![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1030500-13.2024.8.26.0577, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, em que \u00e9 apelante GS2 REALTY LTDA., \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIALA DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 18 de novembro de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator<\/strong><\/p>\n Apelante: Gs2 Realty Ltda.<\/strong><\/p>\n Apelado: 1\u00ba Oficiala de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.943<\/strong><\/p>\n EMENTA<\/strong>: Direito Registral. Apela\u00e7\u00e3o em procedimento de d\u00favida. Registro de Im\u00f3veis. Recurso n\u00e3o provido.<\/p>\n I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n 1. Apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve a recusa ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda de unidade aut\u00f4noma em condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n 2. Discute-se a necessidade de pr\u00e9via inscri\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel da incorpora\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria da propriet\u00e1ria do bem, bem como de retifica\u00e7\u00e3o da escritura para constar a pessoa jur\u00eddica incorporadora como alienante.<\/p>\n 3. O compromisso de compra e venda n\u00e3o levado ao registro imobili\u00e1rio foi celebrado com pessoa jur\u00eddica cuja personalidade jur\u00eddica foi extinta, em virtude de incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n 4. N\u00e3o h\u00e1 direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, mas t\u00e3o somente direito pessoal do promiss\u00e1rio comprador a obter a escritura definitiva, depois de solvido o pre\u00e7o.<\/p>\n 5. Entre a data do compromisso e a data da escritura definitiva a pessoa jur\u00eddica promitente compradora foi extinta, raz\u00e3o pela qual o contrato definitivo deve ser celebrado com a nova titular do dom\u00ednio.<\/p>\n III. Raz\u00f5es de Decidi<\/strong>r<\/p>\n 6. A incorpora\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria levada a efeito extinguiu a pessoa jur\u00eddica incorporada, impossibilitando que essa \u00faltima aliene patrim\u00f4nio em nome pr\u00f3prio.<\/p>\n 7. A retifica\u00e7\u00e3o da escritura para que conste como alienante a pessoa jur\u00eddica \u00e9 indispens\u00e1vel, pois o patrim\u00f4nio da incorporada foi transferido para a incorporadora. A pessoa jur\u00eddica incorporada n\u00e3o mais tem personalidade jur\u00eddica para outorgar a escritura definitiva.<\/p>\n 8. Aplica\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade. A escritura deve ser outorgada pela titular do dom\u00ednio, e n\u00e3o pela pessoa jur\u00eddica promitente vendedora que se contra extinta.<\/p>\n 9. Correta a exig\u00eancia formulada pelo oficial, raz\u00e3o pela qual a d\u00favida \u00e9 procedente e o recurso improvido.<\/p>\n IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 5. Recurso desprovido.<\/p>\n Tese de julgamento: “1. A incorpora\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria extingue a empresa incorporada, que n\u00e3o pode alienar patrim\u00f4nio em nome pr\u00f3prio. 2. A retifica\u00e7\u00e3o da escritura \u00e9 necess\u00e1ria para refletir a transfer\u00eancia de propriedade”.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o Citada<\/strong>:<\/p>\n – C\u00f3digo Civil, arts. 1.118 e 1.245.<\/p>\n Jurisprud\u00eancia Citada<\/strong>:<\/p>\n – CSMSP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1094800-67.2018.8.26.0100, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. em 7\/6\/2019.<\/p>\n – CSMSP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1003333-28.2015.8.26.0224, Rel. Des. Pereira Cal\u00e7as, j. em 02\/06\/2016.<\/p>\n – CSMSP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0000027-18.2011.8.26.0577, Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini, j. em 13\/12\/2012.<\/p>\n – CSMSP, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 770-6\/5, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 29\/11\/2007.<\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por GS2 Realty Ltda. contra a r. senten\u00e7a de fls. 212\/215, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis e Anexos de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, que, em procedimento de d\u00favida, manteve a recusa ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda da sala n\u00ba 84 do empreendimento denominado “The One Office Tower”, matriculada sob n\u00ba 209.724 naquela serventia imobili\u00e1ria.<\/p>\n Sustenta a apelante, em resumo, que a venda e a entrega da unidade aut\u00f4noma ocorreram anos antes da incorpora\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria da empresa que consta na matr\u00edcula como propriet\u00e1ria do im\u00f3vel; que o precedente do Conselho Superior da Magistratura citado na senten\u00e7a trata de caso diverso; que n\u00e3o incide ITBI na incorpora\u00e7\u00e3o total de uma pessoa jur\u00eddica por outra; e que o registro anterior de escritura praticamente id\u00eantica na mesma serventia predial viola a seguran\u00e7a jur\u00eddica. Pede, ao final, a reforma da senten\u00e7a, julgando-se a d\u00favida\u00a0improcedente (fls. 228\/234).<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a manifestou-se pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 257\/259).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n Trata-se de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida envolvendo o registro de escritura de compra e venda da unidade aut\u00f4noma matriculada sob n\u00ba 209.724 no 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, por meio da qual SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. alienou o bem mencionado a Alexandre Jos\u00e9 do Prado e outros (fls. 8\/14).<\/p>\n De acordo com a matr\u00edcula n\u00ba 209.724, o im\u00f3vel \u00e9 de propriedade da vendedora, ou seja, SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda..<\/p>\n Apresentado a registro, o t\u00edtulo foi desqualificado por dois motivos: a) necessidade da pr\u00e9via inscri\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. por GS2 Realty Ltda.; b) necessidade de retifica\u00e7\u00e3o da escritura para constar GS2 Realty Ltda. como alienante.<\/p>\n A d\u00favida foi julgada procedente e, agora, analisa-se a apela\u00e7\u00e3o interposta.<\/p>\n Respeitados os argumentos apresentados pela apelante, o recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n Incontroverso que SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. foi integralmente incorporada por GS2 Realty Ltda..<\/p>\n Nessa situa\u00e7\u00e3o, tendo havido a extin\u00e7\u00e3o de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. pela sua incorpora\u00e7\u00e3o total\u00a0[1]<\/strong>, n\u00e3o se pode admitir que a incorporada, em nome pr\u00f3prio, aliene patrim\u00f4nio que n\u00e3o \u00e9 mais seu, como se a opera\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria levada a efeito n\u00e3o tivesse existido. Note-se que o t\u00edtulo apresentado a registro foi lavrado em 13 de junho de 2024 (fls. 8), \u00e9poca em que a incorpora\u00e7\u00e3o de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. por GS2 Realty Ltda. j\u00e1 havia sido realizada.<\/p>\n Pela mesma raz\u00e3o, a retifica\u00e7\u00e3o do nome da empresa alienante na escritura se faz necess\u00e1ria.<\/p>\n Como todo o patrim\u00f4nio de SPE Cassiano Ricardo Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda. foi vertido em favor de GS2 Realty Ltda., cabe a essa \u00faltima vender o bem que lhe pertence.<\/p>\n E o fato de o compromisso de compra e venda do im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 209.724 ter sido celebrado em 2009 (fls. 126\/129), antes da incorpora\u00e7\u00e3o, portanto, n\u00e3o modifica absolutamente nada.<\/p>\n Esse compromisso, que sequer foi registrado (fls. 15\/17), n\u00e3o altera a situa\u00e7\u00e3o dominial do bem. Como a transfer\u00eancia entre vivos da propriedade de bem im\u00f3vel somente se d\u00e1 com a inscri\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis (art. 1.245 do CC) e como o alienante continua a ser considerado dono do im\u00f3vel antes do registro (art. 1.245, \u00a7 1\u00ba, do CC), n\u00e3o h\u00e1 d\u00favida de que a empresa incorporadora, sucedendo a incorporada, deve figurar como alienante na escritura.<\/p>\n Em sentido id\u00eantico, precedente deste Conselho, sob a relatoria do ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Desembargador Pinheiro Franco:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS INCORPORA\u00c7\u00c3O EMPRESARIAL TRANSMISS\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA SUJEITA AO SISTEMA DE T\u00cdTULO E MODO ESCRITURA DE COMPRA E VENDA EM QUE FIGURA COMO ALIENANTE QUEM N\u00c3O \u00c9 TITULAR DE DOM\u00cdNIO JUNTO AO F\u00d3LIO REAL NECESSIDADE DE PR\u00c9VIA AVERBA\u00c7\u00c3O DA INCORPORA\u00c7\u00c3O DE UMA PESSOA JUR\u00cdDICA PELA OUTRA E TRANSMISS\u00c3O DA PROPRIEDADE ITBI IMUNIDADE TRIBUT\u00c1RIA QUE NECESSITA DE AN\u00c1LISE PR\u00c9VIA DO TITULAR DA COMPET\u00caNCIA TRIBUT\u00c1RIA APELA\u00c7\u00c3O N\u00c3O PROVIDA<\/em>” (CSMSP Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1094800-67.2018.8.26.0100, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. em 7\/6\/2019).<\/p><\/blockquote>\n E no \u00e2mbito da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, mantendo alinhamento de entendimento administrativo, j\u00e1 se decidiu que \u00e9 necess\u00e1ria a inscri\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o para o cancelamento de hipoteca autorizado pela empresa incorporadora\u00a0[2]<\/strong>, inclusive com parecer espec\u00edfico fixando a forma de cobran\u00e7a de emolumentos na hip\u00f3tese\u00a0[3]<\/strong>.<\/p>\n Ou seja, a inscri\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o foi determinada em hip\u00f3teses em que sequer havia disposi\u00e7\u00e3o patrimonial, tudo como forma de preservar a continuidade dos registros.<\/p>\n A quest\u00e3o relacionada a eventual ITBI devido pela incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 aqui irrelevante, uma vez que a qualifica\u00e7\u00e3o analisada se refere \u00e0 escritura de compra e venda de fls. 8\/11, n\u00e3o a instrumento que noticia a opera\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria que, como se viu, dever\u00e1 ser levado a registro.<\/p>\n Finalmente, eventual erro de qualifica\u00e7\u00e3o anterior n\u00e3o serve de justificativa para que se autorize nova inscri\u00e7\u00e3o irregular. Nesse sentido, sucessivos precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Loteamento irregular \u2013 Pretens\u00e3o de registro de escritura de compra e venda de lote – Necessidade de pr\u00e9via regulariza\u00e7\u00e3o do parcelamento do solo – Desqualifica\u00e7\u00e3o acertada – Impossibilidade de aplica\u00e7\u00e3o do regramento relativo \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria – Abertura de matr\u00edculas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pret\u00e9ritas que n\u00e3o justificam o cometimento de novos erros – Recurso n\u00e3o provido” (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1003333-28.2015.8.26.0224 – \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo; Rel. Des. Pereira Cal\u00e7as; Data do Julgamento: 02\/06\/2016 – grifei).<\/p>\n “REGISTRO DE T\u00cdTULOS E DOCUMENTOS Ata de assembleia Altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o condominial Registro desautorizado Artigo 127, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973 Documento suscet\u00edvel de registro no livro n.\u00ba 3 do Registro de Im\u00f3veis Qu\u00f3rum qualificado para modifica\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o condominial Artigo 1.351 do CC Descumprimento Ofensa ao princ\u00edpio da legalidade Erros pret\u00e9ritos n\u00e3o justificam outros \u00a0D\u00favida procedente Recurso desprovido” (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0000027-18.2011.8.26.0577 – \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo; Rel. Des. Jos\u00e9 Renato Nalini; Data do Julgamento: 13\/12\/2012 – grifei).<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. Escritura de compra e venda. Pretens\u00e3o de registro de fra\u00e7\u00e3o ideal de im\u00f3vel. Recusa devida, em raz\u00e3o de ind\u00edcios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelev\u00e2ncia da data do neg\u00f3cio e de anteriores registros efetuados. Erros pret\u00e9ritos n\u00e3o justificam atuais em fraude \u00e0 lei, e, para fins de registro, o que se considera \u00e9 a lei vigente ao tempo da apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. Senten\u00e7a mantida. Recurso n\u00e3o provido” (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 770-6\/5 – \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo; Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas; Data do Julgamento: 29\/11\/2007 – grifei).<\/p><\/blockquote>\n Deve, portanto, ser integralmente mantida a r. senten\u00e7a de primeiro grau.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0nego provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator<\/strong><\/p>\n NOTAS:<\/strong><\/p>\n [1[<\/strong>\u00a0Art. 1.118. Aprovados os atos da incorpora\u00e7\u00e3o, a incorporadora declarar\u00e1 extinta a incorporada, e promover\u00e1 a respectiva averba\u00e7\u00e3o no registro pr\u00f3prio.<\/p>\n [2]<\/strong>\u00a0“Registro de Im\u00f3veis Averba\u00e7\u00e3o de cancelamento de hipoteca Instrumento de autoriza\u00e7\u00e3o emitido por companhia sucessora, por incorpora\u00e7\u00e3o, daquela em benef\u00edcio da qual foi institu\u00edda a garantia Comprova\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o por documentos id\u00f4neos, a evidenciar a sucess\u00e3o das empresas Viabilidade da averba\u00e7\u00e3o, nos termos do art. 251, I, da Lei n. 6.015\/1973 Necessidade, ademais, a fim de observar-se a continuidade registral, de pr\u00e9via averba\u00e7\u00e3o da sucess\u00e3o havida Decis\u00e3o de primeira inst\u00e2ncia administrativa acertada Recurso n\u00e3o provido” (CGJ \/SP – Proc es s o n\u00ba 89.852\/2008, Rel . Des . Ruy Perei ra Cami lo, j . em 12\/2\/2009) .<\/p>\n [3]<\/strong>\u00a0“REGISTRO DE IM\u00d3VEIS Consulta sobre os crit\u00e9rios para cobran\u00e7a de emolumentos Averba\u00e7\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o de um banco por outro Cancelamento de hipoteca Sucess\u00e3o que deve ser averbada, para preserva\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da continuidade Averba\u00e7\u00e3o sem valor declarado, j\u00e1 que destinada apenas a dar conhecimento geral da sucess\u00e3o Ato sem conte\u00fado econ\u00f4mico Intelig\u00eancia da nota explicativa 2.1 da Tabela II da Lei 11.331\/02” (CGJ \/SP Proc es s o n\u00ba 9.020\/2011, Rel . Des . Maur \u00ed c io Vidigal , j . em 20\/7\/2011) .<\/p>\n (DEJESP de 28.11.2025 \u2013 SP)<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1030500-13.2024.8.26.0577, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, em que \u00e9 apelante GS2 REALTY LTDA., \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIALA DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS. 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