{"id":20218,"date":"2025-06-03T11:12:43","date_gmt":"2025-06-03T14:12:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20218"},"modified":"2025-06-03T11:12:43","modified_gmt":"2025-06-03T14:12:43","slug":"csmsp-registro-de-imoveis-apelacao-civel-escritura-publica-de-compra-e-venda-recusa-de-registro-fundada-em-indisponibilidades-em-nome-de-terceiros-cedentes-intermediar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=20218","title":{"rendered":"CSM|SP: Registro de Im\u00f3veis \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel \u2013 Escritura p\u00fablica de compra e venda \u2013 Recusa de registro fundada em indisponibilidades em nome de terceiros (cedentes intermedi\u00e1rios) \u2013 Indisponibilidades supervenientes \u00e0s cess\u00f5es contratuais e n\u00e3o averbadas na matr\u00edcula \u2013 Propriet\u00e1ria tabular com legitimidade para dispor do im\u00f3vel \u2013 Requisitos registrais atendidos \u2013 Princ\u00edpios da disponibilidade registral, do trato sucessivo e do tempus regit actum \u2013 Recurso provido."},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/div>\n
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AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1001678-39.2024.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que \u00e9 apelante VILLAGIO 020102 EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS SPE LTDA, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.<\/p>\n

ACORDAM, <\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida, determinando o registro da escritura de venda e compra de fls. 16\/21 na matr\u00edcula n\u00ba 102.984 do Registro de Im\u00f3veis de Americana, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n

O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 23 de maio de 2025.<\/p>\n

FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1001678-39.2024.8.26.0019<\/strong><\/p>\n

Apelante: Villagio 020102 Empreendimentos Imobili\u00e1rios SPE Ltda <\/strong><\/p>\n

Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Americana<\/strong><\/p>\n

VOTO N\u00ba 43.786<\/u><\/strong><\/p>\n

Direito registral \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Recurso provido.<\/strong><\/p>\n

I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n

1. Apela\u00e7\u00e3o interposta contra senten\u00e7a que manteve o \u00f3bice ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda, devido a indisponibilidades em nome de terceiros.<\/p>\n

II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n

2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em determinar se as indisponibilidades em nome de terceiros impedem o registro da escritura p\u00fablica de compra e venda.<\/p>\n

III. Raz\u00f5es de Decidir<\/strong><\/p>\n

3. As indisponibilidades n\u00e3o afetam a legitimidade da vendedora para dispor do im\u00f3vel, pois n\u00e3o lhe dizem respeito nem estavam averbadas na matr\u00edcula.<\/p>\n

4. As ordens de indisponibilidade s\u00e3o supervenientes \u00e0 cess\u00e3o contratual intermedi\u00e1ria realizada em 2016, n\u00e3o afetando a aptid\u00e3o registral do t\u00edtulo aquisitivo.<\/p>\n

IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n

5. Recurso provido.<\/p>\n

Tese de julgamento: 1. As indisponibilidades supervenientes \u00e0 cess\u00e3o de direitos n\u00e3o impedem o registro da escritura p\u00fablica de compra e venda. 2. A exig\u00eancia de cancelamento das indisponibilidades para registro deve ser afastada.<\/p>\n

Jurisprud\u00eancia Citada:<\/strong><\/p>\n

– Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0043598-78.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013.<\/p>\n

Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por Villagio 020102 Empreendimentos Imobili\u00e1rios SPE Ltda. contra a r. senten\u00e7a de fls. 66\/69, proferida pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do Registro de Im\u00f3veis de Americana, que, em suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, manteve o \u00f3bice ao registro de escritura p\u00fablica de compra e venda na matr\u00edcula n\u00ba 102.984 daquela serventia.<\/p>\n

Defende a recorrente, em s\u00edntese, que que as indisponibilidades em nome de Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli, terceiros em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 compra e venda, n\u00e3o obstam o registro da escritura p\u00fablica correspondente. Pede, ao final, a reforma da senten\u00e7a de primeiro grau, julgando-se a d\u00favida improcedente (fls. 75\/88).<\/p>\n

A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 126\/128).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

Caso id\u00eantico, tamb\u00e9m de Americana, envolvendo a mesma parte e relativo a im\u00f3vel cujo n\u00famero de matr\u00edcula antecede imediatamente a matr\u00edcula do bem ora analisado (matr\u00edculas n\u00bas 102.983 e 102.984), foi julgado por este Conselho Superior da Magistratura em 10 de outubro de 2024 (autos n\u00ba 1001677-54.2024.8.26.0019). Em vota\u00e7\u00e3o un\u00e2nime, decidiu-se que, n\u00e3o obstante as indisponibilidades, o registro da escritura era poss\u00edvel, precedente que ser\u00e1 observado no julgamento do presente feito.<\/p>\n

O dissenso versa a respeito da registrabilidade da escritura p\u00fablica de venda e compra de fls. 16\/21, lavrada no dia 6 de outubro de 2023, contrato ajustado entre a propriet\u00e1ria tabular, a vendedora Anagro Agropecu\u00e1ria Ltda, e a suscitada\/recorrente, ent\u00e3o adquirente do bem im\u00f3vel identificado na matr\u00edcula n.\u00ba 102.984 do RI de Americana.<\/p>\n

O Oficial, ao suscitar a d\u00favida, condicionou o registro ao cancelamento das indisponibilidades em nome de Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli (fls. 1\/5), ambos indicados, na escritura, ao lado de outros terceiros, como cedentes de direitos.<\/p>\n

As indisponibilidades arroladas pelo Oficial n\u00e3o atingem a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica da vendedora, pessoa em nome de quem registrado o im\u00f3vel, quer dizer, n\u00e3o afetam sua legitimidade para dele dispor; sob outro prisma, em aten\u00e7\u00e3o ao hist\u00f3rico negocial detalhado no t\u00edtulo, inexistiam ao tempo da cess\u00e3o de direitos conclu\u00edda pelos cedentes Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli.<\/p>\n

Considerada a realidade tabular, enfim, as condi\u00e7\u00f5es registrais vigentes por ocasi\u00e3o da prenota\u00e7\u00e3o, as ordens judiciais de indisponibilidade, n\u00e3o averbadas na matr\u00edcula n\u00ba 102.984 do RI de Americana, estranhas \u00e0 propriet\u00e1ria tabular, n\u00e3o obstam a inscri\u00e7\u00e3o constitutiva pretendida, que est\u00e1 em conformidade com o princ\u00edpio do trato sucessivo e a disponibilidade registral (tabular).<\/p>\n

O registro requerido tem respaldo na titularidade de direito inscrita na matr\u00edcula, preservando a integridade da cadeia de titularidade de direitos reais; por outro lado, a aptid\u00e3o registral do t\u00edtulo aquisitivo n\u00e3o \u00e9 afetada pelas indisponibilidades enumeradas pelo Oficial, desprovidas de for\u00e7a, in concreto<\/em>, para obstar o acesso da escritura de venda e compra ao \u00e1lbum imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Ao outorgar a escritura p\u00fablica de venda e compra, a propriet\u00e1ria tabular, retendo, \u00e0 \u00e9poca, um dom\u00ednio formal, conservando uma propriedade nua, vazia, apenas cumpriu um dever seu, escorada em sua titularidade formal e em sua autonomia privada, n\u00e3o alcan\u00e7ada pelos comandos de indisponibilidade.<\/p>\n

O t\u00edtulo formaliza um neg\u00f3cio jur\u00eddico vinculado, devido, “o neg\u00f3cio jur\u00eddico \u00e9, a\u00ed, pagamento<\/em>“[1]<\/strong>, e sua inscri\u00e7\u00e3o realiza o princ\u00edpio da seguran\u00e7a jur\u00eddica, concorrendo para a estabiliza\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas; ajusta-se, ademais, ao princ\u00edpio tempus regit actum<\/em>, conforma- se com a legisla\u00e7\u00e3o vigente e as normas registrais; ao tempo da prenota\u00e7\u00e3o, n\u00e3o havia obst\u00e1culos ao registro.<\/p>\n

Neg\u00f3cios jur\u00eddicos extr\u00ednsecos ao registro, ent\u00e3o alheios \u00e0 matr\u00edcula, extratabulares, em particular, aqui, as cess\u00f5es de posi\u00e7\u00f5es contratuais mencionadas na escritura de venda e compra, cess\u00f5es intermedi\u00e1rias, l\u00e1 descritas apenas para contextualizar a cadeia de sucess\u00f5es, e melhor justificar a outorga do t\u00edtulo, n\u00e3o se prestam, na hip\u00f3tese vertente, a bloquear o registro.<\/p>\n

O controle dessas cess\u00f5es, n\u00e3o levadas a registro, n\u00e3o submetidas \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registral, n\u00e3o compete ao Oficial. No que interessa, apenas se, \u00e0 luz da cadeia de transmiss\u00f5es extratabulares no t\u00edtulo exposta em perspectiva hist\u00f3rica, apurasse, em consulta \u00e0 Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, cess\u00f5es contratuais contr\u00e1rias \u00e0s ordens de indisponibilidades, caber-lhe-ia recusar o registro, no entanto, caso tivessem sido decretadas anteriormente aos neg\u00f3cios jur\u00eddicos dispositivos que as afrontariam.<\/p>\n

Prevalece, nessa situa\u00e7\u00e3o, relacionada a t\u00edtulos n\u00e3o enviados a registro, abordados en passant<\/em>, circunstancialmente, apenas para revelar a cadeia de transmiss\u00f5es, a diretriz tempus regit factum<\/em>. Assim, sobre o tema, ajusta-se a compreens\u00e3o deste C. Conselho Superior da Magistratura, expressa, originariamente, na Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0043598-78.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013, para limitar o controle registral da disponibilidade, em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s cess\u00f5es contratuais intermedi\u00e1rias n\u00e3o levadas a registro, que deve considerar as datas das contrata\u00e7\u00f5es, e n\u00e3o a da prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ocorre que as ordens listadas na nota devolutiva s\u00e3o, todas, supervenientes \u00e0 cess\u00e3o e transfer\u00eancia de direitos e obriga\u00e7\u00f5es aperfei\u00e7oada entre, de um lado, Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli (aqueles a quem se referem as ordens de indisponibilidade) e, de outro, Rodrigo Mascarenhas Machado e Helen Ostan dos Santos Machado.<\/p>\n

Trata-se de neg\u00f3cio jur\u00eddico datado de 13 de maio de 2016, antecedido pela promessa de venda e compra que pactuaram, no dia 22 de novembro de 2012, com a vendedora, propriet\u00e1ria tabular, e sucedido pelas cess\u00f5es contratuais ajustadas (por Rodrigo Mascarenhas Machado e Helen Ostan dos Santos Machado) com a LTB Incorporadora de Im\u00f3veis Ltda., no dia 6 de abril de 2017, e por esta, em 8 de agosto de 2023, com a suscitada\/recorrente.<\/p>\n

J\u00e1 as indisponibilidades n\u00bas 202108.2611.00923608-IA-220, 202108.2611.00923614-IA-700, 202003.0210.01078426-IA-220, 202004.2910.01131911-IA-070 e 202311.1614.03035652-IA-190, ent\u00e3o relativas, as duas primeiras, ao processo n\u00ba 1004081-59.2016.8.26.0019, as outras duas, ao processo n\u00ba 1012324-95.2016.8.26.0114, e, a \u00faltima, ao processo n\u00ba 0010070-33.2020.5.15.0099, foram todas comandadas a partir de 2019.<\/p>\n

Nessa senda, ao cederem os seus direitos sobre o bem im\u00f3vel descrito na matr\u00edcula n\u00ba 102.984 do RI de Americana, no ano de 2016, Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli n\u00e3o estavam privados do poder (da faculdade) de aliena\u00e7\u00e3o, n\u00e3o lhes faltava legitimidade, legitima\u00e7\u00e3o, esta entendida, conforme esc\u00f3lio de Antonio Junqueira\u00a0 de Azevedo,\u00a0 como poder de dispor, “uma condi\u00e7\u00e3o de efic\u00e1cia dos neg\u00f3cios de disposi\u00e7\u00e3o<\/em>[2]<\/strong>“.<\/p>\n

Titulares dos direitos cedidos, deles, ao tempo da cess\u00e3o contratual, Renato de Caroli e Eliana Aparecida Botasso de Caroli podiam dispor, portanto, a exig\u00eancia apresentada pelo Oficial, condicionando o registro da escritura p\u00fablica de venda e compra ao cancelamento das indisponibilidades, deve ser afastada.<\/p>\n

Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida, determinando o registro da escritura de venda e compra de fls. 16\/21 na matr\u00edcula n\u00ba 102.984 do Registro de Im\u00f3veis de Americana.<\/p>\n

FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n

Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n

Notas:<\/strong><\/p>\n

[1]<\/strong> Antonio Junqueira de Azevedo. Neg\u00f3cio jur\u00eddico e declara\u00e7\u00e3o negocial<\/em>: no\u00e7\u00f5es gerais e forma\u00e7\u00e3o da declara\u00e7\u00e3o negocial<\/em>. Tese de titularidade – Faculdade de Direito da Universidade de S\u00e3o Paulo, S\u00e3o Paulo, 1986, p. 218-219.<\/p>\n

[2]<\/strong> Neg\u00f3cio jur\u00eddico e declara\u00e7\u00e3o negocial <\/em>…, op<\/em>. cit<\/em>., p. 155-157.<\/p>\n

(DJe de 03.06.2025 \u2013 SP)<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1001678-39.2024.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que \u00e9 apelante VILLAGIO 020102 EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS SPE LTDA, \u00e9 apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA. ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-20218","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20218","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=20218"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20218\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20219,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/20218\/revisions\/20219"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=20218"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=20218"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=20218"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}