{"id":20296,"date":"2025-07-16T15:16:27","date_gmt":"2025-07-16T18:16:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20296"},"modified":"2025-07-16T15:16:27","modified_gmt":"2025-07-16T18:16:27","slug":"1a-vrpsp-direito-registral-pedido-de-providencias-pretensao-de-substituicao-do-imovel-objeto-de-compra-e-venda-e-alienacao-fiduciaria-ja-registrada-erro-na-numeracao-pr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20296","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: Direito registral \u2013 Pedido de provid\u00eancias \u2013 Pretens\u00e3o de substitui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel objeto de compra e venda e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria j\u00e1 registrada \u2013 Erro na numera\u00e7\u00e3o predial atribu\u00edda pela municipalidade \u2013 Impossibilidade de retifica\u00e7\u00e3o via aditamento contratual \u2013 Aus\u00eancia de erro material \u2013 Necessidade de cancelamento dos registros anteriores e apresenta\u00e7\u00e3o de novo t\u00edtulo causal \u2013 Manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice \u2013 Pedido improcedente."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

Senten\u00e7a<\/strong><\/p>\n

Processo n\u00ba: 1062989-45.2025.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Classe – Assunto D\u00favida – Retifica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

Suscitante: Mario Alves Bittencourt e outros<\/strong><\/p>\n

Suscitado: 16\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital do Estado de S\u00e3o Paulo<\/strong><\/p>\n

Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n

Vistos.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida inversa suscitada por M\u00e1rio Alves Bittencourt, Tatiana Rodrigues Bittencourt, Leandro Barbosa, Margarete Munerato Barbosa, Viviana Amorim da Silva e Jo\u00e3o Farias Moreira <\/strong>em face da 16\u00aa Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/strong>, diante de negativa em se proceder ao registro de “instrumento particular de retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o \u2013 financiamento imobili\u00e1rio n. 0010391740”, com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, envolvendo os im\u00f3veis objeto das matr\u00edculas n\u00bas. 199.822 e 199.824 daquela serventia.<\/p>\n

A parte informa que as averba\u00e7\u00f5es de retifica\u00e7\u00e3o de numera\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis lan\u00e7adas nas respectivas matr\u00edculas n\u00bas. 199.822, 199.823 e 199.824, datadas de 17 de setembro de 2024, indicam que, quando da abertura das matr\u00edculas referidas, houve erro na descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3vel em raz\u00e3o do equ\u00edvoco da Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo em originalmente atribuir numera\u00e7\u00f5es incorretas aos lotes desmembrados, tendo, posteriormente, sanado o equ\u00edvoco, conforme se denota das averba\u00e7\u00f5es de retifica\u00e7\u00e3o de numera\u00e7\u00e3o inscritas com base no alvar\u00e1 de desmembramento n. 5335-21-SP-ALV, com apostilamento deferido em 05.08.2024 pela Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, passando a constar nos assentos a correta descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis da seguinte forma: (a) lote 1 (matr\u00edcula 199.822): n\u00ba 40 corrigido para o n\u00ba 48 (com indica\u00e7\u00e3o de confronta\u00e7\u00f5es que seriam atinentes ao im\u00f3vel com o citado n\u00famero de logradouro); (b) lote 2 (matr\u00edcula 199.823): mantido o n\u00famero 44 (com as confronta\u00e7\u00f5es alteradas em raz\u00e3o da invers\u00e3o dos n\u00fameros dos sobrados vizinhos); (c) lote 3 (matr\u00edcula 199.824): n\u00ba 48 corrigido para o n\u00ba 40 (com indica\u00e7\u00e3o de confronta\u00e7\u00f5es que seriam atinentes ao im\u00f3vel com o citado n\u00famero de logradouro); que, em 20 de outubro de 2023, fora registrado na matr\u00edcula 199.824, do 16\u00ba RI, o “instrumento particular de compra e venda de im\u00f3vel, financiamento e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia”, pelo qual os suscitantes Jo\u00e3o Farias Moreira e Viviana Amorim da Silva adquiriram dos demais suscitantes o referido im\u00f3vel situado na Rua Nuno de Andrade, n. 48.<\/p>\n

A parte alega que, ap\u00f3s ter constatado o equ\u00edvoco da Municipalidade e da altera\u00e7\u00e3o da numera\u00e7\u00e3o predial, buscou-se, em um primeiro momento, a solu\u00e7\u00e3o diretamente perante a serventia para transposi\u00e7\u00e3o dos atos registrados e averbados na matr\u00edcula n. 199.824 para a matr\u00edcula n. 199.822, o que foi recusado pela Oficial, por nota de devolu\u00e7\u00e3o emitida em 01.11.2024; que, para superar o \u00f3bice apontado, apresentou a registro o “instrumento particular de retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o \u2013 financiamento imobili\u00e1rio n. 0010391740”, datado de 14.02.2025, pelo qual as partes, com a anu\u00eancia do credor fiduci\u00e1rio Banco Santander (Brasil) S.A., ajustaram a retifica\u00e7\u00e3o do instrumento original “para substituir o im\u00f3vel objeto do financiamento, matriculado sob n. 199.824 pelo im\u00f3vel matriculado sob n. 199.822, ambos do 16\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital”<\/em>, mediante o referido instrumento, e, com isso, requereram ao Registro de Im\u00f3veis “transporte do t\u00edtulo aquisitivo indicado no R.2 e da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria indicada no R.3 da matr\u00edcula n. 199.824 para a matr\u00edcula n. 199.822, ambas dessa serventia, cancelando-os da primeira matr\u00edcula em ato cont\u00ednuo”<\/em>; que o t\u00edtulo foi recusado, por nota devolutiva fundamentada na aus\u00eancia de erro material suscet\u00edvel de retifica\u00e7\u00e3o administrativa e na impossibilidade de se alterar o im\u00f3vel objeto do contrato de venda e compra e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria j\u00e1 devidamente registrado, com base em mero aditamento do t\u00edtulo original; que, ao contr\u00e1rio do sustentado pela Oficial, entende que a retifica\u00e7\u00e3o pretendida \u00e9 poss\u00edvel, por se tratar de hip\u00f3tese de erro material prevista na al\u00ednea \u201cc\u201d do item 54.1, Cap. XVI, das NSCGJ; que, portanto, o \u00f3bice deve ser afastado, com consequente ingresso do t\u00edtulo (fls. 01\/20).<\/p>\n

Documentos vieram \u00e0s fls. 21\/66.<\/p>\n

Constatada a aus\u00eancia de prenota\u00e7\u00e3o v\u00e1lida (fls. 64\/66), determinou-se a prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo na serventia extrajudicial, o que foi atendido (fls. 75\/76).<\/p>\n

O Oficial manifestou-se, informando que o t\u00edtulo consiste em instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, intitulado \u201cretifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o\u201d, pelo qual os contratantes pretendem substituir o im\u00f3vel objeto do contrato de compra e venda originalmente registrado (lote 3, matr\u00edcula n. 199.824) por outro im\u00f3vel (lote 1, matr\u00edcula n. 199.822), em raz\u00e3o do erro na numera\u00e7\u00e3o predial decorrente do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo; que o t\u00edtulo anteriormente registrado deu origem a dois atos eficazes: (a) o registro da transfer\u00eancia da propriedade para os adquirentes Jo\u00e3o Farias Moreira e Viviana Amorim da Silva e, em seguida, (b) o registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em favor do Banco Santander (Brasil) S.A.; que a modifica\u00e7\u00e3o pretendida n\u00e3o corresponde a mero erro material e extrapola os limites do que pode ser retificado com base no artigo 212 da Lei de Registros P\u00fablicos; que o pedido se trata de altera\u00e7\u00e3o substancial do objeto do contrato, elemento essencial da compra e venda e da garantia fiduci\u00e1ria, n\u00e3o sendo poss\u00edvel admitir, por meio de retifica\u00e7\u00e3o, a troca de um im\u00f3vel por outro dentro de um mesmo instrumento, mesmo que assinado por todas as partes; que o registro foi corretamente praticado com lastro no t\u00edtulo apresentado \u00e0 \u00e9poca, e o im\u00f3vel registrado \u00e9 aquele descrito no contrato original; que, para viabilizar a substitui\u00e7\u00e3o pretendida, seria necess\u00e1rio cancelar os registros existentes na matr\u00edcula n. 199.824 e registrar novamente o t\u00edtulo, agora retificado, na matr\u00edcula n. 199.822, o que configuraria uma nova transmiss\u00e3o de propriedade, sem t\u00edtulo causal aut\u00f4nomo e v\u00e1lido; que tal opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o encontra amparo na legisla\u00e7\u00e3o e acarretaria risco de inseguran\u00e7a jur\u00eddica, afrontando os princ\u00edpios da legalidade, continuidade e especialidade objetiva; que, ademais, a nova transmiss\u00e3o demandaria o recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o (ITBI), o que n\u00e3o \u00e9 cogitado pelos interessados; que o entendimento esposado nos autos da d\u00favida n. 1095041-41.2018.8.26.0100 continua sendo relevante ao deslinde da presente quest\u00e3o, pois, naquele caso, tamb\u00e9m se pretendia a substitui\u00e7\u00e3o do objeto de uma compra e venda j\u00e1 registrada por outro im\u00f3vel, o que, \u00e0 semelhan\u00e7a da situa\u00e7\u00e3o ora em an\u00e1lise, representava altera\u00e7\u00e3o substancial do neg\u00f3cio jur\u00eddico; que, ainda que os fundamentos f\u00e1ticos n\u00e3o sejam id\u00eanticos, o entendimento consolidado em aludido precedente \u00e9 plenamente aplic\u00e1vel \u00e0 esp\u00e9cie, pois o que se busca aqui, como l\u00e1, \u00e9 o redesenho do objeto contratual e do conte\u00fado do registro com base em alegada imprecis\u00e3o extrajur\u00eddica; e que, portanto, o \u00f3bice deve ser mantido (fls. 80\/82). Juntou documentos (fls. 83\/92).<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice (fls. 96\/98).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio. <\/strong><\/p>\n

Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n

Preliminarmente, impende consignar que, embora a parte interessada defenda que se trata de registro em sentido estrito, tendo em vista que o t\u00edtulo devolvido destina-se apenas \u00e0 retifica\u00e7\u00e3o de registro j\u00e1 efetuado, estamos diante de hip\u00f3tese de averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Sendo assim, o presente feito deve prosseguir como pedido de provid\u00eancias. <\/strong>Anote-se, certificando-se.<\/p>\n

No m\u00e9rito, o pedido de provid\u00eancias \u00e9 improcedente, para manter o \u00f3bice.<\/p>\n

A parte busca o registro de “instrumento particular de retifica\u00e7\u00e3o e ratifica\u00e7\u00e3o \u2013 financiamento imobili\u00e1rio n. 0010391740”, pelo qual as partes, com a anu\u00eancia do credor fiduci\u00e1rio Banco Santander (Brasil) S.A., ajustaram a retifica\u00e7\u00e3o do instrumento original, com o objetivo de “substituir o im\u00f3vel objeto do financiamento, matriculado sob n. 199.824 pelo im\u00f3vel matriculado sob n. 199.822, ambos do 16\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital”<\/em>.<\/p>\n

Entretanto, constata-se que, em 20 de outubro de 2023, fora ultimado o registro do instrumento particular de compra e venda de im\u00f3vel, financiamento e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia na matr\u00edcula n. 199.824 do 16\u00ba RI, datado de 15 de setembro de 2023, pelo qual Jo\u00e3o Farias Moreira e Viviana Amorim da Silva adquiriram o referido im\u00f3vel, o qual foi alienado fiduciariamente, em ato subsequente, ao Banco Santander (Brasil) S\/A. (R.2\/199.824, e R.3\/199.824 \u2013 fls. 39\/40)<\/p>\n

O registro que se pretende alterar guardou perfeita conson\u00e2ncia com o t\u00edtulo que deu origem a ele (fls. 42\/54), n\u00e3o se vislumbrando qualquer das hip\u00f3teses elencadas na Lei de Registros ou nas Normas de Servi\u00e7o que possibilitam retifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

De fato, no que tange \u00e0 retifica\u00e7\u00e3o, disp\u00f5em os artigos 110 e 213 da Lei de Registros P\u00fablicos:<\/p>\n

“Art. 110. O oficial retificar\u00e1 o registro, a averba\u00e7\u00e3o ou a anota\u00e7\u00e3o, de of\u00edcio ou a requerimento do interessado, mediante peti\u00e7\u00e3o assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, independentemente de pr\u00e9via autoriza\u00e7\u00e3o judicial ou manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico nos casos de:<\/em><\/p>\n

I – erros que n\u00e3o exijam qualquer indaga\u00e7\u00e3o para a constata\u00e7\u00e3o imediata de necessidade de sua corre\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n

II – erro na transposi\u00e7\u00e3o dos elementos constantes em ordens e mandados judiciais, termos ou requerimento, bem como outros titulos a serem registrados, averbados ou anotados, e o documento utilizado para a referida averba\u00e7\u00e3o e\/ou retifica\u00e7\u00e3o dicar\u00e1 arquivado no registro no cart\u00f3rio;<\/em><\/p>\n

(…)”.<\/em><\/p>\n

“Art. 213. O oficial retificar\u00e1 o registro ou a averba\u00e7\u00e3o:<\/em><\/p>\n

I – de of\u00edcio ou a requerimento do interessado nos casos de:<\/em><\/p>\n

a) omiss\u00e3o ou erro cometido na transposi\u00e7\u00e3o de qualquer elemento do t\u00edtulo;<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

g) inser\u00e7\u00e3o ou modifica\u00e7\u00e3o dos dados de qualifica\u00e7\u00e3o pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produ\u00e7\u00e3o de outras provas;<\/em><\/p>\n

(…)”<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Nestes termos, ainda, os itens 135 e 135.1, Cap\u00edtulo XX, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo:<\/p>\n

“135. A retifica\u00e7\u00e3o administrativa de erro constante do registro ser\u00e1 feita pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis ou atrav\u00e9s de procedimento judicial, a requerimento do interessado.<\/em><\/p>\n

135.1 O oficial retificar\u00e1 o registro ou a averba\u00e7\u00e3o, de of\u00edcio ou a requerimento do interessado, quando se tratar de erro evidente e nos casos de:<\/em><\/p>\n

a) omiss\u00e3o ou erro cometido na transposi\u00e7\u00e3o de qualquer elemento do t\u00edtulo;<\/em><\/p>\n

(…)<\/em><\/p>\n

g) inser\u00e7\u00e3o ou modifica\u00e7\u00e3o dos dados de qualifica\u00e7\u00e3o pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, exigido despacho judicial quando houver necessidade de produ\u00e7\u00e3o de outras provas. (…)”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Assim, ausente base legal, n\u00e3o se pode autorizar o ingresso de instrumento particular de aditamento pactuado com o intuito espec\u00edfico de substituir exatamente o im\u00f3vel objeto do neg\u00f3cio j\u00e1 inclu\u00eddo regularmente no f\u00f3lio real, inclusive, alienado fiduciariamente em garantia de d\u00edvida.<\/p>\n

Em outras palavras, os atos de registro que se pretende modificar est\u00e3o formalmente perfeitos e acabados, posto que adstritos ao t\u00edtulo de origem, n\u00e3o comportando qualquer altera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Assim, para adequada solu\u00e7\u00e3o do impasse, as partes que participaram do ato registrado podem formalizar requerimento un\u00e2nime, na forma do artigo 252, inciso I, da Lei de Registros P\u00fablicos, para que se proceda o cancelamento dos registros precedentes (R.2\/199.824, e R.3\/199.824 \u2013 fls. 39\/40) (por averba\u00e7\u00e3o), e, somente ent\u00e3o, a efetiva\u00e7\u00e3o dos atos de registro em sentido estrito concernentes ao novo t\u00edtulo (novo instrumento particular de compra e venda do im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 199.822, financiamento e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, ou, eventualmente, escritura p\u00fablica de permuta, com observ\u00e2ncia das formalidades legais) que tenha por objeto o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 199.822 do 16\u00ba RI.<\/p>\n

Destarte, mostra-se acertado o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n

Diante do exposto, Julgo Improcedente <\/strong>o pedido de provid\u00eancias, para manter o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n

Providencie, a serventia judicial, a regulariza\u00e7\u00e3o do cadastro do feito, passando a constar a classe como “pedido de provid\u00eancias, certificando-se.<\/p>\n

Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n

Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 15 de julho de 2025.<\/p>\n

Renata Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n

Ju\u00edza de Direito <\/strong><\/p>\n

(DJEN de 16.07.2025 \u2013 SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Senten\u00e7a Processo n\u00ba: 1062989-45.2025.8.26.0100 Classe – Assunto D\u00favida – Retifica\u00e7\u00e3o Suscitante: Mario Alves Bittencourt e outros Suscitado: 16\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital do Estado de S\u00e3o Paulo Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta Vistos. Trata-se de d\u00favida inversa suscitada por M\u00e1rio Alves Bittencourt, Tatiana Rodrigues Bittencourt, Leandro Barbosa, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-20296","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20296","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20296"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20296\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20297,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20296\/revisions\/20297"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20296"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20296"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20296"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}