{"id":19570,"date":"2023-12-19T10:21:38","date_gmt":"2023-12-19T13:21:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=19570"},"modified":"2023-12-19T10:21:38","modified_gmt":"2023-12-19T13:21:38","slug":"1a-vrpsp-duvida-registro-de-imoveis-usucapiao-extrajudicial-impugnacao-sem-exposicao-ainda-que-sumaria-de-tais-detalhes-a-alegacao-generica-deve-ser-reputada-notadamente-porque-nao-permi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/?p=19570","title":{"rendered":"1\u00aa VRP|SP: D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis – Usucapi\u00e3o Extrajudicial – Impugna\u00e7\u00e3o – Sem exposi\u00e7\u00e3o, ainda que sum\u00e1ria, de tais detalhes, a alega\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica deve ser reputada, notadamente porque n\u00e3o permite defesa da parte suscitada ou confronta\u00e7\u00e3o com os outros elementos de prova apresentados – A parte inconformada, caso tenha interesse em impugnar requerimento de usucapi\u00e3o, deve apresentar fatos concretos e elementos de prova, ainda que indici\u00e1rios – Impugna\u00e7\u00f5es rejeitadas."},"content":{"rendered":"

\"\"\u00a0<\/strong><\/p>\n

SENTEN\u00c7A<\/strong><\/p>\n

Processo Digital n\u00ba:\u00a01170870-52.2023.8.26.0100<\/strong><\/p>\n

Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n

Suscitante:\u00a04\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital<\/strong><\/p>\n

Suscitado e Requerido:\u00a0Tka Investimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda e outros<\/strong><\/p>\n

Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/strong><\/p>\n

Vistos.<\/p>\n

Trata-se de d\u00favida suscitada pelo\u00a0Oficial do 4\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital\u00a0<\/strong>em decorr\u00eancia de impugna\u00e7\u00e3o contra requerimento de\u00a0TKA Investimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda\u00a0<\/strong>pelo reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o de im\u00f3vel localizado na alameda Ja\u00fa, n. 571 e 575, com \u00e1rea de 250 m\u00b2, no 28\u00ba Subdistrito Jardim Paulista, em \u00e1rea remanescente objeto da transcri\u00e7\u00e3o n. 239 daquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 561.585, de 31 de janeiro de 2019).<\/p>\n

Documentos vieram \u00e0s fls. 02\/2311, incluindo relat\u00f3rio circunstanciado (fls.02\/07) e c\u00f3pia integral do procedimento extrajudicial (fls.10\/2311).<\/p>\n

A parte suscitada aduz que adquiriu a posse do im\u00f3vel de Nedilson Jorge do Carmo por escritura de cess\u00e3o de direitos possess\u00f3rios lavrada em 28\/06\/2016; que o cedente, por sua vez, declarou ter mantido posse de boa-f\u00e9, sem contesta\u00e7\u00e3o, desde 1986, quando foi residir no im\u00f3vel a convite de Marina Catena Arag\u00e3o, onde permaneceu ap\u00f3s o falecimento dela, assumindo todas as despesas (fls.11\/22 e 166\/176). Iniciada a fase de notifica\u00e7\u00e3o, houve impugna\u00e7\u00e3o por parte de\u00a0Fernando<\/strong>\u00a0Cattena e sua mulher, Marilene Aparecida da Silva Cattena<\/strong>, sucessores dos propriet\u00e1rios tabulares, os quais alegaram que a posse de Nedilson n\u00e3o atende os requisitos legais; que, conforme fatura de energia el\u00e9trica apresentada, ele tinha domic\u00edlio na cidade de Guarulhos; que a testemunha Thomas Law n\u00e3o poderia atestar a veracidade das declara\u00e7\u00f5es de Nedilson, que n\u00e3o efetuou o pagamento do imposto predial no per\u00edodo de 1991 a 2017. Assim, impugnaram a constata\u00e7\u00e3o da posse feita pelo Tabeli\u00e3o que lavrou a ata notarial, sustentando que a a\u00e7\u00e3o proposta para discutir os d\u00e9bitos fiscais e as escrituras de cess\u00e3o e declara\u00e7\u00e3o de posse s\u00e3o uma combina\u00e7\u00e3o entre Nedilson e a empresa requerente para obter vantagem econ\u00f4mica (fls. 1731\/1737).<\/p>\n

O sucessor\u00a0Maur\u00edcio Cattena e sua mulher, Soraya Souza Moraes<\/strong>, representados pelo mesmo procurador de Fernando e Marilene, apresentaram impugna\u00e7\u00e3o com os mesmos argumentos (fls. 1854\/1860).<\/p>\n

A sucessora\u00a0Vanessa Catena de Santana Vilches e seu marido, Paulo Roberto Vilches<\/strong>, manifestaram oposi\u00e7\u00e3o, alegando a exist\u00eancia de contrato verbal de loca\u00e7\u00e3o, sem autoriza\u00e7\u00e3o para venda do im\u00f3vel (fls. 1837\/1840).<\/p>\n

No mesmo sentido,\u00a0Oswaldo Jos\u00e9 Cattena, La\u00eds dos Santos Spinello, Paulo Eduardo Catena, casado com Clotilde dos Santos Catena, Juliana Fernanda Catena Reis, Marcus Vin\u00edcius Catena Reis, Marlene Gomes da Silva, Luis Roberto Gomes Catena, Simone Aparecida Gomes Catena e Vit\u00f3ria Gabriela Catena Silva\u00a0<\/strong>apresentaram impugna\u00e7\u00e3o, alegando que a posse de Nedilson decorreria de contrato de loca\u00e7\u00e3o verbal havido com Roberto Catena, herdeiro dos propriet\u00e1rios, sem autoriza\u00e7\u00e3o para venda (fls. 1902\/1908).<\/p>\n

A parte suscitada respondeu \u00e0s impugna\u00e7\u00f5es, defendendo serem elas infundadas e protelat\u00f3rias, notadamente diante do exerc\u00edcio de posse qualificada, que \u00e9 suficiente para o reconhecimento da usucapi\u00e3o (fls. 1775\/1779, 1850\/1853, 1876\/1880 e 1943\/1948).<\/p>\n

Ap\u00f3s o agendamento de reuni\u00e3o para tentativa de concilia\u00e7\u00e3o, outros sucessores dos propriet\u00e1rios se manifestaram:\u00a0Ant\u00f4nio Jacob Cattena, Paulo Afonso Catena,<\/strong>\u00a0Olga Kisielow Cattena, Raquel Cattena\u00a0<\/strong>e\u00a0La\u00eds Vasquez Cattena\u00a0<\/strong>tamb\u00e9m apresentaram impugna\u00e7\u00f5es, aduzindo a tempestividade de sua oposi\u00e7\u00e3o, bem como a inviabilidade da usucapi\u00e3o diante da litigiosidade instalada e da aus\u00eancia de\u00a0animus domini\u00a0<\/em>(fls. 2151\/2158 e 2164\/2174, com resposta \u00e0s fls.2204\/2208 e 2209\/2215).<\/p>\n

As partes n\u00e3o chegaram a um acordo (fls.2159\/2160).<\/p>\n

Na sequ\u00eancia, o Oficial rejeitou as impugna\u00e7\u00f5es apresentadas por Ant\u00f4nio Jacob Cattena, Paulo Afonso Catena, Olga Kisielow Cattena, Raquel Cattena e La\u00eds Vasquez Cattena, entendendo que se limitam a apontar v\u00edcios nos documentos apresentados para comprova\u00e7\u00e3o da posse pela parte suscitada, sem esclarecer se detinham posse e o motivo de nunca terem manifestado oposi\u00e7\u00e3o (fls.2226\/2228 e 2230\/2232).<\/p>\n

Notificada, a impugnante La\u00eds Vasquez Cattena apresentou recurso, alegando que a posse de Nedilson \u00e9 prec\u00e1ria pois decorre de contrato de loca\u00e7\u00e3o; que, diante das impugna\u00e7\u00f5es, restando frustrada a concilia\u00e7\u00e3o, o procedimento deve prosseguir na via judicial (fls. 2235\/2241).<\/p>\n

A parte suscitada apresentou suas contrarraz\u00f5es \u00e0s fls. 2249\/2250, sustentando que as raz\u00f5es recursais apenas reproduzem os argumentos da impugna\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O procedimento extrajudicial foi remetido \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o deste ju\u00edzo (processo de autos n. 1094171-20.2023.8.26.0100 – fls. 2252\/2259), que se restringiu ao recurso de La\u00eds Vasquez (fls. 2235\/2241), dado que os herdeiros Ant\u00f4nio, Paulo, Olga e Raquel n\u00e3o manifestaram inconformismo contra a decis\u00e3o de fls. 2226\/2228 e as demais impugna\u00e7\u00f5es n\u00e3o foram avaliadas pelo Oficial (fls.1731\/17437, 1837\/1840, 1854\/1860 e 1902\/1908).<\/p>\n

No que diz respeito \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o de La\u00eds Vasquez, o recurso por ela apresentado foi rejeitado, com determina\u00e7\u00e3o para regular prosseguimento do procedimento extrajudicial e aprecia\u00e7\u00e3o, pelo Oficial, das impugna\u00e7\u00f5es copiadas \u00e0s fls.1731\/1737, 1837\/1840, 1854\/1860 e 1902\/1908 (fls. 2252\/2259).<\/p>\n

Em aten\u00e7\u00e3o ao quanto determinado, o Oficial apreciou as impugna\u00e7\u00f5es remanescentes, rejeitando-as (fls. 2261\/2264).<\/p>\n

Notificados (fls. 2266\/2267), os impugnantes\u00a0Oswaldo Jos\u00e9 Cattena, La\u00eds<\/strong>\u00a0dos Santos Spinello, Paulo Eduardo Catena, casado com Clotilde dos Santos Catena, Juliana<\/strong>\u00a0Fernanda Catena Reis, Marcus Vin\u00edcius Catena Reis, Marlene Gomes da Silva, Luis Roberto<\/strong>\u00a0Gomes Catena, Simone Aparecida Gomes Catena e Vit\u00f3ria Gabriela Catena Silva<\/strong>\u00a0apresentaram recurso (fls. 2270\/2272), alegando que a parte suscitada e Nedilson n\u00e3o tinham\u00a0animus domini<\/em>, j\u00e1 que sua rela\u00e7\u00e3o com o im\u00f3vel decorria de contrato locativo, sem pagamento das despesas de IPTU; que o pre\u00e7o ajustado e pago pela parte suscitada a Nedilson corresponde a apenas 10% do valor venal do im\u00f3vel, muito inferior ao de mercado, o que confirma conluio.<\/p>\n

Na sequ\u00eancia, os impugnantes\u00a0Fernando Cattena e sua mulher, Marilene Aparecida da Silva Cattena,\u00a0<\/strong>juntamente com\u00a0Maur\u00edcio Cattena e sua mulher, Soraya Souza Moraes<\/strong>, manifestaram-se (fls. 2274\/2275), objetivando a reavalia\u00e7\u00e3o da decis\u00e3o do Oficial, j\u00e1 que resta configurado conflito em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel.<\/p>\n

A parte suscitada apresentou suas contrarraz\u00f5es \u00e0s fls. 2277\/2281 e 2293\/2300, sustentando que os impugnantes apresentaram os mesmos argumentos j\u00e1 recha\u00e7ados pelo Oficial, sem que produzissem prova capaz de comprovar posse em qualquer momento; que n\u00e3o h\u00e1 impedimento \u00e0 usucapi\u00e3o em raz\u00e3o de o antigo possuidor Nedilson deter a posse de outros im\u00f3veis; que os documentos produzidos comprovam preenchimento do lapso temporal da pretens\u00e3o aquisitiva, tal como contas de \u00e1gua e luz do per\u00edodo de 1989 a 2016 em nome do antigo possuidor (posse por mais de quinze anos de forma cont\u00ednua e ininterrupta); que a data de constitui\u00e7\u00e3o da sociedade empres\u00e1ria requerente \u00e9 irrelevante, assim como o fato de Thomas Law ter apenas cinco anos quando Nedilson iniciou a posse; que, em rela\u00e7\u00e3o aos d\u00e9bitos de IPTU, comprovou parcelamento administrativo referente ao per\u00edodo de 2013 a 2019, restando essa quest\u00e3o superada por ocasi\u00e3o do anterior julgamento proferido por este ju\u00edzo; que ausente qualquer prova do contrato de loca\u00e7\u00e3o celebrado por Nedilson com um dos herdeiros dos propriet\u00e1rios, Roberto Catena; que todas as impugna\u00e7\u00f5es s\u00e3o infundadas e protelat\u00f3rias, notadamente diante do exerc\u00edcio de posse qualificada, que \u00e9 suficiente para o reconhecimento da usucapi\u00e3o.<\/p>\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela negativa de prosseguimento pela via extrajudicial, j\u00e1 que o caso demanda dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria (fls. 2317\/2318).<\/p>\n

Na sequ\u00eancia, a parte suscitada veio espontaneamente aos autos manifestar-se a respeito do parecer ministerial, afirmando serem as demais impugna\u00e7\u00f5es semelhantes \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o apresentada por La\u00eds Vasquez, julgada infundada no processo de autos n. 1094171-20.2023.8.26.0100 (fls. 2252\/2259), notadamente porque n\u00e3o h\u00e1 elemento concreto de prova capaz de macular a origem e a continuidade de sua posse e a de seu antecessor, Nedilson (fls. 2320\/2322).<\/p>\n

\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n

Fundamento e decido.<\/strong><\/p>\n

O procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial tem como principal requisito a inexist\u00eancia de lide, de modo que, apresentada qualquer impugna\u00e7\u00e3o, a via judicial se torna necess\u00e1ria, cabendo ao requerente emendar a peti\u00e7\u00e3o inicial para adequ\u00e1-la ao procedimento comum nos termos do \u00a710, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015\/73<\/p>\n

As Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, prestigiando a qualifica\u00e7\u00e3o do Oficial de Registro e a import\u00e2ncia do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibiliza\u00e7\u00e3o a tal regra no item 420.5 de seu Cap\u00edtulo XX, permitindo que seja julgada a fundamenta\u00e7\u00e3o da impugna\u00e7\u00e3o, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelat\u00f3ria:<\/p>\n

“420.5. Em qualquer das hip\u00f3teses acima previstas, os autos da usucapi\u00e3o ser\u00e3o encaminhados ao ju\u00edzo competente que, de plano ou ap\u00f3s instru\u00e7\u00e3o sum\u00e1ria, examinar\u00e1 apenas a pertin\u00eancia da impugna\u00e7\u00e3o e, em seguida, determinar\u00e1 o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis, que prosseguir\u00e1 no procedimento extrajudicial se a impugna\u00e7\u00e3o for rejeitada, ou o extinguir\u00e1 em cumprimento da decis\u00e3o do ju\u00edzo que acolheu a impugna\u00e7\u00e3o e remeteu os interessados \u00e0s vias ordin\u00e1rias, cancelando-se a prenota\u00e7\u00e3o”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Como bem esclarece o dispositivo, tal julgamento deve se dar de plano ou ap\u00f3s instru\u00e7\u00e3o sum\u00e1ria, n\u00e3o cabendo ao juiz corregedor permitir a produ\u00e7\u00e3o de prova para que se demonstre a exist\u00eancia de \u00f3bice ao reconhecimento da usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Neste ju\u00edzo administrativo, portanto, permite-se apenas o afastamento de impugna\u00e7\u00f5es infundadas, conforme Cap\u00edtulo XX, das NSCGJ:<\/p>\n

“420.2. Consideram-se infundadas a impugna\u00e7\u00e3o j\u00e1 examinada e refutada em casos iguais pelo ju\u00edzo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapi\u00e3o causar\u00e1 avan\u00e7o na sua propriedade sem indicar, de forma plaus\u00edvel, onde e de que forma isso ocorrer\u00e1; a que n\u00e3o cont\u00e9m exposi\u00e7\u00e3o, ainda que sum\u00e1ria, dos motivos da discord\u00e2ncia manifestada; a que ventila mat\u00e9ria absolutamente estranha \u00e0 usucapi\u00e3o”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

\u00c9 dizer que, apresentada impugna\u00e7\u00e3o, deve-se apenas verificar se seu car\u00e1ter \u00e9 meramente protelat\u00f3rio ou completamente infundado.<\/p>\n

Havendo qualquer ind\u00edcio de veracidade que justifique a exist\u00eancia de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem preju\u00edzo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a peti\u00e7\u00e3o inicial para adequ\u00e1-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).<\/p>\n

No caso em tela, como visto, j\u00e1 houve julgamento anterior (processo de autos n. 1094171-20.2023.8.26.0100, fls. 2252\/2259), com an\u00e1lise da impugna\u00e7\u00e3o de La\u00eds Vasquez (fls. 2164\/2174):<\/p>\n

“No que diz respeito \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o de La\u00eds, esta veio \u00e0s fls.2185\/2195, tratando, preliminarmente, de sua tempestividade e, no m\u00e9rito, da aus\u00eancia de animus domini \u00e0 posse alegada pela parte requerente, a qual seria prec\u00e1ria por decorrer de contrato de loca\u00e7\u00e3o firmado entre o herdeiro Roberto Cattena e Nedilson, e que, diante das impugna\u00e7\u00f5es e da aus\u00eancia de concilia\u00e7\u00e3o, o procedimento n\u00e3o pode mais prosseguir na via extrajudicial.<\/em><\/p>\n

Conforme j\u00e1 esclarecido, o prazo para impugna\u00e7\u00e3o no procedimento extrajudicial n\u00e3o \u00e9 preclusivo, de modo que a mat\u00e9ria por ela veiculada deve ser analisada, mesmo que intempestiva.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Nesse sentido:<\/em><\/p>\n

“Registro de Im\u00f3veis D\u00favida Usucapi\u00e3o na via extrajudicial Impugna\u00e7\u00e3o apresentada em nome de titular de direito e de um terceiro e que, mesmo intempestiva, pode ser conhecida Prazo para impugnar que n\u00e3o \u00e9 preclusivo Exposi\u00e7\u00e3o, ainda que sum\u00e1ria, das raz\u00f5es de discord\u00e2ncia Litigiosidade \u00d3bice registral mantido e senten\u00e7a confirmada, remetendo-se os requerentes para a via contenciosa Apela\u00e7\u00e3o a que se nega provimento” (<\/em>TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel<\/em><\/strong>\u00a0<\/em>1000378-32.2020.8.26.0100; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor<\/em><\/strong>\u00a0<\/em>Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro<\/em><\/strong>\u00a0<\/em>Central C\u00edvel – 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos; Data do Julgamento:<\/em><\/strong>\u00a0<\/em>04\/05\/2021; Data de Registro: 12\/05\/2021<\/em><\/strong>).<\/em><\/p>\n

Quanto \u00e0 precariedade da posse, verifica-se que n\u00e3o h\u00e1 qualquer informa\u00e7\u00e3o mais detalhada sobre a rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o que haveria com Nedilson: n\u00e3o h\u00e1 esclarecimento sobre a \u00e9poca aproximada da contrata\u00e7\u00e3o, o valor mensal que seria pago, a forma de pagamento, o prazo aven\u00e7ado nem a responsabilidade pelos demais encargos que incidem sobre o im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Sem uma exposi\u00e7\u00e3o sum\u00e1ria de tais detalhes, a alega\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica deve ser reputada infundada nos termos do item 420.2, Cap. XX, notadamente porque n\u00e3o permite a defesa da parte requerente ou a confronta\u00e7\u00e3o com outros elementos de prova apresentados.<\/em><\/p>\n

Como se sabe, diante do princ\u00edpio da saisine, os herdeiros recebem o acervo heredit\u00e1rio desde a abertura da sucess\u00e3o, o qual ser\u00e1 indivis\u00edvel at\u00e9 a finaliza\u00e7\u00e3o da partilha, seguindo as normas relativas ao condom\u00ednio (artigos 1.784 e 1.791 do C\u00f3digo Civil).<\/em><\/p>\n

Assim, a posse sobre os im\u00f3veis do autor da heran\u00e7a \u00e9 transmitida ope legis aos seus herdeiros por translatio possessionis, independentemente de qualquer ato de apreens\u00e3o em primeira m\u00e3o. Recebida a posse indireta sobre os bens, o processo de invent\u00e1rio e partilha do patrim\u00f4nio heredit\u00e1rio deve ser instaurado no prazo de dois meses e, at\u00e9 o compromisso do inventariante, a administra\u00e7\u00e3o do bem incumbir\u00e1 ao herdeiro que det\u00e9m a posse (artigo 611 do CPC e artigo 1.797, II, do CC).<\/em><\/p>\n

Nesse primeiro momento, o herdeiro conserva a posse em nome do esp\u00f3lio e pode administr\u00e1-lo, inclusive com celebra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios como loca\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n

Todavia, \u00e9 poss\u00edvel a transforma\u00e7\u00e3o do car\u00e1ter original da posse exercida pelo locat\u00e1rio, de n\u00e3o pr\u00f3pria para pr\u00f3pria, rompendo a liga\u00e7\u00e3o com o locador pela comprova\u00e7\u00e3o da intervers\u00e3o da posse, o que tem fundamento no artigo 1.203 do C\u00f3digo Civil.<\/em><\/p>\n

Outrossim, a interversio possessionis n\u00e3o depende exclusivamente de ato bilateral entre o possuidor direto e o locador. O car\u00e1ter da posse pode ser alterado unilateralmente mediante atos concretos e materializados que exteriorizem a mudan\u00e7a subjetiva da inten\u00e7\u00e3o do possuidor.<\/em><\/p>\n

No julgamento do REsp n\u00ba 220.200-SP, com Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma do STJ decidiu que h\u00e1 sempre a possibilidade da mudan\u00e7a do car\u00e1ter da posse, de n\u00e3o pr\u00f3pria para pr\u00f3pria, mas, para que isto se verifique, “deve o possuidor praticar atos que demonstrem o querer agir na condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio, como a realiza\u00e7\u00e3o de benfeitorias, a interrup\u00e7\u00e3o do pagamento de alugu\u00e9is, a desobedi\u00eancia \u00e0s ordens do propriet\u00e1rio”.<\/em><\/p>\n

N\u00e3o obstante, o possuidor indireto tamb\u00e9m deve demonstrar que continuou agindo na condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio.<\/em><\/p>\n

No caso concreto, v\u00ea-se que a causa possessionis indicada pela parte requerente \u00e9 distinta e vem apoiada em elementos concretos de prova, que ser\u00e3o melhor analisados pelo Oficial registrador ao final do procedimento.<\/em><\/p>\n

Havendo interesse em impugnar o requerimento, a parte inconformada tamb\u00e9m deve apresentar elementos concretos de prova.<\/em><\/p>\n

Se alega uma rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o, deve esclarecer a forma como o herdeiro administrador recebeu a posse do bem, o valor e a forma de pagamento dos alugu\u00e9is. Ainda que se alegue loca\u00e7\u00e3o verbal, a rela\u00e7\u00e3o contratual pode ser demonstrada por outros elementos concretos como comprovantes banc\u00e1rios de transfer\u00eancia ou pagamento ou por troca de mensagens tratando de qualquer assunto relativo ao im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n

Obviamente, se n\u00e3o h\u00e1 cobran\u00e7a de aluguel em uma rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o, a conclus\u00e3o \u00e9 de que o pr\u00f3prio locador reconhece o rompimento dessa rela\u00e7\u00e3o contratual e da perspectiva de devolu\u00e7\u00e3o futura da coisa, devendo agir em tempo razo\u00e1vel, sob pena de sujeitarse aos efeitos de sua in\u00e9rcia.<\/em><\/p>\n

Assim, por n\u00e3o haver uma exposi\u00e7\u00e3o ao menos sum\u00e1ria dos motivos da sua discord\u00e2ncia (apresentou-se tese gen\u00e9rica de loca\u00e7\u00e3o sem esclarecimentos maiores e provas), a impugna\u00e7\u00e3o apresentada por La\u00eds foi corretamente rejeitada.<\/em><\/p>\n

Por fim, importante reiterar que a mera apresenta\u00e7\u00e3o de impugna\u00e7\u00e3o n\u00e3o inviabiliza o procedimento extrajudicial, que somente estar\u00e1 prejudicado se houver ind\u00edcio de veracidade que justifique a exist\u00eancia de conflito de interesses.<\/em><\/p>\n

Diante do exposto,\u00a0<\/em>RATIFICO\u00a0<\/em><\/strong>a decis\u00e3o do Oficial,\u00a0<\/em>REJEITANDO\u00a0<\/em><\/strong>a impugna\u00e7\u00e3o de fls.2185\/2195 (correspondentes \u00e0s fls.1834\/1844 dos autos do procedimento extrajudicial) e o recurso apresentado, de modo que o procedimento extrajudicial possa ter regular prosseguimento, ap\u00f3s o tr\u00e2nsito em julgado, com aprecia\u00e7\u00e3o, pelo Oficial registrador das impugna\u00e7\u00f5es copiadas \u00e0s fls.1736\/1742, 1842\/1845, 1859\/1865 e 1907\/1913″.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Em suma, como inexistia qualquer elemento suficiente ao esclarecimento da tese sobre a rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o que haveria entre o antigo possuidor Nedilson e um dos herdeiros dos propriet\u00e1rios tabulares, a impugna\u00e7\u00e3o de La\u00eds Vasquez foi rejeitada.<\/p>\n

J\u00e1 nesta fase do procedimento extrajudicial, verifica-se que o Oficial cumpriu o determinado no julgamento anterior, analisando as demais impugna\u00e7\u00f5es, as quais foram rejeitadas (fls. 2261\/2264).<\/p>\n

Posteriormente, e em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s impugna\u00e7\u00f5es apresentadas por Fernando Cattena e sua esposa, Marilene Aparecida da Silva Cattena (fls. 1731\/1737) e Maur\u00edcio Cattena e sua esposa, Soraya Souza Moraes (fls. 1854\/1860), os impugnantes apresentaram manifesta\u00e7\u00e3o conjunta contra a decis\u00e3o do Oficial de fls. 2261\/2264 (fls. 2274\/2275).<\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o de fls. 1902\/1908, os impugnantes Oswaldo Jos\u00e9 Cattena, La\u00eds dos Santos Spinello, Paulo Eduardo Catena, Juliana Fernanda Catena Reis, Marcus Vin\u00edcius Catena Reis, Marlene Gomes da Silva, Luis Roberto Gomes Catena, Simone Aparecida Gomes Catena e Vit\u00f3ria Gabriela Catena Silva tamb\u00e9m se opuseram \u00e0 decis\u00e3o do Oficial de fls. 2261\/2264, apresentando recurso \u00e0s fls. 2270\/2272.<\/p>\n

Apenas os herdeiros Vanessa Catena de Santana e seu marido Paulo Roberto Vilches n\u00e3o se insurgiram.<\/p>\n

Passo, assim, \u00e0 an\u00e1lise das impugna\u00e7\u00f5es copiadas \u00e0s fls. 1731\/1737, 1854\/1860 e 1902\/1908, bem como dos respectivos recursos (fls. 2274\/2275 e 2270\/2272).<\/p>\n

Quanto \u00e0s impugna\u00e7\u00f5es apresentadas por Fernando Cattena e sua esposa, Marilene Aparecida da Silva Cattena (fls. 1731\/1737), e Maur\u00edcio Cattena e sua esposa, Soraya Souza Moraes (fls. 1854\/1860), representados pelo mesmo procurador, a tese \u00e9 de que o antigo possuidor, Nedilson, n\u00e3o possu\u00eda posse qualificada, faltando\u00a0animus domini<\/em>, requisito essencial para a usucapi\u00e3o, notadamente porque residia em local diverso, rua Cassiano Gomes, n. 3, Jardim Ac\u00e1cio, Guarulhos – SP, conforme fatura de energia el\u00e9trica (fl. 1738).<\/p>\n

Alegam, ainda, que o depoimento da testemunha Thomas Law, s\u00f3cio administrador da parte suscitada (cl\u00e1usula 4.1, contrato social – fl. 31), conforme escritura de declara\u00e7\u00e3o de posse (fls. 101\/102), carece de veracidade, notadamente porque teria apenas cinco anos de idade na ocasi\u00e3o em que o Sr. Nedilson declarou ter adentrado na posse do im\u00f3vel, em 1986, como tamb\u00e9m em raz\u00e3o do in\u00edcio das atividades da empresa em 2013; que n\u00e3o houve pagamento do Imposto Territorial Urbano (IPTU) do im\u00f3vel no per\u00edodo de 1991 a 2017, conforme a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria de d\u00e9bito fiscal ajuizada pela parte requerente perante a 12\u00aa Vara da Fazenda P\u00fablica da Capital (processo de autos n. 1036641-78.2018.8.26.0053), o que corrobora a falta de posse qualificada no per\u00edodo, haja vista que fosse Nedilson propriet\u00e1rio ou possuidor, teria consci\u00eancia da obrigatoriedade e da import\u00e2ncia de honrar os pagamentos de IPTU; que houve conluio entre Nedilson e a parte suscitada, tendo em vista o valor negociado e o valor de mercado do im\u00f3vel.<\/p>\n

Aduzem, por fim, a exist\u00eancia de efetivo conflito quanto aos direitos sobre o<\/p>\n

im\u00f3vel, o que torna necess\u00e1ria an\u00e1lise pelas vias ordin\u00e1rias (h\u00e1 a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria ajuizada pela parte suscitada requerente, autos n. 1021258-50.2017.8.26.0100, com tr\u00e2mite suspenso perante a 2\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos da Capital).<\/p>\n

No que diz respeito \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o de Oswaldo Jos\u00e9 Cattena, La\u00eds dos Santos Spinello, Paulo Eduardo Catena, Juliana Fernanda Catena Reis, Marcus Vin\u00edcius Catena Reis, Marlene Gomes da Silva, Luis Roberto Gomes Catena, Simone Aparecida Gomes Catena e Vit\u00f3ria Gabriela Catena Silva, copiada \u00e0s fls. 1902\/1908, a tese tamb\u00e9m \u00e9 de precariedade da posse exercida por Nedilson, notadamente em raz\u00e3o da falta de\u00a0animus domini<\/em>.<\/p>\n

Sustentam que o antigo possuidor celebrou contrato locativo com um dos herdeiros dos propriet\u00e1rios tabulares, Roberto Catena, e que, mesmo havendo comprovantes de pagamento de encargos relativos ao im\u00f3vel \u00e0s expensas de Nedilson, como tamb\u00e9m a realiza\u00e7\u00e3o de benfeitorias necess\u00e1rias por sua parte, n\u00e3o h\u00e1 descaracteriza\u00e7\u00e3o da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica locativa; que nem todos os encargos de IPTU foram pagos pelo antigo possuidor, o que confirma a falta de\u00a0animus domini<\/em>; que o pre\u00e7o pago pela parte suscitada ao antigo possuidor \u00e9 muito inferior ao valor de mercado do bem, que caracteriza pre\u00e7o vil e traz d\u00favida sobre a real inten\u00e7\u00e3o das partes com o neg\u00f3cio, em preju\u00edzo aos propriet\u00e1rios.<\/p>\n

Pois bem.<\/p>\n

Conforme j\u00e1 esclarecido por ocasi\u00e3o do julgamento anteriormente proferido (senten\u00e7a copiada \u00e0s fls. 2252\/2259), verifica-se que os impugnantes n\u00e3o alegaram posse nem trouxeram qualquer informa\u00e7\u00e3o mais detalhada sobre a suposta rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o que haveria com Nedilson: n\u00e3o h\u00e1 esclarecimento sobre a \u00e9poca aproximada da contrata\u00e7\u00e3o, o valor mensal que seria pago, a forma de pagamento, o prazo aven\u00e7ado nem a responsabilidade pelos demais encargos que incidem sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n

Sem exposi\u00e7\u00e3o, ainda que sum\u00e1ria, de tais detalhes, a alega\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica deve ser reputada infundada nos termos do item 420.2, Cap. XX, NSCGJ, notadamente porque n\u00e3o permite defesa da parte suscitada ou confronta\u00e7\u00e3o com os outros elementos de prova apresentados.<\/p>\n

A parte inconformada, caso tenha interesse em impugnar requerimento de usucapi\u00e3o, deve apresentar fatos concretos e elementos de prova, ainda que indici\u00e1rios.<\/p>\n

Se alega rela\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o (aus\u00eancia de\u00a0animus dominis<\/em>), deve esclarecer o meio pelo qual o herdeiro administrador recebeu a posse do bem, o tempo da contrata\u00e7\u00e3o, o valor e a forma de pagamento dos alugu\u00e9is.<\/p>\n

Ainda que se alegue loca\u00e7\u00e3o verbal, a rela\u00e7\u00e3o contratual pode ser demonstrada por outros elementos concretos como comprovantes banc\u00e1rios de transfer\u00eancia ou pagamento ou por troca de mensagens tratando de qualquer assunto relativo ao im\u00f3vel.<\/p>\n

Obviamente, se n\u00e3o h\u00e1 cobran\u00e7a de aluguel em loca\u00e7\u00e3o, a conclus\u00e3o \u00e9 de que o pr\u00f3prio locador reconhece o rompimento dessa rela\u00e7\u00e3o contratual e da perspectiva de devolu\u00e7\u00e3o futura da coisa, devendo agir em tempo razo\u00e1vel, sob pena de sujeitar-se aos efeitos de sua in\u00e9rcia.<\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia de conta de luz em nome do antigo possuidor, Nedilson, referente a im\u00f3vel de outra Comarca (fl. 1738), no ano de 2012, per\u00edodo compreendido no tempo de posse alegada, observa-se que a modalidade pleiteada pela parte suscitada \u00e9 de usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria (fl. 03). Assim, n\u00e3o h\u00e1 qualquer \u00f3bice para o pedido de usucapi\u00e3o, mesmo se o possuidor n\u00e3o faz do bem a sua moradia.<\/p>\n

Por sua vez, as contas de \u00e1gua e luz (fls. 126\/155), declara\u00e7\u00f5es de posse (fls. 101\/106 e 106\/109), ata notarial (fls. 35\/48) e inclusive a exist\u00eancia de d\u00e9bitos fiscais (IPTU) no per\u00edodo de 1991 a 2013, em rela\u00e7\u00e3o aos quais a parte suscitada noticia parcelamento junto ao fisco (fl. 2297), confirmam a posse qualificada alegada.<\/p>\n

Em outros termos, a alega\u00e7\u00e3o de posse exclusiva sobre a totalidade do bem por Nedilson desde o ano de 1986 (fls. 101\/102), com \u00e2nimo de dono e sem qualquer oposi\u00e7\u00e3o, com continuidade pela parte suscitada a partir de 28\/06\/2016 (escritura p\u00fablica de cess\u00e3o de direitos possess\u00f3rios), conta com respaldo documental satisfat\u00f3rio, como bem verificado pelo Oficial (fls. 2.261\/2.264).<\/p>\n

Neste contexto, a rejei\u00e7\u00e3o das impugna\u00e7\u00f5es, por tecerem teses gen\u00e9ricas e desprovidas de esclarecimentos maiores ou prova, foi adequada.<\/p>\n

Diante do exposto,\u00a0RATIFICO\u00a0<\/strong>a decis\u00e3o do Oficial de fls. 2.261\/2.264,\u00a0REJEITANDO\u00a0<\/strong>as impugna\u00e7\u00f5es e os recursos apresentados, de modo que o procedimento extrajudicial possa ter regular prosseguimento.<\/p>\n

Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n

Oportunamente, ao arquivo.<\/p>\n

P.R.I.C.<\/p>\n

S\u00e3o Paulo, 15 de dezembro de 2023.<\/p>\n

Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/p>\n

Ju\u00edza de Direito<\/p>\n

(DJe de 19.12.2023 \u2013 SP)<\/p>\n

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\u00a0 SENTEN\u00c7A Processo Digital n\u00ba:\u00a01170870-52.2023.8.26.0100 Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Suscitante:\u00a04\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Capital Suscitado e Requerido:\u00a0Tka Investimentos e Participa\u00e7\u00f5es Ltda e outros Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad Vistos. Trata-se de d\u00favida suscitada pelo\u00a0Oficial do 4\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital\u00a0em decorr\u00eancia de impugna\u00e7\u00e3o contra requerimento […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-19570","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19570","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=19570"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19570\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19571,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/19570\/revisions\/19571"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=19570"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=19570"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=19570"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}