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![\"Decis\u00f5es](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis%C3%A7%C3%B5es-CSM1-e1665517214806.png\")
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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1115844- 98.2025.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante VHT EMPREENDIMENTOS LTDA, \u00e9 apelado 5\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL\/SP.<\/p>\n
ACORDAM<\/strong>, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: Negaram provimento ao recurso, com observa\u00e7\u00e3o. V.U.<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LU\u00cdS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMI\u00c3O COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 13 de agosto de 2026.<\/p>\n SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora <\/strong><\/p>\n Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1115844-98.2025.8.26.0100<\/p>\n Apelante: Vht Empreendimentos Ltda<\/strong><\/p>\n Apelado: 5\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital\/SP<\/strong><\/p>\n Comarca: S\u00e3o Paulo<\/strong><\/p>\n Voto n\u00ba 39.906 D\u00favida \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Escritura p\u00fablica de venda e compra \u2013 Fra\u00e7\u00e3o ideal de \u00e1rea comum em vila residencial (p\u00e1tio interno) \u2013 Aus\u00eancia de inscri\u00e7\u00e3o cadastral aut\u00f4noma na Municipalidade \u2013 \u00d3bice mantido \u2013 Necessidade de identifica\u00e7\u00e3o fiscal para fins de qualifica\u00e7\u00e3o registral \u2013 Implementa\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 e Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 2275\/2025 \u2013 C\u00f3digo de identifica\u00e7\u00e3o \u00fanico como elemento de qualifica\u00e7\u00e3o essencial \u2013 Mitiga\u00e7\u00e3o da express\u00e3o “se houver” constante no artigo 176, par\u00e1grafo 1\u00ba, inciso II, item 3, al\u00ednea “b”, da Lei n\u00ba 6.015\/73 \u2013 Exaurimento do prazo de adequa\u00e7\u00e3o na Capital do Estado \u2013 Dever de regulariza\u00e7\u00e3o a cargo do contribuinte \u2013 Princ\u00edpio da especialidade objetiva \u2013 Fiscaliza\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria de ITBI \u2013 Tema Repetitivo 1113 do STJ \u2013 Recurso n\u00e3o provido, com observa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n Trata-se de Recurso Administrativo interposto por VHT Empreendimentos Ltda. contra a r. senten\u00e7a prolatada pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do 5\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital (fls. 140\/143), que julgou procedente a d\u00favida suscitada, mantendo o \u00f3bice ao registro de escritura p\u00fablica de venda e compra, cujo objeto foi a transmiss\u00e3o da propriedade de uma casa (matr\u00edcula n\u00ba 87.645) e de 1\/18 avos do terreno de servid\u00e3o (matr\u00edcula n\u00ba 87.644), que constitui o p\u00e1tio interno de vila residencial.<\/p>\n A negativa apresentada referiu-se \u00e0 fra\u00e7\u00e3o da \u00e1rea comum, em raz\u00e3o da aus\u00eancia de inscri\u00e7\u00e3o cadastral aut\u00f4noma para o referido im\u00f3vel no cadastro imobili\u00e1rio fiscal municipal, uma vez que os n\u00fameros de contribuinte listados na matr\u00edcula n\u00ba 87.644 (fls. 71\/106) correspondem, na verdade, \u00e0s unidades residenciais (casas) que integram a vila.<\/p>\n Inconformada, a interessada interp\u00f4s o Recurso Administrativo (fls. 156\/165), sustentando que o t\u00edtulo est\u00e1 em conson\u00e2ncia com a descri\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula e que o princ\u00edpio da especialidade objetiva foi atendido. Alegou ofensa ao princ\u00edpio da isonomia, diante da admiss\u00e3o anterior de registro de outras fra\u00e7\u00f5es ideais da mesma matr\u00edcula, sem a exig\u00eancia de inscri\u00e7\u00e3o cadastral aut\u00f4noma. Argumentou que a designa\u00e7\u00e3o cadastral \u00e9 exigida apenas “se houver” e que a aus\u00eancia de cadastro \u00e9 omiss\u00e3o do poder p\u00fablico municipal, n\u00e3o podendo prejudicar o particular. Por fim, pontuou que o recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) j\u00e1 foi realizado de forma proporcional com base nos cadastros das casas.<\/p>\n A Procuradoria-Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 183\/186).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n Preliminarmente, observo que a r. senten\u00e7a prolatada em processo de D\u00favida Registral desafia o recurso de Apela\u00e7\u00e3o, nos termos do artigo 202 da Lei n\u00ba 6.015\/73, devendo ser assim processado o Recurso Administrativo interposto pela recorrente, submetido ao crivo deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.<\/p>\n No m\u00e9rito, o recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n A \u00e1rea comum, matriculada sob o n\u00ba 87.644, consiste no p\u00e1tio interno de uma vila composta por 18 unidades. Ao longo dos anos, a propriedade das fra\u00e7\u00f5es ideais de 1\/18 da \u00e1rea comum foi transmitida sucessivamente aos adquirentes de cada resid\u00eancia (fls. 71\/106).<\/p>\n No caso concreto, a escritura p\u00fablica de venda e compra apresentada ao Registrador (fls. 07\/10) teve o registro cindido, com a transmiss\u00e3o do bem descrito na al\u00ednea ‘a’ do documento (referente \u00e0 casa 16, em 27 de fevereiro de 2019, R.05 da matr\u00edcula 87.645 fls. 21), restando pendente o registro do bem indicado na al\u00ednea ‘b’, descrito da seguinte forma:<\/p>\n b) – 1\/18 avos do TERRENO DE SERVID\u00c3O, que constitui o p\u00e1teo interno da Vila Suzana, com entrada pela Rua Jo\u00e3o Teodoro, n\u00b0 1.219, no 25\u00b0 subdistrito – Pari, com a \u00e1rea total de 413,00 m\u00b2, mais ou menos, com suas demais medidas e confronta\u00e7\u00f5es constantes da MATR\u00cdCULA N\u00b0 87.644 do 5\u00b0 Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis desta Capital. O lan\u00e7amento Municipal do im\u00f3vel em tela est\u00e1 vinculado aos lan\u00e7amentos municipais dos im\u00f3veis (casas) que integram a referida servid\u00e3o, com os seguintes n\u00fameros de contribuintes: 017.097.0018-1 (casa 3); 017.097.0024-6 (casa 10); 017.097.0021-1 (casa 4); 017.097.0013-0 (casa 13); 017.097.0027-0 (casa 16); 017.097.0023-8 (casa 8); 017.097.0022-1 (casa 6); 017.097.0016-5 (casa 7); 017.097.0026-2 (casa 14); 017.097.0010-6 (casa 19); 017.097.0019-1 (casa 1); 017.097.0017-3 (casa 5); 017.097.0014-9 (casa 11); 017.097.0011-4 (casa 17); 017.097.0020-3 (casa 2); 017.097.0012-2 (casa 15); 017.097.0025-4 (casa 12); e 017.097.0015-7 (casa 9). Desta forma a parte titulada pela vendedora de 1\/18 avos e transmitida nesta escritura vincula-se ao cadastro municipal da casa 16, acima referido.<\/p><\/blockquote>\n A descri\u00e7\u00e3o evidencia que n\u00e3o h\u00e1 inscri\u00e7\u00e3o cadastral espec\u00edfica da \u00e1rea comum indicada, constando da matr\u00edcula a refer\u00eancia aos cadastros fiscais das casas que comp\u00f5em a vila.<\/p>\n No Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, a inscri\u00e7\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3ria para todos os im\u00f3veis situados na zona urbana, mesmo que gozem de imunidade ou isen\u00e7\u00e3o, conforme disposto no artigo 2.\u00ba da Lei Municipal 10.819\/1989.<\/p>\n Por isso, considerando que, no sistema cadastral municipal, cada unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma deve corresponder a uma \u00fanica inscri\u00e7\u00e3o cadastral, em sede administrativa e tribut\u00e1ria, a situa\u00e7\u00e3o da \u00e1rea comum da vila \u00e9 irregular.<\/p>\n Anota-se, ainda, que a provid\u00eancia de inscrever o im\u00f3vel n\u00e3o regularizado \u00e9 do contribuinte, como se extrai do disposto do artigo 3\u00ba da Lei Municipal n\u00ba 10.208\/86 (\u201cA inscri\u00e7\u00e3o e respectivas atualiza\u00e7\u00f5es ser\u00e3o promovidas pelo sujeito passivo\u201d), sendo o descumprimento do dever classificado como infra\u00e7\u00e3o de sonega\u00e7\u00e3o \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o, conforme artigo 6\u00ba da mesma norma.<\/p>\n Por seu turno, a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 criou o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), que, de acordo com o artigo 265, \u00a7 1\u00ba, do citado diploma legal, \u201c\u00e9 o invent\u00e1rio dos bens im\u00f3veis urbanos e rurais constitu\u00eddo com dados enviados pelos cadastros de origem, que dever\u00e3o atender aos crit\u00e9rios de atribui\u00e7\u00e3o do c\u00f3digo de inscri\u00e7\u00e3o no CIB\u201d.<\/p>\n Trata-se de inscri\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria que deve ser implementada pelas Capitais dos Estados e pelo Distrito Federal no prazo de 12 (doze) meses e pelos demais Munic\u00edpios dentro de 24 (vinte e quatro meses) meses da entrada em vigor do citado diploma legal (janeiro de 2025), nos termos, respectivamente, do inciso I, al\u00ednea \u201cc\u201d e inciso II, al\u00ednea \u201cb\u201d do artigo 266 tamb\u00e9m da referida lei complementar.<\/p>\n No que tange aos registradores e not\u00e1rios, h\u00e1 obriga\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, no prazo de 12 (doze) meses, de \u201cadequa\u00e7\u00e3o dos sistemas para ado\u00e7\u00e3o do CIB como c\u00f3digo de identifica\u00e7\u00e3o cadastral dos bens im\u00f3veis\u201d (artigo 266, inciso I, al\u00ednea \u201cb\u201d, Lei Complementar n\u00ba 214\/2025). Referida norma disp\u00f5e sobre o dever do registrador em adaptar os seus sistemas para receber a informa\u00e7\u00f5es do CIB.<\/p>\n Ademais, a obriga\u00e7\u00e3o de ado\u00e7\u00e3o do CIB deve ser lida em conjunto com os incisos I, al\u00ednea \u201cc\u201d e inciso II, al\u00ednea \u201cb\u201d, do citado artigo 266, bem como com o disposto no artigo 265, par\u00e1grafo 1\u00ba, da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, j\u00e1 que \u00e9 obriga\u00e7\u00e3o dos Munic\u00edpios enviar os dados necess\u00e1rios ao Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais (Sinter). Neste contexto, extrai-se que, para im\u00f3veis situados na Capital do Estado, como na hip\u00f3tese em testilha, a inscri\u00e7\u00e3o no CIB j\u00e1 \u00e9 exig\u00edvel.<\/p>\n Insta consignar que a Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 2275 de 15\/08\/2025, em seu artigo 5\u00ba, determina que \u201c[o]s servi\u00e7os notariais e registrais devem adotar o c\u00f3digo de identifica\u00e7\u00e3o \u00fanico no CIB no prazo estabelecido no art. 266, caput, inciso I, al\u00ednea “b”, da Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025, o qual dever\u00e1 constar de sistemas e de documentos lavrados ou registrados\u201d.<\/p>\n Referida instru\u00e7\u00e3o, ainda, sujeita o not\u00e1rio ou tabeli\u00e3o \u00e0s penas previstas no art. 57 da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, sem preju\u00edzo das san\u00e7\u00f5es administrativas aplic\u00e1veis pelos \u00f3rg\u00e3os de fiscaliza\u00e7\u00e3o notarial e registral, nas hip\u00f3teses de descumprimento da norma (art. 6\u00ba). Contudo, como afirmado, \u00e9 a prefeitura a respons\u00e1vel por enviar os dados necess\u00e1rios \u00e0 alimenta\u00e7\u00e3o do sistema.<\/p>\n E, com exce\u00e7\u00e3o da Capital, os demais Munic\u00edpios do Estado de S\u00e3o Paulo ainda disp\u00f5em de prazo para tal finalidade (artigo 266, inciso II, al\u00ednea \u201cb\u201d, Lei Complementar n\u00ba 214\/2025). Destarte, a normativa da Receita Federal do Brasil (RFB) deve ser lida com cautela, pois cria uma obriga\u00e7\u00e3o geral, sem que todas as condi\u00e7\u00f5es legais tenham sido implementadas.<\/p>\n Este n\u00e3o \u00e9 o caso, como vimos, do munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, em que j\u00e1 \u00e9 poss\u00edvel exigir o CIB, pois j\u00e1 se exauriu o prazo para que a Prefeitura de S\u00e3o Paulo enviasse ao Sinter os dados dos cadastros existentes.<\/p>\n No caso dos autos, por\u00e9m, inexiste cadastro do im\u00f3vel perante o munic\u00edpio, de forma que n\u00e3o seria poss\u00edvel ao ente local fazer a correta alimenta\u00e7\u00e3o do Sinter.<\/p>\n Ora, a norma de reg\u00eancia dos registros p\u00fablicos Lei n\u00ba 6.015\/73 (LRP), ressalva no artigo 176, par\u00e1grafo 1\u00ba, inciso II, item 3, al\u00ednea “b”, que a informa\u00e7\u00e3o de designa\u00e7\u00e3o cadastral do im\u00f3vel conste da matr\u00edcula, se houver (\u201cse urbano, de suas caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, \u00e1rea, logradouro, n\u00famero e de sua designa\u00e7\u00e3o cadastral, se houver\u201d).<\/em><\/p>\n No mesmo sentido, as Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a (Tomo II) estabelecem no item 57, letra ‘c’ do Cap. XX que o im\u00f3vel deve ser caracterizado por sua designa\u00e7\u00e3o cadastral, quando houver.<\/p>\n Assim, da dic\u00e7\u00e3o da lei registral e das normas desta Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a, dessume-se que um im\u00f3vel sem cadastro municipal ainda poderia ser objeto de escritura\u00e7\u00e3o e registro, desde que cumprisse os requisitos de especialidade objetiva, e desde que a \u201cinexist\u00eancia\u201d do cadastro n\u00e3o se devesse \u00e0 in\u00e9rcia do interessado, e sim \u00e0 falta de cadastramento pelo pr\u00f3prio Poder P\u00fablico.<\/p>\n Contudo, a novel legisla\u00e7\u00e3o trouxe impactos significativos sobre a exig\u00eancia da designa\u00e7\u00e3o cadastral para fins de registro imobili\u00e1rio, especialmente no que tange \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do citado artigo 176, inciso II, item 3, al\u00ednea ‘b’, da LRP.<\/p>\n A express\u00e3o “se houver”, contida no texto legal indicava que a aus\u00eancia de cadastro fiscal do im\u00f3vel n\u00e3o constitu\u00eda, por si s\u00f3, um impedimento para o registro de atos translativos de propriedade, desde que os demais requisitos de especialidade do im\u00f3vel estivessem atendidos. Contudo, com a edi\u00e7\u00e3o da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 e da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 2275\/2025, o cadastro de contribuinte deixa de ser uma informa\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria, de natureza predominantemente tribut\u00e1ria, para se tornar um elemento da identifica\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria nacional.<\/p>\n Conclui-se, portanto que, embora o texto do artigo 176 da LRP permane\u00e7a formalmente vigente, a efic\u00e1cia pr\u00e1tica da express\u00e3o “se houver” foi substancialmente mitigada para os im\u00f3veis situados em jurisdi\u00e7\u00f5es onde os prazos para a implementa\u00e7\u00e3o do CIB j\u00e1 se esgotaram, como \u00e9 o caso espec\u00edfico da Capital do Estado de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n Nessas localidades, o que antes era dado meramente informativo, tornou-se elemento de qualifica\u00e7\u00e3o essencial, n\u00e3o podendo a in\u00e9rcia do propriet\u00e1rio em regularizar o cadastro municipal servir de escusa para o descumprimento da obrigatoriedade do c\u00f3digo identificador \u00fanico.<\/p>\n Deve ser mantido o \u00f3bice registral, portanto.<\/p>\n Por oportuno, n\u00e3o se olvida que a transmiss\u00e3o onerosa de bens im\u00f3veis \u00e9 fato gerador do ITBI e a base de c\u00e1lculo desse imposto, conforme a legisla\u00e7\u00e3o do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, \u00e9 o valor venal do bem transmitido, \u201cassim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado \u00e0 vista, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado.\u201d<\/p>\n (Decreto n\u00ba 55.196\/2014, artigo 7\u00ba). No caso, constou da escritura a refer\u00eancia ao valor de cada um dos bens negociados, sendo recolhido o tributo sobre o total (item 4.5 da escritura fls. 09\/10). Dessa forma, o recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o se deu sobre o valor de mercado do bem, o que n\u00e3o contraria a norma citada.<\/p>\n Nesse sentido vale citar as teses firmadas por ocasi\u00e3o do julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821\/SP, de relatoria do Ministro Gurgel de Faria, julgado em 24\/2\/2022 (Tema Repetitivo 1113):<\/p>\n Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC\/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, n\u00e3o estando vinculada \u00e0 base de c\u00e1lculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributa\u00e7\u00e3o; b) o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte goza da presun\u00e7\u00e3o de que \u00e9 condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio (art. 148 do CTN); c) o Munic\u00edpio n\u00e3o pode arbitrar previamente a base de c\u00e1lculo do ITBI com respaldo em valor de refer\u00eancia por ele estabelecido unilateralmente.<\/p>\n E, embora o Registrador tenha o dever de fiscalizar o correto recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos que lhe s\u00e3o apresentados para registro, inclusive respondendo solidariamente (artigo 289 da Lei n\u00ba 6.015\/1973 e artigo 134, inciso VI, do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional), tal obriga\u00e7\u00e3o deve se pautar tamb\u00e9m pela observ\u00e2ncia da jurisprud\u00eancia vinculante. No caso em tela, a guia de recolhimento apresentada (fls. 13) abrangeu o valor total da aquisi\u00e7\u00e3o, com base no valor negociado, conforme se verifica da escritura lavrada (fls. 07\/10).<\/p>\n Ante o exposto, nego provimento ao recurso<\/strong>, mantendo o \u00f3bice registral, com observa\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora<\/strong><\/p>\n (DJe de 17.08.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1115844- 98.2025.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante VHT EMPREENDIMENTOS LTDA, \u00e9 apelado 5\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL\/SP. 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