![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1061807-58.2024.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0MF7 UTUPIRU INCORPORADORA SPE LTDA<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a012\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL<\/strong>.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o, com determina\u00e7\u00e3o, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/strong><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 13 de novembro de 2024.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 1061807-58.2024.8.26.0100<\/strong><\/p>\n APELANTE: Mf7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda<\/strong><\/p>\n APELADO: 12\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.623<\/strong><\/p>\n Direito registral \u2013 Direito urban\u00edstico \u2013 Registro de im\u00f3veis \u2013 Procedimento de d\u00favida inversa \u2013 Instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica \u2013 Venda e compra de unidade classificada como habita\u00e7\u00e3o de interesse social (his) \u2013 Ju\u00edzo negativo de qualifica\u00e7\u00e3o registral fundado no princ\u00edpio da legalidade \u2013 Viola\u00e7\u00e3o de normas de direito urban\u00edstico \u2013 Ofensa ao Plano Diretor Estrat\u00e9gico do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo (PDE) \u2013 Inobserv\u00e2ncia da faixa de renda destinat\u00e1ria da unidade de HIS, condi\u00e7\u00e3o de elegibilidade inscrita na matr\u00edcula do bem im\u00f3vel, a ser aferida \u00e0 \u00e9poca da contrata\u00e7\u00e3o \u2013 Desatendimento da contrapartida de benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos concedidos aos promotores de HIS, que abrangeram a isen\u00e7\u00e3o relacionada \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o do potencial construtivo adicional (solo criado) \u2013 Previs\u00e3o legal de san\u00e7\u00f5es civis espec\u00edficas diversas da nulidade Normas imperativas, caso definam consequ\u00eancias outras para sua viola\u00e7\u00e3o, n\u00e3o ensejam nulidades virtuais (art. 166, inc. VII, do CC) \u2013 Extin\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico Possibilidade em si insuficiente \u00e0 desqualifica\u00e7\u00e3o registral \u2013 Contrato (funcionalmente) v\u00e1lido e eficaz \u2013 T\u00edtulo registr\u00e1vel \u2013 Princ\u00edpio da legalidade \u2013 Nem toda ofensa ao ordenamento jur\u00eddico impede o acesso do t\u00edtulo ao registro imobili\u00e1rio \u2013 Previs\u00e3o legal de san\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria ou desfazimento do neg\u00f3cio por viola\u00e7\u00e3o ao limite de renda n\u00e3o levam \u00e0 nulidade do contrato \u2013 Determina\u00e7\u00e3o para imediata e compuls\u00f3ria intima\u00e7\u00e3o da Prefeitura municipal e do Minist\u00e9rio P\u00fablico pelo Oficial Registrador, da exist\u00eancia de viola\u00e7\u00e3o dos requisitos objetivos e subjetivos para obten\u00e7\u00e3o de benef\u00edcios do HIS \u2013 Recurso provido, d\u00favida inversa improcedente, com determina\u00e7\u00e3o e observa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por MF7 UTUPIRU INCORPORADORA SPE LTDA. contra a r. senten\u00e7a de fls. 127-134, proferida pela MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente do 12\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital, que manteve a recusa do registro do instrumento particular de “compra e venda de unidade vinculada a empreendimento e<\/em>\u00a0m\u00fatuo com obriga\u00e7\u00f5es e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia \u2013 recursos<\/em>\u00a0SBPE<\/em>“, tendo por objeto o im\u00f3vel de matr\u00edcula n\u00ba 256.068 daquela serventia (fls. 72-76).<\/p>\n Sustenta a apelante, em s\u00edntese, que a unidade n\u00ba 909 do Condom\u00ednio “Max Club Itaim” se enquadra como habita\u00e7\u00e3o de interesse social “HIS 2”, cuja destina\u00e7\u00e3o \u00e9 restrita a fam\u00edlias com renda familiar mensal de at\u00e9 seis sal\u00e1rios m\u00ednimos ou com renda mensal\u00a0per<\/em>\u00a0capita\u00a0<\/em>de at\u00e9 um sal\u00e1rio m\u00ednimo; que n\u00e3o h\u00e1 na Lei do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo n\u00ba 16.050\/2014 ou no Decreto Municipal n\u00ba 63.130\/2024 dispositivo que autorize o Oficial a negar o registro de unidades qualificadas como habita\u00e7\u00e3o de interesse social (HIS ou HMP) para adquirentes que supostamente estejam fora da renda a que s\u00e3o destinadas; que ao delegat\u00e1rio compete apenas o \u201cdever futuro\u201d de fazer as notifica\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00f5es destes im\u00f3veis. Alega, ainda, que a renda do adquirente da unidade em quest\u00e3o ultrapassa em apenas R$ 191,71 o limite legal (seis vezes o valor do sal\u00e1rio m\u00ednimo nacional), mas n\u00e3o excede o limite de seis vezes o valor do sal\u00e1rio m\u00ednimo paulista. Alega que o Oficial violou o dever legal previsto no art. 30, XIII da Lei 8.935\/94 ao n\u00e3o suscitar a d\u00favida registral expressamente requerida a fls. 79\/85.<\/p>\n Pede, ao final, o reconhecimento de infra\u00e7\u00e3o disciplinar cometida pelo Registrador, bem como a reforma da senten\u00e7a, para que seja declarada que, \u00e0 \u00e9poca da promessa de compra e venda do im\u00f3vel, a renda do adquirente era compat\u00edvel com os limites estabelecidos para a aquisi\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social (fls. 141-166).<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 196-197).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n 1. A recorrente busca o registro de contrato de compra e venda de unidade vinculada a empreendimento com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia celebrado no \u00e2mbito do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o (SFH) em 17 de janeiro de 2024 (fls. 45-69). Por meio desse contrato, MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda. vendeu o im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 256.068 a Ericson Pereira Santos, que alienou o bem em garantia \u00e0 Caixa Econ\u00f4mica Federal.<\/p>\n No item denominado “Composi\u00e7\u00e3o de Renda” do Quadro Resumo do contrato, consta que a “renda comprovada” do devedor \u00e9 R$8.663,74 (fls. 46).<\/p>\n J\u00e1 a Av.3 da matr\u00edcula n\u00ba 256.068 tem o seguinte teor:<\/p>\n “Por requerimento digital datado de 04 de dezembro de 2023 (…), a incorporadora\u00a0MF7 UTUPIRU<\/strong>\u00a0INCORPORADORA SPE LTDA.\u00a0<\/strong>(…) autorizou esta averba\u00e7\u00e3o para constar que, o im\u00f3vel desta matr\u00edcula,\u00a0est\u00e1 enquadrado como habita\u00e7\u00e3o de interesse<\/strong>\u00a0social \u2013 HIS-2<\/strong>, sendo destinado a fam\u00edlias com renda familiar mensal declarada em conformidade com os par\u00e2metros estabelecidos pelo art. 46, II, da Lei Municipal n\u00ba 16.050\/2014 e art. 47, \u00a7 1\u00ba, com reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 17.975\/2023<\/em>” (fls. 75).<\/p><\/blockquote>\n A Lei do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo n\u00ba 16.050\/2014 trata da Pol\u00edtica de Desenvolvimento Urbano e do Plano Diretor do Munic\u00edpio.<\/p>\n Em seu art. 46, a Lei define Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social \u2013 HIS como uma das “tipologias habitacionais destinadas ao atendimento de fam\u00edlias<\/em>\u00a0de baixa renda, em empreendimentos que se utilizem do regime jur\u00eddico<\/em>\u00a0previsto nesta Lei para esta modalidade de provis\u00e3o habitacional, de<\/em>\u00a0promo\u00e7\u00e3o p\u00fablica ou privada<\/em>“. Mais adiante (art. 46, \u00a7 2\u00ba, II), a Lei estatui que os im\u00f3veis que se enquadram como Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social do tipo 2 (HIS 2) s\u00e3o destinados a fam\u00edlias com a seguinte faixa de renda: “HIS 2: at\u00e9 6 (seis) sal\u00e1rios m\u00ednimos de renda familiar mensal ou<\/em>\u00a0at\u00e9 1 (um) sal\u00e1rio m\u00ednimo per capita mensal<\/em>“.<\/p>\n Como a renda do comprador informada no contrato supera o limite estabelecido pela Lei Municipal, Registrador e MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente entenderam que a qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo deveria ser negativa. Em s\u00edntese, argumentam que a recorrente se valeu de benef\u00edcios fiscais para a constru\u00e7\u00e3o de apartamento destinado a popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, o qual se enquadra como habita\u00e7\u00e3o de interesse social (HIS 2), devendo agora ser alienado para pessoas que auferem renda dentro da faixa estabelecida pela Lei Municipal. A negativa de registro, portanto, estaria amparada no exame de legalidade do t\u00edtulo apresentado; como o comprador aufere renda superior \u00e0 estabelecida na Lei, a inscri\u00e7\u00e3o foi obstada.<\/p>\n 2. O im\u00f3vel em quest\u00e3o \u00e9 classificado como habita\u00e7\u00e3o de interesse social HIS-2, destinado, em aten\u00e7\u00e3o ao art. 46, \u00a7 2.\u00ba, II, da Lei Municipal n.\u00ba 16.050\/2014, a fam\u00edlias com renda mensal familiar at\u00e9 seis sal\u00e1rios m\u00ednimos ou renda mensal\u00a0per capita\u00a0<\/em>at\u00e9 um sal\u00e1rio m\u00ednimo, integrante de empreendimento imobili\u00e1rio situado em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), por\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio paulistano voltada, predominantemente, “\u00e0 moradia digna para a popula\u00e7\u00e3o da baixa renda…, bem como \u00e0 provis\u00e3o de novas Habita\u00e7\u00f5es de Interesse Social HIS e Habita\u00e7\u00f5es de Mercado Popular HMP …” (art. 44, caput, da Lei Municipal n.\u00ba 16.050\/2014).<\/p>\n Cinco s\u00e3o as categorias de ZEIS, listadas e definidas no art. 45 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, cujo dispositivo legal subsequente, art. 46, conceitua a HIS e a HMP, caracterizando-as e identificando os seus promotores, nos seguintes termos:<\/p>\n Art. 46<\/em><\/strong>. Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social HIS e Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular HMP s\u00e3o as tipologias habitacionais destinadas ao atendimento de fam\u00edlias de baixa renda, em empreendimentos que se utilizem do regime jur\u00eddico previsto nesta Lei para esta modalidade de provis\u00e3o habitacional, de promo\u00e7\u00e3o p\u00fablica ou privada.<\/em><\/p>\n \u00a7 1.\u00ba\u00a0<\/em><\/strong>S\u00e3o promotores de HIS e HMP aqueles que aderirem ao regramento espec\u00edfico regulado por esta Lei.<\/em><\/p>\n \u00a7 2.\u00ba\u00a0<\/em><\/strong>Para fins de caracteriza\u00e7\u00e3o das tipologias de Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social HIS 1, Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social HIS 2 e Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular HMP ser\u00e3o observadas as seguintes faixas:<\/em><\/p>\n I HIS 1<\/em><\/strong>: at\u00e9 3 (tr\u00eas) sal\u00e1rios m\u00ednimos de renda familiar mensal ou at\u00e9 0,5 (meio) sal\u00e1rio m\u00ednimo per capita mensal;<\/em><\/p>\n II HIS 2<\/em><\/strong>: at\u00e9 6 (seis) sal\u00e1rios m\u00ednimos de renda familiar mensal ou at\u00e9 1 (um) sal\u00e1rio m\u00ednimo per capita mensal;<\/em><\/p>\n III HMP<\/em><\/strong>: at\u00e9 10 (dez) sal\u00e1rios m\u00ednimos de renda familiar mensal ou at\u00e9 1,5 (um e meio) sal\u00e1rio m\u00ednimo per capita mensal.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Conforme a regra do art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, “a produ\u00e7\u00e3o privada de unidades de HIS 1, HIS 2 e HMP utilizando os benef\u00edcios urban\u00edsticos e fiscais previstos nesta Lei caracterizar\u00e1 ades\u00e3o a regime jur\u00eddico pr\u00f3prio, qualificado … I \u2013 pela frui\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos pertinentes \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o das tipologias de HIS 1, HIS 2 e HMP;\u00a0II \u2013\u00a0<\/strong>pela necessidade de atendimento, de forma permanente, da faixa de renda destinat\u00e1ria das unidades habitacionais produzidas em cada uma das tipologias apontadas no inciso I.”<\/p>\n O atendimento exigido, a ser garantido por dez anos (cf. \u00a7 8.\u00ba do art. 47), \u00e9 a contrapartida dos benef\u00edcios assegurados aos promotores de HIS e HMP. Dizendo de outro modo, criou o legislador benef\u00edcios mediante ren\u00fancia fiscal, com o escopo de facilitar a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por popula\u00e7\u00e3o com determinado perfil de renda.<\/p>\n H\u00e1 a\u00ed uma conex\u00e3o, um v\u00ednculo de interdepend\u00eancia.<\/p>\n Os benef\u00edcios t\u00eam como causa (no sentido objetivo de causa como fun\u00e7\u00e3o pr\u00e1tico-social, ou econ\u00f4mico-social do neg\u00f3cio)\u00a0[1]<\/strong>\u00a0o compromisso de provis\u00e3o de HIS e HMP direcionado ao atendimento de fam\u00edlias com as faixas de renda definidas no \u00a7 2.\u00ba do art. 46 da Lei 16.050\/2014; o atendimento compromissado \u00e9 a causa da utiliza\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios, \u00e9 a sua raz\u00e3o determinante, particularmente, a da isen\u00e7\u00e3o relacionada \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o do potencial construtivo adicional.<\/p>\n Isen\u00e7\u00e3o da contrapartida financeira que seria devida pela utiliza\u00e7\u00e3o do\u00a0solo criado<\/em>. Tal instituto \u00e9 componente do potencial construtivo dos terrenos urbanos, instrumento de urbaniza\u00e7\u00e3o, sustentabilidade urbana e de implementa\u00e7\u00e3o das fun\u00e7\u00f5es sociais da propriedade e da Cidade, bem jur\u00eddico dominical sob titularidade da Prefeitura, n\u00e3o incorporado \u00e0 propriedade, concebido, inicialmente, na Carta de Embu, acolhido pelo Estatuto da Cidade (cf. arts. 28 e seguintes) e, depois, pelo Plano Diretor Estrat\u00e9gico (PDE) do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo (cf. arts. 115 e seguintes).\u00a0[2]<\/strong><\/p>\n A t\u00edtulo de exemplo, o art. 58,\u00a0caput<\/em>, da Lei Municipal n.\u00ba 16.050\/2014, disp\u00f5e: \u201cnas ZEIS 1, 2, 3, 4 e 5 a concess\u00e3o do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento b\u00e1sico at\u00e9 o limite do coeficiente de aproveitamento m\u00e1ximo \u00e9 gratuita para todas as categorias de uso integrantes de EZEIS\u201d (grifei), vale dizer, a isen\u00e7\u00e3o abrange Empreendimentos em Zonas Especiais de Interesse Social, assim considerados aqueles que atendem a exig\u00eancia de destina\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria de \u00e1rea constru\u00edda para HIS 1 e HIS 2 (cf. art. 57, caput, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014).<\/p>\n N\u00e3o se exige desde logo a contrapartida financeira estabelecida no art. 115,\u00a0caput<\/em>, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014[3]<\/strong>, pertinente \u00e0 outorga onerosa do direito de construir, instrumento de pol\u00edtica urbana institu\u00eddo pelo Estatuto da Cidade (arts. 4, V,\u00a0n<\/em>, e 28 e seguintes).<\/p>\n O texto do art. 47, I e II, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, que trata da ades\u00e3o ao regime jur\u00eddico ao qual submetida a produ\u00e7\u00e3o privada de unidades habitacionais de HIS e de HMP com utiliza\u00e7\u00e3o de benef\u00edcios urban\u00edsticos e fiscais, \u00e9 reproduzido pelo art. 1.\u00ba, I e II, do Decreto n.\u00ba 63.130, de 19 de janeiro de 2024, ato normativo que regulamenta referido dispositivo legal, em particular, aponta seu art. 2.\u00ba, o controle da destina\u00e7\u00e3o dessas unidades, efetivado por meio de procedimentos de aliena\u00e7\u00e3o (de transfer\u00eancia da propriedade) e de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis das tipologias HIS 1, HIS 2 e HMP.<\/p>\n A fim de viabilizar o atendimento e a fiscaliza\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o das unidades habitacionais das tipologias de HIS 1, HIS 2 e HMP produzidas sob o regime jur\u00eddico tratado no art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, exige-se a averba\u00e7\u00e3o, na matr\u00edcula de cada uma delas, de que receberam os benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos previstos na lei municipal e, assim, devem ser destinadas a fam\u00edlias com o perfil de renda declarado no licenciamento do empreendimento; ademais, \u00e9 necess\u00e1ria a emiss\u00e3o de certid\u00e3o atestando o enquadramento das fam\u00edlias na respectiva faixa de renda estabelecida no art. 46 acima reproduzido (cf. \u00a7 1.\u00ba do art. 47).<\/p>\n Se o empreendimento imobili\u00e1rio for direcionado, ainda que parcialmente, \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para popula\u00e7\u00e3o at\u00e9 determinado limite de renda, tal finalidade deve ser objeto de outra averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, inscri\u00e7\u00e3o em adi\u00e7\u00e3o \u00e0 do inc. I do \u00a7 1.\u00ba do art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014 (tamb\u00e9m mencionada no Decreto n.\u00ba 63.130\/2024, art. 4.\u00ba); no mais, a loca\u00e7\u00e3o, para os fins da lei municipal, para legitimar os benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos, depender\u00e1 da certid\u00e3o mencionada no t\u00f3pico anterior (cf. \u00a7 9.\u00ba do art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014 e art. 7.\u00ba do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024), a ser expedida por meio de servi\u00e7o prestado por entidades supervisionadas pelo BACEN (cf. \u00a7 1.\u00ba do art. 5.\u00ba do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024).<\/p>\n Dizendo de modo mais simples, criou a lei e seu decreto regulamentador mecanismos publicit\u00e1rio e de controle da destina\u00e7\u00e3o social justificadora do benef\u00edcio fiscal.<\/p>\n Os alvar\u00e1s expedidos pela Municipalidade (os de aprova\u00e7\u00e3o, aprova\u00e7\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o ou o obtido no Plano Integrado, para produ\u00e7\u00e3o de unidades HIS e HMP), precedidos de requerimento com declara\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio\/possuidor, do incorporador, responsabilizando-se pelo cumprimento de suas obriga\u00e7\u00f5es definidas no art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, devem apontar a obrigatoriedade de averba\u00e7\u00e3o dando conta de que os benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos foram concedidos tendo como causa a destina\u00e7\u00e3o das unidades a fam\u00edlias com o perfil de renda declarado no licenciamento do empreendimento (art. 4.\u00ba do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024).<\/p>\n 3. Necess\u00e1rio apreciar os efeitos da inobserv\u00e2ncia da causa do regime pr\u00f3prio de ren\u00fancia fiscal, a consubstanciar o desatendimento das faixas de renda destinat\u00e1rias das unidades de HIS e HMP, da destina\u00e7\u00e3o das unidades de HIS e HMP a fam\u00edlias com os perfis de renda definidos no art. 46, \u00a7 2.\u00ba, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014.<\/p>\n A inobserv\u00e2ncia da causa importa a aplica\u00e7\u00e3o das san\u00e7\u00f5es estabelecidas no \u00a7 2.\u00ba do art. 47 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, l\u00e1 introduzidas pela Lei n.\u00ba 17.975, de 8 de julho de 2023, reproduzidas no art. 8.\u00ba do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024, em reda\u00e7\u00e3o aprimorada,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n I – ao promotor do empreendimento, o dever de pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, tributos, custas e demais encargos referentes \u00e0 sua implanta\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado, devidamente corrigido, sem preju\u00edzo das san\u00e7\u00f5es previstas na Lei n.\u00ba 16.642, de 9 de maio de 2017 C\u00f3digo de Obras e Edifica\u00e7\u00f5es;<\/em><\/p>\n II – a terceiros adquirentes a partir da segunda aliena\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis de HIS 1, HIS 2 e HMP, cobran\u00e7a dos valores indicados no item anterior, calculados de forma proporcional \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal do im\u00f3vel adquirido, estando autorizado o Poder P\u00fablico a adotar as medidas processuais an\u00e1logas \u00e0s previstas nos incisos I e II do artigo 107 da Lei n.\u00ba 16.050, de 2014 PDE. (grifei)<\/em><\/p><\/blockquote>\n A legisla\u00e7\u00e3o municipal, portanto, prev\u00ea san\u00e7\u00f5es espec\u00edficas de natureza pecuni\u00e1ria, mas n\u00e3o a san\u00e7\u00e3o da nulidade do contrato, do neg\u00f3cio dispositivo e do pacto locat\u00edcio convencionados em desacordo com o regime jur\u00eddico da produ\u00e7\u00e3o privada de HIS e HMP atrelada a benef\u00edcios fiscais e urban\u00edsticos.<\/p>\n Sobressai, entre as consequ\u00eancias estabelecidas, a perda da isen\u00e7\u00e3o, impondo, assim, o pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado[4]<\/strong>, e dos tributos, das custas e dos demais encargos relacionados \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o do empreendimento, efeito l\u00f3gico, natural, resultante do desatendimento da causa determinante dos benef\u00edcios.<\/p>\n Nesse ponto, afastando d\u00favidas, a Lei Municipal n.\u00ba 17.975\/2023 e, depois, o Decreto Municipal n.\u00ba 63.130\/2024 apenas deixam clara \u2013 trata-se de explicita\u00e7\u00e3o legislativa \u2013 a obriga\u00e7\u00e3o de pagamento relativa ao locupletamento injusto, privado de justa causa.<\/p>\n Resta saber se a legisla\u00e7\u00e3o municipal de 2.023 e o decreto regulamentador de 2024 se aplicam aos contratos e descumprimentos anteriores a 8 de julho de 2023, tamb\u00e9m sujeitos \u00e0s san\u00e7\u00f5es previstas no C\u00f3digo de Obras e Edifica\u00e7\u00f5es do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n Al\u00e9m da previs\u00e3o da san\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria, se ressalvou a possibilidade de a Prefeitura buscar, dentro do prazo decadencial de cinco anos, o desfazimento do neg\u00f3cio, em processo contencioso, para dar \u00e0 unidade habitacional a destina\u00e7\u00e3o projetada no Plano Diretor Estrat\u00e9gico (cf. art. 104, \u00a7 1.\u00ba, e 107 da Lei n.\u00ba 16.050\/2014).<\/p>\n Em poucas palavras, a pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o municipal sanciona o descumprimento da causa determinante da ren\u00fancia fiscal com a imposi\u00e7\u00e3o de pena pecuni\u00e1ria ou, ainda, o desfazimento do neg\u00f3cio. Note-se que por se tratar de fato superveniente \u00e0 obten\u00e7\u00e3o da ren\u00fancia fiscal, a inobserv\u00e2ncia da causa n\u00e3o afeta a validade, mas t\u00e3o somente os efeitos do neg\u00f3cio.<\/p>\n 4. No caso concreto, o adquirente do bem im\u00f3vel descrito na matr\u00edcula n.\u00ba 256.068 do 12.\u00ba RI desta Capital, unidade habitacional de interesse social HIS 2, destinada \u00e0 propriedade de fam\u00edlias de baixa renda, est\u00e1 fora das faixas de renda: a composi\u00e7\u00e3o da renda familiar mensal e a da renda\u00a0per capita\u00a0<\/em>mensal, declaradas por ocasi\u00e3o da contrata\u00e7\u00e3o, superam os tetos legais, respectivamente, seis e um sal\u00e1rios m\u00ednimos (cf. item denominado “Composi\u00e7\u00e3o de Renda” do Quadro Resumo do contrato – fls. 46).<\/p>\n A prop\u00f3sito, consta, na matr\u00edcula, a averba\u00e7\u00e3o do art. 47, \u00a7 1.\u00ba, I, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014 (cf. av. 3 da matr\u00edcula n.\u00ba 256.028 do 12.\u00ba RI desta Capital, fls. 74-78), n\u00e3o a complementar, do \u00a7 9.\u00ba do art. 47, aludida no art. 7.\u00ba, I, do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024, a evidenciar que a unidade habitacional n\u00e3o foi adquirida com o prop\u00f3sito de loca\u00e7\u00e3o para fam\u00edlias de baixa renda.<\/p>\n Nessa linha, imp\u00f5e-se reconhecer, a unidade habitacional, malgrado de interesse social (HIS 2), n\u00e3o foi destinada a adquirente com o perfil de renda declarado no licenciamento.<\/p>\n O adquirente n\u00e3o se insere (incontroversamente, ali\u00e1s) na faixa de renda pertinente, a do art. 46, \u00a7 2.\u00ba, II, da Lei Municipal n.\u00ba 16.050\/2014, enquadramento a ser aferido \u00e0 \u00e9poca da contrata\u00e7\u00e3o, da assinatura do compromisso de venda e compra ou, conforme o caso, do contrato de compra e venda (cf. art. 47, \u00a7 5.\u00ba, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, e art. 6.\u00ba, II, do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024), e que deve ser comprovado, inclusive nos casos envolvendo loca\u00e7\u00e3o, mediante o atestado reportado no art. 47, \u00a7 1.\u00ba, II, e \u00a7 9.\u00ba, III, da Lei n.\u00ba 16.050\/2014, e nos arts. 5.\u00ba, caput e \u00a7 1.\u00ba, e 7.\u00ba, II, do Decreto n.\u00ba 63.130\/2024, a ser expedido por meio de servi\u00e7o prestado por entidade supervisionada pelo Bacen.<\/p>\n O momento da celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico de venda \u00e9 o determinante para o exame da causa de elegibilidade. E sob essa perspectiva, o adquirente n\u00e3o se enquadra como legitimado a receber unidade habitacional de interesse social.<\/p>\n Os par\u00e2metros da legisla\u00e7\u00e3o municipal n\u00e3o foram adequadamente observados, e, nessa toada, em tese foram violadas normas de direito urban\u00edstico, de direito p\u00fablico, compuls\u00f3rias, sempre cogentes e imperativas[5]<\/strong>, normas de controle urban\u00edstico,\u00a0in concreto<\/em>, condicionamentos urban\u00edsticos ao direito de construir e \u00e0 ocupa\u00e7\u00e3o do terreno, conformadores da propriedade, de sua fun\u00e7\u00e3o social e da fun\u00e7\u00e3o social da Cidade, presentes no Plano Diretor Estrat\u00e9gico do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo (PDE), instrumento b\u00e1sico da pol\u00edtica de desenvolvimento e de expans\u00e3o urbana, de ordena\u00e7\u00e3o e de controle do uso do solo urbano, de requalifica\u00e7\u00e3o e ressignifica\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os urbanos.<\/p>\n Nada obstante, n\u00e3o est\u00e1 configurada uma situa\u00e7\u00e3o de nulidade absoluta, manifesta, de pleno direito, a justificar a desqualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n A nulidade n\u00e3o \u00e9 textual, n\u00e3o est\u00e1 declarada expressamente na lei. Ao contr\u00e1rio, a lei prev\u00ea outras san\u00e7\u00f5es para as situa\u00e7\u00f5es de descumprimento das causas da ren\u00fancia fiscal.<\/p>\n E isso porque, embora vedada a pr\u00e1tica do contrato objeto do t\u00edtulo levado a registro, ofensivo aos interesses socialmente relevantes por meio dela tutelados, a legisla\u00e7\u00e3o municipal estabelece san\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, diversas da nulidade, a obstar a desqualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n Essa a conclus\u00e3o retirada da regra do art. 166, VII, do CC, de acordo com a qual o neg\u00f3cio jur\u00eddico \u00e9 nulo, quando a lei taxativamente assim o declarar ou, sem cominar san\u00e7\u00e3o outra, proibir-lhe a pr\u00e1tica: interpretada (interpreta\u00e7\u00e3o enunciativa) sob a diretriz do argumento\u00a0a contrario<\/em>,\u00a0a contrario sensu<\/em>[6]<\/strong>, o neg\u00f3cio n\u00e3o ser\u00e1 nulo, se a invalidade n\u00e3o for expressa e a lei definir san\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria para o\u00a0neg\u00f3cio<\/strong>\u00a0proscrito<\/strong>. \u00c9 uma regra impl\u00edcita, logicamente inferida do texto sob exame.<\/p>\n A nulidade, valor negativo, n\u00e3o \u00e9 a san\u00e7\u00e3o-regra, para situa\u00e7\u00f5es envolvendo declara\u00e7\u00f5es negociais irregulares, neg\u00f3cios defeituosos, imperfeitos. A invalidade a\u00ed, uma vez valorada a disposi\u00e7\u00e3o em apre\u00e7o, \u00e0 luz da ordem jur\u00eddica, \u00e9 excepcional, da\u00ed a pertin\u00eancia do argumento\u00a0a contrario<\/em>, cuja utiliza\u00e7\u00e3o, pontua Jos\u00e9 de Oliveira Ascens\u00e3o, pressup\u00f5e a excepcionalidade do preceito em causa.\u00a0[7]\u00a0<\/strong>A esse respeito, a desvelar a excepcionalidade da san\u00e7\u00e3o invalidante, calha a advert\u00eancia de Ant\u00f4nio Junqueira de Azevedo: … nesta mat\u00e9ria, justamente porque o neg\u00f3cio jur\u00eddico, ao ser ‘recebido’ pelo ordenamento, se v\u00ea ipso facto reconhecido como socialmente \u00fatil, vigora o princ\u00edpio da conserva\u00e7\u00e3o, segundo o qual, quer como orienta\u00e7\u00e3o de pol\u00edtica legislativa, quer como regra de aplica\u00e7\u00e3o da lei, deve-se procurar salvar o m\u00e1ximo poss\u00edvel do neg\u00f3cio jur\u00eddico realizado. Entre duas san\u00e7\u00f5es cab\u00edveis, deve ser escolhida a que permite a produ\u00e7\u00e3o do maior n\u00famero de efeitos. Predomina o favor negotii.\u00a0[8]<\/strong>\u00a0(grifei)<\/p>\n A excepcionalidade desse desvalor \u00e9 destacada por Paulo L\u00f4bo:<\/p>\n A nulidade ou a anulabilidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico n\u00e3o \u00e9 o bem jur\u00eddico maior, mas a preserva\u00e7\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o dos interesses naquilo em que possa ser validamente aproveitado, tanto pela convers\u00e3o quanto pela conserva\u00e7\u00e3o. A franca ado\u00e7\u00e3o desses crit\u00e9rios pelo direito civil contempor\u00e2neo est\u00e1 a demonstrar que a invalidade, especialmente a nulidade, deve ser aplicada de modo excepcional.\u00a0[9]<\/strong>\u00a0(grifei)<\/p>\n Sobre o favor negotti, vale o esc\u00f3lio de Pedro Pais de Vasconcelos:<\/p>\n Um dos principais reitores do Direito Civil \u00e9 o do favor negotti. Este princ\u00edpio tem por conte\u00fado a orienta\u00e7\u00e3o da\u00a0interpreta\u00e7\u00e3o, da concretiza\u00e7\u00e3o e da decis\u00e3o jur\u00eddica no<\/em>\u00a0sentido da validade do agir negocial. N\u00e3o imp\u00f5e<\/em>\u00a0absolutamente a validade nem impede a invalidade<\/em>\u00a0mas, como princ\u00edpio que \u00e9, influencia e aponta<\/em>\u00a0caminhos ao exerc\u00edcio jur\u00eddico em dire\u00e7\u00e3o \u00e0 validade. A<\/em>\u00a0validade \u00e9 prefer\u00edvel \u00e0 invalidade e, assim, sempre que<\/em>\u00a0for poss\u00edvel, deve o int\u00e9rprete e o aplicador do direito<\/em>\u00a0tentar encontrar os processos e as solu\u00e7\u00f5es que evitem<\/em>\u00a0a invalidade. A invalidade \u00e9, pois, um \u00faltimo recurso,<\/em>\u00a0uma \u00faltima solu\u00e7\u00e3o que s\u00f3 dever\u00e1 admitir-se depois de<\/em>\u00a0esgotadas todas as solu\u00e7\u00f5es que a evitem; quando, de<\/em>\u00a0todo em todo, n\u00e3o seja juridicamente poss\u00edvel evit\u00e1-la. …<\/em>\u00a0[10]\u00a0<\/strong>(grifei)<\/em><\/p><\/blockquote>\n Pontes de Miranda, respaldando a interpreta\u00e7\u00e3o ora dada ao art. 166, VII, do CC, \u00e9 categ\u00f3rico, quando aborda a infra\u00e7\u00e3o de regra jur\u00eddica cogente proibitiva: “a cog\u00eancia pode ter outra san\u00e7\u00e3o.”\u00a0[11]<\/strong>\u00a0(grifei) Para Pontes, a regra do art. 145, V, do CC de 1916[12]<\/strong>, cujo texto \u00e9 s\u00edmile ao do art. 166, VII, do atual CC, continha “impl\u00edcita a ressalva das leis proibitivas que d\u00eaem\u00a0outra\u00a0<\/em>san\u00e7\u00e3o que a de nulidade e a de inefic\u00e1cia total”[13]<\/strong>, san\u00e7\u00e3o a preponderar, a prevalecer, sobre o ju\u00edzo de invalidade\/inefic\u00e1cia. E \u00e0 \u00e9poca, na regra revogada, sequer constava o complemento final\u00a0sem cominar san\u00e7\u00e3o<\/em>, presente no art. 166, VII, do CC, a prestigiar,\u00a0a fortiori ratione<\/em>, a compreens\u00e3o ponteana.<\/p>\n Discorre Humberto Theodoro J\u00fanior:<\/p>\n A nulidade mais evidente \u00e9 a que decorre de pr\u00e1tica negocial contra proibi\u00e7\u00e3o legal imperativa, desde que a norma n\u00e3o tenha estipulado outra san\u00e7\u00e3o para sua infring\u00eancia. … Se houver outra san\u00e7\u00e3o expressamente cominada, n\u00e3o se ter\u00e1 como nulo o neg\u00f3cio. Aplica-se apenas a comina\u00e7\u00e3o legal. \u00c9 o que se deduz do texto do art. 166, VII … Logo, havendo comina\u00e7\u00e3o de outra san\u00e7\u00e3o, o neg\u00f3cio n\u00e3o ser\u00e1 nulo.<\/em>\u00a0[14]<\/strong>\u00a0(grifei)<\/p><\/blockquote>\n Assim tamb\u00e9m entende Marcos Bernardes de Mello:<\/p>\n Se a norma jur\u00eddica declara nulo certo ato ou lhe nega<\/em>\u00a0efeito (= nulidade expressa), n\u00e3o h\u00e1, aparentemente,<\/em>\u00a0maiores dificuldades quanto a aplicar-lhe a san\u00e7\u00e3o de<\/em>\u00a0nulidade; bastar\u00e1 que o ato concretize a situa\u00e7\u00e3o f\u00e1ctica<\/em>\u00a0prevista na norma para que seja nulo.<\/em><\/p>\n Quando, no entanto, se trata de nulidade virtual, n\u00e3o cominada, a solu\u00e7\u00e3o dos casos n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o simples. Inicialmente, \u00e9 necess\u00e1rio levar-se em conta que nem toda norma jur\u00eddica cogente tem a nulidade como consequ\u00eancia para o caso de sua viola\u00e7\u00e3o. Por isso, n\u00e3o \u00e9 correta a afirma\u00e7\u00e3o de que a viola\u00e7\u00e3o de norma cogente tem sempre a nulidade como san\u00e7\u00e3o, porque depende de como a pr\u00f3pria norma jur\u00eddica trata a infra\u00e7\u00e3o. Se a norma jur\u00eddica prev\u00ea outra penalidade para o ato que a infrinja, n\u00e3o haver\u00e1 nulidade, como se pode concluir da norma do art. 166, VII, do C\u00f3digo Civil.\u00a0 Diferentemente, se a norma jur\u00eddica for omissa, isto \u00e9, se n\u00e3o especifica qualquer outra san\u00e7\u00e3o, nulo ser\u00e1 o ato jur\u00eddico que a viole.<\/em>\u00a0[15]<\/strong><\/p><\/blockquote>\n A essa intelec\u00e7\u00e3o acedem,\u00a0v<\/em>.g<\/em>., Maria Helena Diniz[16]<\/strong>\u00a0e Itamar Gaino.\u00a0[17]\u00a0<\/strong>Destoa Caio M\u00e1rio da Silva Pereira, que n\u00e3o enxerga sentido no ap\u00eandice final do inc. VII do art. 166 do CC (“sem cominar san\u00e7\u00e3o”); argumenta que “se a lei o declara nulo, imp\u00f5e a nulidade como san\u00e7\u00e3o. Se pro\u00edbe a pr\u00e1tica do ato, ele j\u00e1 \u00e9 nulo, por contrariedade \u00e0 lei proibitiva, dispensando obviamente que a lei que o pro\u00edbe mencione a nulidade como san\u00e7\u00e3o.”\u00a0[18]\u00a0<\/strong>Contudo, a ressalva aclara que nem toda e qualquer afronta \u00e0 norma de ordem p\u00fablica, cogente e imperativa, a uma lei proibitiva, implica nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n H\u00e1, nesse sentido, norma semelhante no BGB, \u00a7 134 (\u201cUn negocio jur\u00eddico contrario a uma prohibici\u00f3n legal es nulo, a no ser que de la ley resulte otra cosa\u201d\u00a0[19]<\/strong>), e no C\u00f3digo Civil italiano, art. 1.418 (\u201cIl contratto \u00e8 nullo quando \u00e9 contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente\u201d), conforme o qual, real\u00e7a Massimo Bianca, a viola\u00e7\u00e3o de norma imperativa n\u00e3o implica, necessariamente, a nulidade do contrato, porquanto outras san\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, diversas da nulidade, podem ter sido previstas, e a\u00ed esgotariam as consequ\u00eancias legais.[20]<\/strong><\/p>\n Dentro desse contexto, em aten\u00e7\u00e3o \u00e0s san\u00e7\u00f5es civis estabelecidas, aplic\u00e1veis em raz\u00e3o da desconformidade legal apurada, o ju\u00edzo qualificador negativo n\u00e3o prevalece, a despeito do controle de legalidade inerente \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o registral (\u00e0 atua\u00e7\u00e3o registral do Oficial) e da admissibilidade (in casu<\/em>) do controle das condi\u00e7\u00f5es de elegibilidade dos destinat\u00e1rios das unidades habitacionais de interesse social e das de mercado popular (unidades de HIS e HMP).<\/p>\n 5. Na li\u00e7\u00e3o elegante de Afr\u00e2nio de Carvalho, o princ\u00edpio da legalidade “h\u00e1 de funcionar como um filtro que, \u00e0 entrada do registro, impe\u00e7a a passagem de t\u00edtulos que rompam a malha da lei, quer porque o disponente care\u00e7a da faculdade de dispor, quer porque a disposi\u00e7\u00e3o esteja carregada de v\u00edcios ostensivos”[21]<\/strong><\/p>\n Discute-se, diante da concis\u00e3o de normas tanto do C\u00f3digo Civil como da Lei de Registros P\u00fablicos, at\u00e9 onde vai o poder qualificador do oficial de registro de im\u00f3veis, que \u201cn\u00e3o pode ser t\u00e3o amplo que abranja todos e quaisquer defeitos que o oficial considere inquinar o t\u00edtulo, pois isso implicaria em investi-lo de ambas as jurisdi\u00e7\u00f5es, a volunt\u00e1ria e a contenciosa\u201d\u00a0[22]<\/strong>.<\/p>\n E arremata o autor: \u201cuma forte corrente de opini\u00e3o, em resposta \u00e0 quest\u00e3o de saber at\u00e9 onde pode ir o registrador no exame da legalidade, pensa que ele deve ater-se \u00e0s nulidades de pleno direito, que s\u00e3o pronunci\u00e1veis de of\u00edcio, sem se estender \u00e0s anulabilidades\u201d\u00a0[23]<\/strong>.<\/p>\n O descompasso com a averba\u00e7\u00e3o relacionada \u00e0 destina\u00e7\u00e3o da unidade habitacional, ao perfil de renda de potenciais e leg\u00edtimos adquirentes, \u00e9 insuficiente a deslegitimar o registro. Ora, as consequ\u00eancias da\u00ed resultantes, j\u00e1 foi dito, mas \u00e9 oportuno frisar, n\u00e3o importam a nulidade do contrato nem o privam completamente, e de in\u00edcio, de seus efeitos. Outras, enfim, s\u00e3o as san\u00e7\u00f5es civis cominadas, prescritas na legisla\u00e7\u00e3o municipal, precipuamente pecuni\u00e1rias.<\/p>\n Significa dizer que nem toda viola\u00e7\u00e3o a qualquer norma jur\u00eddica provoca a desqualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. H\u00e1 necessidade de viola\u00e7\u00e3o da ordem p\u00fablica, a causar a nulidade do ato, afer\u00edvel pelo exame extr\u00ednseco do t\u00edtulo e de modo ostensivo. Basta pensar em m\u00faltiplas situa\u00e7\u00f5es que envolvem anulabilidades, ou nem isso, inefic\u00e1cia relativa do contrato. Tome-se como exemplos a venda de ascendente a descendente, nada obstante ausentes ou n\u00e3o provados os consentimentos exigidos pelo art. 496 do CC, tornando-a pass\u00edvel de anula\u00e7\u00e3o dentro do prazo decadencial de dois anos (art. 179 do CC), a venda de parte ideal em condom\u00ednio\u00a0pro indiviso\u00a0<\/em>com inobserv\u00e2ncia do direito de prefer\u00eancia, hip\u00f3tese disciplinada pelo art. 504 do CC, e a aliena\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel locado em ofensa ao direito de prela\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio, embora averbado o pacto locat\u00edcio, situa\u00e7\u00e3o regulada nos arts. 27 e seguintes da Lei n.\u00ba 8.245\/1991, que, como a anterior, \u00e9 causa de inefic\u00e1cia relativa, a serem arguidas, respectivamente, nos prazos de cento e oitenta dias e seis meses.<\/p>\n Em s\u00edntese: o registro pretendido n\u00e3o viola o princ\u00edpio da legalidade, a seguran\u00e7a jur\u00eddica e a fun\u00e7\u00e3o instrumental dos servi\u00e7os registrais.<\/p>\n O controle de legalidade, no caso, n\u00e3o se faz mediante a devolu\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, mas sim mediante notifica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, prevista no art. 9.\u00ba do Decreto Municipal n.\u00ba 63.130\/2024, e a\u00ed independentemente do acordo l\u00e1 mencionado, e, ainda, a do Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo, para as provid\u00eancias pertinentes, a apura\u00e7\u00e3o dos fatos e a aplica\u00e7\u00e3o das san\u00e7\u00f5es e penalidades cab\u00edveis.<\/p>\n 6. Finalmente, embora o Registrador n\u00e3o tenha se atentado ao requerimento de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida formulado (fls. 85), n\u00e3o h\u00e1 motivo para que se instaure apura\u00e7\u00e3o disciplinar contra o Oficial.<\/p>\n Em primeiro lugar, como bem concluiu a MM. Ju\u00edza Corregedora Permanente, trata-se de falha aparentemente isolada sem evid\u00eancia alguma de dolo ou m\u00e1-f\u00e9 (fls. 134).<\/p>\n Em segundo, porque n\u00e3o houve preju\u00edzo algum \u00e0 apelante, que prontamente\u00a0suscitou d\u00favida inversa\u00a0<\/strong>(cf. fls. 1-14), cria\u00e7\u00e3o pretoriana historicamente admitida por este C. CSM[24]<\/strong>, regrada pelas NSCGJ (itens 39.1 e 39.2 do Cap\u00edtulo XX, tomo II).<\/p>\n Em terceiro, porque o requerimento de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida foi inserido em um \u00fanico item de quatro linhas (item “e” de fls .85), que faz parte de uma peti\u00e7\u00e3o de sete p\u00e1ginas cujo objetivo declarado era a reconsidera\u00e7\u00e3o da exig\u00eancia formulada (fls. 79-85). Ou seja, o erro cometido pelo Oficial \u00e9 plenamente escus\u00e1vel, pois a ora apelante, em arrazoado longo, n\u00e3o deu o devido destaque a seu pleito subsidi\u00e1rio.<\/p>\n Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o e, afastando a exig\u00eancia, julgo improcedente a d\u00favida, para fins de registro do t\u00edtulo de fls. 45-69, instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica.<\/p>\n Determino ao Oficial a notifica\u00e7\u00e3o do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo e do Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo, com vistas \u00e0 apura\u00e7\u00e3o dos fatos e \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o das san\u00e7\u00f5es cab\u00edveis, provid\u00eancia a ser tomada pelos Registradores, de modo geral, em casos s\u00edmiles.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n Notas:<\/strong><\/p>\n [1]\u00a0<\/strong>Antonio Junqueira de Azevedo, Neg\u00f3cio Jur\u00eddico, Exist\u00eancia, Validade e Efic\u00e1cia, 2\u00aa. Edi\u00e7\u00e3o Saraiva, 1.986, ps. 179 e 181<\/p>\n [2]<\/strong>\u00a0A respeito do potencial construtivo, do solo criado, da outorga onerosa do direito de construir e da transfer\u00eancia do direito de construir, cf. Jos\u00e9 Afonso da Silva (Direito urban\u00edstico brasileiro. 7.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 2012, p. 255-267) e Jos\u00e9 Antonio Apparecido J\u00fanior (Propriedade urban\u00edstica e edificabilidade. Curitiba: Juru\u00e1, 2012, p. 107-134).<\/p>\n [3]\u00a0Art. 115<\/strong>. A Prefeitura poder\u00e1 outorgar onerosamente o direito de construir correspondente ao potencial construtivo adicional mediante contrapartida financeira a ser prestada pelos benefici\u00e1rios, nos termos dos arts. 28 a 31 e seguintes do Estatuto da Cidade e de acordo com os crit\u00e9rios e procedimentos estabelecidos nesta lei.<\/p>\n [4]\u00a0<\/strong>Pagamento a ser revertido exclusivamente para fins urban\u00edsticos, a contemplar, por exemplo, regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, programas e projetos habitacionais de interesse social (cf. arts. 31 do Estatuto da Cidade e 115, \u00a7 1.\u00ba da Lei Municipal n.\u00ba 16.050\/2014).<\/p>\n [5]\u00a0<\/strong>Jos\u00e9 Afonso da Silva.\u00a0Direito Urban\u00edstico brasileiro<\/em>. 7.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 2012, p. 60.<\/p>\n [6]\u00a0<\/strong>Cf., sobre o tema, Jos\u00e9 de Oliveira Ascens\u00e3o (O Direito<\/em>:\u00a0introdu\u00e7\u00e3o e teoria geral<\/em>. 13.\u00aa ed. Coimbra: Almedina, 2005, p. 469-472), Ant\u00f3nio Santos Justo (Introdu\u00e7\u00e3o ao Estudo do Direito<\/em>. 10.\u00aa ed. Coimbra: Coimbra Editora, 2019, p. 348-349.<\/p>\n [7]\u00a0<\/strong>Ibid<\/em>., p. 470-472.<\/p>\n [8]\u00a0<\/strong>Neg\u00f3cio jur\u00eddico e declara\u00e7\u00e3o negocial<\/em>:\u00a0no\u00e7\u00f5es gerais e forma\u00e7\u00e3o da declara\u00e7\u00e3o negocial<\/em>. Tese de titularidade Faculdade de Direito da Universidade de S\u00e3o Paulo, S\u00e3o Paulo, 1986, p. 109.<\/p>\n [9]\u00a0<\/strong>Direito Civil<\/em>:\u00a0parte geral<\/em>. 9.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2020, p. 359. v. 1.<\/p>\n [10]\u00a0<\/strong>Teoria geral do Direito Civil<\/em>. 8.\u00aa ed. Coimbra: Almedina, 2015, p. 658.<\/p>\n [11]\u00a0<\/strong>Tratado de direito privado<\/em>:\u00a0parte geral<\/em>:\u00a0validade<\/em>,\u00a0nulidade e anulabilidade<\/em>. Atualizado por Marcos Bernardes de Mello e Marcos Ehrhardt Jr. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 296. t. IV.<\/p>\n [12] Art. 145<\/strong>. \u00c9 nulo o ato jur\u00eddico: (…)\u00a0V\u00a0<\/strong>quando a lei taxativamente o declarar nulo ou lhe negar efeito.<\/p>\n [13]\u00a0<\/strong>Ibid<\/em>., p. 297.<\/p>\n [14]\u00a0<\/strong>Coment\u00e1rios ao novo C\u00f3digo Civil<\/em>:\u00a0dos fatos jur\u00eddicos<\/em>:\u00a0dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos<\/em>:\u00a0arts. 138 a 184<\/em>. S\u00e1lvio de Figueiredo Teixeira (coord.). 2.\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 461-462. v. III, t. I.<\/p>\n [15]\u00a0<\/strong>Teoria do fato jur\u00eddico<\/em>:\u00a0plano da validade<\/em>. 14.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2015, p. 136.<\/p>\n [16]\u00a0<\/strong>Curso de Direito Civil brasileiro<\/em>. 32.\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2015, 591.<\/p>\n [17]\u00a0<\/strong>Invalidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico<\/em>.\u00a0In<\/strong>:\u00a0Teoria geral do Direito Civil<\/em>. Renan Lotufo, Giovanni Ettore (coord.). S\u00e3o Paulo: Atlas, 2008, p. 654.<\/p>\n [18]\u00a0<\/strong>Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil<\/em>:\u00a0introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Civil<\/em>:\u00a0teoria geral de Direito Civil<\/em>. 28.\u00aa ed. Atualizada por Maria Celina Bodin de Moraes. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 531. v. I.<\/p>\n [19]\u00a0<\/strong>C\u00f3digo Civil alem\u00e1n. Tradu\u00e7\u00e3o de Dr. Albert Lamarca Marqu\u00e8s. Madrid: Marcial Pons, 2013, p. 58.<\/p>\n [20]\u00a0<\/strong>Diritto Civile<\/em>:\u00a0il contratto<\/em>. 2.\u00aa ed. Milano: Giuffr\u00e8, 2000, p. 618. v. 3.<\/p>\n [21]\u00a0<\/strong>Registro de Im\u00f3veis<\/em>. 2\u00aa. Edi\u00e7\u00e3o Forense, Rio de Janeiro, 1.997, p. 251<\/p>\n