{"id":20967,"date":"2026-09-22T14:22:47","date_gmt":"2026-09-22T17:22:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20967"},"modified":"2026-09-22T14:22:55","modified_gmt":"2026-09-22T17:22:55","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-duvida-registral-escritura-publica-de-compra-e-venda-qualificacao-negativa-inconsistencia-na-qualificacao-civil-da-transmitente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20967","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida registral \u2013 Escritura p\u00fablica de compra e venda \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o negativa \u2013 Inconsist\u00eancia na qualifica\u00e7\u00e3o civil da transmitente \u2013 Casamento e div\u00f3rcio celebrados no exterior, sem traslado no Registro Civil brasileiro \u2013 Necessidade de pr\u00e9via regulariza\u00e7\u00e3o (art. 32 da Lei n\u00ba 6.015\/73) \u2013 Princ\u00edpios da continuidade e da especialidade subjetiva \u2013 Impossibilidade de ingresso condicionado do t\u00edtulo \u2013 Recurso n\u00e3o provido."},"content":{"rendered":"


\n\"Decis\u00f5es
\n<\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1007002-87.2026.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante M. A. D. C., \u00e9 apelado 15\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/p>\n

ACORDAM<\/strong>, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: Negaram provimento ao recurso. V. U.<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LU\u00cdS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 5 de agosto de 2026.<\/p>\n

SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n

Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora <\/strong><\/p>\n

Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1007002-87.2026.8.26.0100<\/p>\n

Apelante: M. A. D. C.<\/strong><\/p>\n

Apelado: 15\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n

Comarca: S\u00e3o Paulo<\/strong><\/p>\n

Voto n\u00ba 39.894 Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida registral \u2013 Escritura p\u00fablica de compra e venda \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o negativa \u2013 Inconsist\u00eancia na qualifica\u00e7\u00e3o civil da transmitente \u2013 Casamento e div\u00f3rcio celebrados no exterior, sem traslado no Registro Civil brasileiro \u2013 Necessidade de pr\u00e9via regulariza\u00e7\u00e3o (art. 32 da Lei n\u00ba 6.015\/73) \u2013 Princ\u00edpios da continuidade e da especialidade subjetiva \u2013 Impossibilidade de ingresso condicionado do t\u00edtulo \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n

Cuida-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por M. A. D. C.<\/strong>, contra a r. senten\u00e7a de fls. 103\/109, que julgou procedente a d\u00favida e manteve a recusa do 15\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital em registrar a escritura p\u00fablica de venda e compra, lavrada em 24 de outubro de 2025, no 23\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas da Capital, relativa ao objeto da matr\u00edcula n.\u00ba 106.911. Alega o recorrente, em suma, que a exig\u00eancia de pr\u00e9vio traslado do casamento e do div\u00f3rcio realizados no exterior configura formalismo excessivo, porque a dissolu\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo matrimonial da transmitente estaria suficientemente demonstrada por documentos estrangeiros regularmente traduzidos, inexistindo controv\u00e9rsia f\u00e1tica ou risco a terceiros. Defende, ainda, que a exig\u00eancia desconsidera os princ\u00edpios da proporcionalidade e da instrumentalidade das formas, transformando a atividade registral em obst\u00e1culo \u00e0 efic\u00e1cia de neg\u00f3cio jur\u00eddico v\u00e1lido. Afirma, tamb\u00e9m, que h\u00e1 provid\u00eancia em curso perante o C. Superior Tribunal de Justi\u00e7a, visando \u00e0 homologa\u00e7\u00e3o da decis\u00e3o estrangeira de div\u00f3rcio, o que demonstraria a regulariza\u00e7\u00e3o em andamento e justificaria, ao menos, a suspens\u00e3o do feito. Requer, ao final, a reforma da senten\u00e7a, para afastar os \u00f3bices e permitir o registro.<\/p>\n

A Procuradoria de Justi\u00e7a opina pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 176\/180).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

Como \u00e9 cedi\u00e7o, o sistema registral imobili\u00e1rio brasileiro estrutura-se sobre o princ\u00edpio da legalidade estrita, que imp\u00f5e ao registrador o dever de examinar o t\u00edtulo sob o prisma de sua conformidade com a lei e com os princ\u00edpios que regem a atividade, n\u00e3o lhe sendo dado flexibilizar exig\u00eancias, quando houver d\u00favida relevante acerca da higidez jur\u00eddica do ato.<\/p>\n

A qualifica\u00e7\u00e3o registral n\u00e3o se orienta, pois, por ju\u00edzos de probabilidade ou por convic\u00e7\u00e3o acerca da realidade f\u00e1tica, mas pela verifica\u00e7\u00e3o objetiva da regularidade formal do t\u00edtulo e dos documentos que o instruem.<\/p>\n

No caso concreto, a recusa encontra fundamento consistente nos princ\u00edpios da continuidade e da especialidade subjetiva.<\/p>\n

Como nos ensina Afr\u00e2nio de Carvalho:<\/p>\n

“O princ\u00edpio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em rela\u00e7\u00e3o a cada im\u00f3vel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade \u00e0 vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente” (Registro de Im\u00f3veis, Editora Forense, 4\u00aa edi\u00e7\u00e3o, p. 254).<\/p><\/blockquote>\n

O princ\u00edpio da especialidade subjetiva, por seu turno, imp\u00f5e que a identifica\u00e7\u00e3o das partes seja precisa, completa e juridicamente eficaz, de modo a afastar d\u00favidas quanto \u00e0 titularidade e \u00e0 extens\u00e3o dos direitos transmitidos.<\/p>\n

A qualifica\u00e7\u00e3o civil, em especial o estado civil e o regime de bens, n\u00e3o constitui elemento meramente acess\u00f3rio, mas dado essencial \u00e0 aferi\u00e7\u00e3o da capacidade dispositiva e \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o da necessidade (ou n\u00e3o) de participa\u00e7\u00e3o de c\u00f4njuge ou ex-c\u00f4njuge.<\/p>\n

Fixadas, assim, essas premissas e a despeito dos argumentos lan\u00e7ados nas raz\u00f5es recursais, a apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n

De acordo com o t\u00edtulo submetido a registro, a transmitente T. A. A. \u00e9 casada com M. S. D. M., sob o regime da separa\u00e7\u00e3o total de bens (fls. 20 e 67).<\/p>\n

Da matr\u00edcula do im\u00f3vel infere-se que o bem foi adquirido por J. D. O. C. e I. J. C. por escritura p\u00fablica lavrada em 1980 (R.2\/106.911, fls. 69).<\/p>\n

Itamar faleceu em 14\/11\/2021, tendo o im\u00f3vel sido transmitido aos herdeiros Paulo, casado com Maria \u00c2ngela; Eunice, casada com Ivam; Adair; Paulina; S\u00e9rgio, casado com Regina; Cristiano; Thais, casada com Wesley; Thiago, convivente de Carina e M\u00e1rcio, casado com B\u00e1rbara, com reserva da mea\u00e7\u00e3o da vi\u00fava Joanna conforme formal de partilha passado em 23\/02\/2024 (R.5\/106.911, fls. 71\/73).<\/p>\n

Joanna, por sua vez, faleceu em 01\/05\/2024, transmitindo o seu quinh\u00e3o aos mesmos herdeiros (R.6\/106.911, fls. 73\/77). Ocorre que, \u00e0 \u00e9poca de seu \u00f3bito, o herdeiro S\u00e9rgio j\u00e1 havia falecido, tendo sua parte na heran\u00e7a de Joanna sido transmitida ao seu esp\u00f3lio e \u00e0 herdeira Thais, casada, como constou, com Marcelo pelo regime da separa\u00e7\u00e3o de bens.<\/p>\n

A escritura apresentada a registro foi objeto da prenota\u00e7\u00e3o n.\u00ba 1.107.933 e, das exig\u00eancias inauguralmente formuladas, subsistiram os \u00f3bices de n\u00fameros \u201c2\u201d e \u201c3\u201d, quais sejam (fls. 04\/05):<\/p>\n

\u201c2. Apresentar certid\u00e3o de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS que fora casada com WESLEY, constando averbado \u00e0 margem o div\u00f3rcio.<\/p>\n

3. Apresentar certid\u00e3o de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS casada com MARCELO.\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Como dito, consta da matr\u00edcula n.\u00ba 106.911 que a transmitente Thais recebeu fra\u00e7\u00e3o ideal do im\u00f3vel por sucess\u00e3o heredit\u00e1ria, figurando, \u00e0 \u00e9poca do \u00f3bito de Itamar (R.5), como casada com Wesley, enquanto, por ocasi\u00e3o do falecimento de Joanna (R.6), j\u00e1 constava como casada com Marcelo, sob regime da separa\u00e7\u00e3o de bens.<\/p>\n

Os documentos apresentados apontam que o casamento de Thais com Wesley foi celebrado nos Estados Unidos da Am\u00e9rica, em 11\/06\/2018 (fls. 34); o div\u00f3rcio foi decretado por autoridade estrangeira em 11\/01\/2023 (fls. 40); o casamento subsequente com Marcelo ocorreu em 15\/04\/2023, ocasi\u00e3o em que a transmitente foi qualificada como solteira, n\u00e3o como divorciada (fls. 65\/66).<\/p>\n

Em resumo, a escritura p\u00fablica indica que Thais \u00e9 casada com Marcelo pelo regime da separa\u00e7\u00e3o total de bens (fl. 20 e 67), o que corresponde \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o indicada no Registro n. 6, mas diverge do Registro n. 5 da matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n

Todavia, os documentos apresentados pelo recorrente para justificar tal incongru\u00eancia s\u00e3o certid\u00f5es estrangeiras de casamento e div\u00f3rcio, desacompanhadas do necess\u00e1rio traslado perante o Registro Civil brasileiro.<\/p>\n

Como se sabe, nos termos do artigo 32 da Lei n\u00ba 6.015\/1973, para que produzam efeitos no territ\u00f3rio nacional, os atos estrangeiros devem ser trasladados no Registro Civil brasileiro.<\/p>\n

\u00c9, tamb\u00e9m, o que disp\u00f5e o item 174 do Cap\u00edtulo XVII das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a, in verbis<\/em>:<\/p>\n

\u201cO Registro Civil das Pessoas Naturais do 1\u00ba Subdistrito da Comarca proceder\u00e1 no livro “E”, para fins de publicidade e efeitos perante terceiros, o traslado da certid\u00e3o de casamento de estrangeiros realizado no exterior, devidamente legalizada perante autoridade consular brasileira ou apostilada perante autoridade estrangeira competente, assim como traduzida por tradutor p\u00fablico juramentado, inscrito em junta comercial brasileira, para em ato subseq\u00fcente, averbar mandado judicial ou escritura p\u00fablica de separa\u00e7\u00e3o, div\u00f3rcio, convers\u00e3o de separa\u00e7\u00e3o em div\u00f3rcio, div\u00f3rcio direto, nulidade e anula\u00e7\u00e3o de casamento.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

Em outras palavras, enquanto n\u00e3o realizado o traslado, tais documentos n\u00e3o se incorporam ao sistema registral brasileiro, permanecendo como meros elementos informativos, destitu\u00eddos de efic\u00e1cia jur\u00eddica plena no \u00e2mbito da qualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n

A consequ\u00eancia pr\u00e1tica \u00e9 evidente: inexistindo, no registro civil brasileiro, prova formalmente v\u00e1lida da dissolu\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo matrimonial anterior, n\u00e3o h\u00e1 como afirmar, para fins registrais, a regularidade da altera\u00e7\u00e3o do estado civil da transmitente, tampouco a legitimidade do subsequente casamento.<\/p>\n

Nesse cen\u00e1rio, admitir o ingresso do t\u00edtulo significaria permitir que o registro imobili\u00e1rio operasse com base em situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica incerta ou n\u00e3o plenamente demonstrada, o que contraria frontalmente sua fun\u00e7\u00e3o primordial de conferir seguran\u00e7a, estabilidade e publicidade \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n

A exig\u00eancia formulada pelo Oficial, portanto, n\u00e3o decorre de formalismo excessivo, mas da necessidade de preserva\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios da: continuidade registral, que imp\u00f5e a correspond\u00eancia entre o titular inscrito e o alienante; especialidade subjetiva, que exige identifica\u00e7\u00e3o precisa e juridicamente v\u00e1lida das partes; e seguran\u00e7a jur\u00eddica, que veda o ingresso de t\u00edtulos com situa\u00e7\u00e3o civil incerta.<\/p>\n

A jurisprud\u00eancia deste Conselho Superior da Magistratura confirma esse entendimento.<\/p>\n

\u201cApela\u00e7\u00e3o D\u00favida Recusa ao Registro de Escritura P\u00fablica de venda e compra Titular de dom\u00ednio qualificada como solteira na matr\u00edcula e divorciada no t\u00edtulo levado a registro Ofensa ao princ\u00edpio da especialidade subjetiva Casamento e div\u00f3rcio realizados na Austr\u00e1lia Inexist\u00eancia de transcri\u00e7\u00e3o \u00d3bices mantidos Recurso a que se nega provimento.\u201d (TJSP, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1006855-85.2022.8.26.0590; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de S\u00e3o Vicente – 6\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 09\/11\/2023; Data de Registro: 14\/11\/2023).<\/p><\/blockquote>\n

E, a simples apresenta\u00e7\u00e3o de tradu\u00e7\u00f5es juramentadas da certid\u00e3o de casamento realizada nos Estados Unidos da Am\u00e9rica e do instrumento de div\u00f3rcio homologado por senten\u00e7a estrangeira proferida pelo Tribunal de Nova Jersey, n\u00e3o supre a exig\u00eancia legal, tampouco o ajuizamento de pedido de homologa\u00e7\u00e3o de decis\u00e3o estrangeira perante o STJ tem o cond\u00e3o de afastar o \u00f3bice, pois se trata de provid\u00eancia ainda pendente.<\/p>\n

A qualifica\u00e7\u00e3o registral exige a demonstra\u00e7\u00e3o atual e completa dos requisitos legais, n\u00e3o sendo poss\u00edvel admitir o ingresso de t\u00edtulo condicionado \u00e0 superveni\u00eancia de provid\u00eancias futuras e incertas.<\/p>\n

Por fim, eventual pr\u00e1tica pret\u00e9rita ou tratamento diverso conferido em outros registros n\u00e3o possui o cond\u00e3o de vincular o Oficial, nem de convalidar situa\u00e7\u00e3o juridicamente irregular, pois cada t\u00edtulo deve ser examinado de forma aut\u00f4noma \u00e0 luz da legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel e dos princ\u00edpios registrais.<\/p>\n

Ante o exposto, nego <\/strong>provimento ao recurso.<\/p>\n

SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n

Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora<\/strong><\/p>\n

(DJe de 07.08.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1007002-87.2026.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante M. A. D. C., \u00e9 apelado 15\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. ACORDAM, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20967","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20967","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20967"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20967\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20999,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20967\/revisions\/20999"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20967"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20967"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20967"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}