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![\"Decis\u00f5es](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis%C3%B5es-1%C2%AA-e-2%C2%AA-Varas-de-Registros-P%C3%BAblicos1-e1665518573183.png\")
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SENTEN\u00c7A<\/strong><\/p>\n Processo Digital n\u00ba: 1012436-57.2026.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Requerente: 6\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/strong><\/p>\n Requerido: C. M.<\/strong><\/p>\n Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad <\/strong>Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida suscitada pelo 6\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis desta Capital <\/strong>a requerimento de C. M. <\/strong>em raz\u00e3o da negativa de averba\u00e7\u00e3o de contrato particular de compra e venda firmado em 02 de fevereiro de 2026, cujo objeto \u00e9 a fra\u00e7\u00e3o ideal de 15% do im\u00f3vel matriculado sob n. 42.170 perante aquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 923.968).<\/p>\n O Oficial informa que o t\u00edtulo foi apresentado em 10 de junho de 2026, instru\u00eddo com requerimento pela averba\u00e7\u00e3o do instrumento particular, sendo devolvido em 18 de junho com exig\u00eancias; que o contrato apresentado n\u00e3o constitui t\u00edtulo h\u00e1bil a registro, sendo necess\u00e1ria formaliza\u00e7\u00e3o por escritura p\u00fablica e comprova\u00e7\u00e3o de recolhimento do ITBI; que \u00e9 necess\u00e1ria comprova\u00e7\u00e3o da sucess\u00e3o societ\u00e1ria entre a propriet\u00e1ria tabular e a sociedade alienante, al\u00e9m de cancelamento pr\u00e9vio das indisponibilidades existentes em nome da propriet\u00e1ria tabular; que o t\u00edtulo foi reapresentado em 23 de junho, com requerimento pela “anota\u00e7\u00e3o” da venda da fra\u00e7\u00e3o ideal, a qual n\u00e3o dependeria de escritura p\u00fablica nem de recolhimento do ITBI ou de cancelamento das indisponibilidades por n\u00e3o representar transfer\u00eancia da propriedade, mas apenas direitos aquisitivos; que a conclus\u00e3o foi pela manuten\u00e7\u00e3o integral das exig\u00eancias, expedindo-se nota de devolu\u00e7\u00e3o em 26 de junho; que, ainda no prazo de vig\u00eancia da prenota\u00e7\u00e3o, o interessado reapresentou o t\u00edtulo acompanhado de requerimento de reconsidera\u00e7\u00e3o ou suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida; que o interessado alega a poss\u00edvel interpreta\u00e7\u00e3o do contrato como instrumento de cess\u00e3o de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda ou como compromisso particular de compra e venda, sem incid\u00eancia de ITBI por inexistir transfer\u00eancia da propriedade; que a sucess\u00e3o empresarial da propriet\u00e1ria tabular foi comprovada mediante apresenta\u00e7\u00e3o de escritura anexada ao requerimento.<\/p>\n O Oficial alega que a qualifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do t\u00edtulo n\u00e3o decorre da nomenclatura utilizada ou da modalidade de registro pretendida, mas do conte\u00fado efetivo do neg\u00f3cio formalizado, sendo indispens\u00e1vel escritura p\u00fablica conforme orienta\u00e7\u00e3o jurisprudencial; que o instrumento n\u00e3o cont\u00e9m obriga\u00e7\u00e3o de celebra\u00e7\u00e3o futura de contrato definitivo; que o pre\u00e7o foi integralmente quitado; que a aliena\u00e7\u00e3o depende da comprova\u00e7\u00e3o do recolhimento tribut\u00e1rio; que a certid\u00e3o apresentada n\u00e3o comprova a sucess\u00e3o empresarial da propriet\u00e1ria tabular; que o registro n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel em virtude das averba\u00e7\u00f5es de indisponibilidade; que constatou ordens de cancelamento das indisponibilidades, de modo que o afastamento do \u00f3bice depende apenas de solicita\u00e7\u00e3o do interessado e recolhimento dos respectivos emolumentos; que n\u00e3o foram depositados emolumentos pr\u00e9vios, de modo que eventual registro depender\u00e1 de regulariza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Documentos vieram \u00e0s fls. 08\/77.<\/p>\n O prazo para impugna\u00e7\u00e3o nestes autos decorreu in albis <\/em>(fl. 78).<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia da d\u00favida, com manuten\u00e7\u00e3o dos \u00f3bices (fls. 82\/86).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio. Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n Primeiramente, vale observar que, embora a parte tenha apresentado requerimentos sucessivos pela averba\u00e7\u00e3o e pela “anota\u00e7\u00e3o” do t\u00edtulo na matr\u00edcula do im\u00f3vel (fls. 27 e 57\/58), sustentando que o instrumento n\u00e3o \u00e9 apto para a transmiss\u00e3o da propriedade plena, embora gere direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, “podendo ser levado a registro apenas para garantir o direito por ele cedido” <\/em>(fls. 13\/15), a pretens\u00e3o envolve, em verdade, ato de registro em sentido estrito (transfer\u00eancia de direitos reais sobre o im\u00f3vel).<\/p>\n Em segundo lugar, \u00e9 importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, disp\u00f5e de autonomia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n Esta conclus\u00e3o se refor\u00e7a pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:<\/p>\n “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os a lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais<\/em>“.<\/p><\/blockquote>\n No m\u00e9rito, os \u00f3bices devem ser mantidos. Vejamos os motivos.<\/p>\n A parte interessada pretende que o contrato particular de compra e venda copiado \u00e0s fls. 23\/26 ingresse na matr\u00edcula n.42.170 do 6\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a fim de assegurar seu direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n Trata-se de documento intitulado “Contrato Particular de Compra e Venda de Im\u00f3vel”<\/em>, o qual foi firmado em 02 de fevereiro de 2026. Por meio dele, Santa Tereza Imobili\u00e1ria e Construtora Ltda vendeu a C. M. o percentual de quinze por cento do im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 42.170 do 6\u00ba RI.<\/p>\n A cl\u00e1usula segunda informa que o pre\u00e7o aven\u00e7ado foi pago em data anterior \u00e0 assinatura do contrato, dando a vendedora plena quita\u00e7\u00e3o e, pela cl\u00e1usula terceira, o comprador foi imediatamente imitido na posse do bem, em condom\u00ednio com a vendedora.<\/p>\n As cl\u00e1usulas quinta e sexta informam a irrevogabilidade e a irretratabilidade do neg\u00f3cio, autorizando o Oficial a proceder ao registro a pedido do comprador.<\/p>\n Entretanto, a matr\u00edcula do im\u00f3vel indica a empresa Sulevan Consultoria de Im\u00f3veis Ltda como propriet\u00e1ria tabular (fls. 73\/76), de modo que o primeiro obst\u00e1culo a qualquer ato registral envolvendo o t\u00edtulo apresentado \u00e9 a regulariza\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio em nome da vendedora.<\/p>\n Por for\u00e7a do princ\u00edpio da continuidade, qualquer t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade ou de direitos reais sobre o bem s\u00f3 pode ter ingresso se nele constar, como afetado, o titular dos respectivos direitos.<\/p>\n Em outras palavras, deve haver perfeito encadeamento entre as informa\u00e7\u00f5es inscritas e as que se pretendem inscrever, o que, a princ\u00edpio, n\u00e3o ocorre no caso em an\u00e1lise.<\/p>\n A prop\u00f3sito:<\/p>\n “O princ\u00edpio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade \u00e0 vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente. Ao exigir que cada inscri\u00e7\u00e3o encontre sua proced\u00eancia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmiss\u00e3o ou da onera\u00e7\u00e3o do direito, acaba por transform\u00e1-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar\u00e1 posteriormente. Gra\u00e7as a isso o Registro de Im\u00f3veis inspira confian\u00e7a ao <\/em>fr\u00e2nio de Carvalho, Registro de Im\u00f3veis, 4\u00aa ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).<\/p><\/blockquote>\n No mesmo sentido, a jurisprud\u00eancia (destaques nossos):<\/p>\n \u201cAPELA\u00c7\u00c3O. D\u00daVIDA INVERSA. REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. Qualifica\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo judicial. Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Carta de senten\u00e7a sujeita ao exame de legalidade e ao dever de observ\u00e2ncia dos princ\u00edpios que regem os registros p\u00fablicos. Inexist\u00eancia de ingresso autom\u00e1tico no f\u00f3lio real. <\/em>Aus\u00eancia de correspond\u00eancia subjetiva entre o t\u00edtulo e a cadeia dominial. Efic\u00e1cia da coisa julgada que n\u00e3o alcan\u00e7a terceiros estranhos \u00e0 lide. \u00d3bice mantido<\/em><\/strong>. Recurso n\u00e3o provido” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1116276-20.2025.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha (Corregedora Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central C\u00edvel – 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 24\/04\/2026; Data de Registro: 24\/04\/2026).<\/p><\/blockquote>\n “REGISTO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Contrato particular de compra e venda \u2013 Valor atribu\u00eddo ao bem negociado que dispensa escritura p\u00fablica (artigo 108 do C\u00f3digo Civil) \u2013 <\/em>Ingresso no f\u00f3lio real obstado por viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da continuidade \u2013 Vendedor que figura como compromiss\u00e1rio comprador no of\u00edcio imobili\u00e1rio, n\u00e3o como titular do dom\u00ednio \u2013 O t\u00edtulo de transmiss\u00e3o do im\u00f3vel s\u00f3 pode ter ingresso e dar causa a um registro ‘stricto sensu’ se nele constarem, como afetados, os titulares dominiais <\/em><\/strong>\u2013 Dever do Oficial de fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos por for\u00e7a dos atos que lhe forem apresentados em raz\u00e3o do of\u00edcio \u2013 D\u00favida procedente \u2013 Apela\u00e7\u00e3o a que se nega provimento” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1015117-03.2021.8.26.0576; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto – 5\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 04\/07\/2022; Data de Registro: 08\/07\/2022).<\/p><\/blockquote>\n Tais entendimentos s\u00e3o reflexo da regra dos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015\/73:<\/p>\n “Art. 195 – Se o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a pr\u00e9via matr\u00edcula e o registro do t\u00edtulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.<\/em><\/p>\n (…) Art. 237 Ainda que o im\u00f3vel esteja matriculado, n\u00e3o se far\u00e1 registro que dependa da apresenta\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Para atender essa exig\u00eancia, a parte apresentou c\u00f3pias do contrato social da vendedora e escritura de confer\u00eancia de bens (fls. 16\/20, 30\/49 e 67\/71), os quais n\u00e3o comprovam adequadamente a sucess\u00e3o empresarial para fins de registro.<\/p>\n A escritura de fls. 16\/17 e 67\/68 apenas menciona que a Imobili\u00e1ria Santa Tereza S\/C Ltda \u00e9 sucessora da Sulevan Consultoria de Im\u00f3veis Ltda; o instrumento particular de fls. 30\/39 se refere a altera\u00e7\u00e3o contratual da Imobili\u00e1ria Santa Tereza, informando o aumento de seu capital social “com o aproveitamento da incorpora\u00e7\u00e3o do capital social da empresa SULEVAN CONSULTORIA DE IM\u00d3VEIS LIMITADA, conforme instrumento particular devidamente registrado”; <\/em>o contrato social de fls. 18\/20, 40\/49 e 69\/71 se refere exclusivamente \u00e0 vendedora.<\/p>\n N\u00e3o foram apresentados documentos oficiais relativos \u00e0s altera\u00e7\u00f5es sociais da empresa Sulevan Consultoria de Im\u00f3veis Ltda, que figura como propriet\u00e1ria tabular, demonstrando que a pessoa jur\u00eddica foi extinta por incorpora\u00e7\u00e3o pela vendedora Santa Tereza Imobili\u00e1ria e Construtora Ltda. Sem a averba\u00e7\u00e3o para atualizar a identifica\u00e7\u00e3o da propriet\u00e1ria tabular, que teria passado por transforma\u00e7\u00e3o social, n\u00e3o se pode admitir o ingresso de t\u00edtulo sem correspond\u00eancia com a cadeia dominial.<\/p>\n Tamb\u00e9m se verifica que existem ordens de indisponibilidade de bens averbadas na matr\u00edcula (Av.7, Av.8 e Av.9, fls.75\/76), cujo cancelamento \u00e9 indispens\u00e1vel para viabilizar o ingresso de t\u00edtulos translativos volunt\u00e1rios conforme pac\u00edfica jurisprud\u00eancia do C. Conselho Superior da Magistratura.<\/p>\n O princ\u00edpio tempus regit actum <\/em>e a prioridade registr\u00e1ria conduzem ao desfecho de que a indisponibilidade, uma vez inscrita, prevalece at\u00e9 o seu cancelamento, obstando o ingresso de atos de disposi\u00e7\u00e3o dela dependentes (Apela\u00e7\u00e3o n. 115-6\/7, rel. Jos\u00e9 M\u00e1rio Antonio Cardinale; Apela\u00e7\u00e3o n. 777-6\/7, rel. Des. Ruy Camilo; Apela\u00e7\u00e3o n. 530-6\/0, rel. Des. Gilberto Passos Freitas, e Apela\u00e7\u00e3o n. 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini).<\/p>\n No mesmo sentido:<\/p>\n \u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS – D\u00daVIDA JULGADA – PROCEDENTE FORMAL DE PARTILHA – INDISPONIBILIDADE DE BENS – REN\u00daNCIA TRANSLATIVA FEITA POR HERDEIRO CONTRA O QUAL PESAVAM INDISPONIBILIDADES DECORRENTES DE ORDENS JURISDICIONAIS – DOA\u00c7\u00c3O DE SUA COTA PARTE NO IM\u00d3VEL OBJETO DA PARTILHA EM FAVOR DE OUTRA HERDEIRA – ALIENA\u00c7\u00c3O VOLUNT\u00c1RIA QUE N\u00c3O PODE SER LEVADA A REGISTRO AT\u00c9 QUE SEJAM CANCELADAS AS ORDENS DE INDISPONIBILIDADE – \u00d3BICE MANTIDO – APELA\u00c7\u00c3O N\u00c3O PROVIDA<\/em>\u201d (CSM; Apela\u00e7\u00e3o n. 1045543-61.2022.8.26.0576; Relator Fernando Torres Garcia; j. 31\/08\/2023).<\/p><\/blockquote>\n \u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS. ESCRITURA P\u00daBLICA DE INVENT\u00c1RIO E ADJUDICA\u00c7\u00c3O. ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE OBSTA O REGISTRO DA ALIENA\u00c7\u00c3O VOLUNT\u00c1RIA. PRINC\u00cdPIO DA INSCRI\u00c7\u00c3O. \u00d3BICE MANTIDO. D\u00daVIDA PROCEDENTE. APELA\u00c7\u00c3O IMPROVIDA<\/em>\u201d (CSM; Apela\u00e7\u00e3o n. 1024407-10.2024.8.26.0100; Relator Eduardo Francisco Loureiro; j. 06\/08\/2024).<\/p><\/blockquote>\n Note-se que contrato de compromisso de compra e venda tamb\u00e9m configura aliena\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria exigindo cancelamento pr\u00e9vio da ordem de indisponibilidade (destaques nossos):<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00daVIDA \u2013 CARTA DE SENTEN\u00c7A EXTRA\u00cdDA DE A\u00c7\u00c3O DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA \u2013 INDISPONIBILIDADE JUDICIALMENTE DECRETADA SOBRE O PATRIM\u00d4NIO DA VENDEDORA \u2013 \u00d3BICE EXISTENTE AO TEMPO DA PRENOTA\u00c7\u00c3O \u2013 IRRELEV\u00c2NCIA, NESTE CASO, DA DATA DA CELEBRA\u00c7\u00c3O DO NEG\u00d3CIO JUR\u00cdDICO \u2013 INAPLICABILIDADE, NO CASO, DAS REGRAS QUE PERMITEM A INSCRI\u00c7\u00c3O DE ATOS COATIVOS \u2013 <\/em>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE CONFIGURA ALIENA\u00c7\u00c3O VOLUNT\u00c1RIA <\/em><\/strong>\u2013 \u00d3BICE MANTIDO \u2013 APELA\u00c7\u00c3O A QUE SE NEGA PROVIMENTO” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1008790-78.2022.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central C\u00edvel – 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 12\/12\/2022; Data de Registro: 14\/12\/2022).<\/p><\/blockquote>\n Portanto, a exig\u00eancia pelo cancelamento pr\u00e9vio das indisponibilidades alinha-se \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o jurisprudencial e normativa.<\/p>\n O Oficial informa que o cancelamento j\u00e1 foi autorizado junto \u00e0 plataforma da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), bastando, portanto, requerimento pr\u00f3prio e recolhimento dos respectivos emolumentos nos termos do Provimento CNJ n. 149\/2023:<\/p>\n “Art. 320-D. Cadastrada na CNIB a autoriza\u00e7\u00e3o de cancelamento da ordem de indisponibilidade, o Oficial de Registro de Im\u00f3veis fica obrigado a averbar o seu cancelamento, independentemente de mandado judicial, <\/em>desde que pagos os emolumentos<\/em><\/strong>, quando cab\u00edveis”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n O principal impedimento, contudo, decorre da inaptid\u00e3o do t\u00edtulo para registro, pois retrata neg\u00f3cio jur\u00eddico de compra e venda de im\u00f3vel, cuja validade depende essencialmente da lavratura de escritura p\u00fablica, como exige o artigo 108 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n “Art. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n \u00c9 certo que o artigo 1.417 do C\u00f3digo Civil admite a celebra\u00e7\u00e3o de promessa de compra e venda por instrumento particular, mas o conte\u00fado do t\u00edtulo apresentado revela compra e venda definitiva, com quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o anteriormente \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o do instrumento e autoriza\u00e7\u00e3o imediata para o registro da transmiss\u00e3o.<\/p>\n Apenas quando o conte\u00fado do instrumento demonstrar que se trata de contrato preliminar, com obriga\u00e7\u00e3o de futura outorga de escritura, \u00e9 poss\u00edvel o registro como compromisso de compra e venda.<\/p>\n Nesse sentido \u00e9 a jurisprud\u00eancia do C. Conselho Superior da Magistratura indicada pelo Oficial (fl.04):<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA \u2013 TERMOS DO CONTRATO QUE DEIXAM CLARA A EXIST\u00caNCIA DE COMPRA E VENDA \u2013 CONSENSO SOBRE A COISA, O PRE\u00c7O E O CONSENTIMENTO \u2013 VALOR ATRIBU\u00cdDO AO BEM NEGOCIADO SUPERIOR A 30 SAL\u00c1RIOS M\u00cdNIMOS \u2013 ESCRITURA P\u00daBLICA OBRIGAT\u00d3RIA, NOS TERMOS DO ARTIGO 108 DO C\u00d3DIGO CIVIL \u2013 EXIG\u00caNCIA MANTIDA \u2013 APELA\u00c7\u00c3O A QUE SE NEGA PROVIMENTO” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1099293-\u00d3 82.2021.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 29\/07\/2022; Data de Registro: 05\/08\/2022).<\/p><\/blockquote>\n No mesmo sentido:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00favida inversa julgada procedente \u2013 Instrumento particular de compra e venda \u2013 Pretens\u00e3o de ingresso no f\u00f3lio real como compromisso de compra e venda \u2013 Termos do contrato que deixam clara a exist\u00eancia de contrato de compra e venda \u2013 Consenso v\u00e1lido sobre a coisa, o pre\u00e7o e as condi\u00e7\u00f5es do neg\u00f3cio \u2013 Im\u00f3vel negociado de valor superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos \u2013 Escritura p\u00fablica obrigat\u00f3ria, nos termos do art. 108 do C\u00f3digo Civil \u2013 Inobserv\u00e2ncia do princ\u00edpio da especialidade objetiva por aus\u00eancia da descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural a contento \u2013 Intelig\u00eancia do disposto no art. 2\u00ba, “caput”, da Lei 7.433\/1985 c.c. art. 225, \u00a7\u00a71\u00ba e 2\u00ba, da Lei 6.015\/1973 \u2013 Inobserv\u00e2ncia do princ\u00edpio da especialidade subjetiva pela aus\u00eancia de outorga da esposa do vendedor, com quem \u00e9 casado pelo regime da comunh\u00e3o universal de bens \u2013 Observ\u00e2ncia do art. 1.647, I, do CC \u2013 Rasura no n\u00famero do CPF que, no caso, n\u00e3o justificava o \u00f3bice \u2013 Vontade das partes que n\u00e3o estaria por isso comprometida \u2013 N\u00famero que poderia ser aferido de outro modo \u2013 Mantidas todas as demais exig\u00eancias \u2013 Recurso desprovido” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001138-63.2021.8.26.0417; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Paragua\u00e7u Paulista – 2\u00aa Vara; Data do Julgamento: 31\/05\/2022; Data de Registro: 06\/06\/2022).<\/p><\/blockquote>\n Observe-se que o sistema matricial inaugurado com a Lei n. 6.015\/1973 prev\u00ea apenas dois tipos de inscri\u00e7\u00f5es no Registro de Im\u00f3veis: o registro em sentido estrito, relativo a atos translativos de direitos reais arrolados no rol taxativo do artigo 167, I, e a averba\u00e7\u00e3o, relativa a outras ocorr\u00eancias que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao im\u00f3vel, conforme hip\u00f3teses previstas no artigo 167, II e no artigo 246.<\/p>\n N\u00e3o se desconhece que a jurisprud\u00eancia, mesmo antes da Lei n. 14.382\/2022, que alterou a reda\u00e7\u00e3o do artigo 246 da Lei n. 6.015\/73, vem ampliando as hip\u00f3teses nas quais a averba\u00e7\u00e3o enunciativa \u00e9 poss\u00edvel, como nos casos de contamina\u00e7\u00e3o do solo por subst\u00e2ncias t\u00f3xicas e perigosas (Processo CG n.167\/2005, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 02\/05\/2006); tombamento provis\u00f3rio de bens im\u00f3veis e restri\u00e7\u00f5es relativas a im\u00f3veis situados na vizinhan\u00e7a de bens tombados (Processo CG n.1.029\/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 08\/11\/2007); \u00e1rea de prote\u00e7\u00e3o da fonte em lavra de \u00e1gua mineral concedida pela Uni\u00e3o (Processo CG n.167.910\/2015, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Cal\u00e7as, j. em 24\/02\/2016); restri\u00e7\u00f5es fixadas por lei municipal \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis que comp\u00f5em distrito industrial (Recurso Administrativo n.1005381-06.2015.8.26.0047, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Cal\u00e7as, j. em 22\/09\/2017); contrato-padr\u00e3o, estatuto das associa\u00e7\u00f5es de moradores e ata assemblear que estabelece a obriga\u00e7\u00e3o de pagamento de contrapresta\u00e7\u00e3o relativa aos servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o do loteamento (Recurso Administrativo n.1000778-58.2023.8.26.0450, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 27\/01\/2025).<\/p>\n Na li\u00e7\u00e3o do Exmo. Des. Francisco Loureiro:<\/p>\n \u201cHoje corretamente se admite a averba\u00e7\u00e3o de situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas que necessitam ganhar realidade, ou efic\u00e1cia contra terceiros, como eficiente mecanismo de preven\u00e7\u00e3o e publicidade de tudo aquilo que diz respeito diretamente ao im\u00f3vel. Tomem-se como exemplos as averba\u00e7\u00f5es: a) reserva legal prevista no C\u00f3digo Florestal; b) de gleba contendo solo contaminado; c) de hipoteca sobre gasoduto que atravessa v\u00e1rios munic\u00edpios; d) de termos de ajustamento de conduta firmados com o Minist\u00e9rio P\u00fablico, com efeitos diretos sobre im\u00f3vel; e) de restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas convencionais em loteamentos\u201d <\/em>(Lei de Registros P\u00fablicos Comentada, Coord. Jos\u00e9 Manuel de Arruda Alvim Neto e outros, Forense, p\u00e1gina 1.281, coment\u00e1rios ao art. 246).<\/p><\/blockquote>\n Ainda assim, n\u00e3o \u00e9 toda solicita\u00e7\u00e3o de averba\u00e7\u00e3o com base no artigo 246 da Lei n. 6.015\/73 que deve ser acolhida.<\/p>\n Isto porque tal dispositivo \u00e9 claro no sentido de que a averba\u00e7\u00e3o enunciativa depende de altera\u00e7\u00e3o do registro ou de repercuss\u00e3o em direitos relativos ao im\u00f3vel, de modo que o controle de qualifica\u00e7\u00e3o a ser feito pelo Oficial permanece rigoroso, sob pena de se tornar a matr\u00edcula reposit\u00f3rio de informa\u00e7\u00f5es irrelevantes, o que dificulta a busca de dados que realmente importam.<\/p>\n As averba\u00e7\u00f5es devem, em consequ\u00eancia, guardar utilidade para fins de efeitos jur\u00eddicos perante o titular do direito inscrito e terceiros.<\/p>\n No caso das escrituras de compra e venda e dos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda, por envolverem atos de aliena\u00e7\u00e3o, como explicado anteriormente, ensejam a realiza\u00e7\u00e3o de registro em sentido estrito, conforme previsto no artigo 167, I, 9 e 29, da LRP.<\/p>\n Ambos os casos est\u00e3o sujeitos \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o pelo ITBI.<\/p>\n De fato, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordin\u00e1rio com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistem\u00e1tica da Repercuss\u00e3o Geral:<\/p>\n Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmiss\u00e3o inter vivos de bens im\u00f3veis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transfer\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria, que se d\u00e1 mediante o registro”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Cumpre destacar que a quest\u00e3o ent\u00e3o controvertida ficou assim delimitada no relat\u00f3rio do Ministro Luiz Fux:<\/p>\n “Possibilidade de incid\u00eancia do imposto sobre transmiss\u00e3o inter vivos de bens im\u00f3veis (ITBI) em cess\u00e3o de direitos de compra e venda, mesmo sem a transfer\u00eancia de propriedade pelo registro imobili\u00e1rio”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, no que diz respeito \u00e0 cobran\u00e7a do ITBI sobre a cess\u00e3o de direitos de compra e venda de im\u00f3vel, mesmo sem ingresso em Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis<\/strong>.<\/p>\n A jurisprud\u00eancia do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, \u00a77\u00ba, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, imp\u00f5em o recolhimento do ITBI no momento da contrata\u00e7\u00e3o, independentemente do registro.<\/p>\n Embora a Constitui\u00e7\u00e3o autorize a atribui\u00e7\u00e3o antecipada de obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria por fato gerador presumido, a conclus\u00e3o \u00e9 que a ocorr\u00eancia do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmiss\u00e3o dos direitos reais sobre im\u00f3veis constitu\u00eddos, o que somente se d\u00e1 com o registro <\/strong>do t\u00edtulo perante os Cart\u00f3rios de Registro de Im\u00f3veis, tal como disp\u00f5e o artigo 1.227 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n Assim tamb\u00e9m se preserva o princ\u00edpio da inst\u00e2ncia ou da roga\u00e7\u00e3o, segundo o qual todo procedimento de registro p\u00fablico apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015\/73), afastando-se a incid\u00eancia do imposto sobre a negocia\u00e7\u00e3o de direitos obrigacionais sem v\u00ednculo real.<\/p>\n Note-se que a propriedade imobili\u00e1ria e o direito do promitente comprador do im\u00f3vel s\u00e3o direitos reais, mas distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do C\u00f3digo Civil), sendo que a Constitui\u00e7\u00e3o Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos munic\u00edpios compet\u00eancia para instituir o imposto n\u00e3o apenas sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis (dom\u00ednio), como tamb\u00e9m sobre a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis (dentre eles o direito do promitente comprador).<\/p>\n No munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, a mat\u00e9ria \u00e9 regulada pela Lei n. 11.154\/91, que prev\u00ea a incid\u00eancia do imposto tanto sobre transmiss\u00e3o onerosa inter vivos <\/em>dos bens im\u00f3veis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cess\u00e3o de direitos relativos \u00e0 sua aquisi\u00e7\u00e3o:<\/p>\n “Art. 1\u00ba O Imposto sobre Transmiss\u00e3o \u201cinter vivos\u201d de bens im\u00f3veis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:<\/em><\/p>\n I – a transmiss\u00e3o \u201cinter vivos\u201d, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso:<\/em><\/p>\n a) de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica; b) de direitos reais sobre bens im\u00f3veis, exceto os de garantia e as servid\u00f5es.<\/em><\/p>\n II – a cess\u00e3o, por ato oneroso, de direitos relativos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis.<\/em><\/p>\n Art. 2\u00ba: Est\u00e3o compreendidos na incid\u00eancia do imposto:<\/em><\/p>\n I – a compra e venda; (…) <\/em><\/p>\n IX – a cess\u00e3o de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n No mesmo sentido, os artigos 176 e 177 da Consolida\u00e7\u00e3o das Leis Tribut\u00e1rias do munic\u00edpio aprovada pelo Decreto n\u00ba 63.698\/2024 reproduzem o mesmo texto.<\/p>\n Verifica-se, portanto, que tanto o registro da compra e venda como o registro do compromisso de compra e venda s\u00e3o previstos como hip\u00f3teses de incid\u00eancia tribut\u00e1ria e configuram fatos geradores do ITBI.<\/p>\n Anteriormente ao acesso dos t\u00edtulos ao f\u00f3lio real, o que se tem s\u00e3o apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.<\/p>\n Por\u00e9m, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorr\u00eancia do fato gerador, o que imp\u00f5e a comprova\u00e7\u00e3o do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.<\/p>\n Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE <\/strong>a d\u00favida para manter os \u00f3bices.<\/p>\n Sem custas, despesas ou honor\u00e1rios. Oportunamente, ao arquivo.<\/p>\n P.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 14 de agosto de 2026.<\/p>\n Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/strong><\/p>\n Juiz de Direito<\/strong><\/p>\n (DJe de 17.08.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" SENTEN\u00c7A Processo Digital n\u00ba: 1012436-57.2026.8.26.0100 Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Requerente: 6\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital Requerido: C. M. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad Vistos. Trata-se de d\u00favida suscitada pelo 6\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis desta Capital a requerimento de C. 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