![\"\"](\"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Decis\u00f5es-1\u00aa-e-2\u00aa-Varas-de-Registros-P\u00fablicos1-e1665518573183.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
SENTEN\u00c7A\u00a0<\/strong><\/p>\n Processo Digital n\u00ba:\u00a01001213-15.2023.8.26.0100<\/strong><\/p>\n Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Suscitante:\u00a03\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n Suscitado:\u00a0Anibal Alexandre Cerqueira Pisco e outro<\/strong><\/p>\n Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/strong><\/p>\n Vistos.<\/p>\n Trata-se de d\u00favida suscitada pelo\u00a0Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital\u00a0<\/strong>em decorr\u00eancia de rejei\u00e7\u00e3o do requerimento de\u00a0An\u00edbal Alexandre Cerqueira Pisco\u00a0<\/strong>e de sua mulher,\u00a0Lianger da Silva Pisco,\u00a0<\/strong>pelo reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o do apartamento n.11, andar t\u00e9rreo do ‘Edif\u00edcio Yassine’, o qual \u00e9 localizado na rua Pl\u00ednio Col\u00e1s, n. 164, com constru\u00e7\u00e3o sobre terreno que \u00e9 \u00e1rea remanescente da matr\u00edcula n.4.532 daquela serventia.<\/p>\n O Oficial esclarece que a rejei\u00e7\u00e3o ocorreu porque o im\u00f3vel usucapiendo faz parte de um condom\u00ednio edil\u00edcio de fato, que n\u00e3o foi objeto de incorpora\u00e7\u00e3o ou de institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio nos termos da Lei n.4.591\/64, com edifica\u00e7\u00e3o em terreno que n\u00e3o possui matr\u00edcula pr\u00f3pria. Assim, para que seja poss\u00edvel o processamento do pedido, \u00e9 necess\u00e1ria pr\u00e9via abertura de matr\u00edcula do terreno onde est\u00e1 constru\u00eddo o pr\u00e9dio, bem como a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, \u00f3bices estes que n\u00e3o podem ser superados pelo procedimento da usucapi\u00e3o.<\/p>\n C\u00f3pia integral do procedimento foi produzida \u00e0s fls.03\/95.<\/p>\n A parte suscitada apresentou impugna\u00e7\u00e3o \u00e0s fls.98\/113, alegando que pretende ver regularizada a propriedade; que demonstrou e comprovou posse sobre o bem; que a finalidade do instituto da usucapi\u00e3o \u00e9 superar a aus\u00eancia dos documentos exigidos; que n\u00e3o se trata de simples ocupa\u00e7\u00e3o; que comprou e pagou pelo im\u00f3vel, mas n\u00e3o consegue regularizar a propriedade porque a incorporadora desapareceu e n\u00e3o existe outra solu\u00e7\u00e3o para o caso; que a Constitui\u00e7\u00e3o Federal assegura seu direito \u00e0 moradia; que a lei n\u00e3o faz distin\u00e7\u00e3o quanto ao modelo de im\u00f3vel a ser usucapido; que a distin\u00e7\u00e3o entre \u00e1rea \u00fatil e \u00e1rea comum n\u00e3o pode afastar a possibilidade de usucapir o im\u00f3vel.<\/p>\n O Minist\u00e9rio P\u00fablico opinou pela manuten\u00e7\u00e3o da negativa de prosseguimento pela via extrajudicial (fls. 117\/119).<\/p>\n \u00c9 o relat\u00f3rio.<\/strong><\/p>\n Fundamento e Decido.<\/strong><\/p>\n Por primeiro, \u00e9 importante consignar que a exist\u00eancia de outras vias de tutela n\u00e3o exclui a da usucapi\u00e3o administrativa, a qual segue rito pr\u00f3prio, com regula\u00e7\u00e3o pelo artigo 216-A da Lei n.6.015\/73, pelo Provimento n.65\/17 do CNJ e pela Se\u00e7\u00e3o XII do Cap.XX das NSCGJSP.<\/p>\n Assim, como a parte interessada optou por esta \u00faltima para alcan\u00e7ar a propriedade do im\u00f3vel, a an\u00e1lise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.<\/p>\n Neste sentido, decidiu o Conselho Superior da Magistratura na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1004044-52.2020.8.26.0161, com relatoria do ent\u00e3o Corregedor Geral da Justi\u00e7a, Des. Ricardo Anafe (destaque nosso):<\/p>\n “Usucapi\u00e3o Extrajudicial direito que deve ser declarado por a\u00e7\u00e3o judicial ou expediente administrativo nas hip\u00f3teses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos\u00a0possibilidade de<\/strong>\u00a0regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel de maneira diversa \u00e0 usucapi\u00e3o que n\u00e3o<\/strong>\u00a0impede esta \u00faltima, inclusive por procedimento administrativo<\/strong>\u00a0recusa indevida quanto ao processamento do pedido d\u00favida<\/strong>\u00a0improcedente\u00a0<\/strong>– Recurso provido com determina\u00e7\u00e3o para prosseguimento do procedimento de usucapi\u00e3o Extrajudicial”.<\/em><\/p>\n No m\u00e9rito, entretanto, a d\u00favida \u00e9 procedente. Vejamos os motivos.<\/p>\n N\u00e3o resta d\u00favida de que \u00e9 perfeitamente poss\u00edvel a regulariza\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio de uma unidade aut\u00f4noma de condom\u00ednio edil\u00edcio por meio da usucapi\u00e3o.<\/p>\n Contudo, \u00e9 relevante compreender que a origem jur\u00eddica das unidades aut\u00f4nomas somente se d\u00e1 com a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, mediante manifesta\u00e7\u00e3o de vontade do propriet\u00e1rio que construiu o edif\u00edcio de submeter seu im\u00f3vel ao regime da propriedade edil\u00edcia, com restri\u00e7\u00f5es e direitos para cada unidade aut\u00f4noma e vincula\u00e7\u00e3o aos futuros titulares.<\/p>\n Em ato indissoci\u00e1vel da institui\u00e7\u00e3o ocorre a especifica\u00e7\u00e3o do empreendimento (artigo 237-A, \u00a73\u00ba, da LRP), por meio da qual cada unidade aut\u00f4noma \u00e9 individualizada, com delimita\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns e das \u00e1reas privativas, o que tamb\u00e9m dever\u00e1 constar na Conven\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio.<\/p>\n A Lei n.4.591\/64 assim disp\u00f4s sobre a institui\u00e7\u00e3o e a especifica\u00e7\u00e3o das unidades (destaque nosso):<\/p>\n “Art. 7\u00ba O condom\u00ednio por unidades aut\u00f4nomas instituir-se-\u00e1 por ato entre vivos ou por testamento, com inscri\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria no Registro de Im\u00f3vel, d\u00eale constando; a individualiza\u00e7\u00e3o de cada unidade, sua identifica\u00e7\u00e3o\u00a0e discrimina\u00e7\u00e3o<\/strong>, bem como a fra\u00e7\u00e3o ideal s\u00f4bre o terreno e partes comuns, atribu\u00edda a cada unidade, dispensando-se a descri\u00e7\u00e3o interna da unidade.<\/em><\/p>\n Art. 9\u00ba Os propriet\u00e1rios, promitentes compradores, cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios dos direitos pertinentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas, em constru\u00e7\u00e3o ou j\u00e1 constru\u00eddas, elaborar\u00e3o, por escrito, a Conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, e dever\u00e3o, tamb\u00e9m, por contrato ou por delibera\u00e7\u00e3o em assembl\u00e9ia, aprovar o Regimento Interno da edifica\u00e7\u00e3o ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es.<\/em><\/p>\n \u00a7 3\u00ba Al\u00e9m de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conven\u00e7\u00e3o dever\u00e1 conter:<\/em><\/p>\n a) a discrimina\u00e7\u00e3o das partes de propriedade exclusiva, e as de condom\u00ednio, com especifica\u00e7\u00f5es das diferentes \u00e1reas<\/em><\/strong>“.<\/em><\/p><\/blockquote>\n No mesmo sentido, o artigo 1.332 do C\u00f3digo Civil disp\u00f5e que o condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 institu\u00eddo por ato entre vivos ou testamento,\u00a0com registro junto ao<\/strong>\u00a0Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/strong><\/p>\n Anteriormente \u00e0 institui\u00e7\u00e3o e \u00e0 especifica\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio, pode existir o que a doutrina denomina de condom\u00ednio protoedil\u00edcio, que \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o especial e transit\u00f3ria de condom\u00ednio entre fra\u00e7\u00f5es ideais de terrenos e acess\u00f5es que corresponder\u00e3o \u00e0s futuras unidades aut\u00f4nomas, autorizada pelo artigo 32 da Lei n. 4.591\/64, a fim de viabilizar a comercializa\u00e7\u00e3o das futuras unidades ainda em constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por\u00e9m, mesmo o surgimento do condom\u00ednio protoedil\u00edcio depende essencialmente do registro da incorpora\u00e7\u00e3o, que \u00e9 o ato mediante o qual o terreno passa a ser juridicamente vinculado a transformar-se em condom\u00ednio edil\u00edcio, o que ser\u00e1 efetivado ap\u00f3s a conclus\u00e3o das constru\u00e7\u00f5es.<\/p>\n No caso concreto, entretanto, o condom\u00ednio n\u00e3o foi institu\u00eddo e sequer a incorpora\u00e7\u00e3o foi registrada, sendo o pr\u00e9dio edificado em \u00e1rea remanescente da matr\u00edcula n.4.532, sem matr\u00edcula pr\u00f3pria.<\/p>\n Se faltasse apenas a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, a usucapi\u00e3o seria vi\u00e1vel, conforme prev\u00ea o item 423.4, do Cap.XX, das NSCGJ, o qual reproduz o artigo 20, \u00a74\u00ba, do Provimento CNJ n.65\/17, nos seguintes termos:<\/p>\n “423.4. Tratando-se de usucapi\u00e3o de unidade aut\u00f4noma localizada em condom\u00ednio edil\u00edcio objeto de incorpora\u00e7\u00e3o, mas ainda n\u00e3o institu\u00eddo ou sem a devida averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o, a matr\u00edcula ser\u00e1 aberta para a respectiva fra\u00e7\u00e3o ideal, mencionando-se a unidade a que se refere”.<\/em><\/p><\/blockquote>\n O registro da incorpora\u00e7\u00e3o, portanto, al\u00e9m de permitir a identifica\u00e7\u00e3o e a descrimina\u00e7\u00e3o da \u00e1rea privativa da futura unidade, tamb\u00e9m delimita a fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno e as coisas comuns que s\u00e3o insepar\u00e1veis dela (artigo 1\u00ba, \u00a72\u00ba, da Lei n.4.591\/64).<\/p>\n \u00c9 nesse ponto que a aus\u00eancia da incorpora\u00e7\u00e3o prejudica a regulariza\u00e7\u00e3o individual da propriedade por meio da usucapi\u00e3o administrativa: al\u00e9m da \u00e1rea privativa, dever\u00e1 ser reconhecida \u00e1rea de uso comum, em rela\u00e7\u00e3o de inseparabilidade, que afeta a posse e eventual dom\u00ednio dos titulares de todas demais unidades que integram a edifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por outro lado, a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria coletiva pode ser alcan\u00e7ada pela institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio urbano simples, na forma dos artigos 61 a 63 da Lei n.13.465\/17, inclusive para legaliza\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o junto \u00e0 autoridade municipal, se for o caso.<\/p>\n Diante do exposto,\u00a0MANTENHO\u00a0<\/strong>a decis\u00e3o de rejei\u00e7\u00e3o de fls. 94\/95, determinando a extin\u00e7\u00e3o da usucapi\u00e3o extrajudicial, com cancelamento da prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Deste procedimento n\u00e3o decorrem custas, despesas processuais ou honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.<\/p>\n P.R.I.C.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, 17 de fevereiro de 2023.<\/p>\n Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad<\/p>\n Juiz de Direito<\/p>\n (DJe de 23.02.2023 \u2013 SP)<\/p>\n SENTEN\u00c7A\u00a0 Processo Digital n\u00ba:\u00a01001213-15.2023.8.26.0100 Classe – Assunto\u00a0D\u00favida – Registro de Im\u00f3veis Suscitante:\u00a03\u00ba Oficial de Registro de Im\u00f3veis Suscitado:\u00a0Anibal Alexandre Cerqueira Pisco e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a).\u00a0Luciana Carone Nucci Eug\u00eanio Mahuad Vistos. Trata-se de d\u00favida suscitada pelo\u00a0Oficial do 3\u00ba Registro de Im\u00f3veis da Capital\u00a0em decorr\u00eancia de rejei\u00e7\u00e3o do requerimento de\u00a0An\u00edbal Alexandre Cerqueira Pisco\u00a0e de sua […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-17859","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-corregedoria-permanente-1a-e-2a-vara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/17859","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=17859"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/17859\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17861,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/17859\/revisions\/17861"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=17859"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=17859"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.26notas.com.br\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=17859"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"