![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1030348-02.2023.8.26.0576<\/strong>, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes\u00a0MARY ANGELA GOMES ALBANEZ FRANCO e JANIL APARECIDO LEONEL FRANCO<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DO RIO PRETO<\/strong>.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), GUILHERME GON\u00c7ALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOS\u00c9 FEDERIGHI (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL)<\/strong>.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 30 de novembro de 2023.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1030348-02.2023.8.26.0576<\/strong><\/p>\n APELANTES: Mary Angela Gomes Albanez Franco e Janil Aparecido Leonel Franco<\/strong><\/p>\n APELADO: 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 39.228<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis \u2013 Escritura p\u00fablica de venda e compra de fra\u00e7\u00e3o ideal \u2013 Im\u00f3vel em estado de condom\u00ednio geral \u2013 Ofensa \u00e0 lei de condom\u00ednio edil\u00edcio e incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u2013 \u00d3bice afastado \u2013 Apela\u00e7\u00e3o provida.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por\u00a0Mary Angela Gomes Albanez Franco\u00a0<\/em>e\u00a0Janil Aparecido Leonel Franco\u00a0<\/em>contra a r. senten\u00e7a que julgou procedente a d\u00favida suscitada em raz\u00e3o da recusa do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto\/SP em promover o registro de escritura de compra e venda de parte ideal correspondente a 16,666% ou 1\/6 do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula no 36.276 da referida serventia extrajudicial, por considerar demonstrada a implanta\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio irregular.<\/p>\n Os apelantes alegam, em s\u00edntese, que inexiste \u00f3bice ao registro pretendido, pois a fra\u00e7\u00e3o ideal negociada n\u00e3o est\u00e1 vinculada a uma determinada localiza\u00e7\u00e3o, metragem ou numera\u00e7\u00e3o certa.<\/p>\n Afirmam que a lei prev\u00ea a possibilidade de institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio volunt\u00e1rio sobre o im\u00f3vel, de modo que os cond\u00f4minos sejam titulares de fra\u00e7\u00f5es ideais e n\u00e3o, de \u00e1reas determinadas. Discordam da exig\u00eancia de pr\u00e9vio registro da incorpora\u00e7\u00e3o e institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, o que somente seria cab\u00edvel na hip\u00f3tese de condom\u00ednio edil\u00edcio, o que n\u00e3o ocorreu (fls. 127\/133).<\/p>\n A douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 158\/160).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n A escritura p\u00fablica de venda e compra lavrada em 04 de dezembro de 2009 (fls. 22\/24), rerratificada em 15 de agosto de 2011 (fls. 25\/26), tem por objeto a aliena\u00e7\u00e3o por venda de uma parte ideal correspondente a 16,666% ou 1\/6 do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula no 36.276 do 2\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto\/SP.<\/p>\n O Oficial de Registro negou o registro da escritura de venda e compra prenotada pelos apelantes por entender estar caracterizado um t\u00edpico condom\u00ednio edil\u00edcio, exigindo o ingresso do t\u00edtulo\u00a0\u201cjunto com o processo de institui\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio\u201d,<\/em>\u00a0na forma da Lei n\u00ba 4.591\/1964 (nota devolutiva a fls. 70\/71).<\/p>\n N\u00e3o se desconhece a veda\u00e7\u00e3o de registro de forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio volunt\u00e1rio, que implique fraude ou qualquer outra hip\u00f3tese de descumprimento da legisla\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios edil\u00edcios.<\/p>\n Ocorre que,\u00a0in casu<\/em>, a exig\u00eancia formulada pelo registrador n\u00e3o se sustenta, pois a hip\u00f3tese n\u00e3o envolve institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio, o que afasta a aplica\u00e7\u00e3o do art. 32 da Lei n\u00ba 4.591\/1964.<\/p>\n A despeito do precedente trazido na Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0032797-67.2011.8.26.0576, em que confirmada a necessidade de especifica\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ou de eventual incorpora\u00e7\u00e3o, h\u00e1 precedente mais recente firmado na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1019470-78.2016.8.26.0506, da qual foi relator o ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Des. Pinheiro Franco, no seguinte sentido:<\/p>\n \u201cREGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Escritura p\u00fablica de venda e compra de fra\u00e7\u00e3o ideal \u2013 Aliena\u00e7\u00f5es anteriores de fra\u00e7\u00f5es ideais do im\u00f3vel j\u00e1 devidamente registradas \u2013 Im\u00f3vel em estado de condom\u00ednio geral \u2013 Aus\u00eancia de ofensa \u00e0 lei das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u2013 \u00d3bice afastado \u2013 Recurso provido.”\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1019470-78.2016.8.26.0506; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeir\u00e3o Preto – 5\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 23\/04\/2018; Data de Registro: 24\/04\/2018).<\/p><\/blockquote>\n A prop\u00f3sito do tema, prev\u00ea o artigo 7\u00ba da Lei n\u00ba 4.591\/1964 que:<\/p>\n “Art. 7\u00ba O condom\u00ednio por unidades aut\u00f4nomas instituir-se-\u00e1 por ato entre vivos ou por testamento, com inscri\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria no Registro de Im\u00f3vel, dele constando; a individualiza\u00e7\u00e3o de cada unidade, sua identifica\u00e7\u00e3o e discrimina\u00e7\u00e3o, bem como a fra\u00e7\u00e3o ideal sobre o terreno e partes comuns, atribu\u00edda a cada unidade, dispensando-se a descri\u00e7\u00e3o interna da unidade”.<\/em><\/p>\n De seu turno, o artigo 1.332 do C\u00f3digo Civil assim disp\u00f5e:<\/p>\n “Art. 1.332. Institui-se o condom\u00ednio edil\u00edcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, devendo constar daquele ato, al\u00e9m do disposto em lei especial:<\/em><\/p>\n I – a discrimina\u00e7\u00e3o e individualiza\u00e7\u00e3o das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;<\/em><\/p>\n II – a determina\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal atribu\u00edda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;<\/em><\/p>\n III – o fim a que as unidades se destinam”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Na li\u00e7\u00e3o de Jos\u00e9 Marcelo Tossi Silva:<\/p>\n “(…) somente com o t\u00e9rmino da constru\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio e a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 promovida a divis\u00e3o do im\u00f3vel, que passa a ser dotado, de forma concomitante, de partes de propriedade comum e partes de propriedade exclusiva de cada cond\u00f4mino, o que constitui o direito de propriedade aut\u00f4noma consistente no condom\u00ednio edil\u00edcio.” Ou seja, \u00e9 o registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio que “p\u00f5e fim \u00e0 comunh\u00e3o sobre o todo anteriormente existente e constitui o regime do condom\u00ednio edil\u00edcio, com atribui\u00e7\u00e3o aos adquirentes, com exclusividade, das respectivas unidades aut\u00f4nomas vinculadas \u00e0s fra\u00e7\u00f5es ideais que lhes foram anteriormente alienadas, bem como atribui\u00e7\u00e3o, aos mesmos adquirentes, da participa\u00e7\u00e3o na fra\u00e7\u00e3o do terreno e nas coisas comuns do todo que correspondem a cada unidade.”\u00a0<\/em>(“Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria”, Ed. Atlas, 2010).<\/p><\/blockquote>\n Ora, da an\u00e1lise da matr\u00edcula n\u00ba 36.276 (fls. 97\/103), depreende-se que o im\u00f3vel est\u00e1 registrado em nome de diversas pessoas, as quais adquiriram conjuntamente referido bem e depois, ao longo do tempo, foram alienando e partilhando suas respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais.<\/p>\n E muito embora tenha constado da matr\u00edcula (R.1) que\u00a0\u201cos segundos permutantes far\u00e3o aprovar junto ao poder p\u00fablico municipal,<\/em>\u00a0projeto de constru\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio residencial que ter\u00e1 a denomina\u00e7\u00e3o de EDIF\u00cdCIO<\/em>\u00a0HORTENCIA, no terreno desta matr\u00edcula, que ser\u00e1 composto de seis (6) apartamentos<\/em>\u00a0tipo, com tr\u00eas pavimentos, sendo dois apartamentos por pavimento, em pagamento do<\/em>\u00a0im\u00f3vel objeto desta escritura os segundos permutantes entregar\u00e3o aos primeiros<\/em>\u00a0permutantes, totalmente pronto e acabado, livre de quaisquer \u00f4nus ou despesas o<\/em>\u00a0apartamento n\u00ba 11 situado no 1\u00ba pavimento do referido edif\u00edcio\u201d,\u00a0<\/em>o fato \u00e9 que o direito obrigacional inscrito n\u00e3o implica a autom\u00e1tica institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio, que decorre de um ato de vontade e depende da presen\u00e7a de caracter\u00edsticas que o diferenciem do im\u00f3vel adquirido em condom\u00ednio volunt\u00e1rio por mais de uma pessoa.<\/p>\n Tais caracter\u00edsticas est\u00e3o relacionadas \u00e0 efetiva vincula\u00e7\u00e3o entre o terreno e as constru\u00e7\u00f5es que constituem as unidades aut\u00f4nomas e na coexist\u00eancia de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet\u00e1rios, e outras partes que s\u00e3o de propriedade comum dos cond\u00f4minos e que n\u00e3o podem ser alienadas separadamente ou divididas. N\u00e3o \u00e9 essa a hip\u00f3tese dos autos.<\/p>\n Consoante ensina En\u00e9as Costa Garcia:<\/p>\n \u201c\u00c9 imprescind\u00edvel que a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio decorra da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade. Nas hip\u00f3teses de condom\u00ednio decorrentes de neg\u00f3cios jur\u00eddicos, como incorpora\u00e7\u00e3o, aquisi\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dio pronto para instituir condom\u00ednio, a vontade manifestada no neg\u00f3cio j\u00e1 \u00e9 suficiente para a constitui\u00e7\u00e3o. Quando se trata de instituir o condom\u00ednio a partir da divis\u00e3o de im\u00f3vel comum, submetido ao regime do condom\u00ednio geral, imprescind\u00edvel a concord\u00e2ncia de todos os cotitulares (…).<\/em><\/p><\/blockquote>\n O importante \u00e9 que exista essa manifesta\u00e7\u00e3o de vontade no sentido de criar o condom\u00ednio edil\u00edcio, pois a simples aquisi\u00e7\u00e3o ou recebimento por liberalidade de im\u00f3vel constru\u00eddo por unidades aut\u00f4nomas e pronto para se transformar em condom\u00ednio edil\u00edcio n\u00e3o bastaria para institu\u00ed-lo se n\u00e3o houver ato necess\u00e1rio de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade.\u201d\u00a0<\/em>(Condom\u00ednio e Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria, Celso Maziteli Neto … [et al.] 1\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020 Cole\u00e7\u00e3o Direito Imobili\u00e1rio, Vol. II, p. 49).<\/p>\n Referido doutrinador refor\u00e7a a ideia, citando a li\u00e7\u00e3o de Caio M\u00e1rio da Silva Pereira:<\/p>\n \u201cUm pr\u00e9dio recebido em comum por diversos herdeiros, n\u00e3o obstante formar-se de apartamentos independentes, \u00e9 propriedade (individual ou coletiva) regida pelo C\u00f3digo Civil. Propriedade horizontal haver\u00e1 no momento em que, por destina\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio ou por conven\u00e7\u00e3o entre copropriet\u00e1rios, se institua, com subordina\u00e7\u00e3o \u00e0s exig\u00eancias da lei especial, mediante um ato de vontade ou por meio de uma declara\u00e7\u00e3o de vontade, e cumpre que se revista da necess\u00e1ria autenticidade e publicidade o ato institucional, uma vez que, se o novo regime dominial afeta fundamentalmente o interesse e as rela\u00e7\u00f5es entre as partes, repercute com frequ\u00eancia na \u00f3rbita patrimonial alheia e deve ser conhecido do p\u00fablico ou presumido tal\u201d\u00a0<\/em>(ob. cit., p. 49).<\/p><\/blockquote>\n Considerando, pois, que o t\u00edtulo apresentado a registro tem por objeto fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno, sem que haja refer\u00eancia a uma unidade aut\u00f4noma espec\u00edfica e a partes comuns, bem como porque, a despeito da certid\u00e3o a fls. 32, nunca houve averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o no im\u00f3vel, vigoram para a hip\u00f3tese em an\u00e1lise as regras do condom\u00ednio comum, em que os cond\u00f4minos, embora tenham, cada um, sua fra\u00e7\u00e3o ideal, s\u00e3o, ao mesmo tempo, propriet\u00e1rios do todo e n\u00e3o, de uma determinada \u00e1rea ou unidade aut\u00f4noma do edif\u00edcio.<\/p>\n Em outras palavras, porque a fra\u00e7\u00e3o ideal alienada (1\/6 ou 16,666%) corresponde exatamente \u00e0quela j\u00e1 registrada em nome dos vendedores, sem modifica\u00e7\u00e3o na divis\u00e3o anteriormente registrada em favor de cada cond\u00f4mino, a exig\u00eancia formulada pelo registrador n\u00e3o merece subsistir.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0dou provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator.<\/strong><\/p>\n (DJe de 07.03.2024 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1030348-02.2023.8.26.0576, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Jos\u00e9 do Rio Preto, em que s\u00e3o apelantes\u00a0MARY ANGELA GOMES ALBANEZ FRANCO e JANIL APARECIDO LEONEL FRANCO, \u00e9 apelado\u00a02\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DE S\u00c3O JOS\u00c9 DO RIO PRETO. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[37],"tags":[],"class_list":["post-19644","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-csm-sao-paulo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19644","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=19644"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19644\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19645,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19644\/revisions\/19645"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=19644"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=19644"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=19644"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"