![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1004784-81.2021.8.26.0126<\/strong>, da Comarca de\u00a0Caraguatatuba<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0CONDOM\u00cdNIO COSTA VERDE TABATINGA<\/strong>, s\u00e3o apelados\u00a0CONDOM\u00cdNIO SETOR RESIDENCIAL DA PRA\u00c7A I<\/strong>\u00a0e\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CARAGUATATUBA<\/strong>.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/strong><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 6 de agosto de 2024.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1004784-81.2021.8.26.0126<\/strong><\/p>\n Apelante: Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga<\/strong><\/p>\n Apelados: Condom\u00ednio Setor Residencial da Pra\u00e7a I e Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos da Comarca de Caraguatatuba<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 43.459<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0Procedimento de d\u00favida\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0Registro de instrumento particular de promessa venda e compra por condom\u00ednio\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0Hip\u00f3teses excepcionais para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel por condom\u00ednio edil\u00edcio, a quem a jurisprud\u00eancia contempor\u00e2nea atribui personalidade jur\u00eddica de direito material para realizar neg\u00f3cios jur\u00eddicos e adquirir bens de seu peculiar interesse\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0\u00d3bice intranspon\u00edvel, por\u00e9m, em raz\u00e3o da aus\u00eancia de aprova\u00e7\u00e3o em assembleia extraordin\u00e1ria com qu\u00f3rum n\u00e3o un\u00e2nime e objeto de anula\u00e7\u00e3o na esfera judicial, com senten\u00e7a passada em julgado\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0Aus\u00eancia de efic\u00e1cia da assembleia reconhecida em a\u00e7\u00e3o judicial inviabiliza o registro do t\u00edtulo\u00a0<\/strong>\u2013\u00a0Apelo improvido.<\/strong><\/p>\n Cuida-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por CONDOM\u00cdNIO COSTA VERDE TABATINGA em face da r. senten\u00e7a de fls. 693\/724 proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Im\u00f3veis e Anexos de Caraguatatuba, que, em procedimento de d\u00favida, manteve a recusa ao registro de instrumento particular de Venda e Compra celebrado em 19 de abril de 2020 tendo por objeto o im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 12.119, figurando como compromitente vendedora a propriet\u00e1ria a R.H.R. Constru\u00e7\u00f5es, Empreendimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda, e na condi\u00e7\u00e3o de compromiss\u00e1rio comprador o Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga \u2013 CCVT.<\/p>\n A apela\u00e7\u00e3o busca a reforma da senten\u00e7a, sustentando que todos os requisitos legais e exig\u00eancias para registro do t\u00edtulo foram cumpridos; que o Superior Tribunal de Justi\u00e7a tem entendimento no sentido de que o Condom\u00ednio pode adquirir im\u00f3vel; que foi convocada Assembleia Geral com item espec\u00edfico sobre a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (Setor Clube Esportivo), cuja posse seus cond\u00f4minos exerciam desde o in\u00edcio da d\u00e9cada de 1980, com aprova\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o reconhecida em Ata de Assembleia Geral realizada no dia 12.10.2019 arquivada no Oficial de T\u00edtulos e Documentos do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de Caraguatatuba; que as decis\u00f5es assembleares sobre a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel s\u00e3o v\u00e1lidas, eficazes e soberanas, valendo ressaltar que o Condom\u00ednio em quest\u00e3o tem uma caracter\u00edstica pr\u00f3pria, que \u00e9 sua composi\u00e7\u00e3o por 12 Glebas Aut\u00f4nomas, denominadas Setores, de modo que, segundo a Conven\u00e7\u00e3o do CCTV, as Assembleias Gerais s\u00e3o convocadas pelo Conselho de Administra\u00e7\u00e3o e nelas votam apenas os representantes de cada Setor; que o t\u00edtulo submetido ao registro tem por objeto neg\u00f3cio relacionado com a atividade-fim do condom\u00ednio, isto \u00e9, o Setor do Clube Esportivo, que sempre fez parte da conforma\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio. Por fim, assinala que n\u00e3o h\u00e1 necessidade de aprova\u00e7\u00e3o da unanimidade dos cond\u00f4minos, mas apenas da aprova\u00e7\u00e3o da maioria dos presentes, sustentando que os artigos 1351 e 1353 do C\u00f3digo Civil revogaram disposi\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 4.591\/64.<\/p>\n Foram apresentadas contrarraz\u00f5es pelo Condom\u00ednio Setor Residencial Pra\u00e7a I (fls. 757\/763), pugnando pela manuten\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a e proced\u00eancia da d\u00favida, com negativa de registro do t\u00edtulo.<\/p>\n Assinala que o Condom\u00ednio \u00e9 desprovido de personalidade jur\u00eddica e que a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pelo Condom\u00ednio \u00e9 medida excepcional\u00edssima e que as condi\u00e7\u00f5es exigidas pelo artigo 63, \u00a73\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/64 n\u00e3o foram satisfeitas.<\/p>\n A Douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a manifestou-se pelo improvimento do recurso (fls. 774\/777).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio<\/strong>.<\/p>\n A apela\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece provimento.<\/p>\n Cuida-se de d\u00favida suscitada ap\u00f3s negativa de registro do instrumento particular de venda e compra referente ao im\u00f3vel matriculado sob n\u00ba 12.119 do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e\u00a0Documentos e Civil de Pessoas Jur\u00eddicas da Comarca de Caraguatatuba.<\/p>\n De fato, os elementos colhidos no presente procedimento n\u00e3o permitem o afastamento das exig\u00eancias levantadas pelo Registrador.<\/p>\n No caso em exame, o \u00f3bice levantado pelo Registrador decorre do fato de que o t\u00edtulo submetido \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o tem por objeto a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por Condom\u00ednio, mas tamb\u00e9m a aus\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de Ata de Assembleia, especificamente convocada para tal finalidade, com a aprova\u00e7\u00e3o un\u00e2nime da aquisi\u00e7\u00e3o do bem pelo Condom\u00ednio, raz\u00e3o suficiente para a negativa de acesso do t\u00edtulo ao f\u00f3lio.<\/p>\n Teria raz\u00e3o , em tese, o Registrador ao sustentar que, na forma da lei civil, Condom\u00ednio n\u00e3o det\u00e9m personalidade jur\u00eddica (artigos 40 e seguintes do C\u00f3digo Civil). Em decorr\u00eancia disso, estaria o Condom\u00ednio impossibilitado de adquirir im\u00f3veis, pois a realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios jur\u00eddicos exigiria agente capaz, objeto l\u00edcito e forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei (artigo 104 do C\u00f3digo Civil). Assim, somente o ente com personalidade jur\u00eddica, porque sujeito de direitos e deveres na ordem civil, pode adquirir bem im\u00f3vel (artigos 1\u00ba e seguintes do C\u00f3digo Civil).<\/p>\n No entanto, \u00e9 certo que a jurisprud\u00eancia de mais de duas d\u00e9cadas evoluiu quanto \u00e0 mat\u00e9ria em debate e passou a admitir, inicialmente, mediante aplica\u00e7\u00e3o anal\u00f3gica do artigo 4\u00ba do Decreto-lei n\u00ba 4657\/42 combinado com o artigo 63, \u00a73\u00ba, da Lei n\u00ba 4.591\/64, a aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria por condom\u00ednio, mas desde que presentes os seguintes requisitos: a) que a aquisi\u00e7\u00e3o seja modo de satisfa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito decorrente do inadimplemento de despesas condominiais (obriga\u00e7\u00f5es\u00a0propter rem<\/em>); b) que a unidade aut\u00f4noma adquirida seja exatamente aquela em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 qual est\u00e1 vinculado o d\u00e9bito condominial; c) que a aquisi\u00e7\u00e3o tenha se dado com anu\u00eancia dos cond\u00f4minos mediante decis\u00e3o un\u00e2nime em assembleia geral, em que n\u00e3o se deve computar o voto do respectivo cond\u00f4mino inadimplente (por congru\u00eancia l\u00f3gica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembleia (imprescind\u00edvel) com anu\u00eancia expressa de todos os cond\u00f4minos (prescind\u00edvel).<\/p>\n Neste sentido:<\/p>\n “Registro de im\u00f3veis. D\u00favida procedente. Condom\u00ednio edil\u00edcio. Adjudica\u00e7\u00e3o consequente \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o de d\u00e9bito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplica\u00e7\u00e3o anal\u00f3gica do artigo 63, \u00a7 3\u00ba, da Lei n\u00ba 4.591\/64. Anu\u00eancia dos cond\u00f4minos, que se colhe por decis\u00e3o un\u00e2nime de assembleia geral, que n\u00e3o se confunde com decis\u00e3o un\u00e2nime dos cond\u00f4minos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel diverso da unidade condominial a qual o d\u00e9bito condominial est\u00e1 vinculado. Recurso conhecido e desprovido” (<\/em>Ap. Civ. 795-6\/9, S\u00e3o Vicente, j. 6.12.2007, DJ 26.2.2008, Rel. des. Gilberto Passos de Freitas).<\/p><\/blockquote>\n E mais recentemente, a doutrina e jurisprud\u00eancia tamb\u00e9m passaram a admitir que o condom\u00ednio adquira bens im\u00f3veis em algumas hip\u00f3teses especiais, a partir da constata\u00e7\u00e3o inquestion\u00e1vel de que no \u00e2mbito dos condom\u00ednios est\u00e3o presentes os mesmos interesses constantes quando da cria\u00e7\u00e3o de uma pessoa jur\u00eddica: conjuga\u00e7\u00e3o de esfor\u00e7os para consecu\u00e7\u00e3o de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifesta\u00e7\u00e3o da vontade de associar-se est\u00e1 presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao adquirir unidade aut\u00f4noma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condom\u00ednio).<\/p>\n Pode-se afirmar que o est\u00e1gio atual da jurisprud\u00eancia admite em car\u00e1ter excepcional atribuir personalidade jur\u00eddica ao condom\u00ednio edil\u00edcio, desde que diga respeito a temas de seu espec\u00edfico interesse. Tome-se como exemplo a celebra\u00e7\u00e3o de contratos de manuten\u00e7\u00e3o e presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os ao edif\u00edcio. A aquisi\u00e7\u00e3o de uma das unidades aut\u00f4nomas, ainda que fora da hip\u00f3tese de hasta p\u00fablica por d\u00e9bitos condominiais, pode servir ao interesse do condom\u00ednio, desde que aprovada em pr\u00e9via assembleia extraordin\u00e1ria, e n\u00e3o se mostra contr\u00e1ria ao entendimento contempor\u00e2neo dos tribunais.<\/p>\n Com base nessas premissas, seria poss\u00edvel, em hip\u00f3teses excepcionais, autorizar a aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel pelo Condom\u00ednio, conforme os precedentes citados pelo apelante, de casos envolvendo im\u00f3veis para amplia\u00e7\u00e3o de \u00e1reas comuns. A celebra\u00e7\u00e3o de compromisso de compra e venda de unidade aut\u00f4noma pode atender ao peculiar interesse do condom\u00ednio para solucionar conflito anterior, ou, ainda, servir para instala\u00e7\u00e3o de algum espa\u00e7o ou equipamento comum.<\/p>\n O \u00f3bice da aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica de direito material do condom\u00ednio, portanto, pode ser perfeitamente superado.<\/p>\n O obst\u00e1culo impeditivo do registro \u00e9 outro.<\/p>\n A aquisi\u00e7\u00e3o deve estar previamente autorizada pela Assembleia Geral Extraordin\u00e1ria especialmente convocada para este fim.<\/p>\n Discute-se qual o quorum de aprova\u00e7\u00e3o. Corrente mais conservadora exige o voto un\u00e2nime da totalidade dos cond\u00f4minos.<\/p>\n Corrente mais liberal diz que a aprova\u00e7\u00e3o h\u00e1 de ser dada somente pelos cond\u00f4minos que estiverem presentes na assembleia extraordin\u00e1ria, e n\u00e3o da unanimidade de cond\u00f4minos existentes no condom\u00ednio (Ap. Civ. 795-6\/9 e Ap. Civ. 829-6\/5).<\/p>\n Ali\u00e1s, nem todos cond\u00f4minos se encontram aptos a votar, mas somente os adimplentes, nos termos do art. 1.335, III do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n O quorum, portanto, deve levar em conta somente quem pode votar, ainda em hip\u00f3teses de unanimidade.<\/p>\n Sucede que no caso concreto o \u00f3bice est\u00e1 mantido pela inobserv\u00e2ncia do\u00a0quorum\u00a0<\/em>da Assembleia e, mais do que isso, , o reconhecimento judicial, por ac\u00f3rd\u00e3o transitado em julgado, de nulidade da Assembleia realizada em 12 de outubro de 2019.<\/p>\n Neste ponto, tendo em vista o resultado da a\u00e7\u00e3o judicial proposta e j\u00e1 julgada pelo E. Tribunal de Justi\u00e7a (ac\u00f3rd\u00e3o fls. 790\/812), n\u00e3o h\u00e1 o que possa ser questionado quanto \u00e0 invalidade da Assembleia em raz\u00e3o da insufici\u00eancia do qu\u00f3rum,\u00a0<\/em>sobretudo nos estreitos limites desta esfera administrativa.<\/p>\n Isto porque, a quest\u00e3o referente \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel pela Assembleia realizada em 12 de outubro de 2019 foi objeto de discuss\u00e3o judicial, com exame da apela\u00e7\u00e3o no \u00e2mbito do Tribunal de Justi\u00e7a, ac\u00f3rd\u00e3o datado de 05 de outubro de 2023, extraindo-se os seguintes trechos do julgado:<\/p>\n \u201cExtrai-se dos autos que Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga \u00e9 ente at\u00edpico constitu\u00eddo na d\u00e9cada de 70, com natureza de misto entre condom\u00ednio e loteamento (folha 06 dos autos principais ), tratando-se de reuni\u00e3o de 12 (doze) \u201csetores\u201d ou ainda \u201cglebas\u201d como denominado na peti\u00e7\u00e3o inicial. Cada setor \u00e9 regido por conven\u00e7\u00e3o individualizada, havendo tamb\u00e9m uma conven\u00e7\u00e3o geral aplic\u00e1vel aos 12 ( doze ) setores.<\/em><\/p>\n O empreendimento foi criado com espeque no artigo 3\u00ba do Decreto-Lei n\u00famero 271\/67, que disp\u00f5e:<\/em><\/p>\n \u201cArt 3\u00ba Aplica-se aos loteamentos a Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos cond\u00f4minos e as obras de infra-estrutura \u00e0 constru\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentar\u00e1 este decreto-lei, especialmente quanto \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necess\u00e1rias adapta\u00e7\u00f5es.<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba O loteamento poder\u00e1 ser dividido em etapas discriminadas, a crit\u00e9rio do loteador, cada uma das quais constituir\u00e1 um condom\u00ednio que poder\u00e1 ser dissolvido quando da aceita\u00e7\u00e3o do loteamento pela Prefeitura.\u201d<\/em><\/p>\n Cada um dos 12 ( doze ) setores dispostos desde a cria\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga possuem naturezas distintos, com destina\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias, potenciais de constru\u00e7\u00f5es, restri\u00e7\u00f5es construtivas, taxas de ocupa\u00e7\u00e3o e limites de pavimentos espec\u00edficos.<\/em><\/p>\n Como exemplo, os setores Clube Esportivo e Clube de Golfe destinam-se a atividades esportivas e recreativas, admitindo-se com\u00e9rcios.<\/em><\/p>\n J\u00e1 os setores Hotel Sporting e Hotel Pra\u00e7a possuem finalidade mista residencial, comercial e de pr\u00e1ticas n\u00e1uticas. Outros possuem natureza mista com presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, e outros s\u00e3o estritamente residenciais.<\/em><\/p>\n Portanto, o condom\u00ednio requerido na verdade \u00e9 entidade que re\u00fane de forma coligada e integrada 12 ( doze ) outros condom\u00ednios.<\/em><\/p>\n O cerne da controv\u00e9rsia diz respeito a nulidade do sistema de delibera\u00e7\u00f5es previsto nas conven\u00e7\u00f5es condominiais, pelo sistema de voto direito do cond\u00f4mino junto \u00e0s assembleias setoriais e indireto perante \u00e0 assembleia geral, ocorrendo por interm\u00e9dio de representantes.<\/em><\/p>\n Para melhor elucidar a din\u00e2mica, a aprova\u00e7\u00e3o de qualquer delibera\u00e7\u00e3o demanda a convoca\u00e7\u00e3o em 02 ( duas ) inst\u00e2ncias. De in\u00edcio, ocorrem vota\u00e7\u00f5es das propostas em 12 ( doze ) assembleias setoriais. Ap\u00f3s, por interm\u00e9dio de representantes, cada setor apresenta sua delibera\u00e7\u00e3o ( aprova\u00e7\u00e3o ou rejei\u00e7\u00e3o da proposta ) frente \u00e0 assembleia geral.<\/em><\/p>\n Por \u00faltimo, os apelantes discordam da legalidade da aprova\u00e7\u00e3o na assembleia de 12 de outubro de 2019 da aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pelo Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga.<\/em><\/p>\n Reitere-se dos autos que o im\u00f3vel em tela, onde se situa o Setor Clube Esportivo, na pr\u00e1tica integra o condom\u00ednio desde sua constitui\u00e7\u00e3o original, destinando-se a \u00e1rea de recrea\u00e7\u00e3o, sem abrigar unidades residenciais. Consta que o local foi objeto de lit\u00edgio judicial, com quest\u00e3o possess\u00f3ria envolvendo antigos propriet\u00e1rios (processo n\u00famero 9179040-42.2007.8.26.0000 ).<\/em><\/p>\n Pela decis\u00e3o dos autos em refer\u00eancia, determinou-se a restitui\u00e7\u00e3o da posse do local a favor da antiga propriet\u00e1ria Brincat Empreendimentos Imobili\u00e1rios Limitada, condicionando-se a retomada ao pagamento de benfeitorias a favor do condom\u00ednio.<\/em><\/p>\n Posteriormente, consoante se extrai dos depoimentos prestados na audi\u00eancia de instru\u00e7\u00e3o e julgamento e das atas de assembleias juntadas ao autos, o Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga intentou neg\u00f3cio para adquirir a propriedade da \u00e1rea, com proposta de pagamento de R$ 8.500.000,00 ( oito milh\u00f5es e quinhentos mil reais ) a nova propriet\u00e1ria RHR Empreendimentos, empresa que \u00e9 controlada por um dos cond\u00f4minos. A aquisi\u00e7\u00e3o foi aprovada pela assembleia geral de 12 de outubro de 2019.<\/em><\/p>\n Os requerentes pleiteiam seja anulada a aprova\u00e7\u00e3o alegando diversas irregularidades.<\/em><\/p>\n A respeit\u00e1vel senten\u00e7a firmou entendimento que o pedido anulat\u00f3rio extrapola os limites originais da a\u00e7\u00e3o de tutela cautelar antecedente, em ofensa ao artigo 308 do C\u00f3digo de Processo Civil, da\u00ed decretando a extin\u00e7\u00e3o sem julgamento do m\u00e9rito neste tocante.<\/em><\/p>\n Respeitado o entendimento diverso, ap\u00f3s a estabiliza\u00e7\u00e3o da lide e apresenta\u00e7\u00e3o dos pedidos principais pelos autores na forma do artigo 308 do C\u00f3digo de Processo Civil (folhas 922\/956 ), a a\u00e7\u00e3o passou a tramitar na forma do rito ordin\u00e1rio, ao que foi oportunizado o contradit\u00f3rio legal pelo requerido, que em qualquer momento suscitou a incompatibilidade ou disson\u00e2ncia em rela\u00e7\u00e3o aos limites originais da a\u00e7\u00e3o originalmente proposta.<\/em><\/p>\n Deve ser considerado que a decis\u00e3o saneadora elencou a anula\u00e7\u00e3o da assembleia entre os pontos controvertidos da lide ( folhas 1.266\/1.269 ). Tanto que, como consequ\u00eancia l\u00f3gica, foi determinada a retifica\u00e7\u00e3o do valor da causa tendo por base o valor da compra e venda de im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n E ainda: verifica-se que o tema da anula\u00e7\u00e3o da assembleia possui inerente correla\u00e7\u00e3o tocante aos demais pedidos bem como \u00e0 concess\u00e3o da tutela provis\u00f3ria. Basta ver que, dentre os temas pautados para as assembleias de 22 de agosto de 2020 e 29 de agosto de 2020 ( objeto do pedido origin\u00e1rio ) constava no item 3 a ratifica\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ( folha 394 ).<\/em><\/p>\n Por tais motivos, e como modo de afastar a argui\u00e7\u00e3o de nulidade por cerceamento de defesa, \u00e9 o caso de afastamento do decreto de n\u00e3o conhecimento, viabilizando o julgamento do pleito em sede merit\u00f3ria.<\/em><\/p>\n As hip\u00f3teses legais para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel por condom\u00ednio edil\u00edcio, via de regra, se resumem a arremata\u00e7\u00e3o ou adjudica\u00e7\u00e3o da unidade geradora de d\u00edvida de cotas condominiais, ou de inadimpl\u00eancia do adquirente quanto ao pagamento do pre\u00e7o original da constru\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n Todavia, n\u00e3o se olvida que o condom\u00ednio possa adquirir para si im\u00f3vel por outras hip\u00f3teses al\u00e9m das j\u00e1 mencionadas.<\/em><\/p>\n O tema foi objeto de an\u00e1lise pelo Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura desta Corte de Justi\u00e7a por ocasi\u00e3o do julgamento do recurso de apela\u00e7\u00e3o ( processo n\u00famero 0019910-77.2012.8.26.0071 ). Na oportunidade, a turma julgadora declinou a possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pelo ente despersonalizado, desde que em proveito de todos os cond\u00f4minos, citando como exemplo a hip\u00f3tese de aumento do n\u00famero de vagas de garagem.<\/em><\/p>\n O Ac\u00f3rd\u00e3o foi assim ementado:<\/em><\/p>\n \u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Escritura p\u00fablica de venda e compra – Aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis para amplia\u00e7\u00e3o das vagas de estacionamento – Neg\u00f3cio jur\u00eddico relacionado com atividade-fim do Condom\u00ednio – Aprova\u00e7\u00e3o pela unanimidade dos cond\u00f4minos presentes em assembl\u00e9ia – Proveito dos cond\u00f4minos evidenciado – Risco de san\u00e7\u00e3o administrativa – Inconveniente pr\u00e1tico da exig\u00eancia relativa ao consentimento de todos os cond\u00f4minos – Instrumentalidade registrai -Aus\u00eancia de personalidade jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 \u00f3bice, in concreto ao registro Pertin\u00eancia do assento pretendido – D\u00favida improcedente Recurso provido.\u201c ( Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 0019910-77.2012.8.26.0071, Conselho Superior da Magistratura, Rel. Des. RENATO NALINI, j. 18\/04\/13)<\/em><\/p>\n O julgado em tela ensina que a convalida\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico de compra de im\u00f3vel por condom\u00ednio envolve averiguar se h\u00e1 proveito em favor da massa condominial e com aprova\u00e7\u00e3o de forma un\u00e2nime. No presente caso, longe de haver conflu\u00eancia de interesses dos cond\u00f4minos na aquisi\u00e7\u00e3o, a prova documental e oral aponta para severa diverg\u00eancia, inclusive manifestada na assembleia de 12 de outubro de 2019, cuja ata refere a \u201cresist\u00eancia por parte de alguns Setores\u201d, tanto que a aprova\u00e7\u00e3o ocorreu por 55,06% ( cinquenta inteiros e seis d\u00e9cimos ) das cotas de participa\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n Cumpre mencionar que a assembleia de 12 de outubro de 2019 n\u00e3o contou com a presen\u00e7a da totalidade dos representantes dos 12 ( doze ) setores, pois, computados os participantes, alcan\u00e7aram a propor\u00e7\u00e3o de 92,78 ( noventa e dois inteiros e setenta e oito d\u00e9cimos ) das cotas de participa\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n Como se depreende da leitura da ata da assembleia geral de 28 de setembro de 2019, os representantes ali presentes foram informados pelo advogado do condom\u00ednio sobre as peculiaridades da aquisi\u00e7\u00e3o, nos seguintes termos (folha 1.440 ):<\/em><\/p>\n \u201cAcrescentou durante as negocia\u00e7\u00f5es foi muito destacada a quest\u00e3o da garantia jur\u00eddica para resguardar os administradores e os interesses dos cond\u00f4minos porque o Conselho Superior da Magistratura do Estado de S\u00e3o Paulo, \u00f3rg\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a entende que condom\u00ednio n\u00e3o tem personalidade e por isso n\u00e3o pode adquirir im\u00f3vel por ato volunt\u00e1rio, mas apenas por adjudica\u00e7\u00e3o ou arremata\u00e7\u00e3o em processo judicial de cobran\u00e7a. Que nessa conversa o titular do Cart\u00f3rio de Registros de Im\u00f3veis de Caraguatatuba informou que como subordinado, tem que cumprir as normas ou orienta\u00e7\u00f5es do Conselho Superior da Magistratura e que na conversa com o juiz corregedor permanente o cen\u00e1rio de dificuldade do registro da escritura de compra n\u00e3o foi modificado\u201d.<\/em><\/p>\n Portanto, os cond\u00f4minos representantes dos setores eram cientes sobre o dissenso doutrin\u00e1rio e jurisprudencial que envolve a mat\u00e9ria. Inobstante tais aspectos, optaram por manter a proposta pautada para vota\u00e7\u00e3o, inclusive sem observ\u00e2ncia de qu\u00f3rum m\u00ednimo, reputando como v\u00e1lida a aprova\u00e7\u00e3o por maioria simples quanto ao n\u00famero de cotas de participa\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n Tendo em vista as peculiaridades do caso envolvendo condom\u00ednio at\u00edpico, caberia por cautela a aprova\u00e7\u00e3o pela totalidade dos 12 ( doze ) setores, a atender o crit\u00e9rio da unanimidade de aprova\u00e7\u00e3o e do resguardo ao interesse da massa condominial, o que deixou de ser atendido, a uma, pela aus\u00eancia de representa\u00e7\u00e3o de alguns setores, e a duas, pela vota\u00e7\u00e3o na forma parcial e com forma\u00e7\u00e3o de pequena maioria.<\/em><\/p>\n A d\u00favida registraria suscitada pelo Oficial do Registro de Im\u00f3veis de Caraguatatuba foi acolhida pelo Magistrado \u201ca quo\u201d, decretada a impossibilidade do registro p\u00fablico da compra e venda e favor do Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga, sobretudo por n\u00e3o verificar a aprova\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio de forma un\u00e2nime em assembleia.<\/em><\/p>\n Ainda que o escopo do presente apelo n\u00e3o envolva discuss\u00e3o acerca da mat\u00e9ria tratada nos autos da d\u00favida registraria, ineg\u00e1vel que a negativa de registro p\u00fablico implica severo \u00f3bice \u00e0 frui\u00e7\u00e3o dos direitos da propriedade em sua plenitude.<\/em><\/p>\n Nem \u00e9 demais ressaltar que a conven\u00e7\u00e3o condominial estabelece como requisito de altera\u00e7\u00e3o dos crit\u00e9rios de constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis a aprova\u00e7\u00e3o por \u00be ( tr\u00eas quartos ) das cotas de participa\u00e7\u00e3o do cond\u00f4minos ( folha 363 ). Por analogia, n\u00e3o poderia aprovar com menor rigor a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel de grande porte, evidenciada a sens\u00edvel controv\u00e9rsia sobre o assunto.<\/em><\/strong><\/p>\n Por todos os fundamentos aqui declinados, como forma de melhor resguardar o interesse da massa condominial e visando afastar os efeitos jur\u00eddicos da delibera\u00e7\u00e3o na forma prec\u00e1ria, \u00e9 o caso de tornar sem efeito a assembleia de 12 de outubro de 2019 no que se refere a aprova\u00e7\u00e3o do item 4, ou seja, aquisi\u00e7\u00e3o pelo Condom\u00ednio Costa Verde Tabatinga do Setor Clube Esportivo, com provimento do apelo dos cond\u00f4minos para tal finalidade”.\u00a0<\/em><\/strong>(grifo meu)<\/p><\/blockquote>\n Deste modo, a leitura do referido ac\u00f3rd\u00e3o deixa claro que o qu\u00f3rum de aprova\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pelo Condom\u00ednio n\u00e3o poderia ser inferior a \u00be da participa\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos, qu\u00f3rum que n\u00e3o foi observado na Ata da Assembleia apresentada, raz\u00e3o para sua anula\u00e7\u00e3o na esfera judicial.<\/p>\n H\u00e1 coisa julgada material sobre a invalidade de assembleia extraordin\u00e1ria, de modo que n\u00e3o poderia jamais o Oficial de Registro de Im\u00f3veis, ou seu Corregedor Permanente, ou at\u00e9 mesmo este Conselho Superior da Magistratura, conferir na esfera administrativa e efic\u00e1cia negada de modo expresso na esfar\u00e1 jurisdicional.<\/p>\n Portanto, sob qualquer enfoque que se analise a presente d\u00favida, prevalece o \u00f3bice sustentado pelo Registrador.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0nego provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FRANCISCO LOUREIRO<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n (DJe de 15.08.2024 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O\u00a0 Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1004784-81.2021.8.26.0126, da Comarca de\u00a0Caraguatatuba, em que \u00e9 apelante\u00a0CONDOM\u00cdNIO COSTA VERDE TABATINGA, s\u00e3o apelados\u00a0CONDOM\u00cdNIO SETOR RESIDENCIAL DA PRA\u00c7A I\u00a0e\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CARAGUATATUBA. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-19869","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19869","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=19869"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19869\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19870,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19869\/revisions\/19870"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=19869"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=19869"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=19869"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"