{"id":20298,"date":"2025-07-21T11:01:47","date_gmt":"2025-07-21T14:01:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20298"},"modified":"2025-07-21T11:01:47","modified_gmt":"2025-07-21T14:01:47","slug":"1a-vrpsp-duvida-registral-compra-e-venda-de-imovel-por-estrangeiros-casados-no-exterior-ausencia-de-indicacao-do-regime-de-bens-na-certidao-de-casamento-celebrada-na-coreia-do-sul-exigencia-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20298","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: D\u00favida registral – Compra e venda de im\u00f3vel por estrangeiros casados no exterior – Aus\u00eancia de indica\u00e7\u00e3o do regime de bens na certid\u00e3o de casamento celebrada na Coreia do Sul – Exig\u00eancia de comprova\u00e7\u00e3o do regime de bens para fins de registro (item 61.4, Cap. XX, das NSCGJ) – Declara\u00e7\u00e3o do Consulado da Coreia informando que o regime de bens n\u00e3o consta da certid\u00e3o e que sua defini\u00e7\u00e3o ocorre apenas em casos de dissolu\u00e7\u00e3o da uni\u00e3o –\u00a0 Impossibilidade de cumprimento da exig\u00eancia por raz\u00e3o legal e cultural do pa\u00eds de origem –\u00a0 Aplica\u00e7\u00e3o do art. 7\u00ba, \u00a74\u00ba, da LINDB – Afastamento da exig\u00eancia por inviabilidade objetiva e garantia da seguran\u00e7a jur\u00eddica – Precedente da 1\u00aa VRP – D\u00favida improcedente."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

Senten\u00e7a<\/strong><\/p>\n

Processo n\u00ba: 1082723-79.2025.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n

Suscitante: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/strong><\/p>\n

Suscitado: Jong Guk Eom<\/strong><\/p>\n

Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n

Vistos.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/strong>, a requerimento de Jong Guk Eom<\/strong>, diante de negativa em se proceder ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda lavrada pelo 2\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de S\u00e3o Paulo, envolvendo o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 141.289 daquela serventia.<\/p>\n

O Oficial informa que o \u00f3bice decorre da aus\u00eancia de comprova\u00e7\u00e3o do regime de bens adotado no casamento dos compradores (suscitado), conforme exigido pelo item 61.4, Cap. XX, das NSCGJ, e por precedentes desta 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos (processo n. 1125467-26.2024.8.26.0100); que consta da escritura p\u00fabica, notadamente da ata retificativa que o comprador Jong Guk Eom \u00e9 casado com Keunhwa Park, conforme as leis vigentes na Coreia do Sul, nos termos da certid\u00e3o de casamento expedida pelo Escrit\u00f3rio do Not\u00e1rio P\u00fablico Park Jong Soo, em Seul, traduzida por tradutor p\u00fablico e registrada sob n. 9.143.825, no livro B, do 3\u00ba Oficial de Registro de T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica de S\u00e3o Paulo, n\u00e3o havendo men\u00e7\u00e3o ao regime de bens do casamento contra\u00eddo na Coreia do Sul; que nesse mesmo sentido consta da declara\u00e7\u00e3o, emitida nesta Capital em 23 de abril de 2023, pelo Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia, n\u00e3o havendo men\u00e7\u00e3o ao regime legal de bens nos casamento da Coreia do Sul; que, embora conste dos documentos apresentados que “o regime de bens adotado \u00e9 o estabelecido pela legisla\u00e7\u00e3o legal e local, conforme o disposto no art. 7\u00ba, \u00a7 4\u00ba, do Decreto-Lei n\u00ba 4.657\/1942, nos termos do \u00a7 4\u00ba do art. 13 da Resolu\u00e7\u00e3o CNJ n\u00ba 155\/2012”, referida Resolu\u00e7\u00e3o, em seu artigo 13, \u00a7 3\u00ba, oferece um leque de op\u00e7\u00f5es para aferir o regime de bens, o que propiciaria o cumprimento da exig\u00eancia, para fins de seguran\u00e7a jur\u00eddica; que o item 61.4, Cap. XX, das NSCGJ \u00e9 claro no sentido de que “o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”; que, por tais motivos, deve a exig\u00eancia ser mantida (fls. 01\/04).<\/p>\n

Documentos vieram \u00e0s fls. 05\/61.<\/p>\n

Em manifesta\u00e7\u00e3o dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduziu que protocolou requerimento de registro da escritura p\u00fablica de venda e compra do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 141.289 do 1\u00ba RI, sob os protocolos ns. 468.035 (AC007053869) e 468.036 (AC007053940); que o Oficial Registrador, ap\u00f3s qualifica\u00e7\u00e3o, devolveu o t\u00edtulo, com a exig\u00eancia para que constasse na escritura p\u00fablica o regime de bens do casal, bem como para que fosse regularizada a certid\u00e3o de casamento (apostilada, traduzida e registrada), com declara\u00e7\u00e3o do consulado da Coreia do Sul informando se h\u00e1 ou n\u00e3o regime de bens; que n\u00e3o foi poss\u00edvel a regulariza\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o de casamento realizado na Rep\u00fablica da Coreia, pois, naquele ordenamento jur\u00eddico, o regime de bens \u00e9 discutido em momento posterior, quando h\u00e1 separa\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o no ato de uni\u00e3o; que obteve declara\u00e7\u00e3o junto ao Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia, que afirma que n\u00e3o existe a informa\u00e7\u00e3o sobre regime de bens na certid\u00e3o de casamento sul- coreano; que a retifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica junto ao Tabeli\u00e3o de Notas foi procedida por meio de ata retificativa para constar a declara\u00e7\u00e3o expedida pelo consulado de que “n\u00e3o h\u00e1 men\u00e7\u00e3o ao regime de bens no casamento da Coreia”; que, mesmo ap\u00f3s a retifica\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, o Oficial manteve a exig\u00eancia; e que, diante da impossibilidade de supera\u00e7\u00e3o do \u00f3bice, registra seu inconformismo e requer seja determinado o registro do t\u00edtulo, com o afastamento da exig\u00eancia (fls. 06\/08). Juntou documentos (fls. 09\/10).<\/p>\n

Apesar de regularmente intimada, a parte suscitada n\u00e3o apresentou impugna\u00e7\u00e3o nos autos (fls. 61).<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico ofertou parecer, opinando pela proced\u00eancia da d\u00favida (fls. 67\/69).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio. <\/strong><\/p>\n

Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n

Inicialmente, cumpre ressaltar que o Registrador disp\u00f5e de autonomia e independ\u00eancia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n

No sistema registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de t\u00edtulo que atenda aos ditames legais. Assim, o Oficial, quando da qualifica\u00e7\u00e3o registral, perfaz exame dos elementos extr\u00ednsecos do t\u00edtulo \u00e0 luz dos princ\u00edpios e normas do sistema jur\u00eddico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n

\u00c9 o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais<\/em>“.<\/p>\n

No m\u00e9rito, por\u00e9m, a d\u00favida \u00e9 improcedente. Vejamos os motivos.<\/p>\n

O artigo 176, \u00a7 1\u00ba, III, item 2, <\/em>al\u00ednea “a”, da LRP, exige a completa qualifica\u00e7\u00e3o do adquirente no registro do im\u00f3vel, com indica\u00e7\u00e3o de seu estado civil:<\/p>\n

“Art. 176 – O Livro n\u00ba 2 – Registro Geral – ser\u00e1 destinado, \u00e0 matr\u00edcula dos im\u00f3veis e ao registro ou averba\u00e7\u00e3o dos atos relacionados no art.\u00a0167 e n\u00e3o atribu\u00eddos ao Livro n\u00ba 3.<\/em><\/p>\n

\u00a7 1\u00ba. A escritura\u00e7\u00e3o do Livro n\u00ba 2 obedecer\u00e1 \u00e0s seguintes normas:<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

III – s\u00e3o requisitos do registro no Livro n\u00ba 2:<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

2) o nome, domic\u00edlio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:<\/em><\/p>\n

a) tratando-se de pessoa f\u00edsica, o estado civil, a profiss\u00e3o e o n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro de Pessoas F\u00edsicas do Minist\u00e9rio da Fazenda ou do Registro Geral da c\u00e9dula de identidade, ou, \u00e0 falta deste, sua filia\u00e7\u00e3o;”<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Por sua vez, os itens 61 e 61.4, Cap. XX, das NSCGJ, estabelecem como requisito indispens\u00e1vel ao registro, no caso de pessoa casada, que se comprove o regime de bens adotado:<\/p>\n

“61. A qualifica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, quando se tratar de pessoa f\u00edsica, referir\u00e1 ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profiss\u00e3o, resid\u00eancia e domic\u00edlio, n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro das Pessoas F\u00edsicas do Minist\u00e9rio da Fazenda (CPF), n\u00famero do Registro Geral (RG) de sua c\u00e9dula de identidade ou, \u00e0 falta deste, sua filia\u00e7\u00e3o e, sendo casado, o nome e qualifica\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n\u00ba 6.515, de 26 de dezembro de 1977.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

61.4. Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar d\u00favida acerca da real situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dominial do im\u00f3vel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

No caso concreto, constata-se que Jong Guk Eom e Keunhwa Park se casaram em 10 de mar\u00e7o de 2025, em Gyeonggi-do, Suwon-si, Yeongtong-gu, Yeongtong-ro, Coreia do Sul (fls. 55\/56).<\/em><\/p>\n

Em 27\/03\/2025, adquiriram do propriet\u00e1rio tabular o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 141.289 do 1\u00ba RI, mediante escritura p\u00fablica de compra e venda lavrada perante o 2\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas da Capital (fls. 12\/17, 21\/22).<\/p>\n

Os compradores est\u00e3o assim qualificados no t\u00edtulo e respectiva ata retificativa (fls. 12\/17, 21\/22): “Jong Guk Eom, coreano, (…) portador da carteira de registro nacional migrat\u00f3rio RNM n\u00ba G428580-7 CGPI\/DIREX\/DPF, e inscrito no CPF n\u00ba 706.511.202-09 (…), o qual declara sob responsabilidade civil e criminal ser casado em Seul, Coreia do Sul, conforme as leis vigentes daquele pa\u00eds, com Keunhwa Park, coreana, (…), inscrita no CPF n\u00ba 095.103.278-08 (…) nos termos da certid\u00e3o de casamento expedida pelo Escrit\u00f3rio do Not\u00e1rio P\u00fablico Park Jong Soo, em Seul, traduzida por tradutor p\u00fablico (…) e registrada sob n. 9.143.825, no livro B, do 3\u00ba Oficial de Registro de T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica de S\u00e3o Paulo, e, declara\u00e7\u00e3o expedida pelo Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia, onde informa que “n\u00e3o h\u00e1 regime de bens no casamento da Coreia”.”<\/em><\/p>\n

Tratando-se de casamento contra\u00eddo no exterior, deve ser observado o regime de bens vigente naquele pa\u00eds (domic\u00edlio dos nubentes), conforme prev\u00ea o artigo 7\u00ba, \u00a7 4\u00ba, do Decreto-Lei n. 4.657\/42 (Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas do Direito brasileiro):<\/p>\n

“Art. 7\u00ba. A lei do pa\u00eds em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o come\u00e7o e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de fam\u00edlia.<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

\u00a7 4\u00ba. O regime de bens, legal ou convencional, obedece \u00e0 lei do pa\u00eds em que tiverem os nubentes domic\u00edlio, e, se este for diverso, a do primeiro domic\u00edlio conjugal”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Ademais, o pr\u00f3prio Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia emitiu declara\u00e7\u00e3o, in verbis: “O Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia declara, para os devidos fins, que n\u00e3o h\u00e1 men\u00e7\u00e3o ao regime de bens no casamento da Coreia. Por esse motivo, a informa\u00e7\u00e3o n\u00e3o consta nas certid\u00f5es emitidas por esta reparti\u00e7\u00e3o consular.” <\/em>(fls. 26).<\/p>\n

Trata-se, portanto, de exig\u00eancia de imposs\u00edvel cumprimento, em raz\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o do pa\u00eds estrangeiro, o que representaria um entrave perp\u00e9tuo ao registro, em preju\u00edzo de direitos subjetivos.<\/p>\n

Nessa linha, embora a certid\u00e3o de casamento do casal de fato n\u00e3o especifique o regime de bens adotado nem mencione a exist\u00eancia de pacto antenupcial, o registro da escritura de compra e venda \u00e9 poss\u00edvel.<\/p>\n

Nesse sentido, este ju\u00edzo j\u00e1 decidiu anteriormente em caso an\u00e1logo, nos autos n. 1039283-04.2023.8.26.0100. Conv\u00e9m acrescentar que no referido processo julgado, o Consulado Geral da Rep\u00fablica da Coreia esclareceu que a indica\u00e7\u00e3o do regime de bens do casamento \u00e9 imposs\u00edvel, pois tal informa\u00e7\u00e3o s\u00f3 \u00e9 disponibilizada pela justi\u00e7a coreana nos processos de div\u00f3rcio litigioso em que h\u00e1 discuss\u00e3o relativa \u00e0 partilha de bens (cf. fl. 27, daqueles autos).<\/p>\n

Outrossim, no que tange ao julgado nos autos do processo n. 1125467-26.2024.8.26.0100, cabe esclarecer que o caso envolvia hip\u00f3tese de regime de bens de casamento celebrado no Jap\u00e3o, por\u00e9m, n\u00e3o constava dos autos da a\u00e7\u00e3o de d\u00favida qualquer documento emitido pelo Consulado Geral do Jap\u00e3o esclarecendo sobre o regime de bens do casamento naquele pa\u00eds estrangeiro.<\/p>\n

Destarte, o \u00f3bice pode ser afastado.<\/p>\n

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE <\/strong>a d\u00favida suscitada, para afastar o \u00f3bice registr\u00e1rio e, consequentemente, determinar o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n

Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n

Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 18 de julho de 2025.<\/p>\n

Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n

Ju\u00edza de Direito <\/strong><\/p>\n

(DJEN de 21.07.2025 \u2013 SP)<\/p>\n

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