![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1-e1665518573183.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Senten\u00e7a<\/strong><\/p>\n Processo n\u00ba: 1097504-09.2025.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Classe – Assunto Pedido de Provid\u00eancias – Registro de Im\u00f3veis <\/strong><\/p>\n Requerente: 4\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital <\/strong>Requerido: Jo\u00e3o Boyadjian Filho<\/strong><\/p>\n Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de pedido de provid\u00eancias formulado pelo 4\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/strong>, a requerimento de Jo\u00e3o Boyadjian Filho<\/strong>, diante de negativa em se proceder ao cancelamento de registro de compromisso de venda e compra envolvendo o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 90.401 daquela serventia.<\/p>\n O Oficial informa que foi apresentado requerimento em 10.06.2025 (prenota\u00e7\u00e3o n. 687.459), pleiteando o cancelamento do registro n. 08 da matr\u00edcula n. 90.401 da serventia, relativo ao registro de compromisso de venda e compra celebrado entre os titulares de dom\u00ednio Jo\u00e3o Boyadjian Filho, Guilherrme Boyadjian e Marina Boyadjian Brand\u00e3o Teixeira e NSI Real Estate Ltda.; consta do requerimento, que a aven\u00e7a foi celebrada com cl\u00e1usula resolutiva expressa e, diante do inadimplemento contratual, providenciou a intima\u00e7\u00e3o da promiss\u00e1ria compradora, via Cart\u00f3rio de T\u00edtulos e Documentos, para purgar a mora em 15 dias, tendo a intima\u00e7\u00e3o resultado positiva, sem que a promiss\u00e1ria compradora realizasse o pagamento do d\u00e9bito, fatos esses constatados em ata notarial lavrada pelo 27\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de S\u00e3o Paulo, em 27.05.2025; que a parte argumenta que a ata notarial lavrada com a finalidade de constatar e certificar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato celebrado entre as partes constitui t\u00edtulo h\u00e1bil ao ingresso no f\u00f3lio real, nos termos do art. 7\u00ba-A, \u00a7 2\u00ba, da Lei n. 8.935\/94, podendo, portanto, embasar o pedido de cancelamento do registro, na forma dos artigos 249 e 250, III, da Lei n. 6.05\/73; que o t\u00edtulo foi qualificado negativamente, sob os seguintes fundamentos: (i) n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel realizar o cancelamento unilateral na forma pretendida, uma vez que a hip\u00f3tese n\u00e3o se subsume ao artigo 250, III, da LRP; (ii) a Lei n. 14.711\/23 tratou da possibilidade de o Tabeli\u00e3o de Notas figurar como mediador, conciliador ou \u00e1rbitro, e, dentro deste contexto, \u00e9 que a ata poder\u00e1 constituir em t\u00edtulo h\u00e1bil para fins do artigo 221 da LRP, com a participa\u00e7\u00e3o de ambas as partes, o que n\u00e3o ocorreu na esp\u00e9cie; (iii) quanto \u00e0 cl\u00e1usula resolutiva expressa, esta quest\u00e3o somente pode ser conhecida pelo ju\u00edzo c\u00edvel competente para tanto, n\u00e3o havendo atribui\u00e7\u00e3o ao extrajudicial para este reconhecimento; que facultou-se aos interessados, ainda, solicitar a instaura\u00e7\u00e3o do procedimento previsto no artigo 251-A da LRP; que o suscitado insurgiu-se contra a nota de devolu\u00e7\u00e3o, alegando que (a) a cl\u00e1usula resolutiva expressa tem o cond\u00e3o de operar, automaticamente, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e fundamentar o cancelamento do registro, (b) \u00e9 desnecess\u00e1ria a ado\u00e7\u00e3o do procedimento de intima\u00e7\u00e3o previsto no artigo 251-A da Lei de Registros P\u00fablicos uma vez que a resolu\u00e7\u00e3o contratual se deu automaticamente e a promiss\u00e1ria compradora j\u00e1 foi notificada via RTD; que o dispositivo de cancelamento invocado, ou seja, o artigo 250, III, da LRP, somente \u00e9 aplic\u00e1vel para os casos que n\u00e3o dizem respeito a quest\u00f5es que demandem o contradit\u00f3rio e a ampla defesa, as quais n\u00e3o s\u00e3o de atribui\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, ou seja, a lei obsta a pr\u00e1tica de atos pelo Oficial que dependam da an\u00e1lise de elementos intr\u00ednsecos do t\u00edtulo levado a registro ou averba\u00e7\u00e3o; que a cl\u00e1usula resolutiva expressa n\u00e3o pode ser reconhecida pelo extrajudicial, mas t\u00e3o somente pelo ju\u00edzo c\u00edvel competente; que, nesse sentido, decis\u00e3o proferida por este ju\u00edzo nos autos do processo n. 1181858-98.2024.8.26.0100; que a Lei n. 14.711\/23 prev\u00ea a possibilidade de o Tabeli\u00e3o de Notas lavrar ata notarial para constatar ocorr\u00eancia de condi\u00e7\u00f5es negociais, a pedido das partes contratantes, n\u00e3o sendo o que ocorre no presente caso, em que a ata foi lavrada a pedido apenas dos promitentes vendedores; que os promitentes vendedores poderiam promover a intima\u00e7\u00e3o extrajudicial da devedora na forma prevista no artigo 251-A da Lei de Registros P\u00fablicos; e que, nesse contexto, o \u00f3bice deve ser mantido (fls. 01\/03).<\/p>\n Documentos vieram \u00e0s fls. 04\/91.<\/p>\n Em impugna\u00e7\u00e3o apresentada nos autos, a parte interessada aduz que a inadimpl\u00eancia da promiss\u00e1ria compradora, a regularidade da interpela\u00e7\u00e3o extrajudicial, a aus\u00eancia de purga\u00e7\u00e3o da mora por parte da parte adquirente e a resolu\u00e7\u00e3o de pleno direito da promessa de venda e compra foram constatadas por meio de ata notarial lavrada em 27.05.2025; que a ata notarial lavrada com a finalidade de constatar e certificar a frustra\u00e7\u00e3o e a resolu\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico constitui t\u00edtulo h\u00e1bil ao ingresso no f\u00f3lio real, nos termos do artigo 7\u00ba-A, \u00a7 2\u00ba, da Lei n. 8.935\/94, podendo ensejar o cancelamento do registro da promessa de venda e compra na forma dos artigos 249 e 250 da LRP; que a cl\u00e1usula resolutiva expressa lan\u00e7ada nos compromissos de venda e compra de im\u00f3veis n\u00e3o loteados \u00e9 dotada de plena efic\u00e1cia, conforme artigo 1\u00ba do Decreto-Lei n. 745\/69; que, operada a resolu\u00e7\u00e3o de pleno direito da promessa de compra e venda e extinto o direto real de aquisi\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00f5es para que subsista o registro da promessa de venda e compra na matr\u00edcula do im\u00f3vel, impondo-se a averba\u00e7\u00e3o de seu cancelamento, que se mostra vi\u00e1vel conforme artigo 246 da LRP; que o legislador conferiu ao tabeli\u00e3o de notas a atribui\u00e7\u00e3o de lavrar ata notarial que se qualifica como t\u00edtulo h\u00e1bil para fins de registro, nos termos do artigo 221 da LRP; que a express\u00e3o \u201ca pedido das partes\u201d do \u00a7 2\u00ba do artigo 7\u00ba-A da Lei n. 8.935\/94 deve ser compreendida como \u201ca pedido de qualquer das partes\u201d; que a lavratura da ata notarial consiste em mera certifica\u00e7\u00e3o p\u00fablica do fato resolutivo j\u00e1 consumado, sem necessidade de manifesta\u00e7\u00e3o conjunta das partes ou interven\u00e7\u00e3o judicial; que referida ata notarial pode embasar o presente requerimento de cancelamento de registro, na forma dos artigos 249 e 250 da LRP; que a instaura\u00e7\u00e3o do procedimento previsto no artigo 251-A da LRP teria cabimento caso a promessa de venda e compra n\u00e3o houvesse se resolvido de pleno direito por for\u00e7a da cl\u00e1usula resolutiva expressa; e que, portanto, o \u00f3bice do Oficial deve ser afastado, com o cancelamento do registro do compromisso de venda e compra (fls. 92\/111).<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice (fls. 115\/116).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio. <\/strong><\/p>\n Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n De pro\u00eamio, cumpre ressaltar que o Oficial disp\u00f5e de autonomia e independ\u00eancia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n No Sistema Registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita. Assim, quando o t\u00edtulo ingressa para acesso ao f\u00f3lio real, o Registrador perfaz a sua qualifica\u00e7\u00e3o mediante o exame dos elementos extr\u00ednsecos e formais do t\u00edtulo, de acordo com os princ\u00edpios registr\u00e1rios e legisla\u00e7\u00e3o de reg\u00eancia da atividade, devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n \u00c9 o que se extrai do item 117 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais<\/em>“.<\/p>\n No m\u00e9rito, o pedido \u00e9 procedente, para manter o \u00f3bice.<\/p>\n Na Lei n. 6.015\/1973, h\u00e1 disposi\u00e7\u00e3o legal expressa sobre o cancelamento de registro, que precisa se enquadrar em algumas das hip\u00f3teses a seguir dispostas (nossos destaques):<\/p>\n “Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-\u00e1 mediante averba\u00e7\u00e3o, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarar\u00e1 o motivo que o determinou, bem como o t\u00edtulo em virtude do qual foi feito.<\/em><\/p>\n “Art. 250 – Far-se-\u00e1 o cancelamento:<\/em><\/p>\n I – em cumprimento de decis\u00e3o judicial transitada em julgado;<\/em><\/p>\n II – a requerimento un\u00e2nime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabeli\u00e3o;<\/em><\/p>\n III – a requerimento do interessado, instru\u00eddo com documento h\u00e1bil;<\/em><\/p>\n IV – a requerimento da Fazenda P\u00fablica, instru\u00eddo com certid\u00e3o de conclus\u00e3o de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescis\u00e3o do t\u00edtulo de dom\u00ednio ou de concess\u00e3o de direito real de uso de im\u00f3vel rural, expedido para fins de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, e a revers\u00e3o do im\u00f3vel ao patrim\u00f4nio p\u00fablico.”<\/em><\/p><\/blockquote>\n No caso concreto, a parte interessada apresentou requerimento, pleiteando o cancelamento do registro n. 08 da matr\u00edcula n. 90.401 do 4\u00ba RI, relativo ao registro do instrumento particular de promessa de venda e compra celebrado em 24 de junho de 2024, entre os titulares de dom\u00ednio Jo\u00e3o Boyadjian Filho, Guilherrme Boyadjian e Marina Boyadjian Brand\u00e3o Teixeira e a promitente compradora NSI Real Estate Ltda. (R.08\/90.401, de 20.01.2025 \u2013 fls. 90).<\/p>\n O requerimento foi formulado unilateralmente pelo titular de dom\u00ednio e promitente vendedor, Jo\u00e3o Boyadjian Filho, com base na hip\u00f3tese de cancelamento de registro prevista no artigo 250, inciso III, da Lei n. 6.015\/73, tendo apresentado, como “t\u00edtulo h\u00e1bil”, uma “ata notarial de constata\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o negocial em decorr\u00eancia de cl\u00e1usula resolutiva expressa” <\/em>lavrada em 27 de maio de 2025, pelo 27\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de S\u00e3o Paulo (Livro 2916, p\u00e1g. 379).<\/p>\n Consta na ata notarial, que aos 27 de maio de 2025, compareceram perante o escrevente autorizado do 27\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas da Capital, como requerentes, Jo\u00e3o Boyadjian Filho, e sua esposa Roberta Prado Vi\u00f1as Boyadjian, Guilherrme Boyadjian e Marina Boyadjian Brand\u00e3o Teixeira, assistidos no ato pelo seu advogado, os quais requereram: “a lavratura da ata notarial para fins de constata\u00e7\u00e3o da frustra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio jur\u00eddico e consequente resolu\u00e7\u00e3o contratual, em decorr\u00eancia de cl\u00e1usula resolutiva expressa, nos termos da Lei n. 8.935\/94, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n. 14.711\/2023, em seu art. 7\u00ba-A, inciso I e par\u00e1grafo 2\u00ba” (sic.) <\/em>(fls. 34); e disseram que celebraram, em 24 de junho de 2024, instrumento particular de promessa de venda e compra com a empresa NSI Real Estate Ltda, do im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 90.401 do 4\u00ba RI, pelo valor de R$ 22.000.000,00 (vinte e dois milh\u00f5es de reais), a ser pago pela compradora \u00e0 vendedora em doze parcelas mensais e sucessivas (fls. 86\/91).<\/p>\n Da leitura do documento notarial, extrai-se que o escrevente autorizado daquelas Notas lavrou que constatou que “houve a efetiva resolu\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico celebrado entre as partes, ensejando o t\u00e9rmino da rela\u00e7\u00e3o contratual, nos termos da cl\u00e1usula resolutiva expressa prevista contratualmente, a qual foi formalizada notarialmente pelos<\/em> requerentes nesta data”, in verbis:<\/em><\/p>\n “Da certifica\u00e7\u00e3o da previs\u00e3o de cl\u00e1usula resolutiva expressa<\/em><\/strong>: “Como se constata a partir da cl\u00e1usula retrotranscrita, o compromisso de compra e venda celebrado possu\u00eda previs\u00e3o espec\u00edfica de cl\u00e1usula resolutiva expressa vinculada \u00e0 mora no pagamento e sua convers\u00e3o em inadimplemento absoluto atrav\u00e9s da devida notifica\u00e7\u00e3o, do que dou f\u00e9. Outrossim, constou ainda a seguinte cl\u00e1usula relativa \u00e0s notifica\u00e7\u00f5es e comunica\u00e7\u00f5es durante a vig\u00eancia da rela\u00e7\u00e3o contratual: 14. (…).<\/em><\/p>\n Das alega\u00e7\u00f5es e documentos apresentados: certifica\u00e7\u00e3o da previs\u00e3o de cl\u00e1usula resolutiva expressa<\/em><\/strong>: Alegaram os requerentes que: (…) (iii) que, ap\u00f3s o pagamento da 1\u00aa (primeira) parcela do pre\u00e7o do im\u00f3vel, a promitente compradora n\u00e3o efetuou nenhum outro pagamento; (iv) que, em virtude de descumprimento contratual por parte da aludida promitente compradora, especialmente no que tange ao pagamento das parcelas do pre\u00e7o do im\u00f3vel, com vencimento para 10\/07\/2024 (…) 10\/08\/2024 e 10\/09\/2024, as quais n\u00e3o foram pagas, restou, portanto, frustrada a finalidade negocial pactuada, inviabilizando a continuidade do v\u00ednculo contratual; (v) que, diante da situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia da promitente compradora, os requerentes cuidaram que fossem promovidos os ritos necess\u00e1rios para a convers\u00e3o da mora relativa em mora absoluta, com a interpela\u00e7\u00e3o da promitente compradora, mediante notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial realizada pelo 10\u00ba Oficial de T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de S\u00e3o Paulo, a fim de que esta purgasse a mora, sob pena de resolu\u00e7\u00e3o de pleno direito do contrato, nos termos do artigo 1\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, do Decreto-Lei 745\/69; (v) que referida notifica\u00e7\u00e3o foi dirigida \u00e0 Sra. Mariana Ubeid, tendo sido entregue ao endere\u00e7o da sede da promitente compradora, conforme estabelecido na cl\u00e1usula retrotranscrita; (v) que, decorrido o prazo legal para a purga\u00e7\u00e3o da mora, sem que a promitente compradora realizasse o pagamento das parcelas vencidas e n\u00e3o pagas do pre\u00e7o do im\u00f3vel, acrescidas dos encargos morat\u00f3rios e demais penalidades, operou-se os efeitos da cl\u00e1usula resolutiva expressa, independentemente de interven\u00e7\u00e3o judicial, como facultado pelo instrumento negocial e pelo C\u00f3digo Civil (art. 474), o que foi comprovado pelos seguintes documentos os quais permanecer\u00e3o arquivados nestas notas (…)<\/em><\/p>\n Da constata\u00e7\u00e3o da resolu\u00e7\u00e3o: <\/em><\/strong>Analisando os documentos apresentados, n\u00e3o encontrei qualquer dep\u00f3sito nas contas indicadas pelo instrumento contratual (…).Nesse sentido, n\u00e3o tendo encontrado, outrossim, ind\u00edcios de adultera\u00e7\u00e3o dos documentos apresentados, bem como tendo conferido os extratos arquivados com o acesso, via aplicativo, por parte dos requerentes, em presen\u00e7a deste not\u00e1rio, em cada um dos celulares pr\u00f3prios, certifico n\u00e3o ter ocorrido o pagamento nos termos contratuais, nem tampouco ter sido afastada a resolu\u00e7\u00e3o pelo pagamento p\u00f3s-notifica\u00e7\u00e3o, a qual, por fim, se operou conforme determinada a aven\u00e7a entre as partes, donde, tudo somado, certifico que, pelos documentos a mim apresentados, operou-se, de pleno direito, a cl\u00e1usula resolutiva expressa prevista contratualmente. <\/strong>Diante das declara\u00e7\u00f5es e documentos apresentados, constato, <\/strong>na qualidade de escrevente do 27\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas desta Capital e nos termos do artigo 7\u00ba-A, inciso I e \u00a7 2\u00ba, da Lei n\u00ba 8.935\/1994, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.711\/2023, que houve efetiva resolu\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico celebrado entre as partes, ensejando o t\u00e9rmino da rela\u00e7\u00e3o contratual, nos termos da cl\u00e1usula resolutiva expressa prevista contratualmente, a qua tarialmente pelos requerentes nesta data<\/strong>.(…).<\/em>” (fls. 34\/38).<\/p><\/blockquote>\n Pois bem. Como sabemos, com o advento da importante Lei n. 14.711\/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, tamb\u00e9m foi introduzido o artigo 7\u00ba-A \u00e0 Lei n. 8.935\/94, com o seguinte teor (nossos destaques):<\/p>\n “Art. 7\u00ba-A Aos tabeli\u00e3es de notas tamb\u00e9m compete, sem exclusividade, entre outras atividades: (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.711, de 2023)<\/u><\/em><\/p>\n I – certificar o implemento ou a frustra\u00e7\u00e3o de condi\u00e7\u00f5es e outros elementos negociais, respeitada a compet\u00eancia pr\u00f3pria dos tabeli\u00e3es de protesto; <\/em><\/strong>(Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.711, de 2023)<\/u><\/em><\/p>\n I – atuar como mediador ou conciliador; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.711, de 2023)<\/u><\/em><\/p>\n III – atuar como \u00e1rbitro. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.711, de 2023)<\/u> (…)<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba O tabeli\u00e3o de notas lavrar\u00e1, a pedido das partes, <\/strong>ata notarial para constatar a verifica\u00e7\u00e3o da ocorr\u00eancia ou da frustra\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es negociais aplic\u00e1veis e certificar\u00e1 o repasse dos valores devidos e a efic\u00e1cia ou a rescis\u00e3o do neg\u00f3cio celebrado, o que, quando aplic\u00e1vel, constituir\u00e1 t\u00edtulo para fins do art. 221 da Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de<\/u> 1973<\/u> (Lei de Registros P\u00fablicos), <\/strong>respeitada a compet\u00eancia pr\u00f3pria dos tabeli\u00e3es de protesto. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.711, de 2023)<\/em><\/p>\n (…)”<\/em><\/p><\/blockquote>\n Por primeiro, a simples leitura do texto da lei deixa suficientemente claro que a eventual constata\u00e7\u00e3o depende fundamentalmente da pr\u00e9via roga\u00e7\u00e3o e do comparecimento, no ato notarial, de todos os contratantes – as partes que celebraram o neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n Na situa\u00e7\u00e3o em exame, por\u00e9m, a ata notarial foi lavrada por roga\u00e7\u00e3o unilateral dos promitentes vendedores, ou seja, a constata\u00e7\u00e3o foi feita \u00e0 revelia da promitente compradora NSI Real Estate Ltda.<\/p>\n Logo, n\u00e3o se constitui, de fato, como um t\u00edtulo h\u00e1bil, na forma da disposi\u00e7\u00e3o literal do \u00a72\u00ba e inciso I do artigo 7\u00ba-A da Lei n. 9.835\/94, para fins do artigo 221 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Tamb\u00e9m por isso, n\u00e3o h\u00e1 qualquer possibilidade de cancelamento do registro do instrumento particular de promessa de venda e compra por roga\u00e7\u00e3o de cancelamento formulada unilateralmente pelos promitentes vendedores, \u00e0 revelia da promitente vendedora, uma vez que a hip\u00f3tese n\u00e3o se enquadra ao disposto no inciso III do artigo 250 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Portanto, mostra-se correto o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n Outrossim, conv\u00e9m observar que o instrumento particular de promessa de venda e compra celebrado em 24 de junho de 2024, entre os titulares de dom\u00ednio a e a promitente compradora NSI Real Estate Ltda., foi apresentado para registro em 17 de dezembro de 2024, e o ato de registro n. 08 foi lan\u00e7ado na matr\u00edcula n. 90.401 do 4\u00ba RI, no dia 20 de janeiro de 2025 (R.08\/90.401, de 20.01.2025 \u2013 fls. 90).<\/p>\n E, segundo consta na ata notarial, a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial da promitente compradora para purga\u00e7\u00e3o da mora foi realizada pelo 10\u00ba RTD no dia 14 de outubro de 2024 (fls. 36\/37), ou seja, em data muito anterior ao registro do compromisso de venda e compra, circunst\u00e2ncia apta a indicar potencial conflito entre as partes.<\/p>\n Por segundo, releva destacar que o j\u00e1 foi consignado no r. Parecer n\u00ba 37\/2025, da lavra da MM\u00aa. Ju\u00edza Assessora da Corregedoria, Doutora Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni, aprovado pelo D. Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, nos autos do processo CG n. 2024\/169246 (destaques nossos):<\/p>\n “(…)<\/em><\/p>\n Antes de manifesta\u00e7\u00e3o espec\u00edfica sobre a cria\u00e7\u00e3o da conta notarial, \u00e9 preciso destacar a inconstitucionalidade que pesa sobre os par\u00e1grafos 1\u00ba e 2\u00ba da Lei n\u00ba 8.935\/94, no que se refere \u00e0 atribui\u00e7\u00e3o de compet\u00eancia aos tabeli\u00e3es de notas para aferir a ocorr\u00eancia de implemento ou frustra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio e proclamar sua efic\u00e1cia ou a rescis\u00e3o, haja vista invadir compet\u00eancia jurisdicional.<\/strong><\/em><\/p>\n A decis\u00e3o acerca do cumprimento do neg\u00f3cio jur\u00eddico, uma vez existente conflito de interesses entre as partes negociantes, \u00e9 de compet\u00eancia do Poder Judici\u00e1rio.<\/em><\/strong><\/p>\n O Tabeli\u00e3o de Notas, que tem compet\u00eancia para lavrar Ata Notarial, s\u00f3 o faz para se referir a um fato jur\u00eddico, que verifica pessoalmente ou presencia.<\/em><\/p>\n Nesse sentido \u00e9 o item 138 do Cap\u00edtulo XVI do Tomo II das NSCGJ: ‘138. Ata notarial \u00e9 a narra\u00e7\u00e3o objetiva, fiel e detalhada de fatos jur\u00eddicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo Tabeli\u00e3o de Notas’.<\/em><\/p>\n Ent\u00e3o, relativamente ao cumprimento dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos celebrados, a ata notarial que compete ao Tabeli\u00e3o de Notas lavrar deve se referir aos fatos jur\u00eddicos relacionados ao adimplemento ou \u00e0 frustra\u00e7\u00e3o, sem deles extrair consequ\u00eancias jur\u00eddicas para afirmar a efic\u00e1cia do neg\u00f3cio ou sua rescis\u00e3o, como disp\u00f5e o par\u00e1grafo 2\u00ba do artigo 7\u00ba-A da Lei n\u00ba 8.935\/94.<\/em><\/strong><\/p>\n Assim, por exemplo, diante de um contrato de venda e compra de bem im\u00f3vel, a ata notarial informar\u00e1 a respeito do cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, esclarecendo em que consistiu o pagamento, fazendo refer\u00eancia ao tempo e ao lugar em que se deu, enfim, informando todas as circunst\u00e2ncias relevantes que envolvem o adimplemento das obriga\u00e7\u00f5es assumidas no neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/em><\/p>\n N\u00e3o compete ao tabeli\u00e3o de notas, na ata notarial, extrair interpreta\u00e7\u00e3o e conferir efeitos jur\u00eddicos sobre os fatos jur\u00eddicos que presencia ou verifica pessoalmente, como ocorreria se afirmasse o adimplemento ou a frustra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, apesar de eventual insurg\u00eancia de uma das partes negociantes.<\/em><\/strong><\/p>\n Nem sempre \u00e9 f\u00e1cil aferir se o neg\u00f3cio jur\u00eddico foi executado a contento.<\/em><\/p>\n A discuss\u00e3o relativa ao adimplemento dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos comumente \u00e9 complexa e envolve alega\u00e7\u00f5es contradit\u00f3rias das partes negociantes quanto aos elementos essenciais e acidentais do neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/em><\/p>\n Bem por isso \u00e9 que, havendo conflito de interesses resistido, a discuss\u00e3o s\u00f3 se resolve no Judici\u00e1rio, a teor do que disp\u00f5e o artigo 5\u00ba, incisos XXXV e LV, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/strong>” <\/em>(CGJSP – Recurso Administrativo: 169.246\/2024; Data de Julg \/2025; Data DJ: 04\/02\/2025; Relator: Francisco Loureiro)<\/p><\/blockquote>\n Conforme se extrai do r. Parecer aprovado pelo D. Corregedor Geral da Justi\u00e7a, assentou-se o entendimento Superior no sentido de que a ata notarial que compete ao Tabeli\u00e3o de Notas lavrar deve se referir aos fatos jur\u00eddicos relacionados ao adimplemento ou \u00e0 frustra\u00e7\u00e3o, sem deles extrair consequ\u00eancias jur\u00eddicas para afirmar a efic\u00e1cia do neg\u00f3cio ou sua rescis\u00e3o, como disp\u00f5e o par\u00e1grafo 2\u00ba do artigo 7\u00ba-A da Lei n\u00ba 8.935\/94.<\/p>\n Recentemente, tal entendimento foi novamente confirmado pela E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, nos termos do r. Parecer n. 43\/2025-E, da lavra da MM\u00aa. Ju\u00edza Assessora da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, Doutora Stef\u00e2nia Costa Amorim Requena, aprovado pelo D. Corregedor Geral da Justi\u00e7a, nos autos do processo CG n. 2024\/00165757, e encontra-se em conson\u00e2ncia com o artigo 9\u00ba do Provimento CNJ n. 197\/2025 (destaques nossos):<\/p>\n “Art. 9\u00ba. Havendo diverg\u00eancia entre as partes sobre o implemento ou frustra\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es estabelecidas, o tabeli\u00e3o:<\/p>\n I – documentar\u00e1 a diverg\u00eancia em ata notarial;<\/p>\n II – suspender\u00e1 qualquer movimenta\u00e7\u00e3o dos valores;<\/p>\n III – comunicar\u00e1 \u00e0s partes sobre a necessidade de solu\u00e7\u00e3o consensual ou judicial do conflito;<\/p>\n IV- manter\u00e1 os valores depositados at\u00e9 acordo final entre as partes. N\u00e3o havendo solu\u00e7\u00e3o consensual ou judicial do conflito, o tabeli\u00e3o, sem fazer ju\u00edzo de valor sobre os motivos da frustra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, encerrar\u00e1 o procedimento, restituindo os valores depositados ao depositante, de acordo com as cl\u00e1usulas estabelecidas no neg\u00f3cio.<\/p>\n \u00a7 1\u00ba. Na hip\u00f3tese do caput, o tabeli\u00e3o n\u00e3o decidir\u00e1 sobre a efic\u00e1cia ou rescis\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, limitando-se a documentar os fatos verificados.<\/p>\n \u00a7 2\u00ba. A partir da constata\u00e7\u00e3o definitiva da ocorr\u00eancia ou frustra\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o negocial, parte dela ou do conjunto de condi\u00e7\u00f5es, o tabeli\u00e3o de notas acessar\u00e1 o sistema eletr\u00f4nico da institui\u00e7\u00e3o financeira conveniada e autorizar\u00e1 a transfer\u00eancia do valor estipulado pelas partes e depositado na \u201cconta notarial” para a(s) conta(s) corrente(s) indicada(s) por uma das partes.”<\/p><\/blockquote>\n V\u00ea-se, assim, que os mesmos fundamentos assentados nos precedentes administrativos acima mencionados se aplicam ao caso ora em exame, de modo a corroborar a conclus\u00e3o, na esp\u00e9cie, no sentido de que a “ata notarial de constata\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o negocial em decorr\u00eancia de cl\u00e1usula resolutiva expressa” <\/em>lavrada em 27 de maio de 2025, pelo 27\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de S\u00e3o Paulo (Livro 2916, p\u00e1g. 379), n\u00e3o se constitui como um “t\u00edtulo h\u00e1bil” para o cancelamento unilateral do ato de registro n. 8 da matr\u00edcula 90.401 do 4\u00ba RI.<\/p>\n Por terceiro, como bem esclarecido pelo Oficial, o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda, ausente decis\u00e3o judicial transitada em julgado ou distrato subscrito pelas partes contratuais, pode ser alcan\u00e7ado extrajudicialmente com observ\u00e2ncia de procedimento espec\u00edfico regulado pelo artigo 251-A da Lei n. 6.015\/73:<\/p>\n “Art. 251-A. Em caso de falta de pagamento, o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda de im\u00f3vel ser\u00e1 efetuado em conformidade com o disposto neste artigo.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba. A requerimento do promitente vendedor, o promitente comprador, ou seu representante legal ou procurador regularmente constitu\u00eddo, ser\u00e1 intimado pessoalmente pelo oficial do competente registro de im\u00f3veis a satisfazer, no prazo de 30 (trinta) dias, a presta\u00e7\u00e3o ou as presta\u00e7\u00f5es vencidas e as que vencerem at\u00e9 a data de pagamento, os juros convencionais, a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribui\u00e7\u00f5es condominiais ou despesas de conserva\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o em loteamentos de acesso controlado, imput\u00e1veis ao im\u00f3vel, al\u00e9m das despesas de cobran\u00e7a, de intima\u00e7\u00e3o, bem como do registro do contrato, caso esse tenha sido efetuado a requerimento do promitente vendedor.<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba. O oficial do registro de im\u00f3veis poder\u00e1 delegar a dilig\u00eancia de intima\u00e7\u00e3o ao oficial do registro de t\u00edtulos e documentos da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou do domic\u00edlio de quem deva receb\u00ea-la.<\/em><\/p>\n \u00a7 3\u00ba. Aos procedimentos de intima\u00e7\u00e3o ou notifica\u00e7\u00e3o efetuados pelos oficiais de registros p\u00fablicos, aplicam-se, no que couber, os dispositivos referentes \u00e0 cita\u00e7\u00e3o e \u00e0 intima\u00e7\u00e3o previstos na Lei n\u00ba 13.105, de 16 de mar\u00e7o de 2015 (C\u00f3digo de Processo Civil).<\/em><\/p>\n \u00a7 4\u00ba. A mora poder\u00e1 ser purgada mediante pagamento ao oficial do registro de im\u00f3veis, que dar\u00e1 quita\u00e7\u00e3o ao promitente comprador ou ao seu cession\u00e1rio das quantias recebidas no prazo de 3 (tr\u00eas) dias e depositar\u00e1 esse valor na conta banc\u00e1ria informada pelo promitente vendedor no pr\u00f3prio requerimento ou, na falta dessa informa\u00e7\u00e3o, o cientificar\u00e1 de que o numer\u00e1rio est\u00e1 \u00e0 sua disposi\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n \u00a7 5\u00ba. Se n\u00e3o ocorrer o pagamento, o oficial certificar\u00e1 o ocorrido e intimar\u00e1 o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro.<\/em><\/p>\n \u00a7 6\u00ba. A certid\u00e3o do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova relevante ou determinante para concess\u00e3o da medida liminar de reintegra\u00e7\u00e3o de posse.”<\/em><\/p><\/blockquote>\n Como se denota, o artigo 251-A da Lei de Registros P\u00fablicos descreve um procedimento pr\u00f3prio para o cancelamento (por falta de pagamento) de registro de \u00a0compromisso de venda e compra de bens im\u00f3veis n\u00e3o loteados. Com isso, a regra legal espec\u00edfica prevista no artigo 251-A prepondera sobre a regra geral do artigo 250, inciso III, da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Por quarto, a exist\u00eancia de cl\u00e1usula resolutiva expressa no contrato celebrado entre as partes n\u00e3o afasta a necessidade de pr\u00e9via interpela\u00e7\u00e3o, judicial ou extrajudicial, da parte inadimplemente para constitui\u00e7\u00e3o em mora, conforme recente julgado da E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a a respeito do tema (destaques nossos):<\/p>\n “DIREITOS REAIS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IM\u00d3VEL N\u00c3O LOTEADO – PEDIDO DE PROVID\u00caNCIAS – CANCELAMENTO RECUSADO – RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame. 1. A interessada, ora recorrente, promitente vendedora, pretende, fundada em cl\u00e1usula resolutiva expressa, o cancelamento administrativo de registro de promessa de venda e compra, provando a inadimpl\u00eancia da promitente compradora. <\/strong>2. Irresignada com o ju\u00edzo de desqualifica\u00e7\u00e3o registral, que afastou a incid\u00eancia do art. 250, III, da Lei n\u00ba 6.015\/1973, pediu a suscita\u00e7\u00e3o de pedido de provid\u00eancias. 3. Inconformada com a r. senten\u00e7a, por ela considerada nula, interp\u00f4s, reproduzindo suas manifesta\u00e7\u00f5es anteriores, apela\u00e7\u00e3o, recebida como recurso administrativo. II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o. 4. Aplicabilidade da regra do art. 250, III, da Lei n\u00ba 6.015\/1973; a exist\u00eancia de documentos h\u00e1beis autorizadores do cancelamento. 5. A pertin\u00eancia da notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do devedor a purgar da mora, ent\u00e3o como condi\u00e7\u00e3o do cancelamento. III. Raz\u00f5es de Decidir. 6. A nulidade da senten\u00e7a n\u00e3o est\u00e1 configurada: ora, as quest\u00f5es relevantes foram apreciadas, resolvendo-se o dissenso em sintonia com os fundamentos expostos. 7. O compromisso de venda e compra registrado n\u00e3o se ressente de defeito formal, de v\u00edcio extr\u00ednseco ao t\u00edtulo; era formalmente apto ao registro, autorizado, ademais, em aten\u00e7\u00e3o ao neg\u00f3cio jur\u00eddico nele consubstanciado. 8. O controle registral do pagamento do pre\u00e7o n\u00e3o era exigido; o lapso temporal decorrido desde a contrata\u00e7\u00e3o n\u00e3o era obstativo do registro. 9. O t\u00edtulo registrado n\u00e3o estabelece, em favor da interessada, cl\u00e1usula resolutiva expressa, pactuada somente posteriormente, em aditivos contratuais n\u00e3o levados a registro, logo, n\u00e3o pode ser considerada. 10. O cancelamento administrativo, na aus\u00eancia de decis\u00e3o judicial transitada em julgado e de expressa anu\u00eancia da promitente compradora, pressup\u00f5e a observ\u00e2ncia do art. 251-A da Lei n\u00ba 6.015\/1973, portanto, a intima\u00e7\u00e3o para fins de purga\u00e7\u00e3o da mora e o decurso do prazo legal para tanto; trata-se de procedimento espec\u00edfico pr\u00f3prio do cancelamento (por falta de pagamento) de registro de compromisso de venda e compra de bens im\u00f3veis n\u00e3o loteados, prevalecente, portanto, em cotejo com a regra geral do art. 250, III, da Lei de Registros P\u00fablicos. <\/strong>11. Os documentos exibidos pela recorrente, ent\u00e3o supostamente comprobat\u00f3rios do rompimento do v\u00ednculo contratual, in casu, uma grava\u00e7\u00e3o de \u00e1udio objeto de ata notarial e mensagens eletr\u00f4nicas, n\u00e3o s\u00e3o dotados da necess\u00e1ria autenticidade; n\u00e3o se prestam ao cancelamento objetivado. 12. A cl\u00e1usula resolutiva expressa, fosse aqui considerada, e reconhecida a consuma\u00e7\u00e3o de seu suporte f\u00e1tico, n\u00e3o conduziria ao cancelamento, isso porque, no caso, imprescind\u00edvel a notifica\u00e7\u00e3o da devedora a purgar a mora, diante de lei especial que a exige, limitando assim a autotutela dos interesses dos promitentes vendedores e conferindo prote\u00e7\u00e3o especial aos promitentes compradores. 13. Em se tratando de compromisso de<\/strong> venda e compra de bem im\u00f3vel (loteado ou n\u00e3o), n\u00e3o basta, \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o<\/strong> extrajudicial por falta de pagamento, a mera declara\u00e7\u00e3o (recept\u00edcia) do credor que faz chegar ao devedor a op\u00e7\u00e3o pelo desfazimento negocial; essa comunica\u00e7\u00e3o n\u00e3o se confunde com a interpela\u00e7\u00e3o para constitui\u00e7\u00e3o do devedor em mora, inafast\u00e1vel. <\/strong>14. O art. 474 do CC n\u00e3o pode ser compreendido em sua literalidade; nada obstante opere de pleno direito (vale dizer, dispense interven\u00e7\u00e3o judicial), a cl\u00e1usula resolutiva expressa n\u00e3o incide automaticamente. 15. O procedimento especial do art. 251-A da Lei n\u00ba 6.015\/1973 est\u00e1 em harmonia com o art. 1.\u00ba, caput e par\u00e1grafo \u00fanico, do Decreto-Lei n.\u00ba 749\/1969. 16. Na falta de interpela\u00e7\u00e3o da devedora a purgar a mora, a resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial n\u00e3o pode ser admitida nem, consequentemente, cancelado o registro da promessa de venda e compra, pouco importando, in concreto, a exist\u00eancia de cl\u00e1usula resolutiva expressa; confirma-se, pelo todo acima exposto, o ju\u00edzo negativo de qualifica\u00e7\u00e3o registral. <\/strong>IV. Dispositivo. 17. Negado provimento ao recurso. Tese: O cancelamento administrativo de registro de compromisso de venda e compra de bem im\u00f3vel, loteado ou n\u00e3o, decorrente de resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial por falta de pagamento do pre\u00e7o, est\u00e1 condicionado \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o do devedor a purgar a mora e ao decurso do prazo legal para tanto, ainda que pactuada cl\u00e1usula resolutiva expressa.<\/strong>” <\/em>(CGJSP – Recurso Administrativo: 1181858- 98.2024.8.26.0100; Localidade: S\u00e3o Paulo; Data de Julgamento: 28\/07\/2025; Data DJ: 28\/07\/2025; Relator: Francisco Loureiro)<\/p><\/blockquote>\n Destarte, correto o \u00f3bice registr\u00e1rio, fica mantido.<\/p>\n Diante do exposto, Julgo Procedente <\/strong>o pedido de provid\u00eancias para manter o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n Comunique-se o resultado \u00e0 E. CGJ, servindo a presente como of\u00edcio, devidamente instru\u00eddo com c\u00f3pia da ata notarial de constata\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o negocial de fls. 34\/39.<\/p>\n Oportunamente, se necess\u00e1rio, informe \u00e0 E.CGJ a data do tr\u00e2nsito em julgado, arquivando-se os autos, com as cautelas de praxe<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 14 de agosto de 2025.<\/p>\n Renata Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n Ju\u00edza de Direito <\/strong><\/p>\n (DJEN de 15.08.2025 \u2013 SP)<\/p>\n Senten\u00e7a Processo n\u00ba: 1097504-09.2025.8.26.0100 Classe – Assunto Pedido de Provid\u00eancias – Registro de Im\u00f3veis Requerente: 4\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital Requerido: Jo\u00e3o Boyadjian Filho Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta Vistos. Trata-se de pedido de provid\u00eancias formulado pelo 4\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, a requerimento de […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-20326","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20326","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20326"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20326\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20327,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20326\/revisions\/20327"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20326"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"