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![\"Decis\u00f5es](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis%C3%A7%C3%B5es-CSM1-e1665517214806.png\")
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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1025349-63.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que \u00e9 apelante COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CAMPINAS – COHAB, \u00e9 apelado 3\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.<\/p>\n
ACORDAM<\/strong>, em sess\u00e3o permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: Negaram provimento ao recurso. V. U.<\/strong>, de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), LU\u00cdS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 5 de agosto de 2026.<\/p>\n SILVIA ROCHA <\/strong><\/p>\n Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora <\/strong><\/p>\n Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1025349-63.2025.8.26.0114<\/p>\n Apelante: Companhia de Habita\u00e7\u00e3o Popular de Campinas – Cohab<\/strong><\/p>\n Apelado: 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Campinas<\/strong><\/p>\n Comarca: Campinas<\/strong><\/p>\n Voto n\u00ba 39.901 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e de cess\u00e3o de direitos relativos \u00e0 unidade aut\u00f4noma integrante de condom\u00ednio edil\u00edcio \u2013 Pretens\u00e3o de registro com fundamento no art. 26, \u00a7 6\u00ba, da Lei n\u00ba 6.766\/1979 \u2013 Inaplicabilidade da norma, restrita \u00e0 transmiss\u00e3o de propriedade de lotes em parcelamento do solo urbano \u2013 Contratos celebrados no \u00e2mbito do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o \u2013 Art. 61, \u00a7 5\u00ba, da Lei n\u00ba 4.380\/1964 \u2013 Equipara\u00e7\u00e3o do instrumento particular \u00e0 escritura p\u00fablica apenas para fins de forma do t\u00edtulo \u2013 Aus\u00eancia de dispensa do modo legal de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria \u2013 Diverg\u00eancia entre os t\u00edtulos e a matr\u00edcula quanto \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o da unidade aut\u00f4noma \u2013 Ofensa ao princ\u00edpio da especialidade objetiva \u2013 Arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil \u2013 Qualifica\u00e7\u00e3o registral negativa mantida \u2013 Recurso n\u00e3o provido.<\/strong><\/p>\n Cuida-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto por COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CAMPINAS \u2013 COHAB <\/strong>contra a r. senten\u00e7a (fls.119\/125) que julgou procedente a d\u00favida suscitada pelo 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Campinas que recusou o registro dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda e de cess\u00e3o de direitos de compromisso de compra e venda, tendo por objeto o apartamento n.\u00ba 41 do 3\u00ba andar do Bloco A do Condom\u00ednio Praia Vermelha, localizado \u00e0 Rua 59, n.\u00ba 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, objeto da matr\u00edcula n.\u00ba 267.288. Sustenta a recorrente, em s\u00edntese, que a r. senten\u00e7a adotou interpreta\u00e7\u00e3o excessivamente restritiva ao afastar o ingresso no f\u00f3lio real dos instrumentos particulares apresentados, defendendo que, por atuar no \u00e2mbito do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, os contratos de compromisso de compra e venda e de cess\u00e3o de direitos celebrados t\u00eam for\u00e7a de escritura p\u00fablica, para fim de registro imobili\u00e1rio, nos termos do art. 61, \u00a7 5\u00ba, da Lei n\u00ba 4.380\/64, sendo desnecess\u00e1ria a lavratura de escritura definitiva. Argumenta, ainda, no sentido de que a exig\u00eancia imposta desconsidera a fun\u00e7\u00e3o social da habita\u00e7\u00e3o popular, dificulta a regulariza\u00e7\u00e3o dominial de im\u00f3veis destinados \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda e contraria precedentes que reconhecem a aptid\u00e3o registral de instrumentos particulares firmados por entidades integrantes do sistema habitacional. Sustenta, no mais, que a diverg\u00eancia identificada quanto ao andar da unidade aut\u00f4noma constitui mero erro material, incapaz de comprometer a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, j\u00e1 suficientemente individualizado pelos demais elementos constantes do t\u00edtulo e da matr\u00edcula (fls. 134\/139).<\/p>\n A D. Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 161\/164).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conhe\u00e7o do recurso.<\/p>\n No m\u00e9rito a apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o deve ser provida.<\/p>\n Foram apresentados concomitantemente para registro o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Contrato n\u00ba 139.0551), datado de 06\/12\/1994 (fls. 18\/25), e o Instrumento Particular de Cess\u00e3o de Direitos de Compromisso de Compra e Venda, datado de 08\/05\/1996 (fls. 78\/90), ambos tendo por objeto o apartamento n\u00ba 41 do 3\u00ba andar (nos instrumentos 4\u00ba andar) do Bloco A do Condom\u00ednio Praia Vermelha, localizado na Rua 59, n\u00ba 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, DIC VI (4\u00aa Fase), atualmente objeto da matr\u00edcula n\u00ba 267.288 do 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Campinas.<\/p>\n Os t\u00edtulos foram prenotados sob n.\u00ba 781.036 e 781.037, com requerimento para aplica\u00e7\u00e3o do art. 26, \u00a7 6\u00ba, da Lei Federal n.\u00ba 6.766\/1979.<\/p>\n Da Nota de Exig\u00eancia de fls. 09\/10 constou que:<\/p>\n “1. Cumpre-nos informar que, em pormenorizada an\u00e1lise do requerimento ora apresentado, verifica-se que foi requerido o registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nos termos do artigo 26, \u00a76\u00ba, da Lei 6.766\/1979. Em referido diploma legal existe a previs\u00e3o da utiliza\u00e7\u00e3o do compromisso de compra e venda, devidamente acompanhado da prova de quita\u00e7\u00e3o e recolhimento do ITBI, para registro de transmiss\u00e3o de propriedade, sem a necessidade da lavratura de escritura p\u00fablica definitiva.<\/p><\/blockquote>\n O item n.\u00ba 167.1 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJSP, no entanto, define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do im\u00f3vel urbano, com ou sem abertura de ruas, \u00e9 feito para aliena\u00e7\u00e3o de unidades habitacionais j\u00e1 edificadas pelo pr\u00f3prio empreendedor. Portanto, s\u00e3o UNIDADES HABITACIONAIS, n\u00e3o meros lotes, assim sendo, n\u00e3o s\u00e3o submetidas ao regramento para parcelamento do solo conforme legisla\u00e7\u00e3o aplicada \u00e0 mat\u00e9ria.<\/p>\n Mediante ao exposto, n\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 26, \u00a76\u00ba, da Lei n.\u00ba 6.766\/1979 para o presente caso, devendo o (a) interessado (a) esclarecer se seguir\u00e1 com o registro comum do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para posterior apresenta\u00e7\u00e3o do instrumento definitivo.”<\/p>\n A Oficial, nas raz\u00f5es da d\u00favida, consignou, ainda, que “ao analisar os instrumentos apresentados em contrapartida aos assentos registrais – a matr\u00edcula matriz do loteamento (Matr\u00edcula n\u00ba 206.231 e respectiva Ficha Auxiliar) e a Matr\u00edcula n\u00ba 267.288 (da unidade em quest\u00e3o) -, verifica-se que ser\u00e1 necess\u00e1ria a retifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, para constar corretamente o andar de localiza\u00e7\u00e3o da unidade.”.<\/p>\n Inicialmente, importa frisar que, embora formalmente distintas, ambas as prenota\u00e7\u00f5es t\u00eam por objeto a mesma controv\u00e9rsia jur\u00eddica e registr\u00e1ria, de modo a n\u00e3o se identificar impedimento ao seu exame conjunto, medida que \u00e9 consent\u00e2nea com os princ\u00edpios da economia processual e da racionalidade procedimental.<\/p>\n Fixado esse ponto, de rigor a manuten\u00e7\u00e3o dos \u00f3bices registr\u00e1rios.<\/p>\n Consoante disp\u00f5e o artigo 26, \u00a7 6\u00ba, da Lei Federal n\u00ba 6.766\/79:<\/p>\n “Os compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es e as promessas de cess\u00e3o valer\u00e3o como t\u00edtulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quita\u00e7\u00e3o”. (g.n.)<\/p><\/blockquote>\n A norma insere-se no microssistema jur\u00eddico do parcelamento do solo urbano e possui \u00e2mbito de incid\u00eancia claramente delimitado pelo legislador.<\/p>\n A despeito da argumenta\u00e7\u00e3o lan\u00e7ada pela recorrente, o dispositivo legal refere-se expressamente ao “lote adquirido”, conceito t\u00e9cnico definido pela pr\u00f3pria Lei Federal n\u00ba 6.766\/79, n\u00e3o sendo poss\u00edvel ampliar seu alcance para abranger unidades aut\u00f4nomas sujeitas ao regime jur\u00eddico do condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n Outro n\u00e3o foi o entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apela\u00e7\u00e3o 1036475-31.2020.8.26.0100, de relatoria do, \u00e0 \u00e9poca, Corregedor- Geral da Justi\u00e7a, Des. Ricardo Anafe, cuja ementa assim disp\u00f5e:<\/p>\n “APELA\u00c7\u00c3O – D\u00daVIDA – RECUSA A TRANSMISS\u00c3O DA PROPRIEDADE – TERMO DE QUITA\u00c7\u00c3O DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE N\u00c3O CONSTITUI T\u00cdTULO TRANSLATIVO DO DOM\u00cdNIO – NECESSIDADE DE T\u00cdTULO H\u00c1BIL – INTELIG\u00caNCIA DO ART 1.417 DO C\u00d3DIGO CIVIL – PROMITENTE COMPRADOR QUE ADQUIRE DIREITO \u00c0 AQUISI\u00c7\u00c3O DO IM\u00d3VEL – APLICA\u00c7\u00c3O RESTRITA DO ART. 26, \u00a7 6\u00ba DA LEI N.\u00ba 6.766\/79 AOS CASOS EM QUE O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FOI CELEBRADO PELO PR\u00d3PRIO LOTEADOR – INTELIG\u00caNCIA DO ART. 167, II, ITEM 32 DA LEI DE REGISTROS P\u00daBLICOS PARA FINS ESPEC\u00cdFICOS – DESPROVIMENTO DO RECURSO.”<\/p><\/blockquote>\n Os benef\u00edcios e simplifica\u00e7\u00f5es previstos na Lei n\u00ba 6.766\/79 destinam-se especificamente aos contratos relacionados ao parcelamento do solo urbano, n\u00e3o podendo ser estendidos, por analogia, a situa\u00e7\u00f5es submetidas a regime jur\u00eddico diverso.<\/p>\n A conclus\u00e3o decorre da pr\u00f3pria sistem\u00e1tica do ordenamento. A disciplina do loteamento e do desmembramento previstos na Lei Federal n\u00ba 6.766\/79 n\u00e3o se confundem com o regime jur\u00eddico das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e dos condom\u00ednios edil\u00edcios, regulado originariamente pela Lei n\u00ba 4.591\/64 e pelos arts. 1.331 e seguintes do C\u00f3digo Civil. Cuidam-se de institutos distintos, dotados de pressupostos e disciplina pr\u00f3prios.<\/p>\n Apenas o compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, serve como t\u00edtulo para a transmiss\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria perante o Oficial de Registro de Im\u00f3veis, dispensando a lavratura de escritura p\u00fablica, independentemente do valor do neg\u00f3cio ou do im\u00f3vel.<\/p>\n Trata-se, pois, de exce\u00e7\u00e3o \u00e0 regra geral e, como tal, sua interpreta\u00e7\u00e3o deve se dar no contexto da legisla\u00e7\u00e3o em que est\u00e1 prevista.<\/p>\n Outra n\u00e3o \u00e9 a conclus\u00e3o do E. Des. Francisco Eduardo Loureiro, que aponta:<\/p>\n “Embora defenda Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo J\u00fanior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substitu\u00edda pelo compromisso acompanhado de prova de quita\u00e7\u00e3o, tal conclus\u00e3o implica viola\u00e7\u00e3o ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: FRANCIULLI NETO, Domingos (coord.), MENDES, Gilmar Ferreira & MARTINS FILHO, Ives Gandra da Silva. O novo C\u00f3digo Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. S\u00e3o Paulo, LTr, 2003, p.450).<\/p><\/blockquote>\n N\u00e3o pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judici\u00e1rios do CJF, por ocasi\u00e3o da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor \u00e9 o seguinte: ‘Considera-se tamb\u00e9m t\u00edtulo translativo, para fins do art. 1.245 do CC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e \u00a7 6\u00b0do art. 26 da Lei n. 6.766\/79)” (C\u00f3digo Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, 14\u00aa ed., S\u00e3o Paulo: Manole, 2020, p. 1.497).<\/p>\n Os arts. 108 e 1.245 do C\u00f3digo Civil estabelecem que a transfer\u00eancia intervivos <\/em>da propriedade imobili\u00e1ria depende de t\u00edtulo formalmente apto e de seu registro, sendo a escritura p\u00fablica requisito indispens\u00e1vel para os neg\u00f3cios jur\u00eddicos envolvendo im\u00f3veis de valor superior ao limite legal, salvo expressa disposi\u00e7\u00e3o legal em contr\u00e1rio.<\/p>\n Por sua vez, os arts. 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil revelam que o compromisso de compra e venda confere direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, n\u00e3o \u00e0 propriedade propriamente dita, raz\u00e3o pela qual subsiste a necessidade de outorga da escritura definitiva ou, em sua falta, do manejo da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n A interpreta\u00e7\u00e3o propugnada pela apelante conduziria ao esvaziamento desse sistema normativo, transformando todo compromisso quitado em t\u00edtulo translativo da propriedade, independentemente da esp\u00e9cie de im\u00f3vel envolvida, solu\u00e7\u00e3o incompat\u00edvel com a legisla\u00e7\u00e3o vigente.<\/p>\n N\u00e3o prospera tamb\u00e9m a alega\u00e7\u00e3o de que a condi\u00e7\u00e3o da COHAB como agente do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o autorizaria tratamento diferenciado.<\/p>\n Consoante disp\u00f5e o art. 61, \u00a7 5\u00ba, da Lei Federal n.\u00ba 4.380\/1964:<\/p>\n “Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habita\u00e7\u00e3o ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, bem como as opera\u00e7\u00f5es efetuadas por determina\u00e7\u00e3o da presente Lei, poder\u00e3o ser celebrados por instrumento particular, os quais poder\u00e3o ser impressos, n\u00e3o se aplicando aos mesmos as disposi\u00e7\u00f5es do art. 134, II, do C\u00f3digo Civil, atribuindo-se o car\u00e1ter de escritura p\u00fablica, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados at\u00e9 a data da publica\u00e7\u00e3o desta Lei.”.<\/p><\/blockquote>\n Ora, o artigo supra n\u00e3o dispensa a observ\u00e2ncia do modo de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria previsto no ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n O mencionado dispositivo legal limita-se a conferir aos contratos celebrados no \u00e2mbito do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o a natureza e os efeitos de escritura p\u00fablica, autorizando que determinados neg\u00f3cios jur\u00eddicos sejam formalizados por instrumento particular. Tal equipara\u00e7\u00e3o, entretanto, restringe-se \u00e0 forma do t\u00edtulo, n\u00e3o importando, por si s\u00f3, em transmiss\u00e3o do dom\u00ednio.<\/p>\n Subsiste tamb\u00e9m o segundo \u00f3bice apontado pela Registradora.<\/p>\n Isso porque os t\u00edtulos apresentados indicam que a unidade se localizaria no “4\u00ba andar” do edif\u00edcio, ao passo que os elementos registrais demonstram que o apartamento n\u00ba 41 est\u00e1 situado no 3\u00ba andar.<\/p>\n A diverg\u00eancia afeta a perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e compromete a observ\u00e2ncia do princ\u00edpio da especialidade objetiva, que exige absoluta correspond\u00eancia entre o t\u00edtulo e os assentos registrais.<\/p>\n Como se sabe, inexatid\u00f5es relativas \u00e0 descri\u00e7\u00e3o ou individualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel impedem o ingresso do t\u00edtulo no f\u00f3lio real at\u00e9 pr\u00e9via retifica\u00e7\u00e3o, por for\u00e7a dos princ\u00edpios da especialidade objetiva e da seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n Diante desse quadro, correta a qualifica\u00e7\u00e3o negativa promovida pela Oficial, sendo de rigor a manuten\u00e7\u00e3o da r. senten\u00e7a recorrida.<\/p>\n Por essas raz\u00f5es, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justi\u00e7a e Relatora<\/strong><\/p>\n (DJe de 07.08.2026 \u2013 TJSP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1025349-63.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que \u00e9 apelante COMPANHIA DE HABITA\u00c7\u00c3O POPULAR DE CAMPINAS – COHAB, \u00e9 apelado 3\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE CAMPINAS. 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