![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1008398-55.2024.8.26.0590, da Comarca de S\u00e3o Vicente, em que \u00e9 apelante ROSELI LINO CORTEZ, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARRCA DE S\u00c3O VICENTE.<\/p>\n ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “N\u00e3o conheceram o recurso de apela\u00e7\u00e3o, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 23 de maio de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1008398-55.2024.8.26.0590<\/p>\n Apelante: Roseli Lino Cortez<\/p>\n Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de S\u00e3o Vicente<\/p>\n VOTO N\u00ba 43.795<\/u><\/strong><\/p>\n Direito registral \u2013 D\u00favida inversa \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Escritura de venda e compra lavrada antes da vig\u00eancia da lei n.6.015\/73 \u2013 \u00danica exig\u00eancia impugnada: aus\u00eancia de elementos de qualifica\u00e7\u00e3o da parte compradora \u2013 Necessidade de complementa\u00e7\u00e3o dos dados (RG e CPF) \u2013 Atendimento das demais exig\u00eancias no curso do procedimento \u2013 Descri\u00e7\u00e3o insuficiente do im\u00f3vel, objeto de transcri\u00e7\u00e3o com marcos imprecisos e desfalques \u2013 D\u00favida prejudicada \u2013 Recurso n\u00e3o conhecido.<\/strong><\/p>\n Caso em exame<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que julgou procedente d\u00favida inversa, mantendo \u00f3bice ao registro de escrituras de compra e venda apresentadas ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Vicente para regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade de im\u00f3vel. A escritura de venda e compra lavrada em 1962 n\u00e3o cont\u00e9m indica\u00e7\u00e3o sobre os n\u00fameros dos documentos de RG e CPF dos compradores, os quais foram exigidos pelo Registrador. A descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, por sua vez, \u00e9 imprecisa.<\/p>\n Quest\u00e3o em discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n As quest\u00f5es em discuss\u00e3o consistem em saber se (i) \u00e9 poss\u00edvel o registro do t\u00edtulo sem os n\u00fameros de RG e CPF dos compradores, e (ii) se h\u00e1 necessidade de retifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea maior em que inserido o objeto do neg\u00f3cio jur\u00eddico em atendimento ao princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n Raz\u00f5es de decidir<\/strong><\/p>\n A falta de impugna\u00e7\u00e3o de todas as exig\u00eancias torna a d\u00favida prejudicada, o que n\u00e3o impede an\u00e1lise daquela questionada para orienta\u00e7\u00e3o de futura prenota\u00e7\u00e3o. O cumprimento de exig\u00eancias no curso do procedimento tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 admitido por implicar altera\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. 4. O princ\u00edpio da legalidade estrita rege o sistema registral e permite ao Oficial recusar t\u00edtulos que n\u00e3o atendam os requisitos legais. 5. Escritura lavrada em 1962 n\u00e3o est\u00e1 sujeita \u00e0s exig\u00eancias da Lei de Registros P\u00fablicos, mas a falta de individua\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel impede o registro por afronta ao princ\u00edpio da especialidade objetiva.<\/p>\n Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 6. Recurso n\u00e3o conhecido.<\/p>\n Tese de julgamento:<\/p>\n “1. A falta de impugna\u00e7\u00e3o de todas as exig\u00eancias torna a d\u00favida prejudicada, o que n\u00e3o impede an\u00e1lise daquela questionada para orienta\u00e7\u00e3o de futura prenota\u00e7\u00e3o. O cumprimento de exig\u00eancias no curso do procedimento tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 admitido por implicar altera\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. 2. Escritura lavrada anteriormente \u00e0 Lei de Registros P\u00fablicos n\u00e3o se submete \u00e0s suas exig\u00eancias, mas a falta de individua\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel impede o registro (princ\u00edpio da especialidade objetiva)”.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o e jurisprud\u00eancia citadas:<\/strong><\/p>\n – Lei n. 8.935\/1994, art. 28; Lei n. 6.015\/73, arts. 106, 176, 225 e 236; C\u00f3digo Civil, art. 1.603.<\/p>\n – CSM, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 1010611-31.2022.8.26.0161,\u00a0\u00a0\u00a0 Rel. Des. Fernando Torres Garcia, j. 29\/06\/2023; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 1045132-80.2021.8.26.0114, Rel. Des. Fernando Torres Garcia, j. 27\/01\/2023; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n. 1001900-32.2020.8.26.0541, Rel. Des. Ricardo Anafe, j. 18\/02\/2021.<\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Roseli Lino Cortez contra r. senten\u00e7a que julgou procedente d\u00favida inversa, mantendo \u00f3bice ao registro de escrituras p\u00fablicas de compra e venda apresentadas ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de S\u00e3o Vicente (fls.111\/114).<\/p>\n A parte requerente suscitou d\u00favida, informando ser inventariante no processo de autos n.0009320-56.2000.8.26.0590, cujo objeto era a partilha dos bens deixados por Hor\u00e1cio Gonzaga Cortez e Ol\u00edmpia Lino Cortez; que apresentou escritura de venda e compra lavrada em 21 de agosto de 1962 pelo 2\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de S\u00e3o Vicente, a qual aponta como vendedor Jo\u00e3o Francisco Bensdorp e como comprador Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque; que recebeu nota devolutiva (fl.18), exigindo c\u00f3pia de documento que contivesse o RG e o CPF de Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque e qualifica\u00e7\u00e3o completa de seu c\u00f4njuge, Diva da Silva Albuquerque; que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel saber se ambos eram cadastrados no antigo CIC, j\u00e1 que este documento foi criado em 1968 e sua emiss\u00e3o come\u00e7ou em 1970; que diligenciou perante diversos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos a fim de obter as identifica\u00e7\u00f5es requeridas, mas sem \u00eaxito; que as demais exig\u00eancias elencadas na nota devolutiva puderam ser cumpridas; que as informa\u00e7\u00f5es faltantes s\u00e3o sigilosas e s\u00f3 poderiam ser obtidas com autoriza\u00e7\u00e3o judicial, o que justifica a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida. Requereu a expedi\u00e7\u00e3o de of\u00edcio \u00e0 Receita Federal e ao Instituto de Criminal\u00edstica de S\u00e3o Paulo, com o objetivo de localizar os n\u00fameros de RG e CPF requisitados pelo Registrador, al\u00e9m de gratuidade processual (fls.01\/05).<\/p>\n O Oficial manifestou-se \u00e0s fls.34\/37, indicando que a escritura p\u00fablica, lavrada entre as partes Jo\u00e3o Francisco Bensdorp e Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque, foi prenotada inicialmente sob o n.499.661, em 26 de outubro de 2021; que, diante da reapresenta\u00e7\u00e3o daquela escritura e da escritura p\u00fablica firmada entre Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque e Hor\u00e1cio Gonzaga Cortez, ambas com o mesmo objeto, foram emitidas novas notas devolutivas (prenota\u00e7\u00f5es n.532.043 e 532.044, respectivamente – fls.23\/24); que novos \u00f3bices foram apontados com vistas a atender os princ\u00edpios da seguran\u00e7a jur\u00eddica, da continuidade, da especialidade subjetiva e da roga\u00e7\u00e3o; que \u00e9 necess\u00e1ria a apresenta\u00e7\u00e3o do espelho de IPTU ou da certid\u00e3o do valor venal do im\u00f3vel transacionado para possibilitar a cobran\u00e7a de emolumentos; que o registro da segunda escritura s\u00f3 ser\u00e1 poss\u00edvel ap\u00f3s o registro do t\u00edtulo prenotado sob o n.532.043 e apresenta\u00e7\u00e3o de documentos complementares (fls.34\/37).<\/p>\n Visando atender as exig\u00eancias complementares apontadas, a parte requerente trouxe novos documentos (fls.50\/87).<\/p>\n A senten\u00e7a do ju\u00edzo de primeiro grau negou o registro do t\u00edtulo em raz\u00e3o da insurg\u00eancia parcial contra as exig\u00eancias, bem como pelo cumprimento de parte delas no curso do procedimento.<\/p>\n Em suas raz\u00f5es de apela\u00e7\u00e3o (fls.120\/126), a parte reiterou a impossibilidade de obter c\u00f3pia do RG e CPF de Sebasti\u00e3o e Diva sem autoriza\u00e7\u00e3o judicial, alegando que a aus\u00eancia do n\u00famero de CPF n\u00e3o pode ser empecilho para registro de neg\u00f3cio jur\u00eddico aperfei\u00e7oado em 1962 e que o pedido de encaminhamento de of\u00edcio a \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos foi ignorado, bem como impugnando todas as exig\u00eancias formuladas pelo Oficial.<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls.152\/154).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n De pro\u00eamio, \u00e9 importante ressaltar que s\u00e3o incab\u00edveis custas e honor\u00e1rios nesta via administrativa, pelo que n\u00e3o h\u00e1 por que se falar em gratuidade processual.<\/p>\n Vale ressaltar, tamb\u00e9m, que o Registrador disp\u00f5e de autonomia e independ\u00eancia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n De fato, no sistema registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de t\u00edtulo que atenda aos ditames legais.<\/p>\n Em outras palavras, o Oficial, quando da qualifica\u00e7\u00e3o registral, perfaz exame dos elementos extr\u00ednsecos do t\u00edtulo \u00e0 luz dos princ\u00edpios e normas do sistema jur\u00eddico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n \u00c9 o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Servi\u00e7o:<\/p>\n “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais”.<\/p><\/blockquote>\n No caso, o Oficial esclareceu que realizou uma primeira qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, prenotado inicialmente sob o n.499.661, em 26 de outubro de 2021, a qual deu origem \u00e0 nota devolutiva de fl.18.<\/p>\n Ap\u00f3s a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, o t\u00edtulo, desta vez formado tamb\u00e9m pela escritura p\u00fablica firmada entre Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque e Hor\u00e1cio Gonzaga Cortez (prenota\u00e7\u00f5es n.532.043 e 532.044), foi reencaminhado \u00e0 serventia em atendimento \u00e0 decis\u00e3o de fls.19, para comunica\u00e7\u00e3o ao Oficial da instaura\u00e7\u00e3o do procedimento e recebimento de prenota\u00e7\u00e3o v\u00e1lida, momento em que nova qualifica\u00e7\u00e3o foi feita, dando origem a notas devolutivas com exig\u00eancias complementares (fls.34\/37).<\/p>\n Note-se que, apesar de terem sido feitas exig\u00eancias complementares \u00e0 primeira qualifica\u00e7\u00e3o, n\u00e3o houve infra\u00e7\u00e3o disciplinar em raz\u00e3o de descumprimento do item 38, Cap\u00edtulo XX, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a. Isso porque a primeira nota devolutiva, fl.18, j\u00e1 inclu\u00edra a impossibilidade de localiza\u00e7\u00e3o do registro correspondente ao im\u00f3vel nos arquivos da serventia, o qual teria poss\u00edvel origem no 3\u00ba RI de Santos:<\/p>\n \u201cTrata-se de escritura de venda e compra de 21 de agosto de 1.962, lavrada pelo 2\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de S\u00e3o Vicente-SP, livro 7, fls. 86.<\/p>\n Foi realizada busca nos assentos desta Serventia, em rela\u00e7\u00e3o ao TERRENO ENCRAVADO no fundo dos LOTES 5 e 6 da QUADRA 7 da VILA PEDRO DUARTE, no entanto n\u00e3o foi localizado registro correspondente ao im\u00f3vel em quest\u00e3o no indicador real desta Serventia.<\/p>\n Deste modo, se faz necess\u00e1rio apresentar a certid\u00e3o do registro do im\u00f3vel acima citado, onde consta como propriet\u00e1rio JO\u00c3O FRANCISCO BENSDORP.<\/p>\n Obs: Com base nas buscas realizadas nesta Serventia, verifica-se que os lotes 5 e 6 da quadra 7 da VILA PEDRO DUARTE, possui origem no 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de Santos-SP.<\/p>\n Apresentar c\u00f3pia autenticada de documento onde consta o RG\u00a0\u00a0\u00a0 e CPF do adquirente SEBASTI\u00c3O MARTINS ALBUQUERQUE.<\/p>\n Apresentar requerimento dirigido ao Oficial desta Serventia, assinado pela parte interessada, (c\/ firma reconhecida), constando do mesmo a qualifica\u00e7\u00e3o completa do c\u00f4njuge do adquirente SEBASTI\u00c3O MARTINS ALBUQUERQUE (nacionalidade, profiss\u00e3o RG, CPF e domic\u00edlio). Este requerimento deve ser apresentado com c\u00f3pias autenticadas dos documentos que comprovem referidas qualifica\u00e7\u00f5es, incluindo certid\u00e3o de casamento atualizada. Na certid\u00e3o de casamento, dever\u00e1 constar o regime de bens adotado.<\/p>\n Apresentar GUIA DO ITBI devidamente recolhido”.<\/p>\n Assim, somente ap\u00f3s a apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es relativas \u00e0s transcri\u00e7\u00f5es n.30.734 e n.34.547 do 1\u00ba Registro de Im\u00f3veis de Santos (fls.69\/77), seria poss\u00edvel a identifica\u00e7\u00e3o de novos fatores que impediriam o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n A apela\u00e7\u00e3o, no entanto, n\u00e3o deve ser conhecida, pois a d\u00favida est\u00e1 prejudicada.<\/p>\n Vejamos os motivos.<\/p>\n Em face da nota devolutiva acima transcrita e ap\u00f3s esgotar as tentativas de obten\u00e7\u00e3o dos n\u00fameros de RG e CPF de Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque e Diva da Silva Albuquerque junto a diversos \u00f3rg\u00e3os da Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica, a parte apelante suscitou d\u00favida, impugnando apenas a exig\u00eancia relativa \u00e0 complementa\u00e7\u00e3o da qualifica\u00e7\u00e3o da parte compradora.<\/p>\n A aus\u00eancia de insurg\u00eancia contra uma ou mais exig\u00eancias registr\u00e1rias ou mesmo a anu\u00eancia com qualquer delas prejudica a d\u00favida, que s\u00f3 admite duas solu\u00e7\u00f5es: a) a determina\u00e7\u00e3o do registro do t\u00edtulo protocolado e prenotado, que \u00e9 analisado, em reexame da qualifica\u00e7\u00e3o, tal como se encontrava no momento em que surgida dissens\u00e3o entre o apresentante e o Oficial de Registro de Im\u00f3veis; ou b) manuten\u00e7\u00e3o da recusa do Oficial.<\/p>\n Nesse sentido:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. D\u00daVIDA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESS\u00c3O DE DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUS\u00caNCIA DE IMPUGNA\u00c7\u00c3O DOS \u00d3BICES REGISTR\u00c1RIOS. D\u00daVIDA PREJUDICADA. RECURSO N\u00c3O CONHECIDO” (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1010611-31.2022.8.26.0161; Rel. Des. Fernando Torres Garcia, Corregedor Geral; \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Diadema – 1\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 29\/06\/2023; Data de Registro: 11\/07\/2023).<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – ESCRITURA P\u00daBLICA DE DOA\u00c7\u00c3O – AUS\u00caNCIA DE INSURG\u00caNCIA ESPECIFICADA DOS \u00d3BICES REGISTR\u00c1RIOS – D\u00daVIDA PREJUDICADA – APELO N\u00c3O CONHECIDO” (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1045132-80.2021.8.26.0114: Rel. Des. FERNANDO TORRES GARCIA, Corregedor Geral; \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 1\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 27\/1\/2023; Data de Registro: 2\/2\/2023).<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Irresigna\u00e7\u00e3o parcial – D\u00favida – Apela\u00e7\u00e3o interposta que impugnou apenas parte das exig\u00eancias – D\u00favida prejudicada Recurso n\u00e3o conhecido” (TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001900-32.2020.8.26.0541; Rel. Des. RICARDO ANAFE, Corregedor Geral; \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Santa F\u00e9 do Sul – Vara do Juizado Especial C\u00edvel; Data do Julgamento: 18\/2\/2021; Data de Registro: 5\/3\/2021).<\/p><\/blockquote>\n N\u00e3o bastasse isso, a parte, ao suscitar a d\u00favida e apresentar novamente o t\u00edtulo composto pelas escrituras p\u00fablicas de compra e venda, cujo registro foi negado mediante apresenta\u00e7\u00e3o de novas exig\u00eancias (fls.34\/37), passou a cumpri-las ao longo deste procedimento, o que tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 admitido.<\/p>\n Como se sabe, no curso de d\u00favida, n\u00e3o se pode alterar o t\u00edtulo apresentado para cumprimento de exig\u00eancia (item 39.5.1, Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ):<\/p>\n \u201c39.5.1. No curso da d\u00favida n\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel a altera\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo apresentado para registro, visando atender exig\u00eancia formulada pelo Oficial\u201d.<\/p><\/blockquote>\n A jurisprud\u00eancia deste Conselho Superior da Magistratura \u00e9 tranquila no sentido de que a concord\u00e2ncia, ainda que t\u00e1cita, com qualquer das exig\u00eancias feitas pelo registrador ou o atendimento no curso da d\u00favida ou de recurso contra decis\u00e3o nela proferida prejudica-a:<\/p>\n “A d\u00favida registr\u00e1ria n\u00e3o se presta para o exame parcial das exig\u00eancias formuladas e n\u00e3o comporta o atendimento de exig\u00eancia depois de sua suscita\u00e7\u00e3o, pois a qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo \u00e9 feita, integralmente, no momento em que \u00e9 apresentado para registro. Admitir o atendimento de exig\u00eancia no curso do procedimento da d\u00favida teria como efeito a indevida prorroga\u00e7\u00e3o do prazo de validade da prenota\u00e7\u00e3o e, em consequ\u00eancia, impossibilitaria o registro de eventuais outros t\u00edtulos representativos de direitos reais contradit\u00f3rios que forem apresentados no mesmo per\u00edodo. Em raz\u00e3o disso, a aquiesc\u00eancia do apelante com uma das exig\u00eancias formuladas prejudica a aprecia\u00e7\u00e3o das demais mat\u00e9rias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 60.460.0\/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador S\u00e9rgio Augusto Nigro Concei\u00e7\u00e3o, e na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 81.685-0\/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Lu\u00eds de Macedo” (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n.\u00ba 220.6\/6-00).<\/p><\/blockquote>\n Nada impede, por\u00e9m, que se analise a exig\u00eancia impugnada para orienta\u00e7\u00e3o de futura prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n No caso concreto, o t\u00edtulo apresentado consiste em escritura de venda e compra lavrada em 21 de agosto de 1962 pelo 2\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas e de Protesto de Letras e T\u00edtulos de S\u00e3o Vicente, cujo objeto \u00e9 \u201cUM TERRENO encravado nos fundos dos lotes 5 e 6 da quadra 7 da Vila Pedro Duarte (…)\u201d e que aponta como vendedor Jo\u00e3o Francisco Bensdorp e como comprador Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque (fls.12\/17).<\/p>\n A certid\u00e3o de \u00f3bito de Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque, fls.10\/11, indica que estava casado com Diva da Silva Albuquerque no momento de seu falecimento.<\/p>\n A irresigna\u00e7\u00e3o da parte apelante diz respeito \u00e0 impossibilidade de localiza\u00e7\u00e3o dos n\u00fameros de RG e CPF de Sebasti\u00e3o e Diva.<\/p>\n A atual Lei de Registros P\u00fablicos entrou em vigor em janeiro de 1976, disciplinando em seu artigo 176 a matr\u00edcula dos im\u00f3veis, bem como o registro e as averba\u00e7\u00f5es dos atos relacionados no artigo 167.<\/p>\n O artigo 176, \u00a7 1\u00ba, III, item 2, al\u00ednea “a”, da LRP, exige a completa qualifica\u00e7\u00e3o do adquirente no registro do im\u00f3vel, com indica\u00e7\u00e3o do n\u00famero no Cadastro de Pessoas F\u00edsicas do Minist\u00e9rio da Fazenda ou no Registro Geral de Identidade ou, \u00e0 falta deste, de sua filia\u00e7\u00e3o:<\/p>\n “O Livro n\u00ba 2 – Registro Geral – ser\u00e1 destinado, \u00e0 matr\u00edcula dos im\u00f3veis e ao registro ou averba\u00e7\u00e3o dos atos relacionados no art. 167 e n\u00e3o atribu\u00eddos ao Livro n\u00ba 3.<\/p>\n \u00a7 1\u00ba A escritura\u00e7\u00e3o do Livro n\u00ba 2 obedecer\u00e1 \u00e0s seguintes normas: (…)<\/p>\n III – s\u00e3o requisitos do registro no Livro n\u00ba 2: (…) o nome, domic\u00edlio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: tratando-se de pessoa f\u00edsica, o estado civil, a profiss\u00e3o e o n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro de Pessoas F\u00edsicas do Minist\u00e9rio da Fazenda ou do Registro Geral da c\u00e9dula de identidade, ou, \u00e0 falta deste, sua filia\u00e7\u00e3o”.<\/p><\/blockquote>\n Assim tamb\u00e9m prev\u00ea o item 61 do Cap. XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a:<\/p>\n “61. A qualifica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, quando se tratar de pessoa f\u00edsica, referir\u00e1 ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profiss\u00e3o, resid\u00eancia e domic\u00edlio, n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro das Pessoas F\u00edsicas do Minist\u00e9rio da Fazenda (CPF), n\u00famero do Registro Geral (RG) de sua c\u00e9dula de identidade ou, \u00e0 falta deste, sua filia\u00e7\u00e3o e, sendo casado, o nome e qualifica\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n\u00ba 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.<\/p><\/blockquote>\n Em contrapartida, o \u00a72\u00ba do artigo 176 da LRP disp\u00f5e:<\/p>\n \u201c\u00a7 2\u00ba Para a matr\u00edcula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vig\u00eancia do Decreto n\u00ba 4.857, de 9 de novembro de 1939, n\u00e3o ser\u00e3o observadas as exig\u00eancias deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legisla\u00e7\u00e3o anterior\u201d.<\/p><\/blockquote>\n Desta forma, em raz\u00e3o de a escritura p\u00fablica ter sido lavrada em 1962, ou seja, antes da vig\u00eancia da atual Lei de Registros P\u00fablicos, as exig\u00eancias do artigo 176 podem ser dispensadas.<\/p>\n Ademais, para casos de dificuldade na obten\u00e7\u00e3o de dados personal\u00edssimos das partes que firmaram a escritura p\u00fablica de venda e compra, como no caso em tela, a regra do artigo 176, \u00a7 1\u00ba, inciso III, item 2, al\u00ednea “a”, da Lei de Registros P\u00fablicos, traz um abrandamento da interpreta\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da especialidade subjetiva ao admitir que, na falta dos n\u00fameros de RG e CPF, o adquirente seja qualificado por sua filia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A filia\u00e7\u00e3o, por sua vez, \u00e9 provada pela certid\u00e3o do assento de nascimento registrado no Registro Civil, podendo-se admitir certid\u00f5es de casamento e \u00f3bito, cujos registros s\u00e3o integrados ao de nascimento, conforme disp\u00f5em os artigos 1.603 do C\u00f3digo Civil e 106 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Assim, uma vez apresentada qualquer uma das certid\u00f5es mencionadas e comprovada a impossibilidade de obten\u00e7\u00e3o dos documentos pela parte, igualmente poss\u00edvel o afastamento da exig\u00eancia, vez que a pr\u00f3pria Lei de Registros P\u00fablicos mitiga o princ\u00edpio da especialidade subjetiva.<\/p>\n Vale ressaltar que os documentos apresentados no curso deste procedimento, fls.50\/87, dever\u00e3o ser objeto de novo protocolo perante o Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Vicente, para nova qualifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Vale ressaltar, ainda, que, conforme apontado na nota devolutiva complementar (prenota\u00e7\u00e3o n.532.043), o registro origin\u00e1rio possui descri\u00e7\u00e3o prec\u00e1ria e n\u00e3o encontra perfeita correspond\u00eancia com o objeto da compra e venda que se pretende registrar:<\/p>\n \u201c1) Em consulta aos indicadores reais desta Serventia foram encontradas v\u00e1rias refer\u00eancias a im\u00f3veis constitu\u00eddos\/situados sobre os lotes n\u00bas 5 e 6, da quadra n\u00ba 7, da Vila Pedro Duarte. \u00c9 dizer, os terrenos inicialmente constantes das transcri\u00e7\u00f5es foram objetos de destaques n\u00e3o possibilitando, neste momento, a sua plena identifica\u00e7\u00e3o, a qual apenas poder\u00e1 ser realizada se previamente o interessado promover a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea\/apura\u00e7\u00e3o de remanescente dos terrenos (art. 213, II, da Lei 6.016\/73).<\/p><\/blockquote>\n A aus\u00eancia desta especializa\u00e7\u00e3o ofende diretamente o princ\u00edpio da especialidade objetiva que impossibilita o registro da escritura nos moldes pretendidos (…)\u201d.<\/p>\n O artigo 176, \u00a7 1\u00ba, inciso II, item 3, b, da Lei n.6.015\/73, estabelece que:<\/p>\n \u201cArt. 176 – O Livro n\u00ba 2 – Registro Geral – ser\u00e1 destinado, \u00e0 matr\u00edcula dos im\u00f3veis e ao registro ou averba\u00e7\u00e3o dos atos relacionados no art. 167 e n\u00e3o atribu\u00eddos ao Livro n\u00ba 3.<\/p>\n \u00a7 1\u00ba A escritura\u00e7\u00e3o do Livro n\u00ba 2 obedecer\u00e1 \u00e0s seguintes normas: (…)<\/p>\n II – s\u00e3o requisitos da matr\u00edcula: (…)<\/p>\n a – identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, que\u00a0\u00a0\u00a0 ser\u00e1 feita com indica\u00e7\u00e3o: (…)<\/p>\n b – se urbano, de suas caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, \u00e1rea, logradouro, n\u00famero e de sua designa\u00e7\u00e3o cadastral, se houver\u201d.<\/p><\/blockquote>\n Na forma do artigo 236 da mesma lei, \u201cnenhum registro poder\u00e1 ser feito sem que o im\u00f3vel a que se referir esteja matriculado\u201d.<\/p>\n Como o im\u00f3vel a que se refere o t\u00edtulo apresentado ainda \u00e9 objeto de transcri\u00e7\u00e3o, para seu registro, h\u00e1 necessidade de abertura de matr\u00edcula, o que envolve o cumprimento dos requisitos legais.<\/p>\n N\u00e3o se ignora que a escritura remonta \u00e0 d\u00e9cada de 60, \u00e9poca em que n\u00e3o havia o rigor legal de hoje quanto \u00e0 precis\u00e3o do conte\u00fado do ato de registro, o que explica o motivo dos descompassos quando comparada com a descri\u00e7\u00e3o tabular.<\/p>\n Ciente desta circunst\u00e2ncia, o legislador, ao editar a Lei n. 6.015\/73, previu a regra de transi\u00e7\u00e3o disposta no \u00a7 2\u00ba do art. 176, j\u00e1 mencionada.<\/p>\n N\u00e3o se ignora, ainda, o disposto no \u00a7 15 do artigo 176 da Lei n. 6.015\/73, segundo o qual:<\/p>\n “ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja seguran\u00e7a quanto \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o e \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, a crit\u00e9rio do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matr\u00edcula poder\u00e1 ser aberta nos termos do \u00a7 14 deste artigo”.<\/p><\/blockquote>\n Contudo, a flexibiliza\u00e7\u00e3o legal somente se opera quando h\u00e1 seguran\u00e7a quanto \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o e \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e0 vista dos dados do registro anterior, sob pena de ofensa \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica que se espera do sistema.<\/p>\n A certid\u00e3o expedida pelo 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de Santos descreve os im\u00f3veis objeto das transcri\u00e7\u00f5es n.30.734 e 34.547, os quais fizeram parte do loteamento Vila Pedro Duarte, e relata, ainda, que \u201ca contar do ano de 1.926 at\u00e9 6 de fevereiro de 1.939 (data da instala\u00e7\u00e3o do 3\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis), deles n\u00e3o constam que, JO\u00c3O FRANCISCO BENSDORP e sua mulher MARIA DAS DORES BENSDORP, hajam alienado o LOTE N\u00ba.05, da QUADRA N\u00ba.07, do loteamento denominado VILA PEDRO DUARTE, no Munic\u00edpio de S\u00e3o Vicente (…), o qual de acordo com a planta assim se descreve: \u201cmede 10,00 ms de frente para a Avenida Motta Lima, igual metragem na linha de fundos, por 42,00 ms da frente aos fundos de ambos os lados, perfazendo a \u00e1rea de 420,00 m\u00b2; confrontando pela frente com a mencionada Avenida, de um lado com o lote 06, de outro lado com a Rua Quarta e nos fundos com o lote 04\u201d (fl.75).<\/p>\n Por sua vez, a parcela adquirida por Sebasti\u00e3o Martins Albuquerque, fls.12\/17, \u00e9 descrita como \u201cterreno encravado nos fundos dos lotes 5 e 6 da quadra 7 da Vila Pedro Duarte, medindo 9,00 metros de frente para a rua Quarta; 17,40 metros do lado da Avenida Projetada, com a qual faz esquina; 15,00 metros do lado que confronta com os lotes 5 e 6 e 0 metro nos fundos, com a \u00e1rea de 73,00ms2, mais ou menos (…)\u201d.<\/p>\n No caso concreto, o Oficial j\u00e1 evidenciou que, pela diverg\u00eancia entre os dados constantes na transcri\u00e7\u00e3o, notadamente pelos in\u00fameros desfalques sofridos, e os dados do t\u00edtulo, n\u00e3o se pode ter certeza quanto \u00e0 individua\u00e7\u00e3o do bem, o que confirma a necessidade de retifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea maior em que inserido.<\/p>\n A transcri\u00e7\u00e3o \u00e9 o retrato de uma \u00e9poca, mas os sucessivos desfalques exigem que previamente se apure o remanescente para que se possa saber com um m\u00ednimo de seguran\u00e7a:<\/p>\n a) se o t\u00edtulo que se pretende registrar se encontra na for\u00e7a da transcri\u00e7\u00e3o original; b) caso positivo, onde se situa dentro da transcri\u00e7\u00e3o e qual a descri\u00e7\u00e3o da \u00e1rea remanescente.<\/p>\n Sem tal provid\u00eancia, controle efetivo da disponibilidade e da especialidade na transcri\u00e7\u00e3o de origem \u00e9 imposs\u00edvel.<\/p>\n O registro pretendido, portanto, n\u00e3o pode ser admitido (artigo 225, \u00a7 2\u00ba, da Lei de Registros P\u00fablicos):<\/p>\n \u201cConsideram-se irregulares, para efeito de matr\u00edcula, os t\u00edtulos nos quais a caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o coincida com a que consta do registro anterior\u201d.<\/p><\/blockquote>\n O processo registral envolve a coordena\u00e7\u00e3o entre o que j\u00e1 consta do registro e o que \u00e9 apresentado a ingresso. As regras relativas ao princ\u00edpio da especialidade \u201cimpedem que sejam registrados t\u00edtulos cujo objeto n\u00e3o seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necess\u00e1rio que a caracteriza\u00e7\u00e3o do objeto do neg\u00f3cio repita os elementos de descri\u00e7\u00e3o constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de aliena\u00e7\u00e3o de parte de um im\u00f3vel, necess\u00e1rio ser\u00e1 que a descri\u00e7\u00e3o da parte permita localiz\u00e1-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos os elementos necess\u00e1rios \u00e0 abertura da matr\u00edcula (conf. Jorge de Seabra Magalh\u00e3es, ob. cit., p. 63)” (Narciso Orlandi Neto, Retifica\u00e7\u00e3o do registro de im\u00f3veis, S\u00e3o Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 68).<\/p>\n Dizendo de outro modo, ingresso imediato n\u00e3o \u00e9 mesmo poss\u00edvel pela falta das medidas perimetrais e da \u00e1rea superficial do terreno da \u00e1rea maior remanescente em que inserido o im\u00f3vel objeto da escritura, o qual, com isso, tamb\u00e9m n\u00e3o tem descri\u00e7\u00e3o completa. Falta indica\u00e7\u00e3o de marcos seguros que permitam levantar de onde ser\u00e1 destacado o im\u00f3vel em quest\u00e3o, sob pena de ofensa aos princ\u00edpios da especialidade objetiva e da disponibilidade.<\/p>\n Importante reiterar que tais princ\u00edpios visam garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos registros p\u00fablicos, evitando sobreposi\u00e7\u00e3o de \u00e1reas ou incertezas quanto \u00e0 titularidade e \u00e0s dimens\u00f5es do im\u00f3vel.<\/p>\n Por isso mesmo, o im\u00f3vel deve estar perfeitamente descrito de modo a permitir sua exata localiza\u00e7\u00e3o e individualiza\u00e7\u00e3o, sem se confundir com qualquer outro.<\/p>\n N\u00e3o basta, por certo, a indica\u00e7\u00e3o das medidas perimetrais e da \u00e1rea do im\u00f3vel em escritura de compra e venda. \u00c9 que sem apura\u00e7\u00e3o da \u00e1rea remanescente em que inserido n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel assegurar que a parte dispon\u00edvel coincide com o im\u00f3vel descrito no t\u00edtulo, em todas as suas caracter\u00edsticas.<\/p>\n Observa-se, por fim, que a certid\u00e3o de fls.84\/85 faz men\u00e7\u00e3o \u00e0 Lei Complementar n.90\/95 do Munic\u00edpio de S\u00e3o Vicente, a qual facilitou a regulariza\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o, reforma, amplia\u00e7\u00e3o ou acr\u00e9scimo de alvenaria, n\u00e3o se debru\u00e7ando sobre assuntos fundi\u00e1rios, tampouco contendo qualquer disposi\u00e7\u00e3o sobre terrenos, o que contribui para a caracteriza\u00e7\u00e3o das irregularidades ora apontadas.<\/p>\n Desta forma, para a pr\u00f3pria seguran\u00e7a do registro imobili\u00e1rio e dos efeitos dele irradiados e com a finalidade de se preservar a especialidade registr\u00e1ria, sem retifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via da \u00e1rea maior (apura\u00e7\u00e3o da descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel remanescente das transcri\u00e7\u00f5es n.30.734 e 34.547, com indica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e limites atuais), invi\u00e1vel a inscri\u00e7\u00e3o de novo t\u00edtulo na t\u00e1bua registral, com abertura de matr\u00edcula.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto, n\u00e3o conhe\u00e7o o recurso de apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n (DJe de 03.06.2025 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1008398-55.2024.8.26.0590, da Comarca de S\u00e3o Vicente, em que \u00e9 apelante ROSELI LINO CORTEZ, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARRCA DE S\u00c3O VICENTE. ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20222","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20222","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20222"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20222\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20223,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20222\/revisions\/20223"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20222"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20222"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20222"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"