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![\"Decis\u00f5es](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis%C3%A7%C3%B5es-CSM1-e1665517214806.png\")
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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1008419-46.2025.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que \u00e9 apelante TERRA AZUL ORGANIZA\u00c7\u00c3O ADMINISTRATIVA S\/C LTDA., \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SUZANO.<\/p>\n
ACORDAM<\/strong>, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: Negaram provimento ao recurso. V. U.<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LU\u00cdS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMI\u00c3O COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 13 de agosto de 2026.<\/p>\n SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora <\/strong><\/p>\n Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1008419-46.2025.8.26.0606<\/p>\n Apelante: Terra Azul Organiza\u00e7\u00e3o Administrativa S\/C Ltda.<\/strong><\/p>\n Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Suzano<\/strong><\/p>\n Comarca: Suzano<\/strong><\/p>\n Voto n\u00ba 39.905 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 D\u00favida \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Usucapi\u00e3o extrajudicial \u2013 Im\u00f3vel de titularidade de s\u00f3cio administrador da empresa requerente \u2013 Inviabilidade \u2013 Necessidade de justificativa do \u00f3bice \u00e0 escritura\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria \u2013 Dever de fiscaliza\u00e7\u00e3o do registrador para evitar burla ao sistema notarial, registral e tribut\u00e1rio \u2013 Aplica\u00e7\u00e3o do art. 410, \u00a7 2\u00ba, do C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial \u2013 Regulariza\u00e7\u00e3o deve ocorrer pelos meios pr\u00f3prios \u2013 Notifica\u00e7\u00e3o de sucessores de titular de dom\u00ednio falecido \u2013 \u00d4nus da parte interessada \u2013 Car\u00e1ter excepcional e subsidi\u00e1rio da notifica\u00e7\u00e3o por edital \u2013 Esgotamento de dilig\u00eancias \u00e9 necess\u00e1rio \u2013 Incompatibilidade de prova emprestada de processo judicial com o rito administrativo \u2013 Necessidade de notifica\u00e7\u00e3o de confrontantes separados por curso d’\u00e1gua, salvo se p\u00fablico \u2013 Risco de sobreposi\u00e7\u00e3o de pol\u00edgonos \u2013 Aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria abrange terreno e acess\u00f5es \u2013 Desnecessidade de Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito (CND) para averba\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00e3o \u2013 Veda\u00e7\u00e3o ao uso de san\u00e7\u00f5es pol\u00edticas para cobran\u00e7a indireta de tributos \u2013 Jurisprud\u00eancia administrativa consolidada \u2013 N\u00e3o provimento do recurso.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Terra Azul Organiza\u00e7\u00e3o Administrativa Ltda contra a r. senten\u00e7a (fls.<\/p>\n 139\/141) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoas Jur\u00eddicas da Comarca de Suzano\/SP, que manteve os \u00f3bices opostos em procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, no qual a parte interessada pretende ver declarada a aquisi\u00e7\u00e3o da integralidade de im\u00f3vel de titularidade de um dos seus s\u00f3cios (matr\u00edcula n\u00ba 2.001), mais a parte de outro bem em nome de terceiro (objeto da transcri\u00e7\u00e3o n\u00ba 31.795), j\u00e1 falecido.<\/p>\n A apelante (fls. 148\/155) alega, em s\u00edntese, que cabe ao interessado escolher a forma de regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade e, havendo comprova\u00e7\u00e3o da posse pela pessoa jur\u00eddica, que se deu por acordo verbal dos s\u00f3cios \u00e0 \u00e9poca do in\u00edcio do seu exerc\u00edcio, em respeito \u00e0 autonomia patrimonial entre s\u00f3cio e pessoa jur\u00eddica, \u00e9 cab\u00edvel a usucapi\u00e3o. Afirmou n\u00e3o haver tentativa de burla ao sistema registral e fiscal, n\u00e3o incidindo no caso o Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI), conforme disposi\u00e7\u00e3o constitucional. Apontou ainda a viabilidade da notifica\u00e7\u00e3o edital\u00edcia diante da dificuldade de localiza\u00e7\u00e3o dos sucessores, verificada em outro processo em curso.<\/p>\n Recha\u00e7ou a exig\u00eancia de notifica\u00e7\u00e3o dos titulares dos im\u00f3veis localizados na outra margem do c\u00f3rrego confrontante, reputando suficiente o pedido de notifica\u00e7\u00e3o da SP \u00c1guas. Finalmente, defendeu o direito \u00e0 averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o independentemente de prova de regularidade administrativa. Pugnou pela reforma da decis\u00e3o para que seja julgada improcedente a d\u00favida e acolhido o pedido de usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a ofertou parecer pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 167\/169).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n Preliminarmente, observo que a apelante recolheu custas recursais \u00e0s fls. 156\/157, por\u00e9m, inexiste previs\u00e3o legal ou normativa de recolhimento de preparo em procedimentos administrativos, nada constando a respeito nas Leis Estaduais n\u00ba 11.331\/2002 e n\u00ba 11.608\/2003. Destarte, cabe \u00e0 interessada o pedido de restitui\u00e7\u00e3o total diretamente \u00e0 Fazenda Estadual, caso ainda n\u00e3o inutilizado o Documento de Arrecada\u00e7\u00e3o de Receitas Estaduais (DARE).<\/p>\n Nesta \u00faltima hip\u00f3tese, dever\u00e1 solicitar \u00e0 unidade judicial que proceda ao cancelamento da \u201cqueima\u201d.<\/p>\n \u00c9 caso de n\u00e3o provimento do recurso, com observa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A apelante pretende usucapir a \u00e1rea total da matr\u00edcula n\u00ba 2.001, aberta no Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis de Suzano, com 9.419,72m\u00b2, cujo titular dominial s\u00e3o seu s\u00f3cio, K. N., e sua esposa, E. A. A. D. L. N., bem como parte do im\u00f3vel objeto da transcri\u00e7\u00e3o n\u00ba 31.795 do 1\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de Mogi das Cruzes\/SP, equivalente a 13.772,82m\u00b2, pertencente a F. C. D. S., j\u00e1 falecido.<\/p>\n Pois bem.<\/p>\n O objetivo do legislador ao criar a via extrajudicial para o reconhecimento da usucapi\u00e3o foi simplificar a regulariza\u00e7\u00e3o de situa\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas consolidadas no tempo, desafogando o Poder Judici\u00e1rio e conferindo agilidade aos procedimentos que n\u00e3o apresentem lide ou resist\u00eancia fundamentada.<\/p>\n Como leciona F\u00e1bio Caldas de Ara\u00fajo, \u201c[a] experi\u00eancia de magistrado e os in\u00fameros processos de usucapi\u00e3o j\u00e1 sentenciados indicam que a via consensual \u00e9 importante. Em muitas situa\u00e7\u00f5es, especialmente, perante possuidores titulados, n\u00e3o existe oposi\u00e7\u00e3o de terceiros ao pedido. O ajuizamento da a\u00e7\u00e3o acaba sendo desnecess\u00e1rio e com custo alto. A via extrajudicial \u00e9 via prefer\u00edvel pela celeridade, pelo menor custo e pela economia processual.\u201d (ARA\u00daJO, Fabio Caldas de.\u00a0Usucapi\u00e3o judicial e extrajudicial. 4. ed. rev. atual. e ampl. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2025, p. 373)<\/p>\n N\u00e3o obstante, ainda que se admita a via extrajudicial, marcada pela consensualidade, a aus\u00eancia de controv\u00e9rsia n\u00e3o desobriga a an\u00e1lise rigorosa da pretens\u00e3o, que interfere no hist\u00f3rico registral do im\u00f3vel.<\/p>\n A atua\u00e7\u00e3o do Oficial do Registro de Im\u00f3veis deve ser t\u00e9cnica, acautelat\u00f3ria e orientada pela fun\u00e7\u00e3o preventiva que lhe \u00e9 pr\u00f3pria, tendo em vista que o sistema registral imobili\u00e1rio brasileiro \u00e9 estruturado sobre o princ\u00edpio da seguran\u00e7a jur\u00eddica, cabendo ao Registrador a fun\u00e7\u00e3o de guardi\u00e3o da higidez dos assentos e da confian\u00e7a p\u00fablica que deles emana.<\/p>\n A respeito da qualifica\u00e7\u00e3o registral, o Desembargador Ricardo Dip ensina que \u201cela \u00e9 o ju\u00edzo prudencial, positivo ou negativo, da pot\u00eancia de um t\u00edtulo em ordem \u00e0 sua inscri\u00e7\u00e3o predial, importando no imp\u00e9rio de seu registro ou de sua irregistra\u00e7\u00e3o\u201d (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualifica\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis. Revista de Direito Imobili\u00e1rio, S\u00e3o Paulo, v. 15, n. 30, p. 40, jan.\/dez. 1992).<\/p>\n A natureza origin\u00e1ria da aquisi\u00e7\u00e3o de dom\u00ednio pela usucapi\u00e3o n\u00e3o se sobrep\u00f5e aos princ\u00edpios estruturantes do sistema registral. Ao rev\u00e9s, o procedimento administrativo exige grau ainda mais elevado de certeza quanto \u00e0 individualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, \u00e0 consensualidade dos envolvidos e aos requisitos para o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva, justamente porque se desenvolve n\u00e3o apenas fora da cogni\u00e7\u00e3o jurisdicional plena, mas tamb\u00e9m de acordo com publicidade de menor alcance, considerando que transcorre no interior da serventia, sem publica\u00e7\u00e3o no di\u00e1rio de justi\u00e7a e sem a possibilidade de expedi\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o de distribui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Feitas essas considera\u00e7\u00f5es, passa-se ao exame das exig\u00eancias formuladas pelo Oficial.<\/p>\n No caso concreto, o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 2.001 pertence a K. N. e sua esposa (fls. 82\/86), sendo o primeiro o s\u00f3cio administrador da apelante Terra Azul Organiza\u00e7\u00e3o Administrativa Ltda. (fls. 56).<\/p>\n Nos termos do C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento n\u00ba 149\/2023) do Colendo Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ), que detalha o procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial, ditando que deve ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o, com vistas a evitar que a usucapi\u00e3o seja desvirtuada como meio de burla aos requisitos do sistema notarial e \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o, in verbis:<\/em><\/p>\n Art. 410. (…)<\/p>\n \u00a7 2.\u00ba Em qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei.<\/p><\/blockquote>\n Essa exig\u00eancia \u00e9 o reflexo do interesse de agir (bin\u00f4mio utilidade-necessidade). Se a parte possui meio l\u00edcito e direto para transferir a propriedade, carece de necessidade para movimentar o procedimento excepcional da usucapi\u00e3o, que n\u00e3o pode servir de atalho para driblar custos ou formalidades.<\/p>\n Com efeito, a exig\u00eancia da justa causa cria filtro de admissibilidade para a usucapi\u00e3o extrajudicial. E, exatamente por ser um ambiente de consenso, exige-se do Oficial Registrador fiscaliza\u00e7\u00e3o rigorosa do pedido. O controle da justa causa, para al\u00e9m das citadas diretrizes do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, est\u00e1 amparado pelos princ\u00edpios da moralidade, legalidade e finalidade, tamb\u00e9m incidentes no \u00e2mbito administrativo. Assim, se este Conselho Superior da Magistratura mant\u00e9m a sua orienta\u00e7\u00e3o usual, no sentido da ampla admissibilidade do processo extrajudicial como meio eficaz de acesso \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, por outro lado n\u00e3o descuida das situa\u00e7\u00f5es particulares, como a presente, em que seja necess\u00e1rio evitar o uso inadequado do instituto trazido pelo art. 216-A da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Aplicando tais premissas \u00e0 esp\u00e9cie, verifica-se a inviabilidade do pedido em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel da matr\u00edcula n\u00ba 2.001, de titularidade de um dos s\u00f3cios administradores da apelante (fls. 55\/62), ainda que ele tenha anu\u00eddo ao presente procedimento (fls. 99\/100).<\/p>\n Ora, a requerente foi intimada a justificar o \u00f3bice \u00e0 escritura\u00e7\u00e3o regular e apresentou a fundamenta\u00e7\u00e3o constante das fls. 112\/114, que, nos termos da resposta do registrador de fls. 126, n\u00e3o elenca nenhum \u00f3bice \u00e0 transmiss\u00e3o ordin\u00e1ria.<\/p>\n Mesmo que seja facultativa a op\u00e7\u00e3o pela via extrajudicial (art. 399, \u00a7 2\u00ba, do C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ), sem a demonstra\u00e7\u00e3o de que os caminhos ordin\u00e1rios se tornaram imposs\u00edveis, \u00e9 de se reconhecer que o Oficial de Registro agiu no estrito cumprimento do seu dever, ao rejeitar o pedido. N\u00e3o h\u00e1 justa causa para a usucapi\u00e3o extrajudicial, no caso em tela.<\/p>\n Assim, como o propriet\u00e1rio tabular \u00e9 um dos s\u00f3cios da empresa interessada, a regulariza\u00e7\u00e3o dominial deve ocorrer pelos meios pr\u00f3prios, como a confer\u00eancia de bens para integraliza\u00e7\u00e3o de capital social ou a escritura p\u00fablica de compra e venda, respeitando-se o princ\u00edpio da continuidade registral.<\/p>\n Por tais raz\u00f5es, fica ratificada a recusa do Oficial em rela\u00e7\u00e3o ao prosseguimento do procedimento de usucapi\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 parcela do bem correspondente \u00e0 matr\u00edcula n\u00ba 2.001, como constou da r. senten\u00e7a recorrida.<\/p>\n No que toca \u00e0 pretens\u00e3o sobre parte do bem objeto da transcri\u00e7\u00e3o n\u00ba 31.795, equivalente a 13.772,82m\u00b2, pertencente a F. C. D. S. (fls. 88\/92), h\u00e1 informa\u00e7\u00f5es de que o propriet\u00e1rio j\u00e1 teria falecido.<\/p>\n Anota-se, contudo, que nos autos n\u00e3o h\u00e1 comprova\u00e7\u00e3o do \u00f3bito.<\/p>\n Nos termos do artigo 216-A, \u00a7 2\u00ba, da Lei n\u00ba 6.015\/1973, caso a planta n\u00e3o contenha a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos, estes devem ser notificados pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento. Os documentos de fls. 94\/96 (memorial descritivo e planta do im\u00f3vel usucapiendo) n\u00e3o contam com a assinatura dos titulares de dom\u00ednio dos bens ou dos confrontantes, atraindo a incid\u00eancia da norma citada.<\/p>\n Nesse contexto, o alegado falecimento do titular de dom\u00ednio, F. C. D. S., transfere imediatamente seus direitos aos herdeiros pelo princ\u00edpio da saisine<\/em>. Se for assim, a notifica\u00e7\u00e3o deve ser direcionada aos sucessores, sendo \u00f4nus da parte interessada a sua correta identifica\u00e7\u00e3o e localiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A notifica\u00e7\u00e3o por edital pretendida pela parte n\u00e3o deve ser realizada de pronto, porque tem car\u00e1ter excepcional e subsidi\u00e1rio. Conforme estabelecido no subitem 418.16 do Cap\u00edtulo XX do Tomo II das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a, tal medida s\u00f3 \u00e9 admitida ap\u00f3s o esgotamento de dilig\u00eancias razo\u00e1veis para a localiza\u00e7\u00e3o pessoal dos notificandos. A jurisprud\u00eancia deste C. Conselho Superior da Magistratura \u00e9 pac\u00edfica ao vedar o uso imediato do edital quando n\u00e3o demonstrada a impossibilidade de localiza\u00e7\u00e3o:<\/p>\n REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – D\u00daVIDA – PROCESSO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPI\u00c3O – FALECIMENTO DE TITULAR DE DOM\u00cdNIO DE IM\u00d3VEL – CONFRONTANTE – EXIG\u00caNCIA DE LAVRATURA DE ESCRITURA P\u00daBLICA DECLARAT\u00d3RIA DE \u00daNICOS HERDEIROS PARA ANU\u00caNCIA AO PEDIDO DE USUCAPI\u00c3O DESCABIDA – OFICIAL DE REGISTRO QUE N\u00c3O PODE APRESENTAR \u00d3BICE AO REGISTRO, QUE DEPENDA DE PROVID\u00caNCIAS DE TERCEIROS – A ESCRITURA DE \u00daNICOS HERDEIROS SOMENTE SE FAZ NECESS\u00c1RIA SE, N\u00c3O HAVENDO INVENT\u00c1RIO ABERTO OU CONCLU\u00cdDO, OS SUCESSORES DO TITULAR DE DOM\u00cdNIO FALECIDO DESEJAREM ANUIR AO PEDIDO – DEMONSTRADA A INEXIST\u00caNCIA DE INVENT\u00c1RIO EM CURSO, IMP\u00d5E-SE A NOTIFICA\u00c7\u00c3O DOS HERDEIROS DA FALECIDA TITULAR DE DOM\u00cdNIO DO IM\u00d3VEL CONFRONTANTE, COMPROVANDO-SE TAL CONDI\u00c7\u00c3O – IMPOSSIBILIDADE, DIANTE DA NORMATIVA VIGENTE, DE PROCEDER-SE \u00c0 NOTIFICA\u00c7\u00c3O POR EDITAL DESDE LOGO – INAPLICABILIDADE DO \u00a710 DO ART. 10 DO PROVIMENTO CNJ N.\u00ba 65\/2017 E DO SUBITEM 418.10 DAS NSCGJ – \u00c1REA USUCAPIENDA QUE N\u00c3O COINCIDE COM A DESCRI\u00c7\u00c3O – TABULAR APELA\u00c7\u00c3O A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1005090-16.2020.8.26.0278; Relator (a): Fernando Antonio Torres Garcia (Corregedor-Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Itaquaquecetuba – 2\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 25\/11\/2022; Data de Registro: 02\/12\/2022)<\/p><\/blockquote>\n Caso a situa\u00e7\u00e3o sucess\u00f3ria n\u00e3o seja cristalina ou as dilig\u00eancias administrativas restem infrut\u00edferas, o procedimento deve ser extinto, restando \u00e0 parte a via jurisdicional. A tentativa da apelante de notificar o pr\u00f3prio titular falecido por edital ou de utilizar pesquisas judiciais de outros processos (prova emprestada) \u00e9 incompat\u00edvel com o rito administrativo, justificando a manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice registral.<\/p>\n A cautela se justifica pelo risco de sobreposi\u00e7\u00e3o de pol\u00edgonos e pela necessidade de confirmar se o curso d’\u00e1gua n\u00e3o sofreu desvios ou aterros que alterassem a linha divis\u00f3ria real. Conforme j\u00e1 julgou este Egr\u00e9gio Tribunal de Justi\u00e7a (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1013842-88.2014.8.26.0309; Relator (a): Rodolfo Pellizari, d. j. 18\/07\/2024), em casos de delimita\u00e7\u00e3o perimetral por curso d’\u00e1gua, a aus\u00eancia de intima\u00e7\u00e3o de todos os confrontantes pode acarretar nulidade diante do potencial preju\u00edzo ao direito de propriedade.<\/p>\n Importante salientar que a controv\u00e9rsia relativa aos im\u00f3veis situados na margem oposta exige, inicialmente, a defini\u00e7\u00e3o da natureza jur\u00eddica do curso d’\u00e1gua que limita o im\u00f3vel usucapiendo.<\/p>\n O artigo 440-AX, \u00a7 3\u00ba, inciso II, al\u00ednea \u201ca\u201d, do C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, inclu\u00eddo pelo Provimento CNJ n\u00ba 195\/2025, dispensa a anu\u00eancia do confinante quando o im\u00f3vel confrontante for bem p\u00fablico consistente em \u00e1guas p\u00fablicas, tais como rios naveg\u00e1veis, correntes ou dep\u00f3sitos h\u00eddricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados. Embora o dispositivo esteja inserido na disciplina da retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea, seu crit\u00e9rio pode ser considerado, no que couber, no procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, em interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica com o artigo 407, \u00a7 6\u00ba, do mesmo C\u00f3digo Nacional de Normas, que determina a aplica\u00e7\u00e3o das regras do \u00a7 2\u00ba e seguintes do artigo 213 da Lei n\u00ba 6.015\/1973 \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o dos confrontantes.<\/p>\n O fato do im\u00f3vel usucapiendo estar localizado em per\u00edmetro urbano n\u00e3o impede, por si s\u00f3, a incid\u00eancia daquela hip\u00f3tese de dispensa. O caput <\/em>do artigo 440-AX alcan\u00e7a expressamente a retifica\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos e rurais.<\/p>\n A refer\u00eancia espec\u00edfica aos im\u00f3veis rurais consta apenas do inciso I do \u00a7 3\u00ba, relativo \u00e0 certifica\u00e7\u00e3o pelo Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria (INCRA). O inciso II, que trata dos bens p\u00fablicos, inclusive das \u00e1guas p\u00fablicas, n\u00e3o cont\u00e9m igual restri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Assim, caso o curso d’\u00e1gua que delimita o im\u00f3vel constitua comprovadamente \u00e1gua p\u00fablica, ele pr\u00f3prio figurar\u00e1 como bem confrontante, observados os eventuais terrenos reservados, o que afastar\u00e1 a necessidade de anu\u00eancia dos titulares dos im\u00f3veis situados na margem oposta apenas em raz\u00e3o dessa localiza\u00e7\u00e3o. A dispensa, contudo, pressup\u00f5e a demonstra\u00e7\u00e3o segura da natureza p\u00fablica do curso h\u00eddrico e n\u00e3o decorre da simples denomina\u00e7\u00e3o de \u201cc\u00f3rrego\u201d ou da indica\u00e7\u00e3o de ente p\u00fablico para receber a notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n No caso concreto, o memorial descritivo e a planta de fls. 94\/96 apenas identificam o acidente geogr\u00e1fico como c\u00f3rrego, tamb\u00e9m denominado C\u00f3rrego \u00c1gua Rosa, sem esclarecer se se trata de \u00e1gua p\u00fablica ou particular, se o curso \u00e9 naveg\u00e1vel, nem se existem terrenos reservados em suas margens. A apelante limitou-se a requerer a notifica\u00e7\u00e3o da SP-\u00c1guas como confrontante, mas n\u00e3o apresentou manifesta\u00e7\u00e3o do referido \u00f3rg\u00e3o, certid\u00e3o administrativa, estudo t\u00e9cnico ou outro documento oficial que comprovasse o enquadramento do curso d’\u00e1gua na hip\u00f3tese prevista pelo artigo 440-AX, \u00a7 3\u00ba, inciso II, al\u00ednea \u201ca\u201d. Ali\u00e1s, a nota devolutiva de fls. 19 exigiu expressamente a apresenta\u00e7\u00e3o de documentos aptos a esclarecer a natureza do c\u00f3rrego, seu enquadramento nas disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo de \u00c1guas, a exist\u00eancia de eventual \u00e1rea reservada e a identifica\u00e7\u00e3o do ente p\u00fablico ou dos particulares que deveriam prestar anu\u00eancia. N\u00e3o se verifica, por\u00e9m, que tal exig\u00eancia tenha sido posteriormente suprida. A invoca\u00e7\u00e3o de precedente relativo a curso d’\u00e1gua diverso tamb\u00e9m n\u00e3o comprova a natureza jur\u00eddica do C\u00f3rrego \u00c1gua Rosa, pois a classifica\u00e7\u00e3o de determinado bem h\u00eddrico depende das circunst\u00e2ncias e dos elementos t\u00e9cnicos pr\u00f3prios de cada caso.<\/p>\n Desse modo, o artigo 440-AX, \u00a7 3\u00ba, inciso II, al\u00ednea \u201ca\u201d, mostra-se aplic\u00e1vel, em tese, inclusive em rela\u00e7\u00e3o a im\u00f3vel urbano, mas n\u00e3o autoriza, no estado atual dos autos, a dispensa pretendida. O fundamento para a manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice n\u00e3o reside na localiza\u00e7\u00e3o urbana do im\u00f3vel, mas na aus\u00eancia de prova de que o c\u00f3rrego constitua \u00e1gua p\u00fablica e de que tenham sido respeitados os eventuais terrenos reservados.<\/p>\n Incumbe, portanto, \u00e0 interessada apresentar documento oficial do \u00f3rg\u00e3o competente que esclare\u00e7a a natureza jur\u00eddica do curso d’\u00e1gua e a configura\u00e7\u00e3o de suas margens. Comprovada a confronta\u00e7\u00e3o com \u00e1gua p\u00fablica, poder\u00e1 ser reconhecida a dispensa prevista na norma. Ausente essa demonstra\u00e7\u00e3o, dever\u00e3o ser identificados nos trabalhos t\u00e9cnicos e notificados os titulares de dom\u00ednio ou ocupantes dos im\u00f3veis situados na margem oposta, sem que a mera cientifica\u00e7\u00e3o da SP- \u00c1guas seja suficiente para suprir a provid\u00eancia.<\/p>\n Finalmente, pontuou o Oficial que h\u00e1 edifica\u00e7\u00e3o no im\u00f3vel, correspondente a um pr\u00e9dio de 8.646,09 m\u00b2, n\u00e3o averbada nos assentos existentes, e que, na hip\u00f3tese de proced\u00eancia da usucapi\u00e3o, a edifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o deveria constar da matr\u00edcula, para ser posteriormente averbada pela interessada. Contudo, a exist\u00eancia de edifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o averbada n\u00e3o impede a usucapi\u00e3o do todo.<\/p>\n A acess\u00e3o f\u00edsica (como a constru\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio) adere ao solo de forma permanente e constitui uma realidade f\u00e1tica cuja exist\u00eancia independe da formalidade pr\u00e9via de averba\u00e7\u00e3o no registro imobili\u00e1rio. Por se tratar de forma origin\u00e1ria de aquisi\u00e7\u00e3o, a usucapi\u00e3o consolida a propriedade sobre o im\u00f3vel tal como ele se apresenta faticamente, o que engloba o terreno e todas as constru\u00e7\u00f5es nele erguidas.<\/p>\n No \u00e2mbito do procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o, o requerimento do interessado e a respectiva ata notarial devem descrever detalhadamente a origem e as caracter\u00edsticas da posse, atestando a exist\u00eancia da edifica\u00e7\u00e3o, da benfeitoria ou de qualquer acess\u00e3o no im\u00f3vel usucapiendo, como ocorreu no caso em tela (fls. 66\/77).<\/p>\n Nesse sentido \u00e9 pac\u00edfica a jurisprud\u00eancia do C. Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo:<\/p>\n USUCAPI\u00c3O – Matr\u00edcula do im\u00f3vel do qual consta apenas um lote de terreno – Autores que demonstraram a exist\u00eancia de uma casa constru\u00edda no local – Senten\u00e7a que reconheceu a exist\u00eancia da usucapi\u00e3o, mas determinou que eventual averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o deve ser feita posteriormente – Irresigna\u00e7\u00e3o dos autores – Acolhimento – Possibilidade de a senten\u00e7a determinar, desde j\u00e1, a averba\u00e7\u00e3o da acess\u00e3o – Aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade que atinge o acess\u00f3rio e o principal – Precedentes – Recurso provido. (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001764-73.2019.8.26.0572; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gon\u00e7alves; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro de S\u00e3o Joaquim da Barra – 1\u00aa Vara; Data do Julgamento: 22\/08\/2022; Data de Registro: 22\/08\/2022)<\/p>\n Usucapi\u00e3o. Senten\u00e7a de proced\u00eancia. Pretens\u00e3o dos Autores que a declara\u00e7\u00e3o de dom\u00ednio, por usucapi\u00e3o, tamb\u00e9m alcance a constru\u00e7\u00e3o erigida no local. Possibilidade. Aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade que atinge tanto o principal quanto o acess\u00f3rio. Posse exercida sobre a constru\u00e7\u00e3o que deve ser alcan\u00e7ada pela declara\u00e7\u00e3o de dom\u00ednio por usucapi\u00e3o. Precedentes jurisprudenciais. Recurso provido para esse fim. (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1021552-87.2021.8.26.0577; Relator (a): Jo\u00e3o Pazine Neto; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 3\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos – 6\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 14\/09\/2023; Data de Registro: 14\/09\/2023)<\/p><\/blockquote>\n Como reconheceu o pr\u00f3prio Oficial, o artigo 417, \u00a7 3\u00ba, do Provimento CNJ n\u00ba 149\/2023 dispensa a apresenta\u00e7\u00e3o de “habite- se” para a abertura de matr\u00edcula de im\u00f3vel j\u00e1 edificado. Manteve, por\u00e9m, a exig\u00eancia tocante \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o da Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito (CND).<\/p>\n Sem raz\u00e3o, contudo.<\/p>\n O C. Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que o Estado n\u00e3o pode restringir o exerc\u00edcio de direitos ou atividades l\u00edcitas como meio indireto de satisfa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos fiscais. A confirma\u00e7\u00e3o da exig\u00eancia importaria em restri\u00e7\u00e3o indevida ao registro da aquisi\u00e7\u00e3o, mascarando uma cobran\u00e7a por autoridade estranha \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria competente e fora do procedimento adequado \u00e0 defesa do contribuinte (ADI n\u00ba 173\/DF e 394\/DF).<\/p>\n Muito embora n\u00e3o conste do V. ac\u00f3rd\u00e3o qualquer men\u00e7\u00e3o \u00e0 Lei n\u00ba 8.212\/91, que trata da exig\u00eancia de Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito (CND) previdenci\u00e1rio e conquanto os delegat\u00e1rios, vinculados ao princ\u00edpio da legalidade estrita, n\u00e3o possam deixar de aplicar uma norma vigente sob a alega\u00e7\u00e3o de v\u00edcio de constitucionalidade (DIP, Ricardo, Registro de Im\u00f3veis (Princ\u00edpios), Tomo II, p. 222), o C. Conselho Nacional de Justi\u00e7a, reiteradamente tem decidido que (…) 1. A decis\u00e3o do STF na ADI 394\/DF torna inconstitucional a imposi\u00e7\u00e3o de condicionamentos administrativos que restrinjam a pr\u00e1tica de atos da vida civil e empresarial pela aus\u00eancia de quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos tribut\u00e1rios, por configurarem san\u00e7\u00f5es pol\u00edticas. 2. A exig\u00eancia de CND como requisito para registro de atos translativos utiliza o servi\u00e7o registral como meio coercitivo indireto de cobran\u00e7a fiscal, violando o devido processo legal, a livre iniciativa e o direito de propriedade (CF, art. 5\u00ba, XXII). 3. As S\u00famulas 70, 323 e 547 do STF vedam a utiliza\u00e7\u00e3o de restri\u00e7\u00f5es burocr\u00e1ticas como forma obl\u00edqua de cobran\u00e7a tribut\u00e1ria, refor\u00e7ando a impossibilidade da exig\u00eancia impugnada. 4. A interpreta\u00e7\u00e3o de que o art. 47, I, \u201cb\u201d, da Lei n\u00ba 8.212\/1991 autorizaria a restri\u00e7\u00e3o n\u00e3o subsiste diante da ratio decidendi da ADI 394\/DF, que se projeta sobre normas de conte\u00fado equivalente, incluindo dispositivos de menor abrang\u00eancia<\/strong>. 5. O CNJ, nos precedentes PP 0001230-82.2015.2.00.0000, PCA 0010545-61.2020.2.00.0000 e PCA 0001611-12.2023.2.00.0000, consolidou entendimento pela impossibilidade de exigir CND em atos registrais, impondo \u00e0s Corregedorias estaduais o dever de observ\u00e2ncia obrigat\u00f3ria. (…) (CNJ – ML Medida Liminar em PCA – Procedimento de Controle Administrativo – 0004034-71.2025.2.00.0000 – Rel. Daniela Madeira – 17\u00aa Sess\u00e3o Virtual de 2025 – julgado em 19\/12\/2025 destaque n\u00e3o original).<\/p><\/blockquote>\n Nessa trilha, a jurisprud\u00eancia deste C. Conselho Superior da Magistratura alinhou-se \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o da Corte Suprema:<\/p>\n Ementa: DIREITO REGISTRAL. APELA\u00c7\u00c3O. REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. NEGATIVA DE REGISTRO DE ESCRITURA P\u00daBLICA. CERTID\u00c3O NEGATIVA DE D\u00c9BITO (CND). AFASTAMENTO DO \u00d3BICE. I. Caso em Exame 1. Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve recusa ao registro de escritura p\u00fablica de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em virtude da n\u00e3o apresenta\u00e7\u00e3o de Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito (CND) em nome da vendedora. II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o 2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em avaliar a pertin\u00eancia da exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de CND para o registro de escritura p\u00fablica de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel. III. Raz\u00f5es de Decidir 3. Aplica\u00e7\u00e3o do subitem 117.1 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, que dispensa a apresenta\u00e7\u00e3o de CND para registro de t\u00edtulos. 4. Jurisprud\u00eancia consolidada do Conselho Superior da Magistratura e do Conselho Nacional de Justi\u00e7a afasta a exig\u00eancia de CND para atos registrais, considerando-a exerc\u00edcio abusivo de cobran\u00e7a de tributos. No mesmo sentido, o posicionamento do STF. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: \u201cA exig\u00eancia de CND para registro de aliena\u00e7\u00e3o de direitos sobre im\u00f3vel n\u00e3o subsiste\u201d<\/strong>. Legisla\u00e7\u00e3o e Jurisprud\u00eancia relevantes citadas: – Lei n\u00ba 8.212\/91, art. 47, “b”, inciso I; subitem 117.1 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a. – CSM\/SP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1003559-67.2022.8.26.0198, rel. Des. Torres Garcia, j. 28\/11\/2023; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 1000791-27.2017.8.26.0625, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 15.5.2018, DJe 17.7.2018; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0014803-69.2014.8.26.0269, rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Cal\u00e7as, j. 30\/06\/2016; STF, RE 666405\/RS, Rel. Min. Celso de Mello. (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1002325-23.2024.8.26.0152; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Cotia – 1\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 23\/01\/2025; Data de Registro: 28\/01\/2025 destaque n\u00e3o original).<\/p><\/blockquote>\n Sobre o assunto vale citar tamb\u00e9m a ementa do elucidativo Parecer n\u00ba 172\/2026-E, da lavra da MM. Ju\u00edza Assessora desta Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a, Dra. Gisela Aguiar Wanderley, proferido nos autos do Recurso Administrativo n. 1001802-19.2024.8.26.0311, in verbis:<\/em><\/p>\n EMENTA: RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVID\u00caNCIAS. DIREITO REGISTRAL.\u00a0REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. AVERBA\u00c7\u00c3O DE CONSTRU\u00c7\u00c3O CIVIL. EXIG\u00caNCIA DE CERTID\u00c3O NEGATIVA DE D\u00c9BITOS PREVIDENCI\u00c1RIOS (CND). ART. 47, II, DA LEI N. 8.212\/1991.\u00a0IMPOSSIBILIDADE DE CONTROLE DE CONSTITUCIONALIDADE PELO REGISTRADOR. RESERVA DE JURISDI\u00c7\u00c3O. RESSALVA COMPREENS\u00c3O PESSOAL. JULGADOS ADMINISTRATIVOS DO CNJ QUANTO \u00c0 INEXIGIBILIDADE DA CND PELOS REGISTRADORES. PARECER PELO N\u00c3O PROVIMENTO DO RECURSO, COM DETERMINA\u00c7\u00c3O. 1. A imposi\u00e7\u00e3o de restri\u00e7\u00f5es \u00e0 pr\u00e1tica de atos da vida civil e empresarial inclusive \u00e0 pr\u00e1tica de atos registrais como meio de cobran\u00e7a indireta de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios caracteriza san\u00e7\u00e3o pol\u00edtica inconstitucional, conforme a jurisprud\u00eancia consolidada do Supremo Tribunal Federal (ADI 173\/DF e ADI 394\/DF). No entanto, a despeito da ratio decidendi <\/em>dos precedentes do Supremo Tribunal Federal sobre casos an\u00e1logos, n\u00e3o houve, at\u00e9 o momento, declara\u00e7\u00e3o de inconstitucionalidade do art. 47, II, da Lei n. 8.212\/1991, que condiciona a averba\u00e7\u00e3o de obra de constru\u00e7\u00e3o civil \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos previdenci\u00e1rios. 2. Conforme entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura, o registrador, no exerc\u00edcio da atividade de qualifica\u00e7\u00e3o registral, n\u00e3o pode promover o controle de constitucionalidade de dispositivos legais, cab\u00edvel apenas na via jurisdicional. Logo, a rigor, \u00e9 correto o \u00f3bice \u00e0 averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o civil pela n\u00e3o apresenta\u00e7\u00e3o de CND relativa \u00e0s contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias, amparada em dispositivo de lei ainda n\u00e3o declarado inconstitucional pelo Poder Judici\u00e1rio. 3. N\u00e3o obstante e a despeito do entendimento mencionado, o Conselho Nacional de Justi\u00e7a determinou \u00e0s Corregedorias- Gerais da Justi\u00e7a dos Estados a observ\u00e2ncia do entendimento de que a declara\u00e7\u00e3o de inconstitucionalidade de norma abrangente pelo STF estende-se a \u201cnormas de menor abrang\u00eancia\u201d, com sucessiva determina\u00e7\u00e3o de adequa\u00e7\u00e3o de seus atos normativos ao referido entendimento (Pedido de Provid\u00eancias 0001230-82.2015.2.00.0000) e reconhecimento da inexigibilidade da obriga\u00e7\u00e3o constante do art. 47, II, da Lei n. 8.212\/1991 (Pedido de Provid\u00eancias n. 0004771-50.2020.2.00.0000). Logo, a fim de uniformizar a atua\u00e7\u00e3o das serventias extrajudiciais e conferir seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 atividade registral, \u00e9 imperativo alinhar o entendimento desta Corregedoria-Geral \u00e0 jurisprud\u00eancia administrativa do Conselho Nacional de Justi\u00e7a. 4. Parecer pelo n\u00e3o provimento do recurso e pela determina\u00e7\u00e3o de autua\u00e7\u00e3o de expediente pr\u00f3prio para an\u00e1lise da necessidade de altera\u00e7\u00e3o da reda\u00e7\u00e3o do subitem 120.3 do Cap\u00edtulo XX do Tomo II das NSCGJ.<\/p><\/blockquote>\n Dessa forma, com amparo na jurisprud\u00eancia administrativa consolidada, conclui-se que a manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice, sob o pretexto de resguardar a fiscaliza\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, n\u00e3o subsiste.<\/p>\n Diante do exposto, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, mantida a d\u00favida suscitada.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, data registrada no sistema.<\/p>\n SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora<\/strong><\/p>\n (DJe de 17.08.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1008419-46.2025.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que \u00e9 apelante TERRA AZUL ORGANIZA\u00c7\u00c3O ADMINISTRATIVA S\/C LTDA., \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SUZANO. 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