![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1-e1665518573183.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Senten\u00e7a<\/strong><\/p>\n Processo Digital n\u00ba: 1121010-14.2025.8.26.0100<\/p>\n Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/p>\n Suscitante: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/p>\n Suscitado: J. C. N.<\/p>\n Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/p>\n Vistos<\/strong>.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida suscitada pelo Oficial do 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital a requerimento de J. C. N. diante da negativa de registro de escritura p\u00fablica de venda e compra relativa ao im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 103.908 daquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 479.805).<\/p>\n O Oficial informa que o t\u00edtulo foi inicialmente apresentado em 23 de outubro de 2025 (prenota\u00e7\u00e3o n. 476.886) e devolvido com exig\u00eancias, sendo reapresentado em 12 de dezembro com requerimento pela suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida; que n\u00e3o se trata de compra e venda pura, visto que o pagamento do pre\u00e7o n\u00e3o foi feito totalmente pelos adquirentes, de modo que foi exigida a retifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo para constar a origem do neg\u00f3cio jur\u00eddico subjacente para fins de verifica\u00e7\u00e3o de eventual incid\u00eancia tribut\u00e1ria; que o im\u00f3vel foi vendido por R$ 750.000,00, dos quais R$ 325.000,00 foram pagos pela pessoa jur\u00eddica J. C. N., que n\u00e3o compareceu ao ato nem indicou a natureza do seu pagamento; que, se realizada doa\u00e7\u00e3o, haver\u00e1 a incid\u00eancia de ITCMD, mas o t\u00edtulo \u00e9 omisso a esse respeito, pelo que justificada a exig\u00eancia.<\/p>\n Em seu requerimento pela suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, a parte pede reconsidera\u00e7\u00e3o da exig\u00eancia, alegando que a escritura p\u00fablica de venda e compra cont\u00e9m todos os requisitos legais e obrigat\u00f3rios para transfer\u00eancia definitiva da propriedade do im\u00f3vel; que n\u00e3o h\u00e1 norma que justifique a exig\u00eancia; que se trata de compra e venda pura, competindo an\u00e1lise do recolhimento do imposto devido pelo ato, o que foi comprovado; que n\u00e3o h\u00e1 que se falar em outro ato que n\u00e3o esteja declarado pelas partes, muito menos doa\u00e7\u00e3o, o que exigiria animus donandi e aceita\u00e7\u00e3o, ambos expressos no t\u00edtulo, o que n\u00e3o ocorreu; que o motivo de estar pagando uma das parcelas por outra conta n\u00e3o \u00e9 indicador de coisa alguma, pois pode ser um empr\u00e9stimo, um acerto de contas, retirada ou adiantamento de valores a t\u00edtulo de pro labore ou qualquer outra rela\u00e7\u00e3o que n\u00e3o vincula o registro; que apontar o COAF como um dos motivos da exig\u00eancia \u00e9 absurdo, pois a informa\u00e7\u00e3o \u00e0quele \u00f3rg\u00e3o somente \u00e9 exigida se houver previs\u00e3o legal; que as partes poderiam retificar a escritura declarando que n\u00e3o v\u00e3o informar como ser\u00e3o feitos os pagamentos e que est\u00e3o cientes de que o COAF ser\u00e1 informado; que as normativas que regem o COAF n\u00e3o impedem os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, apenas imp\u00f5em comunica\u00e7\u00e3o; que o Registrador n\u00e3o pode entrar no m\u00e9rito da forma de pagamento e quita\u00e7\u00e3o, que est\u00e1 na esfera obrigacional, salvo se a quita\u00e7\u00e3o contiver cl\u00e1usula de resolu\u00e7\u00e3o expressa, o que n\u00e3o \u00e9 o caso; que n\u00e3o se presume doa\u00e7\u00e3o apenas por haver pagamento por meio de conta da pessoa jur\u00eddica de que o comprador \u00e9 titular; que o Registrador n\u00e3o pode exigir comprovante de quita\u00e7\u00e3o; que a demora na transfer\u00eancia est\u00e1 gerando grande preju\u00edzo (fls. 03\/09).<\/p>\n Documentos vieram \u00e0s fls. 03\/54.<\/p>\n Intimada, a parte interessada n\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o (fls. 58\/60).<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela proced\u00eancia (fls. 63\/64).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n Fundamento e decido<\/strong>.<\/p>\n No m\u00e9rito, o \u00f3bice deve ser afastado. Vejamos os motivos.<\/p>\n Trata-se de escritura p\u00fablica de compra e venda por meio da qual J. C. N. e sua esposa adquiriram o im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 103.908 pelo pre\u00e7o de R$ 750.000,00, que \u00e9 ligeiramente maior que o valor venal de refer\u00eancia atribu\u00eddo pela municipalidade (R$ 749.235,00), o qual foi pago da seguinte forma (fl. 15, destaques nossos):<\/p>\n \u201c1) R$525.000,00 (quinhentos e vinte e cinco mil reais), atrav\u00e9s de 02 (duas) Transfer\u00eancias Banc\u00e1rias para a conta corrente (…), de titularidade da outorgante vendedora virago (…), sendo o valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais), oriundo da conta corrente (…), de titularidade do comprador, junto ao Banco (…), e, R$325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), oriundo da conta corrente (…), de titularidade de J.C. N. ME (CNPJ…), junto ao Banco (…); 2) R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais, atrav\u00e9s de dinheiro em esp\u00e9cie (…); e, 3) o saldo no valor de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), atrav\u00e9s de 01 (uma) parcela fixa, (…) representada por uma Nota Promiss\u00f3ria, emitida em ‘car\u00e1ter pr\u00f3 soluto’ e intransfer\u00edvel, com vencimento a vista e, mediante a apresenta\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel objeto da presente, com a devida averba\u00e7\u00e3o de cancelamento da cl\u00e1usula resolutiva. A parcela acima ser\u00e1 paga, por meio de Transfer\u00eancia Banc\u00e1ria (…), obrigando-se outrossim os outorgantes vendedores, no ato do pagamento, a efetivar a imediata devolu\u00e7\u00e3o da nota promiss\u00f3ria (…)\u201d.<\/p><\/blockquote>\n Considerando a forma de pagamento estipulada, o Oficial formulou a seguinte exig\u00eancia (fl. 10):<\/p>\n \u201c1. Observa-se, preliminarmente, que n\u00e3o se trata de compra e venda pura, visto que o pagamento do pre\u00e7o n\u00e3o foi feito totalmente pelos adquirentes. Tendo em vista uma parte ter sido pago por terceiro, RETIFICAR o t\u00edtulo para constar a origem do neg\u00f3cio jur\u00eddico subjacente, a fim de que fique consignado tratar-se de doa\u00e7\u00e3o de numer\u00e1rio ou de outro neg\u00f3cio jur\u00eddico, indicando sua natureza, inclusive, para fins de verifica\u00e7\u00e3o de ocorr\u00eancia de obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria\u201d.<\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n Justamente porque somente h\u00e1 informa\u00e7\u00e3o do pagamento feito pela pessoa jur\u00eddica sem maior esclarecimento acerca do neg\u00f3cio subjacente que justificou a transfer\u00eancia de recursos \u00e0s pessoas naturais que est\u00e3o adquirindo o bem, o Oficial pediu esclarecimento.<\/p>\n De fato, nos termos do artigo 1\u00ba, \u00a72\u00ba, da Portaria CAT n. 89\/2020, que disciplina os procedimentos a serem observados pelos cart\u00f3rios em rela\u00e7\u00e3o aos atos pass\u00edveis de tributa\u00e7\u00e3o pelo ITCMD, \u201cconsiderar-se-\u00e1 transmiss\u00e3o por doa\u00e7\u00e3o toda e qualquer transfer\u00eancia em que as partes envolvidas n\u00e3o mencionem ou n\u00e3o apresentem provas de sua onerosidade\u201d.<\/p>\n Todavia, o t\u00edtulo formal traz um \u00fanico neg\u00f3cio jur\u00eddico, a compra e venda, que \u00e9 a causa para a modifica\u00e7\u00e3o do direito real e somente ela pode ser objeto de qualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n Sabe-se que vigora para os Registradores ordem de controle rigoroso do recolhimento dos impostos por ocasi\u00e3o do registro, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015\/73; art. 134, VI, do CTN, e art. 30, XI, da Lei n. 8.935\/1994).<\/p>\n No entanto, em que pese a cautela do Oficial, do ponto de vista formal, ele n\u00e3o tem atribui\u00e7\u00e3o ratione materiae para investigar neg\u00f3cios jur\u00eddicos paralelos n\u00e3o abordados no t\u00edtulo, ainda que indiretamente influenciem no pagamento do neg\u00f3cio jur\u00eddico por ele documentado.<\/p>\n Note-se que n\u00e3o \u00e9 o caso de informa\u00e7\u00e3o relevante que exija comunica\u00e7\u00e3o \u00e0 Unidade de Intelig\u00eancia Financeira (UIF\/COAF) para a preven\u00e7\u00e3o \u00e0 lavagem de dinheiro, como disp\u00f5e o C\u00f3digo Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a (Provimento CNJ n.149\/23), com a reda\u00e7\u00e3o dada pelo Provimento CNJ n.161\/24, no cap\u00edtulo que trata da mat\u00e9ria:<\/p>\n \u201cArt. 139. Not\u00e1rios e registradores devem observar as disposi\u00e7\u00f5es deste Cap\u00edtulo na presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os e no atendimento a clientes ou usu\u00e1rios, inclusive quando envolverem interpostas pessoas, compreendendo todos os neg\u00f3cios e todas as opera\u00e7\u00f5es que lhes sejam submetidas, observadas as seguintes particularidades:<\/p>\n I as informa\u00e7\u00f5es que para tanto possam razoavelmente obter; e<\/p>\n II a especificidade dos diversos tipos de servi\u00e7os notariais e de registro.<\/p>\n (…)<\/p>\n Art. 161. O oficial de registro de im\u00f3veis, ou seu oficial de cumprimento, comunicar\u00e1 \u00e0 UIF, na forma do art. 151, II, registro de documento ou t\u00edtulo em que conste declara\u00e7\u00e3o das partes de que foi realizado pagamento em esp\u00e9cie, ou por t\u00edtulo ao portador, de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) ou ao equivalente em outra moeda.<\/p>\n (…)<\/p>\n Art. 165-A. Toda escritura p\u00fablica de constitui\u00e7\u00e3o, aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis deve indicar, de forma precisa, meios e formas de pagamento que tenham sido utilizados no contexto de sua realiza\u00e7\u00e3o, bem como a eventual condi\u00e7\u00e3o de pessoa politicamente exposta de cliente ou usu\u00e1rio ou de outros envolvidos nesse mesmo contexto.<\/p>\n \u00a7\u00a01.\u00ba Para efeito da indica\u00e7\u00e3o de meios e formas de pagamento de que trata o caput, deve-se, com base em fonte documental ou declara\u00e7\u00e3o das partes, observar o seguinte:<\/p>\n I – o uso de recursos em esp\u00e9cie deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes;<\/p>\n II – na men\u00e7\u00e3o a transfer\u00eancias banc\u00e1rias, devem ser especificados dados banc\u00e1rios que permitam identifica\u00e7\u00e3o inequ\u00edvoca das contas envolvidas, tanto de origem quanto de destino dos recursos transferidos, bem como dos seus titulares e das datas e dos valores das transfer\u00eancias;<\/p>\n III – na refer\u00eancia a cheques, devem ser especificados os seus elementos de identifica\u00e7\u00e3o, as informa\u00e7\u00f5es da conta banc\u00e1ria de origem e de eventual conta de destino dos recursos correspondentes e dos seus titulares, bem como a data e os valores envolvidos;<\/p>\n IV – o emprego de outros meios de pagamento que n\u00e3o os indicados nos incisos I, II e III, tais como participa\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias na forma de cotas ou a\u00e7\u00f5es, cess\u00f5es de direitos, t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios, ativos virtuais, da\u00e7\u00f5es em pagamento, permutas ou presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7o, deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes e com a especifica\u00e7\u00e3o de dados destinados a viabilizar a identifica\u00e7\u00e3o da origem e do destino dos valores pagos; e<\/p>\n V – em rela\u00e7\u00e3o a pagamentos de forma parcelada, devem ser discriminados os meios de pagamento correspondentes a cada parcela, incluindo os dados apontados nos incisos I, II, III e IV, conforme o meio de pagamento de que se trate.<\/p>\n \u00a7 2.\u00ba No caso de pagamento que envolva contas ou recursos de terceiros, estes devem ser qualificados na escritura p\u00fablica.<\/p>\n \u00a7 3.\u00ba A recusa de partes em fornecer informa\u00e7\u00f5es para viabilizar as indica\u00e7\u00f5es de que trata este artigo deve ser mencionada na escritura, sem preju\u00edzo do disposto no art. 155, VIII\u201d.<\/p><\/blockquote>\n Ademais, v\u00ea-se que a escritura atendeu plenamente as exig\u00eancias normativas, descrevendo minuciosamente a forma de pagamento, especificando o valor de cada parcela e identificando as contas banc\u00e1rias envolvidas nas transfer\u00eancias e seus titulares, inclusive a pessoa jur\u00eddica que leva o nome do comprador, sendo que a parcela paga em esp\u00e9cie n\u00e3o alcan\u00e7ou o valor apontado no artigo 161 do CNN.<\/p>\n A suspeita \u00e9 de que a pessoa jur\u00eddica tenha transferido aos vendedores cr\u00e9dito oriundo de sua conta banc\u00e1ria no valor de R$ 325.000,00 por mera liberalidade em favor dos compradores, o que configuraria doa\u00e7\u00e3o sujeita \u00e0 incid\u00eancia do ITCMD nos termos do artigo 3\u00ba, III, da Lei Estadual n.10.705\/2000, mas os motivos da transfer\u00eancia n\u00e3o foram informados e a sua omiss\u00e3o n\u00e3o pode impedir a realiza\u00e7\u00e3o do ato registral, pois n\u00e3o \u00e9 da ess\u00eancia do neg\u00f3cio principal.<\/p>\n Embora a quantia paga pela pessoa jur\u00eddica seja vultosa e represente mais de quarenta por cento do valor total negociado, uma r\u00e1pida pesquisa \u00e0 sua ficha cadastral no portal eletr\u00f4nico da JUCESP revela que se trata de empresa unipessoal de titularidade do comprador.<\/p>\n N\u00e3o \u00e9 raro que comerciantes individuais confundam o patrim\u00f4nio social com o seu pr\u00f3prio patrim\u00f4nio, utilizando a conta banc\u00e1ria da empresa para pagamento de despesas pessoais, sem se preocupar com formalidades cont\u00e1beis.<\/p>\n No caso concreto, fica evidente que n\u00e3o houve inten\u00e7\u00e3o de ocultar qualquer opera\u00e7\u00e3o financeira, pois consta na escritura descri\u00e7\u00e3o detalhada da transfer\u00eancia banc\u00e1ria, sendo perfeitamente poss\u00edvel o rastreamento pelos \u00f3rg\u00e3os fiscais, caso entendam necess\u00e1rio. O mais prov\u00e1vel \u00e9 que o comprador, microempres\u00e1rio, sequer tenha se atentado aos detalhes cont\u00e1beis e \u00e0 poss\u00edvel configura\u00e7\u00e3o de doa\u00e7\u00e3o tribut\u00e1vel.<\/p>\n Por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel exigir a retifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo para fazer constar a justificativa para o pagamento feito por meio da conta banc\u00e1ria da pessoa jur\u00eddica, o que extrapola os limites formais da qualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n Em todo caso, havendo suspeita de sonega\u00e7\u00e3o fiscal relacionada a um ato de sua atribui\u00e7\u00e3o e visando ao resguardo de eventual responsabiliza\u00e7\u00e3o, deve o Oficial comunicar o evento \u00e0 Secretaria da Fazenda e Planejamento, como determina o artigo 14 da Portaria CAT n. 89\/2020.<\/p>\n Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a d\u00favida para afastar o \u00f3bice e determinar o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.<\/p>\n P.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 03 de mar\u00e7o de 2026.<\/p>\n Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/p>\n Ju\u00edza de Direito<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Senten\u00e7a Processo Digital n\u00ba: 1121010-14.2025.8.26.0100 Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Suscitante: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital Suscitado: J. 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