili\u00e1rio.
\nEntretanto, independentemente de quem tenha auferido o benef\u00edcio, estar\u00e1 caracterizado o conluio [2] e os contratantes ser\u00e3o igualmente responsabilizados pela ilegalidade, juntamente com qualquer outro terceiro que tenha, de algum modo, participado, intervindo ou concorrido para a sua pr\u00e1tica. [3]<\/div>\n
2. Da simula\u00e7\u00e3o e da falsidade ideol\u00f3gica<\/strong>
\nDe acordo com o artigo 167 do C\u00f3digo Civil considera-se simulado o neg\u00f3cio jur\u00eddico que cont\u00e9m declara\u00e7\u00e3o n\u00e3o verdadeira, podendo sua nulidade ser requerida por qualquer interessado no desfazimento do neg\u00f3cio, subsistindo o neg\u00f3cio dissimulado, se v\u00e1lido for na subst\u00e2ncia e na forma.
\nArt. 167. \u00c9 nulo o neg\u00f3cio jur\u00eddico simulado, mas subsistir\u00e1 o que se dissimulou, se v\u00e1lido for na subst\u00e2ncia e na forma.
\n\u00a7 1o Haver\u00e1 simula\u00e7\u00e3o nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos quando:
\nI – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas \u00e0s quais realmente se conferem, ou transmitem;
\nII – contiverem declara\u00e7\u00e3o, confiss\u00e3o, condi\u00e7\u00e3o ou cl\u00e1usula n\u00e3o verdadeira;
\nIII – os instrumentos particulares forem antedatados, ou p\u00f3s-datados.
\n\u00a7 2o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-f\u00e9 em face dos contraentes do neg\u00f3cio jur\u00eddico simulado. (grifo nosso)
\nEnquadra-se na esp\u00e9cie de simula\u00e7\u00e3o relativa, pela qual pretendem as partes a realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, mas o fazem de forma a prejudicar direitos de terceiros ou em fraude \u00e0 lei.
\nA simula\u00e7\u00e3o \u00e9 produto de um conluio entre os contratantes, visando obter efeito diverso daquele que o neg\u00f3cio aparenta conferir. N\u00e3o \u00e9 v\u00edcio do consentimento, pois n\u00e3o atinge a vontade em sua forma\u00e7\u00e3o. \u00c9 uma desconformidade consciente da declara\u00e7\u00e3o, realizada de comum acordo com a pessoa a quem se destina, com o objetivo de enganar terceiros ou fraudar a lei. [4]
\nConforme assinala Caio Mario da Silva Pereira,
\n\u201co pre\u00e7o tem de ser s\u00e9rio, traduzindo a inten\u00e7\u00e3o efetiva e real de constituir uma contrapresta\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o do vendedor. Se for fict\u00edcio, n\u00e3o h\u00e1 venda, por\u00e9m doa\u00e7\u00e3o dissimulada, aplicando o art. 167 do C\u00f3digo Civil, que determina a subsist\u00eancia do neg\u00f3cio jur\u00eddico que se dissimulou, se v\u00e1lido na subst\u00e2ncia e na forma e n\u00e3o violar direito de terceiro. Se for irris\u00f3rio, venda tamb\u00e9m n\u00e3o h\u00e1, por que um contrato em que se presencia o contraste aberrante entre valor da coisa e o pre\u00e7o nega-se a si mesmo. [5]
\nInobstante a invalidade jur\u00eddica decorrente da simula\u00e7\u00e3o, a referida conduta caracteriza tamb\u00e9m o crime de falsidade ideol\u00f3gica tipificado no artigo 299 do C\u00f3digo Penal.
\nArt. 299 – Omitir, em documento p\u00fablico ou particular, declara\u00e7\u00e3o que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declara\u00e7\u00e3o falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obriga\u00e7\u00e3o ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:
\nPena – reclus\u00e3o, de um a cinco anos, e multa, se o documento \u00e9 p\u00fablico, e reclus\u00e3o de um a tr\u00eas anos, e multa, se o documento \u00e9 particular.
\nNo caso, restar\u00e1 configurado o crime da falsidade ideol\u00f3gica, pela inser\u00e7\u00e3o em documento, de declara\u00e7\u00e3o \u201cfalsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obriga\u00e7\u00e3o ou alterar a verdade sobre fato jur\u00eddico relevante\u201d, ao qual \u00e9 cominada a pena de reclus\u00e3o de um a tr\u00eas anos, se o documento \u00e9 particular, ou de um a cinco anos, quando o documento \u00e9 p\u00fablico.
\nOs delitos de falso, inclusive os de falsidade ideol\u00f3gica, s\u00e3o, em geral, formais e n\u00e3o exigem a efetiva produ\u00e7\u00e3o de dano, bastando que a conduta apresente-se capaz de produzir preju\u00edzo a terceiro. O prazo de prescri\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o, para o crime de falsidade ideol\u00f3gica, \u00e9 de doze anos, conforme artigo 109, inciso III, do C\u00f3digo Penal.<\/div>\n
<\/strong><\/div>\n
3. Da sonega\u00e7\u00e3o de impostos e da fraude fiscal<\/strong>
\nJ\u00e1 dissemos que, sob qualquer motiva\u00e7\u00e3o, os objetivos finais almejados pelos contratantes com o subfaturamento ser\u00e3o sempre a fraude ou sonega\u00e7\u00e3o fiscal e\/ou a lavagem ou oculta\u00e7\u00e3o de direitos e valores.
\nO subfaturamento pode caracterizar a fraude fiscal, conceituada no art. 72 da Lei n\u00ba 4.502\/64, como \u201ctoda a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o dolosa tendente a impedir ou retardar, total ou parcialmente, a ocorr\u00eancia do fato gerador da obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria principal, ou a excluir ou modificar as suas caracter\u00edsticas essenciais, de modo a reduzir o montante do imposto devido, a evitar ou diferir o seu pagamento\u201d ou, ainda, a sonega\u00e7\u00e3o fiscal, conceituada no art. 71 da lei citada como \u201ctoda a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o dolosa tendente a impedir ou retardar, total ou parcialmente, o conhecimento por parte da autoridade fazend\u00e1ria\u201d, da \u201cocorr\u00eancia do fato gerador da obriga\u00e7\u00e3o principal, sua natureza ou circunst\u00e2ncias materiais\u201d ou \u201cdas condi\u00e7\u00f5es pessoais de contribuinte, suscet\u00edveis de afetar a obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria principal ou cr\u00e9dito tribut\u00e1rio correspondente\u201d.
\nAo escriturar a transa\u00e7\u00e3o por valor inferior ao real, os contratantes omitem, falseiam e fornecem elementos inexatos \u00e0s autoridades fazend\u00e1rias com o objetivo de frustrar a cobran\u00e7a e o recolhimento de tributos exig\u00edveis, nos prazos previstos em lei, com infra\u00e7\u00e3o \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, ficando sujeitos \u00e0s san\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias da\u00ed decorrentes.
\nDisp\u00f5e o artigo 1\u00ba da Lei n\u00ba 8.137\/90, que \u201cconstitui crime contra a ordem tribut\u00e1ria suprimir ou reduzir tributo\u201d mediante a omiss\u00e3o de informa\u00e7\u00e3o, presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa \u00e0s autoridades fazend\u00e1rias, inser\u00e7\u00e3o de elementos inexatos em documento exigido pela lei fiscal, emiss\u00e3o de documento que saiba ser falso ou inexato, entre outras condutas.
\nIgualmente, disp\u00f5e no artigo 2\u00ba, que constitui crime da mesma natureza \u201cfazer declara\u00e7\u00e3o falsa ou omitir declara\u00e7\u00e3o sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo\u201d.
\nPortanto, ao permitir a sonega\u00e7\u00e3o de impostos, a atividade aqui tratada caracteriza os crimes previstos nos artigos 1\u00b0 e 2\u00b0 da Lei 8.137\/90, que define crime contra a ordem tribut\u00e1ria, econ\u00f4mica e contra as rela\u00e7\u00f5es de consumo, pela inten\u00e7\u00e3o dolosa de suprimir ou reduzir tributo, presentes o elemento subjetivo do tipo penal – inten\u00e7\u00e3o de n\u00e3o pagamento – e o elemento objetivo – exigibilidade do tributo.
\nConfigurada a fraude fiscal, as partes contratantes e terceiros participantes da opera\u00e7\u00e3o estar\u00e3o sujeitos \u00e0 pena de reclus\u00e3o de dois a cinco anos, para as condutas definidas no artigo 1\u00ba e de seis meses a dois anos de deten\u00e7\u00e3o para a conduta acima definida no artigo 2\u00ba.
\nAl\u00e9m de toda a responsabilidade civil e criminal, do ponto de vista econ\u00f4mico, poder\u00e3o arcar com multas de mais de duzentos por cento calculadas sobre a totalidade ou diferen\u00e7a de imposto, al\u00e9m do pagamento do principal, com os acr\u00e9scimos legais.
\nO adquirente ficar\u00e1 sujeito, tamb\u00e9m, ao aumento da carga tribut\u00e1ria futura em raz\u00e3o da escritura\u00e7\u00e3o e correspondente declara\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o do bem por valor inferior ao efetivamente pago, o que resultar\u00e1 na apura\u00e7\u00e3o de maior lucro imobili\u00e1rio por ocasi\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o do mesmo bem.<\/div>\n
4. Da lavagem ou oculta\u00e7\u00e3o de bens, direitos e valores<\/strong>
\nO crime da lavagem de dinheiro caracteriza-se por um conjunto de opera\u00e7\u00f5es comerciais ou financeiras que buscam a incorpora\u00e7\u00e3o na economia de cada pa\u00eds, de modo transit\u00f3rio ou permanente, de recursos, bens ou valores, de origem il\u00edcita. \u00c0 conduta que busca a regulariza\u00e7\u00e3o e legaliza\u00e7\u00e3o de dinheiro obtido em atividades il\u00edcitas, com o objetivo de introdu\u00e7\u00e3o desses recursos na economia formal d\u00e1-se o nome de lavagem de dinheiro.
\nDo subfaturamento da opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, por possibilitar a oculta\u00e7\u00e3o de parte dos recursos utilizados para a transa\u00e7\u00e3o, restar\u00e1 configurada a lavagem de dinheiro se esses recursos tiverem por origem opera\u00e7\u00f5es anteriores consideradas criminosas ou, ainda, se esses mesmos recursos estiverem destinados \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o ou participa\u00e7\u00e3o nessas atividades.
\nDe acordo com o item 8 do anexo \u00e0 Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 14\/2006 do Conselho de Controle das Atividades Financeiras (COAF), transa\u00e7\u00f5es com aparente superfaturamento ou subfaturamento de im\u00f3veis est\u00e3o entre as opera\u00e7\u00f5es que podem constituir-se em ind\u00edcios da pr\u00e1tica dos crimes previstos na Lei n\u00ba 9.613\/98 ou com eles relacionados.
\nA referida lei define condutas que constituem crimes de lavagem ou oculta\u00e7\u00e3o de bens, direitos e valores, dentre eles, \u201cocultar ou dissimular a natureza, origem, localiza\u00e7\u00e3o, disposi\u00e7\u00e3o, movimenta\u00e7\u00e3o ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente, de crime\u201d de tr\u00e1fico de entorpecentes ou drogas afins, terrorismo e seu financiamento, contrabando ou tr\u00e1fico de armas, muni\u00e7\u00f5es etc., extors\u00e3o mediante seq\u00fcestro, crimes contra a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, sistema financeiro nacional, praticado por organiza\u00e7\u00e3o criminosa ou por particular contra a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica estrangeira.
\nA lei estipula a pena de tr\u00eas a dez anos de reclus\u00e3o e multa, incorrendo nas mesmas penas quem contribui para transformar em ativos l\u00edcitos os recursos oriundos daquelas atividades criminosas, bem como aquele que utiliza esses bens, direitos ou valores que sabe provenientes dos crimes antecedentes referidos, na atividade econ\u00f4mica ou financeira.<\/div>\n
<\/strong><\/div>\n
5. Da les\u00e3o e da evic\u00e7\u00e3o de direito<\/strong>
\nAl\u00e9m de praticar ou compactuar com pr\u00e1ticas criminosas como a falsidade ideol\u00f3gica, a sonega\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, a fraude fiscal, e, eventualmente, a lavagem e oculta\u00e7\u00e3o de direitos e valores, e de ficar sujeito \u00e0 nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico por simula\u00e7\u00e3o, com todas as conseq\u00fc\u00eancias civis e criminais da\u00ed decorrentes, o adquirente fica sujeito a severos preju\u00edzos patrimoniais.
\nA evic\u00e7\u00e3o ocorre quando o adquirente perde a posse, o uso ou a propriedade do bem, por senten\u00e7a judicial em conseq\u00fc\u00eancia de v\u00edcio precedente ao contrato que o conferira ao comprador.
\nDisp\u00f5e o C\u00f3digo Civil, no art. 45 que, nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o dom\u00ednio, posse ou uso, ser\u00e1 o alienante obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evic\u00e7\u00e3o, toda vez que n\u00e3o se tenha exclu\u00eddo expressamente essa responsabilidade.
\nCom a perda judicial da coisa, tem o adquirente, nos limites da lei, a faculdade de voltar-se contra o alienante para exigir que este restitua integralmente o pre\u00e7o pago, mais as despesas com o contrato, honor\u00e1rios de advogado e custas judiciais na a\u00e7\u00e3o que lhe imp\u00f4s a evic\u00e7\u00e3o
\nO pre\u00e7o, disp\u00f5e o par\u00e1grafo \u00fanico do mesmo artigo 45, \u201cseja a evic\u00e7\u00e3o total ou parcial, ser\u00e1 o do valor da coisa, na \u00e9poca em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evic\u00e7\u00e3o parcial\u201d
\nOcorre que a restitui\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o pago ser\u00e1 pleiteada em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria – indenizat\u00f3ria, com os documentos comprobat\u00f3rios exigidos, dentre os quais o instrumento particular ou p\u00fablico da transa\u00e7\u00e3o, de forma que o valor da indeniza\u00e7\u00e3o requerida ser\u00e1 o valor lan\u00e7ado no instrumento e n\u00e3o aquele efetivamente pago pelo adquirente.
\nVisto que, na simula\u00e7\u00e3o maliciosa, as pessoas que participam do ato est\u00e3o movidas do prop\u00f3sito de violar a lei ou prejudicar algu\u00e9m, n\u00e3o poder\u00e3o arg\u00fcir o defeito, ou aleg\u00e1-lo em lit\u00edgio de uma contra a outra, pois o direito n\u00e3o tolera que algu\u00e9m seja ouvido quando alega a pr\u00f3pria m\u00e1-f\u00e9. [6]
\nDe outro lado, o C\u00f3digo Civil Brasileiro considera defeito do neg\u00f3cio jur\u00eddico, anul\u00e1vel, portanto, o contrato firmado por pessoa sob premente necessidade, ou inexperiente, que se obriga a presta\u00e7\u00e3o manifestamente desproporcional ao valor da presta\u00e7\u00e3o oposta. [7]
\nAo defeito acima, d\u00e1-se o nome de les\u00e3o. A les\u00e3o decorre do enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento de outra parte contratante que receber\u00e1 valor inferior aos valores vigentes ao tempo da celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, ou ser\u00e1 obrigado a pagar um valor abusivo.
\nNa li\u00e7\u00e3o de Caio M\u00e1rio da Silva Pereira [8], les\u00e3o \u00e9 \u201co preju\u00edzo que uma pessoa sofre na conclus\u00e3o de um ato negocial, resultante da despropor\u00e7\u00e3o existente entre as presta\u00e7\u00f5es das duas partes\u201d.
\nA doutrina distingue a les\u00e3o em les\u00e3o enorme, quando o bem objeto do contrato vale o dobro do pre\u00e7o pago, fundada na injusti\u00e7a do contrato em si, como defeito objetivo do contrato e les\u00e3o enorm\u00edssima, quando essa despropor\u00e7\u00e3o atinge dois ter\u00e7os do valor real do bem, fundada no dolo com que se conduz aquele que tira proveito desarrazoado do neg\u00f3cio jur\u00eddico.
\nA les\u00e3o qualificada \u201cocorre quando o agente, premido pela necessidade, induzido pela inexperi\u00eancia ou conduzido pela leviandade, realiza um neg\u00f3cio jur\u00eddico que proporciona \u00e0 outra parte um lucro patrimonial desarrazoado ou exorbitante da normalidade.\u201d
\nO item II, do art. 171 do C\u00f3digo Civil \u00e9 bastante claro, ao dispor que \u201cal\u00e9m dos casos expressamente declarados na lei, \u00e9 anul\u00e1vel o neg\u00f3cio jur\u00eddico […] por v\u00edcio resultante de erro, dolo, coa\u00e7\u00e3o, estado de perigo, les\u00e3o ou fraude contra credores.\u201d
\nAinda em conformidade com o art. 177 do CC, \u201ca anulabilidade n\u00e3o tem efeito antes de julgada por senten\u00e7a, nem se pronuncia de of\u00edcio; s\u00f3 os interessados a podem alegar e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade.\u201d<\/div>\n
6. Do direito de prefer\u00eancia<\/strong>
\nDisp\u00f5e o art. 27 da Lei n\u00ba 8.245, de 18 de outubro de 1991 que, \u201cno caso de venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de direitos ou da\u00e7\u00e3o em pagamento, o locat\u00e1rio tem prefer\u00eancia para adquirir o im\u00f3vel locado, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do neg\u00f3cio mediante notifica\u00e7\u00e3o judicial, extrajudicial ou outro meio de ci\u00eancia inequ\u00edvoca.\u201d
\nE determina, no par\u00e1grafo \u00fanico daquele artigo, que \u201ca comunica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 conter todas as condi\u00e7\u00f5es do neg\u00f3cio e, em especial, o pre\u00e7o, a forma de pagamento, a exist\u00eancia de \u00f4nus reais, bem como o local e hor\u00e1rio em que pode ser examinada a documenta\u00e7\u00e3o pertinente.\u201d
\nEvidentemente, o locador comunicar\u00e1 as condi\u00e7\u00f5es reais e efetivas do neg\u00f3cio entabulado ao locat\u00e1rio que, fundado nessas condi\u00e7\u00f5es, manifestar\u00e1 sua aceita\u00e7\u00e3o ou renuncia ao exerc\u00edcio do direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o.
\nNesse caso, atendidas as condi\u00e7\u00f5es previstas no art. 33 da lei que rege a loca\u00e7\u00e3o urbana – exist\u00eancia de contrato de loca\u00e7\u00e3o averbado na matr\u00edcula do im\u00f3vel pelo menos trinta dias antes da aliena\u00e7\u00e3o e observ\u00e2ncia do prazo de seis meses contados do registro da aliena\u00e7\u00e3o no cart\u00f3rio de im\u00f3veis – a escritura\u00e7\u00e3o da venda por pre\u00e7o inferior ao efetivamente contratado ensejar\u00e1 ao locat\u00e1rio preterido no seu direito de prefer\u00eancia invalidar a transmiss\u00e3o de propriedade e haver para si o im\u00f3vel mediante o dep\u00f3sito do mesmo valor lan\u00e7ado no instrumento de venda e compra mais as despesas de transfer\u00eancia, ou, querendo, reclamar as perdas e danos.<\/div>\n

<\/strong><\/p>\n

7. Conclus\u00e3o<\/strong>
\nResta claro que esses riscos jur\u00eddicos e patrimoniais a que est\u00e3o sujeitos os participantes da opera\u00e7\u00e3o de transmiss\u00e3o de propriedade imobili\u00e1ria subfaturada nem sempre s\u00e3o conhecidos ou devidamente sopesados pelos contratantes.
\nDe um lado, as autoridades fazend\u00e1rias disp\u00f5em atualmente de um complexo sistema de cruzamento de dados financeiros e fiscais que permite a detec\u00e7\u00e3o de movimenta\u00e7\u00f5es at\u00edpicas de recursos, facilitando a descoberta de fraudes fiscais, financeiras e econ\u00f4micas. Para tanto, os serventu\u00e1rios da justi\u00e7a, respons\u00e1veis por Cart\u00f3rio de Notas, de Registro de Im\u00f3veis e de T\u00edtulos e Documentos, est\u00e3o obrigados a fazer comunica\u00e7\u00e3o a Secretaria da Receita Federal, atrav\u00e9s da Declara\u00e7\u00e3o sobre Opera\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias, dos documentos lavrados, anotados, matriculados, registrados e averbados em seus cart\u00f3rios e que caracterizem aquisi\u00e7\u00e3o ou aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, realizada por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, independentes do valor declarado pelas partes ou utilizado para o c\u00e1lculo dos impostos incidentes sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis, assim como, as pessoas jur\u00eddicas que fazem o trabalho de intermedia\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias est\u00e3o obrigadas a informar ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) todas as transa\u00e7\u00f5es excedentes a cem mil reais.
\nDe outro lado, por conta da evic\u00e7\u00e3o de direito, do instituto da les\u00e3o e do direito de prefer\u00eancia do locat\u00e1rio s\u00e3o enormes os riscos patrimoniais a que se exp\u00f5em os adquirentes ao admitir a escritura\u00e7\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o por valor menor que o efetivamente contratado.
\nPortanto, apartados os casos de efetiva lavagem de dinheiro e oculta\u00e7\u00e3o de valores, podemos concluir ser mais conveniente e prudente que os contratantes procurem aproveitar melhor as possibilidades de isen\u00e7\u00e3o do imposto sobre o lucro imobili\u00e1rio, bem como as possibilidades legais de redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo previstas na Lei n\u00ba 11.196\/2005. [9]<\/div>\n
<\/strong><\/div>\n
Refer\u00eancias<\/strong>
\nPEREIRA, Caio Mario da Silva. Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil. 4.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1974, v.1.
\nIDEM. Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil. 12.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006, v.3.
\nGON\u00c7ALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2.ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2005.
\nVENOSA, S\u00edlvio de Salvo, Direito Civil, 5\u00aa ed. S\u00e3o Paulo, Atlas, 2005.
\n[1] – Resolu\u00e7\u00e3o COAF n\u00ba 14, de 23 de outubro de 2006.
\n[2] – Lei n\u00ba 4502\/64, art. 73 – \u201cConluio \u00e9 o ajuste doloso entre duas ou mais pessoas naturais ou jur\u00eddicas visando qualquer dos efeitos referidos nos arts. 71 e 72.\u201d
\n[3] – Lei n\u00ba 813\/90, art. 1\u00ba \u201cQuem, de qualquer modo, inclusive por meio de pessoa jur\u00eddica, concorre para os crimes definidos nesta lei, incide nas penas a estes cominadas, na medida de sua culpabilidade.\u201d
\n[4] -GON\u00c7ALVES. 2005, p.440.
\n[5] – PEREIRA. 2006, v.3.
\n[6] – PEREIRA. 1974, p.460.
\n[7] – VENOSA, 2005, p. 471.
\n[8] – PEREIRA, 1974, P. 470.
\n[9] -Lei n\u00ba 11.196, de 21 de novembro de 2005.
\nFonte: http:\/\/registradores.org.br\/subfaturamento-na-transacao-imobiliaria\/<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria Por Mauro Ant\u00f4nio Rocha. Advogado e Coordenador Jur\u00eddico de Contratos Habitacionais da Caixa Econ\u00f4mica Federal, em S\u00e3o Paulo. 3 setembro 2009 08h09m Dos riscos e conseq\u00fc\u00eancias jur\u00eddico-patrimoniais do subfaturamento na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria 1. Introdu\u00e7\u00e3o Escriturar a transmiss\u00e3o da propriedade por valor menor ao efetivamente contratado \u00e9 procedimento comum e regularmente utilizado […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-29","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=29"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=29"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=29"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=29"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}