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![\"Decis\u00f5es](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis%C3%B5es-1%C2%AA-e-2%C2%AA-Varas-de-Registros-P%C3%BAblicos1-e1665518573183.png\")
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Pedido de Provid\u00eancias<\/p>\n
Reclama\u00e7\u00e3o do extrajudicial (formulada por usu\u00e1rios do servi\u00e7o)<\/p>\n
C.G.J. – V .A.P.S.\u00a0e outros<\/p>\n
Juiz(a) de Direito: Marcelo Benacchio<\/p>\n
VISTOS,<\/p>\n
Trata-se de Pedido de Provid\u00eancias instaurado a partir de representa\u00e7\u00e3o formulada por Viata Administra\u00e7\u00e3o e Participa\u00e7\u00f5es S\/A, originariamente dirigida \u00e0 Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo (Processo CG n\u00ba 2026\/32254), noticiando a pr\u00e1tica de supostas irregularidades na lavratura de Escritura P\u00fablica de Venda e Compra datada de 07.12.2022, Livro 4.101, p\u00e1ginas 257 a 262, com subsequente Escritura de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria em Garantia no Livro 4.102, p\u00e1ginas 359 a 374, perante o (…) Tabelionato de Notas da Comarca (…), postulando a responsabiliza\u00e7\u00e3o administrativa do Senhor Tabeli\u00e3o (fls. 01\/28 e 165\/166).<\/p>\n
O expediente veio instru\u00eddo com os documentos e certid\u00f5es societ\u00e1rias, imobili\u00e1rias, banc\u00e1rias e fiscais acostados aos autos (fls. 29\/166).<\/p>\n
Este Ju\u00edzo Corregedor Permanente delimitou o \u00e2mbito de cogni\u00e7\u00e3o estritamente administrativo do feito para a verifica\u00e7\u00e3o dos deveres e obriga\u00e7\u00f5es afetos \u00e0 delega\u00e7\u00e3o notarial correicionada, determinou cautelarmente o bloqueio administrativo da Escritura P\u00fablica de Venda e Compra lavrada \u00e0s p\u00e1ginas 257 a 262 do Livro 4.101, e ordenou ao Senhor Delegat\u00e1rio a instaura\u00e7\u00e3o imediata de sindic\u00e2ncia apurat\u00f3ria interna para minucioso esclarecimento dos fatos (fls. 168\/169).<\/p>\n
O Senhor Titular prestou esclarecimentos preliminares e apresentou o relat\u00f3rio conclusivo da sindic\u00e2ncia interna realizada na serventia, acompanhado de farta documenta\u00e7\u00e3o (fls.\u00a0171\/212), asseverando, em s\u00edntese, a inexist\u00eancia de falta funcional, a plena disponibilidade dominial da titular\u00a0tabular propriet\u00e1ria que alienou diretamente o bem, a aus\u00eancia de dever legal de guarda ou arquivamento de instrumentos preliminares de natureza puramente obrigacional estranhos aos requisitos essenciais do ato, e a comprova\u00e7\u00e3o da regularidade das certid\u00f5es e dos recolhimentos fiscais pertinentes.<\/p>\n
A parte representante tornou aos autos para apresentar r\u00e9plica \u00e0s informa\u00e7\u00f5es da serventia, sustentando que a inser\u00e7\u00e3o de dados banc\u00e1rios fornecidos verbalmente por terceiro, a dispensa de confer\u00eancia documental e a certifica\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o e de cess\u00e3o de direitos aquisitivos sem a presen\u00e7a da leg\u00edtima titular constituiriam v\u00edcio grave, reiterando a necessidade de instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo disciplinar (fls. 214\/231 e documentos \u00e0s fls. 232\/254).<\/p>\n
O Senhor Delegat\u00e1rio apresentou nova manifesta\u00e7\u00e3o, reiterando que o objeto da escritura foi exclusivamente a venda e compra direta outorgada pela titular do dom\u00ednio constante da matr\u00edcula, que as refer\u00eancias a neg\u00f3cios pret\u00e9ritos consubstanciaram meras declara\u00e7\u00f5es de contexto das partes presentes, cuja veracidade material n\u00e3o cabe ao not\u00e1rio sindicar, e que as cautelas formais e tribut\u00e1rias exigidas por lei foram integralmente cumpridas (fls. 264\/290).<\/p>\n
Sobreveio manifesta\u00e7\u00e3o pela Representante, na qual refutou a linha defensiva do Tabelionato, asseverando que a aus\u00eancia de exibi\u00e7\u00e3o do pretenso instrumento particular de cess\u00e3o demonstraria a falsidade ideol\u00f3gica da inser\u00e7\u00e3o e requerendo o prosseguimento da apura\u00e7\u00e3o (fls.\u00a0294\/308).<\/p>\n
Este Ju\u00edzo formulou quesitos t\u00e9cnicos espec\u00edficos ao Senhor Tabeli\u00e3o acerca da orienta\u00e7\u00e3o adotada na serventia quanto ao arquivamento de instrumentos particulares, aos crit\u00e9rios de avalia\u00e7\u00e3o da veracidade da cess\u00e3o historiada, \u00e0s hip\u00f3teses de interven\u00e7\u00e3o de cedentes e \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o e fiscaliza\u00e7\u00e3o exercida sobre a preposta que subscreveu o ato (fls. 334\/335).<\/p>\n
O Senhor Titular apresentou detalhada complementa\u00e7\u00e3o \u00e0s fls. 339\/351, respondendo pontualmente a cada um dos quesitos, esclarecendo que sua diretriz \u00e9 no sentido da desnecessidade de arquivamento de compromissos ou cess\u00f5es que n\u00e3o afetem a situa\u00e7\u00e3o dominial inscrita na matr\u00edcula, que a escrevente procedeu ao exame formal do documento particular exibido no ato sem avaliar efic\u00e1cia que n\u00e3o lhe competia atribuir, e detalhando as rotinas de verifica\u00e7\u00e3o e supervis\u00e3o mantidas na serventia.<\/p>\n
A parte interessada ofereceu manifesta\u00e7\u00e3o cr\u00edtica, aduzindo que as respostas prestadas pela serventia confirmariam a aus\u00eancia de verifica\u00e7\u00e3o do instrumento de cess\u00e3o e a omiss\u00e3o nos deveres de fiscaliza\u00e7\u00e3o, insistindo na ado\u00e7\u00e3o de medidas sancionat\u00f3rias (fls. 357\/365).<\/p>\n
Em atendimento \u00e0 determina\u00e7\u00e3o judicial, sobreveio aos autos manifesta\u00e7\u00e3o institucional do Col\u00e9gio Notarial do Brasil – Se\u00e7\u00e3o S\u00e3o Paulo (CNB-SP) \u00e0s fls. 378\/405, na qual destacou o car\u00e1ter eminentemente formal da atividade notarial, a inexist\u00eancia de dever legal ou normativo de exigir ou arquivar instrumentos particulares preliminares meramente referenciados em escrituras p\u00fablicas e a delimita\u00e7\u00e3o da f\u00e9 p\u00fablica notarial sobre a autoria das declara\u00e7\u00f5es prestadas perante o delegat\u00e1rio, e n\u00e3o sobre a veracidade intr\u00ednseca de fatos materiais pret\u00e9ritos ocorridos fora de sua percep\u00e7\u00e3o direta.<\/p>\n
O Senhor Tabeli\u00e3o acostou aos autos as respectivas guias e comprovantes de recolhimento do ITBI incidentes sobre a compra e venda e tamb\u00e9m sobre a cess\u00e3o de direitos historiada (fls. 407\/422).<\/p>\n
Em audi\u00eancia realizada aos 04.08.2026, a escrevente respons\u00e1vel pelo ato, em suma, asseverou ter analisado os contratos particulares de compra e venda e de cess\u00e3o com as devidas assinaturas e a expressa anu\u00eancia dos propriet\u00e1rios.\u00a0Esclareceu que visualizou os aludidos documentos particulares, mas o cart\u00f3rio n\u00e3o costumava arquivar cess\u00f5es privadas, procedendo apenas ao arquivamento dos comprovantes de ITBI. Pontuou, outrossim, que em raz\u00e3o de questionamentos penais posteriores realizou acordo para encerrar a persecu\u00e7\u00e3o penal por estrita orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica (fls. 423\/424).<\/p>\n
A parte representante apresentou manifesta\u00e7\u00e3o final \u00e0s fls. 425\/453, tecendo considera\u00e7\u00f5es sobre a prova oral colhida, reiterando a tese de falha funcional grave pela inser\u00e7\u00e3o de dados banc\u00e1rios fornecidos verbalmente e falta de arquivamento do contrato preliminar, e requerendo, ineditamente, que a serventia informe se a opera\u00e7\u00e3o foi objeto de an\u00e1lise e comunica\u00e7\u00e3o ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).<\/p>\n
O Senhor Titular ofereceu alega\u00e7\u00f5es finais \u00e0s fls. 455\/470, aduzindo que a instru\u00e7\u00e3o confirmou a regularidade da atua\u00e7\u00e3o notarial perante a propriet\u00e1ria tabular e a adquirente, a incolumidade dos princ\u00edpios da continuidade e da publicidade registral, ressaltando o sigilo legal estrito aplic\u00e1vel \u00e0s mat\u00e9rias afetas \u00e0 intelig\u00eancia financeira e pugnando pelo arquivamento com levantamento do bloqueio administrativo.<\/p>\n
O Minist\u00e9rio P\u00fablico ofertou derradeiro parecer opinando conclusivamente pelo arquivamento do presente expediente correcional, por n\u00e3o se vislumbrar viola\u00e7\u00e3o a dever funcional pelo Senhor Delegat\u00e1rio ou seus prepostos e em raz\u00e3o de a controv\u00e9rsia patrimonial e negocial entre os particulares demandar exame exclusivo nas vias jurisdicionais ordin\u00e1rias (fls. 331\/333 e 472\/474).<\/p>\n
\u00c9 o relat\u00f3rio. Decido.<\/p>\n
Inicialmente observo que os poderes administrativos desta Corregedoria Permanente s\u00e3o restritos ao Sr. Titular da Delega\u00e7\u00e3o, destarte, n\u00e3o ser\u00e1 tratado acerca de aspectos disciplinares referente aos Srs. Prepostos por falta de atribui\u00e7\u00f5es legais a tanto. N\u00e3o obstante, compete verificar o dever de orienta\u00e7\u00e3o e fiscaliza\u00e7\u00e3o do Sr. Tabeli\u00e3o relativamente ao Srs. Prepostos por ele nomeados.<\/p>\n
Consta dos autos que a sociedade empres\u00e1ria Viata Administra\u00e7\u00e3o e Participa\u00e7\u00f5es S\/A apresentou representa\u00e7\u00e3o disciplinar perante a Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, posteriormente remetida a esta Corregedoria Permanente, insurgindo-se contra a atua\u00e7\u00e3o do (…) Tabeli\u00e3o de Notas da Comarca (…) na lavratura da Escritura P\u00fablica de Venda e Compra formalizada em 07.12.2022, lavrada no Livro 4.101, p\u00e1ginas 257 a 262 (fls. 97\/102).<\/p>\n
Verifica-se que o referido ato notarial\u00a0teve por objeto a aliena\u00e7\u00e3o da integralidade do im\u00f3vel matriculado sob o n\u00ba 284.309 perante o 15\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis (…), figurando como outorgante vendedora Vivere Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias Ltda. e como outorgada compradora Life Empreendimentos Ltda., pelo pre\u00e7o ajustado de R$ 19.000.000,00, do qual foi outorgada ampla e irrevog\u00e1vel quita\u00e7\u00e3o. Consta, ademais, que no dia \u00fatil imediatamente seguinte, em 08.12.2022, perante a mesma serventia notarial e sob o Livro 4.102, p\u00e1ginas 359 a 374, foi lavrada Escritura P\u00fablica de Constitui\u00e7\u00e3o de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria em Garantia, por meio da qual a adquirente Life Empreendimentos Ltda. ofereceu o mesmo bem im\u00f3vel em garantia de opera\u00e7\u00e3o de abertura de cr\u00e9dito rotativo de R$ 128.118.000,00 perante distribuidora de combust\u00edveis.<\/p>\n
Apura-se que a controv\u00e9rsia instaurada gravita em torno do teor do item 2.2 do mencionado instrumento p\u00fablico de compra e venda. Naquela cl\u00e1usula, fez-se expressa men\u00e7\u00e3o a um compromisso particular de compra e venda datado de 31.03.2021, n\u00e3o registrado, pelo qual a vendedora prometera alienar o im\u00f3vel origin\u00e1rio conjuntamente \u00e0 compradora Life (80%) e \u00e0 representante Viata (20%), consignando-se que por instrumento particular de 07.12.2022, tamb\u00e9m n\u00e3o registrado, a Viata teria cedido e transferido \u00e0 Life a sua quota ideal de 20% dos direitos aquisitivos, mediante o pre\u00e7o de R$ 3.800.000,00, declarado integralmente recebido em momento anterior atrav\u00e9s de dep\u00f3sito em conta banc\u00e1ria espec\u00edfica de institui\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria, com declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o outorgada pela vendedora.<\/p>\n
A parte representante sustenta, em apertada s\u00edntese, que a referida cess\u00e3o de direitos aquisitivos jamais foi celebrada, cuidando-se de neg\u00f3cio simulado e inexistente, formulado sem o comparecimento, conhecimento ou anu\u00eancia de qualquer de seus diretores ou procuradores. Alega que a serventia notarial atuou com inc\u00faria e neglig\u00eancia funcional, quando n\u00e3o em conluio com os demais contratantes, ao lavrar escritura translativa definitiva que excluiu sua coparticipa\u00e7\u00e3o nos direitos sobre o bem, dispensando a exibi\u00e7\u00e3o e o arquivamento do suposto contrato particular de cess\u00e3o e inserindo dados banc\u00e1rios transmitidos verbalmente pelo representante da adquirente, os quais pertenciam a pessoa jur\u00eddica estranha ao ajuste, chancelando uma quita\u00e7\u00e3o sem suporte probat\u00f3rio id\u00f4neo.<\/p>\n
Por tais raz\u00f5es, requereu a aplica\u00e7\u00e3o de san\u00e7\u00f5es disciplinares ao Senhor Not\u00e1rio, com a manuten\u00e7\u00e3o do bloqueio administrativo da escritura p\u00fablica. A seu turno, o Senhor Tabeli\u00e3o esclareceu que a escritura atacada consubstanciou venda e compra pura e simples celebrada de forma direta entre a titular dominial plena constante do registro imobili\u00e1rio e a compradora, inexistindo na matr\u00edcula imobili\u00e1ria qualquer gravame, \u00f4nus, indisponibilidade ou registro de compromisso que restringisse o poder de livre aliena\u00e7\u00e3o pela propriet\u00e1ria tabular Vivere.<\/p>\n
Destacou, no mais, que as refer\u00eancias ao compromisso preliminar e \u00e0 cess\u00e3o integraram narrativa de contexto hist\u00f3rico apresentada espontaneamente pelos contraentes presentes, sem que a serventia tivesse a incumb\u00eancia de fiscalizar obriga\u00e7\u00f5es estritamente pessoais e obrigacionais celebradas fora do f\u00f3lio real. Ressaltou que o ordenamento jur\u00eddico e as normas correcionais paulistas n\u00e3o imp\u00f5em o arquivamento de instrumentos preliminares particulares meramente mencionados, que os documentos societ\u00e1rios e de representa\u00e7\u00e3o foram minuciosamente aferidos, que a arrecada\u00e7\u00e3o dos tributos cab\u00edveis foi plenamente fiscalizada e que a preposta agiu pautada na boa-f\u00e9, n\u00e3o se divisando dolo ou culpa aptos a ensejar responsabilidade funcional.<\/p>\n
O Minist\u00e9rio P\u00fablico, intervindo ao longo de todo o procedimento, consignou de forma reiterada que os elementos coligidos aos autos evidenciam n\u00edtida controv\u00e9rsia de cunho societ\u00e1rio, negocial e patrimonial entre as partes envolvidas, cuja apura\u00e7\u00e3o f\u00e1tica aprofundada escapa aos limites cens\u00f3rio-disciplinares deste Ju\u00edzo Corregedor Permanente. Ponderou que a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel observou a titularidade tabular constante da matr\u00edcula, prevalecendo a publicidade registral e o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o dos atos na matr\u00edcula, de sorte que eventual falsidade ideol\u00f3gica nas declara\u00e7\u00f5es prestadas pelos comparecentes ou eventual inadimplemento de cess\u00e3o preliminar deve ser dirimido nas vias contenciosas pr\u00f3prias, opinando pelo arquivamento do feito em raz\u00e3o da manifesta aus\u00eancia de infra\u00e7\u00e3o disciplinar praticada pela unidade notarial.<\/p>\n
Pois bem. Consoante ao conte\u00fado das afirma\u00e7\u00f5es existentes nos autos e dos documentos apresentados, relativamente ao im\u00f3vel objeto da escritura p\u00fablica, houve as seguintes afirma\u00e7\u00f5es:<\/p>\n
(i) realiza\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica de compra e venda de venda de im\u00f3vel entre a propriet\u00e1ria vendedora Vivere e a compradora Life, no dia 07.12.2022, no qual aconteceu men\u00e7\u00e3o pelas partes dos contratos particulares infra indicados;<\/p>\n
(ii) realiza\u00e7\u00e3o de contrato de compromisso de compra e venda particular entre a promitente vendedora Vivere e as promitentes compradoras Viata e Life na propor\u00e7\u00e3o de 20% e 80% respectivamente, no dia 31.03.2021;<\/p>\n
(iii) realiza\u00e7\u00e3o de contrato particular de cess\u00e3o de direitos da Viata para Life dos 20% hauridos em raz\u00e3o do compromisso de compra e venda acima citado, no dia 07.12.2022.<\/p>\n
\u00c9 incontroverso nos autos a celebra\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica de compra e venda e do primeiro contrato particular efetuado em 31.03.2021. De outra parte, apesar da refer\u00eancia na escritura p\u00fablica, a representante Viata nega a celebra\u00e7\u00e3o do contrato de cess\u00e3o de direitos, no dia anterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica. Tampouco ocorreu o arquivamento desse contrato de cess\u00e3o de direitos no Tabeli\u00e3o de Notas, apesar de sua refer\u00eancia na escritura p\u00fablica. Da mesma forma, at\u00e9 o momento, o contrato particular em quest\u00e3o n\u00e3o foi apresentado nos autos e, inclusive, ocorreu repercuss\u00e3o penal desse fato. N\u00e3o houve o registro de quaisquer dos instrumentos particulares na matr\u00edcula do im\u00f3vel na forma do art. 1.418 do C\u00f3digo Civil, destarte, n\u00e3o h\u00e1 direito real de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Conhecida \u00e9 a tradicional distin\u00e7\u00e3o da oponibilidade absoluta dos direitos reais e relativa dos direitos pessoais ou obrigacionais. Essa compreens\u00e3o repercute no dever geral de respeito do direito real e no dever espec\u00edfico, quanto aos direitos pessoais (presta\u00e7\u00e3o). Nessa ordem de ideias, n\u00e3o havia direito real de aquisi\u00e7\u00e3o relativamente ao contrato de compromisso de compra e venda e, igualmente, sua cess\u00e3o. N\u00e3o obstante, o S. Tabeli\u00e3o, atuando por sua preposta, teve conhecimento da exist\u00eancia dos contratos determinantes da g\u00eanese dos direitos pessoais, porquanto o vendedor do im\u00f3vel (propriet\u00e1rio) e o comprador informaram os contratos celebrados \u00e0quela.<\/p>\n
Os contratantes do contrato de compra e venda relataram a extin\u00e7\u00e3o dos contratos particulares preliminares ao tempo do aperfei\u00e7oamento da escritura p\u00fablica.<\/p>\n
Nessa perspectiva, surgem as quest\u00f5es a serem examinadas – o Tabeli\u00e3o deveria ter conferido a exist\u00eancia, validade e efic\u00e1cia dos contratos particulares, ou bastaria o exame dos direitos reais inscritos na matr\u00edcula?<\/p>\n
Caberia considerar esses contratos como mera afirma\u00e7\u00f5es das partes?<\/p>\n
Por for\u00e7a da declara\u00e7\u00e3o das partes na escritura p\u00fablica, apesar da inexist\u00eancia do direito real por aus\u00eancia de registro, havia oponibilidade do direito pessoal na conformidade do expresso reconhecimento dos contratantes que foram partes nos dois contratos e o \u00faltimo contrato de cess\u00e3o implica cumprimento do primeiro. Apesar de n\u00e3o ter ocorrido a publicidade registral do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, as partes informaram ao Tabeli\u00e3o o compromisso de compra e sua cess\u00e3o e, sobretudo, o intuito de cumprir os contratos particulares, como constou detalhadamente da escritura p\u00fablica.<\/p>\n
Desse modo, na particularidade do caso em exame, h\u00e1 irrelev\u00e2ncia da aus\u00eancia do car\u00e1ter absoluto de direito real, porquanto, havia o objetivo do cumprimento dos contratos pela propriet\u00e1ria e compradora do im\u00f3vel objeto do contrato de compra e venda, pois, havia presta\u00e7\u00f5es contratuais reconhecidas por expressa declara\u00e7\u00e3o, pretendendo sua extin\u00e7\u00e3o por cumprimento por meio da escritura p\u00fablica.<\/p>\n
A vendedora afirmou a celebra\u00e7\u00e3o de contrato preliminar com a compradora e terceira, bem como, compradora e vendedora reconheciam a cess\u00e3o dos direitos da terceira em favor da compradora. A escritura p\u00fablica, reitera-se, objetivava o cumprimento de contratos particulares por meio da celebra\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda sob forma solene. As informa\u00e7\u00f5es prestadas ao servi\u00e7o delegado extrajudicial superaram o conte\u00fado do registro imobili\u00e1rio. No caso concreto, o Tabeli\u00e3o de Notas tinha conhecimento das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de direito real e de direito obrigacional existentes, destarte, n\u00e3o pode alegar desconhecimento e limita\u00e7\u00e3o de sua atividade apenas aos direitos reais inscritos na matr\u00edcula. As declara\u00e7\u00f5es das partes foram al\u00e9m do direito real de propriedade.<\/p>\n
Conforme preconiza de modo enf\u00e1tico o item 1 do Cap\u00edtulo XVI das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, o tabeli\u00e3o de notas, profissional do direito dotado de f\u00e9 p\u00fablica, atua como conselheiro e assessor jur\u00eddico das partes, orientado pelos princ\u00edpios fundamentais do direito, pela prud\u00eancia e pelo dever de acautelamento, tendo a fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica delegada a prec\u00edpua finalidade de assegurar a efic\u00e1cia da lei, a seguran\u00e7a jur\u00eddica e a preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios.<\/p>\n
Do mesmo modo, a fun\u00e7\u00e3o do Tabeli\u00e3o de Notas envolve aconselhamento jur\u00eddico, preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios e formaliza\u00e7\u00e3o da vontade dos contratantes nos termos do art. (…) da Lei n. 8.935\/94.<\/p>\n
Nessa linha, havia necessidade de atua\u00e7\u00e3o na conformidade do registro imobili\u00e1rio e dos contratos informados, apresentados e mencionados na escritura p\u00fablica.<\/p>\n
A seguran\u00e7a jur\u00eddica, nos limites da atua\u00e7\u00e3o do Not\u00e1rio, determina a confer\u00eancia da exist\u00eancia das afirma\u00e7\u00f5es constantes da escritura p\u00fablica de compra e venda. Se as partes declararem perante o Tabeli\u00e3o a presen\u00e7a de contratos particulares que exijam forma escrita pena de nulidade (C\u00f3digo Civil, art. 166, IV), \u00e9 dever daquele verificar a exist\u00eancia dos instrumentos.<\/p>\n
O dever de aconselhamento jur\u00eddico e preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios, na concretiza\u00e7\u00e3o da seguran\u00e7a jur\u00eddica, imp\u00f5em ao Tabeli\u00e3o a verifica\u00e7\u00e3o do conte\u00fado das declara\u00e7\u00f5es quando poss\u00edvel; inclusive, devendo constar na escritura a ci\u00eancia \u00e0s partes da eventual invalidade ou inefic\u00e1cia do neg\u00f3cio jur\u00eddico, a exemplo do que ocorre com neg\u00f3cios jur\u00eddicos anul\u00e1veis ou venda de bens indispon\u00edveis.<\/p>\n
A esta altura, afirma-se o dever do Tabeli\u00e3o no caso em exame em verificar a exist\u00eancia, validade e efic\u00e1cia dos instrumentos particulares referidos na escritura p\u00fablica. Contudo, isso ocorreu de forma adequada, como se infere do conte\u00fado do instrumento p\u00fablico e da declara\u00e7\u00e3o da Sra. Escrevente que lavrou a escritura p\u00fablica. Foi verificada a exist\u00eancia dos instrumentos particulares, seu conte\u00fado e o reconhecimento dos direitos pessoais pelos contratantes; observados os limites da atividade notarial. Cabe salientar o dever do Tabeli\u00e3o n\u00e3o implica investiga\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia dos contratos particulares em grau profundo, apenas estava obrigado ao exame formal de sua exist\u00eancia, validade, efic\u00e1cia e adequa\u00e7\u00e3o do conte\u00fado \u00e0 escritura p\u00fablica em curso de lavratura na densifica\u00e7\u00e3o dos deveres de seguran\u00e7a jur\u00eddica e preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios. E, formalmente, tudo aparentava normalidade, o que assomado \u00e0s circunst\u00e2ncias das declara\u00e7\u00f5es das partes \u00e0 Sra. Preposta, impunha a confec\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, como ocorreu.<\/p>\n
N\u00e3o era poss\u00edvel, como exposto, avaliar poss\u00edvel inexist\u00eancia do contrato de cess\u00e3o de direitos, na conformidade desta representa\u00e7\u00e3o. Da mesma forma, n\u00e3o era o caso da investiga\u00e7\u00e3o da regularidade do pagamento da cess\u00e3o, bastando, an\u00e1lise formal, como aconteceu. A Sra. Preposta, como declarou, conferiu a exist\u00eancia do instrumento do contrato de cess\u00e3o que lhe foi apresentado, dentro do exerc\u00edcio normal do servi\u00e7o extrajudicial. A celebra\u00e7\u00e3o daquele no dia da escritura p\u00fablica, por si s\u00f3, n\u00e3o permitia concluir pela presen\u00e7a de irregularidade a demandar maiores dilig\u00eancias para al\u00e9m das\u00a0efetuadas.<\/p>\n
Tampouco o elevado valor do contrato obrigava dilig\u00eancias e provid\u00eancias para al\u00e9m das acontecidas. A verifica\u00e7\u00e3o das circunst\u00e2ncias deve considerar a data da celebra\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, como exposto, n\u00e3o sendo poss\u00edvel perscrutar do futuro para o passado acerca das dilig\u00eancias devidas naquele momento. Desse modo, a lavratura da escritura aconteceu em conformidade \u00e0 situa\u00e7\u00e3o existente ao tempo de sua confec\u00e7\u00e3o, n\u00e3o houve, nesse aspecto, qualquer ind\u00edcio de il\u00edcito de ordem administrativa; no que pese a n\u00e3o apresenta\u00e7\u00e3o posterior do contrato de cess\u00e3o e mesmo a implica\u00e7\u00e3o penal havida em raz\u00e3o disso.<\/p>\n
A par das compreens\u00f5es externadas pelo Sr. Tabeli\u00e3o neste expediente, substancialmente, no caso concreto, foi efetuado o controle formal acima referido, como constou dos item II da escritura p\u00fablica ao referir o valor das obriga\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias, seu recebimento e quita\u00e7\u00e3o em ambos os contratos (a fls. 100). Resta verificar um ponto ainda – havia dever dos Sr. Tabeli\u00e3o em arquivar o instrumento particular de cess\u00e3o?<\/p>\n
O que n\u00e3o ocorreu, como j\u00e1 referido. Respeitados os cultos entendimentos em sentido oposto, tenho que o rol das determina\u00e7\u00f5es de arquivamento de documentos pelo Tabeli\u00e3o de Notas previsto nas Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a \u00e9 meramente exemplificativo.\u00a0Portanto, \u00e9 dever do Tabeli\u00e3o o arquivamento de documentos relevantes, mesmo n\u00e3o estabelecidos expressamente nas NSCGJ.<\/p>\n
Seja como for, a falta de determina\u00e7\u00e3o nas NSCGJ n\u00e3o implica ser impertinente a guarda em arquivos e classificadores de documentos referentes \u00e0 escritura p\u00fablica de compra e venda. Como \u00e9 cedi\u00e7o, h\u00e1 amplitude da atividade notarial por decorr\u00eancia das muitas possibilidades do exerc\u00edcio da autonomia privada, conformado pelo princ\u00edpio da heteronomia da vontade. N\u00e3o faria sentido, diante desse quadro, a meu modesto compreender, o entendimento do rol das NSCGJ, ser taxativo.<\/p>\n
Noutro prisma, mesmo desconsiderando o dever de arquivamento na forma exposta, o Sr. Tabeli\u00e3o procedeu ao arquivamento da guia e comprovante de recolhimento de ITBI relativos \u00e0 cess\u00e3o particular mencionada na escritura p\u00fablica (a fls. 413\/422); todavia, sem o correspondente arquivamento do instrumento contratual particular. Essa situa\u00e7\u00e3o de arquivamento do comprovante de recolhimento do ITBI sem o respectivo contrato, configura comportamento contradit\u00f3rio.<\/p>\n
A prova da verifica\u00e7\u00e3o da correspond\u00eancia da adequa\u00e7\u00e3o do pagamento do tributo ao valor do contrato somente pode ser efetuado mediante a consulta ao instrumento particular de forma (solene) escrita, n\u00e3o bastando a mera refer\u00eancia na escritura p\u00fablica.<\/p>\n
Assim, deveria ter ocorrido o arquivamento de c\u00f3pia do contrato particular de cess\u00e3o em virtude da guarda do comprovante do recolhimento de ITBI daquele, sob pena de incompletude da prova da corre\u00e7\u00e3o do recolhimento.<\/p>\n
A atitude do Sr. Not\u00e1rio em efetuar o arquivamento de um documento e negar o dever do arquivamento do contrato particular, configura venire contra factum proprium. Diante disso, reiterando o conhecimento de compreens\u00f5es diversas, houve falha do Sr. Tabeli\u00e3o em n\u00e3o arquivar c\u00f3pia do contrato particular, expressamente referido na escritura p\u00fablica.<\/p>\n
Entretanto, esse equ\u00edvoco n\u00e3o tem gravidade bastante e, tampouco proporcionalidade, para determinar a abertura de processo administrativo disciplinar; sobretudo considerando o acompanhamento e fiscaliza\u00e7\u00e3o desta Corregedoria Permanente em rela\u00e7\u00e3o ao Sr. Tabeli\u00e3o, o qual tem demonstrado qualidade na presta\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o extrajudicial delegado, cuidando-se a presente representa\u00e7\u00e3o de fato isolado, bastando, para fins correcionais, a observa\u00e7\u00e3o infra.<\/p>\n
Face ao conte\u00fado e gravidade dos fatos, j\u00e1 informados ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, mantenho o bloqueio administrativo cautelar dos atos notariais at\u00e9 solu\u00e7\u00e3o da quest\u00e3o na via jurisdicional adequada.<\/p>\n
N\u00e3o se presta esta via administrativa a funcionar como inst\u00e2ncia revisora da efic\u00e1cia material dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos privados, tampouco como suced\u00e2neo de a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria ou de cobran\u00e7a de indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos.<\/p>\n
Por fim, cabe apreciar o requerimento formulado pela sociedade representante em sede de manifesta\u00e7\u00e3o final, por meio do qual pleiteou a expedi\u00e7\u00e3o de ordem para exibi\u00e7\u00e3o de controles internos da serventia e presta\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es minuciosas acerca de eventuais comunica\u00e7\u00f5es da opera\u00e7\u00e3o financeira ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (fls. 425\/453).<\/p>\n
A esse respeito, consigna-se que tal mat\u00e9ria n\u00e3o constou da representa\u00e7\u00e3o inaugural nem dos esclarecimentos que delimitaram a fase instrut\u00f3ria deste feito. Ademais, n\u00e3o se verificam, neste momento e \u00e0 luz dos elementos coligidos ao feito, quaisquer ind\u00edcios concretos de descumprimento de dever funcional pelo Senhor Delegat\u00e1rio especificamente quanto a esse aspecto da atividade, raz\u00e3o pela qual a mat\u00e9ria n\u00e3o enseja, por si s\u00f3, qualquer apura\u00e7\u00e3o disciplinar no presente expediente.<\/p>\n
N\u00e3o se pode olvidar que os relat\u00f3rios e comunica\u00e7\u00f5es de intelig\u00eancia financeira previstos na regulamenta\u00e7\u00e3o do Conselho Nacional de Justi\u00e7a encontram-se sujeitos a rigoroso regime de sigilo legal, n\u00e3o se prestando o procedimento correcional permanente a servir de palco para obten\u00e7\u00e3o de comunica\u00e7\u00f5es confidenciais a requerimento unilateral de parte envolvida em lit\u00edgio patrimonial privado.<\/p>\n
Caso se entenda oportuno e justificado, eventual questionamento relativo a deveres de controle e preven\u00e7\u00e3o \u00e0 lavagem de capitais dever\u00e1 ser objeto de an\u00e1lise em expediente administrativo aut\u00f4nomo e apartado, observadas as cautelas legais e o resguardo do sigilo de praxe.<\/p>\n
Bem assim, diante de todo o narrado, acolho parcialmente o parecer do Minist\u00e9rio P\u00fablico e determino o arquivamento do presente expediente, ante a aus\u00eancia de infra\u00e7\u00e3o disciplinar imput\u00e1vel ao Senhor Tabeli\u00e3o, com observa\u00e7\u00e3o nos termos acima referidos. Contudo, considerando as atribui\u00e7\u00f5es deste Ju\u00edzo Corregedor Permanente, e diante da fundada controv\u00e9rsia documental e material instaurada acerca da higidez substancial\u00a0da declara\u00e7\u00e3o de cess\u00e3o e quita\u00e7\u00e3o de direitos aquisitivos inserida no ato notarial, determino a manuten\u00e7\u00e3o do bloqueio administrativo da Escritura P\u00fablica de Venda e Compra lavrada \u00e0s p\u00e1ginas 257 a 262 do Livro 4.101 em 07.12.2022, bem como determino o bloqueio n\u00e3o antes efetuado da subsequente Escritura de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria em Garantia no Livro 4.102, p\u00e1ginas 359 a 374, ambas lavradas pelo Tabeli\u00e3o de Notas (…) (fls.\u00a0168\/169), ficando vedada a expedi\u00e7\u00e3o de traslados e a extra\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es sem a pr\u00e9via autoriza\u00e7\u00e3o deste\u00a0Ju\u00edzo, salvo requisi\u00e7\u00e3o ministerial ou judicial, at\u00e9 que a mat\u00e9ria seja definitivamente dirimida nas vias jurisdicionais cab\u00edveis.<\/p>\n
N\u00e3o menos, recomendo formalmente ao Senhor Tabeli\u00e3o que incorpore cautelas redobradas \u00e0 sua atua\u00e7\u00e3o e \u00e0 rotina da serventia doravante, promovendo a exig\u00eancia e o arquivamento de c\u00f3pias de instrumentos preliminares e a verifica\u00e7\u00e3o documental adequada, com vistas \u00e0 efetiva preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios. Assinalo, por oportuno, que as diverg\u00eancias e pretens\u00f5es de natureza estritamente patrimonial, societ\u00e1ria, contratual ou indenizat\u00f3ria envolvendo a sociedade representante, a adquirente e a alienante do im\u00f3vel extrapolam os limites correcionais desta Corregedoria Permanente e devem ser debatidas e solucionadas pelas vias jurisdicionais ordin\u00e1rias competentes.<\/p>\n
Sem preju\u00edzo, considerando-se a relev\u00e2ncia da mat\u00e9ria e a eventual repercuss\u00e3o jur\u00eddica e patrimonial decorrente de atos assemelhados, submete-se o tema da aus\u00eancia de exig\u00eancia legal para o arquivamento dos instrumentos precedentes \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o \u00e0 elevada aprecia\u00e7\u00e3o da E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, para considera\u00e7\u00f5es de car\u00e1ter normativo que a quest\u00e3o possa merecer.<\/p>\n
Encaminhe-se c\u00f3pia desta decis\u00e3o, bem como de fls. 357\/479, \u00e0 Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, por e-mail, servindo a presente como of\u00edcio. Ci\u00eancia ao Senhor Titular e ao Minist\u00e9rio P\u00fablico.<\/p>\n
P.I.C.<\/p>\n
(DJe de 13.10.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pedido de Provid\u00eancias Reclama\u00e7\u00e3o do extrajudicial (formulada por usu\u00e1rios do servi\u00e7o) C.G.J. – V .A.P.S.\u00a0e outros Juiz(a) de Direito: Marcelo Benacchio VISTOS, Trata-se de Pedido de Provid\u00eancias instaurado a partir de representa\u00e7\u00e3o formulada por Viata Administra\u00e7\u00e3o e Participa\u00e7\u00f5es S\/A, originariamente dirigida \u00e0 Egr\u00e9gia Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo (Processo CG n\u00ba […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-21172","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21172","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=21172"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21172\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21189,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21172\/revisions\/21189"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=21172"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=21172"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=21172"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}