![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1007743-64.2025.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante BERGEN INCORPORACAO LTDA, \u00e9 apelado 6\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/p>\n ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 23 de maio de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1007743-64.2025.8.26.0100<\/strong><\/p>\n APELANTE: Bergen Incorporacao Ltda<\/strong><\/p>\n APELADO: 6\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital – SP n\/p oficial Rafael R. Gruber<\/strong><\/p>\n \u00a0VOTO N\u00ba 43.788<\/u><\/strong><\/p>\n Procedimento de D\u00favida Registr\u00e1ria \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente.<\/strong><\/p>\n I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n 1. Apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve o \u00f3bice ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda de vaga de garagem em condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n 2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em determinar: (i) a possibilidade de registro de escritura de compra e venda de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, sem autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio; (ii) a validade da ordem de indisponibilidade de bens averbada na matr\u00edcula, mesmo ap\u00f3s decis\u00e3o judicial transitada em julgado autorizando seu cancelamento.<\/p>\n III. Raz\u00f5es de Decidir<\/strong><\/p>\n 3. No caso, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio pro\u00edbe a aliena\u00e7\u00e3o de vagas de garagem a pessoas n\u00e3o residentes no condom\u00ednio, assim como o uso delas.<\/p>\n 4. A ordem de indisponibilidade devidamente inscrita impede o registro da aliena\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria do bem at\u00e9 seu cancelamento efetivo na matr\u00edcula.<\/p>\n IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 5. Recurso desprovido.<\/p>\n Tese de julgamento: 1. A aliena\u00e7\u00e3o de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condom\u00ednio \u00e9 proibida sem autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o. 2. A ordem de indisponibilidade impede o registro da escritura de compra e venda at\u00e9 seu cancelamento na matr\u00edcula.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o Citada:<\/p>\n – C\u00f3digo Civil, art. 1.331, \u00a7 1\u00ba.<\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Bergen Incorpora\u00e7\u00e3o Ltda. contra a r. senten\u00e7a de fls. 80\/87, proferida pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do 6\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, que, em suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, manteve o \u00f3bice ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda na matr\u00edcula n\u00ba 192.443 daquela serventia.<\/p>\n Defende a recorrente, em s\u00edntese, que a negativa do registro “obstrui o fluxo natural das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e a livre disposi\u00e7\u00e3o da propriedade” (fls. 96) e que a ordem de indisponibilidade constante na matr\u00edcula n\u00e3o pode produzir efeitos, uma vez que seu cancelamento foi autorizado por decis\u00e3o judicial transitada em julgado.<\/p>\n Pede, ao final, a reforma da senten\u00e7a de primeiro grau, julgando-se a d\u00favida improcedente (fls. 93\/100).<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 123\/127).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n A ora apelante apresentou no 6\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital escritura p\u00fablica de compra e venda de vaga de garagem localizada no “Condom\u00ednio Vila de Bragan\u00e7a”. Por meio dela, Bergen Incorpora\u00e7\u00e3o Ltda. alienou referido bem, matriculado sob n\u00ba 192.443, a \u00c1lvaro Sim\u00f5es e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Sim\u00f5es. Tanto o Oficial como a MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente – essa posteriormente, em procedimento de d\u00favida – recusaram o registro da escritura de compra e venda por dois motivos: a) os adquirentes mencionados na escritura n\u00e3o constam como propriet\u00e1rios de uma unidade aut\u00f4noma no condom\u00ednio onde a vaga de garagem est\u00e1 localizada; b) exist\u00eancia de ordem de indisponibilidade de bens em desfavor da Bergen Incorpora\u00e7\u00e3o Ltda., averbada na matr\u00edcula n\u00ba 192.443.<\/p>\n E ambas as exig\u00eancias est\u00e3o corretas. Preceitua o \u00a7 1\u00ba do art. 1.331 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n “Art. 1.331. Pode haver, em edifica\u00e7\u00f5es, partes que s\u00e3o propriedade exclusiva, e partes que s\u00e3o propriedade comum dos cond\u00f4minos.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba As partes suscet\u00edveis de utiliza\u00e7\u00e3o independente, tais como apartamentos, escrit\u00f3rios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet\u00e1rios, exceto os abrigos para ve\u00edculos, que n\u00e3o poder\u00e3o ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, salvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio<\/em>“<\/p><\/blockquote>\n O dispositivo legal \u00e9 bastante claro: sem autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, nos edif\u00edcios em que as unidades aut\u00f4nomas s\u00e3o apartamentos, escrit\u00f3rios, salas, lojas e sobrelojas, os abrigos de ve\u00edculo n\u00e3o podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condom\u00ednio.<\/p>\n Por sua vez, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio do empreendimento em que a garagem objeto de aliena\u00e7\u00e3o se localiza trata do tema de forma expressa, conforme transcri\u00e7\u00e3o feita pelo Oficial a fls. 3\/4:<\/p>\n “\u201c1.3 Para efeitos desta Conven\u00e7\u00e3o, o condom\u00ednio edil\u00edcio ser\u00e1 regido pelas seguintes condi\u00e7\u00f5es gerais:<\/em><\/p>\n a) – as unidades condominiais t\u00eam destina\u00e7\u00e3o \u201cresid\u00eancia\u201d;<\/em><\/p>\n a.1) as vagas de garagem somente podem ser utilizadas por cond\u00f4mino residente no condom\u00ednio, ficando vedada a loca\u00e7\u00e3o ou comodato por terceiro n\u00e3o residente no pr\u00f3prio \u201cCONDOM\u00cdNIO\u201d.<\/em><\/p>\n \u201c10.8 As vagas de garagem somente poder\u00e3o, ser utilizadas por cond\u00f4mino residente no CONDOM\u00cdNIO, vedada a loca\u00e7\u00e3o ou comodato a terceiro n\u00e3o residente no pr\u00f3prio Condom\u00ednio\u201d<\/em>” (fls. 3\/4).<\/p><\/blockquote>\n N\u00e3o havendo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, vale a regra geral estabelecida pelo C\u00f3digo Civil, isto \u00e9, a aliena\u00e7\u00e3o de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condom\u00ednio \u00e9 proibida.<\/p>\n E essa aliena\u00e7\u00e3o vedada foi exatamente o que ocorreu no caso dos autos, pois de acordo com a matr\u00edcula n\u00ba 192.410 (fls. 50\/53), \u00c1lvaro Sim\u00f5es e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Sim\u00f5es foram propriet\u00e1rios de unidade aut\u00f4noma no “Condom\u00ednio Vila de Bragan\u00e7a” at\u00e9 5 de dezembro de 2023, data em que venderam o apartamento n\u00ba 241 do “Bloco 2 – Torre de Gaia” a Silvana Miniuchi Tonucci e Nathan Miniuchi Tonucci (cf. R. 10 da matr\u00edcula n\u00ba 192.410 – fls. 53).<\/p>\n Como os compradores da vaga de garagem se tornaram estranhos ao condom\u00ednio, invi\u00e1vel o registro da escritura copiada a fls. 8\/13.<\/p>\n E pouco importa que \u00c1lvaro Sim\u00f5es e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Sim\u00f5es ainda sejam propriet\u00e1rios de outras vagas de garagem no condom\u00ednio (fls. 62\/65, 66\/69 e 70\/73).<\/p>\n Isso porque a aliena\u00e7\u00e3o do apartamento tornou \u00c1lvaro Sim\u00f5es e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Sim\u00f5es estranhos ao condom\u00ednio, mesmo que tenham permanecido propriet\u00e1rios de vagas de garagem no mesmo local (fls. 62\/65, 66\/69 e 70\/73). Pessoa estranha ao condom\u00ednio \u00e9 aquela que n\u00e3o \u00e9 titular nem de direitos reais nem de direitos pessoais que impliquem posse ou uso de unidade aut\u00f4noma principal[1]<\/strong>. A legitimidade do interessado na aquisi\u00e7\u00e3o da vaga de garagem, portanto, adv\u00e9m de sua condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio do bem principal, n\u00e3o do acess\u00f3rio.<\/p>\n Ali\u00e1s, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio acima transcrita deixa bastante claro que as vagas de garagem do empreendimento s\u00e3o de uso exclusivo dos cond\u00f4minos residentes no condom\u00ednio, o que aparentemente n\u00e3o \u00e9 o caso dos adquirentes.<\/p>\n Se a provid\u00eancia esperada para sanar a irregularidade \u00e9 justamente a aliena\u00e7\u00e3o das vagas que j\u00e1 pertencem a \u00c1lvaro Sim\u00f5es e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Sim\u00f5es, uma vez que a conven\u00e7\u00e3o veda o uso delas por pessoa n\u00e3o residente no condom\u00ednio, n\u00e3o faria sentido permitir que \u00c1lvaro e Maria adquirissem novas vagas de garagem no mesmo edif\u00edcio.<\/p>\n Se n\u00e3o bastasse o fato de os adquirentes n\u00e3o serem propriet\u00e1rios de unidade aut\u00f4noma no condom\u00ednio, a averba\u00e7\u00e3o de indisponibilidade do bem em desfavor da vendedora tamb\u00e9m impede o registro do t\u00edtulo.<\/p>\n Consoante Av.3 da matr\u00edcula da vaga de garagem objeto da escritura de compra e venda (matr\u00edcula n\u00ba 192.443), os bens de Bergen Incorpora\u00e7\u00e3o Ltda. tornaram-se indispon\u00edveis por ordem da 5\u00aa Vara da Fazenda P\u00fablica de S\u00e3o Paulo, conforme protocolo datado de 8 de maio de 2019 da Central de Indisponibilidade – ARISP (fls. 28).<\/p>\n N\u00e3o se tratando de aliena\u00e7\u00e3o judicial de im\u00f3vel – exce\u00e7\u00e3o que permite a inscri\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo mesmo com inscri\u00e7\u00e3o de indisponibilidade (item 413 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ[2]<\/strong>) – correta a desqualifica\u00e7\u00e3o da escritura tamb\u00e9m por esse motivo.<\/p>\n Nem se argumente que a ordem de indisponibilidade averbada na matr\u00edcula foi cancelada por decis\u00e3o judicial transitada em julgado.<\/p>\n Ora, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) tem por objetivo unificar e tornar objetiva a consulta efetuada pelos registradores. O cancelamento da indisponibilidade prova-se por meio da averba\u00e7\u00e3o correspondente na matr\u00edcula do im\u00f3vel. Ainda que cancelada por decis\u00e3o judicial transitada em julgado, a ordem de indisponibilidade seguir\u00e1 impedindo novas aliena\u00e7\u00f5es at\u00e9 seu efetivo cancelamento na matr\u00edcula. Em outras palavras: n\u00e3o \u00e9 dado ao registrador avaliar por outros meios de prova se indisponibilidade ativa permanece produzindo efeitos.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n Notas: [2]<\/strong> 413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13\/2012 e CNJ n.\u00ba 39\/2014 e na forma do \u00a7 1.\u00ba, do art. 53, da Lei n\u00ba 8.212, de 24 de julho de 1991, n\u00e3o impedem a inscri\u00e7\u00e3o de constri\u00e7\u00f5es judiciais, assim como n\u00e3o impedem o registro da aliena\u00e7\u00e3o judicial do im\u00f3vel.<\/em> ]<\/p>\n (DJe de 03.06.2025 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1007743-64.2025.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante BERGEN INCORPORACAO LTDA, \u00e9 apelado 6\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20220","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20220","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20220"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20220\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20221,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20220\/revisions\/20221"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20220"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20220"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20220"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n[1]<\/strong> Nesse sentido, C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia : Lei n. 10.406 de 10.01.2002\/coordenador Cezar Peluso. \u2013 11. Ed. Rev. e atual. \u2013 Barueri, SP : Manole, 2017, p. 1.269<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"