![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1-e1665518573183.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
SENTEN\u00c7A<\/strong><\/p>\n Processo Digital n\u00ba:\u00a01070454-76.2023.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Suscitante:\u00a0Adriana Della Manna e outros<\/strong><\/p>\n Suscitado:\u00a010\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo<\/strong><\/p>\n Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/strong><\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida inversa suscitada por\u00a0Adriana Della Manna, Marcelo Della Manna, Ricardo Della Manna e Fabiana Monteiro Conti Della Manna\u00a0<\/strong>em face do\u00a0Oficial do 10\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital\u00a0<\/strong>ap\u00f3s negativa de registro de escritura de compra e venda lavrada pelo 14\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas da Capital, relativa aos im\u00f3veis das matr\u00edculas n. 100.712 e 100.776 daquela serventia (prenota\u00e7\u00e3o n. 598.843).<\/p>\n O \u00f3bice reside na necessidade de aliena\u00e7\u00e3o do apartamento concomitantemente com todas as vagas de garagem para os mesmos compradores ou a outro cond\u00f4mino, j\u00e1 que a venda como foi feita viola os preceitos do artigo 2\u00ba, \u00a7 2\u00ba, da Lei 4.591\/64, e do artigo 1.331, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo C\u00edvil.<\/p>\n A parte sustenta que adquiriu os im\u00f3veis das matr\u00edculas n. 100.712 e 100.776, mas uma vaga excedente de propriedade dos vendedores n\u00e3o foi transacionada; que o entendimento do Oficial est\u00e1 equivocado, pois a vaga excedente n\u00e3o est\u00e1 vinculada a nenhuma unidade na sua cria\u00e7\u00e3o; que o C\u00f3digo Civil pro\u00edbe que as vagas de garagem sejam alienadas a terceiros estranhos ao condom\u00ednio, mas n\u00e3o h\u00e1 qualquer previs\u00e3o legal acerca das pessoas que j\u00e1 s\u00e3o propriet\u00e1rias; que a hip\u00f3tese \u00e9 at\u00edpica; que o fato de os antigos propriet\u00e1rios ainda n\u00e3o tererem alienado a sua \u00faltima vaga aut\u00f4noma n\u00e3o pode nem deve ser \u00f3bice ao registro da compra e venda realizada; que o registro n\u00e3o atingir\u00e1 o interesse dos outros cond\u00f4minos por n\u00e3o alterar as \u00e1reas comuns ou \u00e1reas de propriedade exclusiva deles.<\/p>\n Documentos vieram \u00e0s fls. 07\/109.<\/p>\n A decis\u00e3o de fl. 110\/111 determinou que a parte comprovasse prenota\u00e7\u00e3o v\u00e1lida, o que foi feito \u00e0s fls. 114\/115.<\/p>\n O Oficial suscitado se manifestou \u00e0s fls. 117\/118, informando que o \u00f3bice permanece com fundamento no artigo 2\u00ba, \u00a7 2\u00ba, da Lei n. 4.591\/64, e no artigo 1.331, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo C\u00edvil; que, no caso concreto, al\u00e9m dos dispositivos legais citados, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio veda expressamente a aliena\u00e7\u00e3o de vagas a n\u00e3o cond\u00f4minos (fl. 47); que, transmitindo a propriedade do apartamento, a parte vendedora deixar\u00e1 de ostentar a condi\u00e7\u00e3o de cond\u00f4mina para fins de manuten\u00e7\u00e3o da propriedade da vaga n. 45 (matr\u00edcula n. 100.750 – fls. 21\/22), com ofensa ao previsto na Lei n. 4.591\/64, no C\u00f3digo Civil e na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o do \u00f3bice (fls. 122\/124).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n Fundamento e decido.<\/strong><\/p>\n De in\u00edcio, vale destacar que o Registrador disp\u00f5e de autonomia e independ\u00eancia no exerc\u00edcio de suas atribui\u00e7\u00f5es, podendo recusar t\u00edtulos que entender contr\u00e1rios \u00e0 ordem jur\u00eddica e aos princ\u00edpios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935\/1994), o que n\u00e3o se traduz como falha funcional.<\/p>\n De fato, no sistema registral, vigora o princ\u00edpio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de t\u00edtulo que atenda aos ditames legais.<\/p>\n Em outras palavras, o Oficial, quando da qualifica\u00e7\u00e3o registral, perfaz exame dos elementos extr\u00ednsecos do t\u00edtulo \u00e0 luz dos princ\u00edpios e normas do sistema jur\u00eddico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que n\u00e3o se atenham aos limites da lei.<\/p>\n \u00c9 o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Servi\u00e7o:<\/p>\n “Incumbe ao oficial impedir o registro de t\u00edtulo que n\u00e3o satisfa\u00e7a os<\/em>\u00a0requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em<\/em>\u00a0instrumento p\u00fablico ou particular, quer em atos judiciais”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n No m\u00e9rito, a d\u00favida \u00e9 procedente. Vejamos os motivos.<\/p>\n Nos termos do artigo 2\u00ba, par\u00e1grafo 2\u00ba, da Lei n. 4.591\/64 (destaque nosso):<\/p>\n “Art. 2\u00ba Cada unidade com sa\u00edda para a via p\u00fablica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser\u00e1 sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o n\u00famero de suas pe\u00e7as e sua destina\u00e7\u00e3o, inclusive (VETADO) edif\u00edcio-garagem, com ressalva das restri\u00e7\u00f5es que se lhe imponham.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba O direito \u00e0 guarda de ve\u00edculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edifica\u00e7\u00f5es ou conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es ser\u00e1 tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restri\u00e7\u00f5es que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser\u00e1 vinculada \u00e0 unidade habitacional a que corresponder, no caso de n\u00e3o lhe ser atribu\u00edda fra\u00e7\u00e3o ideal espec\u00edfica de terreno.<\/em><\/p>\n \u00a7 2\u00ba O direito de que trata o \u00a7 1\u00ba deste artigo poder\u00e1 ser transferido a outro cond\u00f4mino, independentemente da aliena\u00e7\u00e3o da unidade a que corresponder, vedada sua transfer\u00eancia a pessoas estranhas ao condom\u00ednio.<\/strong><\/em><\/p>\n \u00a7 3\u00ba Nos edif\u00edcios-garagem, \u00e0s vagas ser\u00e3o atribu\u00eddas fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno espec\u00edficas”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Portanto, terceiro estranho ao condom\u00ednio est\u00e1 impedido de adquirir ou alugar vaga de garagem localizada em edif\u00edcio, com exce\u00e7\u00e3o de uma \u00fanica hip\u00f3tese: quando exista autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio (artigo 1.331,\u00a0\u00a7<\/em>1\u00ba, do C\u00f3digo Civil):<\/p>\n “\u00a71\u00ba As partes suscet\u00edveis de utiliza\u00e7\u00e3o independente, tais como apartamentos, escrit\u00f3rios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet\u00e1rios, exceto os abrigos para ve\u00edculos, que n\u00e3o poder\u00e3o ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, salvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n A finalidade da lei \u00e9 clara: preservar a seguran\u00e7a da vida condominial.<\/p>\n No caso concreto, v\u00ea-se que os propriet\u00e1rios do apartamento localizado no 14\u00ba andar do “Edif\u00edcio Pallazzo Dell’Arte”, rua Presidente Ant\u00f4nio Candico, n. 350, 14\u00ba Subdistrito \u2013 Lapa, Capital, e da vaga n. 136 da garagem localizada no mesmo pr\u00e9dio os alienaram para a parte suscitante por meio de escritura p\u00fablica de compra e venda (fls. 11\/18).<\/p>\n Os alienantes, por\u00e9m, tamb\u00e9m s\u00e3o propriet\u00e1rios da vaga excedente n. 45, localizada no mesmo edif\u00edcio (matr\u00edcula n. 100.750 \u2013 fls. 21\/22)<\/p>\n V\u00ea-se, assim, que eles, ao alienarem a coisa principal, apartamento, ao lado de uma vaga de garagem, n. 136, deixar\u00e3o de ser cond\u00f4minos, mas manter\u00e3o a propriedade sobre vaga avulsa, excedente, de n. 45, o que n\u00e3o se pode admitir \u00e0 vista de falta de autoriza\u00e7\u00e3o na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio para tanto (cap\u00edtulo segundo, par\u00e1grafo segundo \u2013 fl. 47):<\/p>\n “As unidades aut\u00f4nomas-vagas de garagem est\u00e3o vinculadas \u00e0 propriedade de apartamentos no edif\u00edcio, assim, a aquisi\u00e7\u00e3o de uma ou mais vagas para a guarda de autom\u00f3veis, somente poder\u00e1 ser feita por propriet\u00e1rios\/cond\u00f4minos de apartamentos do edif\u00edcio”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Hip\u00f3tese semelhante foi analisada no processo de autos n.1086236-36.2017.8.26.0100, que tramitou perante esta 1\u00aa Vara de Registros P\u00fablicos, com conclus\u00e3o pela impossibilidade de dissocia\u00e7\u00e3o entre a unidade habitacional e a vaga de garagem vinculada sob os seguintes fundamentos:<\/p>\n “A finalidade da lei \u00e9 clara: preservar a seguran\u00e7a da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condom\u00ednio utilize o espa\u00e7o da garagem acarretaria claros riscos aos moradores. Para tanto, houve a limita\u00e7\u00e3o da disposi\u00e7\u00e3o de vaga de garagem \u00e0 pessoas n\u00e3o cond\u00f4minas.<\/em><\/p>\n O legislador, contudo, concretizou essa inten\u00e7\u00e3o utilizando apenas das hip\u00f3teses de aliena\u00e7\u00e3o da vaga de garagem, por ser o caso mais comum.<\/em><\/p>\n Mas n\u00e3o h\u00e1 d\u00favida de que a norma engloba, tamb\u00e9m, a aliena\u00e7\u00e3o do apartamento de forma n\u00e3o vinculada \u00e0 vaga de garagem. Entender de forma diferente desrespeitaria o intuito da lei, pois o escopo, evitar a exist\u00eancia de vaga de garagem de pessoa n\u00e3o-cond\u00f4mina, n\u00e3o seria preservado. Saliente-se que, se o titular do apartamento vende o bem, perde sua condi\u00e7\u00e3o de cond\u00f4mino, pois a simples titularidade de vaga de garagem n\u00e3o cria esta condi\u00e7\u00e3o a seu propriet\u00e1rio.<\/em><\/p>\n Apenas uma exce\u00e7\u00e3o \u00e9 aberta: quando a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio prever expressamente que vagas podem ser alienadas a terceiros. No presente caso, a conven\u00e7\u00e3o juntada n\u00e3o cont\u00e9m tal autoriza\u00e7\u00e3o. Assim, a aliena\u00e7\u00e3o do apartamento s\u00f3 pode se dar juntamente com a vaga aut\u00f4noma, ou ap\u00f3s esta ser alienada a outro cond\u00f4mino”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n A mesma conclus\u00e3o deve ser aplicada ao caso\u00a0sub judice<\/em>, pois os alienantes n\u00e3o s\u00e3o propriet\u00e1rios de outra unidade habitacional no mesmo edif\u00edcio.<\/p>\n Diante do exposto,\u00a0JULGO PROCEDENTE\u00a0<\/strong>a d\u00favida para manter o \u00f3bice registr\u00e1rio.<\/p>\n Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais e honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 27 de junho de 2023.<\/p>\n Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/p>\n Juiz de Direito<\/p>\n (DJe de 30.06.2023 \u2013 SP)<\/p>\n SENTEN\u00c7A Processo Digital n\u00ba:\u00a01070454-76.2023.8.26.0100 Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Suscitante:\u00a0Adriana Della Manna e outros Suscitado:\u00a010\u00ba Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad Vistos. 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