![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00e7\u00f5es-CSM1-e1665517214806.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
AC\u00d3RD\u00c3O<\/strong><\/p>\n Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1003014-31.2021.8.26.0101<\/strong>, da Comarca de\u00a0Ca\u00e7apava<\/strong>, em que \u00e9 apelante\u00a0JAQUES ROSA F\u00c9LIX<\/strong>, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CA\u00c7APAVA<\/strong>.<\/p>\n ACORDAM,\u00a0<\/strong>em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento ao recurso. V.U.”<\/strong>, de conformidade com o voto do Relator, que integra este ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n O julgamento teve a participa\u00e7\u00e3o dos Exmos. Desembargadores\u00a0RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A) (Presidente), GUILHERME GON\u00c7ALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOS\u00c9 FEDERIGHI(PRES. DA SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO P\u00daBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SE\u00c7\u00c3O DE DIREITO CRIMINAL)<\/strong>.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 10 de mar\u00e7o de 2023.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator<\/strong><\/p>\n APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 1003014-31.2021.8.26.0101<\/strong><\/p>\n APELANTE: JAQUES ROSA F\u00c9LIX<\/strong><\/p>\n APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CA\u00c7APAVA<\/strong><\/p>\n VOTO N\u00ba 38.942<\/strong><\/p>\n Registro de im\u00f3veis \u2013 D\u00favida \u2013 Instrumento particular de compromisso de compra e venda de im\u00f3vel em loteamento \u2013 Circunst\u00e2ncias do caso que n\u00e3o permitem concluir pela exist\u00eancia de compra e venda definitiva \u2013 Incid\u00eancia do \u00a7 6\u00ba do art. 26, da Lei n\u00ba 6.766\/1979 \u2013 Desnecessidade de escritura p\u00fablica para a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio \u2013 \u00d3bice afastado \u2013 Apela\u00e7\u00e3o provida.<\/strong><\/p>\n Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por\u00a0Jaques Rosa F\u00e9lix\u00a0<\/strong>contra a r. Senten\u00e7a, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos e Civil de Pessoas Jur\u00eddicas e Tabeli\u00e3o de Protesto de Letras e T\u00edtulos de Ca\u00e7apava, que manteve a recusa de registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda sob o fundamento de que \u00e9 necess\u00e1ria a lavratura de escritura p\u00fablica (fls. 74\/76).<\/p>\n Alega o apelante, em s\u00edntese, que os arts. 26 e 26-A, da Lei n\u00ba 6.766\/1979, garantem aos compromiss\u00e1rios compradores a realiza\u00e7\u00e3o do registro da transfer\u00eancia da propriedade independentemente da lavratura de escritura p\u00fablica, certo que a dispensa tamb\u00e9m vale para o compromisso da compra e venda do im\u00f3vel mediante pagamento do pre\u00e7o \u00e0 vista. Ressalta que a lei n\u00e3o diferencia as hip\u00f3teses de pagamento \u00e0 vista ou a prazo, apenas exigindo, para registro do instrumento particular, que o im\u00f3vel seja adquirido diretamente da loteadora (fls. 79\/85).<\/p>\n A douta Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo n\u00e3o provimento do recurso (fls. 117\/118).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/em><\/strong><\/p>\n Pretende o apelante o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, datado de 10 de junho de 2021, tendo por objeto o lote de terreno n\u00ba 04, da quadra 35, do Loteamento\u00a0Residencial Terras do Vale<\/em>, matriculado sob n\u00ba 30.634 junto ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis, T\u00edtulos e Documentos, Civil de Pessoas Jur\u00eddicas e Tabeli\u00e3o de Protestos de Letras e T\u00edtulos de Ca\u00e7apava, em que figuram como promitente vendedora a loteadora\u00a0Alpha Vale do Para\u00edba Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda<\/em>. e, como promitente comprador, o ora apelante (fls. 07\/25). O ingresso do t\u00edtulo no f\u00f3lio real foi negado pelo registrador, que expediu Nota de Devolu\u00e7\u00e3o nos seguintes termos (fls. 31):<\/p>\n \u201cNo instrumento particular apresentado consta em seu item VIII, da \u201cForma de Pagamento\u201d, do Quadro Resumo que o pagamento do im\u00f3vel \u00e9 feito no ato da assinatura do contrato, \u201c\u00c0 VISTA\u201d, n\u00e3o caracterizando um compromisso de compra e venda conforme os Art.26 e Art. 26-A, da Lei 6.766\/79. Apresentar escritura p\u00fablica lavrada no 1\u00ba Cart\u00f3rio de Notas de Ca\u00e7apava, conforme consta no item 4 do Termo de Quita\u00e7\u00e3o\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Consiste a controv\u00e9rsia em saber se o t\u00edtulo examinado pode ou n\u00e3o dar causa \u00e0 transmiss\u00e3o do dom\u00ednio, o que negaram a r. senten\u00e7a e a nota devolutiva, julgando, ambas, que esse instrumento n\u00e3o se enquadra na esp\u00e9cie do \u00a7 6\u00ba do art. 26, da Lei n\u00ba 6.766\/1979, por n\u00e3o constituir verdadeiro e pr\u00f3prio contrato de compra e venda.<\/p>\n Em que pese \u00e0s raz\u00f5es do r.\u00a0decisum\u00a0<\/em>e, antes dele, do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, a resposta \u00e9 afirmativa, ou seja: deve-se permitir o registro\u00a0stricto sensu<\/em>, tal como almejado.<\/p>\n Disp\u00f5e a Lei n\u00ba 6.766\/1979:<\/p>\n Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es ou promessas de cess\u00e3o poder\u00e3o ser feitos por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conter\u00e3o, pelo menos, as seguintes indica\u00e7\u00f5es:<\/em><\/p>\n I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Minist\u00e9rio da Fazenda, nacionalidade, estado civil e resid\u00eancia dos contratantes;<\/em><\/p>\n II – denomina\u00e7\u00e3o e situa\u00e7\u00e3o do loteamento, n\u00famero e data da inscri\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n III – descri\u00e7\u00e3o do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confronta\u00e7\u00f5es, \u00e1rea e outras caracter\u00edsticas;<\/em><\/p>\n IV – pre\u00e7o, prazo, forma e local de pagamento bem como a import\u00e2ncia do sinal;<\/em><\/p>\n V – taxa de juros incidentes sobre o d\u00e9bito em aberto e sobre as presta\u00e7\u00f5es vencidas e n\u00e3o pagas, bem como a cl\u00e1usula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do d\u00e9bito e s\u00f3 exig\u00edvel nos casos de interven\u00e7\u00e3o judicial ou de mora superior a 3 (tr\u00eas) meses;<\/em><\/p>\n VI – indica\u00e7\u00e3o sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;<\/em><\/p>\n VII – declara\u00e7\u00e3o das restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas convencionais do loteamento, supletivas da legisla\u00e7\u00e3o pertinente.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n \u00a7 6\u00ba Os compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es e as promessas de cess\u00e3o valer\u00e3o como t\u00edtulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quita\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p><\/blockquote>\n Como revela a jurisprud\u00eancia deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a regra desse \u00a7 6\u00ba se aplica quando tenha havido loteamento e o compromisso, quitado, haja sido celebrado pelo pr\u00f3prio loteador\u00a0(Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 036475-31.2020.8.26.0100,<\/em>\u00a0Rel. DES. RICARDO ANAFE, j. 06.10.2020; cf. tamb\u00e9m Apel. C\u00edv. n.<\/em>\u00a01007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021)<\/em>, contanto que o empreendimento (popular ou n\u00e3o, pouco importa\u00a0(Apel. C\u00edv. 0012160-45.2010.8.26.0604, Rel.<\/em>\u00a0DES. MAUR\u00cdCIO VIDIGAL, j. 06.10.2011)\u00a0<\/em>esteja regularizado\u00a0(Apel. C\u00edv.<\/em>\u00a01025260-34.2015.8.26.0100, Rel. DES. PEREIRA CAL\u00c7AS, j. 25.02.2016)<\/em>.<\/p>\n No caso, esses pressupostos est\u00e3o preenchidos, pois o im\u00f3vel em quest\u00e3o realmente decorre de loteamento regular (fls. 26\/28) e o compromisso de compra e venda foi aven\u00e7ado entre o apelante e o loteador (fls. 07).<\/p>\n As exig\u00eancias postas pela nota devolutiva e confirmadas pela r. senten\u00e7a, entretanto, n\u00e3o decorrem da lei e, bem por isso, n\u00e3o podem ser mantidas. O texto legal fala em pre\u00e7o, prazo, sinal, taxa de juros e cl\u00e1usula penal (incisos IV e V do art. 26), \u00e9 verdade, mas a sua letra n\u00e3o exige um determinado n\u00famero de parcelas.<\/p>\n Ademais, como ensina Francisco Eduardo Loureiro (C\u00f3digo Civil Comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia. 11\u00aa ed. Barueri: Manole, 2017, p. 1.409), o compromisso de compra e venda tem hoje fun\u00e7\u00f5es m\u00faltiplas e variadas, desde aquela de verdadeiro e pr\u00f3prio neg\u00f3cio preliminar (C\u00f3d. Civil, arts. 462-466), at\u00e9 a de instrumento de garantia de recebimento do pre\u00e7o\u00a0(verdadeira garantia retida, como diz F\u00e1bio Rocha Pinto e<\/em>\u00a0Silva, em \u201cN\u00e3o exonera\u00e7\u00e3o da responsabilidade pessoal do devedor na excuss\u00e3o da<\/em>\u00a0aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis\u201d<\/em>,\u00a0in\u00a0<\/em>Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bem Im\u00f3vel 20 Anos da Lei n\u00ba 9.514\/1997 – Aspectos Pol\u00eamicos. S\u00e3o Paulo: Lepanto, 2018, p. 230 e 233), do que decorre admitir-se o seu amplo emprego e, portanto, a incid\u00eancia do dito \u00a7 6\u00ba do art. 26 ainda que n\u00e3o exista, no neg\u00f3cio jur\u00eddico, uma presta\u00e7\u00e3o desdobrada em muitas parcelas, como ocorre na hip\u00f3tese.<\/p>\n O compromisso de compra e venda, cumpre lembrar, \u00e9 esp\u00e9cie de contrato preliminar por interm\u00e9dio do qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. \u00c9 neg\u00f3cio de seguran\u00e7a, que objetiva conferir garantias \u00e0s partes quanto \u00e0 rela\u00e7\u00e3o substancial futura. Sobre as diferen\u00e7as entre o contrato preliminar e o definitivo, o Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel n\u00ba 37.727-0\/3, relatada pelo ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Desembargador M\u00e1rcio Bonilha, assim se manifestou:\u00a0“Sabido que a<\/em>\u00a0natureza e o tipo do contrato fixam-se por seu conte\u00fado e n\u00e3o pela denomina\u00e7\u00e3o, ou<\/em>\u00a0r\u00f3tulo, que lhes deram as partes contratantes. Conceitua-se o contrato preliminar<\/em>\u00a0como aquele por via do qual ambas as partes se comprometem a celebrar mais tarde<\/em>\u00a0outro contrato, que ser\u00e1 o contrato principal. Diferencia-se do contrato principal pelo<\/em>\u00a0objeto, que no preliminar \u00e9 a obriga\u00e7\u00e3o de concluir outro contrato, enquanto que o do<\/em>\u00a0definitivo \u00e9 uma presta\u00e7\u00e3o substancial (Francesco Messineo, Dottrina Generale Del<\/em>\u00a0Contrato, p\u00e1g. 207)”\u00a0<\/em>(Ap. C\u00edvel n\u00b0 37.727-0\/3, Rel. Des. M\u00e1rcio Bonilha).<\/p>\n O contrato de promessa de compra e venda, de natureza imobili\u00e1ria, tem sido conceituado como um acordo de vontades por meio do qual as partes se obrigam a efetuar, nas condi\u00e7\u00f5es estabelecidas e de acordo com os preceitos legais, uma escritura definitiva de compra e venda, ap\u00f3s o pagamento do pre\u00e7o ajustado, tal como ocorre no caso em an\u00e1lise.<\/p>\n E muito embora, no caso concreto, o pagamento tenha sido feito em uma \u00fanica parcela, as partes se comprometem a finalizar,\u00a0a posteriori<\/em>, o contrato de compra e venda, mediante futura outorga de escritura definitiva (cl\u00e1usula 14\u00aa, fls. 20). Como todo contrato preliminar, a promessa de compra e venda gera uma obriga\u00e7\u00e3o de fazer, que se executa mediante a formaliza\u00e7\u00e3o do contrato definitivo. A presta\u00e7\u00e3o a que as partes est\u00e3o obrigadas \u00e9, assim, o fato da realiza\u00e7\u00e3o da compra e venda.<\/p>\n Enfim, onde a lei n\u00e3o distingue, n\u00e3o cabe ao int\u00e9rprete criar distin\u00e7\u00f5es. O compromisso foi regularmente celebrado e, presentes as demais condi\u00e7\u00f5es de incid\u00eancia da Lei n\u00ba 6.766\/1979, j\u00e1 apontadas, n\u00e3o h\u00e1 como supor simula\u00e7\u00e3o ou m\u00e1 f\u00e9 para impedir o registro, tal como foi rogado. Em hip\u00f3tese semelhante, j\u00e1 ficou decidido que:<\/p>\n REGISTRO DE IM\u00d3VEIS\u00a0<\/em>\u2013\u00a0D\u00daVIDA\u00a0<\/em>\u2013\u00a0T\u00cdTULO PARTICULAR\u00a0<\/em>\u2013\u00a0COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL EM LOTEAMENTO\u00a0<\/em>\u2013\u00a0CIRCUNST\u00c2NCIAS DO CASO QUE N\u00c3O PERMITEM CONCLUIR PELA EXIST\u00caNCIA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA\u00a0<\/em>\u2013\u00a0INCID\u00caNCIA DO \u00a7 6\u00ba DO ART. 26, DA LEI N. 6.766\/1979\u00a0<\/em>\u2013\u00a0DESNECESSIDADE DE ESCRITURA P\u00daBLICA PARA A TRANSMISS\u00c3O DO DOM\u00cdNIO\u00a0<\/em>\u2013\u00a0APELA\u00c7\u00c3O A QUE SE D\u00c1 PROVIMENTO PARA REFORMAR A R. SENTEN\u00c7A E AFASTAR O \u00d3BICE.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1034047-85.2021.8.26.0506; Rel. DES. FERNANDO TORRES GARCIA (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeir\u00e3o Preto – 5\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 09\/09\/2022; Data de Registro: 13\/09\/2022).<\/p><\/blockquote>\n Por conseguinte, havendo previs\u00e3o legal que dispensa a lavratura de escritura p\u00fablica no caso concreto, h\u00e1 que ser afastado o \u00f3bice imposto pelo Oficial, para deferir a lavratura do registro\u00a0stricto<\/em>\u00a0sensu<\/em>, como rogado. Nesse sentido:<\/p>\n Registro de im\u00f3veis\u00a0<\/em>\u2013\u00a0Compromisso particular de compra e<\/em>\u00a0venda\u00a0<\/em>\u2013\u00a0Pagamento do pre\u00e7o \u00e0 vista que, no caso concreto, n\u00e3o<\/em>\u00a0desnatura a natureza preliminar do contrato, pois ajustada a<\/em>\u00a0finaliza\u00e7\u00e3o, a posteriori, da compra e venda, mediante outorga<\/em>\u00a0de escritura definitiva\u00a0<\/em>\u2013\u00a0Promessa de venda que n\u00e3o opera a<\/em>\u00a0transfer\u00eancia do dom\u00ednio\u00a0<\/em>\u2013\u00a0Inexist\u00eancia de previs\u00e3o formal para<\/em>\u00a0as obriga\u00e7\u00f5es de fazer, que podem assumir a forma p\u00fablica ou<\/em>\u00a0particular\u00a0<\/em>\u2013\u00a0\u00d3bice afastado\u00a0<\/em>\u2013\u00a0D\u00favida improcedente\u00a0<\/em>\u2013\u00a0Recurso<\/em>\u00a0provido.\u00a0<\/em>(TJSP; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 0006924-04.2019.8.26.0344; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); \u00d3rg\u00e3o Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mar\u00edlia – 1\u00aa Vara C\u00edvel; Data do Julgamento: 10\/12\/2019; Data de Registro: 12\/12\/2019).<\/p><\/blockquote>\n Ante o exposto, pelo meu voto,\u00a0dou provimento\u00a0<\/strong>\u00e0 apela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA<\/strong><\/p>\n Corregedor Geral da Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n Relator.<\/strong><\/p>\n (DJe de 18.05.2023 \u2013 SP)<\/p>\n AC\u00d3RD\u00c3O Vistos, relatados e discutidos estes autos de\u00a0Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1003014-31.2021.8.26.0101, da Comarca de\u00a0Ca\u00e7apava, em que \u00e9 apelante\u00a0JAQUES ROSA F\u00c9LIX, \u00e9 apelado\u00a0OFICIAL DE REGISTRO DE IM\u00d3VEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CA\u00c7APAVA. ACORDAM,\u00a0em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, proferir a seguinte decis\u00e3o:\u00a0“Deram provimento ao recurso. 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