![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000839-86.2024.8.26.0577, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, em que \u00e9 apelante SUPERMERCADO ALEAN DE SANTANA LTDA (SUPERMERCADO PRODUTOR), \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS.<\/p>\n ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, com determina\u00e7\u00e3o, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 1\u00ba de julho de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1000839-86.2024.8.26.0577<\/strong><\/p>\n Apelante: Supermercado Alean de Santana Ltda (Supermercado Produtor)<\/strong><\/p>\n Apelado: 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.813<\/u><\/strong><\/p>\n Direito registral \u2013 Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel urbano \u2013 Cl\u00e1usula de vig\u00eancia e preemp\u00e7\u00e3o \u2013 Registro negado \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Recurso provido.<\/strong><\/p>\n I – Caso em exame<\/strong>. 1<\/strong>. A suscitada, locat\u00e1ria, requer o registro do contrato de loca\u00e7\u00e3o; pretende atribuir efic\u00e1cia erga omnes <\/em>\u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia e ao direito de prefer\u00eancia; impugna a exig\u00eancia relativa ao aperfei\u00e7oamento da descri\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis locados, pois estariam suficientemente identificados no instrumento contratual. 2<\/strong>. Inconformada com a r. senten\u00e7a, que julgou a d\u00favida procedente, interp\u00f4s apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n II – Quest\u00f5es em discuss\u00e3o<\/strong>. 3<\/strong>. Efeitos da inscri\u00e7\u00e3o objetivada e a sua repercuss\u00e3o sobre o ju\u00edzo de qualifica\u00e7\u00e3o registral. 4<\/strong>. Temperamento do princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n III – Raz\u00f5es de decidir<\/strong>. 5<\/strong>. O t\u00edtulo, consignando cl\u00e1usula de vig\u00eancia, comporta registro em sentido estrito, n\u00e3o se justificando a pr\u00e1tica de dois atos registrais, nada obstante pass\u00edvel de averba\u00e7\u00e3o a preemp\u00e7\u00e3o, sempre que prevista isoladamente. 6<\/strong>. A exig\u00eancia questionada, excessiva in concreto<\/em>, deve ser afastada, em aten\u00e7\u00e3o aos efeitos da publicidade registral, \u00e0 efic\u00e1cia da inscri\u00e7\u00e3o requerida, que n\u00e3o importa muta\u00e7\u00e3o de direito real nem regulariza\u00e7\u00e3o da cadeia dominial, e \u00e0 presen\u00e7a de elementos suficientes a evidenciar a correspond\u00eancia entre os bens im\u00f3veis alcan\u00e7ados pelo pacto locat\u00edcio e os identificados nas matr\u00edculas l\u00e1 especificadas. 7<\/strong>. As imperfei\u00e7\u00f5es e as omiss\u00f5es apontadas n\u00e3o obstam o registro, na falta de risco potencial e de preju\u00edzo concreto ao controle da continuidade registral e da seguran\u00e7a jur\u00eddica. 8<\/strong>. O abrandamento do controle da especialidade objetiva resta autorizado no caso discutido, diante do car\u00e1ter instrumental do registro, de seu escopo e do princ\u00edpio da proporcionalidade; o que se perderia com a recusa \u00e9 de maior relevo do que aquilo que se obteria com a ratifica\u00e7\u00e3o da exig\u00eancia feita.<\/p>\n IV<\/strong>. Dispositivo<\/strong>. 9<\/strong>. Recurso provido, d\u00favida julgada improcedente. 10<\/strong>. Registro determinado.<\/p>\n – Legisla\u00e7\u00e3o citada: Lei n.\u00ba 6.015\/1973<\/strong>, arts. 167, I, 3, e II, 16, e 176, \u00a7 1.\u00ba, III, 2), a); Lei n.\u00ba 8.245\/1991<\/strong>, arts. 8.\u00ba, caput<\/em>, 33, caput<\/em>, e art. 81.<\/p>\n Jurisprud\u00eancia citada: STJ<\/strong>, REsp n.\u00ba 1.269.476\/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 5.2.2013, AgRg no Agravo em REsp n.\u00ba 592.939\/SP, rel. Min. Marco Aur\u00e9lio Bellizze, j. 3.2.2015, e AgRg nos EDcl no REsp n.\u00ba 1.322.238\/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 23.6.2015; CSM\/TJSP<\/strong>, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 0018645-08.2012.8.26.0114, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 1092648-36.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 16.12.2024; CGJ\/TJSP<\/strong>, parecer n.\u00ba 206\/2013-E.<\/p>\n O Oficial, ao suscitar a d\u00favida, justificando a recusa do registro do contrato de loca\u00e7\u00e3o nas matr\u00edculas n.\u00bas 100.179. 100.180, 100.181, 100.182, 100.183, 100.184, 100.185, 100.186 e 100.187 do 1.\u00ba RI de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, reportou-se \u00e0 nota devolutiva de fls. 4-6, de acordo com a qual o instrumento contratual deveria ser retificado para constar fiador no lugar de caucionante, a descri\u00e7\u00e3o completa dos im\u00f3veis locados (a men\u00e7\u00e3o \u00e0s matr\u00edculas \u00e9 insuficiente), a rubrica de suas folhas pelos contratantes e pelas testemunhas e, nos termos do art. 221, II, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973, o reconhecimento das firmas das testemunhas.<\/p>\n Al\u00e9m disso, complementou, o instrumento de altera\u00e7\u00e3o da denomina\u00e7\u00e3o da locadora para Costa Neg\u00f3cios Empresariais Ltda. deveria ser apresentado, assim como aprimorado o requerimento feito, fazendo expressa alus\u00e3o ao pedido de registro, e depositado o valor das custas e dos emolumentos, em conformidade com a Lei Estadual n.\u00ba 11.331\/2002 e a regra do art. 206-A, II, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973. Ponderou, ainda, em acr\u00e9scimo \u00e0 nota devolutiva, faltar, no contrato, a cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/em>, exigida pelo art. 8.\u00ba da Lei n.\u00ba 8.245\/1991.<\/p>\n Por fim, invocando o princ\u00edpio da especialidade objetiva, concluiu que o t\u00edtulo, o instrumento particular exibido, prenotado sob o n.\u00ba<\/u> 138267<\/u>, n\u00e3o admite registro (fls. 1-3).<\/p>\n O interessado Supermercado Alean de Santana Ltda., locat\u00e1rio, cumpriu parcialmente as exig\u00eancias feitas. Ao reapresentar o t\u00edtulo, quando ainda eficaz a prenota\u00e7\u00e3o, exibiu o instrumento contratual com o reconhecimento das firmas das testemunhas e a rubrica de suas folhas pelos contratantes e pelas testemunhas, bem como o instrumento de altera\u00e7\u00e3o da denomina\u00e7\u00e3o social da locadora para Costa Neg\u00f3cios Empresariais Ltda., datado de 1.\u00ba de junho de 2020, comprometendo-se, de resto, a recolher as custas e os emolumentos, ent\u00e3o dentro do prazo assinalado pelo Oficial.<\/p>\n Agora, n\u00e3o se conforma com as demais exig\u00eancias, da\u00ed o requerimento de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida. Em sua manifesta\u00e7\u00e3o, alegou: o contrato \u00e9 garantido por fian\u00e7a; seu pedido n\u00e3o tem por escopo constituir a garantia real do art. 38, caput <\/em>e \u00a7 1.\u00ba, da Lei n.\u00ba 8.245\/1991; o registro visado busca assegurar a cl\u00e1usula de vig\u00eancia <\/em>e o direito de prefer\u00eancia<\/em>, caso alienados os bens im\u00f3veis locados; o aperfei\u00e7oamento da descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis n\u00e3o tem respaldo legal, tampouco em norma administrativa; e as informa\u00e7\u00f5es presentes no contrato permitem a precisa identifica\u00e7\u00e3o das partes e dos bens locados (fls. 7-14).<\/p>\n Na impugna\u00e7\u00e3o de fls. 81-93, reiterou, em s\u00edntese, sua manifesta\u00e7\u00e3o anterior, acrescentando que, da nota devolutiva, n\u00e3o h\u00e1 refer\u00eancia \u00e0 suposta inexist\u00eancia de cl\u00e1usula de vig\u00eancia, prevista, de todo modo, no instrumento contratual, em sua cl\u00e1usula IX, al\u00ednea d<\/em>, e que os bens im\u00f3veis relacionados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o est\u00e3o inscritos no cadastro municipal sob o n.\u00ba 22.0002.0027.0000, inscri\u00e7\u00e3o lan\u00e7ada em todas as matr\u00edculas, \u00e0s correspondentes ao registro pretendido, situa\u00e7\u00e3o a excluir o risco de ofensa ao princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n O Oficial, instado, tornou a se manifestar e, a\u00ed, admitiu, expressamente, que, com a reapresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, dentro do prazo da prenota\u00e7\u00e3o, remanesceu pendente de cumprimento apenas a exig\u00eancia<\/u> referente ao ajuste<\/u>, \u00e0 complementa\u00e7\u00e3o da descri\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis<\/u> locados<\/u> (fls. 106).<\/p>\n A r. senten\u00e7a de fls. 112-114, entendendo pertinente a exig\u00eancia subsistente, pertinente \u00e0 retifica\u00e7\u00e3o do instrumento contratual, para constar a descri\u00e7\u00e3o completa dos im\u00f3veis abrangidos pela loca\u00e7\u00e3o, julgou a d\u00favida procedente<\/u>.<\/p>\n Irresignado, o interessado, agora recorrente, interp\u00f4s a apela\u00e7\u00e3o de fls. 121-133, sem nada inovar.<\/p>\n A d. Procuradoria-Geral de Justi\u00e7a, em seu parecer de fls. 150-155, opinou pelo desprovimento do recurso.<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n 1. O dissenso versa sobre a registrabilidade do contrato de loca\u00e7\u00e3o ajustado entre o interessada\/recorrente, Supermercado Alean de Santana Ltda., na posi\u00e7\u00e3o de locat\u00e1rio, e Edson C\u00e9sar Costa & Cia Ltda., atualmente denominada Costa Neg\u00f3cios Empresariais Ltda., na condi\u00e7\u00e3o de locadora, t\u00edtulo correspondente ao instrumento particular de fls. 37-50.<\/p>\n Com o registro recusado, relacionado \u00e0s matr\u00edculas n.\u00bas 100.179. 100.180, 100.181, 100.182, 100.183, 100.184, 100.185, 100.186 e 100.187 do 1.\u00ba RI de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, a interessada pretende atribuir efic\u00e1cia erga omnes <\/em>\u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/em><\/u> e ao pacto<\/em><\/u> de preemp\u00e7\u00e3o<\/u><\/em>, previstos, respectivamente, nas cl\u00e1usulas IX, d<\/em>, e XII do contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Assim sendo, n\u00e3o fazia sentido, realmente, a retifica\u00e7\u00e3o inicialmente exigida, referente \u00e0 garantia do cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es locat\u00edcias. N\u00e3o se busca, jamais ali\u00e1s se requereu, inscri\u00e7\u00e3o de cau\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel, averba\u00e7\u00e3o atributiva de efic\u00e1cia erga omnes<\/em>, garantia real, seja como for, n\u00e3o convencionada, n\u00e3o oferecida pelo locat\u00e1rio. A garantia pactuada foi a fian\u00e7a (fls. 41, cl\u00e1usula XI).<\/p>\n Ao reapresentar o t\u00edtulo, com a prenota\u00e7\u00e3o n.\u00ba 138267 ainda vigente, o interessado, al\u00e9m de esclarecer, de refor\u00e7ar a finalidade do registro visado (fls. 36), acima ent\u00e3o destacada, acedeu parcialmente \u00e0s exig\u00eancias formuladas. Providenciou a rubrica de todas as folhas do instrumento contratual, o reconhecimento das firmas das testemunhas, exibiu a altera\u00e7\u00e3o do contrato social da locadora e garantiu o pagamento das custas e dos emolumentos (fls. 37-44 e 65-77).<\/p>\n A respeito da cl\u00e1usula de vig\u00eancia, cuja conven\u00e7\u00e3o foi colocada em d\u00favida pelo Oficial, consta expressamente do contrato de loca\u00e7\u00e3o, da al\u00ednea d <\/em>de sua cl\u00e1usula IX, em conformidade com a qual, no caso de venda do bem locado, o pacto locat\u00edcio ser\u00e1 respeitado (fls. 40); \u00e9 o que basta, com vistas \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o requerida, considerando, ainda, o direito de prefer\u00eancia acordado (cf. cl\u00e1usula XII, fls. 42), reconhecido, de todo modo, ope legis<\/em>, por for\u00e7a do art. 33 da Lei n.\u00ba 8.245\/1991.<\/p>\n Dentro desse contexto, remanesceu sem cumprimento<\/u>, conforme depois expressamente reconhecido pelo Oficial (fls. 106), uma<\/u> s\u00f3 exig\u00eancia<\/u>, a pertinente \u00e0 descri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis locados<\/u>, com a qual<\/u> n\u00e3o se conforma o interessado<\/u>. Esta era a situa\u00e7\u00e3o ao tempo do pedido de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida e \u00e0 \u00e9poca da correspondente suscita\u00e7\u00e3o; \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o presente.<\/p>\n 2. A irresigna\u00e7\u00e3o, in casu<\/em>, procede; o rigor do princ\u00edpio da especialidade objetiva comporta, in concreto<\/em>, abrandamento, deve ser suavizado, uma vez considerada a fun\u00e7\u00e3o <\/em>do registro intencionado, que n\u00e3o envolve muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real, restringe-se \u00e0 atribui\u00e7\u00e3o de efic\u00e1cia real \u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia e ao direito de prefer\u00eancia, e valorados a instrumentalidade registral e o princ\u00edpio da proporcionalidade.<\/p>\n A cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/em>, exce\u00e7\u00e3o ao axioma emptio tollit locatum<\/em>, \u00e0 m\u00e1xima a venda rompe a loca\u00e7\u00e3o <\/em>(dependente, de todo modo, de den\u00fancia contratual), excepcionando, em especial, o princ\u00edpio da relatividade dos efeitos contratuais, permitindo, assim, que o contrato subsista ao neg\u00f3cio dispositivo, \u00e9, na precisa li\u00e7\u00e3o de Orlando Gomes, “uma limita\u00e7\u00e3o convencional \u00e0 propriedade”.[1]<\/strong><\/p>\n Tamb\u00e9m denominada cl\u00e1usula de respeito<\/em>, trata-se de<\/u> direito pessoal com efic\u00e1cia real<\/u><\/em>; uma obriga\u00e7\u00e3o com efic\u00e1cia real, caso, convencionada em loca\u00e7\u00e3o por tempo determinado, inscrito o contrato na matr\u00edcula do bem locado. Sobre o tema, todavia, conv\u00e9m ressaltar, h\u00e1 precedentes do C. Superior Tribunal de Justi\u00e7a relevando pontualmente a aus\u00eancia de registro, se do conhecimento do adquirente a loca\u00e7\u00e3o. [2]<\/strong><\/p>\n Na mesma linha, o direito de prefer\u00eancia<\/u>, que \u00e9 pessoal<\/u> (personal\u00edssimo), tem efic\u00e1cia real<\/u>, caso inscrito o pacto locat\u00edcio, isto \u00e9, adquire, no \u00e2mbito da loca\u00e7\u00e3o, distingue Sylvio Capanema de Souza, “um car\u00e1ter real, ao se assegurar ao locat\u00e1rio a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel, na hip\u00f3tese de desrespeito ao seu direito.”[3]<\/strong><\/p>\n Enfim, a inscri\u00e7\u00e3o requerida \u00e9<\/u>, em conformidade com o esc\u00f3lio de Ant\u00f4nio Junqueira de Azevedo, fator de atribui\u00e7\u00e3o de efic\u00e1cia mais extensa<\/em>, necess\u00e1ria \u00e0 plena oponibilidade da cl\u00e1usula de vig\u00eancia <\/em>e<\/u> do direito de prefer\u00eancia<\/em><\/u>, \u00e0 amplia\u00e7\u00e3o do campo de atua\u00e7\u00e3o de ambos, \u00e0 produ\u00e7\u00e3o de efeitos em rela\u00e7\u00e3o a terceiros, efeitos erga omnes<\/em>.[4]<\/strong><\/p>\n 3. O t\u00edtulo, considerado apenas o direito de prefer\u00eancia, a garantia de seu exerc\u00edcio contra terceiros, estaria sujeito a averba\u00e7\u00e3o<\/em>, \u00e0 luz dos arts. 167, II, 16, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973[5]<\/strong>, e 33, caput<\/em>, da Lei n.\u00ba 8.245\/1991[6]<\/strong>. No entanto, depende de registro em sentido estrito<\/em>, para conferir efeitos reais \u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/em>, \u00e0 vista do que disp\u00f5e o art. 167, I, 3, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973. [7]<\/strong><\/p>\n Embora o art. 8.\u00ba, caput<\/em>, da Lei n.\u00ba 8.245\/1991, ao tratar da cl\u00e1usula de vig\u00eancia e de sua oponibilidade a terceiros adquirentes, fa\u00e7a alus\u00e3o \u00e0 averba\u00e7\u00e3o[8]<\/strong>, prevalece, aqui, em cotejo com o cronol\u00f3gico, o crit\u00e9rio da especialidade, mais forte in concreto<\/em>[9]<\/strong>, portanto, prepondera a regra da Lei de Registros P\u00fablicos, a expressa no art. 167, I, 3, da Lei n\u00ba 6.015\/1973.<\/p>\n Ali\u00e1s, a Lei n.\u00ba 8.245\/1991, em seu art. 81, ao introduzir altera\u00e7\u00f5es na Lei de Registros P\u00fablicos, assim disp\u00f4s:<\/p>\n Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n.\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes altera\u00e7\u00f5es:<\/p>\n “Art. 167. (…)<\/p>\n II \u2013 (…)<\/p>\n 16) do contrato de loca\u00e7\u00e3o, para os fins de exerc\u00edcio de direito de prefer\u00eancia.”<\/p>\n “Art. 169. (…)<\/p>\n III \u2013 o registro previsto no n.\u00b0 3 do inciso I do art. 167, e a averba\u00e7\u00e3o prevista no n.\u00b0 16 do inciso II do art. 167 ser\u00e3o efetuados no cart\u00f3rio onde o im\u00f3vel esteja matriculado (…)<\/p><\/blockquote>\n Ou seja, ao prever a averba\u00e7\u00e3o do pacto locat\u00edcio, para resguardar o exerc\u00edcio da preemp\u00e7\u00e3o, preservou o texto do art. 167, I, 3, da Lei n.\u00ba 6.015\/1973, ao qual se reportou expressamente, que trata do registro do contrato de loca\u00e7\u00e3o, para fins de oponibilidade da cl\u00e1usula de vig\u00eancia, logo, n\u00e3o o revogou. Houve, sob essa \u00f3tica, infere-se, mero equ\u00edvoco terminol\u00f3gico, no texto do art. 8.\u00ba, caput<\/em>, da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n A posterior revoga\u00e7\u00e3o do inc. III do art. 169 da Lei n.\u00ba 6.015\/1973, mais de trinta anos depois, pela Lei n.\u00ba 14.382\/2022, \u00e9, aqui, irrelevante. N\u00e3o afeta a solu\u00e7\u00e3o dada \u00e0 antinomia (mais aparente do que real), que tutela a racionalidade, a coer\u00eancia l\u00f3gica, jur\u00eddico-sistem\u00e1tica da ordem jur\u00eddica, j\u00e1 que o art. 576, \u00a7 1.\u00ba, do CC, ao regular hip\u00f3tese s\u00edmile, relacionada \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de coisas e \u00e0 vincula\u00e7\u00e3o do adquirente \u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia, previu o registro <\/em>do contrato, n\u00e3o sua averba\u00e7\u00e3o<\/em>.[10]<\/strong><\/p>\n Agora, para assegurar efic\u00e1cia real tanto \u00e0 cl\u00e1usula de vig\u00eancia <\/em>como ao direito de prefer\u00eancia<\/em>, \u00e9 injustific\u00e1vel a pr\u00e1tica de dois<\/u> atos registrais<\/u> (registro e averba\u00e7\u00e3o, respectivamente): basta o registro<\/em>. A averba\u00e7\u00e3o<\/em>, assim, fica restrita \u00e0s situa\u00e7\u00f5es nas quais se busca apenas atribuir efeitos erga omnes <\/em>\u00e0 preemp\u00e7\u00e3o. Nessa sentido, h\u00e1 precedente deste C. Conselho Superior da Magistratura[11] <\/strong>e da E. Corregedoria Geral da Justi\u00e7a.[12] <\/strong>No mesmo sentido, o entendimento de Kioitsi Chicuta.[13]<\/strong><\/p>\n Sob essa l\u00f3gica, por conseguinte, discutindo-se, aqui, registro em sentido estrito<\/em>, cabe ao Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo julgar a apela\u00e7\u00e3o (art. 64, VI, do Decreto-lei Estadual n.\u00ba 3\/1969, e arts. 16, V, e 184, II, b<\/em>, do Regimento Interno do TJSP), que, j\u00e1 se adiantou, comporta provimento.<\/p>\n 4. Em aten\u00e7\u00e3o ao dissenso registral, que gravita em torno da especialidade objetiva, toma em conta apenas a incompletude da descri\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis alcan\u00e7ados pela loca\u00e7\u00e3o, os efeitos da<\/u> inscri\u00e7\u00e3o requerida devem ser especialmente ponderados<\/u>, levam aqui ao registro pretendido.<\/p>\n A publicidade registral buscada, inscri\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria, fator de oponibilidade, atuante sobre a extens\u00e3o da efic\u00e1cia da cl\u00e1usula de vig\u00eancia <\/em>e do direito de prefer\u00eancia<\/em>, previstos em cl\u00e1usulas especiais, adjetas, limitativas do direito de propriedade, \u00e9 constitutiva, tem efeito constitutivo; agora, n\u00e3o \u00e9<\/u> (trata-se de dado in casu <\/em>relevante) constitutiva de direito real<\/u>.<\/p>\n Sob outro prisma, n\u00e3o se volta \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o da cadeia de titulares, isto \u00e9, \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o de situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real previamente configurada, nem \u00e0 divulga\u00e7\u00e3o de amea\u00e7as que recaem sobre os direitos inscritos, vale dizer, n\u00e3o se trata de inscri\u00e7\u00e3o declarativa<\/u>.<\/p>\n A inscri\u00e7\u00e3o declarativa, discorre Afr\u00e2nio de Carvalho, “apenas divulga direitos que ganharam exist\u00eancia antes dela ou riscos que pendam sobre direitos inscritos, ocupando, no primeiro caso, os interst\u00edcios deixados no livro pela inscri\u00e7\u00e3o constitutiva, a fim de completar coerentemente a sequ\u00eancia de titulares, e apondo-se, no segundo, a inscri\u00e7\u00e3o preexistente no prop\u00f3sito de advertir sobre a pend\u00eancia de pretens\u00e3o a ela adversa. …”[14]<\/strong><\/p>\n Sob esse enfoque, desdobra-se em duas, a integrativa de registro e a preventiva[15]<\/strong>, uma e outra estranhas ao caso em apre\u00e7o.<\/p>\n O registro requerido, j\u00e1 foi dito, \u00e9 constitutivo, mas n\u00e3o<\/u> importa muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real<\/u>.<\/p>\n Os efeitos a serem obtidos com a publicidade registral visada, restritos \u00e0 amplia\u00e7\u00e3o subjetiva da efic\u00e1cia da cl\u00e1usula de vig\u00eancia e do direito de prefer\u00eancia, legitimam, confrontados os dados lan\u00e7ados no instrumento contratual e as descri\u00e7\u00f5es tabulares, e a despeito do descompasso constatado, o afastamento da exig\u00eancia remanescente, o temperamento do princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n Oportunos, nesse passo, os coment\u00e1rios de Ricardo Dip:<\/p>\n A diversidade de efeitos das inscri\u00e7\u00f5es prediais \u2013 efic\u00e1cias constitutiva, declarativa e de mera not\u00edcia \u2013, consoante a pluralidade dos direitos positivos, faz variar a amplitude e, de conseguinte, a import\u00e2ncia da qualifica\u00e7\u00e3o registral …<\/p>\n Para o exame dos supostos epist\u00eamicos e dos limites da qualifica\u00e7\u00e3o registral, \u00e9 preciso resignar-se a uma tantas particulariza\u00e7\u00f5es, que se p\u00f5em sobretudo em consequ\u00eancia do papel que a ordem normativa confere \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o predial, porque … a qualifica\u00e7\u00e3o (repita-se) varia consoante as leis de reg\u00eancia prevejam inscri\u00e7\u00f5es com preponderante car\u00e1ter constitutivo, declarativo, de mera not\u00edcia, convalidante ou n\u00e3o; …[16]<\/strong><\/p>\n Sob essa l\u00f3gica, a imprecis\u00e3o concernente \u00e0 descri\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis locados, tratados atecnicamente como se fossem um s\u00f3, situado na Avenida Rui Barbosa, 1800, Vila Alexandrina, n\u00e3o \u00e9 \u00f3bice ao registro requerido, mormente \u00e0 luz da expressa men\u00e7\u00e3o \u00e0s matr\u00edculas correspondentes \u00e0s coisas locadas, nas quais, ali\u00e1s, constam o n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis no cadastro municipal, todos inscritos sob o n.\u00ba 22.0002.0027.0000, tamb\u00e9m reportado no instrumento contratual.<\/p>\n O pacto locat\u00edcio permite a exata identifica\u00e7\u00e3o dos bens im\u00f3veis alcan\u00e7ados pela loca\u00e7\u00e3o, todos, ademais, sob a propriedade da locat\u00e1ria. A perplexidade despertada pela descri\u00e7\u00e3o contratual imperfeita, falha, \u00e9 antes aparente.<\/p>\n O objeto da loca\u00e7\u00e3o, \u00e9 certo, abrange todos os im\u00f3veis identificados nas matr\u00edculas n.\u00bas 100.179, 100.180, 100.181. 100.182, 100.183, 100.184, 100.185, 100.186 e 100.187 do 1.\u00ba RI de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos.<\/p>\n Ponderada, assim, a causa da inscri\u00e7\u00e3o, a efic\u00e1cia real do registro predial requerido, que n\u00e3o envolve constitui\u00e7\u00e3o, transmiss\u00e3o de direito real, tampouco regulariza\u00e7\u00e3o da cadeia dominial, n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o suficiente para condicion\u00e1-lo ao aperfei\u00e7oamento descritivo exigido.<\/p>\n A inexatid\u00e3o apurada n\u00e3o constitui empe\u00e7o ao registro, que, conv\u00e9m enfatizar, n\u00e3o implica constitui\u00e7\u00e3o de direito real, n\u00e3o tem por base opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, tampouco visa \u00e0 integra\u00e7\u00e3o do registro.<\/p>\n 5. A inscri\u00e7\u00e3o predial visada n\u00e3o coloca em risco o trato sucessivo, o controle da disponibilidade. A causa do registro, a efic\u00e1cia a ser obtida, restrita a dilargar a oponibilidade da cl\u00e1usula de vig\u00eancia <\/em>e do direito de prefer\u00eancia<\/em>, autoriza, aqui, a pontual suaviza\u00e7\u00e3o do rigor da especialidade objetiva; \u00e9 compat\u00edvel com uma redu\u00e7\u00e3o da amplitude da qualifica\u00e7\u00e3o registral, a ser revestida de menor carga anal\u00edtica.<\/p>\n Vale, sob essa perspectiva, a vetusta, e sempre atual, li\u00e7\u00e3o de Miguel Maria de Serpa Lopes, in verbis<\/em>:<\/p>\n Um princ\u00edpio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o pr\u00f3prio Juiz: em mat\u00e9ria de Registro de Im\u00f3veis t\u00f4da a interpreta\u00e7\u00e3o deve tender para facilitar e n\u00e3o para dificultar o acesso dos t\u00edtulos ao Registro<\/em>, de modo que t\u00f4da a propriedade imobili\u00e1ria<\/em>, e todos os direitos s\u00f4bre ela reca\u00eddos fiquem sob o amparo de regime do Registro Imobili\u00e1rio e participem dos seus benef\u00edcios<\/em>. [17]<\/strong><\/p>\n A prop\u00f3sito, se confirmada fosse a exig\u00eancia pendente, ratificado fosse o ju\u00edzo desqualificador (estorvando a inscri\u00e7\u00e3o, que, al\u00e9m do mais, \u00e9 provis\u00f3ria e dependente de neg\u00f3cio jur\u00eddico eventual e futuro a ser, ocorrente, levado a registro e submetido \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registral), mais se perderia, em cotejo, in concreto<\/em>, com as vantagens advindas da qualifica\u00e7\u00e3o positiva, mormente se levada em conta a seguran\u00e7a jur\u00eddica que proporcionar\u00e1, finalidade a que se predisp\u00f5e o registro.<\/p>\n Em outros e mais simples termos, o que se perde com a recusa do registro \u00e9 de maior relevo do que aquilo que se ganha com a exig\u00eancia, que, adequada ao fim perseguido, n\u00e3o \u00e9, todavia, in casu<\/em>, necess\u00e1ria.<\/p>\n A proporcionalidade em sentido estrito e a necessidade (esta expressando a veda\u00e7\u00e3o do excesso), dois dos tr\u00eas subprinc\u00edpios (o outro \u00e9 o da adequa\u00e7\u00e3o) ent\u00e3o componentes do conte\u00fado do princ\u00edpio da proporcionalidade, est\u00e3o a respaldar o registro objetivado.[18]<\/strong><\/p>\n Conforme acentua Lu\u00eds Roberto Barroso, em passagem aplic\u00e1vel \u00e0 solu\u00e7\u00e3o do dissenso registral em discuss\u00e3o, o princ\u00edpio da proporcionalidade “pode operar, tamb\u00e9m, no sentido de permitir que o juiz gradue o peso da norma, em determinada incid\u00eancia, de modo a n\u00e3o permitir que ela produza um resultado indesejado pelo sistema, fazendo assim a justi\u00e7a do caso concreto.”[19]<\/strong><\/p>\n Trata-se de apontamento em plena conformidade com a flexibiliza\u00e7\u00e3o, com a promovida mitiga\u00e7\u00e3o da especialidade objetiva e a pondera\u00e7\u00e3o efetivada, pr\u00f3pria do ju\u00edzo prudencial, de natureza pr\u00e1tica, da raz\u00e3o pr\u00e1tica caracter\u00edstica da qualifica\u00e7\u00e3o registral, ju\u00edzo pautado e orientado pelas circunst\u00e2ncias concretas.[20]<\/strong><\/p>\n A proporcionalidade, compreendida por Humberto \u00c1vila como postulado normativo aplicativo<\/em>, uma metanorma, \u00e9 vocacionada justamente a orientar a aplica\u00e7\u00e3o de outras normas, institui crit\u00e9rios de aplica\u00e7\u00e3o de outras normas, presta-se a solucionar quest\u00f5es que surgem com a aplica\u00e7\u00e3o do Direito[21]<\/strong>, aqui, a calibrar o controle da especialidade objetiva em ordem a tutelar a seguran\u00e7a jur\u00eddica, sem comprometer o controle do trato sucessivo e da disponibilidade.<\/p>\n Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o e<\/strong>, julgando improcedente a d\u00favida, determino o registro do t\u00edtulo de fls. 37-50<\/strong>, do instrumento particular objeto do pacto locat\u00edcio, prenotado sob o n.\u00ba 138267.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator <\/strong><\/p>\n Notas:<\/strong><\/p>\n [1]<\/strong> Orlando Gomes. Contratos<\/em>. 26.\u00aa ed. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 335.<\/p>\n [2]<\/strong> Cf., v<\/em>.g<\/em>., REsp n.\u00ba 1.269.476\/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 5.2.2013, AgRg no Agravo em REsp n.\u00ba 592.939\/SP, rel. Min. Marco Aur\u00e9lio Bellizze, j. 3.2.2015, e AgRg nos EDcl no REsp n.\u00ba 1.322.238\/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 23.6.2015.<\/p>\n [3]<\/strong> A lei do inquilinato comentada<\/em>: artigo por artigo<\/em>. 13.\u00aa ed. Atualizada por Beatriz Capanema Young. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 183.<\/p>\n [4]<\/strong> Neg\u00f3cio jur\u00eddico<\/em>: exist\u00eancia<\/em>, validade <\/em>e efic\u00e1cia<\/em>. 4.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002, p. 57.<\/p>\n [5]<\/strong> Art. 167. No Registro de Im\u00f3veis, al\u00e9m da matr\u00edcula, ser\u00e3o feitos: (…)<\/p>\n II – \u00a0a averba\u00e7\u00e3o: (…)<\/p>\n 16) do contrato de loca\u00e7\u00e3o, para os fins de exerc\u00edcio de direito de prefer\u00eancia;<\/p>\n [6]<\/strong> Art. 33. O locat\u00e1rio preterido no seu direito de prefer\u00eancia poder\u00e1 reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o pre\u00e7o e demais despesas do ato de transfer\u00eancia, haver para si o im\u00f3vel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, desde que o contrato de loca\u00e7\u00e3o esteja averbado pelo menos trinta dias antes da aliena\u00e7\u00e3o junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n [7]<\/strong> Art. 167. No Registro de Im\u00f3veis, al\u00e9m da matr\u00edcula, ser\u00e3o feitos:<\/p>\n I – \u00a0o registro: (…)<\/p>\n 3) dos contratos de loca\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios, nos quais tenha sido consignada cl\u00e1usula de vig\u00eancia no caso de aliena\u00e7\u00e3o da coisa locada;<\/p>\n [8] <\/strong>nunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupa\u00e7\u00e3o, salvo se a loca\u00e7\u00e3o for por tempo determinado e o contrato contiver cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o e estiver a<\/p>\n [9] <\/strong>: Marcial Pons, 2013, p. 157-158.<\/p>\n [10]<\/strong> Art. 576. Se a coisa for alienada durante a loca\u00e7\u00e3o, o adquirente n\u00e3o ficar\u00e1 obrigado a respeitar o contrato, se nele n\u00e3o for consignada a cl\u00e1usula da sua vig\u00eancia no caso de aliena\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o constar de registro.<\/p>\n \u00a7 1.\u00ba O registro a que se refere este artigo ser\u00e1 o de T\u00edtulos e Documentos do domic\u00edlio do locador, quando a coisa for m\u00f3vel; e ser\u00e1 o Registro de Im\u00f3veis da respectiva circunscri\u00e7\u00e3o, quando im\u00f3vel.<\/p>\n [11]<\/strong> Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00b0 0018645-08.2012.8.26.0114, Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013, e Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 1092648-36.2024.8.26.0100 , de minha relatoria, j. 16.12.2024.<\/p>\n [12]<\/strong> Parecer n.\u00ba 206\/2013-E, aprovado pelo Des. Renato Nalini.<\/p>\n [13]<\/strong> A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel urbano e o registro de im\u00f3veis. <\/em>In: Loca\u00e7\u00f5es: aspectos relevantes, aplica\u00e7\u00e3o do novo C\u00f3digo Civil. <\/em>Casconi, Francisco Antonio; Amorim, Jos\u00e9 Roberto Neves (coord.). S\u00e3o Paulo: Editora M\u00e9todo, 2004. p. 123-148.<\/p>\n [14] <\/strong>Registro de Im\u00f3veis<\/em>. 2.\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 148.<\/p>\n [15] <\/strong>Cf. Afr\u00e2nio de Carvalho. Op<\/em>. cit<\/em>., p. 152.<\/p>\n [16] <\/strong>Sobre a qualifica\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis<\/em>. In<\/strong>: Revista de Direito Imobili\u00e1rio<\/em>. n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 41 e 52.<\/p>\n [17] <\/strong>Tratado de Registros P\u00fablicos<\/em>: Registro Civil das Pessoas Jur\u00eddicas<\/em>, Registro de T\u00edtulos e Documentos e Registro de Im\u00f3veis<\/em>. 5.\u00aa ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1962, p. 346. v. II.<\/p>\n [18] <\/strong>Sobre o tema, cf. Lu\u00eds Roberto Barroso. Curso de Direito Constitucional contempor\u00e2neo<\/em>: os conceitos fundamentais e a constru\u00e7\u00e3o do novo modelo<\/em>. 8.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2019, p. 249-255 e 511-512.<\/p>\n [19] <\/strong>Op<\/em>. cit<\/em>., <\/em>p. 292.<\/p>\n [20] <\/strong>A respeito do tema, cf. Ricardo Dip. Sobre a qualifica\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis<\/em>. In<\/strong>: Revista de Direito Imobili\u00e1rio<\/em>. n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 40-42.<\/p>\n [21] <\/strong>Teoria dos princ\u00edpios<\/em>: da defini\u00e7\u00e3o \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios jur\u00eddicos<\/em>. 12.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 2011, p. 134-135, 145-149 e 173-188.<\/p>\n (DJe de 07.07.2025 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000839-86.2024.8.26.0577, da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos, em que \u00e9 apelante SUPERMERCADO ALEAN DE SANTANA LTDA (SUPERMERCADO PRODUTOR), \u00e9 apelado 2\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DOS CAMPOS. ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20272","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20272","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20272"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20272\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20273,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20272\/revisions\/20273"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20272"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20272"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20272"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"