![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O <\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000710-27.2024.8.26.0595, da Comarca de Serra Negra, em que \u00e9 apelante MARCELO JOS\u00c9 DE MORAES, \u00e9 apelado OFICIALA DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SERRA NEGRA.<\/p>\n ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 7 de agosto de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1000710-27.2024.8.26.0595<\/strong><\/p>\n Apelante: Marcelo Jos\u00e9 de Moraes<\/strong><\/p>\n Apelado: Oficiala de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Serra Negra<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.871<\/u><\/strong><\/p>\n Direito registral \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Provimento.<\/strong><\/p>\n I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n 1. Apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve a recusa ao registro de escritura p\u00fablica de venda e compra de im\u00f3vel, sob alega\u00e7\u00e3o de simula\u00e7\u00e3o, devido ao pre\u00e7o irris\u00f3rio do im\u00f3vel em rela\u00e7\u00e3o ao valor de mercado, com fulcro no art. 167, \u00a71\u00ba, II do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n 2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em determinar se o Oficial de Registro pode recusar o registro de escritura p\u00fablica de venda e compra por entender configurados elementos de simula\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o, ou se tal an\u00e1lise deve ser reservada \u00e0 esfera jurisdicional.<\/p>\n III. Raz\u00f5es de Decidir<\/strong><\/p>\n 3. A qualifica\u00e7\u00e3o registral deve se limitar ao exame dos elementos atinentes \u00e0 registrabilidade dos t\u00edtulos, sem adentrar no m\u00e9rito do neg\u00f3cio jur\u00eddico, que \u00e9 reservado \u00e0 esfera jurisdicional.<\/p>\n 4. A simula\u00e7\u00e3o, como v\u00edcio do neg\u00f3cio jur\u00eddico, requer an\u00e1lise em processo contencioso, com contradit\u00f3rio e ampla defesa, n\u00e3o cabendo ao Oficial de Registro tal exame. Embora a simula\u00e7\u00e3o relativa leve \u00e0 nulidade do ato, deve ser arguida por qualquer interessado. N\u00e3o cabe ao oficial ingressar em mat\u00e9ria f\u00e1tica para concluir pela ocorr\u00eancia de simula\u00e7\u00e3o quanto ao valor do pre\u00e7o e negar acesso do t\u00edtulo ao registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 5. Recurso provido.<\/p>\n Tese de julgamento: 1. A qualifica\u00e7\u00e3o registral n\u00e3o pode ultrapassar a an\u00e1lise dos elementos relacionados \u00e0 registrabilidade dos t\u00edtulos. 2. A simula\u00e7\u00e3o deve ser apurada em processo jurisdicional contencioso.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o Citada:<\/strong><\/p>\n C\u00f3digo Civil, art. 167, \u00a71\u00ba, II, art. 422.<\/p>\n Jurisprud\u00eancia<\/strong><\/p>\n Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1047695-31.2017.8.26.0100<\/p>\n Cuida-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por MARCELO JOS\u00c9 DE MORAES <\/strong>em face da r. Senten\u00e7a de fls. 69\/71, proferida pela MM\u00aa Ju\u00edza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica de Serra Negra, que, em procedimento de d\u00favida, manteve a recusa ao registro de escritura p\u00fablica <\/em><\/strong>de venda e compra, tendo por objeto o im\u00f3vel da matr\u00edcula 36.075, lavrada pelo Tabeli\u00e3o de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de Serra Negra, ao fundamento de haver ind\u00edcios de simula\u00e7\u00e3o no neg\u00f3cio jur\u00eddico, ante o pre\u00e7o irris\u00f3rio do im\u00f3vel frente ao seu valor de mercado, configurando nulidade prevista no art. 167, \u00a71\u00ba, II do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n O apelante busca a reforma da senten\u00e7a e sustenta, em s\u00edntese, n\u00e3o caber ao Registrador averiguar os motivos que levaram as partes a decidir qual o pre\u00e7o da compra e venda imobili\u00e1ria, n\u00e3o se verificando quaisquer das hip\u00f3teses previstas no artigo 167 do C\u00f3digo Civil. Refutou a pr\u00e1tica de simula\u00e7\u00e3o e subfaturamento, <\/em>advertindo caber ao Oficial apenas a fiscaliza\u00e7\u00e3o do efetivo recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o, mas n\u00e3o ao valor recolhido. Ademais, tratando-se de im\u00f3vel rural, este n\u00e3o recebe avalia\u00e7\u00e3o municipal, mas pelo Instituto de Economia Agr\u00edcola, ali constando que o valor de mercado do im\u00f3vel \u00e9 de R$ 226.760,62, inferior ao transacionado pelas partes, tratando-se de neg\u00f3cio jur\u00eddico plenamente v\u00e1lido, perfeito e acabado, firmado entre as partes, sem v\u00edcio de consentimento, entendimento tamb\u00e9m perfilhado pelo D. Promotor de Justi\u00e7a quando de sua manifesta\u00e7\u00e3o perante a Corregedoria Permanente, de sorte que a atua\u00e7\u00e3o do Registrador desborda dos limites da qualifica\u00e7\u00e3o registral e da esfera administrativa do procedimento. Eventual simula\u00e7\u00e3o s\u00f3 pode ser reconhecida na via jurisdicional contenciosa e por iniciativa das partes (fls. 77\/87).<\/p>\n A Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento <\/strong>do recurso (fls. 131\/132).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n A apela\u00e7\u00e3o merece provimento.<\/p>\n De acordo com os autos, o apelante apresentou para registro \u00e0 Oficiala de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de Serra Negra a escritura p\u00fablica de venda e compra lavrada em 04 de julho de 2023 pelo Tabeli\u00e3o de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de Serra Negra (Livro n\u00ba 485, fls. 227\/232), pela qual Adilson Jos\u00e9 Gallina Marchi <\/strong>alienou o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula 36.075 ao apelante Marcelo Jos\u00e9 de Moraes, <\/strong>casado com Juliana Aparecida Borloni Ciambelli Moraes, <\/strong>e Luan Aparecido de Moraes<\/strong>, pelo valor ajustado de R$ 246.000,00 (fls. 22\/28).<\/p>\n Prenotado o t\u00edtulo (n\u00ba 113.244), foi expedida nota devolutiva, que pode ser sintetizada nos seguintes termos:<\/p>\n “Pelo R.08 da Matr\u00edcula 36.075, efetuado em decorr\u00eancia de escritura p\u00fablica lavrada aos 24 de outubro de 2019, houve a venda da fra\u00e7\u00e3o ideal de apenas 16,2845% do im\u00f3vel por R$ 163.000,00. Na presente escritura ocorre a venda da totalidade do im\u00f3vel por valor correspondente a 24,5766% do im\u00f3vel, o que n\u00e3o \u00e9 plaus\u00edvel em decorr\u00eancia do valor de mercado verificado no mencionado R.08. Desta forma, h\u00e1 ind\u00edcios de subfaturamento na escritura, n\u00e3o tendo acesso ao f\u00f3lio real por se tratar de ato nulo, nos termos do art. 167, \u00a7 1\u00ba, II do C\u00f3digo Civil Brasileiro.” <\/em>(fls.10)<\/p><\/blockquote>\n Pois bem.<\/p>\n N\u00e3o se questiona que a qualifica\u00e7\u00e3o registral \u00e9 atribui\u00e7\u00e3o fundamental e indissoci\u00e1vel da atividade do Oficial, com natureza obrigat\u00f3ria, inafast\u00e1vel e vinculada ao princ\u00edpio da legalidade.<\/p>\n N\u00e3o por outro motivo, a pr\u00f3pria reda\u00e7\u00e3o do Item 38 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a disp\u00f5e que \u00e9 dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do t\u00edtulo apresentado.<\/p>\n Por essas raz\u00f5es, a qualifica\u00e7\u00e3o deve observar a compatibilidade do t\u00edtulo com o ordenamento jur\u00eddico, com os princ\u00edpios legais e regras administrativas aplic\u00e1veis, mas sempre limitada ao exame da registrabilidade dos t\u00edtulos, n\u00e3o podendo ultrapassar a fronteira do julgamento inerente ao processo contencioso, sob pena de ingresso indevido do Oficial nos elementos intr\u00ednsecos do t\u00edtulo apresentado.<\/p>\n Deste modo, para a hip\u00f3tese em exame e a partir dos parcos elementos contidos no expediente de d\u00favida, apesar de imbu\u00eddo das melhores inten\u00e7\u00f5es, a via administrativa, pr\u00f3pria do Ju\u00edzo da Corregedoria Permanente, n\u00e3o confere ao Registrador a possibilidade de examinar o conte\u00fado do ato negocial referente ao pre\u00e7o do im\u00f3vel, a ser reservada \u00e0 esfera jurisdicional. Nessa \u00faltima \u00e9 que, respeitado o devido processo legal e o contradit\u00f3rio pleno, ser\u00e1 poss\u00edvel analisar eventual v\u00edcio intr\u00ednseco e, por conseguinte, declarar a nulidade do ato ou cancelar seus efeitos.<\/p>\n Ao contr\u00e1rio disso, no caso em exame o feito encerrou fei\u00e7\u00e3o meramente administrativa em procedimento de d\u00favida registral (art. 198 da Lei 6.015\/73), n\u00e3o se traduzindo em processo contencioso de natureza jurisdicional a autorizar a cita\u00e7\u00e3o das partes envolvidas no ato negocial, tampouco ao reconhecimento de nulidade ou v\u00edcio intr\u00ednseco ao neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n Como \u00e9 sabido, escritura p\u00fablica \u00e9 ato notarial que reflete a vontade das partes na realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio jur\u00eddico, observados os par\u00e2metros fixados pela Lei e pelas Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria, os quais foram formalmente observados.<\/p>\n \u00c0 luz do art. 167, \u00a71\u00ba, II, do C\u00f3digo Civil, a simula\u00e7\u00e3o <\/em>\u00e9 v\u00edcio que leva \u00e0 nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico:<\/p>\n “Art. 167. \u00c9 nulo o neg\u00f3cio jur\u00eddico simulado, mas subsistir\u00e1 o que se dissimulou, se v\u00e1lido for na subst\u00e2ncia e na forma.<\/em><\/p>\n \u00a71\u00b0. Haver\u00e1 simula\u00e7\u00e3o nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos quando:<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n II – contiverem declara\u00e7\u00e3o, confiss\u00e3o, condi\u00e7\u00e3o ou cl\u00e1usula n\u00e3o verdadeira;”<\/em><\/p><\/blockquote>\n Na hip\u00f3tese dos autos, cuida-se de escritura <\/em>de venda e compra de im\u00f3vel rural transacionado e ajustado por livre manifesta\u00e7\u00e3o de vontade pelo pre\u00e7o total de R$ 246.000,00.<\/p>\n A identifica\u00e7\u00e3o do valor como “irris\u00f3rio” dependeria do exame de outros elementos de fato a serem apurados em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, movida por qualquer prejudicado, em processo de natureza jurisdicional e contenciosa, e n\u00e3o apenas pelos singelos dados levantados pelo Oficial, os quais despontam como uma avalia\u00e7\u00e3o subjetiva, que desborda dos limites da qualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n N\u00e3o h\u00e1 d\u00favida que a simula\u00e7\u00e3o leva \u00e0 nulidade total ou parcial do neg\u00f3cio, mat\u00e9ria de ordem p\u00fablica. Pode ser alegada por qualquer interessado, mas n\u00e3o pelo Oficial do Registro Imobili\u00e1rio ex officio, investigando mat\u00e9ria de fato e fazendo ju\u00edzo de valor sobre o pre\u00e7o de mercado do pr\u00e9dio.<\/p>\n Sem ignorar que o valor do im\u00f3vel para fins de c\u00e1lculo do ITR, conforme levantamento apontado pelo Representante do Minist\u00e9rio P\u00fablico (fls. 64\/68) era inferior ao valor do im\u00f3vel ajustado na escritura p\u00fablica.<\/p>\n Destaca-se ser da ess\u00eancia da simula\u00e7\u00e3o <\/em>a conduta praticada em conluio, em ardil, e que, portanto, demandar\u00e1 a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, de natureza jurisdicional, com contradit\u00f3rio e ampla defesa, o que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel seja feito na esfera administrativa, sob pena de invas\u00e3o na seara da livre declara\u00e7\u00e3o de vontade das partes.<\/p>\n N\u00e3o existe qualquer informa\u00e7\u00e3o quanto a ind\u00edcios de falsidade material, ou mesmo ideol\u00f3gica, mas sim a presun\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio simulado com base em fatos levados em conta no momento da qualifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Relevante a tradicional doutrina de Narciso Orlandi Neto:<\/p>\n \u201cProblemas relativos ao consentimento das partes dizem respeito ao t\u00edtulo, tanto quanto sua representa\u00e7\u00e3o e a elabora\u00e7\u00e3o material do instrumento.<\/em><\/p>\n Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento p\u00fablico n\u00e3o consta dos livros de nenhum not\u00e1rio, se a procura\u00e7\u00e3o que serviu na representa\u00e7\u00e3o de uma das partes \u00e9 falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com viol\u00eancia, s\u00e3o todos problemas atinentes ao t\u00edtulo. Podem afetar o registro, mas obliquamente. S\u00f3 podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de senten\u00e7a que declare a nulidade do t\u00edtulo e, em conseq\u00fc\u00eancia, do registro.\u201d <\/em>(Retifica\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, Ed. Oliveira Mendes, p\u00e1g. 192).<\/p><\/blockquote>\n Apesar de desejada prud\u00eancia, ao Sr. Oficial n\u00e3o compete investigar a sanidade das declara\u00e7\u00f5es de vontade dos contratantes e o suposto v\u00edcio do consentimento, se \u00e9 que houve, que n\u00e3o poderia ser de pronto verificado, cabendo \u00e0 parte interessada buscar as vias ordin\u00e1rias para pleitear judicialmente a nulidade do neg\u00f3cio em tela. Por conseguinte, tamb\u00e9m n\u00e3o h\u00e1 se falar em falta funcional.<\/p>\n H\u00e1 precedente deste E. Conselho Superior da Magistratura com abordagem semelhante:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Venda por cerca de 10% do valor venal do im\u00f3vel \u2013 Escritura lavrada em pequeno munic\u00edpio de outra unidade da federa\u00e7\u00e3o \u2013 Instrumento sem ind\u00edcios de falsidade material \u2013 Valor de neg\u00f3cio que n\u00e3o ser\u00e1 considerado para o c\u00e1lculo do ITBI- Limites da qualifica\u00e7\u00e3o registral \u2013 D\u00favida improcedente – Recurso provido.” <\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1047695-31.2017.8.26.0100; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central C\u00edvel – 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 23\/04\/2018; Data de Registro: 24\/04\/2018)<\/p><\/blockquote>\n Adicionalmente, pressup\u00f5e-se que as partes negociantes atuam com boa-f\u00e9 em suas rela\u00e7\u00f5es civis, n\u00e3o podendo o Titular preconceber o contr\u00e1rio. Nesse quesito, boa-f\u00e9 e probidade v\u00eam estampadas no pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil, em seu artigo 422, que aponta que “os contratantes s\u00e3o obrigados a guardar, assim na conclus\u00e3o do contrato, como em sua execu\u00e7\u00e3o, os princ\u00edpios de probidade e boa-f\u00e9”<\/em>, e tais conceitos se aplicam a todos os \u00e2mbitos da vida civil, n\u00e3o ficando restritas ao Direito Contratual.<\/p>\n \u00c9 o caso, portanto, de desacolhimento da d\u00favida suscitada e de provimento do recurso.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO <\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida, <\/em>autorizando o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong><\/p>\n (DJEN de 20.08.2025 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000710-27.2024.8.26.0595, da Comarca de Serra Negra, em que \u00e9 apelante MARCELO JOS\u00c9 DE MORAES, \u00e9 apelado OFICIALA DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SERRA NEGRA. ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20396","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20396","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20396"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20396\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20397,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20396\/revisions\/20397"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20396"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20396"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20396"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"