![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1035784-12.2023.8.26.0100<\/strong>, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Paulo<\/strong>, em que s\u00e3o apelantes\u00a0RICARDO CAVALHEIRO<\/strong>\u00a0e\u00a0MARIA JOS\u00c9 LINS CAVALHEIRO<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a010\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL.<\/strong><\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Negaram provimento, v.u.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), GUILHERME GON\u00c7ALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOS\u00c9 FEDERIGHI(PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL).<\/strong><\/p>\n S\u00e3o Paulo, 7 de novembro de 2023.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1035784-12.2023.8.26.0100<\/strong><\/p>\n APELANTES: Ricardo Cavalheiro e Maria Jos\u00e9 Lins Cavalheiro<\/strong><\/p>\n APELADO: 10\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca da Capital<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 39.156<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis \u2013 D\u00favida \u2013 Usucapi\u00e3o extrajudicial \u2013 Impugna\u00e7\u00e3o fundamentada \u2013 Inexist\u00eancia de impedimento \u00e0 escritura\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria para a transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria com o recolhimento dos tributos devidos \u2013 Intelig\u00eancia do artigo 13, \u00a7 2\u00ba, do Provimento CNJ 65\/2017 \u2013 Extin\u00e7\u00e3o do processo extrajudicial \u2013 Apela\u00e7\u00e3o a que se nega provimento.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por\u00a0Ricardo Cavalheiro\u00a0<\/em><\/strong>e\u00a0Maria Jos\u00e9 Lins Cavalheiro<\/em><\/strong>, em processo de d\u00favida, visando \u00e0 reforma da r. senten\u00e7a, que manteve a rejei\u00e7\u00e3o do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o do im\u00f3vel objeto da matr\u00edcula n\u00ba 8.974 (um pr\u00e9dio \u00e0 rua Sepetiba, n\u00ba 764, na Lapa, S\u00e3o Paulo), do 10\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Paulo, com a consequente extin\u00e7\u00e3o do processo e cancelamento da respectiva prenota\u00e7\u00e3o (fls. 474\/478).<\/p>\n Aduzem os apelantes, em s\u00edntese, que os requisitos necess\u00e1rios para a usucapi\u00e3o foram preenchidos, fazendo jus ao reconhecimento da aquisi\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio. Apesar dos esfor\u00e7os n\u00e3o documentados, mesmo depois de anos de quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o ajustado pelo im\u00f3vel, n\u00e3o conseguiram a outorga da escritura p\u00fablica de quem de direito, da\u00ed porque a usucapi\u00e3o extrajudicial se revelou como o \u00fanico meio capaz para a regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n Destacam que a exist\u00eancia de indisponibilidade sobre o im\u00f3vel, s\u00f3 levantada no final do ano de 2022, faz prova inequ\u00edvoca da oposi\u00e7\u00e3o do sucessor do titular da propriedade, o Banco Bradesco Financiamentos S\/A, \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o da escritura de venda e compra (fls. 484\/487).<\/p>\n A douta Procuradoria Geral de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 514\/516).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n Alegam os recorrentes que restou comprovada a real impossibilidade de outorga da escritura p\u00fablica de venda e compra do im\u00f3vel porque o sucessor do titular do dom\u00ednio, o Banco Bradesco, em tentativas n\u00e3o documentadas de regulariza\u00e7\u00e3o, sempre informou desconhecer os contratos firmados com o Banco BMC. Em acr\u00e9scimo, aduziram que, at\u00e9 o final do ano de 2022, havia indisponibilidade do im\u00f3vel, impossibilitando a outorga do documento p\u00fablico.<\/p>\n Diante disso, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o referente ao im\u00f3vel descrito na matr\u00edcula n\u00ba 8.974, do 10\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de S\u00e3o Paulo, foi deduzido e remanesceu rejeitado, dando azo \u00e0 suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida inversa.<\/p>\n O sucessor do titular do dom\u00ednio, o Banco Bradesco Financiamentos S\/A, afirmou que n\u00e3o se negou a outorgar a escritura definitiva de venda e compra aos requerentes, porquanto assumiu tal obriga\u00e7\u00e3o ao suceder o Banco BMC. Todavia, impugnou a usucapi\u00e3o extrajudicial porque n\u00e3o pode ser utilizada como instrumento para afastar o pagamento do ITBI. Quanto \u00e0 indisponibilidade averbada na matr\u00edcula do im\u00f3vel, disse que estava pendente apenas de baixa formal.<\/p>\n Pois bem.<\/p>\n O recurso n\u00e3o comporta provimento.<\/p>\n A d\u00favida foi suscitada em procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, com fulcro no artigo 17, \u00a7 5\u00ba, do Provimento CNJ n\u00ba 65\/2017:<\/p>\n “Art. 17. Para a elucida\u00e7\u00e3o de quaisquer d\u00favidas, imprecis\u00f5es ou incertezas, poder\u00e3o ser solicitadas ou realizadas dilig\u00eancias pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por escrevente habilitado.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n \u00a7 5\u00ba. A rejei\u00e7\u00e3o do requerimento poder\u00e1 ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de im\u00f3veis, que poder\u00e1 reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejei\u00e7\u00e3o no mesmo prazo ou suscitar\u00e1 d\u00favida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”<\/em><\/p><\/blockquote>\n O im\u00f3vel em testilha \u00e9 de propriedade do Banco BMC, sucedido pelo Banco Bradesco Financiamentos S\/A que, ao se manifestar nos presentes autos, n\u00e3o se negou \u00e0 outorga da escritura de venda e compra a favor dos autores.<\/p>\n De outra parte, os pr\u00f3prios recorrentes disseram que fizeram tentativas n\u00e3o documentadas de obter a outorga da escritura de venda e compra junto ao Banco Bradesco, de sorte que n\u00e3o lograram comprovar sua alega\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Com refer\u00eancia \u00e0 indisponibilidade, em 12 de setembro de 2022 foi autorizada sua baixa (fls. 287), e o pr\u00f3prio recorrente confirmou que houve o cancelamento da correspondente averba\u00e7\u00e3o em suas raz\u00f5es de apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A exist\u00eancia de impugna\u00e7\u00e3o do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o faz com que se aplique o disposto no artigo 216-A, \u00a7 10, da Lei n\u00ba 6.015\/1973:<\/p>\n “Art. 216-A. (…) \u00a7 10. Em caso de impugna\u00e7\u00e3o justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, o oficial de registro de im\u00f3veis remeter\u00e1 os autos ao ju\u00edzo competente da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, cabendo ao requerente emendar a peti\u00e7\u00e3o inicial para adequ\u00e1-la ao procedimento comum, por\u00e9m, em caso de impugna\u00e7\u00e3o injustificada, esta n\u00e3o ser\u00e1 admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida nos moldes do art. 198 desta Lei.”\u00a0<\/em>(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.382\/2022).<\/p><\/blockquote>\n Ou seja, a impugna\u00e7\u00e3o fundamentada do pedido de reconhecimento de usucapi\u00e3o afasta a via extrajudicial para o alcance da pretens\u00e3o deduzida. E a impugna\u00e7\u00e3o impertinente ou protelat\u00f3ria, na esteira do j\u00e1 previsto no item 420.5, do Cap\u00edtulo XX, do Tomo II, das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a, imp\u00f5e a sua rejei\u00e7\u00e3o, prosseguindo no processo extrajudicial.<\/p>\n Confira-se:<\/p>\n “420.5. Em qualquer das hip\u00f3teses acima previstas, os autos da usucapi\u00e3o ser\u00e3o encaminhados ao ju\u00edzo competente que, de plano ou ap\u00f3s instru\u00e7\u00e3o sum\u00e1ria, examinar\u00e1 apenas a pertin\u00eancia da impugna\u00e7\u00e3o e, em seguida, determinar\u00e1 o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis, que prosseguir\u00e1 no procedimento extrajudicial se a impugna\u00e7\u00e3o for rejeitada, ou o extinguir\u00e1 em cumprimento da decis\u00e3o do ju\u00edzo que acolheu a impugna\u00e7\u00e3o e remeteu os interessados \u00e0s vias ordin\u00e1rias, cancelando-se a prenota\u00e7\u00e3o”<\/em>.<\/p><\/blockquote>\n E, neste caso, a impugna\u00e7\u00e3o \u00e9 fundamentada.<\/p>\n Consoante disp\u00f5e o artigo 13, \u00a7 2\u00ba, do Provimento CNJ 65\/2017:<\/p>\n “Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notifica\u00e7\u00e3o, quando for apresentado pelo requerente justo t\u00edtulo ou instrumento que demonstre a exist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com o titular registral, acompanhado de prova da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es e de certid\u00e3o do distribuidor c\u00edvel expedida at\u00e9 trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o judicial contra o requerente ou contra seus cession\u00e1rios envolvendo o im\u00f3vel usucapiendo.<\/em><\/p>\n (…) \u00a72\u00ba. Em qualquer dos casos, dever\u00e1 ser justificado o \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es para evitar o uso da usucapi\u00e3o como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributa\u00e7\u00e3o dos impostos de transmiss\u00e3o incidentes sobre os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa na referida justifica\u00e7\u00e3o configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei”<\/em>.<\/p><\/blockquote>\n Havendo, portanto, concord\u00e2ncia do Banco Bradesco Financiamentos S\/A, sucessor do Banco BMC, titular do dom\u00ednio, e n\u00e3o subsistindo a averba\u00e7\u00e3o de indisponibilidade na matr\u00edcula do im\u00f3vel, n\u00e3o se vislumbra empecilho intranspon\u00edvel para a outorga da escritura definitiva de venda e compra em nome dos requerentes.<\/p>\n A usucapi\u00e3o n\u00e3o pode substituir a escritura p\u00fablica, essencial \u00e0 transfer\u00eancia do direito real sobre o im\u00f3vel, da qual decorre imposto devido ao er\u00e1rio p\u00fablico. For\u00e7oso reconhecer que o reconhecimento da usucapi\u00e3o extrajudicial implicaria ofensa ao citado artigo 13, \u00a7 2\u00ba, do Provimento CNJ 65\/2017.<\/p>\n Em suma, acolhida a impugna\u00e7\u00e3o, o que torna despiciendo imiscuir-se na avalia\u00e7\u00e3o do cumprimento dos requisitos legais da usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, a extin\u00e7\u00e3o do processo extrajudicial era mesmo de rigor.<\/p>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0nego provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator\u00a0<\/strong><\/p>\n (DJe de 02.02.2024 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1035784-12.2023.8.26.0100, da Comarca de\u00a0S\u00e3o Paulo, em que s\u00e3o apelantes\u00a0RICARDO CAVALHEIRO\u00a0e\u00a0MARIA JOS\u00c9 LINS CAVALHEIRO, \u00e9 apelado\u00a010\u00ba OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS DA COMARCA DA CAPITAL. 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