![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000020-77.2024.8.26.0116<\/strong>, da Comarca de\u00a0Campos do Jord\u00e3o<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0RED SOCIEDADE DE CR\u00c9DITO DIRETO S\/A<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CAMPOS DO JORD\u00c3O<\/strong>.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida e determinar o registro do instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel de fls. 10\/17, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL)<\/strong>.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 10 de setembro de 2024.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 1000020-77.2024.8.26.0116<\/strong><\/p>\n APELANTE: Red Sociedade de Cr\u00e9dito Direto S\/A<\/strong><\/p>\n APELADO: Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Campos do Jord\u00e3o<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.506<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 I<\/strong>nstrumento particular de<\/strong>\u00a0aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel \u2013 Bem<\/strong>\u00a0negociado consistente de casa integrante<\/strong>\u00a0de condom\u00ednio (art. 8\u00ba da Lei 4.591\/64) \u2013 \u00c1rea<\/strong>\u00a0constru\u00edda na unidade que diverge do<\/strong>\u00a0aviso de imposto predial e do laudo de<\/strong>\u00a0avalia\u00e7\u00e3o \u2013 Diverg\u00eancia que n\u00e3o impede a<\/strong>\u00a0inscri\u00e7\u00e3o \u2013 T\u00edtulo que repete a metragem<\/strong>\u00a0constante do registro da incorpora\u00e7\u00e3o e<\/strong>\u00a0da averba\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o, preservando-se<\/strong>\u00a0a especialidade objetiva \u2013 Especialidade<\/strong>\u00a0objetiva se afere mediante cotejo entre o<\/strong>\u00a0t\u00edtulo e os dados constantes do registro<\/strong>\u00a0imobili\u00e1rio \u2013 Exist\u00eancia de documentos<\/strong>\u00a0estranhos ao f\u00f3lio real n\u00e3o prestam para<\/strong>\u00a0aferir a especialidade – \u00d3bice afastado \u2013<\/strong>\u00a0Recurso provido.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por RED Sociedade de Cr\u00e9dito Direto S\/A contra a r. senten\u00e7a de fls. 270\/275, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoa Jur\u00eddica da Comarca de Campos do Jord\u00e3o, que, mantendo a exig\u00eancia formulada pelo Oficial, negou o registro do Instrumento Particular\u00a0com For\u00e7a de Escritura P\u00fablica de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bens Im\u00f3veis em Garantia e Outras Aven\u00e7as na matr\u00edcula n\u00ba 16.860 daquela serventia.<\/p>\n Alega a apelante, em s\u00edntese, que n\u00e3o houve viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da especialidade objetiva; que a descri\u00e7\u00e3o da \u00e1rea do im\u00f3vel indicada no t\u00edtulo corresponde exatamente \u00e0 constante na matr\u00edcula; que a suposta nova constru\u00e7\u00e3o no im\u00f3vel n\u00e3o \u00e9 \u00f3bice ao registro, uma vez que o t\u00edtulo visa apenas constituir e dar publicidade \u00e0 garantia que recair\u00e1 sobre o bem; que o laudo de avalia\u00e7\u00e3o e a certid\u00e3o de dados cadastrais trazidos aos autos n\u00e3o s\u00e3o opon\u00edveis perante a credora fiduci\u00e1ria, uma vez que n\u00e3o foram averbados na matr\u00edcula. Pede, ao final, o provimento da apela\u00e7\u00e3o para determinar o registro do t\u00edtulo (286\/298).<\/p>\n A Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 322\/326).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n De in\u00edcio, ressalto ser inaplic\u00e1vel ao caso em an\u00e1lise o Provimento n\u00ba 172 do CNJ, que inseriu no C\u00f3digo Nacional de Normas o art. 440-AO, cuja reda\u00e7\u00e3o \u00e9 a que segue:<\/p>\n Art. 440-AO. A permiss\u00e3o de que trata o art. 38 da<\/em>\u00a09.514\/1997 para a formaliza\u00e7\u00e3o, por instrumento particular,<\/em>\u00a0com efeitos de escritura p\u00fablica, de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em<\/em>\u00a0garantia sobre im\u00f3veis e de atos conexos, \u00e9 restrita a<\/em>\u00a0entidades autorizadas a operar no \u00e2mbito do Sistema de<\/em>\u00a0Financiamento Imobili\u00e1rio – SFI (art. 2\u00ba da Lei n. 9.514\/1997),<\/em>\u00a0incluindo as cooperativas de cr\u00e9dito.<\/em><\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico. O disposto neste artigo n\u00e3o exclui outras exce\u00e7\u00f5es legais \u00e0 exig\u00eancia de escritura p\u00fablica previstas no art. 108 do C\u00f3digo Civil, como os atos envolvendo:<\/em><\/p>\n I – administradoras de Cons\u00f3rcio de Im\u00f3veis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);<\/em><\/p>\n II – entidades integrantes do Sistema Financeira de Habita\u00e7\u00e3o (art. 61, \u00a7 5\u00ba, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.<\/em>\u201d<\/p><\/blockquote>\n Com efeito, na forma do item 229.3 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ, “os contratos referidos no art. 38 da Lei n\u00ba 9.514\/1997, celebrados<\/em>\u00a0por instrumento particular antes da vig\u00eancia do Provimento CNJ n\u00ba 172, de 05<\/em>\u00a0de junho de 2024, ser\u00e3o admitidos com for\u00e7a de escritura p\u00fablica<\/em>“.<\/p>\n De acordo com a nota devolutiva de fls. 60, existe diverg\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e1rea constru\u00edda do bem objeto de neg\u00f3cio.<\/p>\n Enquanto na matr\u00edcula n\u00ba 16.860 consta que a casa 14 tem 254,22m\u00b2, na certid\u00e3o expedida pela Prefeitura o mesmo im\u00f3vel \u00e9 descrito com metragem de 475,01m\u00b2 (fls. 61 e 62). Por esse motivo, concluiu o registrador, por meio de sua preposta, que a retifica\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o se faz necess\u00e1ria (fls. 60).<\/p>\n Na suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, o registrador explicou que o Condom\u00ednio Recanto do Sol foi objeto de incorpora\u00e7\u00e3o, na forma do art. 8\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/64. De acordo com o projeto, o empreendimento contempla vinte e cinco casas, com \u00e1reas privativas constru\u00eddas que variam de 172,92m\u00b2 a 384,73m\u00b2 (cf. R.10 da matr\u00edcula n\u00ba 16.860 \u2013 fls. 26).<\/p>\n Ainda segundo o registrador, ao longo dos anos constatou- se um descompasso entre o projeto e a implanta\u00e7\u00e3o efetiva, com diferen\u00e7as significativas entre a metragem de \u00e1rea constru\u00edda informada na incorpora\u00e7\u00e3o e a existente de fato no local. Por conta disso, alguns adquirentes, por meio de institui\u00e7\u00e3o parcial de condom\u00ednio, promoveram a regulariza\u00e7\u00e3o de suas unidades, situa\u00e7\u00e3o em que a casa n\u00ba 14 n\u00e3o se enquadra.<\/p>\n A diverg\u00eancia de \u00e1rea constru\u00edda da casa 14 \u00e9 comprovada pela compara\u00e7\u00e3o do registro da incorpora\u00e7\u00e3o (254,22m\u00b2 – fls. 26) com os documentos de fls. 61 (certid\u00e3o municipal de dados cadastrais do im\u00f3vel \u2013 475,01m\u00b2), 62 (laudo de avalia\u00e7\u00e3o \u2013 471m\u00b2) e 85 (laudo de avalia\u00e7\u00e3o – 471m\u00b2).<\/p>\n A quest\u00e3o \u00e9 saber se essa diverg\u00eancia obsta o registro do instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel de fls. 10\/17.<\/p>\n E a reposta \u00e9 negativa.<\/p>\n Isso porque o t\u00edtulo, em obedi\u00eancia \u00e0 especialidade objetiva, descreve a casa 14 com a \u00e1rea total constru\u00edda de 254,22m\u00b2 (fls. 10), repetindo de forma exata a metragem constante no registro da incorpora\u00e7\u00e3o (fls. 26) e na averba\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o (fls. 40).<\/p>\n Existe a pr\u00e1tica equivocada de alguns registradores de examinarem a especialidade n\u00e3o \u00e0 vista do registro anterior em confronto com o t\u00edtulo, mas sim tomando como par\u00e2metros elementos extratabulares, tais como certid\u00f5es fiscais ou plantas n\u00e3o oficiais de loteamentos. O entendimento atualmente sedimentado e correto da jurisprud\u00eancia administrativa \u00e9 no sentido de que a especialidade se confere \u00e0 vista do t\u00edtulo em face do registro, ou da matr\u00edcula em face da transcri\u00e7\u00e3o que lhe deu origem. Do mesmo modo que certid\u00f5es fiscais n\u00e3o suprem eventual necessidade de retifica\u00e7\u00e3o do registro, n\u00e3o podem servir de obst\u00e1culo de acesso ao f\u00f3lio se o t\u00edtulo confere com o que cont\u00e9m o registro.<\/p>\n \u00c9 bom invocar li\u00e7\u00e3o de autorizada doutrina, para quem \u201cos limites da qualifica\u00e7\u00e3o registraria se mostram de maneira mais vistosa no plano interpretativo, enquanto seus supostos se restringem: 1 – ao t\u00edtulo levado a registro, 2 – ao registro existente e persistente e 3 – \u00e0 rela\u00e7\u00e3o entre o t\u00edtulo exibido e o registro existente. Dizendo de outro modo, segundo o autor, \u201cquod non est in tabula et in instrumentum non est in mundo\u201d. (Ricardo Henry Marques Dip. Sobre a qualifica\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis. Revista de Direito Imobili\u00e1rio, n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 54).<\/p>\n Dados extratabulares, ainda que de conhecimento f\u00e1tico do registrador n\u00e3o servem de elementos para aferir a especialidade.<\/p>\n N\u00e3o se nega a irregularidade de parte da constru\u00e7\u00e3o, a qual, em tese, est\u00e1 em desacordo com o projeto de incorpora\u00e7\u00e3o e com o “habitese” expedido (fls. 40). Isso, todavia, n\u00e3o impede a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n Diferente seria se t\u00edtulo fizesse refer\u00eancia \u00e0 \u00e1rea maior, como se pretendesse, por via transversa, regularizar a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o autorizada. N\u00e3o \u00e9 o caso, por\u00e9m. A irregularidade, em princ\u00edpio, j\u00e1 existe, n\u00e3o havendo base legal ou normativa para se condicionar o registro do t\u00edtulo \u00e0 retifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea constru\u00edda.<\/p>\n No sentido de que a averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o existente no im\u00f3vel n\u00e3o condiciona o registro de t\u00edtulo de transfer\u00eancia de propriedade, cito o precedente que segue:<\/p>\n “REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 D\u00favida julgada procedente \u2013 Escritura p\u00fablica de compra e venda de terreno em que consignado que os adquirentes t\u00eam ci\u00eancia da exist\u00eancia de “\u00e1rea constru\u00edda” que ser\u00e1 objeto de futura regulariza\u00e7\u00e3o \u2013 Exig\u00eancias consistentes na retifica\u00e7\u00e3o do recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o “inter vivos” \u2013 ITBI, ou comprova\u00e7\u00e3o de que n\u00e3o incidente sobre o valor da constru\u00e7\u00e3o, com complementa\u00e7\u00e3o dos emolumentos que foram objeto de dep\u00f3sito pr\u00e9vio \u2013 Princ\u00edpio da roga\u00e7\u00e3o – Constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o descrita no t\u00edtulo e que n\u00e3o teve a averba\u00e7\u00e3o requerida – Registro vi\u00e1vel – Recurso provido<\/em>” (CSM\/SP – Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1019680-34.2018.8.26.0224, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. Em 1411\/2019).<\/p><\/blockquote>\n A reforma da r. senten\u00e7a, portanto, se imp\u00f5e.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento \u00e0 apela\u00e7\u00e3o para julgar improcedente a d\u00favida e determinar o registro do instrumento particular de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel de fls. 10\/17.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator.<\/strong><\/p>\n (INR \u2013 DJe de 16.09.2024 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1000020-77.2024.8.26.0116, da Comarca de\u00a0Campos do Jord\u00e3o, em que \u00e9 apelante\u00a0RED SOCIEDADE DE CR\u00c9DITO DIRETO S\/A, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CAMPOS DO JORD\u00c3O. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-19905","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19905","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=19905"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19905\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19906,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19905\/revisions\/19906"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=19905"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=19905"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=19905"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"