{"id":21111,"date":"2026-09-29T17:48:27","date_gmt":"2026-09-29T20:48:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=21111"},"modified":"2026-09-29T17:48:27","modified_gmt":"2026-09-29T20:48:27","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-duvida-julgada-procedente-apelacao-nao-provida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=21111","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o provida."},"content":{"rendered":"


\n\"Decis\u00f5es
\n<\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1002248-68.2026.8.26.0564, da Comarca de S\u00e3o Bernardo do Campo, em que s\u00e3o apelantes W. D. S. O. e A. S. D. S. O., \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O BERNARDO DO CAMPO.<\/p>\n

ACORDAM<\/strong>, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: Negaram provimento ao recurso. V. U.<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LU\u00cdS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMI\u00c3O COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 23 de setembro de 2026.<\/p>\n

SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n

Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora <\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1002248-68.2026.8.26.0564<\/p>\n

Apelantes: W. D. S. O. e A. S. D. S. O.<\/strong><\/p>\n

Apelado: 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Bernardo do Campo<\/strong><\/p>\n

Comarca: S\u00e3o Bernardo do Campo<\/strong><\/p>\n

Voto n\u00ba 39.936 <\/strong><\/p>\n

Registro de Im\u00f3veis \u2013 Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o provida.<\/strong><\/p>\n

I. Caso em Exame 1. Apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve a recusa ao registro de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial de vaga de garagem. Os apelantes alegam que a vaga \u00e9 acess\u00f3rio do apartamento, ambos dados em garantia hipotec\u00e1ria, e que sua omiss\u00e3o na carta de arremata\u00e7\u00e3o expedida em favor da Caixa Econ\u00f4mica Federal foi um erro material.<\/p>\n

II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o 2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em determinar se a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial pode ser utilizada para regularizar a situa\u00e7\u00e3o registral da vaga de garagem, que n\u00e3o integrou a carta de arremata\u00e7\u00e3o, e os t\u00edtulos posteriores.<\/p>\n

III. Raz\u00f5es de Decidir 3. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial exige a demonstra\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo jur\u00eddico que legitima a aquisi\u00e7\u00e3o pretendida, mediante apresenta\u00e7\u00e3o de instrumento de promessa de compra e venda, cess\u00e3o ou sucess\u00e3o de direitos. 4. A vaga de garagem possui matr\u00edcula aut\u00f4noma e individualizada, o que imp\u00f5e a exist\u00eancia de t\u00edtulo pr\u00f3prio para sua transmiss\u00e3o. 5. A aus\u00eancia de men\u00e7\u00e3o \u00e0 unidade aut\u00f4noma na carta de arremata\u00e7\u00e3o que deu origem \u00e0 cadeia aquisitiva dos apelantes n\u00e3o pode ser suprida pelo argumento de que o acess\u00f3rio segue o principal. 6. Estando a vaga de garagem ainda matriculada em nome da antiga propriet\u00e1ria, invi\u00e1vel a pretendida regulariza\u00e7\u00e3o da omiss\u00e3o ocorrida em procedimento expropriat\u00f3rio pret\u00e9rito, sob pena de viola\u00e7\u00e3o aos princ\u00edpios da continuidade e da especialidade objetiva.<\/p>\n

IV. Dispositivo e Tese 7. Apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o provida. Tese de julgamento: 1. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial n\u00e3o pode ser utilizada para superar \u00f3bices relacionados aos princ\u00edpios da inscri\u00e7\u00e3o e da continuidade registral. 2. A regulariza\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o exige a obten\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo apto a recompor a cadeia dominial, n\u00e3o sendo poss\u00edvel a transmiss\u00e3o da propriedade em favor dos apelantes por meio de procedimento fundado em pressupostos diversos daqueles estabelecidos pelo art. 216-B da Lei n\u00ba 6.015\/73.<\/p>\n

Legisla\u00e7\u00e3o Citada: Lei n\u00ba 6.015\/73, arts. 195 e 216-B.<\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por W. D. S. O. <\/strong>e A. S. D. S. O. <\/strong>contra a r. senten\u00e7a proferida pela MM.\u00aa Ju\u00edza Corregedora Permanente do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de S\u00e3o Bernardo do Campo\/SP, que julgou procedente a d\u00favida e manteve a recusa ao registro de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial relativa ao im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 47.748 da referida serventia, correspondente \u00e0 vaga de garagem n\u00ba 196 integrante do Condom\u00ednio Residencial Gold Village (fls. 170\/172).<\/p>\n

Alegam os apelantes, em s\u00edntese, que a vaga de garagem constitui acess\u00f3rio vinculado ao apartamento n\u00ba 34, objeto da matr\u00edcula n\u00ba 47.747, devendo seguir, pois, a destina\u00e7\u00e3o jur\u00eddica da unidade principal. Sustentam que ambos os im\u00f3veis integraram a mesma garantia hipotec\u00e1ria e que, por erro material, a vaga foi omitida da carta de arremata\u00e7\u00e3o expedida em favor da Caixa Econ\u00f4mica Federal. Entendem, assim, que o t\u00edtulo aquisitivo relativo ao apartamento \u00e9 suficiente para justificar a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria da vaga de garagem e consequente regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel junto ao f\u00f3lio real (fls. 179\/194).<\/p>\n

A douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 216\/220).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n

Apresentado pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial relativo \u00e0 vaga de garagem objeto da matr\u00edcula n\u00ba 47.748, o Oficial recusou o ingresso do t\u00edtulo, por n\u00e3o estarem preenchidos os requisitos trazidos pelo art. 216-B da Lei n\u00ba 6.015\/73.<\/p>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial exige a demonstra\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo jur\u00eddico que legitima a aquisi\u00e7\u00e3o pretendida, mediante apresenta\u00e7\u00e3o de instrumento de promessa de compra e venda, cess\u00e3o ou sucess\u00e3o de direitos referente ao im\u00f3vel objeto do pedido. N\u00e3o se trata de simples formalidade, mas, sim, de documento indispens\u00e1vel para demonstrar a origem do direito invocado e preservar a seguran\u00e7a da cadeia dominial.<\/p>\n

No caso concreto, inexiste instrumento de promessa de compra e venda, cess\u00e3o ou sucess\u00e3o de direitos referente \u00e0 vaga de garagem objeto da matr\u00edcula n\u00ba 47.748. Os pr\u00f3prios apelantes reconhecem que a vaga de garagem n\u00e3o integrou a carta de arremata\u00e7\u00e3o expedida em favor da Caixa Econ\u00f4mica Federal, circunst\u00e2ncia que fez com que sua propriedade permanecesse registrada em nome de A. R. G. (fls. 15).<\/p>\n

Como se v\u00ea, a pretens\u00e3o deduzida nos autos n\u00e3o objetiva suprir a aus\u00eancia de escritura definitiva decorrente de rela\u00e7\u00e3o obrigacional regularmente constitu\u00edda. Busca, em realidade, regularizar situa\u00e7\u00e3o registral originada do fato de que a vaga de garagem n\u00e3o integrou a carta de arremata\u00e7\u00e3o e os t\u00edtulos posteriores que comp\u00f5em a cadeia aquisitiva dos apelantes.<\/p>\n

No entanto, o procedimento disciplinado pelo art. 216-B da Lei de Registros P\u00fablicos n\u00e3o se presta a essa finalidade. A aus\u00eancia de t\u00edtulo aquisitivo relativo \u00e0 vaga de garagem n\u00e3o pode ser suprida sob o fundamento de que o acess\u00f3rio segue o principal, sobretudo porque, na hip\u00f3tese em an\u00e1lise, trata-se de vaga de garagem com matr\u00edcula aut\u00f4noma.<\/p>\n

\u00c9 dizer, embora exista vincula\u00e7\u00e3o funcional entre o apartamento e a vaga de garagem, ela tem matr\u00edcula pr\u00f3pria e individualizada. Uma vez individualizada no f\u00f3lio real, a unidade adquire autonomia jur\u00eddica para fins registrais e sua transmiss\u00e3o depende de t\u00edtulo pr\u00f3prio, com expressa refer\u00eancia ao bem alienado.<\/p>\n

Tal conclus\u00e3o n\u00e3o se altera pelo fato de que a vaga e o apartamento integraram a mesma garantia hipotec\u00e1ria, pois n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel presumir a transfer\u00eancia da propriedade do im\u00f3vel que n\u00e3o constou da carta de arremata\u00e7\u00e3o nem dos t\u00edtulos subsequentes.<\/p>\n

A solu\u00e7\u00e3o pretendida, pois, afronta o princ\u00edpio da continuidade registral. A prop\u00f3sito, disp\u00f5e o art. 195 da Lei n\u00ba 6.015\/73:<\/p>\n

“Se o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a pr\u00e9via matr\u00edcula e o registro do t\u00edtulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”<\/p><\/blockquote>\n

Na matr\u00edcula n\u00ba 47.748, A. R. G. ainda figura como titular de dom\u00ednio da vaga de garagem. N\u00e3o existe t\u00edtulo demonstrando a transmiss\u00e3o da propriedade \u00e0 Caixa Econ\u00f4mica Federal, tampouco desta a A. B. D. F. e, ent\u00e3o, aos apelantes (fls. 149\/150).<\/p>\n

Como se v\u00ea, falta o indispens\u00e1vel encadeamento dos registros, lembrado por Afr\u00e2nio de Carvalho:<\/p>\n

“O princ\u00edpio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade \u00e0 vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente. Ao exigir que cada inscri\u00e7\u00e3o encontre sua proced\u00eancia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmiss\u00e3o ou da onera\u00e7\u00e3o do direito, acaba por transform\u00e1-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar\u00e1 posteriormente. Gra\u00e7as a isso o Registro de Im\u00f3veis inspira confian\u00e7a ao p\u00fablico”.<\/p><\/blockquote>\n

N\u00e3o est\u00e1 atendido tamb\u00e9m o princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n

A matr\u00edcula n\u00ba 47.748 n\u00e3o foi mencionada na carta de arremata\u00e7\u00e3o, nem nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos subsequentes que deram origem \u00e0 titularidade transmitida aos apelantes em rela\u00e7\u00e3o ao apartamento objeto da matr\u00edcula n\u00ba 47.747 (fls. 144\/148). Logo, inexiste correspond\u00eancia entre o im\u00f3vel, cuja adjudica\u00e7\u00e3o se pretende e os t\u00edtulos apresentados como fundamento para a aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por fim, a alega\u00e7\u00e3o de erro material ocorrido na arremata\u00e7\u00e3o n\u00e3o afasta o \u00f3bice registral.<\/p>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial n\u00e3o \u00e9 instrumento destinado \u00e0 corre\u00e7\u00e3o de eventual omiss\u00e3o constante de carta de arremata\u00e7\u00e3o expedida em processo judicial. A regulariza\u00e7\u00e3o dessa situa\u00e7\u00e3o exige a utiliza\u00e7\u00e3o da via adequada para obten\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo apto a recompor a cadeia dominial, n\u00e3o sendo poss\u00edvel alcan\u00e7ar tal resultado por meio de procedimento fundado em pressupostos diversos daqueles estabelecidos pelo art. 216-B da Lei n\u00ba 6.015\/73.<\/p>\n

Nesse cen\u00e1rio, porque a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o pode ser utilizada como instrumento obl\u00edquo para superar eventuais \u00f3bices relacionados aos princ\u00edpios da inscri\u00e7\u00e3o e da continuidade registral, correta a qualifica\u00e7\u00e3o negativa realizada pelo Oficial, mantida pela r. senten\u00e7a proferida pela MM\u00aa Ju\u00edza Corregedora Permanente.<\/p>\n

Diante do exposto, nego provimento <\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora<\/strong><\/p>\n

(DJe de 28.09.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1002248-68.2026.8.26.0564, da Comarca de S\u00e3o Bernardo do Campo, em que s\u00e3o apelantes W. D. S. O. e A. S. D. S. O., \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O BERNARDO DO CAMPO. ACORDAM, em sess\u00e3o permanente e virtual […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-21111","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21111","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=21111"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21111\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21128,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/21111\/revisions\/21128"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=21111"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=21111"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=21111"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}