![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1040968-55.2024.8.26.0506, da Comarca de Ribeir\u00e3o Preto, em que s\u00e3o apelantes REINALDO SERTORI e ANGELA MARIA PAZETO SERTORI, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE RIBEIR\u00c3O PRETO.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o: “N\u00e3o conheceram da apela\u00e7\u00e3o e deram por prejudicada a d\u00favida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MA\u00d1AS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), ADEMIR BENEDITO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 21 de mar\u00e7o de 2025.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1040968-55.2024.8.26.0506<\/strong><\/p>\n Apelantes: Reinaldo Sertori e Angela Maria Paze o Sertori<\/strong><\/p>\n Apelado: 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Ribeir\u00e3o Preto<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.732<\/u><\/strong><\/p>\n Direito civil \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Usucapi\u00e3o extrajudicial \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o conhecida.<\/strong><\/p>\n I. Caso em Exame<\/strong><\/p>\n Recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto contra senten\u00e7a que manteve o \u00f3bice ao registro de usucapi\u00e3o extrajudicial do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 19.281. Os apelantes alegam posse mansa, pac\u00edfica e ininterrupta desde 2002, com\u00a0animus domini<\/em>, e requerem o registro da usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria.<\/p>\n II. Quest\u00e3o em Discuss\u00e3o<\/strong><\/p>\n 2. A quest\u00e3o em discuss\u00e3o consiste em saber se os apelantes cumpriram todos os requisitos para o reconhecimento da usucapi\u00e3o extrajudicial na modalidade extraordin\u00e1ria, e se a apela\u00e7\u00e3o pode ser conhecida diante da impugna\u00e7\u00e3o parcial das exig\u00eancias registr\u00e1rias.<\/p>\n III. Raz\u00f5es de Decidir<\/strong><\/p>\n 3. A apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece ser conhecida, pois os apelantes n\u00e3o impugnaram todas as exig\u00eancias registr\u00e1rias, o que prejudica a d\u00favida.<\/p>\n 4. A usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria prescinde de justo t\u00edtulo e boa-f\u00e9, bastando a posse mansa e pac\u00edfica pelo prazo cont\u00ednuo de 15 anos, conforme o art. 1.238 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n IV. Dispositivo e Tese<\/strong><\/p>\n 5. Apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o conhecida.<\/p>\n Tese de julgamento: “1. A impugna\u00e7\u00e3o parcial das exig\u00eancias registr\u00e1rias prejudica a d\u00favida. 2. A usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria n\u00e3o exige justo t\u00edtulo ou boa-f\u00e9, apenas posse mansa e pac\u00edfica por 15 anos. 3. N\u00e3o cabe ao Oficial exigir a altera\u00e7\u00e3o do pedido quanto \u00e0 modalidade de usucapi\u00e3o se o requerimento descreve os fatos de acordo com a base legal”.<\/p>\n Legisla\u00e7\u00e3o Citada:<\/strong><\/p>\n C\u00f3digo Civil, art. 1.238.<\/p>\n Jurisprud\u00eancia Citada:<\/strong><\/p>\n – TJSP, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001028-25.2024.8.26.0590, Rel.\u00a0Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 19\/09\/2024.<\/p>\n – TJSP, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1007346-58.2023.8.26.0590, Rel.\u00a0Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 12\/09\/2024.<\/p>\n – TJSP, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001719-95.2023.8.26.0615, Rel.\u00a0Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 29\/08\/2024.<\/p>\n Cuida-se de recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto por\u00a0REINALDO SERTORI e ANGELA MARIA PAZETO SERTORI\u00a0<\/strong>em face da r. senten\u00e7a de fls. 481\/482, proferida pela MM\u00aa. Ju\u00edza Corregedora Permanente do 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de Ribeir\u00e3o Preto, que, em procedimento de d\u00favida, manteve o \u00f3bice ao registro de usucapi\u00e3o extrajudicial do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 19.281, daquela serventia imobili\u00e1ria.<\/p>\n Em seu recurso, os apelantes alegam que preencheram todos os requisitos legais para a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade por usucapi\u00e3o, exercendo posse mansa, pac\u00edfica, ininterrupta e com\u00a0animus domini\u00a0<\/em>desde 2002, conforme contrato de compromisso de compra e venda firmado com os propriet\u00e1rios tabulares, Alice Mitsue Okabayashi Otsuka e Takeshi Otsuka em 16\/12\/2002; afirmam que a posse foi comprovada por meio de ata notarial lavrada em 21\/12\/2023, que atesta o exerc\u00edcio da posse por mais de 20 anos, bem como por documentos que demonstram a utiliza\u00e7\u00e3o produtiva do im\u00f3vel para cultivo de cana-de-a\u00e7\u00facar e outras lavouras, incluindo contratos de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os firmados com a Usina S\u00e3o Martinho S\/A e comprovantes de aquisi\u00e7\u00e3o de insumos agr\u00edcolas; sustentam que os confrontantes foram devidamente identificados e anu\u00edram ao pedido, conforme planta e memorial assinados, e que o georreferenciamento foi elaborado por profissional habilitado, com ART regularmente registrada; insurgem-se contra a decis\u00e3o que negou o pedido sob o fundamento de inexist\u00eancia de seguran\u00e7a jur\u00eddica quanto \u00e0 exclusividade da posse, alegando que a fundamenta\u00e7\u00e3o \u00e9 equivocada, pois h\u00e1 prova suficiente do exerc\u00edcio da posse exclusiva pelos requerentes; destacam que a exig\u00eancia do registrador quanto \u00e0 altera\u00e7\u00e3o da modalidade de usucapi\u00e3o de extraordin\u00e1ria para ordin\u00e1ria configura excesso de formalismo, contrariando o princ\u00edpio da fungibilidade e as diretrizes do Provimento n\u00ba 65\/2017 do CNJ, que n\u00e3o imp\u00f5em tal exig\u00eancia no procedimento extrajudicial; argumentam, ainda, que a usucapi\u00e3o extrajudicial n\u00e3o exige o pagamento de tributos em nome do possuidor e que a aus\u00eancia de recolhimento do ITR em seu nome n\u00e3o descaracteriza a posse qualificada para fins de usucapi\u00e3o; ao final, requerem a reforma da decis\u00e3o para que seja determinado o registro da usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, reconhecendo-se a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade nos termos do art. 1.238, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil (fls. 488\/509).<\/p>\n A Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo improvimento do recurso (fls. 532\/536).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n A apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece\u00a0<\/strong>ser conhecida.<\/p>\n Os apelantes apresentaram ao 1\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de Ribeir\u00e3o Preto requerimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, na modalidade extraordin\u00e1ria, do im\u00f3vel rural objeto da matricula n\u00ba 19.281, acompanhado de Ata Notarial (fl. 21) e documentos.<\/p>\n O im\u00f3vel encontra-se na titularidade de Takeshi Otsuka e sua mulher, Alice Mitsue Okabayashi Otsuka.<\/p>\n Os apelantes ainda juntaram contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado em 16.12.2002, no qual figuram como promitentes vendedores os propriet\u00e1rios tabulares e como promitentes compradores 1) Reinaldo Sertori; 2) Luis Roberto Sertori e 3) Jos\u00e9 Carlos Sertori.<\/p>\n O t\u00edtulo foi prenotado e recebeu nota devolutiva (n\u00ba 556.568, fls. 396\/398 e fls. 416\/418) com exig\u00eancias que podem ser enumeradas e resumidas da seguinte forma:<\/p>\n “1) Alterar a modalidade de usucapi\u00e3o requerida para ordin\u00e1ria, em virtude de apresenta\u00e7\u00e3o do instrumento particular de promessa de compra e venda, o qual configura justo t\u00edtulo, a teor do disposto no art. 1.242 do C\u00f3digo Civil;<\/em><\/p>\n 2) No requerimento figuram como usucapientes somente Reinaldo Sertori e sua mulher Angela Maria Pazeto Sertori, mas a promessa de venda e compra tem como promitentes comprados al\u00e9m de Reinaldo, tamb\u00e9m Luiz Roberto Sertori e Jos\u00e9 Carlos Sertori. Dessa forma, necess\u00e1rio apresentar documento comprovando a transfer\u00eancia dos direitos de promessa por Luiz Roberto Sertori e Jos\u00e9 Carlos Sertori em favor dos requerentes, uma vez que pela documenta\u00e7\u00e3o juntada n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel comprovar que Reinaldo e sua mulher, Angela Maria, exercem a posse com exclusividade;<\/em><\/p>\n 3) Apresentar certid\u00f5es negativas de distribui\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es c\u00edveis e criminais dos distribuidores da Justi\u00e7a Estadual e da Justi\u00e7a Federal do local de situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, expedidas nos \u00faltimos trinta dias, demonstrando a exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es que caracterizem oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 posse do im\u00f3vel, nos termos do artigo 401, IV, \u201cb\u201d do C\u00f3digo Nacional de Normas Extrajudiciais do CNJ e do item 416.2, IV do Cap\u00edtulo XX, II das NSCGJ, em nome de Luiz Roberto Sertori e Jose Carlos Sertori, bem como de seus c\u00f4njuges. Caso sejam apontadas a\u00e7\u00f5es, dever\u00e3o ser apresentadas certid\u00f5es de objeto e p\u00e9, a fim de comprovar que n\u00e3o se trata do im\u00f3vel usucapiendo;<\/em><\/p>\n 4) Considerando-se a apresenta\u00e7\u00e3o do instrumento de promessa de compra e venda, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, a teor do disposto no art. 410, \u00a72\u00ba do Provimento 149\/2023 (C\u00f3digo Nacional de Normas) do CNJ”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Nas raz\u00f5es de d\u00favida, informou o Oficial que os apelantes n\u00e3o impugnaram a exig\u00eancia referente \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es c\u00edveis e criminais (exig\u00eancia 3) e tampouco prestaram os esclarecimentos referentes \u00e0 op\u00e7\u00e3o pela usucapi\u00e3o (exig\u00eancia 4), apesar de titulares de instrumento de promessa de compra e venda (fl. 10).<\/p>\n A aus\u00eancia de insurg\u00eancia contra uma ou mais exig\u00eancias registr\u00e1rias ou mesmo a anu\u00eancia com qualquer delas prejudica, de fato, a d\u00favida, que s\u00f3 admite duas solu\u00e7\u00f5es: a) a determina\u00e7\u00e3o do registro do t\u00edtulo protocolado e prenotado, que \u00e9 analisado, em reexame da qualifica\u00e7\u00e3o, tal como se encontrava no momento em que surgida dissens\u00e3o entre o apresentante e o Oficial de Registro de Im\u00f3veis; ou b) manuten\u00e7\u00e3o da recusa do Oficial.<\/p>\n A decis\u00e3o sobre a possibilidade do registro do t\u00edtulo depende da insurg\u00eancia contra todas as exig\u00eancias. Assim, como a apela\u00e7\u00e3o interposta impugnou apenas parte das exig\u00eancias, a d\u00favida est\u00e1 prejudicada.<\/p>\n O processo de d\u00favida n\u00e3o se presta \u00e0 solu\u00e7\u00e3o de dissenso relativo a apenas parte dos \u00f3bices ao ingresso do t\u00edtulo no f\u00f3lio real, pois, eventualmente afastados os questionados, restariam os demais, n\u00e3o questionados, que, n\u00e3o atendidos, impediriam, de toda sorte, o registro.<\/p>\n Neste sentido, tranquila a jurisprud\u00eancia do Conselho Superior da Magistratura:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. PROCEDIMENTO DE D\u00daVIDA INVERSA. CARTA DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O EXTRA\u00cdDA DE PROCESSO JUDICIAL. V\u00c1RIOS \u00d3BICES LEVANTADOS NA NOTA DEVOLUTIVA. REGISTRO DO T\u00cdTULO QUE DEPENDE DO QUESTIONAMENTO DE TODAS AS EXIG\u00caNCIAS. INSURG\u00caNCIA PARCIAL. APRECIA\u00c7\u00c3O DA LEGALIDADE DAS EXIG\u00caNCIAS APENAS PARA EFEITO DE FUTURA REAPRESENTA\u00c7\u00c3O E QUALIFICA\u00c7\u00c3O DO T\u00cdTULO. D\u00daVIDA PREJUDICADA. APELA\u00c7\u00c3O N\u00c3O CONHECIDA.”\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001028-25.2024.8.26.0590; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de S\u00e3o Vicente – 6\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 19\/09\/2024; Data de Registro: 23\/09\/2024).<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. CARTA DE SENTEN\u00c7A. ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA. IMPUGNA\u00c7\u00c3O PARCIAL DAS EXIG\u00caNCIAS. D\u00daVIDA PREJUDICADA. AN\u00c1LISE PARA ORIENTA\u00c7\u00c3O DE FUTURA PRENOTA\u00c7\u00c3O. OBJETO IDENTIFICADO. \u00d3BICE QUE N\u00c3O SUBSISTE.”\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1007346-58.2023.8.26.0590; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de S\u00e3o Vicente – 6\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 12\/09\/2024; Data de Registro: 16\/09\/2024).<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. PROCEDIMENTO DE D\u00daVIDA INVERSA. CARTA DE SENTEN\u00c7A PARA REGISTRO DE DA\u00c7\u00c3O EM PAGAMENTO RESULTANTE DE ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. V\u00c1RIOS \u00d3BICES LEVANTADOS. QUALIFICA\u00c7\u00c3O NEGATIVA DO T\u00cdTULO. INSURG\u00caNCIA PARCIAL. D\u00daVIDA PREJUDICADA. APELA\u00c7\u00c3O N\u00c3O CONHECIDA.”\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1001719-95.2023.8.26.0615; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Tanabi – 1\u00aa Vara; Data do Julgamento: 29\/08\/2024; Data de Registro: 01\/09\/2024).<\/p><\/blockquote>\n Portanto, a d\u00favida est\u00e1 prejudicada.<\/p>\n N\u00e3o obstante tal conclus\u00e3o, a fim de orientar futura prenota\u00e7\u00e3o, passa-se ao exame das exig\u00eancias.<\/p>\n Pois bem.<\/p>\n Muito embora correto o racioc\u00ednio desenvolvido pelo Registrador, dentro da prud\u00eancia que deve cercar sua atividade no exame de requerimentos de usucapi\u00e3o, o indeferimento administrativo, a partir das exig\u00eancias “1” e “2”, antes que se fizessem as notifica\u00e7\u00f5es previstas na lei, deu- se de forma prematura, haja vista que a quest\u00e3o referente \u00e0 sufici\u00eancia ou n\u00e3o da prova da posse exclusiva pode ser provada ap\u00f3s o encerramento do ciclo notificat\u00f3rio.<\/p>\n Isto porque, os apelantes alegam o exerc\u00edcio da posse mansa e pac\u00edfica sobre o im\u00f3vel desde o ano de 2002 e, sendo assim, j\u00e1 det\u00e9m os requisitos legais para a usucapi\u00e3o na modalidade extraordin\u00e1ria, independentemente de justo t\u00edtulo e da prova da origem da posse.<\/p>\n A inicial est\u00e1 corretamente fundamentada na usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, que prescinde de justo t\u00edtulo e boa-f\u00e9, bastando a posse mansa e pac\u00edfica pelo prazo cont\u00ednuo de 15 (quinze) anos, ou que o possuidor comprove o estabelecimento de sua moradia habitual no im\u00f3vel pelo prazo de 10 (dez) anos, como previsto no C\u00f3digo Civil:<\/p>\n “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrup\u00e7\u00e3o, nem oposi\u00e7\u00e3o, possuir como seu um im\u00f3vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de t\u00edtulo e boa-f\u00e9; podendo requerer ao juiz que assim o declare por senten\u00e7a, a qual servir\u00e1 de t\u00edtulo para o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/em><\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se \u00e1 a dez anos se o possuidor houver estabelecido no im\u00f3vel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servi\u00e7os de car\u00e1ter produtivo”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Ressalta-se que, para a usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, o justo t\u00edtulo e a boa-f\u00e9 n\u00e3o s\u00e3o exig\u00eancias legais. Mesmo que a posse tenha se originado em um contrato de cess\u00e3o de direitos, isso n\u00e3o impede o reconhecimento da propriedade pela usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, desde que comprovados o tempo necess\u00e1rio e o\u00a0animus domini<\/em>.<\/p>\n Ou seja, dispensa o legislador a exist\u00eancia de uma causa jur\u00eddica que justifique a posse\u00a0ad usucapionem,\u00a0<\/em>por se fundar a usucapi\u00e3o na posse e n\u00e3o no direito \u00e0 posse.<\/p>\n Neste sentido h\u00e1 v\u00e1rios precedentes do Tribunal de Justi\u00e7a:<\/p>\n “APELA\u00c7\u00c3O. Usucapi\u00e3o. Senten\u00e7a de improced\u00eancia. Insurg\u00eancia dos autores. Posse inicialmente prec\u00e1ria, fruto de mera permiss\u00e3o. Invers\u00e3o no animus da posse, contudo, demonstrada, e consuma\u00e7\u00e3o do prazo prescricional aquisitivo no curso da a\u00e7\u00e3o. Senten\u00e7a reformada. Recurso a que se d\u00e1 provimento”.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 0079966-86.2012.8.26.0100; Relator (a): Maur\u00edcio Velho; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 4\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro Central C\u00edvel – 2\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 17\/09\/2024; Data de Registro: 17\/09\/2024).<\/p>\n “USUCAPI\u00c3O EXTRAORDIN\u00c1RIA. Comprova\u00e7\u00e3o do exerc\u00edcio de posse ad usucapionem desde 1991. Eventual inadimplemento de anterior cession\u00e1rio do im\u00f3vel que n\u00e3o obsta a configura\u00e7\u00e3o da posse ad usucapionem. Senten\u00e7a mantida. Recurso desprovido”.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1013511-49.2017.8.26.0100; Relator (a): Alcides Leopoldo; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 4\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro Central C\u00edvel – 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 17\/10\/2024; Data de Registro: 17\/10\/2024).<\/p>\n “USUCAPI\u00c3O. Nulidade Inexist\u00eancia. Cess\u00e3o de Direitos e Assun\u00e7\u00e3o de Obriga\u00e7\u00f5es de Promessa de Compra e Venda de Im\u00f3vel. Cession\u00e1rios que nunca financiaram a maior parte do pre\u00e7o que seria por interm\u00e9dio de institui\u00e7\u00e3o financeira, ocupando o im\u00f3vel h\u00e1 mais de 25 anos, onde residem. Animus domini sobre o im\u00f3vel pela ocupa\u00e7\u00e3o e destina\u00e7\u00e3o como resid\u00eancia, ocorrendo a transforma\u00e7\u00e3o do car\u00e1ter origin\u00e1rio da posse de n\u00e3o pr\u00f3pria, para pr\u00f3pria Inexist\u00eancia de interesse do credor hipotec\u00e1rio sobre o im\u00f3vel. Prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva consumada. Recurso provido”.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1004802-21.2020.8.26.0229; Relator (a): Alcides Leopoldo; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 4\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro de Hortol\u00e2ndia – 3\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 17\/10\/2024; Data de Registro: 17\/10\/2024).<\/p>\n “APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. A\u00c7\u00c3O DE USUCAPI\u00c3O EXTRAORDIN\u00c1RIA, SUCEDIDA POR A\u00c7\u00c3O DE USUCAPI\u00c3O ESPECIAL URBANA. Julgamento conjunto. Senten\u00e7a que julgou parcialmente procedentes ambas as a\u00e7\u00f5es, para o fim de declarar a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva, pelos respectivos autores, acerca da \u00e1rea efetivamente ocupada sobre o im\u00f3vel objeto da transcri\u00e7\u00e3o n\u00ba 252.361. Irresigna\u00e7\u00e3o recursal do autor da a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria. Alega\u00e7\u00e3o de que os r\u00e9us n\u00e3o comprovaram o exerc\u00edcio de posse com animus domini sobre a \u00e1rea usucapienda. Fato de a posse ter tido in\u00edcio a partir de instrumento de cess\u00e3o de direitos firmado por quem n\u00e3o era propriet\u00e1rio registr\u00e1rio que n\u00e3o a torna prec\u00e1ria. Desnecessidade de justo t\u00edtulo ou boa-f\u00e9 para a configura\u00e7\u00e3o da usucapi\u00e3o especial urbana. Julgamento de parcial proced\u00eancia de ambas as a\u00e7\u00f5es que era de rigor. Senten\u00e7a mantida. RECURSO DESPROVIDO”.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1138080-59.2016.8.26.0100; Relator (a): M\u00e1rcio Boscaro; \u00d3rg\u00e3o Julgador: 4\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado; Foro Central C\u00edvel – 2\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento: 05\/09\/2024; Data de Registro: 05\/09\/2024).<\/p><\/blockquote>\n A juntada do compromisso de compra e venda firmado com os titulares de dom\u00ednio, antes de representar a altera\u00e7\u00e3o da modalidade de usucapi\u00e3o, pretendeu t\u00e3o somente comprovar a data e origem da posse, sem alterar o fundamento legal da pretens\u00e3o.<\/p>\n Portanto, diante da alega\u00e7\u00e3o do exerc\u00edcio da posse longeva, de mais de 15 anos, a pretens\u00e3o dos apelantes tem lastro no artigo 1.238 do C\u00f3digo Civil, raz\u00e3o para afastar a exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de nova Ata Notarial e requerimento para altera\u00e7\u00e3o da modalidade.<\/p>\n Tamb\u00e9m desponta como indevida a exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de instrumento particular de cess\u00e3o de direitos pelos demais adquirentes do im\u00f3vel, pois seu desatendimento n\u00e3o inviabiliza o prosseguimento e processamento do requerimento.<\/p>\n O exerc\u00edcio exclusivo da posse longeva pelos apelantes pode ter se dado independentemente da formaliza\u00e7\u00e3o da cess\u00e3o pelos demais adquirentes e se h\u00e1 a d\u00favida quanto \u00e0 transmiss\u00e3o ou \u00e0 qualidade desta posse, se exclusiva ou n\u00e3o, pode o Oficial exigir a juntada de declara\u00e7\u00f5es de anu\u00eancia ou a determina\u00e7\u00e3o de notifica\u00e7\u00e3o destas pessoas para que, no curso do procedimento, apresentem ou n\u00e3o impugna\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Ali\u00e1s, se os recorrentes optaram pela modalidade extraordin\u00e1ria da usucapi\u00e3o, \u00e9 suficiente a demonstra\u00e7\u00e3o da posse exclusiva,. cont\u00ednua, pac\u00edfica e com animo de donos pelo prazo de quinze anos. O contrato de compromisso, no caso concreto, serve para demonstrar o termo inicial e a causa da posse, e n\u00e3o como justo t\u00edtulo para usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria. Essa a raz\u00e3o pela qual descabida a exig\u00eancia de juntada de termos de cess\u00e3o de direitos de promiss\u00e1rios compradores.<\/p>\n Tais premissas refor\u00e7am a conclus\u00e3o de que precoce o encerramento do procedimento pela aus\u00eancia do instrumento contratual de cess\u00e3o, por ser poss\u00edvel a colheita de anu\u00eancias ou mesmo notifica\u00e7\u00e3o dos adquirentes, por determina\u00e7\u00e3o do Oficial de Registro, que tem atribui\u00e7\u00e3o a promover as devidas notifica\u00e7\u00f5es e eventuais dilig\u00eancias complementares, na forma dos itens 418 a 421.1 do Cap\u00edtulo XX, Tomo II, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a. Somente depois, \u00e0 luz das eventuais impugna\u00e7\u00f5es ofertadas ou, se o caso, das anu\u00eancias manifestadas em rela\u00e7\u00e3o ao pedido de usucapi\u00e3o ou, ainda, do transcurso do prazo legal sem manifesta\u00e7\u00e3o dos interessados, findo o qual o Oficial de Registro dever\u00e1 proceder nova qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, que abranger\u00e1 a an\u00e1lise do cumprimento do requisito temporal e da posse exclusiva.<\/p>\n Apenas depois de notificados os titulares de dom\u00ednio e, se falecidos, seus esp\u00f3lios ou respectivos herdeiros, al\u00e9m de, agora, dos demais adquirentes do im\u00f3vel, conforme fundamenta\u00e7\u00e3o acima, \u00e9 que, ofertadas eventuais impugna\u00e7\u00f5es ou, ent\u00e3o, manifestada por todos a expressa anu\u00eancia ao pedido ou, ainda, se decorrido o prazo legal sem que haja impugna\u00e7\u00e3o, \u00e9 que, ent\u00e3o, o pedido dever\u00e1 ser apreciado \u00e0 luz da alegada insufici\u00eancia probat\u00f3ria.<\/p>\n E como disp\u00f5em os itens 421 e 421.1 do Cap\u00edtulo XX, Tomo II, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, em “caso de aus\u00eancia ou insufici\u00eancia dos documentos de que trata o inciso III do item 416.2, a posse e os demais dados necess\u00e1rios poder\u00e3o ser comprovados em procedimento de justifica\u00e7\u00e3o administrativa perante o oficial de registro de im\u00f3veis, que obedecer\u00e1, no que couber, ao disposto no \u00a7 5\u00ba do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do C\u00f3digo de Processo Civil”, certo que, “para a elucida\u00e7\u00e3o de d\u00favidas, imprecis\u00f5es ou incertezas, poder\u00e3o ser solicitadas ou realizadas dilig\u00eancias pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por escrevente habilitado”.<\/p>\n E, por fim, novamente, partindo-se da premissa da condu\u00e7\u00e3o prudente do procedimento, mostram-se corretas as demais exig\u00eancias, n\u00e3o s\u00f3 por for\u00e7a das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a e do C\u00f3digo Nacional das Normas Extrajudiciais do CNJ, mas pela identifica\u00e7\u00e3o de terceiros interessados.<\/p>\n A exig\u00eancia das certid\u00f5es est\u00e1 prevista no item 416.2, IV do Cap\u00edtulo XX, Tomo II, das NSCGJ, com o seguinte teor:<\/p>\n “IV – Certid\u00f5es negativas c\u00edveis e criminais dos distribuidores da Justi\u00e7a Estadual e da Justi\u00e7a Federal do local da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente, expedidas nos \u00faltimos trinta dias, demonstrando a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es que caracterizem oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 posse do im\u00f3vel, em nome das seguintes pessoas:<\/em><\/p>\n a) do requerente e respectivo c\u00f4njuge ou companheiro, se houver;<\/p>\n b) do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel usucapiendo e respectivo c\u00f4njuge ou companheiro, se houver;<\/p>\n c) de todos os demais possuidores e respectivos c\u00f4njuges ou companheiros, se houver, em caso de sucess\u00e3o de posse, que \u00e9 somada \u00e0 do requerente para completar o per\u00edodo aquisitivo da usucapi\u00e3o;”<\/p><\/blockquote>\n Quanto \u00e0 justa causa para o ingresso com a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, trata-se de previs\u00e3o contida no artigo 13, \u00a7 2\u00ba, do Provimento 68 do CNJ, que assim disp\u00f5e:<\/p>\n “2\u00ba Em qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo o registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei”.<\/p><\/blockquote>\n A preocupa\u00e7\u00e3o com a adequada motiva\u00e7\u00e3o do uso da usucapi\u00e3o tem raz\u00f5es pr\u00e1ticas compreens\u00edveis, quais sejam, evitar a burla ao rigor da qualifica\u00e7\u00e3o registral e impedir a evas\u00e3o fiscal dos impostos de transmiss\u00e3o. Basta aos apelantes repetir o que foi informado no recurso, no sentido de que n\u00e3o foi poss\u00edvel localizar os titulares de dom\u00ednio para a outorga definitiva da escritura p\u00fablica, o que ser\u00e1 por eles objeto de impugna\u00e7\u00e3o, se o caso, ap\u00f3s regular notifica\u00e7\u00e3o. Assim, havendo justificativa da impossibilidade de transmiss\u00e3o da propriedade pelos meios tradicionais, e n\u00e3o havendo impugna\u00e7\u00e3o ou suspeita de que a justificativa \u00e9 falsa, o Oficial n\u00e3o pode negar o pedido \u00fanica e exclusivamente por existir compromisso de compra e venda registrado, e tampouco pode negar-se a autuar o requerimento.<\/p>\n Ressalte-se, ainda, que na quest\u00e3o dos tributos incidentes na transmiss\u00e3o da propriedade, caber\u00e1 ao Munic\u00edpio manifestar-se, por ser o interessado em eventual simula\u00e7\u00e3o ou fraude para n\u00e3o pagamento do ITBI, podendo o Oficial, se entender que existem ind\u00edcios de irregularidade, fazer constar na notifica\u00e7\u00e3o ao Munic\u00edpio sua suspeita.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0N\u00c3O CONHE\u00c7O\u00a0<\/strong>da apela\u00e7\u00e3o e\u00a0dou por prejudicada\u00a0<\/strong>a d\u00favida.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n (DJe de 28.03.2025 \u2013 SP)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1040968-55.2024.8.26.0506, da Comarca de Ribeir\u00e3o Preto, em que s\u00e3o apelantes REINALDO SERTORI e ANGELA MARIA PAZETO SERTORI, \u00e9 apelado 1\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE RIBEIR\u00c3O PRETO. 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