![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1-e1665518573183.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Senten\u00e7a<\/strong><\/p>\n Processo n\u00ba: 1047467-75.2025.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Suscitante: Durval Carlos do Nascimento<\/strong><\/p>\n Suscitado: 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Prioridade Idoso<\/p>\n Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida inversa suscitada por Durval Carlos do Nascimento <\/strong>em face do 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/strong>, em virtude do teor da nota de exig\u00eancia emitida para registro da escritura p\u00fablica de compra e venda, envolvendo o im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 164.169 daquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 533.557).<\/p>\n O requerente informa que apresentou para registro a escritura p\u00fablica de venda e compra do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n. 164.169, do 3\u00ba RI, bem como escritura p\u00fablica de doa\u00e7\u00e3o com reserva de usufruto referente ao mesmo im\u00f3vel; que, no entanto, o Oficial emitiu nota devolutiva, nos seguintes termos: “para que o t\u00edtulo possa ser averbado\/registrado, \u00e9 necess\u00e1rio: I- Em virtude do Alvar\u00e1 de Aprova\u00e7\u00e3o do empreendimento ser anterior \u00e0 Portaria SEHAB n. 61, de 22 de maio de 2024, apresentar declara\u00e7\u00e3o do vendedor, com firma reconhecida, comprovando o enquadramento da faixa de renda familiar do adquirente. II- Se a unidade for adquirida por investidor que n\u00e3o se enquadra nas faixas de renda do art. 46, inclu\u00edda a hip\u00f3tese de aquisi\u00e7\u00e3o por permuta do terreno das unidades aut\u00f4nomas, este dever\u00e1 apresentar declara\u00e7\u00e3o de que o im\u00f3vel ser\u00e1 destinado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o apenas em favor daqueles que se enquadram na faixa de renda prevista em lei, nos termos do art. 4\u00ba, \u00a7 5\u00ba, da Portaria SEHAB n. 61, procedendo-se \u00e0 averba\u00e7\u00e3o dessa destina\u00e7\u00e3o que ser\u00e1 feita ap\u00f3s o registro da transmiss\u00e3o. Caso n\u00e3o seja cumprida qualquer das exig\u00eancias acima formuladas, o t\u00edtulo ser\u00e1 registrado e o fato imediatamente comunicado \u00e0 Municipalidade e ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, nos termos da decis\u00e3o proferida pelo Conselho Superior da Magistratura, nos autos do procedimento de d\u00favida n. 1061947-92.2024.8.26.0100”.<\/em><\/p>\n Aduz que o im\u00f3vel foi adquirido pelo requerente e sua esposa, com recursos advindos da venda de outro im\u00f3vel pertencente ao casal, e que soube que a vendedora e propriet\u00e1ria do referido im\u00f3vel, Sra. Arlene Holanda Bossato, \u00e9 esposa do Sr. Maur\u00edcio Bossato, dono da construtora do empreendimento Gehause Incorpora\u00e7\u00f5es SPE Ltda.<\/p>\n Afirma que o neg\u00f3cio jur\u00eddico foi celebrado em 07 de janeiro de 2025, como consta na escritura p\u00fablica, e que a lavratura foi precedida da obten\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o da matr\u00edcula 164.169 emitida pelo 3\u00ba RI (pedido n. 1.274.073, de 07.01.2025), na qual n\u00e3o constava nenhuma averba\u00e7\u00e3o de que o bem im\u00f3vel era destinado a Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social – HIS-2; que, em raz\u00e3o da aus\u00eancia de qualquer restri\u00e7\u00e3o ou destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para pessoas de baixa renda, o requerente adquiriu o im\u00f3vel na mesma data (07.01.2025), conforme escritura p\u00fablica de compra e venda, e, ato cont\u00ednuo, pactuou a doa\u00e7\u00e3o com reserva de usufruto, tamb\u00e9m por escritura p\u00fablica; que, todavia, ap\u00f3s apresentar os t\u00edtulos a registro, foi surpreendido com o teor da nota de exig\u00eancia emitida em raz\u00e3o do enquadramento do im\u00f3vel como Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social – HIS-2, cuja informa\u00e7\u00e3o n\u00e3o constava da certid\u00e3o da matr\u00edcula 164.169.<\/p>\n Sustenta que a exig\u00eancia apontada na nota funda-se em fato jur\u00eddico que n\u00e3o consta da matr\u00edcula, causando inseguran\u00e7a jur\u00eddica; que, al\u00e9m da falta de averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula 164.169 acerca do enquadramento da unidade na tipologia HIS-2, o requerente n\u00e3o aderiu ao regime jur\u00eddico preconizado na Lei Municipal n. 16.050\/14, na Lei Municipal n. 17.975\/23 ou no Decreto Municipal n. 63.130\/24; que, embora a legisla\u00e7\u00e3o municipal autorize o Poder P\u00fablico a celebrar acordo com os Oficiais Registradores para ser informado da comercializa\u00e7\u00e3o das unidades HIS e HMP, n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o de indisponibilidade desses im\u00f3veis que fundamente o Oficial a negar o registro de aquisi\u00e7\u00e3o para adquirentes supostamente fora da renda destinada; que o Decreto Municipal n. 63.130\/24, ao regulamentar o art. 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14, no que tange \u00e0s san\u00e7\u00f5es para o descumprimento da renda, em seu art. 10 determina a inexist\u00eancia de san\u00e7\u00f5es para o im\u00f3vel em foco, haja vista que este empreendimento teria sido produzido anteriormente \u00e0 promulga\u00e7\u00e3o da Lei Municipal n. 17.975\/23 (08.07.2023); que a edifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel foi realizada em 04.08.2021, conforme certificado de conclus\u00e3o n. 2021-80903-00, emitido pela Prefeitura de S\u00e3o Paulo; que o im\u00f3vel em discuss\u00e3o n\u00e3o pode sofrer as san\u00e7\u00f5es previstas na Lei Municipal n. 16.050\/14 e no Decreto Municipal n. 63.130\/24, tendo em vista que foi constru\u00eddo anteriormente \u00e0 entrada em vigor da Lei Municipal n. 17.975\/23; que esta Corregedoria Permanente j\u00e1 se manifestou sobre o tema no processo de d\u00favida n. 1001015-41.2024.8.26.0100; que, nestes termos, requer: (i) a apura\u00e7\u00e3o de eventuais infra\u00e7\u00f5es disciplinares pelo delegat\u00e1rio, (ii) o registro dos t\u00edtulos, (iii) que n\u00e3o recaiam sobre o requerente, donat\u00e1rios e usufrutu\u00e1rios do im\u00f3vel da matr\u00edcula 164.169, do 3\u00ba RI, as medidas estipuladas no art. 47, \u00a72\u00ba, da Lei Municipal n. 16.050\/14 e no art. 8\u00ba do Decreto Municipal n. 63.130\/24, e que tal circunst\u00e2ncia seja averbada na matr\u00edcula do im\u00f3vel (fls. 01\/08).<\/p>\n Documentos vieram \u00e0s fls. 09\/31.<\/p>\n Constatada a aus\u00eancia de prenota\u00e7\u00e3o v\u00e1lida (fls. 31), determinou-se a prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo na serventia extrajudicial, o que foi atendido (fls. 36\/38).<\/p>\n Em sua manifesta\u00e7\u00e3o nos autos, o Oficial informou que a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida inversa apresentada pelo suscitado refere-se \u00e0s notas devolutivas emitidas pela serventia por ocasi\u00e3o dos pedidos de registros de: a) escritura de venda e compra lavrada em 07.01.2025 pela Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Anexo de Notas do 22\u00ba Subdistrito \u2013 Tucuruvi, desta Capital, onde constam como vendedores Arlene Holanda Bossato e seu marido Mauricio Bossato (prenota\u00e7\u00e3o n. 533.557 de 21.01.2025), e b) escritura de doa\u00e7\u00e3o lavrada em 07.01.2025 pela mesma Oficial, onde constam como doadores os adquirentes e como donat\u00e1rios seus filhos, Plinio Mariano do Nascimento, Camilla do Nascimento e Felipe Mariano do Nascimento (prenota\u00e7\u00e3o n. 533.558 de 21.01.2025), ambos tendo por objeto o im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 164.169 da serventia, enquadrado como categoria de uso HIS-2, conforme institui\u00e7\u00e3o em condom\u00ednio registrado em 08.03.2022 na matr\u00edcula 145.808; que ambos os t\u00edtulos foram qualificados negativamente, sendo feitas as mesmas exig\u00eancias; que as exig\u00eancias foram elaboradas em observ\u00e2ncia ao disposto nos arts. 46 e 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14, alterada pela Lei Municipal n. 17.975\/23, e regulamentada pelo Decreto Municipal n. 63.130\/24, pela Portaria SEHAB n. 61\/24 e Termo de Acordo de Coopera\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica \u2013 ACT n. 001\/24 firmado entre a Prefeitura Municipal e a ARISP.<\/p>\n O Oficial ressalta que, de acordo com as notas devolutivas elaboradas, caso as exig\u00eancias contidas nos itens I e II n\u00e3o fossem cumpridas, o t\u00edtulo poderia ter ingresso no f\u00f3lio real, cuja \u00fanica consequ\u00eancia seria a comunica\u00e7\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o ao Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo e ao Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo, em cumprimento ao determinado no Comunicado CG n. 900\/24 da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a; que, portanto, importa esclarecer que n\u00e3o h\u00e1 impedimento aos registros dos t\u00edtulos <\/strong>objeto deste procedimento, por\u00e9m, necess\u00e1ria a posterior comunica\u00e7\u00e3o aos \u00f3rg\u00e3os competentes por expressa determina\u00e7\u00e3o da E. CGJ; que, quanto \u00e0 alegada aus\u00eancia de informa\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula 164.169 de que o im\u00f3vel tem a tipologia de Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social \u2013 HIS-2, necess\u00e1rio esclarecer que esse tipo de moradia foi implementado pela Lei Municipal n. 16.050\/14, cujos arts. 46 e 47 disciplinaram a forma de comercializa\u00e7\u00e3o de tais unidades e a quem se destinavam; que esses dispositivos foram, posteriormente, alterados pela Lei Municipal n. 17.975\/23, e regulamentados pelo Decreto Municipal n. 63.130\/24, pela Portaria SEHAB n. 61\/24 e Termo de Acordo de Coopera\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica \u2013 ACT n. 001\/24, onde foram estabelecidas as diretrizes para a qualifica\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos envolvendo as HISs e HMPs; que o artigo 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14, em seu texto original, n\u00e3o previa a averba\u00e7\u00e3o das tipologias de HIS e HMP junto \u00e0s matr\u00edculas de cada unidade, sendo que esta obrigatoriedade somente surgiu com a altera\u00e7\u00e3o dada pela Lei Municipal n. 17.975\/23, que inseriu o \u00a7 1\u00ba ao artigo 47, diante da previs\u00e3o estabelecida no \u00a7 8\u00ba do mesmo artigo, onde ficou determinado que tal condi\u00e7\u00e3o perduraria pelo prazo de dez anos, prazo este que tamb\u00e9m n\u00e3o existia no texto original; que, assim, somente nos condom\u00ednios institu\u00eddos a partir de 08 de julho de 2023 \u00e9 que houve a obrigatoriedade da averba\u00e7\u00e3o da tipologia junto \u00e0s novas matr\u00edculas; que, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s matr\u00edculas abertas anteriormente a esta data, que s\u00e3o centenas, entre eles o im\u00f3vel deste procedimento, eventual averba\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o de HIS e HMP somente poderia ser feita mediante requerimento da parte interessada e pagamento dos respectivos emolumentos, em atendimento ao princ\u00edpio da roga\u00e7\u00e3o ou inst\u00e2ncia, que rege os registros p\u00fablicos, e da aus\u00eancia de previs\u00e3o legal para a pr\u00e1tica deste tipo de ato com isen\u00e7\u00e3o de custas; que n\u00e3o houve por parte da serventia ofensa ao art. 31 da Lei n. 8.935\/94, mas apenas estrito cumprimento \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o vigente e aos princ\u00edpios que regem os registros p\u00fablicos; que, ainda que a serventia entenda n\u00e3o ser poss\u00edvel a averba\u00e7\u00e3o \u201cex-officio\u201d da tipologia de HIS e HMP junto \u00e0s matr\u00edculas aberta anteriormente \u00e0 Lei Municipal n. 17.975\/23, por precau\u00e7\u00e3o, foram cadastradas ocorr\u00eancias informando tal condi\u00e7\u00e3o junto \u00e0s unidades dos empreendimentos com esta caracter\u00edstica, que ser\u00e1 certificada ao final de todas as certid\u00f5es eventualmente emitidas (fls. 40\/42). Juntou documentos (fls. 43\/71).<\/p>\n Sobreveio nova manifesta\u00e7\u00e3o do Oficial, com apresenta\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o atualizada da matr\u00edcula n. 145.808 da serventia, bem como do Alvar\u00e1 de Aprova\u00e7\u00e3o de Edifica\u00e7\u00e3o Nova do “Empreendimento Residencial Gehause” (fls. 79\/94).<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice (fls. 76\/77 e 97). O suscitante pronunciou-se \u00e0s fls. 102\/107.<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio. <\/strong><\/p>\n Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n Preliminarmente, verifica-se que a parte n\u00e3o se insurge contra as duas exig\u00eancias apontadas na nota de devolu\u00e7\u00e3o emitida (fls. 31), mas sim contra o esclarecimento expresso no sentido de que, caso n\u00e3o cumprida qualquer das exig\u00eancias formuladas, o t\u00edtulo ser\u00e1 registrado <\/strong>e o fato comunicado \u00e0 Municipalidade e ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, em cumprimento \u00e0 decis\u00e3o proferida pelo Conselho Superior da Magistratura, nos autos do processo de d\u00favida n. 1061947-92.2024.8.26.0100.<\/p>\n Nas informa\u00e7\u00f5es prestadas nos autos, o Oficial reiterou que n\u00e3o h\u00e1 impedimento aos registros dos t\u00edtulos.<\/strong><\/p>\n No sistema registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de t\u00edtulo que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualifica\u00e7\u00e3o registral, perfaz exame dos elementos extr\u00ednsecos do t\u00edtulo \u00e0 luz dos princ\u00edpios e normas do sistema jur\u00eddico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n A qualifica\u00e7\u00e3o registral, segundo Afr\u00e2nio de Carvalho, \u00e9 um: “mecanismo h\u00e1 de funcionar como um filtro que, \u00e0 entrada do registro, impe\u00e7a a passagem de t\u00edtulos que rompam a malha da lei, quer porque a disponente care\u00e7a da faculdade de dispor, quer porque a disposi\u00e7\u00e3o esteja carregada de v\u00edcio ostentivos.<\/em>” (Carvalho, Afr\u00e2nio de. Registro de Im\u00f3veis. 2\u00aa ed. Rio de Janeiro, Forense, 1977, p\u00e1gs. 250\/251).<\/p>\n Desta forma, a tarefa qualificadora tem conte\u00fado e alcance essencialmente jur\u00eddico e que se encerra sempre com um provimento: (i) positivo, quando concluir que a inscri\u00e7\u00e3o, tal como fora rogada, pode ser deferida e lavrada, ou, (ii) negativo, se concluir que n\u00e3o foram cumpridos todos os requisitos necess\u00e1rios indispens\u00e1veis (prescritos em lei ou em normas t\u00e9cnicas) para o deferimento da inscri\u00e7\u00e3o rogada. Nessa hip\u00f3tese, o Oficial expressa o seu ju\u00edzo de qualifica\u00e7\u00e3o negativa por meio de nota de devolu\u00e7\u00e3o ou nota de exig\u00eancia, na qual exp\u00f5e, de maneira certa, clara e inequ\u00edvoca, as raz\u00f5es pelas quais a inscri\u00e7\u00e3o rogada n\u00e3o p\u00f4de ser atendida, e, se houver provid\u00eancias a serem atendidas pelo interessado, tem o dever de formular todas as exig\u00eancias, por escrito, de uma s\u00f3 vez, tamb\u00e9m de forma certa, clara e inequ\u00edvoca.<\/p>\n Releve-se que somente no caso da qualifica\u00e7\u00e3o negativa de um t\u00edtulo \u00e9 que exurge para o interessado a possibilidade de requerer a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida e se valer da a\u00e7\u00e3o de d\u00favida, como um rem\u00e9dio jur\u00eddico processual de natureza judicial-administrativa, destinada a obter pronunciamento judicial sobre o acerto ou n\u00e3o da qualifica\u00e7\u00e3o negativa, isto \u00e9, para julgamento da corre\u00e7\u00e3o da exig\u00eancia feita como condi\u00e7\u00e3o para o ingresso do t\u00edtulo ao f\u00f3lio real.<\/p>\n Segundo a doutrina:<\/p>\n “Por\u00e9m, o direito brasileiro n\u00e3o admite revis\u00e3o ou anula\u00e7\u00e3o, na esfera administrativa, quando a inscri\u00e7\u00e3o foi deferida e lavrada, ou seja, n\u00e3o h\u00e1 a\u00e7\u00e3o ou recurso administrativo contra a qualifica\u00e7\u00e3o registral que foi positiva. H\u00e1 boa raz\u00e3o para isso, afinal, todo o processo de inscri\u00e7\u00e3o \u00e9 organizado dentro do pressuposto de que, cumpridas as suas formalidades, o oficial de registro de im\u00f3veis ter\u00e1 observado estritamente o princ\u00edpio da legalidade. Logo, se o oficial, ao fim desse processo, toma a decis\u00e3o de deferir a inscri\u00e7\u00e3o rogada, esta ent\u00e3o gozar\u00e1 de presun\u00e7\u00e3o corre\u00e7\u00e3o e higidez, justamente por ter sido o resultado de um pr\u00e9vio exame de legalidade feito por um profissional do direito independente.” <\/em>(A D\u00favida no Registro de Im\u00f3veis; Josu\u00e9 Modesto Passos e Marcelo Benacchio, Revista dos Tribunais; 1\u00aa edi\u00e7\u00e3o; p\u00e1g. 43)<\/p><\/blockquote>\n No caso vertente, est\u00e1 expresso na nota de exig\u00eancia que “caso n\u00e3o seja cumprida qualquer das exig\u00eancias acima formuladas, o t\u00edtulo ser\u00e1 registrado <\/strong>e o fato comunicado \u00e0 Municipalidade e ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, nos termos da decis\u00e3o proferida pelo Conselho Superior da Magistratura, nos autos do processo de d\u00favida n. 1061947- 92.2024.8.26.0100″ <\/em>(fls. 31).<\/p>\n Sendo assim, como n\u00e3o h\u00e1 impedimento aos registros dos t\u00edtulos<\/strong>, a d\u00favida est\u00e1 prejudicada<\/strong>. De todo modo, ante as alega\u00e7\u00f5es contidas na inicial, notadamente de viola\u00e7\u00e3o a deveres funcionais previstos na Lei n. 8.935\/94, e como estamos na via administrativa cens\u00f3rio-disciplinar, passo \u00e0 an\u00e1lise da insurg\u00eancia manifestada pela parte, nos seguintes termos:<\/p>\n Inicialmente, vale lembrar que, nos termos do artigo 38 do C\u00f3digo Judici\u00e1rio do Estado de S\u00e3o Paulo (Decreto-Lei Complementar n. 3, de 27 de agosto de 1969), a compet\u00eancia desta Vara especializada restringe-se a feitos contenciosos ou administrativos relativos aos registros p\u00fablicos dos cart\u00f3rios subordinados a esta Corregedoria Permanente.<\/p>\n No caso sub judic<\/em>e, a parte interessada pretende afastar ou impedir que lhe sejam aplicados os efeitos legais das disposi\u00e7\u00f5es legais prescritas no artigo 47, \u00a7 2\u00ba, da Lei Municipal n. 16.050\/14, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei Municipal n. 17.975\/23, e regulamentada pelo Decreto Municipal n. 63.130\/24, contra si, donat\u00e1rios e usufrutu\u00e1rios do im\u00f3vel da matr\u00edcula 164.169, do 3\u00ba RI, no entanto, urge aclarar que tal pretens\u00e3o extrapola os limites da compet\u00eancia funcional desempenhada na esfera administrativa nesta Corregedoria Permanente da 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos da Capital.<\/p>\n Com efeito, n\u00e3o compete a este ju\u00edzo conhecer ou julgar tal pedido para afastar os efeitos legais da legisla\u00e7\u00e3o vigente, tampouco deliberar para que tudo isso venha a ser averbado na matr\u00edcula, por absoluta falta de previs\u00e3o legal para esta averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Neste ponto, \u00e9 importante destacar que, embora o artigo 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14, em seu texto original – vigente \u00e0 \u00e9poca da incorpora\u00e7\u00e3o e institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio “Empreendimento Residencial Gehause”, conforme projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado pela Municipalidade de S\u00e3o Paulo e alvar\u00e1 modificativo de aprova\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00e3o nova n. 2018\/00205-00, de 05.01.2018, “Categoria de Uso: HIS 2 NR2, Zoneamento Atual: ZC, ” (fls. 80\/82) e tamb\u00e9m vigente \u00e0 \u00e9poca da abertura da matr\u00edcula 164.169 -, n\u00e3o estipulasse previs\u00e3o legal para a averba\u00e7\u00e3o das tipologias de HIS e HMP nas matr\u00edculas de cada unidade, a partir da publica\u00e7\u00e3o da Lei Municipal n. 17.975\/23, que alterou dispositivos na Lei Municipal n. 16.050\/14, ficou expressa a disciplina que rege a forma de comercializa\u00e7\u00e3o de tais unidades e a quem se destinam, assim como a obrigatoriedade da averba\u00e7\u00e3o das tipologias junto \u00e0 matr\u00edcula de cada unidade habitacional.<\/p>\n Por isso, a legisla\u00e7\u00e3o a ser aplicada, para fins de qualifica\u00e7\u00e3o registral, \u00e9 a vigente no momento do registro do t\u00edtulo, em atendimento ao princ\u00edpio tempus regit actum<\/em>:<\/p>\n “O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, n\u00e3o importa o momento da celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico e preenchimentos dos requisitos da \u00e9poca, pois \u00e9 na data da sua apresenta\u00e7\u00e3o ao registro que ser\u00e1 analisado, em aten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio ‘tempus regit actum’, sujeitando-se o t\u00edtulo \u00e0 lei e regramento administrativo vigente ao tempo da apresenta\u00e7\u00e3o <\/em>(Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 1J5-6\/Z- rei. Jos\u00e9 M\u00e1rio Ant\u00f3nio Cardinale, n\u00b0 Z.ZZ-6\/Z., rei. Ruy Camilo, n\u00b0 530-6\/0, rei. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, n\u00b0 0004535-52.2011.8.26.0562, relatada por V. Exa.)” (CSM, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 0002934-52.2012.8.26.0634, Rei. Des. Renato Nalini, j . 23.05.2013).<\/p>\n Logo, em havendo previs\u00e3o legal e norma t\u00e9cnica expedida pela E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a pelo Comunicado CG n. 900\/2024, impondo aos Oficiais de Registros de Im\u00f3veis o dever de notifica\u00e7\u00e3o da comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis das tipologias HIS e HMP em desatendimento das faixas de renda ao Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo e ao Minist\u00e9rio P\u00fablicos do Estado de S\u00e3o Paulo, \u00e9 evidente que n\u00e3o cabe ao Oficial Registrador nem a este ju\u00edzo administrativo entender de modo diverso, tampouco para afastar as san\u00e7\u00f5es legais prescritas no artigo 47, \u00a7 2\u00ba, da Lei Municipal n. 16.050\/14, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei Municipal n. 17.975\/23, e regulamentada pelo Decreto Municipal n. 63.130\/24, devendo a parte interessada manejar sua pretens\u00e3o nas vias ordin\u00e1rias, se o caso.<\/p>\n Cabe enfatizar que o artigo 10 do Decreto Municipal n. 63.130\/24 disp\u00f5e que mesmo \u00e0s unidades produzidas anteriormente \u00e0 vig\u00eancia da Lei Municipal n. 17.975\/23 sujeitam-se \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o pela SEHAB, e, para suporte aos processos de fiscaliza\u00e7\u00e3o, receber\u00e1 as notifica\u00e7\u00f5es sobre a comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis das tipologias HIS 1, HIS 2 e HMP, nos termos do conv\u00eanio firmado entre a Prefeitura Municipal de S\u00e3o Paulo e a ARISP (cf. \u00a71\u00ba do artigo 10 e do artigo 9\u00ba do Decreto Municipal n. 63.130\/24). Confira-se: (nossos destaques): anteriormente \u00e0 entrada em vigor<\/em><\/strong> da Lei n\u00ba 17.975, de 8 de julho de 2023, aplicam-se as seguintes<\/em><\/strong> disposi\u00e7\u00f5es:<\/em><\/strong><\/p>\n I \u2013 no caso de den\u00fancia de destina\u00e7\u00e3o irregular de unidades habitacionais de HIS 1, HIS 2 e HMP, a SEHAB instaurar\u00e1 procedimento administrativo tendente a esclarecer os fatos noticiados.<\/em><\/p>\n II \u2013 fica a SEHAB autorizada a solicitar informa\u00e7\u00f5es e documenta\u00e7\u00f5es aos \u00f3rg\u00e3os de controle da Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica constantes de feitos sob sua responsabilidade.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba. N\u00e3o havendo comprova\u00e7\u00e3o da regular destina\u00e7\u00e3o de unidades habitacionais HIS 1, HIS 2 e HMP, aplicam-se as san\u00e7\u00f5es de que trata o \u00a7 2\u00ba do artigo 117 da Lei n\u00ba 16.050, de 2014, nos termos do artigo 9\u00ba<\/strong> deste decreto<\/strong>.(Reda\u00e7\u00e3o dada pelo Decreto n\u00ba 64.244\/2025)<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba .No procedimento de fiscaliza\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o das unidades habitacionais HIS 1, HIS 2 e HMP para o respectivo p\u00fablico-alvo, promovido pela Secretaria Municipal de Habita\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 ser exigida a apresenta\u00e7\u00e3o de documentos comprobat\u00f3rios da renda dos destinat\u00e1rios das unidades que foram objeto de aliena\u00e7\u00e3o.(Inclu\u00eddo pelo Decreto n\u00ba 64.244\/2025)<\/em><\/p>\n \u00a7 3\u00ba. A obriga\u00e7\u00e3o legal do promotor quanto \u00e0 efetiva destina\u00e7\u00e3o das unidades habitacionais HIS 1, HIS 2 e HMP \u00e0 faixa de renda respectiva deve ser demonstrada mediante a apresenta\u00e7\u00e3o de comprovante de renda dos seus destinat\u00e1rios, n\u00e3o bastando a mera obten\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o para tal finalidade.(Inclu\u00eddo pelo Decreto n\u00ba 64.244\/2025)”<\/em><\/p>\n “Art. 9\u00ba. Para suporte aos processos de fiscaliza\u00e7\u00e3o do previsto neste decreto, fica o Poder P\u00fablico autorizado a celebrar acordo com o Servi\u00e7o Registr\u00e1rio Imobili\u00e1rio para fins de receber notifica\u00e7\u00f5es sobre a comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis caracterizados como HIS 1, HIS 2 e HMP produzidos mediante ades\u00e3o ao regime jur\u00eddico previsto neste artigo.”<\/em><\/p><\/blockquote>\n Bem esclarecidos estes pontos relevantes para a correta compreens\u00e3o do restrito campo de cogni\u00e7\u00e3o nesta esfera administrativa, passo ao exame das quest\u00f5es que interessam.<\/p>\n Na esp\u00e9cie, o requerente adquiriu o im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 164.169 do 3\u00ba RI, por escritura p\u00fablica de venda e compra lavrada em 07.01.2025, pela Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Anexo de Notas do 22\u00ba Subdistrito Tucuruvi, desta Capital (fls. 15\/18 e 45\/48), na qual figura como vendedora Arlene Holanda Bossato.<\/p>\n Consta da matr\u00edcula n. 164.169<\/strong>, que foi aberta em 18 de mar\u00e7o de 2022, em nome da propriet\u00e1ria Gehause Incorpora\u00e7\u00f5es SPE Ltda., tendo como registro anterior o R.14 da matr\u00edcula 145.808<\/strong>, de 18 de mar\u00e7o de 2022, da mesma serventia. Pelo R.1\/164.169, de 18.03.2022, a propriet\u00e1ria Gehause Incorpora\u00e7\u00f5es SPE Ltda transmitiu por venda o im\u00f3vel a Arlene Holanda Silva (fls. 12), que o alienou, pela escritura p\u00fablica de venda e compra ora apresentada, ao suscitante e sua esposa.<\/p>\n Consta da matr\u00edcula n. 145.808<\/strong>, que foi aberta aos 22 de junho de 2025, em nome de Arlene Holanda Silva, onde lan\u00e7ados diversos atos registrais, destacando-se os seguintes: pelo R.4, de 10.05.2018, Arlene Holanda Silva, com o consentimento de seu marido Maur\u00edcio Bossato, transmitiu por venda o im\u00f3vel da matr\u00edcula a Gehause Incorpora\u00e7\u00f5es SPE Ltda., a qual, pelo R.6, de 13.06.2019, promoveu a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria do “Empreendimento Residencial Gehause”, em conformidade com o projeto modificativo de constru\u00e7\u00e3o aprovado pela Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, segundo o alvar\u00e1 modificativo de aprova\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00e3o nova n. 2018\/00205-00, de 05.01.2018, “Categoria de Uso: HIS 2 NR2, Zoneamento Atual: ZC, …”. Posteriormente pelo R.14, de 08.03.2022, a propriet\u00e1ria e incorporadora instituiu em condom\u00ednio o empreendimento denominado “Empreendimento Residencial Gehause” e, em ato seguinte, houve a averba\u00e7\u00e3o nesta matr\u00edcula acerca dos descerramentos de todas as matr\u00edculas relativas \u00e0s unidades aut\u00f4nomas, nela constando a rela\u00e7\u00e3o planilhada das matr\u00edculas abertas para as unidades com tipologia HIS 2 (80\/91).<\/p>\n Pelos documentos de fls. 92\/94, confirma-se que o “Empreendimento Residencial Gehause” foi aprovado pela Municipalidade de S\u00e3o Paulo em 2018, conforme Alvar\u00e1 de Aprova\u00e7\u00e3o de Edifica\u00e7\u00e3o Nova n. 2018\/00205-00 (fls. 92\/94), e conclu\u00eddo em 2021, consoante Certificado de Conclus\u00e3o n. 2021-80903-00 (fls. 88).<\/p>\n Ou seja, a aprova\u00e7\u00e3o do empreendimento ocorreu em data muito anterior \u00e0 publica\u00e7\u00e3o da Lei Municipal n. 17.975, de 08 de julho de 2023, que incluiu o \u00a7 1\u00ba ao artigo 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14, para estabelecer a obrigatoriedade da averba\u00e7\u00e3o das tipologias HIS e HMP junto \u00e0s matr\u00edculas de cada unidade, e tamb\u00e9m incluiu o \u00a7 8\u00ba ao mesmo artigo, onde ficou determinado que a disciplina da forma de comercializa\u00e7\u00e3o de tais unidades e a quem se destinavam perduraria pelo prazo de 10 (dez) anos.<\/p>\n Portanto, na ocasi\u00e3o da abertura da matr\u00edcula 164.169, n\u00e3o havia qualquer previs\u00e3o legal que autorizasse o Oficial a praticar de of\u00edcio a averba\u00e7\u00e3o da tipologia HIS na matr\u00edcula. A obrigatoriedade desta averba\u00e7\u00e3o somente surgiu com o advento da Lei Municipal n. 17.975, de 08 de julho de 2023, e, ainda assim, levou algum tempo para que os dispositivos alterados fossem regulamentados pelos Decretos Municipais n\u00bas. 63.130\/24 e 64.244\/25, e pela Portaria SEHAB n. 61, de 22 de maio de 2024.<\/p>\n No Sistema Registral Imobili\u00e1rio, sobreleva import\u00e2ncia o princ\u00edpio da roga\u00e7\u00e3o ou da inst\u00e2ncia, positivado no artigo 13 da Lei n. 6.015\/73<\/strong>, que significa que, como regra, somente por provoca\u00e7\u00e3o do interessado se praticam atos no registro de im\u00f3veis. Assim, os t\u00edtulos e requerimentos s\u00e3o apresentados pelos interessados na pr\u00e1tica dos atos de registro ou averba\u00e7\u00e3o, n\u00e3o podendo o Oficial praticar atos de of\u00edcio, ressalvadas as exce\u00e7\u00f5es previstas em lei.<\/p>\n Exatamente pela aus\u00eancia de previs\u00e3o legal, quando a matr\u00edcula 164.169 foi aberta, \u00e9 que eventual averba\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o de HIS ou HMP somente poderia ser feita mediante requerimento da parte legitimada, em atendimento ao princ\u00edpio da inst\u00e2ncia ou roga\u00e7\u00e3o (artigo 13, da Lei n. 6.015\/73).<\/p>\n Vale dizer, a averba\u00e7\u00e3o da tipologia HIS junto \u00e0 matr\u00edcula 164.169 somente poderia ter sido praticada pelo Oficial se houvesse requerimento expresso da parte legitimada para a roga\u00e7\u00e3o, seja pela ent\u00e3o incorporadora e anterior propriet\u00e1ria Gehause Incorpora\u00e7\u00f5es SPE Ltda., que foi quem obteve o alvar\u00e1 de aprova\u00e7\u00e3o do empreendimento junto \u00e0 Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, ou pela propriet\u00e1ria da unidade habitacional, Arlene Holanda Silva, que inclusive figura no alvar\u00e1 expedido pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, com indica\u00e7\u00e3o de categoria de uso: HIS 2 e NR2, conforme fls. 92\/94.<\/p>\n No entanto, como se v\u00ea da certid\u00e3o digital da matr\u00edcula n. 164.169, expedida por c\u00f3pia reprogr\u00e1fica digital de inteiro teor da matr\u00edcula referida (fls. 12\/14), os legitimados n\u00e3o solicitaram ao Oficial que realizasse a averba\u00e7\u00e3o da tipologia HIS na matr\u00edcula, de modo que deixaram de conferir publicidade registral desta situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica no assento imobili\u00e1rio da unidade habitacional.<\/p>\n Repise-se: uma vez que o descerramento da matr\u00edcula 164.169 ocorreu em 18 de mar\u00e7o de 2022, quando n\u00e3o havia previs\u00e3o legal acerca da obrigatoriedade de tal averba\u00e7\u00e3o de of\u00edcio, o Oficial n\u00e3o estava autorizado a averbar de of\u00edcio a tipologia HIS 2 na matr\u00edcula citada.<\/p>\n Neste contexto, n\u00e3o se verifica falha funcional ou descumprimento a nenhum dos deveres funcionais prescritos nos incisos I a XV, do artigo 30, da Lei n. 8.935\/94.<\/p>\n No tocante \u00e0 certid\u00e3o digital da matr\u00edcula <\/strong>n. 164.169, denota-se que foi solicitada pela parte junto \u00e0 plataforma eletr\u00f4nica do ONR e expedida eletronicamente, de forma autom\u00e1tica pelo sistema, por c\u00f3pia reprogr\u00e1fica digital de inteiro teor da matr\u00edcula referida, <\/strong>ou seja, com a reprodu\u00e7\u00e3o digital fiel de todo o conte\u00fado da matr\u00edcula onde n\u00e3o consta averba\u00e7\u00e3o da tipologia HIS <\/strong>(fls. 12\/14).<\/p>\n \u00c9 importante esclarecer que a certid\u00e3o digital solicitada pela parte, por interm\u00e9dio da plataforma eletr\u00f4nica do ONR, foi emitida com fulcro no \u00a7 11 do artigo 19 da Lei n. 6.015\/73, inclu\u00eddo pela Lei n. 14.382\/2022, portanto, expedida eletronicamente, ap\u00f3s a interopera\u00e7\u00e3o e intera\u00e7\u00e3o sincronizada entre a plataforma SAEC\/ONR e a base de dados da serventia (WebService), diga-se, de forma autom\u00e1tica e sem a certifica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica pelo oficial[1]<\/strong>. Nas informa\u00e7\u00f5es prestadas, o 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital esclareceu que, ainda que entenda n\u00e3o ser poss\u00edvel praticar de of\u00edcio a averba\u00e7\u00e3o prevista no inciso I, \u00a7 1\u00ba, do artigo 47 da Lei Municipal n. 16.050\/14 nas matr\u00edculas abertas anteriormente \u00e0 Lei Municipal n. 17.975\/23, por precau\u00e7\u00e3o e para evitar eventuais futuras situa\u00e7\u00f5es como a destes autos, foram cadastradas ocorr\u00eancias informando tal condi\u00e7\u00e3o junto \u00e0s unidades dos empreendimentos com esta caracter\u00edstica, que ser\u00e1 certificada ao final de todas as certid\u00f5es eventualmente emitidas.<\/p>\n Neste panorama, n\u00e3o se vislumbra falha funcional a ser apurada.<\/p>\n Nada obstante, cabe consignar que a situa\u00e7\u00e3o versada nos autos \u00e9 o primeiro caso que chega \u00e0 Corregedoria Permanente envolvendo certid\u00e3o digital de matr\u00edcula de unidade habitacional de tipologia HIS que foi aberta anteriormente \u00e0 Lei Municipal n. 17.975\/23.<\/p>\n Ainda que a quest\u00e3o – expedi\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o digital de matr\u00edcula de unidade habitacional de tipologia HIS e HMP, aberta anteriormente \u00e0 Lei n. 17.975\/2023, portanto, nela n\u00e3o constando a averba\u00e7\u00e3o criada pela nova lei – necessite de maior reflex\u00e3o, por ora, cabe recomendar aos Oficiais de Registro de Im\u00f3veis da Capital que adotem de imediato as provid\u00eancias que reputarem necess\u00e1rias (por ora, automa\u00e7\u00e3o do sistema de software utilizado na respectiva serventia) para que as certid\u00f5es de matr\u00edculas de unidades habitacionais nestas condi\u00e7\u00f5es sejam expedidas constando, ao final, a informa\u00e7\u00e3o de que “o im\u00f3vel da presente certid\u00e3o \u00e9 destinado a Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social \u2013 HIS , ou, a Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular \u2013 HMP”.<\/p>\n Isto posto, e por tudo mais que nos autos consta, Julgo Prejudicada <\/strong>a d\u00favida suscitada.<\/p>\n Diante da relev\u00e2ncia da quest\u00e3o trazida a discuss\u00e3o, comunique-se a presente decis\u00e3o \u00e0 E. CGJ e a todos os Oficiais de Registros de Im\u00f3veis da Capital<\/u>, servindo a presente decis\u00e3o como of\u00edcio.<\/p>\n Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n Oportunamente, ao arquivo.<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 11 de julho de 2025.<\/p>\n Renata Pinto Lima Zanetta<\/strong><\/p>\n Ju\u00edza de Direito<\/strong><\/p>\n [1] <\/strong>reprodu\u00e7\u00e3o de todo seu conte\u00fado e ser\u00e1 suficiente para fins de comprova\u00e7\u00e3o de propriedade, direitos, \u00f4nus reais e restri\u00e7\u00f5es sobre o espec\u00edfica pelo oficial. <\/strong>(Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.382, de 2022)<\/p>\n (DJEN de 14.07.2025 \u2013 SP)<\/p>\n Senten\u00e7a Processo n\u00ba: 1047467-75.2025.8.26.0100 Classe – Assunto D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Suscitante: Durval Carlos do Nascimento Suscitado: 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis Prioridade Idoso Ju\u00edza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta Vistos. Trata-se de d\u00favida inversa suscitada por Durval Carlos do Nascimento em face do 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-20287","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20287","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20287"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20287\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20289,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20287\/revisions\/20289"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20287"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20287"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20287"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"