![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1126644-25.2024.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante SOLAR FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDIT\u00d3RIOS PADRONIZADO MULTISSETORIAL, \u00e9 apelado 17\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/p>\n ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “Negaram provimento ao recurso de apela\u00e7\u00e3o, com observa\u00e7\u00e3o, nos termos do voto do Desembargador Relator, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), DAMI\u00c3O COGAN (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 13 de maio de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1126644-25.2024.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Apelante: Solar Fundo de Investimento Em Direitos Credit\u00f3rios Padronizado Multissetorial<\/strong><\/p>\n Apelado: 17\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.723<\/u><\/strong><\/p>\n D\u00favida \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Fundo de investimento em direitos credit\u00f3rios \u2013 T\u00edtulo: C\u00e9dula de Cr\u00e9dito Banc\u00e1rio e Instrumento Particular de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bens Im\u00f3veis em garantia \u2013 \u00d3bice relativo \u00e0 aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica do FIDIC que n\u00e3o se sustenta \u2013 Registro pode ser feito em nome do pr\u00f3prio fundo ou do administrador fiduci\u00e1rio \u2013 Falta de conformidade dos documentos apresentados a registro, que n\u00e3o permitem o perfeito encadeamento entre os neg\u00f3cios sucessivos de cess\u00e3o de cr\u00e9dito \u2013 Recurso desprovido com observa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n 1.Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por fundo de investimento em direitos credit\u00f3rios contra senten\u00e7a que manteve a recusa ao registro de c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio e de instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis em garantia. O Oficial de Registro de Im\u00f3veis apontou diversos impedimentos. O primeiro impedimento relacionado \u00e0 aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica do fundo de investimento de direitos credit\u00f3rios para ser titular de propriedade resol\u00favel, argumentando que o registro somente poderia ser feito em nome do administrador fiduci\u00e1rio. O segundo impedimento diz respeito \u00e0 de falta de conformidade t\u00e9cnica dos documentos apresentados, que n\u00e3o permitem o correto encadeamento dos sucessivos contratos de cess\u00e3o de cr\u00e9dito. Apenas parte das exig\u00eancias foi formulada por ocasi\u00e3o da suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, que n\u00e3o veio instru\u00edda com a nota de devolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n II. Quest\u00f5es em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n 2.As quest\u00f5es em discuss\u00e3o consistem em analisar (i) o modo adequado de qualifica\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos e de apresenta\u00e7\u00e3o de d\u00favida; (ii) a possibilidade de fundo de investimento em direitos credit\u00f3rios figurar como credor fiduci\u00e1rio perante o registro imobili\u00e1rio, ainda que n\u00e3o dotado de personalidade jur\u00eddica de direito material (iii) a conformidade dos documentos apresentados para registro, probat\u00f3rios dos sucessivos neg\u00f3cios de cess\u00e3o de cr\u00e9dito.<\/p>\n III. Raz\u00f5es de Decidir<\/strong><\/p>\n 3.Exig\u00eancias devem ser formuladas de uma s\u00f3 vez ap\u00f3s an\u00e1lise exaustiva do t\u00edtulo (item 38, Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ, tomo II). A d\u00favida deve ser encaminhada a ju\u00edzo com todos os documentos necess\u00e1rios \u00e0 sua an\u00e1lise, notadamente a nota devolutiva (artigo 198 da Lei de Registros P\u00fablicos). 4. Fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios n\u00e3o s\u00e3o dotados de personalidade jur\u00eddica e tem a natureza jur\u00eddica de condom\u00ednio especial, por for\u00e7a do art. 1368-C do C\u00f3digo Civil. Embora n\u00e3o possuam personalidade jur\u00eddica em sentido amplo, s\u00e3o titulares de rela\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito e, por consequ\u00eancia, podem figurar perante o registro imobili\u00e1rio como titulares de direitos reais de garantia, acess\u00f3rios \u00e0 rela\u00e7\u00e3o obrigacional. Tal como ocorre no condom\u00ednio edil\u00edcio (embora tenham natureza jur\u00eddica distinta), o entendimento dos tribunais \u00e9 no sentido de atribuir, em car\u00e1ter excepcional, personalidade de direito material limitada a temas de seu espec\u00edfico interesse. A administradora do fundo \u00e9 administradora fiduci\u00e1ria do condom\u00ednio especial, conforme resolu\u00e7\u00e3o da CVM. O registro pode ser feito tanto em nome do fundo de investimento de direitos credit\u00f3rios como em nome da administradora fiduci\u00e1ria, como patrim\u00f4nio separado, em situa\u00e7\u00e3o semelhante \u00e0 regulada pela CVM quanto aos fundos de investimento imobili\u00e1rio. 5. Todas as partes envolvidas nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos sucessivos de cess\u00e3o de cr\u00e9dito apresentados a registro necessitam manifestar consentimento, para perfeito encadeamento da altera\u00e7\u00e3o da titularidade do cr\u00e9dito garantido. 6. Documentos eletr\u00f4nicos devem atender aos requisitos t\u00e9cnicos estabelecidos, incluindo assinatura digital no padr\u00e3o ICP- Brasil e formato PDF\/A, tudo em garantia de validade e seguran\u00e7ajur\u00eddica.<\/p>\n IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 7. Recurso desprovido diante da corre\u00e7\u00e3o de algumas das exig\u00eancias formuladas pelo oficial.<\/p>\n Teses de julgamento<\/em>: “1. Exig\u00eancias devem ser formuladas de uma s\u00f3 vez ap\u00f3s an\u00e1lise exaustiva do t\u00edtulo apresentado a registro (item 38, Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ, tomo II). A d\u00favida deve ser encaminhada a ju\u00edzo com todos os documentos necess\u00e1rios \u00e0 sua an\u00e1lise, notadamente a nota devolutiva (artigo 198 da Lei de Registros P\u00fablicos). 2. Fundo de investimento em direitos credit\u00f3rios pode figurar como credor fiduci\u00e1rio perante o registro imobili\u00e1rio desde que tenha adquirido tais direitos em garantia de suas atividades e se encontre representado por sua administradora fiduci\u00e1ria, observando-se o disposto nos artigos 6\u00ba ao 9\u00ba da Lei n. 8.668\/93. O registro pode ser feito, tamb\u00e9m, em nome da administradora fiduci\u00e1ria, como patrim\u00f4nio separado. Aplica\u00e7\u00e3o anal\u00f3gica nos termos do artigo 4\u00ba da LINDB. Princ\u00edpio da igualdade. 3. Todas as partes envolvidas nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos apresentados a registro necessitam estar presentes e regularmente representadas. Neg\u00f3cios sucessivos de cess\u00e3o de cr\u00e9dito devem conter os consentimentos das partes, para perfeito encadeamento da titularidade do cr\u00e9dito garantido. 4. Documentos eletr\u00f4nicos devem atender aos padr\u00f5es t\u00e9cnicos exigidos para registro”.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o Citada:<\/strong><\/p>\n Lei n. 8.935\/1994, art. 28; Lei n. 4.728\/1965;<\/p>\n Lei n. 13.874\/2019;<\/p>\n Lei n. 8.668\/1993, artigos 1\u00ba e 6\u00ba ao 9\u00ba; Lei n. 9.514\/97;<\/p>\n Provimento CNJ n. 149\/2023; Decreto n. 10.278\/2020.<\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por\u00a0Solar Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios Padronizado Multissetorial<\/strong>, representado por sua administradora,\u00a0Singulare Corretora de T\u00edtulos e Valores Mobili\u00e1rios S.A.<\/strong>, contra a r. senten\u00e7a de fls. 646\/659, proferida pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do (…) Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, que manteve a recusa ao registro de c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio e de instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis em garantia e seus respectivos aditamentos, os quais envolvem os im\u00f3veis das matr\u00edculas n. 56.000 e 73.280 daquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 403.606 fl. 586).<\/p>\n O Oficial informou que foram apresentados para registro a c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio n. 024605577, firmada em 14\/06\/2023, instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis em garantia e seus dois aditamentos (de 04\/12\/2023 e 02\/04\/2024), tendo como objeto os im\u00f3veis matriculados sob n. 56.000 e 73.280, e requerimento de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida; que os documentos j\u00e1 haviam sido qualificados e devolvidos anteriormente, sob a prenota\u00e7\u00e3o de n. 285.803; que os impedimentos para o registro foram: (i) a indica\u00e7\u00e3o, no 2\u00ba Aditamento ao Instrumento Particular de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bens Im\u00f3veis em Garantia, de Solar Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios Padronizados Multissetorial (FIDC) como credor fiduci\u00e1rio, sendo que o Fundo n\u00e3o possui personalidade jur\u00eddica, pelo que se exigiu a retifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo para constar a administradora Singulare Corretora de T\u00edtulos e Valores S.A. como credora; (ii) a aus\u00eancia da credora original no segundo aditamento, pelo que se exigiu o comparecimento de BMP Sociedade de Cr\u00e9dito ao Microempreendedor e \u00e0 Empresa de Pequeno Porte Ltda, com anu\u00eancia ao neg\u00f3cio; (iii) v\u00edcio de representa\u00e7\u00e3o da fiduciante no 1\u00ba aditamento, que foi assinado no dia 04 de dezembro de 2023 por quem n\u00e3o tinha mais poderes de representa\u00e7\u00e3o, pelo que se exigiu regulariza\u00e7\u00e3o do instrumento ou apresenta\u00e7\u00e3o da procura\u00e7\u00e3o; (iv) descumprimento dos requisitos t\u00e9cnicos do artigo 324, \u00a7 1\u00ba, I, do Provimento CNJ n. 149\/2023, pois o t\u00edtulo eletr\u00f4nico carece de assinaturas eletr\u00f4nicas dos subscritores, est\u00e1 fora do padr\u00e3o PDF\/A e n\u00e3o cont\u00e9m assinatura eletr\u00f4nica do apresentante, pelo que necess\u00e1ria retifica\u00e7\u00e3o ou apresenta\u00e7\u00e3o f\u00edsica.<\/p>\n O Oficial apontou, ainda, que a interessada impugnou algumas exig\u00eancias, mas n\u00e3o contestou a necessidade do comparecimento de todas as partes contratantes ao segundo aditamento, sendo que colacionou jurisprud\u00eancia que se refere \u00e0 possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e \u00e0 capacidade postulat\u00f3ria dos fundos de investimentos, que n\u00e3o se aplica ao caso (fls. 01\/12).<\/p>\n A parte requerente apresentou impugna\u00e7\u00e3o, aduzindo que os FIDC, regulamentados pela Resolu\u00e7\u00e3o CMN n. 2907\/2001 e pela Instru\u00e7\u00e3o CVM n. 356\/2001, s\u00e3o constitu\u00eddos sob a forma de condom\u00ednio de investidores e, embora desprovidos de personalidade jur\u00eddica, s\u00e3o representados por administrador que pratica os atos necess\u00e1rios ao seu funcionamento nos termos do artigo 80 da Instru\u00e7\u00e3o CVM n. 555\/2014; que os FIDC podem ser titulares de direito real sobre bens im\u00f3veis desde que o direito possa ser transferido por legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica e adquirido conforme a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel e o regulamento do fundo, bem como que o FIDC esteja representado por seu administrador no instrumento, o que foi atendido no caso; que a exig\u00eancia de participa\u00e7\u00e3o do banco cedente (Banco Money Plus) no aditivo da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria foi apontada pelo Oficial apenas na suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, sem constar da nota devolutiva; que os direitos e deveres da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria tiveram origem na c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio emitida por Banco Money Plus e foram cedidos, sendo o instrumento assinado por BMP Sociedade de Cr\u00e9dito ao Microempreendedor e \u00e0 Empresa de Pequeno Porte Ltda, o que torna desnecess\u00e1rio o comparecimento do banco cedente; que o t\u00edtulo apresentado atende integralmente os requisitos da assinatura qualificada com certifica\u00e7\u00e3o ICP- Brasil; que comprovou a validade das assinaturas pelo validador “iti.gov.br”, sem que o Oficial tenha conferido os documentos na plataforma “gov.br” ou verificado os comprovantes de conformidade apresentados; que a alega\u00e7\u00e3o do Oficial de que a altera\u00e7\u00e3o da extens\u00e3o do arquivo de \u201cp7s\u201d para \u201c.pdf\u201d teria comprometido a\u00a0valida\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, pois a plataforma do ONR apenas aceita documentos em formato “.pdf”, n\u00e3o interfere na autenticidade (fls. 586\/610).<\/p>\n A MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente manteve os \u00f3bices, observando que a Lei n. 4.728\/1965 e a Lei n. 13.874\/2019 regulam os fundos de investimento, que s\u00e3o considerados condom\u00ednios de natureza especial, inconfund\u00edveis com outras modalidades de condom\u00ednios e sem personalidade jur\u00eddica, sendo regidos pela Resolu\u00e7\u00e3o CVM n. 175\/2022, que confere ao administrador poderes para gerir e represent\u00e1-los; que o fundo Solar FIDC n\u00e3o pode figurar como credor fiduci\u00e1rio, uma vez que n\u00e3o possui personalidade jur\u00eddica para adquirir direitos reais sobre im\u00f3veis, conforme o artigo 1.225 do CC e a Lei n. 9.514\/97; que, diante dos princ\u00edpios da legalidade estrita e da tipicidade, a aus\u00eancia de previs\u00e3o legal para aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pelos fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios (FIDC) impede sua equipara\u00e7\u00e3o aos fundos de investimento imobili\u00e1rio (FII) e a aplica\u00e7\u00e3o da Lei n. 8.668\/93; que cabe ao administrador dos FIDC figurar como credor fiduci\u00e1rio\/cession\u00e1rio; que \u00e9 necess\u00e1ria a anu\u00eancia de BMP Sociedade de Cr\u00e9dito ao Microempreendedor e \u00e0 Empresa de Pequeno Porte Ltda, j\u00e1 que o contrato de cess\u00e3o de cr\u00e9dito ao FIDC n\u00e3o foi apresentado; que a recusa ao registro se justifica por n\u00e3o constar o fundo ou a a administradora Singulare como credores fiduci\u00e1rios no documento, em conformidade com os princ\u00edpios da especialidade e da continuidade; que o precedente citado pela suscitada n\u00e3o se aplica, pois o t\u00edtulo j\u00e1 estava em nome da administradora; que os t\u00edtulos digitais devem seguir as exig\u00eancias legais e normativas, com o envio eletr\u00f4nico sujeito a an\u00e1lise da conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o vigente, sendo admitidos os documentos apenas se forem digitais natos ou digitalizados e assinados com certifica\u00e7\u00e3o ICP-Brasil, conforme o Decreto n. 10.278\/2020 e o Provimento CNJ n. 149\/2023.<\/p>\n A Corregedoria Permanente observou, ainda, que a exig\u00eancia pela regulariza\u00e7\u00e3o da representa\u00e7\u00e3o da fiduciante no primeiro aditamento ao instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria n\u00e3o constou da nota devolutiva\u00a0anterior, confirmando a necessidade de regulariza\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo e advertindo o Oficial quanto \u00e0 sua obriga\u00e7\u00e3o de an\u00e1lise exaustiva dos t\u00edtulos submetidos a registro (fls. 646\/659).<\/p>\n Em suas raz\u00f5es, a parte apelante sustentou que, por l\u00f3gica e seguran\u00e7a jur\u00eddica, a titularidade dos bens e garantias deve ser registrada em nome do FIDC e n\u00e3o da administradora, evitando confus\u00e3o patrimonial e distor\u00e7\u00f5es no mercado financeiro; que a exig\u00eancia do Oficial, quando negou o registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sob o argumento de que o FIDC n\u00e3o pode ser sujeito de direitos reais, contraria a regulamenta\u00e7\u00e3o vigente e compromete a seguran\u00e7a dos investidores; que a aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica dos FIDCs \u00e9 suprida pela figura do administrador, que “empresta” sua personalidade jur\u00eddica para garantir a seguran\u00e7a e a legalidade das opera\u00e7\u00f5es; que o Estado deve abster-se de interferir indevidamente na livre iniciativa, n\u00e3o devendo retardar ou impedir novos modelos de neg\u00f3cio (artigo 4\u00ba, IV, da Lei de Liberdade Econ\u00f4mica); que s\u00e3o v\u00e1lidas as assinaturas eletr\u00f4nicas qualificadas utilizadas em conformidade com a Lei n. 14.063\/2020, sendo que a recusa do cart\u00f3rio com base no formato do arquivo digital n\u00e3o tem respaldo normativo e viola o princ\u00edpio da efici\u00eancia; que existe excesso de formalismo nas exig\u00eancias cartor\u00e1rias: mesmo ap\u00f3s cumprimento de sucessivas exig\u00eancias por mais de um ano, ainda assim foi surpreendida por novas demandas infundadas (fls. 665\/704).<\/p>\n Houve oposi\u00e7\u00e3o ao julgamento virtual (fl. 757).<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a manifestou-se pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 761\/763).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n 1.Cumpre ressaltar que o Registrador, titular ou interino, disp\u00f5e de autonomia e independ\u00eancia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n De fato, no sistema registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de t\u00edtulo que atenda aos ditames legais.<\/p>\n Por isso mesmo, o Oficial, quando da qualifica\u00e7\u00e3o registral, perfaz exame dos elementos extr\u00ednsecos do t\u00edtulo \u00e0 luz dos princ\u00edpios e das normas do sistema jur\u00eddico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n Neste sentido, o item 117 do Cap\u00edtulo XX das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a (NSCGJ):<\/p>\n “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n 2.No m\u00e9rito, o recurso n\u00e3o merece provimento, ainda que nem todas as exig\u00eancias subsistam.<\/p>\n Parte dos \u00f3bices s\u00e3o afastados pelo presente Ac\u00f3rd\u00e3o, mas alguns remanescem, de modo que o t\u00edtulo permanece sem acesso ao registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n 3.O neg\u00f3cio jur\u00eddico que deu origem \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria que se pretende registrar teve in\u00edcio com a emiss\u00e3o, em 14 de junho de 2023, da C\u00e9dula de Cr\u00e9dito Banc\u00e1rio n. 024605577 pela pessoa jur\u00eddica Vilares Empreendimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda em favor da credora BMP Sociedade de Cr\u00e9dito ao Microempreendedor e \u00e0 Empresa de Pequeno Porte Ltda, tendo Leonardo Azevedo Vilares, ent\u00e3o s\u00f3cio da pessoa jur\u00eddica Vilares como avalista. Al\u00e9m do aval pessoal prestado por Leonardo, tamb\u00e9m foi pactuada a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis em garantia (fls. 275\/295).<\/p>\n Para atendimento dos requisitos da Lei n. 9.514\/97, as partes firmaram, no mesmo dia, instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria (fls. 308\/320), acompanhado de c\u00f3pia das matr\u00edculas dos im\u00f3veis oferecidos em garantia e laudos de avalia\u00e7\u00e3o (fls. 321\/405).<\/p>\n A parte informa que apresentou tais documentos \u00e0 serventia extrajudicial em tr\u00eas oportunidades, mas n\u00e3o conseguiu obter o registro (prenota\u00e7\u00f5es n. 273.222, de 19\/06\/2023, 275.558, de 07\/08\/2023, e 278.227, de 06\/10\/2023 fl. 702).<\/p>\n Ent\u00e3o, para adequa\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos \u00e0s exig\u00eancias inicialmente formuladas, as partes do neg\u00f3cio (BMP, Vilares e Leonardo) firmaram, em 04 de dezembro de 2023, o Primeiro Aditamento \u00e0 C\u00e9dula de Cr\u00e9dito Banc\u00e1rio n. 024605577 (fls. 296\/299) e o Primeiro Aditamento ao Instrumento Particular de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria (fls. 406\/410).<\/p>\n Os t\u00edtulos foram reapresentados, mas o registro foi novamente negado (prenota\u00e7\u00e3o n. 282.373, de 08\/02\/2024 fl. 702).<\/p>\n Em seguida, a parte informa que, por cess\u00e3o firmada no dia 14 de junho de 2023, a credora BMP cedeu o seu cr\u00e9dito para a cession\u00e1ria Solar Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios Padronizado Multissetorial, administrada por Singulare Corretora de T\u00edtulos e Valores Mobili\u00e1rios S.A.<\/p>\n Neste ponto \u00e9 importante ressaltar que somente parcela do contrato de cess\u00e3o de cr\u00e9dito veio copiada nas raz\u00f5es do recurso (fls. 685\/686), mas o instrumento n\u00e3o acompanhou os documentos protocolados junto ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n Diante da transmiss\u00e3o do cr\u00e9dito, no dia 02 de abril de 2024, a emitente e devedora Vilares Empreendimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda firmou com a\u00a0credora Solar Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios Padronizado Multissetorial o Segundo Aditamento \u00e0 C\u00e9dula de Cr\u00e9dito Banc\u00e1rio n. 024605577, objetivando a substitui\u00e7\u00e3o de um dos im\u00f3veis oferecidos em garantia (o da matr\u00edcula n. 73.280 no lugar do im\u00f3vel da matr\u00edcula n. 55.908) e a inclus\u00e3o do avalista S\u00e9rgio Faia Vilares, sem preju\u00edzo ao aval anteriormente prestado por Leonardo (fls. 300\/307).<\/p>\n Foi, ainda, firmado um segundo aditamento ao instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, constando como devedora fiduciante a pessoa jur\u00eddica Vilares Empreendimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda e como credora fiduci\u00e1ria a Solar Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios Padronizado Multissetorial, representada por sua administradora Singulare Corretora de T\u00edtulos e Valores Mobili\u00e1rios S.A. (fls. 411\/419).<\/p>\n O novo conjunto de documentos foi apresentado para registro no dia 16 de maio de 2024, sob prenota\u00e7\u00e3o n. 285.803, mas devolvido com as exig\u00eancias que constam na nota copiada \u00e0s fls. 270\/274. Essa prenota\u00e7\u00e3o venceu em 14 de junho de 2024.<\/p>\n 4.A parte interessada requereu a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida por peti\u00e7\u00e3o datada de 04 de julho de 2024 (fls. 249\/269).<\/p>\n 5.Verifica-se, em suma, que mais de um \u00f3bice foi levantado pelo oficial de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n Exposta a evolu\u00e7\u00e3o dos fatos, verifica-se que a primeira exig\u00eancia reside na necessidade, ou n\u00e3o, de aditamento do neg\u00f3cio jur\u00eddico de cess\u00e3o de cr\u00e9dito em virtude de o cession\u00e1rio se tratar de fundo de investimento em direitos credit\u00f3rios (FIDC).<\/p>\n Essa a quest\u00e3o mais sens\u00edvel de todas as exig\u00eancias formuladas pelo registrador. Indaga-se, em resumo, o seguinte: a) qual a natureza jur\u00eddica dos fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios (FIDC); b) se referidos fundos s\u00e3o dotados de personalidade jur\u00eddica de direito material; c) se referidos fundos s\u00e3o titulares de direitos e obriga\u00e7\u00f5es relativos aos ativos que comp\u00f5em sua carteira; d) se eventuais garantias reais dos direitos credit\u00f3rios devem ser registrados em nome do fundo ou, ao contr\u00e1rio, em nome de seu administrador fiduci\u00e1rio.<\/p>\n Positivou o art. 1.368-C do C\u00f3digo Civil a natureza jur\u00eddica dos fundos de investimentos como condom\u00ednio, mas de natureza especial, sem extens\u00e3o das regras dos condom\u00ednios comum e edil\u00edcio do direito comum. N\u00e3o gozam os cotistas, portanto, das prerrogativas dos cond\u00f4minos de usar, fruir e dispor da coisa comum. O patrim\u00f4nio do fundo n\u00e3o pode ser usado, fru\u00eddo ou alienado diretamente pelo cotista. Cria-se, na verdade, uma rela\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, na qual os cotistas integralizam as cotas e os recursos invertidos passam a ser administrados por prestadores de servi\u00e7o gestores em benef\u00edcio dos cond\u00f4minos. O modo de opera\u00e7\u00e3o dos fundos mais se aproxima do neg\u00f3cio fiduci\u00e1rio e da figura do\u00a0trust<\/em>, pois o administrador fiduci\u00e1rio pode negociar os ativos, comprando e vendendo bens ou t\u00edtulos, em proveito dos cotistas (Carlos Portugal Gouv\u00eaa, Coment\u00e1rios aos arts. 1.368-C a 1.368-F do C\u00f3digo Civil: fundos de investimento na Lei da Liberdade Econ\u00f4mica. In: Judith Martins- Costa, Guilherme Carneiro Monteiro Nitschke. Direito Privado na Lei da Liberdade Econ\u00f4mica. Almedina, 2022, p. 598).<\/p>\n A defini\u00e7\u00e3o dos fundos de investimentos, segundo a doutrina, re\u00fane os seguintes elementos: \u201ci) comunh\u00e3o de recursos; ii) constitui\u00e7\u00e3o sob a forma de condom\u00ednio de natureza especial; iii) destinado \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza<\/em>\u201d (Luciana Pedroso Xavier e Rafael Santos-Pinto. Coment\u00e1rios \u00e0 Lei da Liberdade Econ\u00f4mica, coord. Floriano Peixoto Marques Neto e outros. S\u00e3o Paulo: RT, 2019, p. 433).<\/p>\n Essa comunh\u00e3o se d\u00e1, segundo a lei, sob a forma de condom\u00ednio de natureza especial, inconfund\u00edvel e com regras distintas das demais modalidades de condom\u00ednio (comum, edil\u00edcio e de lotes), por for\u00e7a de regra expressa do \u00a7 1\u00ba do art. 1.368-C do C\u00f3digo Civil. N\u00e3o \u00e9 dotado o condom\u00ednio especial de personalidade jur\u00eddica de direito material, e sim composto de cotistas, cada qual com uma parte ideal do valor patrimonial dos bens que comp\u00f5em o fundo, colocados sob administra\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de terceiro. Faltou ao legislador, contudo, explicitar no que consiste o \u201ccondom\u00ednio de natureza especial\u201d e disciplinar suas regras. O tema foi relegado \u00e0 CVM, que o disciplina de modo minucioso na Instru\u00e7\u00e3o n. 175\/2022.<\/p>\n Justamente por serem constitu\u00eddos sob a forma de condom\u00ednio de natureza especial nos termos dos artigos 1.368-C e 1.368-E do C\u00f3digo Civil, sem inclus\u00e3o no rol do artigo 44 do mesmo diploma legal, h\u00e1 que se concluir que os fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios\u00a0n\u00e3o<\/u>\u00a0s\u00e3o pessoas jur\u00eddicas e, por consequ\u00eancia, n\u00e3o possuem personalidade jur\u00eddica geral de direito material, sendo representados (ou presentados) por seu administrador fiduci\u00e1rio, que, no presente caso, \u00e9 a SINGULARE CORRETORA DE T\u00cdTULOS E VALORES MOBILI\u00c1RIOS Embora n\u00e3o tenham a natureza de pessoa jur\u00eddica, o que se indaga \u00e9 se os fundos de investimento em direitos credit\u00f3rios podem ser titulares de determinados direitos e obriga\u00e7\u00f5es, peculiares a seus interesses espec\u00edficos, como j\u00e1 entendeu a jurisprud\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o aos condom\u00ednios edil\u00edcios.<\/p>\n Ainda que os regramentos citados, em especial a Resolu\u00e7\u00e3o 175\/22 da CVM, tratem da constitui\u00e7\u00e3o e do funcionamento dos FIDC, n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o da forma como o administrador fiduci\u00e1rio emprestar\u00e1 personalidade jur\u00eddica a eles, diferentemente do que faz a Lei n. 8.668\/93 em rela\u00e7\u00e3o aos fundos de investimento imobili\u00e1rio (artigos 1\u00ba e 6\u00ba ao 9\u00ba).<\/p>\n No que se refere aos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rios (FIIs), a Instru\u00e7\u00e3o CVM n. 175\/2022 prev\u00ea de modo expresso que os ativos devem ser registrados em nome do administrador fiduci\u00e1rio. Confira-se (destaque nosso):<\/p>\n “Art. 1\u00ba Ficam institu\u00eddos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio, sem personalidade jur\u00eddica, caracterizados pela comunh\u00e3o de recursos captados por meio do Sistema de Distribui\u00e7\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios, na forma da Lei n\u00ba 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplica\u00e7\u00e3o em empreendimentos imobili\u00e1rios. (…)<\/em><\/p>\n Art. 6\u00ba O patrim\u00f4nio do Fundo ser\u00e1 constitu\u00eddo pelos bens e<\/u><\/em>\u00a0direitos adquiridos pela institui\u00e7\u00e3o administradora, em car\u00e1ter<\/u>\u00a0fiduci\u00e1rio.<\/u><\/em><\/p>\n Art. 7\u00ba Os bens e direitos integrantes do patrim\u00f4nio do Fundo<\/u><\/em>\u00a0de Investimento Imobili\u00e1rio, em especial os bens im\u00f3veis<\/u>\u00a0mantidos sob a propriedade fiduci\u00e1ria da institui\u00e7\u00e3o<\/u>\u00a0administradora, bem como seus frutos e rendimentos, n\u00e3o se<\/u>\u00a0comunicam com o patrim\u00f4nio desta<\/u>, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restri\u00e7\u00f5es:<\/em><\/p>\n I. n\u00e3o integrem o ativo daadministradora;<\/em><\/p>\n II. n\u00e3o respondam direta ou indiretamente por qualquer obriga\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3oadministradora;<\/em><\/p>\n III. n\u00e3o componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquida\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial;<\/em><\/p>\n IV. n\u00e3o possam ser dados em garantia de d\u00e9bito de opera\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3oadministradora;<\/em><\/p>\n V. n\u00e3o sejam pass\u00edveis de execu\u00e7\u00e3o por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possamser;<\/em><\/p>\n VI. n\u00e3o possam ser constitu\u00eddos quaisquer \u00f4nus reais sobre os im\u00f3veis, exceto para garantir obriga\u00e7\u00f5es assumidas pelo Fundo ou por seus cotistas.<\/em><\/p>\n \u00a71\u00b0. No t\u00edtulo aquisitivo, a institui\u00e7\u00e3o administradora far\u00e1 constar as restri\u00e7\u00f5es enumeradas nos incisos I a VI e destacar\u00e1 que o bem adquirido constitui patrim\u00f4nio do Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio.<\/em><\/p>\n \u00a72\u00b0. No registro de im\u00f3veis ser\u00e3o averbadas as restri\u00e7\u00f5es e o destaque referido no par\u00e1grafo anterior.<\/em><\/p>\n \u00a73\u00b0. A institui\u00e7\u00e3o administradora fica dispensada da apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e da Certid\u00e3o Negativa de Tributos e Contribui\u00e7\u00f5es, administrada pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar im\u00f3veis integrantes do patrim\u00f4nio do Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio.<\/em><\/p>\n Art. 8\u00ba. O fiduci\u00e1rio administrar\u00e1 os bens adquiridos em fid\u00facia e deles dispor\u00e1 na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembl\u00e9ia de quotistas, respondendo em caso de m\u00e1 gest\u00e3o, gest\u00e3o temer\u00e1ria, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determina\u00e7\u00e3o da assembl\u00e9ia de quotistas.<\/em><\/p>\n Art. 9\u00ba. A aliena\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis pertencentes ao patrim\u00f4nio do fundo ser\u00e1 efetivada diretamente pela institui\u00e7\u00e3o administradora, constituindo o instrumento de aliena\u00e7\u00e3o documento h\u00e1bil para cancelamento, perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, das averba\u00e7\u00f5es pertinentes \u00e0s restri\u00e7\u00f5es e destaque de que tratam os \u00a7 1\u00ba e 2\u00ba do art. 7\u00ba<\/em>“.<\/p><\/blockquote>\n Em rela\u00e7\u00e3o aos fundos de investimento imobili\u00e1rio (FIIs), n\u00e3o resta a menor d\u00favida: os ativos s\u00e3o registrados em nome da administradora fiduci\u00e1ria, em regime jur\u00eddico em tudo semelhante ao\u00a0trust<\/em>.<\/p>\n Como \u00e9 sabido, configura-se o\u00a0trust\u00a0<\/em>\u201cpela entrega de certos bens a uma pessoa, para que deles fa\u00e7a uso conforme determinado encargo que lhe tenha sido cometido, repousando esse conceito na confian\u00e7a depositada naquele que recebe os bens<\/em>\u201d (Melhim Namem Chaloub, aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, 6\u00aa. Edi\u00e7\u00e3o, Forense, p. 17<\/strong>). E arremata o autor:\u00a0\u201caquele que entrega os bens e, por consequ\u00eancia, institui o trust, \u00e9 denominado settlor (instituidor); o settlor transmite, efetivamente, a propriedade sobre os bens; aquele que recebe os bens, e assume a obriga\u00e7\u00e3o de administr\u00e1-los, denomina-se trustee (aquele em quem se confia); aquele em favor de quem o trust \u00e9 constitu\u00eddo denomina-se cestui que trust (aquele que confia<\/em>)\u201d.<\/p>\n No caso concreto, n\u00e3o se trata de Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio (FII), com regras espec\u00edficas emanada pela CVM, mas sim de Fundo de Investimento em Direitos Credit\u00f3rios (FIDIC). O cr\u00e9dito cedido, de titularidade do fundo, se encontra assegurado por direito real de garantia aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria . O que se indaga \u00e9 se a garantia real imobili\u00e1ria deve ser registrada em nome do pr\u00f3prio Fundo ou em nome da administradora fiduci\u00e1ria.<\/p>\n A resposta \u00e9 simples: diante da lacuna normativa, se admite que o registro seja feito tanto em nome no pr\u00f3prio Fundo como em nome da administradora fiduci\u00e1ria, nessa \u00faltima hip\u00f3tese com a ressalva de que se trata de patrim\u00f4nio separado.<\/p>\n Passa-se \u00e0 an\u00e1lise das duas possibilidades acima postas.<\/p>\n Admite-se o registro em nome da administradora fiduci\u00e1ria, que se aproxima da figura do\u00a0trustee<\/em>, acima referido. Em raz\u00e3o da omiss\u00e3o presente na legisla\u00e7\u00e3o que trata especificamente sobre os FIDC, para a solu\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia, necess\u00e1rio socorrer-se dos mecanismos de suprimento de lacunas elencados no artigo 4\u00ba da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas do Direito Brasileiro:<\/p>\n “Art. 4\u00b0. Quando a lei for omissa, o juiz decidir\u00e1 o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princ\u00edpios gerais de direito<\/em>“.<\/p><\/blockquote>\n Dizendo de outro modo, diante de figuras jur\u00eddicas semelhantes dos FII e FIDC e tendo a Lei n\u00ba 8.668\/93 tratado sobre a quest\u00e3o ora em an\u00e1lise, v\u00ea-se vi\u00e1vel a aplica\u00e7\u00e3o, por analogia, dos dispositivos acima citados para que seja efetivado o registro do em nome da administradora fiduci\u00e1ria, observando-se rigorosamente o que disp\u00f5e a Lei n. 8.668\/93 e a Instru\u00e7\u00e3o CVM n. 175\/2022. Destaco que necessariamente dever\u00e1 constar do registro que se trata de patrim\u00f4nio separado, de titularidade do Fundo de Investimento (arts. 6\u00ba. e 7\u00ba. da Instru\u00e7\u00e3o CVM 157\/2022.<\/p>\n Admite-se tamb\u00e9m, como segunda possibilidade, o registro direto da propriedade fiduci\u00e1ria em garantia em nome do pr\u00f3prio FIDC, apenas representado pela administradora. \u00c9 verdade, como acima dito, que os Fundos de Investimento t\u00eam a natureza de condom\u00ednio especial e n\u00e3o constituem pessoas jur\u00eddicas, nem s\u00e3o titulares de personalidade jur\u00eddica geral de direito material.<\/p>\n N\u00e3o \u00e9 menos verdade, por\u00e9m, que os tribunais e a doutrina em geral t\u00eam reconhecido a entes despersonalizados alguma personalidade, limitada \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de seu peculiar interesse. Isso porque existem diversas situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas que, para receber solu\u00e7\u00e3o confort\u00e1vel, implicam o reconhecimento da personalidade jur\u00eddica do condom\u00ednio. Em decorr\u00eancia disso na I Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF, aprovou-se o enunciado de n. 90: \u201cAdmite- se a personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio, desde que em atividade de seu peculiar interesse<\/em>\u201d. A posi\u00e7\u00e3o equilibrada evita a exposi\u00e7\u00e3o de riscos excessivos. Em reuni\u00e3o mais recente, a Jornada aprovou enunciado mais amplo (Enunciado n. 246): \u201cFica alterado o Enunciado n. 90, com supress\u00e3o da parte final: ‘nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas inerentes \u00e0s atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio edil\u00edcio<\/em>‘\u201d. Embora os\u00a0enunciados digam respeito ao condom\u00ednio edil\u00edcio, a solu\u00e7\u00e3o pode ser estendida aos condom\u00ednios especiais dos Fundos de Investimento.<\/p>\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, j\u00e1 na vig\u00eancia da MP n. 881\/2019, que levou \u00e0 cria\u00e7\u00e3o do art. 1.368-C do C\u00f3digo Civil, firmou precedente relevante sobre a personalidade jur\u00eddica dos Fundos em caso que tinha por objeto a responsabilidade civil dos administradores:<\/p>\n \u201cA despeito do desencontro de teses no \u00e2mbito doutrin\u00e1rio, para os fins que aqui interessam, importa reconhecer que: a) as normas aplic\u00e1veis aos fundos de investimento disp\u00f5em expressamente que eles s\u00e3o constitu\u00eddos sob a forma de condom\u00ednio; b) nem todos os dispositivos legais que disciplinam os condom\u00ednios s\u00e3o indistintamente aplic\u00e1veis aos fundos de investimento, sujeitos a regramento espec\u00edfico;\u00a0c) embora<\/u>\u00a0destitu\u00eddos de personalidade jur\u00eddica, aos fundos de<\/u>\u00a0investimento s\u00e3o imputados direitos e deveres, tanto em suas<\/u>\u00a0rela\u00e7\u00f5es internas quanto externas; e d) n\u00e3o obstante exercerem<\/u>\u00a0suas atividades por interm\u00e9dio de seu administrador\/gestor, os<\/u>\u00a0fundos de investimento podem ser titular, em nome pr\u00f3prio, de<\/u>\u00a0direitos e obriga\u00e7\u00f5es<\/u><\/em>\u201d\u00a0(REsp n. 1.834.003\/SP, rel. Min. Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, j. 17.09.2019, destaque nosso).<\/strong><\/p><\/blockquote>\n Disso decorre que se pode admitir que a titularidade dos direitos credit\u00f3rios constitui o patrim\u00f4nio dos FIDICs. N\u00e3o faria sentido admitir que a garantia real acess\u00f3ria a tais direitos credit\u00f3rios, por\u00e9m, devesse ser registrada em nome da administradora fiduci\u00e1ria.<\/p>\n Ressalte-se, ainda, que o direito real foi adquirido em garantia da atividade do FIDIC e que sua administradora fiduci\u00e1ria foi devidamente nomeada pelo regulamento (fls. 160\/240), de modo que apta a representar o pr\u00f3prio fundo, ou, ent\u00e3o, agir como verdadeira\u00a0trustee<\/em>, em nome pessoal com patrim\u00f4nio em separado.<\/p>\n As duas possibilidades s\u00e3o vi\u00e1veis e n\u00e3o se excluem.<\/p>\n Ao contr\u00e1rio. O entendimento ora adotado facilita o acesso ao registro imobili\u00e1rio e consagra a pr\u00e1tica do que j\u00e1 ocorre em in\u00fameras serventias. Basta ver que o recorrente juntou c\u00f3pias de in\u00fameras matr\u00edculas nas quais a garantia da propriedade fiduci\u00e1ria foi feita em nome do pr\u00f3prio fundo, enquanto em outros casos foi feita em nome da administradora fiduci\u00e1ria, como patrim\u00f4nio em separado.<\/p>\n Ressalto que caso se adote a op\u00e7\u00e3o de se efetuar o registro em nome da administradora fiduci\u00e1ria, com o escopo de eliminar eventual risco dos investidores do fundo, como alega a parte recorrente, deve ser anotado que essa propriedade, bem como seus frutos e investimentos, n\u00e3o se comunicam ao patrim\u00f4nio da institui\u00e7\u00e3o administradora, sofrendo as restri\u00e7\u00f5es elencadas no artigo 7\u00ba, da Lei n. 8.668\/93, o que deve constar no t\u00edtulo aquisitivo e ser averbado no registro de im\u00f3veis, tal como determinam os par\u00e1grafos 1\u00ba e 2\u00ba do mesmo dispositivo. Em termos mais simples, se cria verdadeiro patrim\u00f4nio separado de afeta\u00e7\u00e3o em nome da administradora fiduci\u00e1ria.<\/p>\n Constata-se que a primeira exig\u00eancia feita pelo Oficial, que se restringe \u00e0 substitui\u00e7\u00e3o do FIDC pela sua administradora, pode ser afastada.<\/p>\n A solu\u00e7\u00e3o ora adotada faculta que o registro seja feito em nome do pr\u00f3prio FIDIC ou em nome da administradora fiduci\u00e1ria, a crit\u00e9rio do interessado e de acordo com o t\u00edtulo.<\/p>\n 6. O t\u00edtulo, por\u00e9m, n\u00e3o comporta registro, em raz\u00e3o de um segundo \u00f3bice de natureza formal.<\/p>\n Existem contratos sucessivos de cess\u00e3o de cr\u00e9dito, de modo que todos devem ser apresentados ao oficial para permitir que a qualifica\u00e7\u00e3o fa\u00e7a o encadeamento de titularidades.<\/p>\n Embora a exig\u00eancia formulada seja algo confusa, a participa\u00e7\u00e3o da cedente BMP no segundo aditamento poderia ser suprida por simples apresenta\u00e7\u00e3o do Contrato de Cess\u00e3o de Cr\u00e9dito referido nas raz\u00f5es recursais (fls. 685\/686), o que contornaria a necessidade de aditamento, permitindo a comprova\u00e7\u00e3o da sucess\u00e3o da credora e da legitimidade da cession\u00e1ria na condi\u00e7\u00e3o de nova fiduci\u00e1ria.<\/p>\n Entretanto, considerando que o contrato de cess\u00e3o n\u00e3o foi apresentado e n\u00e3o h\u00e1 anu\u00eancia da credora original com o segundo aditamento, o registro n\u00e3o pode ser admitido.<\/p>\n 7. Quanto \u00e0 regularidade das assinaturas eletr\u00f4nicas apostas nos t\u00edtulos, verifica-se que, na nota de devolu\u00e7\u00e3o da prenota\u00e7\u00e3o anterior, o Oficial, ap\u00f3s citar textos de leis, normas e provimentos, formulou a seguinte exig\u00eancia (fls. 270\/274, destaques no original):<\/p>\n “2.1. Anoto que referido t\u00edtulo fora recepcionado sob a forma eletr\u00f4nica, no entanto n\u00e3o atende integralmente os requisitos mencionados. O instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, a c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio e seus respectivos aditamentos dever\u00e3o ser encaminhados em formato nato digital\u00a0com as assinaturas eletr\u00f4nicas de seus subscritores<\/u><\/strong>. Ainda, os arquivos eletr\u00f4nicos encaminhados pela plataforma da ONR\u00a0dever\u00e3o contar com a assinatura eletr\u00f4nica do apresentante<\/u>\u00a0<\/strong>para sua perfeita identifica\u00e7\u00e3o, considerando as fun\u00e7\u00f5es do apresentante constante do artigo 198, \u00a71\u00ba, III, e artigo 206, ambos da Lei 6.015\/73″.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Por\u00e9m, ao suscitar a d\u00favida, exp\u00f4s a quest\u00e3o nos seguintes termos (fls. 05\/06):<\/p>\n “Ainda, a Nota de Exig\u00eancia e Devolu\u00e7\u00e3o, acima transcrita, alertou sobre a necessidade de que, na remessa do t\u00edtulo e demais documentos, fossem observados os dispositivos legais e normativos nela indicados, como por exemplo: (i) \u00e0s assinaturas dos contratantes (qualificadas), bem como o padr\u00e3o (PDF\/A), tendo em vista que, naquela ocasi\u00e3o n\u00e3o foi poss\u00edvel confirmar as assinaturas dos subscritores, bem como foi identificado que nem todos os documentos encaminhados estavam em PDF\/A”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Em seguida informa que os documentos apresentados n\u00e3o atendem integralmente o padr\u00e3o exigido pelo C\u00f3digo Nacional de Normas e passa a explicar a an\u00e1lise feita pela equipe de TI da serventia, concluindo que a altera\u00e7\u00e3o da extens\u00e3o de alguns arquivos ocasionou erro no sistema e impediu a valida\u00e7\u00e3o das assinaturas.<\/p>\n Neste ponto, mais uma vez, a nota de devolu\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi clara nem objetiva. Ainda que tenha citado, dentre v\u00e1rios dispositivos legais e normativos, o item 366, Cap. XX, das NSCGJ, e o artigo 324, \u00a71\u00ba, I, do Provimento CNJ n. 149\/2023, que falam da gera\u00e7\u00e3o de documentos eletr\u00f4nicos em PDF\/A, a \u00eanfase da exig\u00eancia formulada se concentrou apenas nas assinaturas eletr\u00f4nicas.<\/p>\n No entanto, conforme esclarecido na suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, o problema n\u00e3o \u00e9 propriamente a falta de assinatura qualificada nos documentos eletr\u00f4nicos, mas a verifica\u00e7\u00e3o dos seus atributos, que foram corrompidos pela modifica\u00e7\u00e3o do documento ap\u00f3s sua assinatura.<\/p>\n Como bem apontado pela Corregedora Permanente, a forma dos t\u00edtulos \u00e9 indispens\u00e1vel para sua admiss\u00e3o perante o Registro de Im\u00f3veis a fim de garantir validade, legalidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica aos atos praticados.<\/p>\n O Provimento CNJ n\u00ba 149\/2023, vigente \u00e0 \u00e9poca da prenota\u00e7\u00e3o, disp\u00f5e sobre a recep\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos encaminhados pela via eletr\u00f4nica aos Registros de Im\u00f3veis nos seguintes termos:<\/p>\n “Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Im\u00f3veis dever\u00e3o recepcionar os t\u00edtulos nato-digitais e digitalizados com padr\u00f5es t\u00e9cnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de servi\u00e7os eletr\u00f4nicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis (ONR), e process\u00e1-los para os fins do art. 182 e \u00a7\u00a7 da Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973.<\/em><\/p>\n \u00a71\u00ba. Considera-se um t\u00edtulo nativamente digital:<\/em><\/p>\n I- o documento p\u00fablico ou particular gerado eletronicamente em PDF\/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signat\u00e1rios e testemunhas:<\/em><\/p>\n II- a certid\u00e3o ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF\/A ou XML e assinado por tabeli\u00e3o de notas, seu substituto ou preposto;<\/em><\/p>\n III- o resumo de instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no \u00e2mbito do SFH\/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, \u201ccaput\u201d e par\u00e1grafo 4\u00ba da Lei n\u00ba 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro;<\/em><\/p>\n IV- as c\u00e9dulas de cr\u00e9dito emitidas sob a forma escritural, na forma dalei;<\/em><\/p>\n V- o documento desmaterializado por qualquer not\u00e1rio ou registrador, gerado em PDF\/A e assinado por ele, seus<\/em>\u00a0substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil.<\/em><\/p>\n VI- as cartas de senten\u00e7a das decis\u00f5es judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudica\u00e7\u00e3o e de arremata\u00e7\u00e3o, os mandados de registro, de averba\u00e7\u00e3o e de retifica\u00e7\u00e3o, mediante acesso direto do oficial do Registro de Im\u00f3veis ao processo judicial eletr\u00f4nico, mediante requerimento dointeressado.<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba Consideram-se t\u00edtulos digitalizados com padr\u00f5es t\u00e9cnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os crit\u00e9rios estabelecidos no art. 5\u00ba do Decreto n\u00ba 10.278, de 18 de mar\u00e7o de 2020<\/em>“.<\/p><\/blockquote>\n Note-se que, atualmente, a exig\u00eancia do formato PDF\/A permanece praticamente inalterada, pois o regramento foi apenas deslocado para o artigo 208 do C\u00f3digo Nacional de Normas, alterado pelo mesmo provimento que revogou o artigo 324 do CNN (Provimento CNJ 180\/2024), com poucas altera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n Os requisitos aplic\u00e1veis em cada caso, portanto, depender\u00e3o do enquadramento do t\u00edtulo encaminhado como nato-digital ou digitalizado.<\/p>\n Apesar de ser poss\u00edvel verificar a certifica\u00e7\u00e3o digital no padr\u00e3o ICP-Brasil pelo sistema iti.gov.br dos documentos nato-digitais apresentados, imprescind\u00edvel o envio dos arquivos digitalizados (fls. 245\/248 e 420\/579), em conformidade com os requisitos estabelecidos pelo artigo 5\u00ba do Decreto n\u00ba 10.278\/2020:<\/p>\n “Art. 5\u00ba O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento f\u00edsico para todos os efeitos legais e para a comprova\u00e7\u00e3o de qualquer ato perante pessoa jur\u00eddica de direito p\u00fablico interno dever\u00e1:<\/em><\/p>\n I- ser assinado digitalmente com certifica\u00e7\u00e3o digital no padr\u00e3o da Infraestrutura de Chaves P\u00fablicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitaliza\u00e7\u00e3o e a integridade do documento e de seus metadados;<\/em><\/p>\n II- seguir os padr\u00f5es t\u00e9cnicos m\u00ednimos previstos no Anexo I; e III – conter, no m\u00ednimo, os metadados especificados no Anexo II”.<\/em><\/p>\n III- Caso n\u00e3o seja poss\u00edve<\/em>l atender aos requisitos legais acima expostos, dever\u00e3o ser encaminhadas vers\u00f5es f\u00edsicas que tamb\u00e9m atendam \u00e0s exig\u00eancias normativas.<\/p><\/blockquote>\n No caso concreto, nota-se que, ao serem convertidos, os documentos nato-digitais tiveram seus atributos corrompidos e impediram a verifica\u00e7\u00e3o da integridade das assinaturas.<\/p>\n Para que seja garantida a comprova\u00e7\u00e3o da validade das assinaturas, \u00e9 requisito legal o envio em formato PDF\/A, com assinatura e certifica\u00e7\u00e3o digital no padr\u00e3o da Infraestrutura de Chaves P\u00fablicas Brasileira ICP- Brasil, nos termos do item 366, Cap. XX, das NSCGJ:<\/p>\n \u201c366. Os documentos eletr\u00f4nicos apresentados aos servi\u00e7os de registro de im\u00f3veis dever\u00e3o atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves P\u00fablicas Brasileira (ICP-Brasil) e \u00e0 arquitetura e-PING (Padr\u00f5es de Interoperabilidade de Governo Eletr\u00f4nico) e ser\u00e3o gerados, preferencialmente, no padr\u00e3o XML (Extensible Markup Language), padr\u00e3o prim\u00e1rio de interc\u00e2mbio de dados com usu\u00e1rios p\u00fablicos ou privados e PDF\/A (Portable Document Format\/Archive), ou outros padr\u00f5es atuais compat\u00edveis com a Central de Registro de Im\u00f3veis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo<\/em>\u201d.<\/p><\/blockquote>\n N\u00e3o se trata de ignorar o princ\u00edpio da efici\u00eancia, como sustenta a parte recorrente. No caso, a liberdade de atua\u00e7\u00e3o \u00e9 mitigada em busca de padroniza\u00e7\u00e3o segura do servi\u00e7o eletr\u00f4nico, por meio da qual seja poss\u00edvel garantir a integridade dos dados arquivados pelo Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n Por raz\u00f5es t\u00e9cnicas, o sistema nacional ainda n\u00e3o comporta documentos em formatos diversos.<\/p>\n Por\u00e9m, a convers\u00e3o para o formato adequado deve preceder o lan\u00e7amento das assinaturas, uma vez que n\u00e3o se pode admitir altera\u00e7\u00e3o posterior. Identificada altera\u00e7\u00e3o, mesmo que se trate de simples convers\u00e3o de formato, a valida\u00e7\u00e3o da assinatura fica prejudicada, pois n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel assegurar que a altera\u00e7\u00e3o n\u00e3o tenha afetado o conte\u00fado do documento ou a autenticidade das assinaturas. A integridade do documento eletr\u00f4nico assinado \u00e9 a garantia da seguran\u00e7a que se espera dos Registros P\u00fablicos.<\/p>\n F\u00e1cil perceber, assim, que o t\u00edtulo, na forma em que apresentado, n\u00e3o atende aos requisitos normativos e, por isso mesmo, n\u00e3o pode ter ingresso.<\/p>\n No que concerne ao \u00f3bice apontado pelo Oficial somente nas raz\u00f5es da suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, referente \u00e0 necessidade de aditamento do primeiro aditamento ao instrumento de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a fim de constar a correta representa\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica fiduciante ou, alternativamente, de se apresentar instrumento de procura\u00e7\u00e3o v\u00e1lido \u00e0 \u00e9poca da assinatura do instrumento, em que pese a alega\u00e7\u00e3o da parte apelante de que j\u00e1 teria sanado tal empecilho, n\u00e3o se encontra nos autos documento h\u00e1bil a provar efetiva supera\u00e7\u00e3o, o que torna a exig\u00eancia ainda cab\u00edvel.<\/p>\n De fato, conforme se verifica da 2\u00aa altera\u00e7\u00e3o ao Contrato Social da devedora fiduciante Vilares Empreendimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda, datada de 31 de julho e registrada na JUCESP em 03 de agosto de 2023, o s\u00f3cio Leonardo Azevedo Vilares retirou-se da sociedade, ingressando S\u00e9rgio Faia Vilares como \u00fanico s\u00f3cio (fls. 472\/487).<\/p>\n Nesse contexto, est\u00e1 correta a assinatura lan\u00e7ada por Leonardo no dia 16 de junho de 2023, representando a fiduciante Vilares no Instrumento Particular de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria (fls. 308\/405).<\/p>\n Entretanto, Leonardo n\u00e3o ostentava mais a posi\u00e7\u00e3o de s\u00f3cio da fiduciante Vilares quando assinou o 1\u00ba Aditamento ao Instrumento Particular de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria no dia 02 de fevereiro de 2024, no qual n\u00e3o h\u00e1 assinatura do s\u00f3cio S\u00e9rgio (fls. 406\/410). E dentre as procura\u00e7\u00f5es apresentadas com o requerimento (fls. 146\/151, 245\/248 e 550\/553), nenhuma delas se refere \u00e0 outorga de poderes para regularizar a representa\u00e7\u00e3o da fiduciante naquele instrumento, de modo que a exig\u00eancia foi correta.<\/p>\n Por fim, e \u00e0 vista da qualifica\u00e7\u00e3o deficiente dos t\u00edtulos apresentados, com exig\u00eancias imprecisas ou formuladas apenas na oportunidade de suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, necess\u00e1ria ratifica\u00e7\u00e3o da advert\u00eancia feita ao Oficial sobre o seu dever de qualificar exaustivamente os t\u00edtulos apresentados, apontando em um \u00fanico ato, de forma clara e objetiva, todas as exig\u00eancias a serem satisfeitas.<\/p>\n Importante ressaltar, tamb\u00e9m, que a d\u00favida deve ser encaminhada a ju\u00edzo com todos os documentos necess\u00e1rios \u00e0 sua an\u00e1lise (artigo 198 da Lei de Registros P\u00fablicos), notadamente a nota devolutiva, a qual n\u00e3o foi produzida nos autos, de modo que cab\u00edvel mais esta advert\u00eancia.<\/p>\n 8.Em resumo, se afasta uma das exig\u00eancias formuladas pelo oficial, qual seja, a de que o registro da garantia de propriedade fiduci\u00e1ria seja feito em nome daadministradora.<\/p>\n Como acima exposto, o registro pode ser feito em nome do pr\u00f3prio FIDIC ou da administradora fiduci\u00e1ria, a crit\u00e9rio do interessado.<\/p>\n Persistem, por\u00e9m, os demais \u00f3bices de natureza formal, o que impede o ingresso do t\u00edtulo no registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n Diante do exposto, pelo meu voto,\u00a0nego provimento\u00a0<\/strong>ao recurso de apela\u00e7\u00e3o, observando que: a) exig\u00eancias devem ser formuladas de uma s\u00f3 vez, de forma clara e objetiva, ap\u00f3s an\u00e1lise exaustiva do t\u00edtulo (item 38, Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ, tomo II); b) a d\u00favida deve ser encaminhada a ju\u00edzo com todos os documentos necess\u00e1rios ao seu julgamento, notadamente a nota devolutiva (artigo 198 da Lei de Registros P\u00fablicos).<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n (DJe de 20.05.2025 \u2013 SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1126644-25.2024.8.26.0100, da Comarca de S\u00e3o Paulo, em que \u00e9 apelante SOLAR FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDIT\u00d3RIOS PADRONIZADO MULTISSETORIAL, \u00e9 apelado 17\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. 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